Studentenhuisvesting in Delft: Verkenning, problemen en mogelijke oplossingen

STUDENTENHUISVESTING IN DELFT

verkenning, problemen en mogelijke oplossingen

3 9 1'''1

t

I

1997

\

Iliijiiïïf

1 ft

WERKDOCUMENT OTB

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft

Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, Tel. 015-783005

STUDENTENHUISVESTING IN DELFf

verkenning, problemen en mogelijke oplossingen

Frans van der Zon m.m. v. lneke van Beelen

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKillKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Zon, Frans van der

Studentenhuisvesting in Delft: verkenning, problemen en mogelijke oplossingen / Frans van der Zon. - Delft: Delftse Universitaire Pers. -111. - (Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 0923-9871 ; 92-14. Sectie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek)

Met lit. opg. ISBN 90-6275-842-8 NUGI655

Trefw: studentenhuisvesting, Delft. Copyright 1992 by Frans van der Zon

Overname van (gedeelten van) dit werkdocument is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

INHOUDSOPGA VE

1 DOEL- EN PROBLEEMSTELLING ... . . . 1

1.1 Doelstelling van het onderzoek. . . . . . . . . . . . . . . . .. 1

1.2 Onderzoeksvragen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 2

2 JONGERENHUISVESTING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 3

2.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 3

2.2 Woningvraag van jongeren ... . . . 3

2.3 Aanbod van jongerenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 5

2.4 Beleid inzake de jongerenhuisvesting . . . 9

2.4.1 Beleid op nationaal niveau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 9

2.4.2 Beleid op lokaal niveau . . . 12

2.5 Beleid van koepels van woningcorporaties . . . . . . . . . . . .. 16

2.6 De rol van gemeente en woningcorporatie inzake jongerenhuisvesting . . . 16

3 STUDENTENHUISVESTING IN UNIVERSITEITSSTEDEN . . . 19

3.1 Inleiding. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19

3.2 De vraag naar studentenhuisvesting ... ... ... 19

3.3 Het aanbod van studentenhuisvesting .. ... .... ... 22

3.4 Rol van gemeente, universiteit en studenten .. . . . . . . .. 24

3.5 Verdeling van woonruimte . . . ... 26

3.6 Maatregelen om het aanbod van studentenhuisvesting te vergroten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 28

4 VRAAG NAAR EN AANBOD VAN JONGERENHUISVESTING IN DELFf ... .. . . .... ... . . . 35

4.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 35

4.2 De vraag naar woonruimte van jongeren en studenten in Delft . . . 35

4.3 Het aanbod van woonruimte voor jongeren en studenten in Delft ... . . . .. . . 38

4.4 De verhouding tussen vraag en aanbod van woonruimte voor jongeren en studenten . . . .. . . 41

4.5 De vraag naar woonruimte van jongeren en studenten

in Delft in de toekomst ... 43

4.6 De verdeling van woonruimte voor jongeren en studenten . . .. 45

5 JONGERENHUISVESTINGSBELEID VAN DE GEMEENTE, SDSH, OVERIGE WONINGCORPORATIES EN DE TU-DELFr . . .. 49

5.1 Inleiding ... '.' . . . .. 49

5.2 Gemeente Delft . . . .. 49

5.3 SDSH ... 53

5.4 Overige Delftse woningcorporaties ... 55

5.5 Technische Universiteit Delft . . . .. 58

6 HUISVESTING EERSTE-JAARS STUDENTEN BIJ AANVANG VAN DE STUDIE IN DELFr. . . .. 61

6.1 Responsanalyse en soort woonsituatie. . . . .. 61

6.2 Keuze voor Delft ... 62

6.3 Thuiswonende studenten ... 62

6.4 Woonruimte zoekende studenten ... 63

6.5 Uitwonende studenten bij aanvang van het studiejaar ... 64

6.6 Studenten met verhuisplannen ... 65

7 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . ... 67

7.1 Conclusies ten aanzien van jongerenhuisvesting in Nederland ... 67

7.2 Conclusies ten aanzien van studentenhuisvesting in universiteitssteden ... 69

7.3 Conclusies ten aanzien van de vraag naar en het aan-bod van jongerenhuisvesting in Delft ... 71

7.4 Conclusies ten aanzien van het beleid van de gemeente Delft, de SDSH, de overige woningcorporaties en de TU-Delft ... 73

7.5 Conclusies ten aanzien van de huisvestingssituatie van eerste-jaars bij aanvang van de studie . . . .. 75

7.6 Aanbevelingen voor jongeren- en studentenhuisvesting in Delft ... 76

BIJLAGE 1 LITERATUUR . . . • . .• 81

1

DOEL- EN PROBLEEMSTELLING

1.1 Doelstelling van het onderzoek

Het College van Bestuur van de TU-Delft heeft het Onderzoeksinstituut OTB verzocht een onderzoek uit te voeren naar de studentenhuisvesting in Delft. Hoewel de TU niet formeel verantwoordelijk is voor de huisvesting van studen-ten, rekent het CvB het wel tot haar taak om ervoor te zorgen dat de huisvesting van haar studenten zo goed mogelijk georganiseerd is. Deze zorg wordt ingege-ve'n doordat een goede huisvesting een aantrekkende kracht op nieuwe studenten kan hebben. Daarnaast veronderstelt het CvB dat er een positieve invloed van de huisvestingssituatie op de studieresultaten is.

Het onderwerp is meer in de belangstelling gekomen, doordat bij de herinrich-tingsplannen van de TU-wijk over studentenhuisvesting gesproken wordt en er met de gemeente contacten over dit onderwerp zijn geweest. Verder is er een notitie over jongerenhuisvesting verschenen, opgesteld door de studentenvakbond VSSD, het Jongeren Informatie Punt en de Woonkoepel. Het CvB wil de in die notitie aangehaalde problematiek rond met name de studentenhuisvesting nader onderbouwen met de resultaten van dit onderzoek.

Het onderzoek wordt in drie fasen uitgevoerd. In de eerste fase wordt de problematiek van en rond de studentenhuisvesting nader geïnventariseerd en gedefinieerd. Het belang van goede studentenhuisvesting voor de TU-Delft en voor andere universiteiten, voor (toekomstige) studenten, voor de gemeente Delft en de regiogemeenten, voor de verhuurders e.d. komen aan de orde. Daarnaast wordt gekeken naar de activiteiten die door genoemde partijen op het gebied van studentenhuisvesting ontplooid worden. Tevens wordt de huisvestings-situatie van de eerste-jaars aan het begin van hun studie onderzocht.

Fase één vormt de basis voor de verdieping van het onderzoek in de fasen twee en drie. In fase twee ligt de nadruk op de vraagzijde; wat is de kwantitatieve en kwalitatieve vraag van de studenten, welke wooncarrière wordt doorlopen? In fase drie worden verschillende oplossingsstrategieën geïnventariseerd, verder ontwikkeld en mogelijk geëvalueerd.

1.2 Onderzoeksvragen

Onderzoeksvragen die in de eerste fase aan de orde komen, zijn:

1. wat is het rijksbeleid aangaande de jongeren- en in het bijzonder de studentenhuisvesting en wat is de invloed daarvan op het lokale niveau; 2. in hoevetre zijn er in andere universiteitssteden' problemen met de

huisvesting van studenten en op welke wijze wordt daar aan de oplossing van dergelijke problemen gewerkt;

3. wat is het belang van een goede studenten- en jongerenhuisvesting voor de TU-Delft en voor de gemeente Delft;

4. hoe wordt door de TU-Delft, de gemeente Delft en de Delftse woningcor-poraties ten aanzien van de studenten- en jongerenhuisvesting gehandeld en wat zijn de gevolgen daarvan;

5. in hoeverre hangen studie- en universiteitskeuze samen met de beschik-baarheid en kwaliteit van de studentenhuisvesting;

6. wat is de kwantitatieve omvang van de vraag en het aanbod op het gebied van studenten- en jongerenhuisvesting in Delft en wat zijn de prognoses rekening houdend met de vraag van binnenlandse en buitenlandse studenten;

7. wat is de huisvestingssituatie van eerste-jaarsstudenten bij aanvang van het studiejaar 1992/1993?

De opbouw van het rapport is gebaseerd op bovenstaande vragen. In hoofdstuk 2 komt het beleid op het gebied van jongeren- en studentenhuisvesting aan bod. In het derde hoofdstuk wordt aan de hand van interviews met medewerkers van de (voormalige) SSH's in de universiteitssteden ingegaan op de problemen en maatregelen in die steden. In hoofdstuk 4 wordt stil gestaan bij de vraag naar en het aanbod van jongeren- en studentenhuisvesting in Delft. In het daaropvol-gende hoofdstuk komt het beleid inzake de huisvesting van jongeren en studen-ten van de gemeente Delft, de Stichting Delftse Studenstuden-tenhuisvesting (SDSH), de woningcorporaties en de TU-Delft aan de orde. Hoofdstuk 6 geeft een overzicht van de huisvestingssituatie van eerste-jaars in augustus 1992. In het afsluitende hoofdstuk worden de conclusies' samengevat en worden aanbevelin-gen geformuleerd.

2

JONGERENHUISVESTING

2.1 Inleiding

Het onderzoek richt zich met name op de studentenhuisvesting. De huisvesting van studenten is echter niet los te zien van de huisvesting van jongeren in het algemeen. Zij oefenen voor een groot deel een vraag uit op hetzelfde segment van de woningmarkt en ook in het volkshuisvestingsbeleid wordt vaak geen onderscheid aangebracht in de huisvesting van jongeren en studenten.

In dit eerste hoofdstuk wordt daarom aandacht besteed aan de huisvesting van jongeren in het algemeen. In paragraaf 2.2 komen de veranderingen in de vraag van jongeren naar woonruimte aan de orde. De wijze waarop aan die vraag wordt voldaan, is in paragraaf 2.3 het onderwerp van beschrijving. Het beleid inzake de jongerenhuisvesting wordt in paragraaf 2.4 beschreven waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de toekomstige ontwikkelingen. In paragraaf 2.5 worden de standpunten van de koepels van woningcorporaties ten aanzien van jongerenhuisvesting nader toegelicht.

Afgesloten wordt in paragraaf 2.6 met een beschrijving van de rol van de gemeente en woningcorporaties die zij geacht worden te hebben in het kader van jongerenhuisvesting in het algemeen en studentenhuisvesting in het bijzonder.

2.2 Woningvraag van jongeren

Onder jongeren worden de personen in de leeftijdsklasse 18 tot en met 24 jaar gerekend. De totale omvang van de groep jongeren neemt af in Nederland. In 1988 bestond de groep jongeren tussen de 18 en 25 jaar uit bijna 1,8 miljoen mensen. Volgens de zogenaamde middenvariant in de prognoses van het CBS zal dit aantal afnemen van 1,696 miljoen in 1992, via 1,534 miljoen in 1995 tot 1,344 miljoen in het jaar 2000 (CBS, 1991b).

Tussen 1992 en 2000 zal het aantal alleenstaanden in de leeftijdscategorie 18-25 jaar afnemen van 220.000 via 202.000 in 1995 tot 176.000 (CBS, 1992a).

Na de Tweede Wereldoorlog is tot de jaren tachtig de leeftijd waarop jongeren het ouderlijk huis verlaten, gedaald. De jongeren hebben relatief vaak een éénpersoonshuishouden gevormd. Mede door de groei van het aantal jongeren is

het aantal huishoudens hierdoor toegenomen.

Een belangrijke verklaring voor het eerder verlaten van het ouderlijk huis is de toegenomen deelname aan het hoger onderwijs. Daarnaast blijken echter ook jongeren met een lagere opleiding eerder het ouderlijk huis te verlaten. Dit wordt onder andere toegeschreven aan het woonrecht voor 18-jarigen en ouder dat in 1975 is ingevoerd en vooral aan de economische mogelijkheden.

Sinds het eind van de jaren zeventig is er weer een stijging in de vertrekleeftijd merkbaar; dit wordt toegeschreven aan de economische teruggang. Daarnaast wordt de verbeterde huisvestingssituatie van thuiswonende jongeren als verkla-ring gezien. De gezinnen zijn immers kleiner dan in het verleden en daarom beschikken veel jongeren over een eigen kamer. Bovendien is er sprake van een veranderende gezinscultuur waarin jongeren een grotere vrijheid hebben binnen het gezin. De ouders zullen zich meer moeite getroosten om hun kinderen thuis te laten wonen omdat er nu eenmaal minder kinderen per huishouden zijn dan in het verleden (Kruythoff, 1991).

De afname van het aantal personen in deze leeftijdsklasse weerspiegelt zich niet direct in de prognoses van het aantal huishoudens in deze leeftijdsklasse. Op basis van prognoses van TNO wordt verondersteld dat pas vanaf halverwege de jaren negentig het aantal huishoudens afneemt. Dit komt onder andere doordat jongeren steeds later gaan samenwonen en daardoor langer als alleenstaand huishouden geteld worden (NWR, 1989).

Er zijn dus drie tendensen te onderscheiden in de vraag van jongeren naar huisvesting. Allereerst neemt het aantal jongeren gedurig af (ontgroening). Verder blijven jongeren weer langer thuis wonen en dus neemt de vraag af, terwijl daarnaast het aandeel jongere alleenstaanden toeneemt en er dus een grotere vraag ontstaat. Het totale effect is daardoor niet duidelijk.

Dit landelijke beeld zal niet zonder meer opgaan voor steden waar instellingen voor hoger en wetenschappelijk onderwijs zijn te vinden. De laatste jaren is door fusies in het Hoger Beroepsonderwijs de noodzaak voor HBO-studenten om op kamers te gaan wonen toegenomen, omdat de afstand tussen de geconcentreerde HBO-opleidingen en het ouderlijk huis groter geworden is (Prinssen en Krop-man, 1988). Het aantal WO-studenten blijft in de komende jaren groeien, maar daar staat een afname in de groei van het aantal HBO-studenten tegenover, volgens het Ministerie van O&W.

Het aandeel alleenstaanden in universiteitssteden is aanzienlijk hoger dan in andere steden. In Delft bestaat in 1991 46% van alle huishoudens uit alleen-staanden, terwijl in heel Nederland dat aandeel 31% is. Ook in het jaar 2000 is

er sprake van een forse oververtegenwoordiging van alleenstaanden in Delft; 45 tegen 33%. In absolute cijfers neemt in Delft het aantal alleenstaanden tussen

1991 en 2000 toe van 19.366 huishoudens tot 20.340 huishoudens (PRIMOS-prognoses, CBS, 1991a).

Het aandeel jongeren dat een MBO-opleiding volgt zou ook meer geneigd zijn om zelfstandig te willen wonen, maar cijfers hierover ontbreken (Kruythoff, 1990).

Op basis van het Nationaal Rayon Onderzoek uit 1987 is de woningvraag van jongeren die geen hoofdbewoner van een woning zijn, berekend. Deze groep bestond in 1987 uit ruim 1,3 miljoen personen. Ongeveer 81 % woonde nog thuis, terwijl de overige 260.000 personen op een kamer of onzelfstandige wooneen-heid woonden. Van de 1,3 miljoen jongeren had 59% in 1987 verhuisplannen, waarbij 75% de voorkeur gaf aan een zelfstandige woning, 15% een kamer zocht en 8% de voorkeur uitsprak voor een onzelfstandige wooneenheid. Het zijn vooral de jongeren in de leeftijdscategorie 18-22 jaar die een voorkeur voor een kamer uitspreken (NWR, 1989).

Relatief veel jongeren en de meeste studenten komen in een onzelfstandige woonruimte terecht. De studenten betrekken relatief vaak een kamer. De vraag naar kamers wordt voor ruim 50% door studenten uitgeoefend en ca. 25% van de kamerbewoners is onder de noemer werkende jongeren te scharen. Verder wordt er een concurrerende vraag uitgeoefend door uitkeringsgerechtigden (ruim 10%), jongeren die zowel studeren als werken (10%), politieke vluchtelingen en begeleid kamerbewoners (NCIV jLOBH, 1988).

2.3 Aanbod van jongerenhuisvesting

Bij het aanbod van jongerenhuisvesting dient met een aantal mogelijke verdelin-gen rekening gehouden te worden. In het onderstaande worden de meest voorkomende typen woonruimte kort omschreven:

1. onderscheid naar eigendomscategorie:

a. sociale huursector: woonruimte in het bezit van een woningcorporatie, dit kan zijn:

- een zelfstandige woning;

- een woning die kamergewijs wordt verhuurd (sociale kamerrnarkt); - een woning bestemd voor een woongroep;

- een zelfstandige HAT-eenheid bedoeld voor een één- of tweepersoons-huishouden met zelfstandige voorzieningen. Eenheden zijn gebouwd onder een apart subsidieregime;

- een onzelfstandige HAT-eenheid bedoeld voor een één- of tweepersoons-huishouden waarbij (enkele) voorzieningen gedeeld moeten worden. Eenheden zijn gebouwd onder een apart subsidieregime;

- studenteneenheden die in het verleden gebouwd zijn met subsidie van het Ministerie van O&W of van het Ministerie van L&V. Meestal in het beheer van SSH's die bijna alle een woningcorporatie geworden zijn; b. particuliere huursector: woonruimte in het bezit van een particulier of van een

particuliere organisatie, dit kan zijn: - een zelfstandige woning;

- een kamerverhuurpand waarin verschillende kamers verhuurd worden zonder dat de verhuurder er woont;

-hospita- of hospeskamer: één of meer kamers verhuurd in een pand waar ook de verhuurder woont;

c. koopsector:

- een zelfstandige woning;

- een koopwoning die kamergewijs wordt bewoond (dit is eigenlijk een particuliere huurwoning, maar vaak is de woning gekocht door een familie-lid van één van de jongeren/studenten en wordt het bewoond door meer jongeren/studenten die allen meebetalen);

d. bewoonde andere ruimte: kan in principe ook bij a, b of c worden onder-gebracht maar wordt apart vermeld door de vorm. Voorbeelden zijn woonwa-gens, woonschepen, caravans, woonketen, tenten e.d.

2. onderscheid naar soort bewoning:

a. zelfstandig: huishouden dat een woning gekocht heeft of een huishouden dat een woning huurt en waarbij de verhuurder niet in het pand woont;

b. onzelfstandig: huishouden dat woonruimte huurt en een aantal voorzieningen deelt met andere huurders. De verhuurder/eigenaar woont niet in het pand; c. inwonend: huishouden dat woonruimte huurt van een hoofdbewoner, die ook

in het pand wçont (dit is vaak een hospita-kamer).

Op basis van het Woonbehoefte-onderzoek 1989/1990 (WB089j90) is een uitsplitsing gemaakt naar de huisvesting van jongeren. In tabel 2.1 is deze uitsplitsing weergegeven.

Het blijkt dat de zelfstandige woonruimte voor het grootste deel in de huisves-ting van jongeren voorziet. Ruim 68% van de jongeren woont in een woning. In

geheel Nederland woont bijna 96% in een woning. De jongeren wonen relatief veel in een onzelfstandige wooneenheid (20%, Nederland 2%) en ook het aandeel inwonende huishoudens is bij de jongeren veel groter dan gemiddeld in Nederland (9% resp. 1%).

Jongeren die niet gaan studeren, blijven langer thuis wonen en bij het betreden van de woningmarkt betrekken zij vaker een zelfstandige woning. Van de jongeren die gaan studeren (en eerder het ouderlijk huis verlaten), komt een groot deel eerst op de kamermarkt terecht. In een onderzoek in Utrecht bleek dat 97% op de kamermarkt begon en dat bij beëindiging van de studie nog slechts 27% in een kamer woonde. Interessant is dat in dat onderzoek geconsta-teerd is dat van de ex-studenten die inmiddels aan het arbeidsproces deelnemen

Tabel 2.1 De huidige huisvestingssituatie van huishoudens in de leeftijds-klasse 18-24 jaar (absoluut

*

1000 en in %) en alle huishoudens in Nederland

jongeren alle huishoudens

huisvesting absoluut % %

woning 242 68,2 95,7

zelfstandige wooneenheid 5 1,4 0,3

onzelfstandige wooneenheid 72 20,3 2,1

bewoonde andere ruimte 5 1,4 0,6

inwonend 31 8,7 1,3

totaal (abs. = 100%) 355 100,0 5.961.000

Bron: VROM, 1992, bewerking OTB

slechts 54% op een kamer begonnen is. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de ruimte op de zelfstandige woningmarkt afgenomen is en dat de jongere generatie studenten meer op de kamermarkt aangewezen is (Kruythoff,

1991).

De jongeren en studenten die voor zelfstandige woonruimte in aanmerking willen komen, zullen (wanneer het kopen van een woning buiten beschouwing wordt gelaten) zich in het algemeen moeten inschrijven bij de corporatie en/of gemeente en vaak lange wachttijden moeten accepteren.

De onzelfstandige woonruimte voorziet veel meer in de vraag van jongeren en studenten op korte termijn en speelt een belangrijkere rol in de huisvesting van deze groepen. De verschillende vormen van onzelfstandige woonruimte passeren in het onderstaande kort de revue. Daarbij wordt aandacht besteed aan de omvang van die woonvorm en de ontwikkelingen ervan in de afgelopen jaren. Onderscheiden en besproken worden de particuliere huursector en de sociale huursector. Daarnaast is de koop sector te onderscheiden, maar over de rol ervan voor de jongerenhuisvesting zijn geen landelijke cijfers bekend.

De particuliere Izuursector

De particuliere huursector bestaat uit hospita-kamers en kamers in kamerver-huurpanden. De omvang van deze sector is niet precies bekend. Veel verhuur vindt zwart plaats en bovendien zijn er zoveel uiteenlopende vormen van kamerverhuur dat classificatie niet altijd mogelijk is. Berekeningen in 1984 lopen uiteen van 210.000 tot 300.000 particuliere kamers, waarvan er zo'n 90.000 tot 128.000 als hospita-kamer omschreven worden en waarvan er tussen de 120.()()() en 170.000 als kamer in een kamerverhuurpand te boek staan (NCIV /LOBH, 1988).

Het aantal kamers in de particuliere huursector neemt relatief gezien af en dit geldt vooral voor het aandeel van hospita-kamers. Verondersteld kan worden dat 7

bovenstaande cijfers momenteel ook in absolute zin lager zullen zijn (NWR, 1989). De redenen dat het aanbod van hospita-kamers afneemt, zijn (NCIV /LOBH, 1988; Beijering, 1990; Kruythoff, 1990):

- het afnemende financiële belang doordat de huurinkomsten gekort worden op uitkeringen e.d. Het verlies aan privacy wordt daardoor niet meer gecompen-seerd. Het gaat om de regelingen zoals de Woningdelersmaatregel (korting op uitkering vanwege inkomsten en vanwege het delen van een zelfstandige woonruimte), de huursubsidie en de inkomstenbelasting (een hogere aanslag); - het gebrek aan privacy die vooral jongere huishoudens zouden ondervinden; - de woningbouw uit de laatste decennia is minder geschikt voor kamerverhuur

(veel open ruimten, e.d);

- in stadsvernieuwingsgebieden zijn veel woningen na renovatie niet meer geschikt voor kamerverhuur;

- verbodsbepalingen tot onderhuur in het huurcontract of in de hypotheek-voorwaarden.

Het aandeel van de kamerverhuurpanden in het totaal van de particuliere kamermarkt neemt weliswaar toe, maar kan er niet toe bijdragen dat het aanbod voldoende is. De druk op de sociale kamermarkt is binnen het segment van de onzelfstandige woonruimte de laatste jaren dan ook toegenomen.

De sociale huur sector

Op de sociale kamermarkt opereren de woningcorporaties, gemeentelijk woning-bedrijven en andere niet-winstbeogende instellingen, zoals de Stichtingen Studenten Huisvesting (SSH's). De meeste SSH's zijn inmiddels ook als toegela-ten instelling toegelatoegela-ten en onder de noemer woningcorporatie te scharen. De sociale kamermarkt is aanzienlijk kleiner dan de particuliere tegenhanger. De 12 SSH's beheren momenteel ca. 41.600 eenheden. Voor een groot deel zijn dit onzelfstandige eenheden. Het aantal eenheden is sinds 1984 niet sterk toegenomen; in totaal waren er toen zo'n 40.000 eenheden in beheer bij de SSH's (Lau men, 1984). Er is tot 1992 op beperkte schaal nieuwbouw gepleegd, maar door samenvoegingen bij renovaties, sloop e.d. is er ook een deel van het aanbod verdwenen (zie verder hoofdstuk 3).

De corporaties en gemeentelijke woningbedrijven hebben in totaal zo'n 109.000 HAT-eenheden gerealiseerd (Hüpscher, 1989). Onbekend is in hoeverre bet bezit van de SSH's ook onder de noemer van HAT-eenheden is te brengen. In 1983 beeft de staatssecretaris van VRO in de circulaire MG 83-14 de moge-lijkheden tot kamergewijze verhuur onder de aandacht van de woningcorporaties gebracht. In 1991 en 1992 volgden brieven van minister Ritzen en staatssecreta-ris Heerma met een zelfde strekking.

Uit onderzoek in 1988 (Prinssen en Kropman, 1988) is gebleken dat in 50 onderzochte gemeente tussen de 4.000 en 6.000 alleenstaanden en kamer in een sociale huurwoning hebben.

Geconcludeerd wordt in het aangehaalde onderzoek dat de omvang van de kamergewijze verhuur beperkt is en dat er nauwelijks sprake van groei is. Op basis van een literatuuronderzoek is een waarderingshiërachie voor kamers gemaakt door Singelenberg en Jansen (zie Beijering, 1990). De voorkeuren lopen van ideaal tot nog net acceptabel:

1. één of twee kamers in een vrij pand in de binnenstad;

2. een kamer met keuken in de binnenstad, vrije opgang, semi-zelfstandig; 3. als 1, maar dan in een nieuwbouwwijk;

4. als 2, maar dan in een nieuwbouwwijk; 5. een kamer in een studentenflat; 6. een kamer bij een hospita; 7. als 6, met veel beperkende regels.

2.4 Beleid inzake de jongerenhuisvesting 2.4.1 Beleid op nationaal niveau

Het streven naar passende woonruimte voor jongeren is sinds 1974 een herken-baar onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. In 1975 werd het recht op zelfstandige woonruimte van jongeren vanaf 18 jaar expliciet erkend. In dat jaar werd in de Nota Huisvesting alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (Nota-van Dam) een aantal beleidsvoornemens gepresenteerd bedoeld om de tekorten aan woonruimte voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens terug te dringen. De belangrijkste maatregel was de invoering van de verruimde subsidie-tabel voor verhuurders van HAT-eenheden. De verruimde subsidiemogelijkhe-den maakten een kortere exploitatieduur, hogere percentages voor variabele lasten en een lagere vraaghuurpercentage bij de bouw van goedkope en kleine wooneenheden mogelijk.

De HAT-eenheden werden in 1975 geïntroduceerd als alternatief voor de particuliere kamermarkt, maar door de trage bouwstroom, de geringe kwaliteit (vaak onzelfstandig en een verkeerde ligging), de lange wachttijden door de toewijzingssytematiek, de te hoge huren (zeker in relatie tot de afnemende inkomsten van jongeren) en de afschaffing van de jongerentabel in de Wet individuele huursubsidie is het HAT-programma nooit echt van de grond gekomen. Onder het Normkostensysteem dat in 1988 werd ingevoerd, bestond er geen aparte subsidiecategorie meer voor kleine wooneenheden. Dit betekende ondermeer hogere aanvangshuren en in combinatie met de afnemende inkomens van de doelgroep, nam de vraag naar HAT-eenheden af.

Voor 1974 was eigenlijk alleen voor studenten op beperkte schaal woonruimte gecreëerd door de SSH's. De studenteneenheden waren alleen toegankelijk voor studenten van het wetenschappelijk onderwijs. De nieuwbouw van studenteneen-heden werd toen gesubsidieerd door het Ministerie van Onderwijs & Weten-schappen en voor een klein deel door het Ministerie van Landbouw en Visserij.

De huisvesting van studenten is sinds 1978 een aangelegenheid van het Ministe-rie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening (en Milieubeheer).

Ondanks de produktie van RAT-eenheden is er nooit genoeg aanbod geweest doordat de vraag bleef toenemen (zie paragraaf 2.2). Daarnaast werd door bezuinigingen op de begroting van VROM de huursubsidie verlaagd. Per 1 juli 1988 is ondermeer de jongerentabel afgeschaft en worden jongeren tussen de 18 en 23 jaar gesubsidieerd volgens de minder gunstige alleenstaandentabel.

De vraag naar goede en goedkope onzelfstandige woonruimte is nog steeds groot.

In de Nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig' wordt aangegeven dat de verhuur van kamers gestimuleerd moet worden. Hiertoe wordt de kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen nogmaals benadrukt.

In de circulaire MG 83-14 wordt aan gemeenten gevraagd om zoveel mogelijk medewerking te geven aan de kamergewijze verhuur van zelfstandige woonruim-te door belemmerende voorschrifwoonruim-ten soepel woonruim-te hanwoonruim-teren en door sociale verhuur-ders te stimuleren. De woningcorporaties worden opgeroepen om tot kamerge-wijze verhuur over te gaan van woningen die daarvoor geschikt zijn, daarbij rekening houdend met de vraag.

In de circulaire wordt uitgegaan van de verhuur per kamer, dus met iedere huurder wordt een afzonderlijk huurcontract afgesloten. Hierdoor is het huur-prijsregime voor onzelfstandige woonruimte van toepassing. De huurprijs kan vastgesteld worden door de 'oude' huurprijs van de zelfstandige woning (plus eventueel extra kosten als gevolg van aanpassingen en voorzieningen) te delen door het aantal kamerbewoners. Daarnaast kan de huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem voor onzelfstandige woonruimte worden vastgesteld. De eerste methode wordt het meeste toegepast; resultaat zijn huren tussen de 225 en 270 gulden (prijspeil 1987)(Prinssen en Kropman, 1988).

De hogere huuropbrengsten worden niet gekort op de objectsubsidie bij de herziening van de jaarlijkse bijdragen.

In principe heeft een huurder van een kamer geen recht op huursubsidie, tenzij in het kader van de huursubsidie de minister de woonruimte 'aangewezen' heeft. In het geval van een individueel contract is er sprake van onzelfstandige woon-ruimte en is geen woonwoon-ruimtevergunning nodig. Dit is gezien de functie van de kamermarkt (snel voorzien in een woningvraag) van belang aangezien er dan geen belemmeringen ontstaan door een traag werkend toewijzingsmechanisme. Doordat er in het geval van individuele contracten sprake is van het onttrekken van zelfstandige woonruimte, is op grond van de Woningwet wel toestemming van de gemeente nodig om de woonbestemming te veranderen. In de circulaire wordt hiervoor een soepele houding van de gemeente gevraagd.

Een ander voordeel van individuele contracten is dat de woningdelersmaatrege-len niet van toepassing zijn voor mensen met een bij stands- of RWW-uitkering.

Zoals reeds eerder aangegeven is het effect van de kamergewijze verhuur beperkt. Bij de verhuurders bestaat de vrees voor een hoge mutatiegraad en hoge beheers- en mutatiekosten. Uit onderzoek is echter gebleken dat er alleen extra kosten zijn als gevolg van de hoge mutatiegraad. Andere redenen die worden opgegeven om niet tot kamergewijze verhuur over te gaan, zijn (Krol, 1990):

- er is een gespannen woningmarkt, waarin voorrang gegeven wordt aan de huisvesting van huishoudens in zelfstandige woningen;

- jongerenhuisvesting wordt in studentensteden gezien als een taak van de SSH; - door het aanbod van kamers te vergroten zou er een vraaguitval in de

HAT-sector ontstaan;

- er zijn geen geschikte woningen op geschikte lokaties.

Zo'n 4.000 tot 6.000 alleenstaanden huurden in 1988 een kamer in en sociale huurwoning. Dit kwam relatief veel voor in gemeenten met een W.O.- of H.B.O-instelling. Ongeveer drievierde deel van de woningen zijn woningen in galerijflats in buitenwijken, portiekflats zonder c.v., maisonnettes e.d. De overige zijn eengezinshuizen met een vrij hoge huur. De kamergewijs verhuurde woningen worden vooral beschikbaar gesteld om leegstand ervan op te heffen of te voorkomen.

De meeste bewoners ervan zijn student of ex-student in de leeftijd tot 25 jaar. Slechts in beperkte mate hebben gemeenten actie ondernomen om de kamerge-wijze verhuur te stimuleren. In 1988 bleek dat het tegenovergestelde gebeurde: de kamergewijze verhuur werd tegengewerkt omdat woningen aan het distribu-tiebestand werden onttrokken.

In ongeveer 65% van de gevallen werd een collectief huurcontract afgesloten. De verhuurder had hierdoor minder administratief werk en was ingedekt tegen huurderving omdat de huurders altijd de huurprijs voor de gehele woning moesten betalen. Gevolg was ook dat er een woonvergunning nodig was in de niet-geliberaliseerde gemeenten. De financiële nadelen voor huurders waren beperkt omdat de huur vaak onder de minimumgrens van de huursubsidie lag en de huurders meestal studenten waren, die geen nadelen ondervinden van de woningdelersmaatregelen (Prinssen en Kropman, 1988).

Uit een onderzoek in 1991 is gebleken dat ongeveer 20% van de woningcorpora-ties kamergewijs woningen verhuurt. Per woningcorporatie worden 24 woningen kamergewijs verhuurd en gemiddeld levert dat 3 kamers per woning op (R&M, 1991). Uitgaande van ca. 900 woningcorporaties betekent dat een aanbod van ca. 1300 kamers.

In 1991 heeft staatssecretaris Heerma de gemeenten met een HBO- en/of WO-instelling in een brief nogmaals gewezen op het tekort aan geschikte en betaal-bare kamers voor (studerende) jongeren. De gemeenten worden aangespoord om de kamergewijze verhuur door corporaties te stimuleren. Naast het verlenen van de nodige vergunningen, dringt de staatssecretaris erop aan om een centraal inschrijvingspunt in de gemeente op te zetten, waar jongeren zich kunnen

inschrijven voor de kamergewijs verhuurde woningen. Verder kan op dit centrale punt het aanbod samenkomen, zodat een snelle bemiddeling mogelijk is. Huurderving blijft op deze manier beperkt en ook de administratieve zaken zijn bij de woningcorporaties weggehaald. Gewezen wordt ook op het feit dat het voor de woningcorporaties aantrekkelijk is om kamergewijs te verhuren, omdat een hogere huuropbrengst mogelijk is dan bij de gewone verhuur (Heerma, 1991).

In 1992 wijzen Heerma en de minister van O&W, Ritzen, wederom op boven-staande zaken en geven bovendien aan dat met name in de periode juli-oktober sprake is van een nijpend tekort. In deze periode zouden gemeenten en corpora-ties actie moeten ondernemen door naast bovenstaande maatregelen ook voor tijdelijke huisvesting te zorgen (Ritzen en Heerma, 1992).

Om de druk op verhuurders te vergroten stelt de Raad voor de Volkshuisvesting (RA VO) voor om de verhuurders jaarlijks te laten rapporteren wat hun presta-ties op het gebied van de jongerenhuisvesting zijn (RA VO, 1990).

In de Nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig' worden ook maatregelen voorgesteld om de onderverhuur van kamers door particulieren (= hospita-markt) te stimuleren:

- defiscalisering van opbrengsten uit kamerverhuur, zodat onderverhuur finan-cieel aantrekkelijker wordt;

- beperking van de huurbescherming voor onderhuurders, waardoor de verhuur-ders eenvoudiger de huur kunnen opzeggen. De huurbescherming wordt het eerste jaar opgeschort, maar zou daarna normaal van kracht zijn. Voor deze maatregel dient het Burgerlijk Wetboek gewijzigd te worden.

Op basis van het Nationaal Rayon Onderzoek 1989 (NRO 1989) is onderzocht in hoeverre deze maatregelen effect zouden hebben (Beijering, 1990). Het blijkt dat in de steden met meer dan 100.000 inwoners de twee maatregelen slechts tot een vergroting van het aanbod van 6.000 kamers zal leiden. In deze steden wordt geschat dat er reeds ca. 85.000 kamers verhuurd worden. Het totale effect is dus beperkt.

De meeste bewoners hebben kamerverhuur nooit overwogen. Huishoudens die er over gedacht hebben, geven aan dat het inleveren van de privacy de belang-rijkste reden is om niet tot verhuur van kamers over te gaan.

2.4.2 Beleid op lokaal niveau

Uit het bovenstaande is al gebleken dat de gemeente een belangrijke rol speelt op het gebied van de jongeren- en studentenhuisvesting.

De kamergewijze verhuur van sociale woningen zou gestimuleerd moeten worden door gemeenten. Dat blijkt in de praktijk slechts in beperkte mate voor te komen. In tweederde deel van de 50 onderzochte gemeenten geeft het beleid ten aanzien van kamergewijze verhuur geen ontwikkeling te zien of een negatie-ve ontwikkeling (Prinssen en Kropman, 1988).

Naast de rol op het gebied van kamergewijze verhuur, heeft een gemeente ook een rol door het stellen van voorwaarden waaronder kamerverhuur kan plaats- . vinden. Sommige gemeenten kennen één of meer verordeningen (NWR, 1989): - Verordening op de verblijfsinrichtingen.

- Kamerverhuurverordening.

- Verordening op de kamerbemiddelingsbureaus.

De eerste twee verordeningen kennen voorschriften met betrekking tot de voorzieningen, brandveiligheid e.d. De laatste verordening zorgt ervoor dat kamerbemiddelingsbureaus een vergunning moeten hebben en deze krijgen ze alleen wanneer aan eisen op het gebied van kwaliteit, kosten e.d voldaan wordt. Daarnaast kan een gemeente op basis van de Woningwet de verhuur van kamers in slechte panden bestrijden door de eigenaar aan te schrijven.

De veranderingen die momenteel op het gebied van het volkshuisvestingsbeleid gaande zijn, hebben ook gevolgen voor de onzelfstandige woonruimte waar veel jongeren en studenten gebruik van maken. Door de decentralisatie van het volkshuisvestingsbeleid en de verzelfstandiging van woningcorporaties wordt in toenemende mate het beleid op het lokale niveau vastgesteld. Een aantal veranderingen en de gevolgen ervan voor het aanbod van onzelfstandige woon-ruimte passeren in het onderstaande de revue. Aandacht wordt besteed aan: a. Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS);

b. Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); c. Huisvestingswet en regionalisering;

d. huurbeleid.

Per 1 januari 1992 is het BWS ingevoerd. Met het BWS wordt de nieuwbouw en ingrijpende woningverbetering van vooroorlogse woningen gesubsidieerd. De gemeenten kunnen nu zelf uitmaken waarvoor de objectsubsidie gebruikt wordt: ingrijpende woningverbetering, sociale koop- of sociale huurwoningen. In het geval van huurwoningen houdt het BWS meer financiële risico's voor de op-drachtgever (= woningcorporatie) in, omdat de objectsubsidie in principe vaststaat. De huur is daardoor sluitpost geworden. Voor de zelfstandige wonin-gen blijkt de huur van nieuwbouwwoninwonin-gen omhoog te gaan. Die opwaartse druk op de huren bij nieuwbouw geldt ook voor de onzelfstandige woonruimte. Nieuwbouw van onzelfstandige eenheden is bovendien voor de meeste opdracht-gevers niet aan de orde omdat het niet in de markt zou passen (zie verder hoofdstuk 3).

Wanneer toch onzelfstandige woonruimte gerealiseerd wordt, zal dat veelal in of bij het centrum moeten plaatsvinden omdat de vraag van jongeren daarop in het algemeen gericht is. De hogere grond kosten in het centrum kunnen in principe gedeeltelijk gecompenseerd worden met het budget 'toeslagen ten behoeve van plaatselijk verschillende omstandigheden', maar het besluit hiervoor neemt de gemeente.

De kosten van verbetering van onzelfstandige HAT-eenheden dient de verhuur-der uitue opbrengsten van de hogere trendhuur te betalen of hij dient eigen reserves hiervoor aan te wenden. De eenmalige subsidie voor de verbetering van de studenteneenheden die in het verleden gesubsidieerd zijn door de Ministeries van O&W en L&V, is afgeschaft met de introductie van het BWS. Ook deze verbetering dient uit de opbrengsten van de hogere trendhuur of uit eigen reserves te worden betaald.

Een hogere vraaghuur na onderhoud en verbetering is veelal niet haalbaar gezien de inkomsten van de doelgroep.

Het BBSH wordt per 1 januari 1993 ingevoerd. Met het BBSH wordt onder andere het overheidstoezicht op de woningcorporaties geregeld. In het BBSH worden vier werkterreinen omschreven waarop de woningcorporaties actief moeten zijn en ook achteraf verantwoording moeten afleggen. Het toezicht hierop is in eerste instantie een zaak van de gemeente. Eén van die terreinen is het bij voorrang en passend huisvesten van de doelgroepen van beleid. De doelgroepen zijn nader gedefinieerd op basis van een inkomenscriterium; tot deze groepen worden gerekend alleenstaanden met een netto besteedbaar jaarinkomen onder 22.800 gulden en meerpersoonshuishoudens met een derge-lijk inkomen tot 31.100 gulden (prijspeil 1991). In de Nota 'Volkshuisvesting

in

de jaren negentig' worden de jongeren tevens als bijzondere aandachtsgroep omschreven.

Staatssecretaris Heerma stelt dat gemeenten en sociale verhuurders verantwoor-delijk zijn voor de huisvesting van de doelgroepen en bijzondere aandachts-groepen. De gemeente zou dit (eventueel na overleg met de woningcorporaties) in het volkshuisvestingsplan moeten vastleggen. Dit zou op lokaal niveau uitge-werkt moeten worden in afspraken over de vraag, hoeveel huishoudens van deze groepen jaarlijks aan woonruimte geholpen moeten worden. Met de corporaties zouden hierover afspraken gemaakt moeten worden in de vorm van prestatiecij-fers of in algemener geformuleerde convenanten, waarover die corporaties jaarlijks verantwoording moeten afleggen.

Voor de jongeren is het dus van belang dat jongerenhuisvesting prioriteit krijgt in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Belangrijk is dat de vraag/aan-bodverhouding op het gebied van jongerenhuisvesting bekend is. Er kan dan bij nieuwbouw, verbetering, toewijzing e.d. ook rekening gehouden moeten worden met de randvoorwaarden die de huisvesting van jongeren stelt.

Per 1 juli 1993 zullen de Huisvestingswet en het Huisvestingsbesluit ingevoerd worden. De Huisvestingswet vervangt de Woonruimtewet en delen van de Woningwet en Leegstandswet. De wet geeft de gemeente een instrumentarium in handen om tot distributie van woningen over te gaan. De gemeente kan het verlenen van de huisvestingsvergunning overdragen aan een corporatie.

Voor de jongerenhuisvesting is het van belang dat de gemeente nu ook voor het betrekken van onzelfstandige woonruimte een woonvergunning kan eisen. Dit geldt echter niet voor onderhuur. Dit betekent dat de kans bestaat dat ook voor 14

de kamergewijze verhuur en verhuur van onzelfstandige eenheden een langere wachttijd ontstaat door administratieve procedures. Dit is niet in het belang van de functie van dit segment van de woningmarkt omdat er vaak op korte termijn voorzien moet worden in een vraag van jongeren die niet aan allerlei criteria zullen voldoen. Daarnaast is een goede selectie noodzakelijk omdat men in onzelfstandige eenheden voorzieningen moet delen met anderen. Die selectie kan niet gewaarborgd worden wanneer allerlei formele eisen gesteld worden. Zowel de verhuurder als de huurders dienen hierbij een doorslaggevende rol te spelen.

In de Huisvestingswet is verder aangegeven dat gemeenten en corporaties de eis van economische en maatschappelijke binding voor woningzoekenden niet lokaal, maar regionaal moeten stellen. Dit betekent dat jongeren in de gehele regio voor woonruimte in aanmerking kunnen komen. Enerzijds zullen jongeren hierdoor ook buiten de centrumstad kunnen zoeken, maar anderzijds zal de vraag van jongeren uit de regio naar (on)zelfstandige woonruimte in de centrum-stad kunnen toenemen. Onduidelijk is wat het totale effect hiervan zal zijn, maar verondersteld kan worden dat de vraag naar (on)zelfstandige woonruimte in de centrumstad groter zal zijn. In een centrumstad zijn ook vaak onderwijsinstellin-gen gevestigd, dus verondersteld kan worden dat de druk op het woningmarkt-segment waar ook de studenten terecht moeten, groter wordt.

Het huurbeleid wordt met de introductie van de huursombenadering per 1 juli 1993 ook steeds meer een lokale aangelegenheid. Het Rijk stelt nu nog allerlei voorwaarden in de Huurprijzenwet Woonruimte waarmee de huur op basis van een huuraanpassingsschema en een gedetailleerd woningwaarderingsstelsel wordt vastgesteld. Dit geldt zowel voor de zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Met de huursombenadering ontstaat er voor de woningcorporaties een mogelijk-heid om een grotere flexibiliteit in het huurbeleid te krijgen, waarbij meer rekening gehouden wordt met de vraagjaanbodverhoudingen. De minimaal redelijke huur wordt afgeschaft en een verhuurder kan zelf beslissen welke huur gevraagd wordt, met als bovengrens de maximaal redelijke huur. Hierbij stelt het Rijk nog wel randvoorwaarden om de financiële continuïteit te garanderen. De hogere trend huur wordt mede gebruikt om de versnelde afbraak van de objectsubsidies te compenseren. Met name bij de woningcorporaties waarbij de objectsubsidie in de exploitatie van belang is, zal dit betekenen dat de huur per definitie omhoog moet en dat de mogelijkheid om veel te differentiëren beperkt is. De objectsubsidies vormen een belangrijk deel bij de woningen van de laatste 20 jaar en daaronder valt woonruimte voor jongerenhuisvesting en de SSH-eenheden die onder het VROM-regime zijn gerealiseerd.

De vaststelling van de huur wordt steeds meer overgelaten aan onderhandelin-gen tussen huurder(sorganisaties) en de verhuurder. Op termijn zal het woning-waarderingsstelsel worden vereenvoudigd, waarbij wel de maximaal redelijke huur zal blijven bestaan.

Verwacht kan worden dat in het algemeen ook de huren van onzelfstandige woonruimte sneller zullen stijgen door de hogere huurtrend. De woningcorporaties hebben weliswaar de mogelijkheid om een lagere huurverhoging of zelfs -. verlaging voor te stellen in het kader van het streven naar lagere woonlasten

voor jongeren, wanneer deze groep als aandachtsgroep van het beleid gezien wordt. De vraag is echter of dat gezien de afbraak van de objectsubsidie altijd mogelijk is.

De particuliere verhuurders en hospita's kunnen de hogere huurtrend gebruiken en zodoende zullen de woonlasten voor jongeren snel stijgen.

Het effect van de vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel is niet duidelijk, maar met name bij de particuliere kamerverhuur biedt dit stelsel de mogelijkheid om de huren te verlagen. Het gebruik ervan lijkt in de praktijk echter niet zo groot, alle huurverlagingsacties van studentenvakbonden ten spijt, zo blijkt een inventarisatie in Delft (Duivenvoorden, 1989)

2.S Beleid van koepels van woningcorporaties

De twee koepels van de woningcorporaties, het NWR en de NCIV, hebben geen bezwaren tegen het kamergewijs verhuren van sociale huurwoningen. In twee publikaties (NWR, 1989; NCIV jLOBH, 1988) hebben zij hun leden gewezen op deze verhuurmogelijkheid.

De NWR en NCIV geven aan dat het huisvesten van jongeren een taak voor de corporaties is. Gezien de hoge huren van de nieuwbouw en de groeiende vraag zouden de woningcorporaties in de vorm van kamergewijze verhuur daaraan iets kunnen doen. Gesteld wordt dat het een onderdeel kan vormen van marktgericht beleid, waarin het woningbezit op verschillende manieren wordt ingezet en waardoor sneller ingespeeld kan worden op veranderingen in vraag- en aanbod-factoren. Inzicht in de vraag naar kamergewijze verhuur is daarbij van belang. In de twee publikaties wordt beschreven op welke wijze dat organisatorisch en juridisch geregeld kan worden; aspecten als huurprijs, toewijzing, bouwkundige aanpassingen, extra voorzieningen, huurcontracten (beide koepels zijn voorstan-der van het gebruik van individuele huurcontracten), informatieverzameling over de vraag, e.d. worden besproken.

Momenteel lijkt de kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen geen belangrijk punt van aandacht voor de koepels.

2.6 De rol van gemeente en woningcorporatie inzake jongerenhuisvesting In de Nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig' is aangegeven dat het beleid zich met name moet richten op de aandachts- en doelgroepen van het beleid. Jongeren zijn op basis van inkomenscriteria relatief vaak tot de doelgroepen te rekenen en in de nota worden jongeren ook als bijzondere aandachtsgroepen genoemd. Woningcorporaties dienen deze groepen bij voorrang te huisvesten.

Hierbij speelt uiteraard een belangrijke rol dat er ook andere aandachts- en doelgroepen zijn. Er dienen dus prioriteiten gesteld te worden; zowel door de gemeente in het volkshuisvestingsplan als door de woningcorporaties in hun beleid en in de praktijk. Prioriteiten zouden mede op basis van onderzoek naar de vraagjaanbodverhouding gesteld kunnen worden.

Het aantal jongeren neemt landelijk af, maar in steden met veel onderwijsinstel-lingen is daarvan geen sprake. Daarnaast kan er een toenemende vraag van jongeren naar woonruimte in een centrumstad uit de regio komen omdat de toewijzingscriteria regionaal worden. De vraag van jongeren en in het bijzonder van studenten is gericht op goedkope huisvesting die snel beschikbaar is.

Het aanbod dient daarop afgesteld te zijn. Nieuwbouw en vernieuwbouw komen nauwelijks in aanmerking omdat de woonlasten daarvan onder het BWS te hoog zijn geworden. Wellicht dat met investeringen uit de eigen reserves door woningcorporaties of door derden (b.v. onderwijsinstellingen) nieuwbouw mogelijk blijft.

Het aanbod dient vooral in de voorraad gezocht te worden. Naast de reeds in exploitatie zijnde, (maar beperkt in aantal) HAT-eenheden is de kamergewijze verhuur een mogelijkheid.

Kamergewijze verhuur past in de sociale taak van woningcorporaties en gemeen-telijke woningbedrijven. De gemeenten hebben hierin vooral een stimulerende taak. Staatssecretaris Heerma wil de kamergewijze verhuur weer nieuw leven inblazen, maar gevreesd moet worden dat zonder de politieke druk van de gemeente dit een loos idee zal blijken te zijn. Woningcorporaties blijken immers pas op een behoorlijke schaal tot kamergewijze verhuur over te gaan wanneer leegstand dreigt.

De inschrijving voor kamers zou op een centraal punt moeten plaats vinden, waar ook de verhuurders hun kamers kunnen aanbieden. Voordelen zijn dat er meer inzicht wordt verkregen in de vraag naar kamers, er kan snel een koppe-ling tussen vraag en aanbod gelegd worden en de derving voor verhuurders kan beperkt worden. Dit centrale punt zou door gemeente en woningcorporaties opgezet kunnen worden.

3

STUDENTENHUISVESTING IN

UNIVERSITEITS-STEDEN

3.1 Inleiding

In Nederland zijn 12 universiteitssteden met in totaal 13 universiteiten. Elke stad kent z'n problemen op het gebied van de jongeren- en studentenhuisvesting. De manier waarop voorzien wordt in de huisvesting van met name de studenten wordt in dit hoofdstuk besproken. De informatie is verkregen door het afnemen van interviews met de directeur of het hoofd van de afdeling bewonerszaken van de (voormalige) SSH in de desbetreffende stad (zie bijlage 2). De SSH's zijn bijna alle een toegelaten instelling geworden en vaak is ook de naam van de stichting (enigszins) gewijzigd, maar in dit hoofdstuk wordt gesproken over SSH's.

Met deze informatie wordt beoogd te inventariseren welke problemen er zijn en vooral welke oplossingen mogelijk zijn. Het doel hiervan is uiteraard om voor de Delftse situatie een reeks van mogelijke strategieën vorm te geven, waarmee het mogelijk is om de problemen ten aanzien van de jongeren- en in het bijzonder studentenhuisvesting aan te pakken (zie hoofdstuk 7).

In paragraaf 3.2 wordt de vraag naar studentenhuisvesting in de andere steden kort weergegeven en gekarakteriseerd. In de volgende paragraaf wordt het aanbod van studentenhuisvesting weergegeven. De rol van (regio)gemeenten, de universiteiten en studenten komen in paragraaf 3.4 aan de orde. De wijze waarop de vraag kenbaar gemaakt wordt en de inschrijving geregeld is, komt in paragraaf 3.5 aan bod. Tenslotte wordt in paragraaf 3.6 uitgebreid ingegaan op de mogelijke oplossingen voor de problemen op het gebied van de studenten-huisvesting.

3.2 De vraag naar studentenhuisvesting

De vraag naar studentenhuisvesting wordt niet alleen uitgeoefend door studen-ten. In paragraaf 3.5 wordt nader ingegaan op de inschrijving voor de eenheden die in het bezit van de SSH's. Daaruit blijkt dat zowel aan studenten als

l·

ren SSH-eenheden toegewezen worden. Daarnaast doen studenten ook een beroep op de reguliere woningvoorraad in een gemeente.

In tabel 3.1 is weergegeven welk aandeel de studenten vormen ten opzichte van de totale bevolking. Uiteraard zijn niet alle studenten uitwonend (zo is in Delft ca. 55% van de TU-studenten woonachtig in Delft), maar dit aandeel geeft wel aan welke druk de studenten op de woningmarkt uitoefenen. In Wageningen zijn relatief de meeste studenten (ca. 27%), gevolgd door Utrecht, Leiden, Delft en Groningen (ca. 18%). Uit onderzoek is gebleken dat vooral de WO-studenten uitwonend zijn en wanneer alleen naar het aandeel van deze groep gekeken wordt, blijkt dat Wageningen nog het grootste aandeel kent. Delft en Leiden volgen-op de tweede plaats met ongeveer 15%.

Gemiddeld wOnen er per gemeente tussen de 2,0 en 2,3 personen per woning/ee~eid. In Delft, Wageningen, Groningen en Amsterdam wonen er 2,0 personen per woning/eenheid; er zijn hier relatief veel alleenstaanden. Veron-dersteld kan worden dat deze groep voor een deel een beroep doet op hetzelfde segment van de woningmarkt als de studenten.

In combinatie met de kengetallen 'aandeel WO-studenten/bevolking' en 'aantal inwoners per woning/eenheid' kan geconcludeerd worden dat de vraag van studente~ naar woonruimte in Delft in vergelijking met andere studentensteden tot de hoogste groep gerekend kan worden.

De omvang van de totale vraag van studenten èn jongeren naar huisvesting is in een aantal universiteitssteden niet bekend. In Groningen, Rotterdam, Enschede, Nijmegen, Leiden, Utrecht en Maastricht is wel een onderzoek uitgevoerd naar de woningvraag van studenten en jongeren. De meeste SSH's werken aan de hand van wachtlijsten en gezien de omvang van die wachtlijsten is er een permanente behoefte aan studentenhuisvesting. Op deze wachtlijsten staan vooral studenten.

Meer gedetailleerd blijkt echter dat de wachtlijsten in de meeste gemeenten drie tot zes maanden na het starten van het studiejaar fors geslonken zijn; aan het begin van het studiejaar staan er vaak meer dan 1.000 eerste-jaars ingeschreven, maar na een opschoning van de wachtlijst staan er vaak studenten ingeschreven die al woonruimte hebben. De meeste probleemgevallen (met name gebaseerd op reiscriteria) zijn dan inmiddels aan een woonruimte geholpen. Een belangrij-ke rol hierbij is weggelegd voor de particuliere kamermarkt; veel studenten die zich aan het begin van het studiejaar inschrijven, vinden een kamer op de particuliere markt. Kwantitatief gezien is er dan een kleiner probleem, maar er -wordt getwijfeld aan de kwaliteit van dergelijke kamers. In Utrecht, Groningen, Maastricht, Leiden en Rotterdam wordt aangegeven dat er een structureel (kwalitatief) tekort is.

Aan alle. universiteiten zijn internationale onderwijsprogramma's gestart. Het aantal buitenlandse studenten dat in het kader van een· dergelijk programma komt studeren, is niet altijd bekend. In het geval er wel cijfers bestaan, schom-20

Tabel 3.1 Universiteitssteden naar aantal inwoners, woningvoorraad, aantal studenten (WO en HBO), aandeel studenten t.o.v. de bevolking, aandeel WO-studenten t.o.v. de bevolking, het aantal inwoners per woning/eenheid, structureel tekort, aantal studenten per SSH-eenheid en aantal WO-studenten per SSH-eenheid (1992)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Amsterdam 714.000 343.000 20.000 36.000 18.000 54.000 10.000 7,6 5,0 2,0 onb. 5,4 3,6 Rotterdam 590.000 276.000 10.000 20.000 20.000 40.000 4.000 6,8 3,4 2,1 2.000 10,0 5,0 Utrecht 233.000 96.000 11.400 20.000 25.000 45.000 3.500 19,3 8,6 2,2 700 12,9 5,7 Eindhoven 194.000 82.000 2.800 3.000 10.000 13.000 1.100 6,7 1,5 2,3 onb. 11,8 2,7 Groningen 169.000 TI.600 5.900 17.000 13.000 30.000 3.500 17,8 10,1 2,0 1.500 8,6 4,9 Tilburg 161.000 64.200 4.700 8.000 9.500 17.500 3.700 10,9 5,0 2,3 0 4,7 2,2 Enschede 147.000 58.100 4.900 6.700 9.800 16.500 3.000 11,2 4,6 2,3 0 5,5 2,2 Nijmegen 147.000 59.300 6.200 12.500 6.000 18.500 3.900 12,6 8,5 2,2 0 4,7 3,2 Maastricht 118.000 47.600 3.200 8.500 3.000 11.500 0 9,7 7,2 2,3 950 0,0 0,0 Leiden 113.000 46.100 6.000 18.400 2.300 20.700 5.500 18,3 16,3 2,2 2.500 3,8 3,3 Delft 90.000 39.100 5.100 13.500 2.100 15.600 4.700 17,3 15,9 2,0 onb. 3,3 2,9 Wageningen 33.000 11.400 5.000 6.600 2.400 9.000 4.500 27,3 20,0 2,0 0 2,0 1,5 1 = aantal inwoners 2 = aantal woningen 3 = aantal eenheden 4 = aantal WO·studenten 5 = aantal HBO· studenten 6 = aantal WO· en HBO·studenten 7 = SSH·bezit

8 = aandeel studenten t.o.v. aantal inwoners (in %)

9 = aandeel WO·studenten t.O.V. aantal inwoners (in %) 10 = aantal inwoners per woning en eenheid

11 = structureel tekort

12 = aantal studenten per SSH-eenheid 13 = aantal WO·studenten per SSH-eenheid

Bron: CBS, interviews met (voormalige) SSH's, bewerking OTB N

-melt dat aantal tussen 100 en 500 studenten per universiteit. Deze studenten worden allen aan woonruimte geholpen. Vaak is de bemiddeling georganiseerd door een bureau van de universiteit (Delft, Eindhoven, Amsterdam, Groningen, Maastricht, Wageningen en Utrecht). Zowel in de particuliere (relatief vaak gemeubileerd) als in de sociale huursector wordt bemiddeld. Voor een deel gaat dat ten koste van het aanbod voor Nederlandse studenten, maar dit wordt door de SSH's zoveel mogelijk vermeden. Een aantal SSH's realiseert (ver)nièmwbouw voor deze groep, die in het algemeen door subsidies of beursen iets hogere woonlasten kunnen hebben. De nieuwbouw komt uit het budget voor gesubsi-dieerde woningen (Delft, Utrecht, Leiden, Groningen, Enschede).

De conclusie is dat per saldo het aanbod van woonruimte voor Nederlandse studenten enigszins afneemt door de internationale onderwijsprogramma's. De vraag naar studentenhuisvesting is in principe niet alleen afkomstig van studenten, maar ook van jongeren. De SSH's zijn inmiddels alle een toegelaten instelling geworden (behalve die in Maastricht, maar die heeft geen bezit en opereert vooral als kamerbemiddelingsbureau). De doelgroep is uitgebreid naar jongeren in het algemeen en/of kleine huishoudens (behalve in Eindhoven). In de praktijk bliJkt echter dat studenten nog steeds het grootste deel van het SSH-bezit huren. Dit geldt met name voor de onzelfstandige eenheden die voor

ca.

80 tot 95% aan studenten verhuurd worden. Jongeren maken vooral gebruik van de duurdere delen van de particuliere kamermarkt of de sociale huursector, omdat zij meer kunnen verwonen (vaak hogere inkomsten), omdat zij vaak meer dan één kamer willen hebben en minder urgent woonruimte nodig hebben (en daardoor langer kunnen wachten op een aanbod van een woningcorporatie). Het komt voor dat studenten de huren op de particuliere woningmarkt niet meer kunnen betalen door de huurstijgingen en uit dit marktsegment worden verdron-gen. De stijgingen worden veroorzaakt door de hogere huurtrend en het prijsop-drijvend effect als gevolg van de tekorten (met name in Leiden).

3.3 Het aanbod van studentenhuisvesting

In elke universiteitsstad kunnen studenten zich inschrijven voor eenheden van de SSH's. In tabel 3.1 is het aanbod van de SSH's opgenomen. Delft behoort met z'n 4.700 eenheden tot de grotere SSH's. De eenheden in Amsterdam zijn in bezit van twee voormalige SSH's met 4.000 resp. 6.000 eenheden. Om enigszins een beeld van het relatieve aandeel van de SSH's te krijgen is een kengetal gemaakt op basis van het aantal WO-studenten per SSH-eenheid. In het alge-meen schommelt het aantal WO-studenten per SSH-eenheid rond de 3 à 4. Het blijkt dat de Delftse situatie tot de middengroep behoort; per eenheid zijn er 2,9 WO-studenten. In Rotterdam en Utrecht zijn er meer dan 5 WO-studenten per eenheid. Bovendien zijn daar ook veel HBO-studenten en in Delft is het aantal HBO-studenten het laagste. Opgemerkt dient te worden dat de SSH-eenheden in

bijna alle gevallen ook open staan voor jongeren, maar in de praktijk blijkt dat er niet veel eenheden verhuurd worden aan niet-studenten.

Daarnaast kunnen studenten in aanmerking komen voor woningen/eenheden van de andere woningcorporaties in de desbetreffende universiteitssteden. Dit maakt echter een klein deel uit van de door studenten gehuurde woonruimte (ca. 10%). In veel steden ontbreekt echter informatie hierover. De wachttijden voor woonruimte in de zelfstandige sociale huursector benaderen vaak de lengte van de studieduur.

De onzelfstandige woonruimte die in beheer is van de woningcorporaties vormt een relatief belangrijk deel van het aanbod, maar de woonlasten zijn hiervan hoog en vaak is de ligging van deze eenheden een bezwaar.

Het aanbod op de sociale kamermarkt is reeds in hoofdstuk 2 besproken en ook dit vormt slechts een klein aandeel van het aanbod. In veel gemeenten blijken de corporaties afwijzend te staan tegenover het op grote schaal kamergewijs verhuren van zelfstandige woonruimte. Alleen in Maastricht, Rotterdam, Eindhoven, Groningen en Tilburg wordt op zeer kleine schaal kamergewijs verhuurd. In de meeste steden wordt er weliswaar in projectgroepen over gesproken, maar concrete resultaten heeft dat nog niet opgeleverd. In de praktijk komt het wel voor dat de hoofdhuurder aan een aantal studenten een kamer onderverhuurt. Ook hiervoor geldt dat het op een geringe schaal gebeurt. Verder komt het voor dat de SSH panden of complexen van andere corporaties in beheer heeft en deze kamergewijs verhuurt; voorbeelden hiervan zijn Leiden, Maastricht, Enschede, Nijmegen (wordt afgebouwd) en Wageningen (als tijdelij-ke opvang).

In alle universiteitssteden huurt het grootste deel van de studenten op de particuliere markt. De eerste-jaars huren relatief veel bij een hospita, maar in totaal zijn het vooral de vrije huizen die in de woonbehoefte voorzien. Wanneer het aandeel van de particuliere woningmarkt bekend is, wordt aangegeven dat ca. 50% van de studenten daar woonruimte vindt. In Maastricht zelfs 70%, maar dat wordt verklaard door het aanbod in België.

In alle steden wordt aangegeven dat de prijs/kwaliteitsverhouding op de particu-liere markt slechter is dan in de sociale huursector. De huren zijn vaak iets hoger en de kwaliteit is minder. In de meeste gemeenten wordt dit laatste niet als bezwaar gezien. Alleen in Groningen zijn door de gemeente controles uitgevoerd in panden met meer dan 4 kamers (m.n. op het gebied van brandvei-ligheid). Enerzijds heeft dit geleid tot een kwaliteitsverbetering, maar ook tot het verkopen van die panden aan de SSH.

Het aanbod is in principe voldoende in Tilburg, Enschede, Nijmegen en Wage-ningen. Er is in die gemeenten geen sprake van een structureel tekort, maar wel wordt er gesproken over een tijdelijk piekprobleem aan het begin van elk studiejaar. Opvallend is echter dat deze uitspraken gedaan worden zonder dat er inzicht is in het aantal studenten dat noodgedwongen thuis blijft wonen en de 23

kwaliteit van de woonsituatie op de particuliere kamermarkt. In Utrecht, Rotterdam, Groningen, Maastricht en Leiden is sprake van een structureel probleem. In Amsterdam en Eindhoven zijn daar geen uitspraken over gedaan. Voor de Delftse situatie wordt verwezen naar de hoofdstukken hierna.

Daarnaast wordt de beperkte doorstroming als problematisch ervaren. In Utrecht, Eindhoven, Groningen, Tilburg, Nijmegen, Maastricht, Leiden, Delft en Wageningen wordt dit als probleem gesignaleerd. Ex-studenten wonen aan het eind van hun studie in de meer populaire panden (vaak in binnenstad en ruimere kamers) en de huren zijn gezien hun gestegen inkomen goed op te brengen. Veel haast om te vertrekken is er dan ook niet, maar daarnaast is het ook vaak moeilijk om woonruimte op de reguliere woningmarkt te vinden.

3.4 Rol van gemeente, universiteit en studenten

De bemoeienis van de gemeente met de studentenhuisvesting is in hoofdstuk 2 omschreven met de volgende zaken:

- stimuleren kamergewijze verhuur; - controle op kamerverhuurpanden; - verdelen van de BWS-budgetten;

- opstellen van volkshuisvestingsplan (mede in het kader van de introductie van het BBSH);

- vaststellen van toewijzingscriteria en regionaal overleg.

Het blijkt dat in veel gemeenten op het gebied van studentenhuisvesting geen beleid ontwikkeld is. De gemeenten richten hun beleid vooral op de bovenkant van de markt en pogen door doorstroming ook iets aan de huisvesting voor jongeren en studenten te doen.

Een uitzondering hierop vormt Groningen waar een nota 'Jongerenhuisvesting' is verschenen, met daarin een actieplan voor de huisvesting van jongeren en studenten.

De kamergewijze verhuur wordt gestimuleerd door de gemeente in Groningen, Maastricht en Tilburg (in het verleden, maar momenteel niet), maar veel invloed blijkt dat niet te hebben, onder meer omdat er geen instrumentarium is voor de gemeente om medewerking af te dwingen.

Zoals hierboven reeds aangegeven is voor zover bekend de controle op kamer-verhuurpanden aan de orde in Groningen.

De BWS-budgetten worden alleen in Rotterdam voor de bouw van onzelfstan-dige eenheden aangewend. De meeste SSH's hebben trouwens geen beroep gedaan op deze budgetten voor nieuwbouw van onzelfstandige eenheden, omdat de huren te hoog worden voor studenten (berekeningen komen uit op 300 à 350 gulden kale huur). Wanneer nieuwbouw gerealiseerd wordt door SSH's, blijkt dat vooral voor zelfstandige woonruimte te zijn om de doorstroming uit het SSH-bezit te stimuleren of om buitenlandse studenten en docenten te huisvesten 24

(Groningen, Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Delft, Nijmegen, Leiden en Wageningen).

Vernieuwbouw onder het subsidieregime dat aan het BWS voorafging is in verschillende steden aan de orde, maar onder het BWS komt dit alleen nog in Leiden, Groningen en Utrecht voor op beperkte schaal.

In de volkshuisvestingsplannen die reeds gereed zijn, is alleen in Groningen de doelgroep 'jongeren' genoemd. In andere gemeenten is ook in het huidige stadium van overleg duidelijk dat de jongeren niet als doelgroep worden genoemd. Dit gebeurt ondanks de Nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig' van Heerma, hoewel daarin de jongeren overigens uitsluitend in verband worden gebracht met onzelfstandige woonruimte. In het verlengde hiervan zijn er ook geen prestatiecijfers geformuleerd waarmee de woningcorporaties in het kader van het BBSH hun prestaties op het gebied van jongerenhuisvesting dienen te verantwoorden.

De introductie van de Huisvestingswet en de daaraan gekoppelde regionale woonruimteverdelingscriteria zijn in nog geen enkele gemeente vastgesteld. Uit het overleg dat daarover gestart is, blijkt echter dat de jongerenhuisvesting geen onderwerp voor regionale samenwerking is. Studenten zijn derhalve aangewezen op woonruimte in de universiteitsstad of de particuliere huursector in de regio. De mogelijkheid om voor onzelfstandige woonruimte ook een woonvergunning te vragen, is in geen van de gemeenten aan de orde.

Het blijkt dus dat gemeenten zich voornamelijk afzijdig houden van de jongeren-huisvesting. Alleen in Groningen is er een jongerenhuisvestingsbeleid. In Leiden is de gemeente bereid om de jongerenhuisvesting te stimuleren door de SSH in de mogelijkheid te stellen te investeren in het centrum en door het ondersteunen van de SSH als huisvester van de doelgroep 'kleine huishoudens', maar van een actief jongerenbeleid is overigens geen sprake.

De universiteiten en de studenten in de verschillende universiteitssteden blijken geen grote invloed op de studentenhuisvesting te hebben en uit de gesprekken is niet gebleken dat deze partijen dat ook nastreven. De studenten zijn meestal wel als huurders georganiseerd en hebben als bewoner volgens de geëigende wegen invloed op het beleid van de woningcorporatie. Daarnaast zijn zowel de universi-teit als de studenten in de meeste gevallen vertegenwoordigd in het bestuur van de SSH's.

In Enschede en Eindhoven wordt door de universiteiten tijdens de open dagen reclame gemaakt met de eenvoudige wijze waarop woonruimte in de desbetref-fende stad gevonden kan worden, aldus de SSH's. Voor Enschede gaat dat inderdaad op door de woonruimte op de campus, maar in Eindhoven is dat toch geen eenvoudige zaak, ook al vindt een ieder op afzienbare tijd wel woonruimte.