SUCCES- EN FAALFACTOREN BIJ DE
ONTWIK-KELING V AN WONINGBOUWPROJECTEN
1 8
JUl119971
Bibliotheek TU Delft
~
I1111111111
VOLKSHUISVESTING
IN THEORIE EN PRAKTIJK
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft tel. 015-783005
SUCCES- EN FAALFACTOREN BIJ DE
ONTWIK-KELING V AN WONINGBOUWPROJECTEN
Bas van Rosmalen
De serie Volkshuisvesting in theorie en praktijk wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBUOTHEEK, DEN HAAG Rosmalen, Bas van
Succes- en faalfactoren bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten / Bas van Rosmalen. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Volkshuisvesting in theorie en praktijk, ISSN 0926-6291 : 34)
Onderzoek in opdracht van het Ministerie van VROM. - Met lito opg. ISBN 90-407-1020-1
NUGI 655
Trefw.: woningbouwprojecten Copyright 1994 by Bas van Rosmalen
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher.
INHOUDSOPGAVE
VOORWOORD 1. INLEIDING .... . .. ... .. ... .. . . ... .. . ... . . . .1 2. KWALITEIT . . . . . . . . .. ... .. . . . . . . . . ... 5 2.1 Inleiding . . . .. . ... . . 5 2.2 Kwaliteit en consument .. .. . . .. . . 5 2.3 Kwaliteit in de volkshuisvesting ... . . 7 2.4 Gebruikswaarde .. . . .... . .. . ... . . .. . . .. 102.4.1 Bouwkundige kwaliteit van de woningen en woongebouwen . . . 11
2.4.2 Stedebouwkundige kwaliteit ... . .. .. . . .. . . 11 2.4.3 Milieukwaliteit . . . .. . . ... . . .. . . 13 2.4.4 Sociale kwaliteit . . . ... .. . . . .. ... . . ... . .... 13 2.5 Belevingswaarde ... . .. . . .... 14 2.6 Toekomstwaarde . . . .. . . .. . . .... 15 2.7 Randvoorwaarden . .. ... .. . . 17
3. UITWERKING VAN DE KWALITEIT VAN WONINGBOUW-PROJECTEN ... .. . . .. . . .. . . . .. .. . . .. 21 3.1 Gebruikswaarde . . . .. . . 21 3.1.1 Bouwkundige kwaliteit .. .. . . .. . . 21 3.1.2 Stedebouwkundige kwaliteit . . . 32 3.1. 3 Milieukwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 3.1.4 Sociale kwaliteit .. . . ... . . .. . .. .. .. 38 3.2 Belevingswaarde . . . .. . . 42 3.3 Toekomstwaarde . . . .. .... . . .. .. .... .. . . 47 3.3.1 Flexibel bouwen . . . .. . . .. . . .. . 47 3.3.2 Aanpasbaar bouwen ... . . .. . . . .. . . .. . . . 50 3.4 De locatie en de reputatie . . . .. .. . . ... ... 50
4. BOUWPROCES . . . ... ... .. . . .. . . 63
4.1 De participanten in het bouwproces . . . 63
4.2 Fasering van het bouwproces . . . .. . . .. . . .. 65
4.3 Deelprocessen waarin informatie over de kwaliteit nadrukkelijk naar voren komt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
4.4 Bouwprocessen in vier gemeenten . . . 75
4.5 Rol van de opdrachtgevers en bewoners . .. . . 82
S. WOONCONSUMENTEN, WOONWENSEN EN BOUWPROCES . . . 87
5.1 Informatie over de wensen van woonconsumenten . . . .. . . 87
5.2 Gebruik van de informatie in het bouwproces . . . 91
5.3 Het vergroten van de participatie van de woonconsument . . . . . . . . 95
5 .4 Weerstand tegen participatie van de woonconsument . . . . . . . . . . . 98
6. SAMENVA 'ITING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .. . .. .. 103
6.1 Samenvatting. . . .. . . .. ... 103
6.2 Conclusies . . . . .. . . .. . . 105
6.3 Aanbevelingen . .. . . .. . . 110
VOORWOORD
Dit rapport over de succes- en faalfactoren bij de ontwikkeling van woningprojecten heeft het Onderzoeksinstituut OTB opgesteld in opdracht van het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting van het ministerie van VROM.
Een deel van het onderzoek bestond uit interviews met vertegenwoordigers van instanties die werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Deze personen, ir. F.J. Armbrust (NCIV), mw. H. van Dijk (VAC Zwijndrecht), ir. G. Dijkstra (NWR), ing. G.J.J. Lieverse (NVOB), mr. F.A.P.M. van Loon en drs. F.A. Ophorst ('vereniging eigen huis') en drs. G. Middelkoop (STAWON), ben ik zeer erkentelijk voor hun medewerking aan het onderzoek.
De begeleidingscommissie bestond uit vertegenwoordigers van het ministerie van VROM en vertegenwoordigers van woonconsumentorganisaties. Namens het ministerie waren dit (in wisselende samenstelling) ir. W.M.A.J. Willart, ir. R. van Rooijen en ir. J.H. Fransen. De woonconsumentorganisaties werden vertegenwoor-digd door mw. G. van Asseldonk (Nederlandse Woonbond), drs. H.L.C. Hilhorst (Stichting Landelijk Contact van de VAC's voor de woningbouw) en drs. F.A.
Ophorst ('vereniging eigen huis'). De leden van de begeleidingscommissie bedank ik hartelijk voor het commentaar en de suggesties met betrekking tot het onderzoek.
De begeleiding voor het OTB werd verzorgd door dr. ir. H. Heeger en prof. dr. ir. H. Priemus.
S.J.G. van Rosmalen, Delft, augustus 1994
1
1
INLEIDING
Aanleiding van het onderzoek
De Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig besteeds veel aandacht aan de positie van de woonconsumenten. De voldoening van woonconsumenten bepaalt het succes van de volkshuisvesting voor een belangrijk deel. Het welslagen van een nieuw-bouwproject is verzekerd als het project goed inspeelt op de wensen en eisen van de consument. Deze consumenten zullen een afweging maken tussen de kwaliteitsfacto-ren van een woningbouwproject en de prijs die ze daarvoor moet betalen. De prijs-kwaliteitverhouding die de bewoners waarnemen, zal beslissend zijn voor het slagen of falen van het project.
Uit het onderzoek Twintig jaar woonkwaliteit (van Wijk, Bertholet en Neeie, 1989) blijkt dat de consumenten een groeiende waardering voor de nieuwbouwwoningen hebben. In 1986 beoordeelde 94 % van de bewoners de woning en 92 % de buurt als goed of zeer goed. Tussen 1973 en 1986 daalde het percentage bewoners dat de nieuwbouwwoningen matig of slecht vond van 13 % naar 6 % . Het percentage bewoners van nieuwbouwwoningen dat de buurt beoordeelde met matig of slecht daalde in dezelfde periode van 16 % naar 7 % .
Bij beide beoordelingen is er dus sprake van een halvering van het aandeel personen met een negatief oordeel. Hieruit kunnen we concluderen dat er in Nederland vele geslaagde projecten gerealiseerd zijn en dat er dus ook veel kennis aanwezig moet zijn over de factoren die belangrijk zijn voor het slagen van woningbouwprojec~n. Ondanks al deze kennis en ervaring blijken er naast de vele geslaagde woningbouw-projecten ook nog steeds (te) veel minder geslaagde woningbouw-projecten gerealiseerd te worden. Tijdens de ontwikkeling van de bouwplannen worden er blijkbaar nog steeds fouten gemaakt, die afbreuk doen aan het volkshuisvestingsresultaat.
Onderzoeksdoel
Het ministerie van VROM gaf opdracht om te onderzoeken welke factoren het succes of falen van woningbouwprojecten kunnen bepalen. Omdat dit een zeer breed onderzoeksterrein is, besloot men het onderzoek enerzijds te richten op de kwaliteits-factoren van het woonmilieu en anderzijds op de mogelijkheden die er zijn om meer consumentgericht te bouwen. .
Het eerste deel van dit onderzoek geeft een overzicht, in de vonn van een checklist, van alle factoren die van invloed zijn op de kwaliteit van het woonmilieu. Tijdens het planontwikkelingsproces zal aandacht besteed moeten worden aan de punten die in deze lijst zijn opgenomen.
Het tweede deel van het onderzoek gaat in op het consumentgericht bouwen. Woningbouwprojecten zijn succesvol indien nieuwbouwprojecten voldoen aan de wensen van consumenten. Het doel van dit deel van het rapport is te onderzoeken hoe invulling gegeven wordt aan een bouwproces waarin de wensen van consumen-ten centraal staan.
Probleemstelling
De probleemstelling van het onderzoek luidt als volgt:
Welke factoren bepalen de kwaliteit van woning en woonomgeving en op welke wijze worden de wensen van consumenten in het bouwproces betrokken?
Deze probleemstelling leidt tot de volgende onderzoeksvragen:
1. Wanneer kan er gesproken worden van een kwalitatief goede woning en woonom-geving en welke factoren bepalen deze kwaliteit?
2. Wie zijn de participanten in het bouwproces en welke rollen hebben zij?
3. Uit welke fasen bestaat het bouwproces en welke van deze fasen hebben de grootste invloed op de uiteindelijke kwaliteit van woning en woonomgeving? welke infonnatie over woonconsumenten moet in welke fasen van het bouwproces aanwezig zijn?
4. Hoe wordt de infonnatie over woonconsumenten verzameld en op welke wijze kan deze ingepast worden in het bouwproces?
5. Wat is de rol van de woonconsumenten zelf in het bouwproces en op welke wijze worden hun belangen behartigd?
6. Op welke manier kan het consumentgericht bouwen vonn gegeven worden? Afbakening
Het onderzoek richt zich op de planontwikkeling van
nieuwbouwprojecten.
Verbouw-projecten, zoals renovaties, groot onderhoud en verbeteringsprojecten maken geen deel uit van het onderzoek. Het belangrijkste verschil tussen deze twee soorten projecten zit in het feit of de toekomstige bewoners bekend zijn. Bij nieuwbouwpro-jecten weet men veelal pas in een zeer laat stadium van het bouwproces wie de nieuwe bewoners zijn. Bij woningverbouwprojecten daarentegen zijn de toekomstige bewoners vaak dezelfde personen als de huidige bewoners. De toekomstige bewoners zijn dus wel bekend bij aanvang van het (ver)bouwproces. Nieuwbouwprojecten in bestaand stedelijk gebied vonnen echter wel onderdeel van dit rapport.Een tweede afbakening betreft het bouwproces. De aandacht in dit rapport gaat uit naar het planontwikkelingsproces; het gedeelte van het bouwproces tot de daadwer-kelijke uitvoering van de bouwwerkzaamheden. We onderzoeken het
bouwuitvoe-ringsproces en de latere stadia in het bouwproces zoals het toewijzings- en het beheerproces niet.
Onderzoeksopzet
Het onderzoek betreft een literatuurstudie. We hebben uit de literatuur de belangrijk-ste grondslagen gedestilleerd die het succes en het falen van een woningbouwproject bepalen. Verder is literatuur bestudeerd die het planontwikkelingsproces als onder-werp heeft. Op basis van de literatuurstudie hebben we vertegenwoordigers van zes organisaties op het gebied van de volkshuisvesting geïnterviewd. Deze gesprekken hadden tot doel om de gevonden infonnatie te toetsen aan de praktijkervaringen. De geïnterviewde personen zijn: ir. F.J. Annbrust (NCIV), mw. H. van Dijk (VAC Zwijndrecht), ir. G. Dijkstra (NWR), ing. G.J.J. Lieverse (NVOB),
mr
.
F.A.P.M. van l..oon en drs. F.A. Ophorst ('vereniging eigen huis') en drs. G. Middelkoop (STAWON).Leeswijzer
Hoofdstuk 2 gaat in op de grondslagen van het begrip 'kwaliteit' en koppelt dit vervolgens aan de volkshuisvesting. Uitgangspunt voor een succesvol project is immers een (in verhouding met de kosten) 'goede' kwaliteit. Dit hoofdstuk presen-teert de factoren die van invloed zijn op een goede kwaliteit en dus voor het succes van woningbouwprojecten.
In hoofdstuk 3 worden deze factoren uitgewerkt. De nadruk ligt in dit hoofdstuk op de succesfactoren die te maken hebben met de gebruikswaarde van woning en woonomgeving. De afsluitende paragraaf van dit hoofdstuk bevat een checklist met de gevonden succes- en faalfactoren.
Hoofdstuk 4 introduceert het bouwproces. Na een korte inleiding over de participan-ten en hun rollen in het bouwproces volgt een uitwerking van het bouwproces in deelprocessen. Daarna spitsen we de aandacht op die deelprocessen die van groot belang zijn voor de uiteindelijke kwaliteit van de nieuwbouwprojecten. We geven aan wie de belangrijkste participanten zijn en welke marktinfonnatie in deze fase benodigd is. Na een aantal cases over modernere, niet-traditionele bouwprocessen eindigt dit hoofdstuk met een beschouwing over de rol van de opdrachtgevers en de woonconsumenten in het bouwproces.
Hoofdstuk 5 behandelt de manieren waarop participanten in het bouwproces inzicht kunnen krijgen in de marktvraag; de wensen en eisen van woonconsumenten.
Vervolgens beschrijven we hoe de participatie van woonconsumenten in het bouw-proces vergroot kan worden en welke weerstand daartegen bestaat.
Tenslotte volgen in hoofdstuk 6 de conclusies en aanbevelingen. In dit hoofdstuk is ook een samenvatting van het rapport opgenomen.
2
KWALITEIT
2.1 Inleiding
Het uitgangspunt van dit hoofdstuk is dat een woningbouwproject pas succesvol kan zijn, wanneer er sprake is van een (in verhouding tot de kosten) 'goede kwaliteit'. Wat deze 'goede kwaliteit' inhoudt, behandelt dit hoofdstuk. Paragraaf 2.2 introdu-ceert het begrip kwaliteit, waarbij consumptiegoederen als invalshoek genomen worden. Paragraaf 2.3 beschrijft hoe het begrip in de volkshuisvesting gehanteerd wordt. Als uitgangspunt dient hier de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening. De begrippen gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde staan hier centraal. Deze drie begrippen worden achtereenvolgens uitgewerkt in de paragrafen 2.4, 2.5 en 2.6. Paragraaf 2.7 tenslotte koppelt deze begrippen aan een aantal andere aspec-ten, te weten de locationele kenmerken, de reputatie, de situatie op de woningmarkt en de prijs van de woningen.
2.2 Kwaliteit en consument
Beerepoot-Sangen en Leentvaar-Leistra (1991) geven in het boek Consument en produktkwaliteit een overzicht van de spraakverwarring die er heerst met betrekking tot het begrip kwaliteit.
Oorspronkelijk heeft het begrip kwaliteit een neutrale betekenis. Het is afgeleid van het Latijnse woord qualitas, dat hoedanigheid, eigenschap of karakter betekent. In het dagelijks spraakgebruik koppelt men er echter vaak een waarde-oordeel aan vast. Van Dale omschrijft kwaliteit daarom ook als goede hoedanigheid. Het begrip kwali-teit kan dus uit verschillende invalshoeken worden bekeken.
Mulder (1989) geeft aan dat kwaliteit een meerdimensionaal begrip is. Het begrip bestaat uit verschillende, soms onderling afhankelijke aspecten. Om tot een oordeel te komen over de kwaliteit van iets, dienen deze aspecten gewogen te worden. Ver-der geeft MulVer-der aan dat kwaliteit zowel een relatief als een absoluut begrip is. Met relatief bedoelt hij hier dat binnen een produktgroep verschillen kunnen worden aangegeven tussen een aantal produkten. Als laatste onderscheidt Mulder het objec-tieve en het subjecobjec-tieve begrip kwaliteit. Kwaliteit kan objectief volgen uit de
eigen-schappen van een produkt, of subjectief uit de beoordeling van die eigeneigen-schappen door mensen.
Steenkamp (1989) noemt vier manieren om het begrip kwaliteit te benaderen; de filosofische benadering, de economische benadering, de produktmanagementbena-dering en de kwaliteit die de consument waarneemt. De laatste twee benaproduktmanagementbena-deringen zijn hier interessant.
De producenten kunnen kwaliteit hanteren als 'in overeenstemming met technische specificaties' (Beerepoot-Sangen en Leentvaar-Leistra, 1991: 59). De kwaliteit van het produkt hangt dan af van het feit in hoeverre het aan de technische specificaties voldoet die bij het ontwerp zijn opgesteld. Als voorwaarde wordt echter gesteld dat het produkt voldoet aan de eisen en de wensen van de gebruikers van het produkt (Maas en Bollen, 1988) . We willen hierbij opmerken dat in het midden gelaten wordt of hier de werkelijke wensen van de consument worden bedoeld of dat de producent de behoeften van de consument heeft gecreëerd. Tevens koppelen ze de kwaliteit van een produkt aan het produktieproces en aan de service van de produ-cent.
De kwaliteit die de consument waarneemt, is subjectief van aard. Door de contacten die de consument onderhoudt met zijn omgeving, doet hij voortdurend indrukken op. Deze indrukken vormen de basis van de informatie om tot een kwaliteitsoordeel te komen. Vaak kost deze beoordeling moeite omdat de consument te weinig weet over bijvoorbeeld de mogelijkheden om produkten toe te passen, materiaalmogelijkheden en technische kennis.
Deze twee benaderingen hoeven niet tegenstrijdig te zijn. De produktgerichte bena-dering en de consumentgerichte benabena-dering dienen elkaar aan te vullen. Alleen zo kan er een produktieproces plaatsvinden, waarbij de door de gebruikers gewenste kwaliteit als uitgangspunt ·wordt genomen.
De Raad voor de Certificatie (1982) hanteert de volgende definitie voor het begrip kwaliteit: "De mate waarin het geheel van eigenschappen van een produkt, proces of dienst voldoet aan de eraan gestelde eisen, welke voortvloeien uit het gebruiksdoel. " Uitgangspunt bij het gebruiksdoel voor consumenten is "het behoeftenpatroon van consumenten ten aanzien van het gebruik. Voor iedere consument is het behoeftenpa-troon anders; het kan ook veranderen als de situatie verandert." Het gebruik van het produkt wordt omschreven als "het geheel van handelingen met en behandelingen van een produkt, vanaf het moment van aanschaf tot en met het moment van afdan-ken."
Door veranderingen in de omgeving van de consumenten ontstaan er telkens nieuwe consumentenwensen over produkten. Voor producenten is dit lastig; zij moeten steeds weer nieuwe oplossingen zien te vinden om aan de wensen van de consumen-ten te voldoen.
Alhoewel deze inleiding betrekking heeft op (veelal minder duurzame) consumen-tengoederen in het algemeen, is deze ook toepasbaar op de volkshuisvesting. Daar probeert men duurzame produkten te creëren.
2.3 Kwaliteit in de volkshuisvesting
Voordat de kwaliteit op het gebied van de volkshuisvesting aan de orde komt, gaan we eerst in op ruimtelijke kwaliteit in het algemeen. De Vierde Nota over de Ruim-telijke Ordening stelt dat drie factoren in onderlinge samenhang de ruimRuim-telijke kwali-teit bepalen; functie, vorm en tijd.
Bij de functie draait het om doelmatigheid. Een hoge gebruikswaarde wordt bereikt als in elkaars omgeving gesitueerde functies elkaar niet hinderen, maar ondersteu-nen.
De vorm is bepalend voor de belevingswaarde van de ruimtelijke structuur: het geheel moet er goed uit zien. Een architect en een stedebouwer hebben de taak iets te ontwerpen dat niet uitsluitend rekening houdt met de gebruikseisen, maar ook met de uiterlijke verschijning. "Het architectonisç:h· ontwerp kan bijvoorbeeld nieuwe maatschappelijke stromingen symboliseren, of een discussie aangaan met traditionele oplossingen, met het eigen oeuvre van de ontwerper of met bepaalde stijlvormen" (Ministerie van VROM en ministerie van WVC, 1991: 17). Het gaat hier niet alleen om de spektakelstukken, maar ook juist om de kwaliteit van de dagelijkse leefomge-ving (Stichting
Q
en VNG, 1993: 18).De factor tijd tenslotte is ook belangrijk. De gebouwde omgeving moet lange tijd meegaan en aanpasbaar zijn aan veranderende eisen. Als dat het geval is, is er spra-ke van toekomstwaarde. Gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde zijn de drie elementen die samen de ruimtelijke kwaliteit bepalen.
De Nota Ruimte voor Architectuur (Ministerie van VROM en ministerie van WVC, 1991) hanteert een soortgelijke driedeling van het begrip kwaliteit; gebruikswaarde (mate waarin een gebouw of ruimte beantwoordt aan de gewenste gebruiksmogelijk-heden), culturele waard~ (mate van oorspronkelijkheid, vaktechnisch kunnen, zeg-gingskracht, de relatie met de omgeving en de aanwezigheid van cultuurhistorische factoren) en toekomstwaarde. De duurzaamheid van de gebruikswaarde en van de culturele waarde bepalen hier de toekomstwaarde.
De Vreeze (1993: 28) hanteert in zijn proefschrift over de kwalitatieve grondslagen van de sociale woningbouw een andere driedeling, omdat hij meent dat bovenstaande indeling nauwelijks mogelijkheden biedt om de drie waarden los van elkaar te be-schrijven en te analyseren. Bovendien zijn er volgens hem "onvoldoende raakvlakken tussen deze aspecten en discussies over de kwaliteit van de woningbouw in de prak-tijk." De Vreeze maakt een driedeling naar technische kwaliteit (het streven naar degelijkheid en duurzaamheid), functionele kwaliteit (het streven naar bruikbaarheid en comfort) en esthetische kwaliteit (het streven naar schoonheid en allure).
De toekomstwaarde is in deze indeling een geïntegreerd onderdeel van ieder van de drie kwaliteitsaspecten. De technische en functionele kwaliteit zoals De Vreeze die hanteert, komen grotendeels overeen met de gebruikswaarde, zoals wij in dit rapport hanteren (zie paragraaf 2.4). De esthetische kwaliteit maakt deel uit van de bele-vingswaarde zoals die in dit rapport omschreven wordt (zie paragraaf 2.5). De component toekomstwaarde blijft in dit rapport echter een zelfstandige component en
wordt niet, zoals bij de driedeling van De Vreeze direct geïntegreerd met de ge-bruikswaarde en belevingswaarde.
In dit rapport houden we dus de driedeling van het ministerie van VROM aan, waar-bij we onderscheid maken naar gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaar-de.
Kwaliteit in de volkshuisvesting dient dan ook op deze drie elementen gebaseerd te zijn. Paragraaf 2.2 besteedde aandacht aan kwaliteit van produkten in het algemeen. Ook in de volkshuisvesting wordt gesproken over een produkt: woning en woon-omgeving, gezamenlijk aan te duiden als woonmilieu. Dit woonmilieu omvat meer dan de woning of het wooncomplex alleen. Met woonmilieu wordt 'de totale woon-ervaring van de bewoner bedoeld, niet alleen de woon-ervaring van de woning zelf, maar ook die met de openbare ruimte en de sociale omgeving' (Boekhorst, 1992). Deze stichting onderscheidt het woonmilieu in drie 'ruimtedelen': de privé-ruimten, de semi-openbare ruimten en de openbare ruimten.
Privé-ruimten
Bij deze ruimten ligt het gebruiksrecht bij één gebruiker(sgroep). Tot de privé-ruim-ten behoren verblijfsruimprivé-ruim-ten en overige ruimprivé-ruim-ten. Verblijfsruimprivé-ruim-ten zijn besloprivé-ruim-ten ruimten die bestemd zijn voor het verblijven van mensen. Tot de overige ruimten behoren bijvoorbeeld de toilet- en badruimte. Het Bouwbesluit hanteert deze indeling (paragraaf 3.1). Doel ervan is om de functies en de daaraan gekoppelde wettelijke voorschriften niet meer per woonvertrek vast te leggen. Aan alle verblijfsruimten worden nu dezelfde eisen gesteld, zodat woonconsumenten zelf kunnen bepalen voor welke functies ze de verschillende ruimten gaan gebruiken. Het gaat hier om de activiteiten die het wonen kenmerken, zoals slapen, zitten, koken en eten.
Semi-openbare ruimten
Bij deze ruimten heeft een beperkt aantal gebruikers(groepen) het gebruiksrecht. Eengezinswoningen hebben deze ruimten niet of nauwelijks. Bij meergezinswoningen zijn ze daarentegen wel aanwezig. We kunnen hierbij noemen: entreeruimte, par-keer- en stallingsruimte, verkeersruimte (horizontaal en verticaal), recreatieruimte, dienstruimte en installatieruimte.
Openbare ruimten
Hier is sprake van een in beginsel onbeperkt aantal gebruikers(groepen). De open-bare ruimte kunnen we onderscheiden in veel categorieën, bijvoorbeeld verkeers-ruimte, parkeer- en stallingsverkeers-ruimte, recreatieverkeers-ruimte, horeca en bedrijfsruimte. Uiter-aard Iabmen deze indelingen verder worden verfijnd.
Uit paragraaf 2.2 bleek al dat we kwaliteit kunnen benaderen vanuit het perspectief van de producent en de consument. We stelden dat de producenten kwaliteit kunnen hanteren als 'in overeenstemming zijn met technische specificaties', waarbij dan de kwaliteit hoger is naarmate het produkt aan de technische specificaties voldoet die bij het ontwerp zijn opgesteld. Als voorwaarde wordt gesteld dat het produkt voldoet
aan de eisen en de wensen van de gebruikers van het produkt. Dit laatste komt overeen met de gebruikswaarde uit de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening. Een verschil met de produktie van consumptiegoederen is dat bij de gebruikswaarde van woning en woonomgeving niet alleen aan technische specificaties voldaan moet
worden, maar ook aan allerlei sociale aspecten. Paragraaf 2.4 besteedt hieraan
aandacht.
De consumentgerichte benadering van kwaliteit was, zoals in paragraaf 2.2 bleek,
meer van subjectieve aard. De indrukken van de consument over de gebouwde
om-geving vormen de basis van de informatie om tot een kwaliteitsoordeel te komen. Dit perspectief komt overeen met de belevingswaarde.
Door veranderingen in de omgeving van de consumenten ontstaan er telkens nieuwe consumentenwensen over produkten. Voor producenten is dit lastig; zij moeten steeds weer nieuwe oplossingen zien te vinden om aan de wensen van de consumen-ten te voldoen. Helaas is het toepassen van deze oplossingen in de volkshuisvesting
niet zo eenvoudig. Bij de woningbouw gaat men uit van een zeer lange levensduur
(leningen van dertig of vijftig jaar; feitelijke levensduur gemiddeld ruim honderd jaar). Nieuwbouwprojecten vormen maar een zeer klein deel van de totale
wo-ningvoorraad. Veranderingen in eisen en wensen van de consumenten zijn uiteraard
snel door te voeren door ze 'mee te nemen' in nieuwbouwprojecten.
Om aan de veranderende woonwensen van bewoners te voldoen, zullen er vaak
aanpassingen gerealiseerd moeten worden in de bestaande woningvoorraad (en
woonomgeving): simpelweg omdat daar, door de relatief geringe hoeveelheid
nieuwbouw, bijna alle woonconsumenten wonen. Het is van belang dat deze aanpassingen zo eenvoudig mogelijk realiseerbaar zijn. Daarom is het noodzakelijk dat woningen op een zodanige wijze worden gebouwd dat deze eenvoudig (en dus
vaak goedkoop) aangepast kunnen worden. Dit kan door flexibiliteit in het ontwerp
in te bouwen. De Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening onderscheidt dan ook
een derde perspectief voor de kwaliteit van het woonmilieu; de toekomstwaarde.
De volgende paragrafen behandelen de drie basiswaarden nader. De gebruikswaarde
komt aan de orde in paragraaf 2.4, de belevingswaarde in paragraaf 2.5 en de
toekomstwaarde in paragraaf 2.6. Bovendien besteden we aandacht aan een aantal
voorwaarden die ook van zeer grote invloed zijn op het slagen of falen van
woning-bouwprojecten. Deze worden behandeld in paragraaf 2.7.
Afbeelding 2.1 geeft. weer welke invulling hieraan gegeven wordt. Deze indeling
Afbeelding 2.1 Uitwerking van het begrip 'kwaliteit' Gebruikswaarde Bouwkundige kwaliteit Bouwtechnische kwaliteit Bouwfysische kwaliteit Woontechnische kwaliteit Stedebouwkundige kwaliteit Functionele samenhang Aanwezigheid voorzieningen Bruikbaarheid Bereikbaarheid Fysieke veiligheid Milieukwaliteit 1>ociale kwaliteit Sociale veiligheid Mate van overlast Bewonerskenmerken Belevingswaarde Ruimtelijke samenhang Identiteit! differentiatie Uiterlijk aanzien Sociale veiligheid Toekomstwaarde Flexibel bouwen Aanpasbaar bouwen Overige voorwaarden Locationele kenmerken Reputatie Situatie op de woningmarkt Prijs van de woningen
2.4 Gebruikswaarde
Bij de gebruikswaarde moeten de wensen en de eisen van consumenten centraal staan. Dit leidt tot een hoge gebruikswaarde en dus tot een hogere kwaliteit van woning en woonomgeving. Hoe beter men aan de wensen en eisen van de consument voldoet, des te hoger zal in principe de kwaliteit van woning en woonomgeving zijn.
Bij de gebruikswaarde kunnen we onderscheid maken naar bouwkundige kwaliteit, stedebouwkundige kwaliteit, milieukwaliteii en sociale kwaliteit. De bouwkundige kwaliteit richt zich met name op de privé-ruimte en de semi-openbare ruimte. De stedebouwkundige en sociale kwaliteit richten zich daarentegen meer op de semi-openbare en semi-openbare ruimte. De milieu-kwaliteit heeft betrekking op heel het woon-milieu. De bouwkundige, stedebouwkundige, milieu- en sociale kwaliteit behandelen we hieronder.
2.4.1 Bouwkundige kwaliteit van de woningen en woongebouwen
We kunnen de bouwkundige kwaliteit in drie categorieën onderscheiden, namelijk in bouwtechnische, bouwfysische en woontechnische kwaliteit (Heeger, 1993: 50).
Bouwtechnische kwaliteit
Deze kwaliteit heeft betrekking op zaken zoals de fundering, het beton en het tim-merwerk. De problemen op dit gebied kunnen ontstaan door ontwerpfouten, uitvoe-ringsfouten, constructiefouten en veroudering. Ook fouten bij beheer, onderhoud en gebruik kunnen de kwaliteit aantasten. Enkele voorbeelden van bouwtechnische problemen zijn houtrot, betonrot en funderingsgebreken.
Bouwfysische kwaliteit
De bouwfysische kwaliteit heeft betrekking op bijvoorbeeld de vochthuishouding, de luchtventilatie, de warmte-isolatie en de geluidsisolatie. Ontwerpfouten en construc-tiefouten veroorzaken meestal bouwfysische problemen. Ook fouten bij het gebruik of veranderingen van het gebruik kunnen oorzaken zijn.
Voorbeelden zijn schimmelontwikkeling, vochtoverlast, geluidsoverlast en tocht-overlast.
Woontechnische kwaliteit
De wijze waarop de inrichting en uitrusting van woningen zijn ontworpen, bepaalt de woontechnische kwaliteit. Ontwerpfouten kunnen woontechnische problemen veroorzaken. Verder is het mogelijk dat veranderende wensen en eisen van de consu-ment de oorzaak zijn. Te kleine afmetingen van woon- en slaapkamers, te smalle deuren, het ontbreken van liften, ouderwetse voorzieningen en ouderwetse installa-ties zijn enkele voorbeelden van woontechnische problemen.
De bouwtechnische, bouwfysische en woontechnische kwaliteit hebben een sterke relatie met elkaar. Zij beïnvloeden alle drie het uiteindelijke binnenmilieu van de woning (VAC, 1991: 9). Een woonkamer kan woontechnisch in orde zijn, maar als er sprake is van tochtoverlast of geluidsoverlast, is de gebruikswaarde sterk vermin-derd.
2.4.2 Stedebouwkundige kwaliteit
Voor een onderverdeling van de stedebouwkundige kwaliteiten gebruiken we de indeling die de gemeente Vlissingen en Kuiper Compagnons in het Voorbeeldplan Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening (1991) hanteren voor het begrip
gebruiks-waarde. Deze indeling bestaat uit de functionele samenhang van elementen, de aan-wezigheid van bepaalde functies en voorzieningen, de bruikbaarheid ervan, de be-reikbaarheid ervan en de fysieke veiligheid.
Functionele samenhang
Een logische onderlinge situering van verschillende elementen in een woonomgeving draagt bij tot een hoge kwaliteit van het woonmilieu. Sommige elementen kunnen elkaar versterken, andere elkaar belemmeren. Diverse planelementen moeten onder-ling en op de woonbuurten afgestemd zijn. Enkele van deze planelementen zijn voorzieningen (winkels, onderwijs, sociaal-cultureel), het ontsluitingsstelsel (lang-zaam verkeer, gemotoriseerd verkeer en openbaar vervoer), het stelsel van groen-voorzieningen, waterpartijen en eventuele werkgelegenheidsvoorzieningen. Ook dient er aandacht te zijn voor de overgang tussen privé-gebied en openbaar gebied. Aanwezigheid van bepaalde functies en voorzieningen
Op wijk- en buurtniveau moeten bepaalde voorzieningen aanwezig zijn die afgestemd zijn op de omvang en de samenstelling van de bevolking. Enkele voorbeelden op wijkniveau zijn; grote groen- en recreatiegebieden, peuteropvang, kruisbureau en winkelvoorzieningen voor de dagelijkse levensbehoeften.
Op buurtniveau kunnen we denken aan recreatieterreintjes, speelgelegenheden voor kinderen, basisonderwijs, bus- of tramhaltes en parkeervoorzieningen.
Bruikbaarheid
Deze voorzieningen moeten ook bruikbaar zijn voor de groep voor wie ze bedoeld zijn. Er zijn verschillende categorieën gebruikers te onderscheiden. De bruikbaarheid wordt met name bepaald door de maatvoering, de inrichting en het materiaalgebruik. Voor de ontsluiting van de directe woonomgeving zijn bijvoorbeeld de capaciteit, tracering, het soort wegprofiel, de hiërarchie van routes en de beperking van gemo-toriseerd verkeer van belang. Bij speelgelegenheden voor kleine kinderen zijn vooral de veiligheid en de mogelijkheden voor toezicht belangrijk. Bij de situering van woonblokken bijvoorbeeld moet men rekening houden met de zon, de privacy en het uitzicht.
Bereikbaarheid
De kwaliteit van de voorzieningen kan nog zo goed zijn, ze komen pas goed tot hun recht als ze goed bereikbaar zijn. De bereikbaarheid hangt af van de loop- en fietsaf-standen, het ontsluitings- en parkeersysteem, de continuïteit van voet- en fietspaden en de aanwezigheid van barrières (Gemeente Vlissingen en Kuiper Compagnons, 1991). .
Fysieke veiligheid
Verkeersveilige situaties en veilige speelgelegenheden dragen bij tot een hoge kwa-liteit van het woonmilieu. Voorbeelden zijn een duidelijke scheiding van verkeers-soorten, overzichtelijke kruisingen, loop- en fietsroutes voor scholieren, veiligheid
speel voorzieningen bij water en mogelijkheid van toezicht vanuit woningen op de speelvoorzieningen.
2.4.3 Milieukwaliteit
De milieukwaliteit kunnen we beschouwen als een zelfstandige component van de gebruikswaarde. Een aanzienlijk deel van milieuproblemen is echter het directe ge-volg van bouwkundige of stedebouwkundige tekortkomingen.
Heeger (1993) noemt als voorbeelden van milieuproblemen: 'verkeerd' materiaalge-bruik in de woningen (bijvoorbeeld asbest), hoog energievermateriaalge-bruik, bodemverontrei-niging, stank, geluidhinder, externe onveiligheid en overlast door ongedierte. Andere voorbeeiden zijn graffiti en zwerfafval.
2.4.4 Sociale kwaliteit
Zoals we in paragraaf 2.3 al opmerkten dient het woonmilieu niet alleen aan allerlei 'technische specificaties' te voldoen. Ook de sociale kwaliteit bepaalt de kwaliteit van het woonmilieu. Bij de sociale kwaliteit onderscheiden we hier drie thema's; criminaliteit, mate van overlast en bewonerskenmerken.
Sociale veiligheid
Midden jaren tachtig schonk de ruimtelijke ordening veel aandacht aan criminaliteit en sociale veiligheid. Een sociaal veilige omgeving is een omgeving, waar men zich vrij van de dreiging van of een confrontatie met geweld kan bewegen (Hajonides e.a., 1987: 12). Hierbij gaat het zowel om de kans dat er daadwerkelijk iets gebeurt ('objectieve veiligheid') als de dreiging die van een omgeving uitgaat en de angst-gevoelens die hierdoor worden opgeroepen ('subjectieve veiligheid') (Van der Voordt en van Wegen, 1988: 1). Deze subjectieve veiligheid komt in paragraaf 2.5 aan de orde bij de behandeling van de 'belevingswaarde' . De objectieve veiligheid wordt minder naarmate er in het woonmilieu meer sprake is van veel voorkomende criminaliteit. Tot de veel voorkomende criminaliteit behoren vandalisme (graffiti, brandstichting, vernielingen), diefstal en inbraak (van fietsen, van of uit auto's, uit privé-ruimten) en geweldpleging (bedreigingen, berovingen, vechtpartijen, mishande-ling, sexueel geweld).
Mate van overlast
De kwaliteit van het woonmilieu wordt ook bepaald door de mate van overlast. Overlast kan ontstaan door onaangepast woongedrag, zoals geluidsoverlast, discri-minatie, prostitutie, drugsverkoop, burenruzies, overlast van honden en katten, en bedreigingen (Heeger, 1993: 66). Als één of enkele 'asociale' bewoners de overlast veroorzaken kan dit de kwaliteit van het woonmilieu ernstig aantasten. Vooral bij botsende levensstijlen zijn deze problemen zichtbaar. Uiteraard kan er ook overlast veroorzaakt worden door allerlei ongewenste bezoekers van de buurt.
Bewonerskenmerken
1
Woonconsumenten proberen zoveel mogelijk hun woonsituatie aan te passen aan hun woonvoorkeuren. Daarbij doorlopen woonconsumenten een wooncarrière. Allerlei
randvoorwaarden of beperkingen bemoeilijken dit aanpassen. Telkens zullen woon-consumenten proberen een betere huisvestingssituatie te bereiken, waarbij ze streven naar een hogere kwaliteit van het wonen, het aspiratiebeeld. Tijdens deze carrière stellen woonconsumenten steeds andere eisen aan de kwaliteit van het woonmilieu. Dit maakt duidelijk dat er geen sprake is van één universeel goed woonmilieu. Er zijn immers verschillende consumenten die ieder hun eigen wensen en eisen hebben over het woonmilieu.
Factoren die van invloed zijn op deze eisen en wensen zijn bijvoorbeeld het huishou-denstype, de leeftijd, het inkomen en de leefstijl. Naast verschillen in eisen en wen-sen over het woonmilieu is er ook sprake van verschillen in woongedrag; de toleran-tie van bewoners ten opzichte van elkaar en de manier waarop ze met hun omgeving omgaan. Dit woongedrag beïnvloedt ook het sociale klimaat in een woonwijk.
2.5 Belevingswaarde
De belevingswaarde is de tweede basiswaarde die de kwaliteit van woning en woon-omgeving bepaalt. In tegenstelling tot de gebruikswaarde die in veel gevallen in nor-men is uit te drukken (zie bijvoorbeeld het Bouwbesluit), is de belevingswaarde zeer subjectief van aard. Iedere gebruiker van woning en woonomgeving beleeft deze op zijn eigen manier. De gemeente Vlissingen en Kuiper Compagnons (1991) onder-scheiden vier deelaspecten van het begrip belevingswaarde; de ruimtelijke samen-hang, de identiteit/differentiatie, het uiterlijk aanzien (verschijningsvorm) en de sociale veiligheid.
Ruimtelijke samenhang
Bij de ruimtelijke samenhang gaat het om "het zichtbare onderlinge verband tussen verschillende ruimtelijke elementen ... voor wat betreft vorm en ruimtelijke op-bouw)' Het gaat hier met name om herkenbaarheid en voorstelbaarheid. Door orde-ning van een bepaalde ruimte tot een samenhangende structuur wordt het geheel overzichtelijk en herkenbaar. De gebruiker kan zich dan een hoofdopzet voorstellen, waarbij duidelijk wordt "hoe het geheel in elkaar zit".
Identiteit! differentiatie
Het voorkómen van eenvormigheid is een belangrijke factor bij het vergroten van de belevingswaarde. Men moet proberen een verscheidenheid in de ruimtelijke opbouw te creëren, zodat woonwijken en woonbuurten een eigen identiteit krijgen waarmee de gebruiker zich kan identificeren en niet dreigt te verdrinken in onpersoonlijke massaliteit en eenvormigheid. Voorbeelden van een gedifferentieerde wijkopbouw zijn verschillen in woningdichtheid (hoogbouw, laagbouw), verschillen in financie-ringscategorieën, contrasten tussen levendige en stille gebieden en contrasten in woonsituatie (wonen bij voorzieningen, wonen aan water).
Uiterlijk aanzien
Hier gaat het om de 'zichtbare esthetische kwaliteit van de architectonische en
stede-bouwkundige vormgeving van bebouwing en openbare ruimte'. Iets kan er
'mono-toon, saai, onverzorgd' uitzien, maar ook 'afwisselend, boeiend, verzorgd' uitzien. Gebruikers zetten deze belevingswaarde weer om in een waardebepalende
bijbeteke-nis: rijk/arm, duur/goedkoop, luxe/doelmatig enzovoort.
Sociale veiligheid
In paragraaf 2.4.3 is de 'subjectieve (on)veiligheid' al aangestipt. In feite is de sub-jectieve sociale onveiligheid een extreem negatieve belevingswaarde van de gebouw-de omgeving. (On)veilig is in feite één van gebouw-de vele mogelijkhegebouw-den waarop mensen gebouw-de
gebouwde omgeving kunnen beleven. Het verschilt wezenlijk niet van 'monotoon',
'saai' of 'onverzorgd'.
Van der Voordt en Van Wegen (1988) defiiliëren het als "de dreiging die van een
omgeving uitgaat c.q. de angstgevoelens 'die hierdoor worden opgeroepen." Een
goed woonmilieu zal deze dreiging en angstgevoelens niet oproepen. Veel mensen
gaan 's avonds (alleen) de straat niet meer op vanwege deze angstgevoelens, roepen
anderen niet snel tot orde, schaffen een hond aan, mijden bepaalde routes of plekken of overwegen zelfs om te verhuizen (Van Soomeren, 1993). Uit de slachtofferen-quête van het CBS uit 1985 blijkt dat plekken die vermeden worden, vaak geken-merkt worden door een slechte verlichting, weinig woonhuizen en weinig mensen op
straat. Kenmerken als 'daar worden vaak mensen lastig gevallen' en 'daar is veel
criminaliteit" worden veel minder genoemd'.
2.6 Toekomstwaarde
De toekomstwaarde is de derde basiswaarde voor een goede kwaliteit van het woon-milieu. Aan veranderingen valt niet te ontkomen, aldus Habraken die verwijst naar: " ... het inzicht dat verandering een essentieel aspect is. We hebben in de ge1)ouwde omgeving te maken met een reusachtig en complex organisme waarvan niemand zich echt kan distantiëren; iedereen is er bij betrokken maar niemand kan het geheel overzien. Dit organisme ontstaat door een voortdurende verandering en vernieuwing van zijn delen, want het zijn de delen waarvan we individueel verstand hebben. Het bestaat dus door een voortdurende transformatie. Wat niet kan veranderen, kan ook niet groeien en verbeteren door de tijd. Als we iets maken, zeker als het iets is van grotere omvang, moeten de delen afzonderlijk vervangbaar zijn. De gebouwde om-geving kan alleen dàn bestaan als zij op elk niveau kan veranderen wanneer dat nodig blijkt" (Habraken in: Van der Werf, 1993: 9).
Veranderingen kunnen zich op allerlei niveaus voordoen. Priemus (1969: 21-24) maakt hierbij onderscheid tussen cyclische veranderingen (dezelfde omstandigheden keren telkens terug) en niet-cyclische veranderingen (er doen zich telkens nieuwe omstandigheden voor). Ook onderscheidt hij interne veranderingen (deze betreffen het specifieke huishouden) en externe veranderingen (deze betreffen de maatschappij
waarin het huishouden leeft}. Door deze soorten veranderingen te koppelen ontstaan er vier soorten verandering. Er zijn interne cyclische veranderingen (zoals werken, winkelen), externe cyclische veranderingen (zoals dag/nacht, weekritme), interne niet-cyclische veranderingen (zoals geboorte, echtscheiding) en externe niet-cyclische veranderingen (zoals economische crisis, individualisering). De externe niet-cycli-sche veranderingen zijn het minst voorspelbaar en kunnen het grootste vermogen waarover de Nederlandse bevolking beschikt - de woningvoorraad - verouderen of anderszins ongeschikt maken (Kullberg en Priemus, 1993: 68). Aanpassingen van het woonmilieu aan interne en externe veranderingen dienen dan ook met zo weinig mogelijk vertragingen en kosten plaats te vinden. Twee mogelijkheden om deze aanpassingen zonder aanzienlijke kapitaalverliezen te realiseren zijn het flexibel bouwen in het algemeen en meer specifiek het aanpasbaar bouwen.
Het flexibel bouwen houdt het ontwerpen van de woning en woonomgeving zodat gemakkelijker aan wijzigende wensen en eisen van de gebruikers kan worden vol-daan.
Voorbeelden zijn het open bouwen en het creëren van gebruiksflexibliteit in wonin-gen. Op woonwijkniveau is het open ontwerpen een voorbeeld.
Aanpasbaar bouwen houdt rekening met de gebruiksmogelijkheden van een woning voor (toekomstig) gehandicapten. In het volgend hoofdstuk lichten we deze voorbeel-den nader toe.
Een andere vorm van het bouwen met toekomstwaarde is het duurzaam bouwen. Dit is een milieubewUste vorm van bouwen. Enerzijds besteedt men bij duurzaam bou-wen aandacht aan beperking van het energiegebruik, anderzijds wordt zoveel moge-lijk gebruik gemaakt van materialen die het milieu zo min mogemoge-lijk belasten. De beperking van het energiegebruik komt neer op een compacte en kierdichte manier van bouwen met energiearme materialen, goede isolatie, beperking van het warm-waterverbruik, het benutten van duurzame bronnen en een optimaal gebruik van niet-duurzame bronnen. Materialen die het milieu zo min mogelijk belasten, zijn materia-len met een lange levensduur, waar tijdens de productie ervan weinig energie wordt gebruikt en de voorraden niet worden uitgeput.
Momenteel worden er veel studies verricht welke milieubelasting materialen hebben en welke materialen eventueel als alternatief gebruikt kunnen worden. Dit laatste aspect van het duurzaam bouwen strekt zich verder uit dan het terrein van de woning en woonomgeving. Het gaat hier om zaken zoals de materiaalkeuze voor kozijnen (Europese houtsoorten, Amerikaanse houtsoorten, tropisch hardhout, kunststof of alluminium) waarvan de gevolgen van het gebruik niet alleen gekoppeld worden aan de woning (onderhoudsgevoeligheid), maar ook aan verderstrekkende gevolgen zoals de aantasting van het tropisch regenwoud.
Het materiaal dat het meest geschikt is voor woningbouwprojecten (en dus een suc-cesfactor kan zijn) kan negatieve gevolgen hebben voor het milieu in het algemeen en daarom niet toegepast worden in de woningbouw. Het energiebesparende aspect van het duurzaam bouwen komt grotendeels overeen met het terrein van de bouw-technische en bouwfysische kwaliteit en zal daar nog aan bod komen. Vanwege deze twee redenen onderscheiden we het duurzaam bouwen niet meer apart.
2.7 Randvoorwaarden
In de vorige drie paragrafen gaven we aan wat de factoren zijn die de kwaliteit van een woonmilieu bepalen. De relaties tussen al deze factor,en vonnen een complex geheel. Vele factoren die bijdragen aan de kwaliteit van het woonmilieu zijn afhan-kelijk van elkaar en vaak ook nog eens tegenstrijdig met elkaar. Enkele voorbeelden uit de tegenstrijdigheden zijn:
- geluidswallen, vennindering geluidshinder tegenover vennindering uiterlijk aan-zien;
- rolluiken voor etalages, vergroting inbraakpreventie versus toename subjectieve onveiligheid en graffiti;
- parkeergarages, efficiënt ruimtegebruik versus toename subjectieve onveiligheid; - trapvelden, functionaliteit versus esthetiek;
- pleintje, ontmoetingsplaats versus overlast jongeren;
- gescheiden fietspad, veiligheid fietsers versus toenemende sociale onveiligheid. Naast de genoemde factoren zijn er vier andere die van wezenlijk belang zijn voor het succes van woningprojecten. Het gaat hier om de kenmerken van de bouwlo-catie, de reputatie van een bepaald gebied, de situatie op de woningmarkt en de prijs van de woningen.
Locationele kenmerken
We kunnen onderscheid maken tussen de zogenaamde site-kenmerken en situation-kenmerken (Kolpron, 1992: 5). Site-kenmerken zijn kenmerken van de locatie zelf, situation-kenmerken hebben te maken met de ligging van de locatie ten opzichte van andere woonwijken of elementen.
Site-kenmerken die een positieve invloed hebben op het succes van nieuwe woning-bouwprojecten zijn bijvoorbeeld de aanwezigheid van landschappelijke kwaliteiten (bossen, heuvels, waterpartijen), de integratie van reeds bestaande elementen in nieuwbouwprojecten (boerderijen, bomenrijen). Situation kenmerken die bijdragen aan succes van woningbouwprojecten, zijn onder andere markante aanrijroutes, status die ontleend is aan de aangrenzende gebouwde omgeving en een kleine afstand tot het stadscentrum.
Reputatie
Een slechte reputatie van een woonwijk, buurt of complex kan snel ontstaan. Het is slechts met zeer veel moeite weer om te zetten in een positiever imago. Een slechte reputatie kan door verschillende zaken veroorzaakt worden, zoals het uiterlijk van een buurt of wijk, de aanwezigheid van criminaliteit (vandalisme, graffiti, aanrandin-gen, inbraken) en vooroordelen ten opzichte van bewoners, het sociale klimaat en de subjectieve onveiligheid.
Deze slechte reputatie kan leiden tot een slechte verhuur- of verkoopbaarheid van woningen en zelfs leegstand. Een slechte reputatie kan zich ook uitspreiden over andere complexen of een gehele buurt. Binnen een bepaalde buurt kan het echter ook 'weer voorkomen dat het ene complex een slechter imago heeft dan het andere.
De gebruikswaarde en de belevingswaarde kunnen de reputatie van een buurt of complex bepalen. Een slechte reputatie heeft een negatieve invloed op het succes van een nieuwbouwproject. Toch speelt naast de gebruiks- en belevingswaarde ook de toekomstwaarde een rol. Zicht op vooruitgang of achteruitgang bepaalt in belangrijke mate de objectieve of subjectieve kwaliteit die men ervaart (Gemeente Tilburg, 1992: 9). Een buurt met een slechte reputatie, maar met zicht op vooruitgang (posi-tieve toekomstwaarde) kan de ervaren kwaliteit naar een hoger niveau brengen en dus de kans op een succesvol project vergroten.
Situatie op de woningmarkt
Nederland kent sinds de Tweede Wereldoorlog een krappe woningmarkt. Er is te veel vraag naar woningen en een ontoereikend aanbod. In deze situatie lijkt marktge-richt bouwen niet noodzakelijk. Door de overweldigende vraag naar woningen in het algemeen worden ook de woningen die niet voldoen aan de wensen en eisen van de consument gemakkelijk verhuurd en verkocht. Veel starters en urgent woningzoeken-den zijn toch bereid een woning met een ongunstige prijs-kwaliteitverhouding te huren of te kopen.
Sinds een aantal jaren heeft niet meer heel Nederland last van een krappe woning-markt. In bepaalde delen van het land is een ruime (re) woningmarkt ontstaan. Omdat woningzoekenden zeer diverse wensen en eisen hebben, kan het voor komen dat naar bepaalde woningtypen onvoldoende vraag is. Er is dan een sprake van een aanbod-overschot. Bij woningen die een slechte prijs-kwaliteitverhouding hebben, is de kans groot dat ze onverhuurbaar of onverkoopbaar worden. Immers verhuis geneigde huishoudens hebben (meer) keuzemogelijkheden en gaan dus niet zo snel in deze woningen wonen. Als de prijs van een nieuwbouwproject te hoog is ten opzichte van de kwaliteit, dan valt zo'n project in een ruimere woningmarkt door de mand. De situatie op de woningmarkt beïnvloedt op deze manier de kans op succes van
wo-ningbouwprojecten. .
Prijs van de woningen
De grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten vormen de stichtingskosten van woningen. Tegenover de stichtingskosten van een woning staat de kwaliteit van de woning.
In 1993 hebben Boelhouwer en Van der Ven onderzoek gedaan naar de kosten-kwa-liteitsverhouding van nieuwbouwwoningen. Uit interviews met gemeenten, corpora-ties, makelaars en ontwikkelaars blijkt dat ze de kosten-kwaliteitsverhouding van de nieuwe sociale-huurwoningen als goed beoordelen. De gemeenten en cOrpç>raties vinden de maximale BWS-huurprijzen te hoog voor de doelgroep. Met behulp van het PVO-budget (budget voor plaatselijk verschillende omstandigheden) en de huur-verlagingstoeslag proberen ze de huren te verlagen. Gemeenten met een relatief klein PVO-budget kunnen de huren niet op een aanvaardbaar niveau brengen. Sommigen verwachten dat nieuwbouw in de sociale huursector in de toekomst weinig zal kun-nen concurreren vanwege de te hoge huren voor een te klein oppervlak. De bestaan-de woningen in bestaan-de voorraad hebben meer oppervlak voor bestaan-dezelfbestaan-de prijs. De concur-rentiepositie in de voorraad is dus beter. De kosten-kwaliteitsverhouding van de
sociale-koopwoningen is minder goed dan bij de sociale-huurwoningen. Alle partijen beoordelen het tocht als voldoende. De kwaliteit op zich is beter dan die van de huurwoningen, maar voor een koopwoning toch minimaal. Bij de licht gesubsidieer-de woningen (premiehuur en vrije sector met eenmalige bijdrage) is gesubsidieer-de gerealiseergesubsidieer-de kwaliteit belangrijker dan de prijs. Indien de kwaliteit goed is, dan is de consument ook bereid daarvoor te betalen. De krapte op de woningmarkt is echter van grote in-vloed op de afzetbaarheid van de woningen. Bij een iets ruimere woningmarkt willen veel belangstellenden toch een bestaande woning.
Ook woonconsumenten maken een afweging tussen de prijs en de kwaliteit van wo-ningen. De verhouding tussen de geleverde kwaliteit en de prijs die ze daarvoor moet betalen, is één van de belangrijkste afwegingen die consumenten maken bij de beslissing om een bepaalde woning te nemen of niet. De consument oordeelt over de vraag of het pakket van de in dit hoofdstuk beschreven kwaliteitsaspecten van de woning en de woonomgeving de prijs waard is. Dit kan gebeuren via een vergelij-king met de huidige woonsituatie of door verschillende alternatieven te vergelijken. Dit laatste is een concurrentie-analyse. Men bekijkt welke woning en bijbehorende woonomgeving het meest te bieden heeft voor de gevraagde prijs. Hierbij kunnen naast nieuwbouwwoningen uiteraard ook bestaande woningen betrokken worden. In afbeelding 2.2 is schematisch weergegeven welke factoren het succes van woning-bouwprojecten beïnvloeden. Hier is het spanningsveld tussen prijs en kwaliteit cen-traal gesteld. De gebruikswaarde, belevingswaarde, toekomstwaarde en locationele aspecten zullen samen met de reputatie de kwaliteit van het woonmilieu bepalen. De locatie en de reputatie noemen we in dit rapport overige voorwaarden.
Afbeelding 2.2 Factoren die van invloed zijn op het succes van woningbouwpro-jecten
KWALITEIT
I
~I I I I
Gebruikswaarde Belevingswaarde Toekomstwaarde Locationele aspecten
_I
Reputatiel..
~
I
PRIJSI
Een hoge kwaliteit bepaalt niet alleen het succes van een woningbouwproject. De woonconsumenten koppelen de kwaliteit aan het prijskaartje dat aan het woningaan-bod hangt. Bij een goede prijs-kwaliteitverhouding zal er sprake zijn van een succes-vol woningbouwproject: woonconsumenten zullen de woning huren of kopen. De druk op de woningmarkt is een belangrijke randvoorwaarde bij het beslissings-proces van woonconsumenten. Bij een krappe woningmarkt zullen ook woningbouw-projecten met een ongunstige prijs-kwaliteitverhouding succesvol kunnen zijn. Door de grote vraag naar woningen en het geringe aanbod ervan zijn consumenten bereid een (te) hoge prijs voor de woning te betalen. Is de woningmarkt echter wat ruimer, dan zullen dit soort projecten als eerste door de mand vallen. In het volgende hoofd-stuk gaan we nader in op de kwaliteitsfactoren. Achtereenvolgens behandelen we de gebruikswaarde, de belevingswaarde, de toekomstwaarde, de locationele aspecten en de reputatie.
3
DE KWALITEIT VAN
WONINGBOUW-PROJECTEN
In dit hoofdstuk werken we de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekom-stwaarde van woningbouwprojecten verder uit, zodat de succes- en faalfactoren van woningbouwprojecten naar voren komen. De gebruikswaarde komt aan de orde in paragraaf 3. 1. Paragraaf 3.2 behandelt de belevingswaarde en paragraaf 3.3 heeft de toekomstwaarde als onderwerp. Paragraaf 3.4 gaat kort in op de locationele kwaliteit en de reputatie. In iedere paragraaf presenteren we de gevonden succes- en faalfac-toren die we met een asterix aanduiden. Tot slot bevindt zich in paragraaf 3.5 een compleet overzicht van de gevonden succes- en faalfactoren. Vervolgens geeft deze paragraaf weer hoe de geïnterviewde personen tegen de succes- en faalfactoren aankijken. De manieren waarop tijdens het zoekproces naar een woning informatie oyer de succes- en faalfactoren verstrekt wordt aan de consumenten, is het laatste onderdeel van deze paragraaf.
3.1 Gebruikswaarde
De gebruikswaarde is het meest omvattende deel van dit hoofdstuk. Over dit onder
-werp is verreweg het meest geschreven en het meest terug te vinden in de literatuur. Deze paragraaf maakt net als in hoofdstuk 2 een onderverdeling in vier verschillende kwaliteiten. Achtereenvolgens komen aan de orde: de bouwkundige kWaliteit (3.1.1), de stedebouwkundige kwaliteit (3.1.2), de milieukwaliteit (3.1.3) en de sociale kwaliteit (3.1. 4).
3.1.1 B«1uwkundige kwaliteit
De factoren die van belang zijn voor de bouwkundige kwaliteit behandelen we aan de hand van een aantal onderzoeken. Deze moesten de kwaliteitsaspecten van wo-ning en woonomgeving opsporen. De invalshoeken en aanleidingen van deze onder-zoeken zijn verschillend, maar hebben allemaal tot resultaat dat een aantal aspecten onderscheiden worden die van invloed zijn op het succes van woningbouwprojecten.
Burie (1972) bijvoorbeeld neemt de woonsatisfactie als invalshoek en komt tot een aantal factoren die de algehele woonsatisfactie sterk bepalen. Progresbouw (1981) wilde juist weten op welke aspecten van een woning de consument wil bezuinigen
om in het geval van een economische recessie nieuwbouwwoningen toch betaalbaar te houden. Aspecten waarop de consument niet wil bezuinigen, zijn in dit geval kwaliteitsaspecten waar de consument grote waarde aan hecht. Op deze manier worden de succes- en faalfactoren boven water gehaald en gepresenteerd.
Eerst komt echter het Bouwbesluit aan de orde, waarin de huidige normen zijn opgenomen over het wettelijk minimum van de te bouwen woningen en woongebou-wen in Nederland.
Het wettelijk minimum: het Bouwbesluit
Paragraaf 2.3 vermeldt dat de bouwkundige kwaliteit zich met name richt op de privé-ruimte en de semi-openbare ruimte, oftewel de woning en het woongebouw. De bouwkundige kwaliteit van woningen in Nederland moet aan normen voldoen. De Woningwet schept daarvoor het juridische en bestuurlijke kader. Het Bouwbesluit werkt de bouwkundige kwaliteit in bouwvoorschriften uit. Dit Bouwbesluit bestaat uit voorschriften over de bouwtechnische, bouwfysische en woontechnische kwaliteit van woningen. Uitgangspunten zijn hierbij de veiligheid, bruikbaarheid, gezondheid en energiezuinigheid.
Sinds 1 oktober 1992 moeten alle nieuwbouwwoningen in Nederland waarvoor een bouwvergunning wordt aangevraagd, aan deze (minimum)voorschriften voldoen. Gemeenten zelf mogen geen aanvullende technische eisen stellen voor bouwvergun-ningen en aanschrijvingen. De wqbouwvergun-ningen in de bestaande voorraad hoeven in tegen-stelling tot de nieuwbouwwoningen niet aan de eisen op het gebied van energiezui-nigheid te voldoen. Het Bouwbesluit drukt de bouwkundige kwaliteit uit in prestatie-eisen, die getoetst kunnen worden met reken- en meetmethoden.
Bij de veiligheid worden eisen gesteld aan bijvoorbeeld de brandveiligheid, in-braakpreventie, sterkte van de bouwconstructie en beweegbare constructieonderde-len.
Eisen over de bruikbaarheid zijn bijvoorbeeld de toegankelijkheid, de mogelijkheden voor het plaatsen van apparaten en de aanwezigheid van diverse vertrekken.
Gezondheidsvoorschriften zijn er op tal van gebieden, zoals de daglichttoetreding, de geluidsisolatie, de vochtwering en de drinkwatervoorziening.
De mate van luchtdoorlatendheid en thermische isolatie zijn voorbeelden van eisen die voor de energiezuinigheid gesteld zijn (ministerie van VROMIDGVH, 1993). In dit rapport beschouwen we de bouwtechnische en bouwfysische kwaliteit die het Bouwbesluit voorschrijft, als een minimum dat voor alle woonconsumenten gegaran-deerd is en in principe ook gerealiseerd wordt. Tevens zullen de eisen en wensen die woonconsumenten aan de bouwtechnische en bouwfysische kwaliteit stellen, niet in grote mate uiteenlopen.
Omdat elke nieuwbouwwoning in principe aan de bouwtechnische en -fysische eisen uit het Bouwbesluit moet voldoen, kan dit geen doorslaggevende factor meer zijn die het succes van woningbouwprojecten bepaalt. Daarom laten we in het vervolg van dit rapport de bouwtechnische en bouwfysische kwaliteit grotendeels buiten beschou-wing en concentreert de aandacht voor de bouwkundige kwaliteit zich vooral op de woontechnische aspecten. Een uitstapje naar de bouwfysische kwaliteit maken we wel bij de visie op kwaliteit van de Vrouwen Advies Commissie voor de
Woning-bouw (VAC). Deze instantie heeft namelijk een speciale uitgave gewijdt aan Woning- bouwfy-sische kwaliteit.
Ondanks de wetgeving komen er in Nederland wel degelijk bouwtechnische en -fysi-sche gebreken voor bij nieuwbouwwoningen. Uit onderzoek van de 'vereniging eigen huis' blijkt dat men bij de oplevering van nieuwbouwwoningen in de koop~ector ge-middeld zo'n twintig gebreken per woning constateert ('vereniging eigen huis', De Woonconsument 7/8, 1989: 4). In 1989 werd in 24% van de nieuwbouwwoningen een ernstig gebrek geconstateerd. Een ernstig gebrek defIniëren we hier als een essentieel onderdeel van het huis dat moet worden hersteld of vervangen vanwege een bouwkundige fout of een belangrijke beschadiging van de verwerkte materialen, waarbij de herstelkosten
f
750,- of meer bedragen. In tabel 3.1 is te zien om welke ernstige gebreken het gaat. Bovenaan de lijst staan enkele zaken die het Bouwbesluit meestal niet regelt, zoals materiaalbeschadigingen, ernstige afwerkingsfouten en gebreken aan installaties. Maar ook constructiefouten (bouwtechnisch) en vochtpro-blemen (bouwfysisch) scoren hoog in dit overzicht.De positie van de eigenaar-bewoner over gebreken van de woning is geregeld in de koop/aannemingsovereenkomst. In de Model Koop/aannemingsovereenkomst van de
'vereniging eigen huis' is sprake van een 'herstelperiode tekortkomingen bij opleve-ring' (drie maanden), een 'onderhoudsperiode met garantie' (zes maanden), een
'ver-borgen gebreken regeling' (5,5 jaar) en de 'regeling voor ernstige gebreken' (20, ;;-jaar). Tegenwoordig worden de meeste woningen in Nederland gebouwd onder (
GIW-garantie. Deze regeling biedt een extra zekerheid naast de koop/aannemings- 6 overeenkomst. Eén van de voordelen van deze regeling is dat een woonconsument zijn gelijk kan halen bij het GIW (een arbitraal vonnis) in plaats van kostbaar proce-deren bij de Raad van Arbitrage voor de bouwbedrijven in Nederland.
'--Tabel 3.1 Aard ernstige problemen bij nieuwbouwwoningen in de koopsector Aard ernstige gebreken
Materiaalbeschadigingen Constructiefouten Sanitair Ernstige afwerkingsfouten Vochtproblemen Installaties Diverse Totaal
Bron: 'vereruging eigen huis' (De Woonconsument 7/8, 1989: 5).
% 23 7 6 21 13 21 9 100
Woontechniscbe kwaliteit volgens Burie (1972)
In een onderzoek van Burie naar de woonsatisfactie van vier Amsterdamse woonprojecten concludeert hij dat er grote verschillen optreden tussen de factoren die het sterkst samenhangen met de woonsatisfactie (Burie, 1972: 134). Zeven van de factoren vertoonden echter in alle vier de projecten een correlatie met de woonsa-tisfactie. Dit zijn de tevredenheid met het aantal kamers, de indeling van de wonin , de grootte van de slaa kamers, de :reikbaarheid van de ber ruimte, het ·uitzicht, de woonlaag en tenslotte de gehorigheid van de galerij.
Volgens Burie wekken deze onderdelen de in ruk van iets algemener belang te zijn
dan de overige onderdelen. Een woningbouwproject dat op deze onderdelen niet aan
de eisen en wensen van consumenten voldoet, zal een grote(re) kans op falen
heb-ben.
Woontechniscbe kwaliteit volgens bet Researcb-Instituut voor de Woningbouw (RIW,I972)
Op basis van een enquête onder 1.062 bewoners verscheen in 1972 het rapport Hoog
wonen, verslag van een evaluerend bewonersonderzoek in negen hoogbouw komple-ksen. Dit onderzoek moest aanbevelingen doen voor verbeteringen in de hoogbouw. Van negen hoogbouwcomplexen werden voor- en nadelen op een rijtje gezet. Het afsluitend deel van het onderzoek bestaat uit een vergelijking van de verschillende woningtypen op een aantal relevante punten. Een interessant onderdeel hiervan is een prioriteitenlijst die op basis van de enquête is samengesteld. Bewoners konden hun prioriteiten over de woning geven: één keer zonder rekening te houden met de financiële consequenties en één keer wel rekening houdend met de financiële conse-quenties.
Wanneer men geen rekening hoeft te houden met de financiële consequenties, bestaat de top drie louter uit zaken die te maken hebben met de oppervlakte van de wonin : achtereenvolgens de.srootte van de woonkamer, de e enen desaa kamers.
Daar-na volgen een a arte 10 eerkam r el idsiso atie en een groot woonterras.
Volgens de onderzoekers wijst de hoge waardering van de logeerkamer op een rui-mere marge die de bewoners graag willen hebben om deze kamer voor allerlei acti-viteiten te benutten. Vervolgens geven de bewoners prioriteit aan aparte ruimten; een badkamer met ligbad, een aparte studeerkamer en een aparte hobbyruimte. De aan-wezigheid van aparte ruimten koppelen de onderzoekers aan gebruiksprivacy in de
woning. In een woning moeten de verschillende leden van een huishouden
tegelijker-tijd en onafhankelijk van elkaar activiteiten kunnen uitvoeren. Na de aanwezigheid van aparte ruimten volgen een luxe afwerking van de woning en een luxe keukenin-richting. Tenslotte worden secundaire ruimtes (garage, tweede woonkamer, royale entree en een grote schuur), een open haard, een luifel boven de voordeur en luxe artikelen die bij de woning verhuurd worden (koelkast, wasmachine, vaatwasmachine en gasfornuis) genoemd.
Betrekken de bewoners de fmanciële consequenties erbij, dan verandert er niet veel aan de volgorde van prioriteiten. Geluidsisolatie, een badkamer met ligbad, een luxe keukeninrichting, een garage en een royale entree scoren dan hoger, een aparte lo-geerkamer, studeerkamer en hobbyruimte lager.
