Sessie 1: Investeerders in particuliere huur
Door: Frank Wassenberg (Platform31), Peter Hagedoorn en Co Koning (Vastgoed Belang)
Frank Wassenberg, senior projectleider Wonen bij Platform31, opent de sessie met een
samenvatting van het verloop en de resultaten van de leerkring Particuliere beleggers op de woningmarkt van Platform31 waaraan 10 gemeenten deelnamen. In maart 2015 is naar aanleiding hiervan een groot congres georganiseerd in Amsterdam, waarbij minister Blok het eindrapport in ontvangst nam. De reden voor het starten van de leerkring was de wederzijdse onbekendheid tussen gemeenten en particuliere woningbeleggers, groot en klein.
In vergelijking met andere westerse landen heeft Nederland weinig particuliere huurwoningen
(ongeveer 9%). Deze voorraad fungeert volgens Wassenberg vooral als ‘smeerolie’ tussen de sociale huur (33%) en koop (58%). Sinds WO-II is de particuliere huursector – toen de grootste – gaandeweg afgenomen tot de huidige 9%. De belangrijkste oorzaak is dat zowel de sociale huursector als de koopsector van overheidswege decennialang werden gestimuleerd, en de particuliere huursector niet. Particuliere huurwoningen concentreren zich in de Randstad, maar ook in steden verspreid door het land. Als je kijkt naar een plaats als Arnhem, dan zitten kleine en grotere particuliere verhuurders vaak niet in dezelfde wijken. De kleine verhuurders in de oude wijken, de grote verhuurders in de
uitbreidingswijken. Blijkbaar kijken ze naar andere investeringscondities.
Als je de inkomensverdeling van Nederland vergelijkt met de verdeling van de woningmarkt in goedkope, middeldure en dure woningen (huur én koop), dan is een groot tekort aan middeldure woningen evident. Met het terugtreden van woningcorporaties uit dit segment is de hoop van zowel het Rijk als gemeenten dat woningbeleggers dit segment laten groeien. Daartoe zouden zij in nieuwe middeldure huurwoningen kunnen beleggen, of een deel van de 2,2 miljoen sociale huurwoningen van corporaties overnemen, die in potentie te liberaliseren zijn. Wassenberg sluit af met enige adviezen uit de leerkring. Zo raadt hij gemeenten aan actief op zoek te gaan naar beleggers en beleggers om actiever met gemeenten in contact te treden. Gemeenten kunnen gronden (tegen passende voorwaarden en prijzen) reserveren voor beleggers in huurwoningen. Voor kleinere
gemeenten, buiten de sterke overdrukgebieden, geldt dat zij zich beter op lokale investeerders kunnen richten, omdat de kans dat deze investeren groter is dan een (inter)nationaal opererende belegger. Hij sluit af met de oproep om een pilot te starten met regelvrije locaties voor nieuwbouw of verbouw (door beleggers) zonder de dwang van de puntengrens, om zo onwenselijk ‘punten sprokkelen’ te voorkomen. Daarmee zou voor beleggers ook het realiseren van huurwoningen onder de
liberalisatiegrens (die dan de facto niet zou bestaan) wellicht interessant kunnen zijn.
Co Koning is directeur van Vastgoed Belang, de branchevereniging voor particuliere beleggers in
vastgoed. Met 5000 leden ijveren ze voor meer kansen en betere voorwaarden voor particuliere beleggers. De leden beleggen in woningen, kantoren, winkels en ander vastgoed. Ze
vertegenwoordigen niet de grote institutionele beleggers, maar alle anderen. Het merendeel van de leden heeft enkele panden in bezit, maar de grotere leden zijn even groot als een middelgrote
woningcorporatie. Eind 2014 heeft een enquête onder de leden plaatsgevonden. Twee derde van het gereguleerde bezit (<€710) en drie kwart van het geliberaliseerde bezit (ofwel vrije huur, €710) ligt in de drie westelijke provincies. De goedkoopste woningen vinden we in Noord-Holland, vooral
Amsterdam, maar daar liggen tegelijkertijd ook de duurste (gemiddeld € 1110). Huren worden rap verhoogd. Alleen al met de jaarlijkse huurverhogingronde op 1 juli 2014 verschoof het aandeel geliberaliseerde huurwoningen van 20% naar 25%. Het merendeel van de particuliere huurwoningen is derhalve nog steeds gereguleerd.
Co Koning schetst een aantal belemmeringen voor particuliere verhuur; de voortdurende huurprijsregulering, de belastingafdracht (verhuurdersheffing, maar ook lokale OZB etc.), de vermogensrendementheffing. En, belangrijk, het ongelijke speelveld: zowel de koopsector
bevoordeeld, maar de particuliere huursector niet. Eigenlijk is de laatste woning altijd duurder. Om te bouwen, te beheren en om in te wonen. Bij een aantrekkende koopmarkt, zoals nu, kunnen
projectontwikkelaars voor koopwoningen hogere grondprijzen betalen, omdat de overheid immers die woningen subsidieert met de hypotheekrenteaftrek.
Kansen zijn er ook: gunstige huizenprijzen, lage rentestanden die spaarders een alternatief bieden voor een spaarrekening, toernemende marktvraag. En ook: een toenemende flexibilisering van de arbeidsmarkt, die vraagt om een flexibeler woningmarkt. Kansen liggen in de regio’s met economische en bevolkingsgroei.
De overheid zou er goed aan doen, aldus Koning, om de beperkingen voor particuliere verhuurders af te schaffen. Zoals het WWS en de verhuurdersheffing. Al vorig jaar hebben de leden van
Vastgoedbelang aangeboden om 40.000 extra woningen te bouwen in ruil voor een vrije markt. Dit levert meer op dan de hele heffing bij elkaar.
Peter Hagedoorn, initiatiefnemer van een nieuw platform Ondernemende particuliere beleggers
binnen Vastgoed Belang, is de laatste spreker. Dit platform vertegenwoordigt de grotere spelers van Vastgoed Belang, maar zonder de grote institutionele beleggers. Hij benadrukt dat deze particuliere beleggers graag meer in contact treden met gemeenten om gezamenlijk naar
investeringsmogelijkheden te zoeken. Hij geeft verder aan dat particuliere beleggers door de bank genomen graag in kleinere binnenstedelijke locaties willen investeren. Het doel van het nieuwe platform Ondernemende particuliere beleggers van Vastgoed Belang is om (semi-)professionele beleggers met investeringswensen of –plannen meer met elkaar in contact te laten treden en beter benaderbaar te maken voor andere partijen, zoals gemeenten met stedelijke ontwikkelingsplannen die voor beleggers interessant kunnen zijn. In het kader van het nieuwe platform wordt een bijeenkomst georganiseerd door Vastgoed Belang, met het thema ‘Investeringskansen in de verstedelijking’, 26 november, Ramada Apollo Hotel, Amsterdam. Hiervoor kunnen geïnteresseerden zich nog aanmelden via Vastgoed Belang.
Frank Wassenberg noemt tot slot dat de onbekendheid tussen gemeenten en particuliere beleggers nog steeds groot is. Platform31 wil in 2016 een aantal regionale sessies opzetten, samen met de G32, om contacten te verbeteren. Als voorbereiding zal nog eind 2015 een korte enquête onder betrokken partijen uitgaan.
