Kostenbewust ontwerpen en kwaliteit; bijdragen aan de studiedag "kostenbewust ontwerpen en kwaliteit" op 22 november 1995 te Delft georganiseerd door de Faculteit der Geodesie van de TU Delft

(1)

N,

.Ç.

Harkes (red)

I(ostenbewust ontwerpen ellkwaliteit

(2)

Kostenbewust ontwerpen en kwaliteit

libliotheek TU gelft

1111111111111111111111111111111111

C

OOlli1l908

2414

536

7

I I D

'r

I I J li" 111' !

(3)

11-ORIËNTATIE OP

PLANOLOGISCHE EN JURIDISCHE GEODESIE

7

De reeks verschijnt onder verantwoordelijkheid van: Sectie Planologische en Juridische Geodesie Faculteit der Geodesie

Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft telefoon: 015 -2785094

(4)

Kostenbewust ontwerpen en kwaliteit

Bijdragen aan de studiedag "kostenbewust ontwerpen en kwaliteit" op

22 november 1995 te Delft

georganiseerd door de Faculteit der Geodesie van de TU Delft

N.C. Harkes (red)

L. Bos (Kuiper Compagnons te Rotterdam)

P. van Suydam (Heidemij Realisatie te Hoofddorp)

G.J. Boer (Boer Makelaardij te Rotterdam)

P. van Schilfgaarde (TU Delft en Seinpost Adviesbureau B.V

.

te Den

Haag)

Delftse Universitaire Pers / 1995

(5)

De reeks Oriëntatie op Planologische en Juridische Geodesie wordt uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft

telefoon: 015 - 2783254 fax: 015 - 2781661

CIP-GEGEVENS VAN DE KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Harkes, N.C.

Kostenbewust ontwerpen en kwaliteit/

N.C. Harkes (red); [met medew. van L. Bos, G.J. Boer, P. van Schilfgaarde en P. van Suydaml - Delft: Delftse Universitaire Pers. -111

-(Oriëntatie op planologische en juridische geodesie; 7)

- Met lit. opg. ISBN 90-407-1 211-5 NUGI 655

Trefw.: grondexploitatie/ kwaliteit;

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

(6)

Voorwoord

De laatste tijd wordt veel aandacht besteed aan de kwaliteit van bouwlocaties. Het lijkt wel een toverwoord om nieuwe ontwikkelingen op gang te brengen. Met name daar waar de ambities ten aanzien van de kwaliteit hoog zijn levert dit de nodige complicaties op ten aanzien van het financiële aspect van de grondexploi-tatie. Zo moet men weten wat de markt wil, omzichtig omgaan met het milieu, vernieuwend bezig zijn met volkshuisvesting en tegelijkertijd voldoende winst maken.

De tegenstrijdigheid van belangen en de complexiteit van de huidige problemen maken het niet of nauwelijks meer mogelijk

om de financiële problemen rond de

grondexploitatie door één partij te laten oplossen maar noodzaken tot samenwer-king. Een aantal partijen is daarom gevraagd welke bijdrage zij kunnen leveren om de kosten te beperken en de opbrengsten te maximaliseren, terwijl toch een gewenst kwaliteitsniveau wordt gehaald. Dit hebben zij gedaan door lezingen te verzorgen op een studiedag. De studiedag is georganiseerd door de faculteit der Geodesie van de TU Delft. De dag droeg als titel "kostenbewust ontwerpen en kwaliteit". De teksten van de lezingen staan in dit boekje.

Bij de samenstelling van dit boekje past een woord van dank aan de verschillende inleiders die naast hun mondelinge bijdrage de nodige tijd hebben vrijgemaakt om een tekst op papier te zetten.

Delft, november 1995 ir N.C. Harkes

(7)

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING . ... .... ... ... .. .... .. .. . . ... . . . 2. GRONDEXPLOITATIE-OPZET EN KWALITEIT .. . . . . . . . . . .. 5 2.1 Inleiding .. ... ... . . ... . . 5 2.2 Grondexploitatie en Kwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 7 2.2.1 Kwaliteit .. . . . .... . . ... ... ... .. ... . . .. 7 2.2.2 Waarde.. .... .... .. . . . .. . . ... . . 9 2.2.3 Grondexploitatie. .. . . ... ... . . ... . . 12

2.3 Regulering van de grondexploitatie-opzet en analyse . . . . . .. 16

2.3.1 Methode.. . .. . . .. ... .. .. .. .. .. . . . ... ... 16

2.3.2 Van kosten naar opbrengsten . . . . . . . . . . . . .. 18

2.3.3 Van opbrengsten naar kosten. . . . . . . . . . . . . . . .. 19

2.3.4 Relatie tussen posten en subposten . ... .. . . . ... . . 20

2.4 Financiële beheersing van de grondexploitatie . . . ... ... .. 21

2.4.1 Financiële sturing van de grondexploitatie ... ... .. .. 21

2.4.2 Beheersbaar maken van kostenposten . . . . . . 23

2.4.3 Beheersbaar maken van opbrengstenposten . . . . . . . .. 24

2.4.4 Relatie tussen posten en subposten . .... . . ... 24

2.5 Alternatieven voor de bekostiging . . . . . . . . . . . . . . . . .. 25

2.5.1 Exploitatie-overeenkomst. .. . ... .. ... . . .. .. .. 25

2.5.2 Baatbelasting .. ... . . .. ... . . ... . . 26

3. STEDEBOUW IS NIET TE KOOP. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 31

3.1 Inleiding . .. .. .. . . ... .. .. . . . .. .... .... .... . . .. 31 3.2 Tijdsbeeld ... . . .. . . . .. . ... ... . . .... .... .. . . . 35 3.3 Idealen . . . .... .. . . . ... ... .... .. .. . . 37 3.4 Kwaliteitscriteria 37 3.5 Proces .. .. . . . .. . . ... . . .. .. . . ... . . . 39 3.6 Essentie . . . ... ... ... ... ... ... ... .. .... .. .. .. . 41 3.7 Naschrift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 42

4. BEHEERSING VAN DE KOSTEN . ... . . . .. .... . . .. .. .. 43

4.1 Inleiding ... ... ... .. . . ... . . .. .. .. .... . 43

4.2 Beheersing van proces en kosten .. .. ... . . ... . . 45

4.3 Bundeling van kennis en ervaring ... ... .. .. . . . ... ... . 46

4.4 De kosten in beeld . ... ... ... . ... ... .. .. .... . . .. 48

4.5 Tot slot. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 51

VII

(8)

5. DE WAARDE VAN DE WOONOMGEVING EN DE WONING;

VUISTRE-GELS . . . ... ... . . .... . . .... . . .. .. . 53

5.1 Inleiding .. . . .. . . .. . . . .. . . .... 53

5.2 Woonmilieu . . . ... ... .. . . . .. .. .. . . .. ... .. 54

5.3 Verdeling van woningtypen . . . .. . . .... .. .. .. ... 56

5.4 Woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 58

5.5 Conclusies . . . . . . . . . . . . . . . .. 59

6.

ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN VAN EEN GEGEVEN LOCATIE..

61

6.1

Inleiding .... .. . . .. . . ... . .

61

6 .

2

De waarde van een bouwperceel . ... ... . .... . . ... . . .

61

6.3

De vraagprijs als uitgangspunt . . . ... .. .. . .

64

6.4 Maximaliseren van de opbrengst. . . . . . . . . . . . . . . . .. 65

6.4.1

Kwantitatief: de floor-space ratio's . . . . . . . . . . . ..

66

6 .

4.2

Kwalitatief: gebouwen omgeving . . . . . . . . . . ..

67

6.5 Maatstaven voor rendement ... .. .. .. . . ... . . 68

6.6

Onzekerheid en risico . .. ... .. ... .. . . . ... ... . .

71

6.7

Herontwikkeling: keuze van het moment .... . . .... . . .

73

6.8 Slotopmerkingen ... . . .. . . .... .. . . 78

BIJLAGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

81

Bijlage A: voorbeelden grondexploitatie-opzetten . . . ... .. ... 83

VIII

(9)

1. INLEIDING

ir N. C. Harkes 1

Ruimtelijke inrichting is al zo oud als de mensheid. De mens doet dit om het zich zo aangenaam mogelijk te maken. Het kwaliteitsaspect heeft daarbij lang centraal gestaan. Sinds de invoering van munten als ruilmiddel werd kwaliteit uitwisselbaar tegen geld. Vanaf dat moment kwam het geld meer centraal te staan dan de kwaliteit. De volksbuurten uit de vorige eeuw getuigen hiervan. Met de invoering van de Woningwet van 1901 is door het Rijk getracht het evenwicht tussen kwaliteit en geld te herstellen.

Een goede verhouding tussen kwaliteit en geld fungeert nog steeds als leidraad voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij zijn de inzichten in het fenomeen kwaliteit in de loop van de tijd veranderd. Via ruimte en licht en het huis met het tuintje zijn we nu toe aan de massale herwaardering van de herkenbare

buiten-ruimte. Daarnaast is de tegenwoordige bewoner van een nieuwe woning eerder

een koper dan een huurder. Dat heeft tot gevolg dat zijn wensen ten aanzien van kwaliteit ook nadrukkelijk meegenomen moeten worden bij de inrichting van nieuwbouwplannen. De exploitatie van gronden is echter, nadat de overheid zich met de kwaliteit is gaan bemoeien, niet zoveel veranderd. Dit is steeds een taak van de gemeente geweest. De laatste paar jaar wijzigt dit beeld. Diverse ontwik-kelaars hebben zich ingekocht. Zij zullen ook gronden gaan exploiteren. Samengevat: zowel aan de kant van de kwaliteit als aan de kant van de grond-exploitatie is het nodige te doen. Dit is dan ook de reden om een studiedag te organiseren over kostenbewust ontwerpen en kwaliteit. Centraal op de studiedag staat de verhouding tussen de kwaliteit van ruimtelijke plannen en de kosten en opbrengsten verbonden met grondexploitatie. De problematiek wordt vanuit verschillende disciplines door diverse personen benaderd. De disciplines en personen zijn:

Planeconomie: Nico Harkes van de TU Delft.

Stedebouw: Luc Bos van bureau Kuiper Compagnons te Rotterdam. Aannemerij: Piet van Suydam van Heidemij Realisatie te Hoofddorp. Makelaardij: Guus Boer van Boer Makelaardij te Rotterdam.

Projectontwikkeling: Paul van Schilfgaarde van de TU Delft en van Seinpost Adviesbureau B.V. te Den Haag.

(10)

KOSTENBEWUST ONTWERPEN EN KWALITEIT

planeconomie

Planeconomie verbindt per definitie kosten met opbrengsten die verbonden zijn aan grondexploitatie. De eerste bijdrage gaat behalve op een aantal basisbe-grippen in op een drietal manieren om kosten en opbrengsten op elkaar af te stemmen, gegeven de gewenste kwaliteit. Deze manieren zijn:

Regulering van uitgaven en inkomsten middels waarde én kwaliteit. Verbetering van de beheersing van de financiën van een grondexploitatie. Zoeken naar alternatieve inkomsten voor niet binnen de exploitatie gedekte kosten.

In het eerste geval moeten waarde en kwaliteit als middelen gezien worden om kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht te brengen. In het tweede geval blijkt het van belang te zijn om zoveel mogelijk te streven naar beheersbare, variabele, direct toe te rekenen kosten. Bij alternatieve bekostiging gaat het om exploitatie-overeenkomsten en baatbelasting.

stedebouw

De eerste ideeën voor ruimtelijke plannen worden mede gemaakt door stedebouw-kundigen. Zij leveren daarmee een belangrijke aanzet voor het founeren van geld. Bos geeft als stede bouwkundige aan wat wethouders en andere beslissers daarbij overtuigt. Het belangrijkste is een goed verhaal over gebruikswaarde, culturele of belevingswaarde en toekomstwaarde of duurzaamheid. Dit vraagt naast een visie van de stedebouwkundige op deze waarden om een appelatie op de maatschappe-lijke verantwoordelijkheid van publieke bestuurders of op verkoopargumenten bij private ondernemers. Om deze visie gestalte te geven is het van belang om de stede bouwkundige ook de supervisie te geven bij de uitvoering van ruimtelijke plannen, aldus Bos.

aannemerij

Met grondexploitatie zijn veel kosten gemoeid. Hoe deze zijn te beheersen wordt in de bijdrage van Van Suydam uitgewerkt. Zijn belangrijkste aanbeveling is om de aannemer als risico-dragende partij in de ontwikkeling en realisatie van een plan te laten participeren. Hij voert in dat geval werk uit tegen zogenaamde garantie-budgetten. Daardoor worden de kosten -voor de opdrachtgever-beheersbaar. Dit geldt niet alleen voor een geheel project maar ook voor milieu-maatregelen. Voorts wijst Van Suydam erop dat het van belang is zoveel mogelijk werk met werk te maken en de materiaalkosten te beperken. Hoe dit moet is afhankelijk van de situatie.

makelaardij

In de vierde bijdrage kijkt een makelaar met name naar opbrengsten van een exploitatie van gronden. De makelaar geeft aan wat de wensen van de consument zijn ten aanzien van de woonomgeving en de woning. Ten aanzien van de wensen blijkt dat veel koopwoningen in de omgeving, grote woningen en enige afwisse-ling drie belangrijke factoren zijn die de klant waardeert. Ten aanzien van de

(11)

INLEIDING

woning gaat het met name om flexibiliteit, de aanwezigheid van een tuin en het voorzieningenniveau. Duurzaamheid is voor bewoners nauwelijks interessant. De bijdrage van de makelaar bevat tevens een overzicht van de mate waarin verschillende aspecten van de woning en de woonomgeving de waarde van de woning beïnvloeden. Uit deze tabellen zijn indicaties voor de grondopbrengsten te halen.

projectontwikkeling

Van Schilfgaarde gaat in op de criteria die van belang zijn voor de ontwikkeling van grond als bouwperceel. Uitgangspunt daarbij is dat een verwachte opbrengst van het te realiseren vastgoed als potentiële waarde van de grond kan worden gezien. Een geplande en mogelijke ontwikkeling komt tot uitdrukking in de grondwaarde. Daarbij kan maximalisatie van de grondwaarde doel van vastgoed-ontwikkeling zijn maar ook andere doeleinden zoals risicobeheersing, solvabiliteit van het geïnvesteerd vermogen of het rendement op het geïnvesteerd vermogen kunnen voorop staan. Afhankelijk van de doeleinden kunnen maatstaven worden geformuleerd om alternatieven te kunnen vergelijken. De terugverdienperiode en het intern rendement van het geïnvesteerd kapitaal over een langere termijn kunnen daarbij veel belangrijker maatstaven zijn dan het aanvangsrendement. Tot slot wordt kort stilgestaan bij herontwikkeling waarbij veel partijen betrokken zijn.

Het onderhandelingsproces wordt gezien als een confrontatie van belangen met, op grond van die belangen, verschillende maatstaven. Juist het feit dat de maatstaven verschillen kan de sleutel tot succes zijn.

3

(12)

2. GRONDEXPLOITATIE-OPZET EN KWALITEIT

ir N.

C.

Harkes

2.1 Inleiding

In het kader van de ontwikkeling van VIN EX-locaties bestaat er veel aandacht voor "kwaliteit". Zo stelt minister De Boer ondermeer dat de hoge dichtheid van de locaties dient gecompenseerd te worden door een hoge kwaliteie. Dat dit ook de nodige kosten met zich meebrengt spreekt voor zich. Hier ligt dan ook een spanningsveld. Aan de ene kant de hoge kwaliteit en aan de andere kant de hoge kosten. Gelukkig maakt hoge kwaliteit het ook mogelijk om relatief veel grondop-brengsten te verkrijgen. Maar hoe deze met de kosten in evenwicht zijn te brengen bij een gewenste kwaliteit is een vraag die niet zomaar te beantwoorden is. Extra complicerende factor daarbij is dat op veel locaties ontwikkelaars zich ingekocht hebben. Daardoor kunnen niet altijd alle voor de voorzieningen te maken kosten op de uit te geven gronden verhaald worden. Het exploiteren van gronden dient dan ook met het oog op de gewenste kwaliteit met de nodige omzichtigheid te geschieden.

Samengevat kan de vraag opgeworpen worden:

hoe zijn kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht te brengen bij een

gewenste kwaliteit?

Kosten en opbrengsten ten aanzien van ruimtelijke inrichting zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op het grondgebruik. De financiën vormen dan ook samen met het gebruik de primaire manier waarop uitgaven en inkomsten met elkaar in evenwicht zijn te brengen.

Het bepalen van kosten en opbrengsten is ingebed in het financieel plannen en toezicht houden op de produktie van bouwrijpe grond. Dit is de financiële bege-leiding van de grondexploitatie. Om problemen rond het financiële evenwicht in relatie tot kwaliteit op te lossen kan het nodig zijn om zoveel mogelijk uitgaven en inkomsten, maar ook het grondgebruik, beheersbaar te maken voor degene die een exploitatie begeleid.

De financiële begeleiding van de grondexploitatie is weer een deel van het financieel beheersen van het maken en uitvoeren van ruimtelijke plannen. Naast hèt financieel begeleiden van de grondexploitatie gaat het dan om aanwending

2. Ministerie van VROM -'Ruimtelijke kwaliteit niet vanzelfsprekend bij lage dichtheden' (V-bulletin nr. 6 juli 1995). Den Haag.

(13)

van andere middelen dan uit de uitgifte van gronden om opbrengsten te genereren voor te maken kosten.

De bovenstaande drie manieren om kosten en opbrengsten met elkaar in even-wicht te brengen staan in de onderstaande figuur.

financieel beheer ruimtelijke inrichting

---- ._---- --

-financieel beheer grondexploitatie aanpassen ko~t~n tl~~llI>r~n.gstElrl '"'''' verharding --r- -woning _~~_L . ~ ~ ~~ I aanpassen grondgebruik

I

--- - -.. _---- --- ._---:. ~pmaken woning : veJt\ardlng 1

i ·

···

j I

Figuur 2.1 Regelsystemen grondexploitatie

De bedoeling van deze bijdrage is een aantal methoden aan te reiken om te laten zien hoe gewenste ruimtelijke kwaliteit vertaald kan worden in kosten en opbreng-sten zonder het evenwicht te verliezen. Omgekeerd zal ook worden aangegeven hoe het evenwicht tussen kosten en opbrengsten de ruimtelijke kwaliteit bepaalt. Dwars door deze discussie heen loopt het vraagstuk van de waarde van het onroerend goed. Kwaliteit, grondexploitatie en waarde zullen daarom eerst aan bod komen alvorens over te gaan tot de behandeling van de drie manieren waarop kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht kunnen worden gebracht. De gehele bijdrage beperkt zich tot financiële aspecten. Zij gaat niet of nauwelijks in op informatie-voorziening, ruimtelijke planvorming en bestuurlijk juridische instrumenten. Belangrijke uitzondering is het particulier kostenverhaal.

(14)

GRONDEXPLOITATIE-OPZET EN KWALITEIT

2.2 Grondexploitatie en Kwaliteit

2.2.1 Kwaliteit

Het begrip kwaliteit is van toepassing op een groot aantal aspecten van ruimtelijke plannen. Nemen we bijvoorbeeld het eerste katern van het project" Kwaliteit op Locatie" van het ministerie van VROM dan zijn daarin de volgende vormen van kwaliteit te onderscheiden3

:

Stede bouwkundige kwaliteit.

Architectonische of volkshuisvestingskwaliteit. Milieukwaliteit.

Organisatorische kwaliteit.

stedebouwkundige kwaliteit

Stedebouwkundige kwaliteit komt tot uitdrukking in de keuze en uitwerking van het planningconcept. Maar ook de inrichting van de openbare ruimte en de juiste dosering van parken en infrastructuur spelen een rol.

Bij de keuze van het planningconcept gaat het om de keuze voor bepaalde woonmilieu's. Voorbeelden hiervan zijn: de tuinstad, de binnenstad, de patriciërs woningen enzovoorts.

Als we kijken naar de kwaliteit van de openbare ruimte dan wordt er gelet op herkenbaarheid en vormgeving. Dit heeft dan betrekking op krommingen van straten, beëindigingen van straatwanden, op overgangen van openbaar naar privé en op de diversiteit van de inrichting van de ruimten. Uitwerking van deze vormgevingsaspecten vindt plaats door de toepassing van gebogen blokken, afwij-kende bebouwing aan de koppen en door verhoogde trottoirs. Voor een deel betekent dit extra kosten, zoals voor de voetpaden, maar voor een deel schept het ook mogelijkheden voor extra inkomsten, zoals voor afwijkende woningen aan de koppen van de straten.

Door de grootschaligheid van de uitbreidingen kan men meestal volstaan met relatief weinig hoofdontsluitingen. Hier staat wel tegenover dat de kosten van dergelijke ontsluitingen hoog zijn. Er komen locaties aan snee waarvan het verkeer niet meer eenvoudig op de bestaande infrastructuur valt af te wikkelen. Er is vaak overbrugging nodig van snelwegen, waterwegen of railverbindingen. Het gevolg: relatief hoge kosten.

3, A,H.M, Bakker, W.A, Haeser, l.J.F, Terpelle -Kwaliteit op locatie (februari 1995), Den Haag.

7

(15)

Door het grote aantal woningen bevat een nieuwbouwlocatie ook relatief gezien veel groen. Per woning is niet meer groen dan gemiddeld aanwezig maar door het grote aantal woningen is het totaal-oppervlak groot. Dit stelt de ontwerpers in staat om grote landschappelijke elementen te handhaven. Dit kan gunstig zijn voor de grondkosten.

architectonische of volkshuisvestingskwaliteit

Letten we op de architectonische of volkshuisvestingskwaliteit dan lijkt het rijtjeshuis van na de Tweede Wereld oorlog zijn langste tijd gehad te hebben. Zowel binnen de volkswoningbouw als binnen de marktsector wordt geëxperi-menteerd met nieuwe typen of wordt aansluiting gezocht bij de traditie van het begin van deze eeuw. Berlage, Dudok en Wils zijn populair. Woningen worden smaller, worden breder, zijn beter gedetailleerd, worden opgetrokken uit meerdere soorten steen, of worden gedeeltelijk bekleed met nieuwe materialen. Het effect op de kostprijs van deze veranderingen is verschillend. Bredere woningen zijn veelal duurder, maar het gebruik van bepaalde plaatmaterialen kan het weer goedkoper maken. De totale bouwkosten kunnen stijgen, bijgevolg gaan dan ook de stichtingskosten omhoog en -afhankelijk van het gemeentelijk beleid- kunnen ook de grondkosten stijgen.

milieukwaliteit

Naast de stedebouwkundige en architectonische kwaliteit is ook de kwaliteit van het natuurlijk milieu van belang voor de nieuwe uitbreidingen. Voor een groot plan gaat het dan om:

Ecologische corridors. Waterbuffers.

Verbinding met het buitengebied.

Handhaven van de bestaande elementen.

Wegwerken van lawaaiige en stinkende elementen, met in het bijzonder infrastructuur.

Voor de woning en de straat is de kwaliteit van het natuurlijk milieu op verschil-lende manieren uit te werken. In het meest eenvoudige geval gaat het om het gebruik van duurzame materialen en flexibele woningplattegronden. Ingewikkelder is het aanbrengen van energiezuinige voorzieningen als hoogrendementsketels en serres. Het meest complexe is het gebruik van zonnecollectoren, hergebruik van water in de woning en dergelijke. Het zal duidelijk zijn dat de prijs van de verschil-lende voorzieningen de prijs van de woningen zal doen stijgen, terwijl dit niet ten goede komt aan de grondopbrengsten.

organisatorische kwaliteit

Voor de ontwikkeling van een ruimtelijk plan is het van cruciaal belang dat verschillende partijen goed met elkaar kunnen samenwerken. Dit is organisatori-sche kwaliteit. Daarin moet geld geïnvesteerd worden door de verschillende

(16)

partijen die bij de ontwikkeling van een plan betrokken zijn. Voor het ontwikkelen van een plan is respect voor elkaars standpunt en vertrouwen in elkaars vakman-schap nodig. Bijzonder aandachtspunt is de afstemming tussen uitvoering van regelingen, inspraak en feitelijke inrichting.

Om organisatorische kwaliteit vorm te geven kan gedacht worden aan duidelijke en veelal vergaande afspraken over planningsschema's plus bijbehorende verantwoordelijkheden en/of juist over samenwerken in teams. Het eerste heeft als voordeel dat van te voren duidelijk is wanneer wie wat doet; probleem is echter, dat wanneer er sprake is van conflicten, partijen toch een andere rol voor zich opeisen dan is vastgelegd in een volgende fase. Het samenwerken in teams heeft als voordeel dat snel problemen kunnen worden opgelost. Nadeel is dat als er binnen groepen versplinteringen gaan ontstaan er geen formele weg meer is om op terug te vallen. Problemen van beide benaderingen voor de beheersing van de organisatorische kwaliteit leiden vaak tot vertraging of zelfs tot afstel met het gevolg meer plankosten dan gepland en minder mogelijkheden om in de ruimtelijke kwaliteit te investeren.

2.2.2 Waarde

Waarderingsmethoden zijn nodig om de grondopbrengsten, maar ook de grondkos-ten, te berekenen4

. De belangrijkste methoden zijn:

De comperatieve methode.

De huurwaarde kapitalisatie methode.

De residuele waarde methode.

comperatieve methode

Een methode voor de bepaling van de waarde van het onroerend goed is de comperatieve methode. Om de waarde te vinden wordt uitgaande van bekende waarden van ander -vergelijkbaar- onroerend goed gecorrigeerd ten aanzien van verschillende aspecten.

De comperatieve methode is van belang bij de verhandeling van courante objec-ten. Bij minder courante objecten kan zij niet of nauwelijks worden gebruikt. Als

in een regio veel grond met een bepaalde bestemming wordt verhandeld dan is het mogelijk de comperatieve methode te gebruiken voor de berekening van uitgifte-prijzen.

4. G.G.M. ten Have - Taxatieleer onroerende zaken (1992). Leiden.

(17)

huurwaarde kapitalisatie methode

Bij de huurwaarde kapitalisatie methode wordt de netto of de bruto jaarhuur gedeeld door het verwachte rendement op een investering. Een laag rendement betekent een hoge waarde. Men geeft in feite aan dat men bij een hoge waarde tevreden is met lage rente-opbrengsten in de vorm van huur. Deze relatief lage "rente" zal later gecompenseerd worden bij eventuele verkopen. De huurwaarde kapitalisatie methode is met name geschikt voor commercieel vastgoed dat tot doel heeft om verhuurd te worden. Dit kunnen naast kantoren en winkels ook woningen zijn.

De stedebouwkundige, architectonische en milieukwaliteit worden verdisconteerd in de huur. Meer kwaliteit betekent vanzelf ook meer huur.

De berekening van de huurwaarde kapitalisatie ziet er als volgt uit:

Hierin is:

S De waarde

H De huurprijs

Het gewenste rendement

s

H

r

(1 )

Invullen van een huurprijs van f200,- per m2 _{voor een kantoor van 1000 m}2 _geeft

bij een rendement van 12% een waarde van f1.666.666,-. Deze waarde kan

overeenkomen met de zogenaamde stichtingskosten. Dit zijn de totale kosten die

iemand moet betalen om een goed nieuw in handen te krijgen.

residuele waarde methode

Bij de residuele waarde benadering worden van de stichtingskosten de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken of er wordt een bepaald percentage genomen van de stichtingskosten om uiteindelijk de grondkosten over te houden. Het "nieuwe handboek" voor het opzetten van grondexploitaties, de nota "Van grondexploitatie naar grondbeleid" van de VNG (1993)5, noemt de residuele waarde methode dè

methode voor het marktgericht opzetten van grondexploitaties.

5. Vereniging van Nederlandse Gemeenten - Van grondbeleid naar grondexploitatie (19951. 's

-Gravenhage.

10

(18)

In formule-vorm ziet de residuele waarde methode er als volgt uit:

G=S-B (2)

Hierin is:

G De waarde van de grond

S De stichtingskosten

B De bouw- en bijkomende kosten

Om de bouw- en bijkomende kosten binnen de residuele waarde methode vast te stellen kan een zogenaamde kuberingsmethode gebruikt worden. De kuberingsme-thode gaat uit van eenheidsprijzen van kubieke, vierkante of strekkende meters

van een bepaald type ruimte of functie. Vermenigvuldiging van verschillende

aantallen kubieke, vierkante of strekkende meters voor diverse functies met de bijbehorende eenheidsprijzen geeft de totale bouw- en bijkomende kosten. Een hogere kwaliteit kan tot hogere eenheidsprijzen leiden. Men kan natuurlijk ook meer meters toevoegen.

In formule-vorm ziet de kuberingsmethode er als volgt uit:

B

(3)

Hierin is:

B De bouw- en bijkomende kosten

0; De eenheidsprijs van functie i

0; Het aantal eenheden van functie i

In het onderstaande voorbeeld is de kuberingsmethode in de residuele waarde methode ingebouwd.

probleem

Bepaal de waarde van de grond van 6 appartementen in 3 lagen met behulp van de volgende gegevens: netto huurprijs 11050.- per maand.

een rendementseis van 8%.

het netto volume bedraagt 200 m'. de bouwkosten bedragen 1700,- per m'.

De waarde van de grond is te bepalen door de residuele waarde methode te gebruiken. Om de

grondkos-ten te berekenen moegrondkos-ten van de stichtingskosten de bouwkosten worden afgetrokken. De

stichtingskos-ten zijn te bepalen door een huurwaarde kapitalisatie en de bouwkosten door de kuberingsmethode te

gebruiken. De berekening levert het volgende beeld op: G = 1050'12/0.08 -700'200 = 17.500.

De waarde van de grond van alle appartementen is dus 117.500,-'6 = 1105.000,-.

Figuur 2.2 Toepassing residuele waarde methode

(19)

----

l

2.2.3

Grondexploitatie

Grondexploitatie is het proces van de verandering van grond met eventueel opstallen in bouwrijpe grond. Om dit proces uit te voeren is het enerzijds nodig grondgebruiks-analyses te maken en anderzijds grondexploitatie-opzetten te produceren.

grondgebruiks-analyse

Grondgebruiks-analyses geven -zoals waarschijnlijk bekend- een overzicht van het ruimte beslag van verschillende functies. Er bestaat daarbij een onderscheid tussen gronden die geen geld zullen opleveren en in handen van de gemeente blijven en gronden die wel geld op zullen leveren en meestal niet in handen van de gemeente blijven; de zogenaamde niet-uitgeefbare en de uitgeefbare gronden. Dat de term grond misleidend kan zijn mag blijken uit het feit dat ook rioleringen en bomen soms als grondgebruik aangemerkt worden.

Het is overigens niet altijd duidelijk of grond met een bepaald gebruik uitgeefbaar dan wel niet-uitgeefbaar is. Bijvoorbeeld bomen die op particulier terrein staan, maar betaald worden door de gemeente, zijn dit uitgeefbare vormen van grondge-bruik of niet-uitgeefbare?

Het doel van een grondgebruiks-analyse is om met behulp van verhoudingen tussen verschillende vormen van grondgebruik en in het bijzonder tussen uitgeefbare en niet-uitgeefbare gronden aan te tonen dat een plan financieel haalbaar of niet-haalbaar is en ruimtelijk voldoende kwaliteit dan wel onvoldoende kwaliteit heeft.

grondexploitatie-opzet

De grondexploitatie-opzet geeft een overzicht van verschillende kosten en opbrengsten6

. Als kosten worden aangemerkt de kosten die gemoeid zijn met het

produceren van bouwrijpe grond en van de woonomgeving. De opbrengsten op de grondexploitatie-opzet geven aan de inkomsten uit de verkoop van bouwrijpe grond alsmede de inkomsten verstrekt door derden danwel uit fondsen (zie ook bijlage A). De kosten en opbrengsten zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op het grondgebruik.

Het doel van de grondexploitatie-opzet is, evenals bij de grondgebruiks-analyse, na te gaan of een plan financieel haalbaar is. Tevens functioneert een opzet als beheersinstrument voor de feitelijke inrichting.

6. G. Wig mans - Uiteenzetting grondexploitatie begroting; Amsterdam als voorbeeld (1992). Delft.

(20)

niveaus

De grondexploitatie-opzetten en de grondgebruiks-analyses kunnen op een aantal planniveaus worden gemaakt. Het meest globale is dat van het ontwikkelingsplan of vlekkenplan. In vlekken zijn de verschillende functies aangegeven. Meer gedetailleerd dan het vlekkenplan is het verkavelingsplan. Dit is het niveau waarop de verschillende gebouwen zijn ingetekend. Een verkavelingsplan wordt uitge-werkt in inrichtingsplannen. In dergelijke plannen zijn parkeerplaatsen, licht-masten, bomen enzovoorts opgenomen. Een overzicht van de verschillende onder-delen van parkeerplaatsen, maar ook van de bijbehorende civieltechnische werk-zaamheden als het aanbrengen van zand en eventueel arbeid, vormt het laagste niveau waarop een grondexploitatie-opzet kan worden gemaakt.

Grondexploitatie-opzetten en grondgebruiks-analyses worden niet altijd op alle niveaus gemaakt. Mocht dit inderdaad niet het geval zijn dan vindt men veelal wel de ontbrekende informatie op andere plaatsen binnen een organisatie terug. Alleen wanneer plannen klein zijn ontbreekt een grondgebruiks-analyse en een grondex-ploitatie-opzet op vlekkenplanniveau.

uitwerking

De opstelling van grondexploitatie-opzetten varieert. Hieronder zijn een aantal veelvoorkomende posten uitgewerkt. Natuurlijk is deze lijst niet uitputtend. Zeker niet wanneer we deze leggen naast die van een particuliere ontwikkelaar waar risico-opslagen en "overdrachtskosten" vrijwel altijd duidelijk aanwezig zijn (zie ook bijlage A). Tevens is afgezien van het opnemen van een post voor bodemsa-nering. Zolang het nog onduidelijk is of derden kosten betalen is het beter om bodemsanering niet expliciet in de grondexploitatie-opzet te verwerken. Middels risico-opslagen of gewenste positieve saldo's kan er impliciet wel rekening mee gehouden worden. Daarnaast bieden ook reserveringen of voorzieningen op de begroting mogelijkheden.

13

(21)

kosten vlekkenplan omschrijving/berekening opbrengsten vlek· omschrijving/berekening kenplan

verwerving of reële waarde van de aankoop of sociale huurwonin- prijs te bepalen door vergelijking en

in-boekwaarde de waarde waarvoor grond in de gen dexering met andere plannen (campera-boeken staat. In geval van een ti8ve methode)

verliesgevende exploitatie kan een waarde vermindering worden toegepast

bouw-en woon- gemiddelde prijs sociale

koopwonin-rijpmaken per m2 _gen

sloop

woonwagenstand-plaatsen grondwerk vrije sector

wonin-gen

groen kantoren

verharding bedrijfsterrein

civiel techni- winkels scha werken

riolering niet-commerciële gemiddelde kostprijs

doeleinden

verlichting/brand- subsidies geaccepteerd tekort per woning of rest

-kranen post (men verwacht bijvoorbeeld

inkom-sten uit het BlS)

straatmeubilair fondsen kostprijs van de bovenwijkse

voorzie-ningen binnen de exploitatie

planvoorbereiding 19% bouw-en woonrijpmaken, bijdrage Algemene rest-post

maar ook 12 en 4% komt voor Dienst

fondsen bedrag per m2 _of _saldo _{het contant gemaakte}_{verschil tussen}

percentage van de grondopbrengst kosten en opbrengsten op eindwaarde

BTW rato uitgeefbaar/niet-uitgeefbaar.

bijzonder probleem, zie verder

literatuur?

rente-kosten het verschil tussen het totaal aan

opbrengsten en kosten totaal

Figuur 2.3 Uitwerking kosten en opbrengsten vlekkenplanniveau

7. J.R.M. Derksen . Het gemeentelijk grondbedrijf en de omzetbelasting (1994). Enschede.

(22)

kosten verkave-lingsplan verwerving of boe-kwaarde bouw-en woo n-rijpmaken sloop grondwerk groen verharding kunstwerken riolering verlichting en straat meubilair geluidschermen planvoorbereiding GRONDEXPLOITATIE-OPZET EN KWALITEIT

uitwerking/berekening

verwerving vlekken plan anders hier

verwervingskosten

fysieke kosten. geen verwerving, denk om afvoer

grond mechanisch onderzoek, gron-dwerk, soms kleine geluidswallen,

drooglegging, geen plankosten kosten voor verschillende soorten groen, kleine voorzieningen als pa-den en muurtjes, kosten om op te ruimen

fietspaden, rijwegen, parkeer

-plaatsen, woonerven, ontsluitingen, tevens kosten om op te ruimen bruggen, duikers enz.

hemelwater-afvoer en droogweer-afvoer, inclusief putten, zinkers,

perceelslozingen alsmede soms drainage

benodigd bedrag gerelateerd aan totaal plangebied of verhard gebied

lengte van voorziening. geluidwal·

opbrengsten verka- uitwerking/berekening

velingsplan

sociale huurwo- residuele waarde methode met de cam-ningan peratieve methode en de

kuberingsme-thode sociale

koopwo-ningen

vrije sector residuele waarde methode en campera-woningen tievemethode en percentage van de

stichtingskosten woonwagen stand- gemeentelijk beleid

plaatsen

commercieel vast· residuele waarde methode in combina·

goed tie met huurwaarde kapitalisatie en

kuberingsmethode of percentage van de stichtingskosten

kantoren

winkels

bedrijfsterrein comperatieve methode of

residuele waarde methode en percenta-ges van de stichtingskosten

niet-commerciële gemiddelde kostprijs, voor scholen geldt doeleinden een rijksregeling

onbebouwd terrein verwervingskosten soms extra vergoe-ding voor groen en riolering bijzondere

woningen zijn belangrijke alternatie- doeleinden

prijsniveau hangt af van het feit of het om zuiver commerciële functies gaat ja of nee

ven

stedebouw stadsbeheer

grondbedrijf

subsidies BLS, VINEX, Rijkswaterstaat e.d. hier is het ook geen rest-post meer.

r---~---~---~---_1 fondsen BTW rente-kosten totaal fonds bovenwijks vereveningsfondsen beheersfondsen

rato uitgeefbaar/niet·uitgeefbaar. bijzonder probleem, zie verder lite -ratuurS

het verschil tussen het totaal aan opbrengsten en kosten

fondsen

bijdrage Algemene Dienst

saldo

bijdragen uit vereveningsfondsen, voor bovenwijkse voorzieningen, S. V. fonds,

kwaliteitsfonds rest-post

contant gemaakt verschil tussen kosten en opbrengsten op eindwaarde

Figuur 2.4 Uitwerking kosten en opbrengsten op verkavelingsniveau

B. Zie noot 7.

15

(23)

2.3 Regulering van de grondexploitatie-opzet en analyse

2 .

3.1

Methode

De kwaliteit van een locatie is allereerst te reguleren door kosten en opbrengsten alsmede door verschillende vormen van grondgebruik op elkaar af te stemmen. Twee belangrijke vragen daarbij zijn: welke kosten moeten er gemaakt worden om grond voor een bepaald type onroerend goed te verkopen en welke opbrengsten uit grond mogen er verwacht worden bij bepaalde investeringen? Tevens gaat het om een verdeling van kosten en andere posten over verschillende subposten. Men moet dus weten bij een investering in groen of het geld naar buurt- of blokgroen moet gaan. Naast deze problemen zijn er nog kostenverdeel-problemen van boven-wijkse voorzieningen naar verschillende plandelen en in een enkel geval nog problemen met de verdeling van algemene inkomsten naar diverse planonderdelen. Deze laatste punten zullen hier verder buiten beschouwing blijven.

Een methode die inzicht geeft in de effecten van investeringen op de opbrengsten is die waarbij wordt uitgegaan van de relatieve verandering van de waarde van het onroerend goed als gevolg van investeringen. De waarde-verandering kan weer vertaald worden in grondopbrengsten. Er wordt -in hoofdlijnen- bij deze methode gezocht naar een mathematisch verband tussen investeringen en waarde-veranderingen en tussen waarde-verandering en grondopbrengsten. Een andere methode die eventueel is te gebruiken om het effect van investeringen op opbrengsten na te gaan is de zogenaamde kosten/kwaliteits-toets9

• Bij de

kosten/kwaliteits-toets wordt voor een groot aantal onderdelen (van een bouw-werk) de kosten naast een gewenste hoeveelheid van dat onderdeel gezet. De hoeveelheid is daarbij de kwaliteit. Tot welk kwaliteitsniveau men moet gaan, gegeven de kosten, wordt niet middels de methode bepaald. Dit maakt het instru-ment ook minder bruikbaar voor de beheersing van de grondgebruiks-analyse en de grondexploitatie-opzet als gelet wordt op kwaliteit.

waarde, kwaliteit, kosten, opbrengsten en grondgebruik

Kosten en opbrengsten zijn niet beiden rechtstreeks te koppelen aan de waarde van het onroerend goed. De waarde wordt namelijk (mede) ontleend aan de kwaliteit van de omgeving. Die kwaliteit is op zijn beurt voor een belangrijk deel bepaald door de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie-opzetten en doorhet grondgebruik van de grondgebruiks-analyses. De kwaliteit komt tot uitdrukking in verschillende kenmerken; de kwaliteitskenmerken.

9. H. Swets - De kosten-kwaliteitstoets; analyse van een gemeentelijk volkshuisvestingsinstrument (1993). Delft.

(24)

Totaal gezien kan de relatie tussen kosten en opbrengsten als volgt worden weergegeven. Stijging van bepaalde kostenposten en van vormen van grondge-bruik leiden tot een bijdrage aan verschillende kwaliteitskenmerken. Deze

kwaliteitskenmerken leveren een bijdrage aan de waarde van het onroerend goed.

De waardevermeerdering kan gedeeltelijk doorgerekend worden in de grondop-brengsten. De relatie tussen kosten, opbrengsten, grondgebruik, kwaliteit en waarde van verschillende typen vastgoed is in de onderstaande figuur 2.5

weergegeven.

milieu

overzicht kwaJ~eltskenmerken _{overzicht waarde}

kwamolts ken~rk m gt _m_I _gt kl _I₁ type vastg t1 \ k2

'"

k3 ₁₃

kwal It9Itskenme/.en/

w~~oo

p

\

~

_;

_~

~

kwalheh

arondaebruiks-anaIVs I grondex loltatie-opzet verhardlng-1 won-' verharding-1 won-'

groen-' groen-1

Figuur 2.5 Relatie tussen grondgebruiks-analyse, grondexploitatie-opzet, kwaliteit van de omgeving en waarde van het onroerend goed De waarde van het onroerend goed is sterk afhankelijk van het type milieu (bijvoorbeeld een woonmilieu). Zowel voor woningbouw als voor commercieel vastgoed als voor grond is dit bekend'O' ". Daarom moeten de bijdragen van de verschillende posten van de grondexploitatie-opzet en de grondgebruiks-analyse aan de kwaliteitskenmerken onderscheiden worden per type milieu. Om de krommen met betrekking tot de kwaliteitskenmerken uit figuur 2.5 op te bouwen moeten per milieu de verschillende kwaliteitskenmerken bepaald worden

10. J.E. Jansen en R.M. Kathmann -Analyse van referentiepunten voor waardeschatting van woningen (1990). Nijmegen.

11. Instituut voor Ruimtelijke organisatie TNO -Grondprijzen op kantoorlocaties en bedrijfsterreinen in

Nederland (1993). Delft.

17

iW_ :t

"

(25)

vanuit posten van grondexploitatie-opzetten en grondgebruiks-analyses. De relatie tussen kwaliteit en posten is te leggen middels het volgende model:

(4)

Hierin is:

Kj De kwaliteit van kenmerk i c Een constante

bn Een gewicht voor een bepaalde post van de grondexploitatie-opzet of grondgebruiks-analyse

xn Een bepaalde hoogte van een post van een grondexploitatie-opzet of grondgebruiks-analyse

De uitwerking van het model (vergelijking 4) kan middels regressie-analyse. Daartoe moet een aantal grondexploitaties binnen een bepaald milieu worden geanalyseerd op de relatie tussen exploitatie- en analyse-posten enerzijds en kwaliteitskenmerken anderzijds. Het resultaat kan worden weergegeven in de krommen met kwaliteitskenmerken.

De relatie tussen de kwaliteitskenmerken en de waarde van diverse typen vastgoed is te leggen middels een vergelijkbaar model als formule 4. Ook hiervoor is regressie-analyse te gebruiken. De benodigde gegevens zijn voor een gemeente wellicht te vinden in de data die verzameld zijn in het kader van de Wet waarde-ring onroerende zaken (Wet WOZ). Voor de meest actuele gegevens kan men natuurlijk ook een makelaar inschakelen.

Via de residuele waarde methode zijn de grondopbrengsten uit de waarde af te leiden. Daarbij komen de stichtingskosten overeen met de waarde die in de waarde-tabel voor een bepaald type onroerend goed staat. Gaat het om commer-cieel vastgoed dan vindt men een huurwaarde. Middels huurwaarde kapitalisatie vindt dan berekening van de stichtingskosten plaats. De bouw- en bijkomende kosten worden afhankelijk van het type vastgoed als een percentage van de stichtingskosten genomen dan wel via de kuberingsmethode bepaald. Ook hier kunnen de gegevens die verzameld zijn in het kader van de Wet WOZ wellicht gebruikt worden. Ook de makelaar kan goede diensten bewijzen.

2.3.2 Van kosten naar opbrengsten

Gedurende het ontwerpproces zal het voorkomen dat investeringen voorgesteld worden omwille van de kwaliteit. De vraag is of de kosten de opbrengsten rechtvaardigen. Het gaat hierbij om kosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan opbrengsten en dus niet om kosten voor bovenwijkse voorzieningen die aan verschillende planonderdelen toegerekend moeten worden. Groen en verharding

(26)

in een bepaalde buurt zijn voorbeelden. Het onderstaande schema geeft aan hoe de eerder geschetste krommen zijn te gebruiken.

milieu overzicht kwalitertskenmerken kwaliteitskenmerk m gl kl k2 k3 kwameil ar6ndaebruiks·analvs verharding~l won-1 groen-1 overzicht waarde type vasI9oef-_+",m4-1 -+---+,g"-11 11 13 grondexploitatie· opzet verhardlri'g-1 won-'" groen-1

Figuur 2.6 Bepaling van de grondopbrengsten

2.3.3 Van opbrengsten naar kosten

Het komt nog wel eens voor dat tijdens de uitwerking van ruimtelijke plannen andere dan oorspronkelijk geplande woningtypen voorgesteld worden. De vraag is wel wat er aan investeringen nodig is om deze veranderingen mogelijk te maken. Tevens is het de vraag of de kosten de opbrengsten niet overschrijden. Om dit na te gaan wordt figuur 2.6 in omgekeerde volgorde (van de pijlen) afge-werkt.

Gegeven vergelijking 4 zal het duidelijk zijn dat verschillende samenstellingen van de grondexploitatie-opzet- en grondgebruiks-analyseposten voldoen aan een bepaalde kwaliteitseis. Dit zal verschillende varianten van combinaties van posten opleveren. Daarbij moet de variant gekozen worden met de minimale kosten. Voorgesteld wordt om dit middels trial en error te doen. Lineaire-programmering zou ook een bijdrage kunnen leveren.

(27)

i I

KOSTENBEWUST ONTWERPEN EN KWALITEIT 2.3.4 Relatie tussen posten en subposten

De vraag doet zich voor waar men moet investeren om, als men kosten maakt,

de optimale bijdrage aan de opbrengsten te krijgen. Dus als blijkt dat men in groen moet investeren of dat in wijk-, buurt- of blokgroen moet. Om dergelijke beslissin-gen te nemen worden de kosten van een post eerst in zijn geheel toegerekend aan de verschillende subposten. Vervolgens wordt voor ieder type onroerend goed middels figuur 2.6 de waardestijging voor de posten in relatie tot de toename van de kosten geschat. Daarna vindt per post een sommatie van de waardestijgingen over de verschillende typen onroerend goed plaats en men vindt de gewichten voor de toerekening van kosten. Iedere post krijgt op deze manier een som en dit is een gewicht. Verdeling van de kosten volgens de gewichten leidt tot de verde-ling van een kostenpost over verschillende subposten.

De mathematische vergelijking om dergelijke berekeningen uit te voeren is hieronder opgenomen:

dW_i

Ki = K*

-(5)

Hierin is:

K De verandering van de kostenpost

Kj De verandering van sub-kostenpost i

t:.Wj Het totaal van de waarde-veranderingen van diverse typen onroerend

goed als gevolg van verandering van kostenpost Kj

Natuurlijk valt op de methode het nodige af te dingen. Zo zal men soms voor de ene of voor de andere oplossing moeten kiezen en geen geld kunnen verdelen.

Ook dan kan echter de waarde-verandering gebruikt worden als keuze-criterium.

Hieronder staat een voorbeeld van de verdeling van kosten.

20

1111 ---=-= _________ ... [ crx::::::z::

(28)

1 . d . ! H! . . . _ _ '., . . "

probleem

Langs een woonst raat zijn 40 woningen gesitueerd in blokjes van 4. We onderscheiden kopwoningen en tussenwoningen. Elk dus 20. Om de kwaliteit van de omgeving te verbeteren kan 120.000,' in groen ol muurtjes worden geïnvesteerd.

Door 120.000,' meer uit te geven aan groen ontstaat een (Iictieve) waardestijging van 1200,· voor een tussenwoning en 1300,· voor een kopwoning. Totaal gaat het dan om een stijging van 110.000,·. Wordt

f20.000,-in muurtjes geïnvesteerd dan ontstaat een waardestijging van f1 00,-voor de tussenwoningen

en 1150,-voor de kopwoningen. De totale waardestijging is dan 15000,"

Met deze kennis kunnen we 120.000,· verdelen. Hiervoor gebruiken we vergelijking 5. Invullen van

vergelijking 5 geelt dan voor groen 20.000'10.000/15.000 = 113.333,·. Voor muurtjes geeft vergelijking 5 het volgende resultaat: 20.000'5.000/15.000 = 16.666,"

Figuur 2.7 Toepassing kostenverdeling posten uitgaande van waardestijging

2.4 Financiële beheersing van de grondexploitatie

Mocht de regulering van kosten en opbrengsten alsmede van diverse vormen van grondgebruik onvoldoende soelaas bieden om de gewenste kwaliteit te verkrijgen dan kan men proberen de financiële planner meer zeggenschap te geven over bepaalde kosten en opbrengsten en het kan betekenen dat men financieel wellicht anders moet gaan sturen. De grondexploitatie moet wellicht financieel op een andere wijze beheerst worden.

2.4.1 Financiële sturing van de grondexploitatie

In principe bestaan er twee manieren om grondexploitaties financieel te sturen. Men kan uitgaan van het grondgebruik en men kan uitgaan van de exploitatie-opzet.

Als men uitgaat van het grondgebruik dan dienen de hoeveelheden van het meest algemene ruimtelijke plan (het vlekkenplan) als toetssteen voor de verdere uitwer-king van deze plannen, Zij fungeren als normen, Steeds wordt teruggegrepen op de hoeveelheden omtrent groen, verharding en dergelijke.

Om te kijken wat de financiële consequenties zijn van de normen wordt voor het meest algemene plan uitgerekend wat de kosten en opbrengsten zijn. Mocht dit geen afwijkingen geven van het gewenste saldo dan zullen de normen ten aanzien van het grondgebruik als uitgangspunt dienen voor de verdere planontwikkeling.

Aangezien kosten en opbrengsten in deze benadering geen centrale rol spelen heeft men ook (op papier) geen last van prijsstijgingen of marktontwikkelingen. Wel kunnen er aan het einde problemen ontstaan wanneer wel blijkt dat de markt zich anders ontwikkeld heeft. Echter ook dit soort problemen zijn af te vangen door vroegtijdig met projectontwikkelaars afspraken te maken omtrent het afnemen van gronden.

(29)

"'---_ _ --'_-'-_'1.-".'-" 1,--,-",-,-':0..'.:...:..1' 'L' ----IC' .-L-_-=-=-"'===-::.===-=--'--==----<:l!.,~ . .,.--=". I ! .. ,." . . . _ _ -·_.aM,oe _ M _ n ___ ..

Men kan een grondexploitatie ook op een andere wijze financieel beheersen. Men

kan ook de verhouding tussen kosten en opbrengsten als uitgangspunt nemen. Dit maakt het mogelijk om flexibeler met het grondgebruik om te gaan. Men kan bijvoorbeeld slechts weinig grond uitgeven maar daar juist veel geld voor krijgen

of men kan veel grond uitgeven en dan juist een lage prijs ontvangen. Nadeel van

deze benadering is wel dat men sterk afhankelijk is van de markt. Dalen van de

opbrengsten zal snel tot negatieve saldi leiden.

Bij de financiële beheersing van de grondexploitatie middels de grondexploitatie-opzet gaat het in de eerste plaats niet om de aantallen maar om de geplande budgetten. Hier moet men binnen blijven dan wel er moeten in het geval van

kosten de nodige opbrengsten tegenover staan.

Financiële beheersing van de grondexploitatie middels grondgebruiks-analyses lijkt vooral nuttig voor het bereiken van organisatorische kwaliteit. Een ieder weet

waar hij qua aantal aan toe is (dit is van belang voor marktpartijen). Echter er

wordt weinig aandacht besteedt aan de extra opbrengsten die architectonische

en stedebouwkundige kwaliteit kunnen genereren. Ook voor het verkrijgen van

milieukwaliteit lijkt het zinvol om uit te gaan van het sturen van de

grondexplOita-tie op grondgebruik. Doet men dat namelijk niet dan zal er -in geval van

proble-men- snel ingeleverd moeten worden op grote parken, ecologische verbindingen

en dergelijke, aangezien het verminderen van een kostenpost iets minder gevoelig

is dan het verkleinen van ecologische zones. Ook extra voorzieningen als

zonnecollectoren zullen snel geschrapt worden. Deze verhogen namelijk de prijs van de woningen en kunnen bij een stagnerende markt tot afzetvertragingen

leiden. Het schrappen van zonnecollectoren is ingrijpender dan het eenvoudig

veranderen van een opbrengstenpost.

Voor het bereiken van stedebouwkundige en architectonische kwaliteit lijkt een beheersing middels de grondexploitatie-opzet het beste. Stedebouwkundige kwaliteit gaat of over zeer grootschalige ingrepen voor bijvoorbeeld infrastructuur of over kleinschalige zaken als muurtjes. In beide gevallen wordt veel gewerkt met

fondsen. Die staan op de grondexploitatie-opzet.

Architectonische kwaliteit en de hiermee verbonden stichtingskosten zijn voor een deel terug te vinden in de grondprijs, terwijl het grondgebruik niet verandert. Daarom is architectonische kwaliteit beter te beheersen via de grondprijs. Mochten er werkelijk problemen ontstaan met het financieel mogelijk maken van architectonische kwaliteit dan kan de gemeente nog iets doen aan de grondprijs.

(30)

2.4.2 Beheersbaar maken van kostenposten

Voor de beheersing van kosten is het van belang om te weten dat de kosten op

verschillende manieren ingedeeld kunnen worden. We onderscheiden:

Vaste en variabele kosten. Directe en indirecte kosten,

Beheersbare en on beheersbare kosten 12.

Onder variabele kosten dienen verstaan te worden kosten die afhangen van de produktie-omvang. Vaste kosten daarentegen zijn niet afhankelijk van de produktie-omvang. Onder directe kosten vallen kosten die via een meetbare relatie rechtstreeks zijn toe te rekenen aan een produkt. Indirecte kosten zijn dit niet; ze zijn niet direct toe te rekenen of er valt geen meetbare relatie te vinden. Plankos-ten zijn veelal indirect. Beheersbare kosPlankos-ten zijn die kosPlankos-ten die tijdens de uitvoering van een project in de hand zijn te houden, terwijl onbeheersbare kosten dit niet zijn.

De indeling van kostenposten betekent overigens niet dat men met zes catego-rieën posten te maken heeft, maar dat een post meerdere van de bovengenoemde kenmerken heeft. Zo kan een post variabel, indirect en onbeheersbaar binnen een plan zijn. De post plankosten op de grondexploitatie is een voorbeeld. Voor het beheersen van de grondexploitatie is het streven echter zoveel mogelijk variabele,

direct beheersbare kostenposten te hebben. Dan kan de planner ze optimaal naar

zijn hand zetten en volledig ten dienste laten komen aan het verkrijgen van de

gewenste kwaliteit. Deze stelling leidt tot de volgende aanbevelingen:

Zorg dat het ambtelijk apparaat minimaal is, zodat de plankosten als indirecte

kosten geminimaliseerd worden. Besteed eventueel werkzaamheden uit, of

varieer de omvang van een projectteam en verreken alleen de gemaakte uren van dat team.

Baseer de bijdrage aan fondsen op de omvang van de voorzieningen of van andere elementen binnen het plan. Dit verandert een onbeheersbare

kosten-post in een beheersbare. In dit kader past ook prima de instelling van diverse

"kwaliteits-fondsen" .

Baseer de kosten voor verlichting en brandkranen op het verhard oppervlak. Probeer tevens de brandweer nadrukkelijk in de plannen te betrekken. Dit maakt dergelijke kostenposten tot beheersbare, directe variabele kosten. Een

andere mogelijkheid is het invoeren van een post micro-milieu die gerelateerd

is aan de oppervlakte en waarvan het prijsniveau valt te reguleren.

Deel een plan op in functionele eenheden die qua financieel regime intern

consistent zijn. Zo ontstaan er beheersbare eenheden en zijn kosten

overzich-telijk in beeld te brengen.

12. C. van Halem en A. van der Pol - Kosten en kosten, Calculatieve bestuurlijke informatie (1989).

Groningen.

23

(31)

i i

KOSTENBEWUST ONTWERPEN EN KWALITEIT 2.4.3 Beheersbaar maken van opbrengstenposten

Bij de beheersing van opbrengsten gaat het in de eerste plaats om de beheers-baarheid van de opbrengsten gezien vanuit de producent van de grond. De producent moet in het geval van een beheersbare grond uitgifte zelf kunnen bepalen welke hoeveelheid tegen welke prijs hij afzet. Dit pleit ervoor om een grondprijsbeleid te voeren dat gericht is op de markt en niet een beleid dat gericht is op kostprijzen of op vooraf ingestelde marges. Nadeel hiervan is wel dat bij schaarste op de markt economisch zwakke functies als sociaal culturele voorzie-ningen moeilijk tot ontwikkeling komen.

Tevens pleit een beheersing van de opbrengsten ervoor om eventuele winsten zolang mogelijk gedurende een grondexploitatie in kas te houden en winstneming tijdens de exploitatie tot een minimum te beperken. Dit schept ruimte voor verdere investeringen en daarmee ruimte voor kwaliteit.

Een ander aspect van de beheersing van opbrengsten betreft de financiële verant-woordelijkheid van organisatorische eenheden. Zodra financiële verantwoordelijk-heid naast de kosten ook ten aanzien van de opbrengsten wordt gelegd bij een projectteam blijft er greep op alle financiën van de locatie en kan er bijgestuurd

worden 13. Het is van belang de organisatorische en financiële

verantwoor-delijkheden goed op elkaar af te stemmen. Projectteams die bijvoorbeeld voor de stad als geheel opereren zijn gezien vanuit de beheersing van de individuele grondexploitatie niet optimaal.

Naast de beheersbaarheid van de opbrengsten, de koppeling tussen budgetver-antwoordelijkheid en organisatorische eenheid speelt ook de wijze van fondstoe-kenning en eventuele subsidie-bijdrage een rol bij het beheersbaar maken van opbrengsten. De kwaliteit zou als meetinstrument moeten dienen en niet het geleverde produkt. Dus niet een fondsbijdrage naar rato van een politiek geaccep-teerd tekort, maar naar de kwaliteit van de woonomgeving. Men spreekt in dit verband soms van een troughput toekenning van gelden 14.

2.4.4 Relatie tussen posten en subposten

De posten op hoger gelegen niveaus van grondgebruiks-analyses en opzetten kun-nen als beperking fungeren voor de verdere uitwerking van posten. Het is echter ook mogelijk dat lager gelegen posten de hogere beïnvloeden. Voor welke weg men kiest hangt af van de wijze waarop men de grondexploitatie financieel denkt te beheersen.

13. C. van Halem en A. van der Pol - Kosten en kosten, Calculatieve bestuurlijke informatie (1989). Groningen.

14. P. Verstegen -Kosten en baten met beleid (1992). Utrecht. 24

,111

_"'I"

(32)

-GRONDEXPLOITATIE-OPZET EN KWALITEIT

Beheerst men de grondexploitatie financieel via de grondgebruiks-analyse dan zal een hoger gelegen niveau snel als beperking fungeren voor de lager gelegen niveaus. Een hoger gelegen niveau wordt niet snel aangepast. Dit heeft wellicht te maken met het feit dat de onzekerheid over het uiteindelijke financiële resultaat juist niet de primaire aandacht heeft bij een beheersing van de grondexploitatie

via de grondgebruiks-analyse.

Tracht men de financiën van een grondexploitatie te beheersen via de exploitatie-opzet dan vindt in tegenstelling tot een beheersing via de grondgebruiks-analyse veelal een aanpassing van de hoger gelegen opzetten plaats. Dit heeft wellicht te maken met het feit dat in eerste instantie alleen de prijs verandert. Later kan ook het grondgebruik veranderen.

2.5 Alternatieven voor de bekostiging

Mocht aanpassing van kosten- en opbrengsten alsmede een betere financiële beheersing van de grondexploitatie onvoldoende mogelijkheden bieden om een kwalitatief goed ruimtelijk plan te realiseren dan zijn er voor een gemeente nog een aantal mogelijkheden om dit te verwezenlijken. Te noemen zijn: het sluiten van een exploitatie-overeenkomst (ex art. 42 WRO) en het heffen van

baatbelas-ting (ex art. 222 Gemeentewet). Naast deze opties is er nog een groot aantal

andere mogelijkheden. Deze zijn zowel ruimtelijk als instrumenteel van aard.

Hierop zal niet worden ingegaan.

2.5.1 Exploitatie-overeenkomst

Mocht het niet mogelijk zijn de kosten van nieuwe voorzieningen te verrekenen in de grondopbrengsten dan kan men op grond van artikel 42 WRO een exploita-tie-overeenkomst afsluiten. Het aangaan van een dergelijke overeenkomst houdt in dat privaatrechtelijk een contract wordt afgesloten met een bepaalde partij. waarbij die partij een nader omschreven bijdrage levert aan de gemaakte kosten

van de overheid, dan wel dat die partij geld ontvangt van de overheid15.

Om een overeenkomst af te kunnen sluiten dient door de raad een zogenaamd

bekostigingsbesluit genomen te worden. Hierin zijn naast de kosten, de gebieden

vermeld waarop de exploitatie-overeenkomst van toepassing is, de eventuele opbrengsten en uiteraard het soort voorzieningen. De kosten uit het besluit zijn

gebaseerd op een grondexploitatie-opzet.

15. Vereniging van Nederlandse Gemeenten - Het verhaal van kosten van voorzieningen van openbaar nut (1994). 's-Gravenhage.

(33)

- - -- - - _ . _-

-KOSTENBEWUST ONTWERPEN EN KWALITEIT

Het bedrag dat een partij moet betalen of ontvangt hangt naast de gemaakte kosten af van de grondwaarde en van de voorzieningen die een partij heeft ingebracht ten tijde van de contractvorming. Daarnaast speelt het aantal vierkante meters en de waarde (ligging) van de grond die een private partij uitgeeft een rol. Het aantal vierkante meters wordt daartoe uitgedrukt in een aantal fictieve eenhe-den. Om deze te vinden wordt de oppervlakte van de grond vermenigvuldigd met een factor die een relatie weergeeft met de ligging. Het totale bedrag aan kosten waar nog geen vergoeding tegenover staat gedeeld door het totale aantal fictieve eenheden van alle eigenaren bij elkaar geeft de kosten per fictieve eenheid.

Vermenigvuldiging van het aantal fictieve eenheden, dat een partij middels uitgeefbare grond in zijn bezit heeft, met de kosten per fictieve eenheid geeft de totale kosten die voor een partij gemaakt zijn. Aftrek van de inbreng van de kosten van de grond en eventueel de ingebrachte voorzieningen levert het bedrag op dat de partij moet betalen dan wel ontvangt.

In figuur 2.8 is een eenvoudig rekenvoorbeeld opgenomen. Daarbij is de liggings-factor overigens vervangen door de waarde van het onroerend goed. Dit is gedaan om een meer objectieve maatstaf te krijgen voor de kostenverdeling.

2.5.2 Baatbelasting

Een tweede mogelijkheid om nieuwe voorzieningen buiten de exploitatie om te bekostigen is het heffen van de zogenaamde baatbelasting. Baatbelasting is een gemeentelijke belasting 16.17. Daarbij geldt dat het onroerend goed in de

omge-ving van de nieuwe voorziening gebaat dient te zijn bij de voorziening. Dit kan dus niet al het onroerend goed in de gemeente zijn. Van een rondweg rond een deel van een stad of dorp kan niet worden gezegd waar de omgeving eindigt. Men kan op dat moment geen baatbelasting heffen.

Baatbelasting wordt geheven ten aanzien van een rechthebbende. Dit geldt zowel het eigendomsrecht, het recht van erfpacht, opstal als het vruchtgebruik. Er is echter geen sprake van dat een gebruiker rechtstreeks aangeslagen wordt. Wel kan er een doorberekening plaats vinden door de eigenaar van de rechten aan de gebruiker, maar dit is een zaak van de eigenaar van de rechten.

Baatbelasting wordt in principe in één maal geheven. Daarbij kan de belasting-plichtige vragen om een jaarlijkse betaling. Maximaal mag dit 30 jaar zijn, maar de gemeente is vrij om een kortere termijn te kiezen.

16. Bosma S. - Baatbelasting en bouwgrondbelasting (19931. Deventer.

17. Vereniging van Nederlandse Gemeenten - Het verhaal van kosten van voorzieningen (1994). 's-Gravenhage.

(34)

probleem

Een woongebied van 10 ha moet worden ontwikkeld voor woningbouw. 20.000 m2 _{van de grond is in handen}

van een particulier. Deze wil zelf woningbouw in het gebied dat hij in handen heeft realiseren. 60% van het gehele terrein is uitgeefbaar. Het woningbouwprogramma van het gebied bevat 70% vrije sector woningen en 30% sociale huur. De eigenaar wil in principe het deel dat hij uitgeeft bebouwen met vrije sector woningen. kosten verwerving kosten bouwrijpmaken egaliseren rio!ering verharding openbare verl. groen lands bovenwijks voorbereiding en toezicht renteverlies totaal opbrengstennivo's 1350.000 11.500.000 12.500.000 1250.000 1400.000 I 3.000.000 5.000.000 2.000.000 I 1.000.000 I 900.000 111.900.000

woningtype percentage waarde

per type

sociale huursector 100% 1120.000

vrije sector I 30% 1150.000-200.000

vrije sector 11 40% 1200.000-250.000

vrije sector 111 30% gemiddeld 1350.000

berekening van de kosten per fictieve eenheid

oppervlakte

160 170 250 400

De totale oppervlakte uitgeelbaar is 0.6*100.000 m2 is 60.000 m'. De verdeling hiervan over verschillende

woningtypen is uit te rekenen aan de hand van de oppervlakte uitgeefbaar terrein:

0.3"160*x + 0.7*0.3*170*x + 0.7*0.4*250*x + 0.7*0.3*400"x = 60.000

Hieruit volgt dat x = 252. Dit betekent de volgende woningaantallen en fictieve eenheden. Voor de berekening

van de fictieve eenheden is uitgegaan van de gemiddelde waarde van de verschillende woningtypen.

woningtype aantal totaal eenheid/m2 eenheden

sociale huursector 76 12.000 1.2 14.400

vrije sector I 53 9.010 1.75 15.767

vrije sector 11 70 17.500 2.25 39.375 vrije sector 111 53 21.200 3.5 74.200

totaal 252 143.742

Per eenheid betekent dit 11.900.000/143.742 = 182,79

te betalen door de eigenaar

De eigenaar wil alleen vrije sector woningen realiseren. Voor de verdeling van de woningen betekent dit:

0.3*170·x + 0.4*250*x + 0.3*400*x = 12.000. Hieruit volgt x = 44 woningtype opp. fictieve eenheden

eenheid

vrije sector I 2200 1.75 3850

vrije sector 11 4400 2.25 9900

vrije sector 111 5300 3.5 18550

totaal 32300

Van de totale kosten kan 32.300*82,79 is 12.674.117,- toegerekend worden aan de eigenaar. Als voor de grondaankopen. Als voor de grondaankopen 130,- * 20.000 = 1600.000,- wordt algetrokken dan blijft er over I 2.074.117,- dat door de eigenaar betaald dient te worden.

Figuur 2.8 Voorbeeldberekening exploitatie-overeenkomst