Elevator pitches Intervisiewerkplaats Particuliere woningverbetering

(1)

(2)

Het begint met regionale prestatieafspraken

Wim van den Engel

Beleidsmedewerker Wonen en Stedelijke Vernieuwing

(3)

Hoe is dit ontstaan in de Drechtsteden?

Samenwerking gemeente en corporatie op breed terrein:

Bod aan de samenleving van gezamenlijke corporaties en lange traditie in samenwerking, daarnaast aanpak particuliere woningvoorraad gemeente

Concreet:

(4)

Waarom prestatieafspraken met

corporaties over particulier bezit?

Invloed op leefbaarheid en verloedering, ook van corporaties

Steeds meer gemengde complexen door verkoopprogramma en nieuwe problemen ontstaan in ’60 en ’70 complexen

Integrale aanpak is veel sterker

(5)

Welke inhoud?

Particuliere eigenaar blijft verantwoordelijk

Op hoofdlijnen afspraken maken en daardoor massa creëren!

Samen voorlichting geven, waardoor toekomstige problemen voorkomen worden

(6)

Prestatieafspraken, en dan?

• Alleen papieren afspraken…. in de praktijk elkaar vinden en problemen/oplossingen bedenken…maar intenties zijn uitgesproken!

(7)

Toekomstige ontwikkelingen?

Gedetailleerde prestatieafspraken particuliere woningvoorraad:

Alleen met onderhoudscontract

Niet in kwetsbare wijken verkopen

(8)

Gemeente Schiedam

Ruud van Workum www.markum.nl

Verval van een winkelstraat:

(9)

DE BINNENSTADSAANPAK

Verval van een winkelstraat: aanpakken

Fysiek

Gebouwen, straten en pleinen Schoon en heel Bereikbaar Aantrekkelijk

Sociaal

cultureel

Winkelen Kunst en cultuur Evenementen Eten en drinken Veilig

Economie

Omzet

Cultuur

Historie

Water

Komen en blijven

Werk

(10)

DE PROBLEMEN

Gemeente Schiedam

▪ Leegstand van winkels

▪ Verloedering van straatbeeld

▪ Slecht onderhoud panden

(11)

DE DOELEN

▪ Panden verbeteren

▪ Uitstraling winkelstraten verbeteren

▪ Wonen in en boven winkels

(12)

DE AANPAK

Gemeente Schiedam

▪ Aanpak van deur tot deur

▪ Met zoet (subsidies) en

zuur (aanschrijving)

▪ Hoogstaat, Broersveld actief, andere straten passief

▪ Aanpak van casco’s met goedkope leningen

▪ Met wonen boven en/of in winkels

▪ Met lifestyle en gevelaanpak

(13)

DE RESULTATEN 2008-2011

• 53% van de 197 panden is oké

• Beeldkwaliteit en casco’s verbeterd

• 53 woningen en 38 nieuwe opgangen

(14)

VOOR EN NA 1

(15)

VOOR EN NA 2

(16)

VOOR EN NA 3

(17)

VOOR EN NA 4

(18)

Funderingsherstel moet

Willeke Koops

(19)

(20)

Bewoners

Nr 10

Nr 8

(21)

(22)

Vragen

• Hoe bereik je de witte vlek tussen stimuleren en

handhaven?

• Is er een oplossing voor eigenaren zonder geld?

• Hoe verleid je eigenaren tot sparen voor

woningonderhoud?

• Zijn er nieuwe financieringsconstructies te verzinnen?

• Hoe kun je verschillende vormen van particuliere

woningverbetering (onder- en bovengronds) handig

verbinden?

• Hoe krijg je bewoners georganiseerd & gemotiveerd?

• Wat voor rol spelen partijen als makelaars, corporaties,

(23)

Collectief particulier opdrachtgeverschap bij particuliere

woningverbetering?!

Anne-Jo Visser

Programma-regisseur

(24)

Pagina 2 van 4

(25)

(26)

Pagina 2 van 4

(27)

(28)

Pagina 2 van 4

(29)

Hobbels

Eigendomsrecht

Financiering casco

(30)

Pagina 2 van 4

Kansen: meer investering, meer sociale samenhang

Bewoners: samen sta je sterk

Banken: financier casco en collectief

Bouwers: biedt maatwerk in collectief

Bestuurders: achtervang financiering, goedkope lening, flexibel

en pro-actief

(31)

23-4-2012

Naar een effectief gemeentelijk

instrumentarium voor

particuliere woningverbetering

ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB

(32)

31

Rollen particuliere

woningeigenaar en

gemeente bij P

WV

*

Particuliere woningeigenaar

Verantwoordelijk voor kwaliteit woning.

Gemeente

Woningwet: gemeente moet

toezicht

houden

op kwaliteit

woningvoorraad,

die niet onder ‘Bouwbesluitniveau bestaande woningen’ mag komen.

Uitblijvende kwaliteitsinvesteringen particuliere woningvoorraad

kunnen negatief effect op

leefbaarheid

, waarde en imago straat en buurt

hebben = aanleiding tot gemeentelijk ingrijpen.

* PWV = Afkorting in deze presentatie voor ‘Particuliere Woningverbetering’

(33)

PWV beleidsinstrumenten gemeente

‘in theorie

*

’

(1)

Informatieoverdracht

(bv. over kwaliteit woning; advies; ondersteuning)

(2) Financiële middelen

(bv. subsidies, laagrentende lening)

(3) Wettelijke voorschriften

(bv. Handhaving Woningwet met ‘aanschrijving als stok achter de deur’)

(4) maar ook: Samenwerking

Voorbeeld 1

(34)

33

Voorbeeld 1

Laagrentende lening in 2 wijken

Laagrentende SVn-lening

Ambitie gemeente: driekwart doelgroep wijk 1 (773 particuliere woningen)

maakt gebruik van deze lening.

Ondersteunend team

Gemeentelijk project en werkt vanuit stadhuis (frontoffice)

Ondersteunt particuliere eigenaren sociaal, financieel

(leningaanvragen)

en

technisch en geeft hen advies (backoffice).

Prestatieafspraken

Woningcorporatie en gemeente nemen initiatief tot opknappen particulier

woningbezit. Corporatie stelt € 100.000 beschikbaar voor nieuwe werkwijze

projectteam (ooit als stichting opgericht op initiatief corporatie en gemeente).

(35)

Effectiviteit (oktober 2007 – juni 2011):

• 4,7% doelgroep wijk 1 (en 0,3% wijk 2: lening sinds januari 2011 aangeboden;

doelgroep wijk 2 zijn 917 particuliere woningen) kon gebruik maken van

laagrentende lening,

• 5,7% doelgroep wijk 1 (en 0% wijk 2) heeft woning gerenoveerd,

• Totaal 39 renovaties gefinancierd met laagrentende lening en 13 renovaties zelf

gefinancierd (waarvan één deels zelf en deels met laagrentende lening).

Effectiviteit afhankelijk van onder meer:

• Financiële situatie particuliere woningeigenaren,

• (Informatie over) tijdsduur dat de laagrentende lening wordt aangeboden,

Voorbeeld 1

(36)

35

Kosteneffectiviteit voor gemeente:

• Beheerkosten revolverend fonds & rentederving (gedekt via € 3,5 miljoen

rijkssubsidie voor verstrekken laagrentende leningen),

• € 150.000 per jaar structureel aan menskracht voor ondersteunend team,

• Waardebehoud verbeterde (ook qua uitstraling) particuliere woningen.

Kosteneffectiviteit voor particuliere eigenaren:

• Hypotheken en leningen te grote woonlast voor zelfstandige woningverbetering,

• Meeste particuliere eigenaren komen niet voor laagrentende lening in

aanmerking,

• Motieven eigenaar-bewoners, te investeren in:

a) gevelrenovatie: verbetering uiterlijk woning, besparen op onderhoudskosten,

b) energetische verbetering: besparing op energiekosten.

Voorbeeld 1

(37)

Voorbeeld 2

Samenwerking gemeente &

woning-corporaties bij PWV in buurt ‘X’

Integrale aanpak particulier & sociaal woningbezit in buurt ‘X’?

Nog niet, want:

• Versnipperd bezit

• Verschillende belangen en verwachtingen

• Ontbrekend bewustzijn van noodzaak tot & gevoel van urgentie voor integrale

aanpak particulier èn sociaal woningbezit in deze buurt

• Geen juridisch bindende prestatieafspraken over rol woningcorporaties bij PWV

en over fysieke kwaliteit te verkopen sociale woningen

(38)

37

Intervisiewerkplaats PWV

Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium

voor particuliere woningverbetering!

(39)

2011Bruto jaarinkomen modaal €

32.500,--Huur

€

650,--Energie

€ 190,-- (2000 m3 & 3500 kWh)

Totaal woonlasten

€

840,--2020 Bruto jaarinkomen (met inflatie EU norm)

€ 38.840,-- (119%)

Huur

(2,25%)

€

812,--Energie (7%)

€

349,--Totaal woonlasten

€1.161,-- (138%)

2025 Bruto jaarinkomen (met inflatie EU norm)

(40)

Uw Keuze…….

“Energie totaal rekening aan het energiebedrijf, bij 7% stijging per jaar”

2000 m3 gas en 3600 kWh electra

5 jaar 10 jaar 15 jaar

Gas € 8.050 € 19.943 € 35.180 Electra € 4.025 € 9.671 € 17.590

€ 12.075 € 29.614 € 52.770

of

“Energiesprong”

Samenhangende pakket van maatregelen,

Toekomstige verplichting energierekening contant maken middels een financiering of eigen middelen.

(41)

Innovators schilisolatie

Interbankair

financieel

innovatie team

Hoger & Universitair onderwijs

(42)

Schil isolatie:

kap + isolatie / reflectie

Rc = 5

drowa chips

koudebrug oplossing

Afgifte,

Low H2O unit Oxygen

Home control

Bron

CV Warmtepomp

NO

(43)

Bouwkundig

Financieel

Bouwtechnisch

Financiële instellingen financiërings bereidheid

Eindverbruiker investeringsbereidheid

(44)

Oscar König

directeur Steeds

Activeren VvE

.

(45)

ervaren

kwaliteit beheer afhankelijk van

motivatie

capaciteit

geld

enthousiast

onwillig

plichts-getrouw

overtuigd

vermogend

bereid tot

sparen

met

capabel

(46)

kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld

Onderhoud of ….. ?

onwetend

onwillig met schuld

handig plichtsgetrouw met inkomen

capabel

overtuigd

vermogend

ervaren

enthousiast bereid tot sparen

(47)

kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld

motivatie geld capaciteit

ervaren

enthousiast

(48)

kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld

ervaren

onwillig

(49)

Activeren VvE

C

M

G

opstarten VvE

benoemen bestuurder

collectieve opstalverzekering

rekening VvE openen

(50)

Wanneer gaat het knellen?

nieuwe eigenaar

(vertrek voorzitter)

matige interesse

in onderhoud casco

bouwdepot is

(51)

Maatwerk in het proces

• Persoonlijk contact, met oog voor individuele agenda

• Aanvullen op ontbrekende aspecten

• Leren waarderen

Proces van stimuleren

De aanpakker maakt het verschil

promotor binnen de VvE

motivatie

geld capaciteit

(52)

Middelen van stimuleren

C

M

G

proces van stimuleren

goedgekeurde MJOP

(professionele) bestuurder

advies

laagrentende lening

subsidie

aanschrijving

(53)

Middelen om niveau te borgen

C

M

G

informatie vóór de koop

kwaliteitssteekproeven

gecertificeerde bestuurder

certificering vve (controle)

(54)

Het leereffect van een

stimuleringsproces is even belangrijk

als de opgeknapte woningen.

(55)

(56)

Erik Pereboom

Bijna 20 jaar betrokken als bouwer bij

(57)

Meeliften particuliere eigenaren

grootschalige renovaties

Ervaringen Heechterp Schieringen Leeuwarden

Vogelaar/krachtwijk

1250 woningen

80 % corporatie

(58)

(59)

(60)

Meeliften met 110

laagbouwwoningen

Initiatief gemeente, corporatie en bouwbedrijf

Duurzaamheidsfocus naar label B

Woningverbetering

ook

(61)

Acties

Modelwoning

Informatie-avonden

Persoonlijke uitnodigingen

Brochure

Transparante prijsvorming

Energieadvies en subsidies

Website

(62)

Resultaat

Veel belangstelling op info-avonden 35%

Veel “maatwerk” offertes

Meer comfort als duurzaamheid

Teleurstelling over financiering en subsidies

Uiteindelijk:

(63)

Statement

Welke zijn de randvoorwaarden voor het

succesvol meeliften van particulieren bij grote

(64)

(65)

(66)

Particuliere woningverbetering

in een krimpdorp

(67)

Projectleider

(68)

(69)

(70)

(71)

(72)

Gezocht ambtenaren met lef

die durven loslaten

(73)

Mooie instrumenten,

maar waarom doen bewoners dan niet mee?

(74)

Aanbod en vraag PWV

• Aanbod: Volle gereedschapskist:

bouwadvies, keuring, laagrentende leningen, subsidies, revolving

funds, bouwbureau, ondersteuning, besparingsberekeningen, etc.

• Vraag: Bewoners doen niet mee.

Willen ze niet? Kunnen ze niet? Zien ze het niet? Besteden ze

het niet? Onderkennen ze het niet? Prioriteren ze het niet?

(75)

Doen mensen mee?

• Leeuwarden, energie: 100 woningen, 30 kwamen, 14 offerte, 4

uitvoering.

• Dordrecht, PWV: 140 woningen, 50 interesse, paar offertes

• Lelystad, PWV: 5% gebruikt subsidieregeling. 30% budget

verbruikt.

• Lelystad, PWV: 5% gebruikt goedkope lening (ipv 75%)

• Den Haag: 13 reacties op wijkoproep. 9 adviezen, 3 uitgevoerd

• Almere: corporatie investeert €50.000. Kopers konden meeliften;

(76)

Oplossingen?

• Gunstiger leningen?

• Meer subsidies?

• Beter advies?

• Grotere rol corporaties, banken, gemeenten?

• Scherper onderzoek?

• Energiegunstiger oplossingen?

• Grotere labelsprongen?

• VvE’s optuigen?

• Flexibeler eigendomsvormen?

75

(77)

Oplossingen?

(78)

Kijk meer naar bewoners

Niet de oplossing, maar:

• Denk vanuit bewoners

• Nodig uit, stimuleer, faciliteer

• Ontzorg het gedoe

• Zoek de buur. Stimuleer blok- of straatoplossingen

• Wortel en stok. Dus ook: handhaaf!

• Borg de bodem.

• Koop miskopers op

Uitdaging: Zoek in een andere hoek!

(79)

Te Woon

• Keuzevrijheid

• Gemengd eigendom

• Verkopen onder voorwaarden

• Korting

• Terugkopen

(80)

Onderhoud en verbetering

• Corporatie maakt onderhoudsplan

• Eigenaren liften mee met onderhoud

• Eigenaren liften mee met verbetering

• Eigenaren liften mee met duurzaamheid

(81)

Inkopen in vve

• Corporatie koopt appartementsrecht

• Corporatie wekt vve tot leven

• Corporatie stimuleert eigenaren

• Corporatie levert kwaliteit

• Woning kan in TeWoon weer verkocht

worden

(82)

TeWoon toekomstgericht

• Corporatie koopt altijd terug, dus blijft

eigenbelang hebben

(83)

TeWoon voorwaarde voor

invoeren kooprecht?

(84)

Liever daden

dan woorden

Particuliere woningverbetering

19 april 2012

(85)

(86)

Superpromoters

... Betrokken burgers

…die hun enthousiasme delen

…en anderen beïnvloeden

(87)

Superpromoterblindheid

1. Focus op verbeteren

2. Focus op burgers die zich

niet aan de afspraken houden

(88)

• Iedereen die de Nederlandse nationaliteit heeft en ouder dan 18 jaar is, kan een

burgerinitiatief indienen. U kunt uw initiatiefvoorstel zelf of samen met anderen

indienen. U dient duidelijk op te schrijven wat het doel van uw voorstel is, waarom en hoe u dit doel denkt te kunnen bereiken. Uw voorstel moet vergezeld gaan van

tenminste 40.000 steunbetuigingen mét naam, adres en geboortedatum van

personen ouder dan 18 jaar en met de Nederlandse nationaliteit. Deze gegevens

worden steekproefsgewijs schriftelijk gecontroleerd; na de steekproef worden ze vernietigd.

• Uw voorstel moet verder aan de volgende regels voldoen:

• Uw voorstel is nieuw: de laatste twee jaar is het onderwerp niet in de Tweede Kamer

aan de orde geweest.

• Uw voorstel gaat over een onderwerp waarover de Tweede Kamer beslist, dus over een kwestie die de rijksoverheid en níet een andere overheid aangaat en géén privé-kwestie is.

• Uw voorstel mag niet indruisen tegen in ons land diep gewortelde normen en waarden. • Uw voorstel gaat niet over de Grondwet, de belastingen of de begrotingswetten.

• Behandeling burgerinitiatieven

De Commissie voor de Verzoekschriften en de Burgerinitiatieven behandelt alle ingekomen burgerinitiatieven. De commissie beoordeelt of uw voorstel aan de voorwaarden voldoet. Om vast te stellen of de bijgevoegde handtekeningen van

kiesgerechtigden zijn, doet de commissie een steekproef. Enkele honderden mensen van uw lijst krijgen een brief van de Tweede Kamer met het verzoek om een kopie van paspoort of ander identiteitsbewijs.