De vrije-sectorwoningen: Een historische en ruimtelijke analyse

(1)

DE VRIJE-SECTORWONINGEN:

EEN HISTORISCHE EN RUIMTELIJKE ANALYSE

6 Drs. J.B.S. Conijn

m.m.v.: P. de Vries

VOLKSHUISVESTINGSBELEID

EN

BOUWMARKT

(2)

(3)

DE VRIJE-SECTORWONINGEN; EEN

HISTORI-SCHE EN RUIMTELUKE ANALYSE

•

Bibliotheek TU Delft

"

""

"'

" "

.

(4)

VOLKSHUISVESTINGSBELEID EN

BOUWMARKT

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11

2629 JA Delft

Telefoon (015) 783005

(5)

DE VRUE-SECTORWONINGEN; EEN

HISTORI-SCHE EN RUIMTELUKE ANALYSE

Drs J.B.S. CON/IN

m.m.v. P. de VRIES

(6)

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft telefoon (015) 783254

Onderzoek in opdracht van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, de Directie Coördinatie Bouwbeleid van het Ministerie van VROM en de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen.

CIP-GEGEVENS KONINKLQKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG

Conijn, J.B.S.

De vrije-sectorwoningen: een historische en ruimtelijke analyse/J.B.S. Conijn; m.m.v. P. de Vries. - Delft:

Delftse Universitaire Pers. -ill.

-(Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt; 6) Met lito opg.

ISBN 90-6275-559-3

SISO 314 UDC 351.778.531:728.1(492) NUGI 655

Trefw.: vrije-sectorwoningen; Nederland; onderzoek/volkshuisvesting; Nederland; beleid.

No part of this hook may be reproduced in any form by print, pfotoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands.

(7)

INHOUD

VOORWOORD 1 INLEIDING . . . 1 1.1. Algemeen . . . ... . . . 1 1.2. Afbakening vrije-sectorwoningen . . . 1 1.3. Nadere uitwerking . . . 2

2 DE LANGE-TERMIJNON1WIKKELING OP LANDELIJK NIVEAU . . . . 3

2.1. Inleiding . . . 3

2.2. Een beschrijving, 1960-1988 . . . 3

2.3. Een kwantitatieve analyse van de ontwikkeling . . . 12

2.3.1. Een literatuuroverzicht . . . 12

2.3.2. Een verklaring voor de bouw van vrije-sectorwo-ningen . . . 15

2.3.3. Een toekomstbeeld . . . 19

2.4. Samenvatting . . . ... . . 22

3 DE RUIMTELIJKE SPREIDING IN DE BOUW VAN VRIJE-SECfOR· WONINGEN . . . 25

3.1. Inleiding . . . 25

3.2. De ontwikkelingen per woningmarkt . . . 25

3.3. De vrije sector naar type gemeenten . . . 29

3.3.1. Gemeentegrootte-klasse . . . 31

3.3.2. Urbanisatiegraad . . . 31

3.3.3. Politieke kleur . . . 32

3.3.4. Het gemiddelde inkomen . . . 33

3.3.5. De locatie-subsidie . . . 34

3.3.6. Het woningtekort . . . 35

3.4. Het verstedelijkingsbeleid en de vrije sector . . . 36

3.5. Een verklarende analyse . . . 39

3.6. Samenvatting . . . 41

4 SAMENVATIING . . . 43

(8)

(9)

VOORWOORD

De opleving in de bouw van vrije-sectorwoningen, die gepaard gaat met een veel grotere nadruk binnen het woningbouwprogramma op de vrije sector, is voor het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting de reden geweest een onderzoek op te dragen aan het Onderzoeksinstituut voor Tech-nische Bestuurskunde naar de consequenties van de bouw van vrije-sectorwonin-gen voor de volkshuisvesting, de ruimtelijke ordening en de bouwnijverheid. De Directie Coördinatie Bouwbeleid van het ministerie van VROM en de Vereni-ging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen hebben eveneens financieel in het onderzoek bijgedragen. Het onderzoek is in twee afzonderlijke delen opgesplitst. Het eerste deel "De vrije-sectorwoningen; een historische en ruimtelijke analyse" biedt een kwantitatieve achtergrondstudie. In het tweede deel getiteld: "De ontwikkeling van de vrije-sectorwoningbouw; consequenties voor de volkshuisvesting, de ruimtelijke ordening en de bouwnijverheid", wordt de eigenlijk probleemstelling van het onderzoek behandeld. Tijdens de werk-zaamheden heeft een begeleidingscommissie de onderzoekers van deskundige adviezen en suggesties voorzien. Deze begeleidingscommissie bestond uit de vol-gende personen: drs P.H. Bakker (Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen), ir H. Gordijn (Directoraat-Generaal van de Volkshuis-vesting), drs LA. de Klerk (Gemeente Rotterdam), drs G.W. Middelkoop (Planologisch Demografisch Instituut), drs HJ. van Herwijnen (Vereniging Eigen Huis), ir LE.C. de Reus (Wilma Vastgoed), drs N. Rietdijk (Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers), drs D. Vos (Pensioenfonds PGGM), dr J.P. de Waart (DCB) en drs J.MJ.G. Zoontjens (NIROV). Daarnaast zijn ing J.M.M. Happel en G. Fokké van het Centraal Bureau voor de Statistiek erg behulpzaam geweest bij het verstrekken van statistische gegevens.

De eindverantwoordelijkheid voor het onderzoek berust bij de onderzoekers.

J.B.S. Conijn Delft, augustus 1989

(10)

(11)

1 INLEIDING

1.1. Algemeen

De Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig laat een terugtredende overheid over een breed terrein van het volkshuisvestingsbeleid zien. Ook ten aanzien van de omvang en samenstelling van het woningbouwprogramma komt dit tot uiting. In het indicatieve woningbouwprogramma voor de jaren negentig zou de vrije sector een aandeel van 50% moeten gaan innemen. De grote nadruk op de bouw van vrije-sectorwoningen heeft belangrijke· consequenties voor het volks-huisvestingsbeleid, het bouwbeleid en het beleid met betrekking tot de ruim-telijke ordening. In een afzonderlijke stu4ie is in bet bijzonder op deze beleids-matige aspecten ingegaan (Boelhouwer en Van der Heijden, 1989).

Dit onderzoek kan worden opgevat als een kwantitatieve achtergrondstudie naar de ontwikkelingen in de bouw van vrije-sectorwoningen. Sinds 1983 is er weer sprake van een opleving in de vrije sector en in ieder geval tot 1988 is er een sterke opgaande lijn. Het doel van deze studie is tweeledig:

het bieden van nader inzicht in de achtergronden van deze opleving, om daarmee tevens een basis te hebben voor het maken van een toekomst verkenning;

het verrichten van een analyse naar de ruimtelijke spreiding in de bouw van vrije-sectorwoningen.

In het navolgende zullen deze doelstellingen nader worden uitgewerkt.

1.2. Afbakening vrije-sectorwoningen

De wijze waarop de vrije-sectorwoningen in dit onderzoek worden afgebakend, wordt vooral bepaald door de waarneming van de woningbouw door het CBS. In de Woningstatistiek van het CBS worden ongesubsidieerde woningen onderschei-den. In de loop der jaren zijn evenwel niet steeds dezelfde categorieën woningen tot de ongesubsidieerde sector gerekend. Er kunnen in dit verband drie perio-den worperio-den onderscheiperio-den:

(12)

1983-1987: ongesubsidieerde woningen, exclusief recreatiewoningen, maar clusief de zogenaamde vrije-sectorwoningen met een bijdrage in-eens (premie C- en D- woningen);

vanaf 1988: ongesubsidieerde woningen, inclusief recreatiewoningen, maar exclusief woningen met een bijdrage ineens.

De afbakening van de vrije-sectorwoningen vindt plaats in relatie tot de speci-fieke onderzoeksdoelstelling. Bij de beschrijving en de analyse van de historische ontwikkeling, wordt ter vermijding van trendbreuken een ruime definitie van de vrije sector gehanteerd. Dat wil zeggen de ongesubsidieerde woningen inclusief recreatiewoningen en woningen met een bijdrage ineens.

De ruimtelijke analyse wordt over een relatief korte tijdsperiode uitgevoerd, namelijk 1984-1988. In dit deel van het onderzoek zijn de recreatiewoningen buiten beschouwing gelaten, met uitzondering van 1988, omdat vanaf dat jaar de recreatiewoningen niet meer afzonderlijk worden waar genomen. Bij de ruim-telijke analyse zijn de vrije-sectorwoningen derhalve gedefinieerd als ongesub-sidieerde woningen plus woningen met een bijdrage ineens.

1.3. Nadere uitwerking

Het onderzoek bestaat uit twee delen, een historische en een ruimtelijke analyse. De historische analyse wordt in hoofdstuk 2 weergegeven. Er wordt een beschrijving gepresenteerd over de periode 1960-1988 op basis van enkele woningkenmerken, die beschikbaar zijn via de Maandstatistiek Bouwnijverheid van het CBS. Vervolgens zullen de resultaten worden weergegeven van een tijdreeksanalyse naar de ontwikkeling in de bouw van vrije-sectorwoningen. Aansluitend op deze tijdreeksanalyse, zal een toekomstverkenning wordt gemaakt.

De ruimtelijke analyse is in hoofdstuk 3 uitgewerkt. Hierbij wordt de periode 1984-1988 in de beschouwing genomen. Ook nu wordt er een beschrijvende en een verklarende analyse uitgevoerd. In de beschrijvende analyse zal op basis van gemeentelijke kenmerken worden bezien welke relatie er bestaat tussen deze kenmerken enerzijds en de mate waarin er vrije-sectorwoningen worden ge-bouwd anderzijds. Vervolgens zal via de verklarende analyse worden vastgesteld welke kenmerken van gemeenten een verklaring kunnen geven voor de relatieve omvang van de vrije sector per gemeente. Het onderzoek wordt met een samenvatting afgesloten.

(13)

2 DE LANGE-TERMUNONTWIKKELING OP

LAN-DELUK

NIVEAU

2.1. Inleiding

In dit hoofdstuk zal een beeld worden geschetst van de landelijke ontwikke-lingen in de bouw van vrije-sectorwoningen, in principe vanaf 1960, voor zover er gegevens beschikbaar zijn in de Maandstatistiek Bouwnijverheid van het CBS. De ruimtelijke spreiding van de vrije sector blijft hierbij buiten beschouwing omdat dit onderwerp in het volgende hoofdstuk· zal worden behandeld.

In het beschrijvende deel van dit hoofdstuk zullen een aantal aspecten van de vrije-sectorwoningen aan de orde komen. Het betreft de volgende punten: - het verloop van het aantal vrije-sectorwoningen;

- het type opdrachtgevers voor de bouw van vrije-sectorwoningen; - de eigendomsverhouding van vrije-sectorwoningen;

- de bouwvorm van de vrije-sectorwoningen; - het aantal kamers van vrije-sectorwoningen;

- de bouwkosten en de inhoud van vrije-sectorwoningen.

In het analystische deel van dit hoofdstuk zal een kwantitatieve verklaring worden gegeven voor het verloop van het aantal vrije-sectorwoningen. Deze verklarende analyse is mede gebaseerd op recente literatuur over dit onder werp.

2.2. Een beschrijving, 1960-1988

Meer dan de andere onderdelen van de woningbouw is de vrije sector onder hevig aan de invloeden van de markt. Een consequentie hiervan is de tamelijk grote fluctuatie in het aantal vrije-sectorwoningen dat jaarlijks wordt gebouwd. In figuur 1 wordt dit zichtbaar gemaakt, waarin het aantal vrije-sectorwoningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, het aantal begonnen vrije-sectorwo-ningen en het aantal gereedgekomen vrije-sector wovrije-sectorwo-ningen zijn weergegeven. Kenmerkend voor het verloop is de sterke open neergaande beweging. Wanneer naar de verleende bouwvergunningen wordt gekeken dan is er sprake van een top in de jaren 1961, 1964, 1973, 1978 en momenteel is er sprake van een ongekend sterke toename. In 1988 zijn voor ruim 53.000 vrije-sectorwoningen bouwvergunningen afgegeven.

(14)

De jaren waarin een dieptepunt wordt bereikt, zijn 1962, 1968, 1975 en 1982. Het aantal begonnen vrije-sectorwoningen volgt de verleende bouw vergunnin-gen over het algemeen op de voet. Overigens leiden niet alle bouwvergunningen daadwerkelijk tot de bouw van woningen, waardoor het aantal begonnen woningen structureel lager ligt dan het aantal woningen waarvoor een bouwver-gunning is verstrekt. Verder laat de figuur zien dat het aantal gereedgekomen woningen veelal met een vertraging van ongeveer een jaar het verloop van de begonnen bouw volgt.

Figuur 1. 50000 40000 :3 30000 1ä '" 20000 ( I I

·

1

10000

!

/ /

Het aantal vrije-sectorwoningen, waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, het aantal begonnen vrije-sectorwoningen en het aantal gereedgekomen vrije-sectorwoningen, 1960-1988

be90nnen gereedgekomen

O+---~--.---r--'~-.--~---r---r--~--~--'---.---~~

1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988

jaar

Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid

De positie die de bouw van vrije-sectorwoningen inneemt binnen de totale

woningbouw wisselt sterk. Figuur 2 laat het procentuele aandeel van het aantal gereedgekomen vrije-sectorwoningen in het totaal aantal gereedgekomen woningen zien. Het aandeel van de vrije sector bereikt een dieptepunt met 5,9% in 1983. Vijf jaar later in 1988 beeft de omvang van de vrije sector een

hoog-tepunt bereikt met een aandeel van 38,8% in de totale woningbouw. In de jaren dat de vrije sector qua aantallen een top bereikt, is over het algemeen ook het aandeel in de totale woningbouw het grootst, en omgekeerd.

(15)

Figuur 2. 40 25 20 15 10

Het aandeel van de gereedgekomen vrije-sectonvoningen in het totale aantal gereedgekomen woningen, in procenten, 1960-1988

O+---.-~~~--~--~--~--~--~--~--~--.-~~~~~

1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 Jaar

De opdrachtgever tot de bouw van vrije-sectorwoningen komt over het al-gemeen uit de particuliere sector. Gedurende de gehele periode hebben de particulieren een aandeel van 96% of meer, en in de meeste jaren ligt het aandeel op 99%. De overige opdrachtgevers zijn derhalve slechts in zeer geringe mate actief in de vrije sector. Rijk en gemeenten waren in de periode 1963-1974 wel enigermate actief, gemiddeld 554 gereedgekomen vrije-sectorwoningen per jaar, maar nadien is het aantal sterk afgenomen.

De laatste jaren is overigens sprake van een lichte toename van het aantal gereedgekomen woningen in opdracht van Rijk en gemeenten. In 1988 was het aantal opgelopen tot 331 woningen. Ook corporaties bouwen betrekkelijk weinig

in de vrije sector. In de periode 1963-1967 bedroeg het gemiddelde nog 500 woningen, vervolgens zijn de corporaties zo goed als volledig uit de vrije sector verdwenen. De laatste jaren zijn de corporaties overigens weer actiever gewor-den. In de periode 1985-1988 ligt het gemiddelde aantal gereedgekomen vrije-sectorwoningen in opdracht van corporaties op 713.

Sinds 1983 worden de particulieren als opdrachtgevers van de gereedgekomen woningen in de Maandstatistiek Bouwnijverheid nader uitgeplitst naar in-stitutionele beleggers, bouwers voor de markt en overige particulieren. In tabel 1 is weergegeven in welke mate deze type opdrachtgevers vrije-sectorwoningen

(16)

hebben gerealiseerd. De bouwers voor de markt zijn de belangrijkste opdracht-gevers. In 1988 is het aandeel van de bouwers voor de markt zelfs opgelopen tot bijna 65%. De overige particulieren, vooral personen, hadden in 1983 nog een aandeel van 68%, maar door de opleving in de vrije sector is dit aandeel afgenomen tot 31

%.

Hieruit zou kunnen worden gecon- cludeerd dat de opdrachtverlening door de overige particulieren minder fluctueert en daarmee enigszins stabieler is, dan bij de bouwers voor de markt. Het aandeel van de institutionele beleggers laat een wisselend beeld zien. Tot 1985 is er sprake van stijgend aandeel gereedgekomen vrije-sectorwoningen in opdracht van

in-stitutionele beleggers. In 1988 daalt echter zelfs het aantal woningen van instiwtionele beleggers en komt het aandeel uit op 5%.

Tabel 1. Het aantal gereedgekomen vrije-sectorwoningen in opdracht van particulieren, 1983-1988

institutionele bo.uwers voor overige

beleggers de mark~ particulieren

jaar aantal % aantal % aantal % totaal

1983 670 10,4 1.402 21,7 4.385 67,9 6.458 1984 1.898 11,7 8.324 51,3 5.997 37,0 16.219 1985 2.946 14,0 11.202 53,2 6.898 32,8 21.046 1986 2.869 10,5 15.136 . 55,6 9.234 33,9 27.239 1987 2.987 8,4 20.960 59,0 11.562 32,6 35.509 1988 2.154 4,8 28.872 64,4 13.815 30,8 44.841

Overigens dient bij de gegevens van tabel 1 de kanttekening te worden ge-plaatst dat in veel gevallen de opdrachtgever niet dezelfde is als de uiteindelijke eigenaar. Dit impliceert onder meer dat het aantal nieuwe vrije-sectorhuur-woningen dat institutionele beleggers verwerven, niet aan tabel 1 kan worden ontleend. Uit het onderzoek dat in het kader van de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies is uitgevoerd, is voor de periode 1982-1986 wel bekend hoeveel vrije-sectorhuurwoningen door institutionele beleggers zijn verworven. Deze gegevens zijn in tabel 2 opgenomen. In het begin van de genoemde periode werden door institutionele beleggers vooral ongesubsidieerde woningen verwor-ven. Na de invoering van de premie C- en D-woningen is er een substitutie opgetreden in de richting van deze gesubsidieerde vrije-sectorwoningen. Voorts laat tabel 2 zien dat het aantal nieuwe vrije-sectorhuurwoningen verworven door institutionele beleggers in de beschouwde periode is toegenomen van 364 in 1982 tot 3.813 in 1986.

(17)

Tabel 2. jaar 1982 1983 1984 1985 1986

Het aantal nieuwe vrije-sectorwoningen verworven door institutio-nele beleggers, 1982-1986

premie eof D ongesubsidieerd

aantal % aantal % totaal

13 3,6 351 96,4 364

67 5,3 1.209 94,7 1.267

611 30,6 1.387 69,4 1.998

2.708 77,4 790 22,6 3.498

3.222 84,5 591 < 15,6 3.813

Bron: Conijn en Papa, 1988

In de vrije sector worden over het algemeen koopwoningen gebouwd. De mate waarin dit het geval is verschilt 9verigens in de loop der tijd. In de periode 1963-1968 was het aandeel van de huurwoningen met gemiddeld 26% relatief hoog. De verklaring hiervoor ligt enerzijds in de rente- en inkomensontwikke-!ing, en anderzijds in het subsidiebeleid. De genoemde periode werd gekenmerkt door een relatief lage rente waardoor de exploitatie van ongesubsidieerde

huurwoningen rendabel kon zijn. Daarnaast werd in 1968 de Beschikking

geldelijke steun particuliere huurwoningen ingevoerd, die voor particulieren aantrekkelijke mogelijkheden bood om in de gesubsidieerde sector huurwonin-gen te bouwen, waardoor nadien in de ongesubsidieerde sector veel minder

werd gerealiseerd (Conijn en Papa, 1988, p. 33).

Vooral in de laatste jaren is het aantal vrije-sectorhuurwoningen weer

toegeno-men. In de periode 1985-1987 kwamen jaarlijks ongeveer 4.500 huurwoningen

in de vrije sector tot stand. In 1988 is het aantal vrije-sectorhuurwoningen

evenwel sterk verminderd en is uitgekomen op iets meer dan 2.500. In figuur 3

is het aandeel van de koopwoningen in de vrije sector vergeleken met het aandeel van de koopwoningen in het totale aantal gereedgekomen woningen. Hieruit komt duidelijk naar voren dat de vrije sector in vergelijking met de andere financieringscategorieëen wordt gekenmerkt door relatief veel koop-woningen.

(18)

Figuur 3. 100 90 90 70 20 10

Het aandeel van de koopwoningen in de gereedgekomen vrije-see-torwoningen en in het totale aantal gereedgekomen woningen, in procenten, 1963-1988 vrije sector totaal o+---~--~--~--~--~--__ --~~~.---~--__ --~--~-1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1991 1993 1995 1987 jaar CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid

Een ander kenmerk van vrije-sectorwoningen is het feit dat deze woningen veelal worden gebouwd als eengezinshuis. Over het algemeen is dit, zoals uit figuur 4 blijkt, voor meer dan 90% van de vrije-sectorwoningen het geval. Het aandeel eengezinshuizen is ook betrekkelijk stabiel, met uitzondering van de periode aan het begin van de jaren tachtig. Het historisch zeer lage niveau van het aantal gereedgekomen vrije-sectorwoningen ging gepaard met een relatief hoog niveau woningen in meergezinshuizen. In figuur 4 is tevens weergegeven het aandeel van de eengezinshuizen in het totale aantal gereedgekomen wonin-gen. Opmerkelijk is dat ook bij het totaal het aandeel eengezinshuizen na 1980 is afgenomen. De afname is echter sterker en houdt langer aan. Pas na 1984 neemt bij het totaal het relatief lage aandeel eengezinshuizen weer enigszins toe (zie ook Backx, 1988).

(19)

Figuur 4. lOC 95 90 85 80 75 70 65 60

Het aandeel van de eengezinshuizen in het aantal gereedgekomen vrije-sectorwoningen en in het totale aantal gereedgekomen woningen, in procenten, 1971·1988

vrIje sec tor totaal

55+---~~--~----~----~----~----~----~---._-1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 Jaar

Het aantal kamers in de gereedgekomen vrije-sectorwoningen is het volgende kenmerk dat aan de orde komt. In figuur 5 is de verdeling van de vrije-sector-woningen naar het aantal kamers weergegeven. Er blijken zich sinds 1971 grote verschuivingen te hebben voorgedaan. In het begin van de jaren zeventig hadden nagenoeg alle vrije-sectorwoningen 5 of meer kamers. In 1971 lag het per-centage van deze woningen op 88. Nadien is het aandeel van vrije-sectorwonin-gen met 5 of meer kamers voortdurend gedaald. Dit geldt zowel voor de woningen met 5, als die met 6 of meer kamers. In 1988 hadden deze woningen te zamen slechts een aandeel van 16% in het aantal vrije-sectorwoningen. De woningen met 4 kamers zijn sterk gaan domineren: in 1971 was het aandeel niet meer dan 7% en in 1988 was het opgelopen tot maar liefst 71 %! Een op-merkelijke verschuiving, die overigens niet beperkt is gebleven tot de vrije-sec-torwoningen. Ook in het totale aantal gereedgekomen woningen is het aandeel van de woningen met 4 kamers aanzienlijk toegenomen: van 8% in 1971 tot 61% in 1987. Bij het totaal is deze opmars eveneens ten koste van de woningen met meer dan 4 kamers. Het ligt voor de hand om aan te nemen dat de gezinsverdunning een verklaring vormt voor de verdringing van de woningen met 5 of meer kamers in de nieuwbouw. Verder valt uit figuur 5 op te maken dat

(20)

het aandeel van de vrije-sectorwoningen met 3 kamers licht gestegen is in de beschouwde periode.

Figuur 5. De verdeling van de gereedgekomen vrije-sectonvoningen en die van alle gereedgekomen woningen naar het aantal kamers, in procenten, 1971-1988 80 70 60 50 " / '~ / '. / ", / ... I ' . / ... ...---, / ... -.-.-.... \ ")<- ... , / '" 40 f I I I I / I f-- -I / \ / '

--

-

-._---" 30 ---_. / / \ / / / -',.,\ \. / / \ \/

\

A

\

/ \ \ ... 20

.--_/--

--_/

/ ~

,

/ ". ... ...

_

.

_

-

_

.

_

.

_

.

-/ / 10 _----J ---_ .. _ .... -.... Or---~~~---- ---1971 1973 1975 1977 1979 ~ ---,':: ... :;:-... ... " 1981 jaar 1983 1985 1987

4 kutrs

5 haers

Jkutrs

loFeku,rs

Een andere maat voor de grootte van de vrije-sectorwoningen, die beschikbaar is, betreft de gemiddelde inhoud van de woningen. Figuur 6 laat de ontwikkeling van de inhoud zien vanaf 1960. In de vrije sector is na 1964 de inhoud van de woningen sterk toegenomen. In 1964 was de inhoud van de vrije-sectorwoningen, waarvoor een bouwvergunning werd afgegeven, gemiddeld 356 m3, terwijl in de tweede helft van de jaren zeventig het gemiddelde ruim 540 m3 bedroeg. Na 1980 daalde de gemiddelde inhoud tot 407 m3 in 1984, waarna er weer een stijging optrad. Tijdens de inzinking van de bouw van vrije-sectorwoningen, in het begin van de jaren tachtig, zijn blijkbaar relatief veel kleinere woningen gebouwd. Vrije-sectorwoningen zijn aanmerkelijk groter dan de woningen uit de andere financieringscategorieen. Woningwetwoningen zijn het kleinst en de pre-miewoningen nemen een tussenpositie in. Opmerkelijk is het feit dat de ge-middelde inhoud van woningwetwoningen sinds 1982 betrekkelijk gering is, zelfs geringer dan in de eerste helft van de jaren zestig. Ook de gemiddelde inhoud

(21)

I' _,

van de premiewoningen is na 1977 afgenomen. In 1982 is hier sprake van een dieptepunt met een gemiddelde inhoud van 327 m3.

Figuur 6. 600 550 500 450 ';1 400

De gemiddelde inhoud (m3) van woningwet-, premie- en vrije-sec-torwoningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, 1960-1988

ww premle VrIje sector

/

---

,

/ "-//

"

---///

\

; - \ / \ / \ I \ / -- -1 \ / / \ / I I ... - / I /

\

/... / ,,_ ...

_'-:::9

250 200+-~._--._~.-~,_~~~--__ --~--_.--_,--_,--_,--_,--~ 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 Jaar

Tot slot van deze paragraaf wordt in figuur 7 een beeld geschetst van de bouwkosten per m3 inhoud van de woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt. Bij de vrije-sectorwoningen zijn de bouwkosten per m3 inhoud het hoogst. Vrije-sectorwoningen blijken derhalve niet alleen gemiddeld het grootst te zijn, ze zijn ook relatief het duurst. De bouwkosten van vrije-sector woningen per m3 inhoud zijn tot 1981 voortdurend toegenomen. Nadien daalt de gemid-delde prijs/inhoud gedurende 3 jaren, waarna er weer een stijging optreedt. Bij woningwetwoningen waren de bouwkosten per m3 inhoud van oudsher het laagst. Hierin is sinds 1982 verandering gekomen. De laatste jaren zijn de woningwetwoningen, die gemiddeld genomen kleiner zijn dan premiewoningen, toch relatief duurder dan de premiewoningen.

(22)

Figuur 7. De gemiddelde bouwkosten per m3 inhoud van woningwet-, premie- en vrije-sectorwoningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, 1960-1988 M e 300 250 200 150 100 50

ww premi e vrije sector

o'+---~~~~~~--~--~--~--~--~~~~~~--__

---1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988

Jaar

2.3. Een kwantitatieve analyse van de ontwikkeling

In de voorafgaande paragraaf is een beschrijving gegeven van de ontwikke-lingen in de vrije sector, die op een groot aantal kenmerken van de woningen betrekking had. De kwantitatieve analyse, die in deze paragraaf centraal staat, richt zich uitsluitend op het verloop van het aantal vrije-sectorwoningen. Eerst zal een overzicht worden gegeven van enkele, recent gepubliceerde onderzoeken over dit onderwerp. Vervolgens zal een eigentijdreeksanalyse worden gepresen-teerd. De paragraaf zal worden besloten met een toekomstverkenning.

2.3.1. Een literatuuroverzicht

De afgelopen jaren zijn enkele onderzoeken gepubliceerd, waarin een kwan-titatieve analyse van de woningbouw in de vrije sector is weergegeven (VROM, 1986; Klunder, 1987; Alders en De Haan, 1988; Brouwer, 1988). De belangrijk-ste bevindingen· uit deze onderzoeken zullen achtereenvolgens worden weer-gegeven.

(23)

In het onderzoek van VROM (1986) wordt het verloop van de vrije sector verklaard aan de hand van het aantal afgegeven bouwvergunningen. De ver-klaarde variabele is de procentuele toevoeging van de vrije sector, gemeten via de bouwvergunningen, aan de woningvoorraad. Uit de gevonden vergelijking komt naar voren dat de ontwikkelingen in de vrije sector vooral worden bepaald door de procentuele verandering van de hypotheekrente. Daarnaast oefent ook de nominale inkomensstijging een significante, positieve invloed uit op de vrije sector. Verder is uit de vergelijking op te maken dat er een autonome daling zou zijn in het aantal vrije-sectorwoningen. Deze daling wordt veroorzaakt doordat als verklarende variabele ook weer de procentuele toevoeging van de vrije sector aan de woningvoorraad is opgenomen, nu met één jaar vertraging. Deze laatste variabele heeft een coëfficiënt kleiner dan één, zodat volgens de vergelijking er een daling op treedt, die alleen door een daling van de hypo-theekrente of een stijging van het nominaal inkomen ongedaan gemaakt zou kunnen worden. Deze autonome daling, die niet nader wordt beargumenteerd, is niet zonder meer waarschijnlijk.

De vergelijking is ook gebruikt om prognoses te maken, waarbij een aantal varianten zijn doorgerekend. Hieruit komt naar voren dat volgens de analyses van VROM de vrije sector erg gevoelig is voor een mutatie van de hypotheek-rente. De invloed van de nominale inkomensontwikkeling is daarentegen veel minder groot.

In het onderzoek van Klunder (1987) is het aantal gereedgekomen vrije-sec-torwoningen als de te verklaren grootheid genomen, en wel het driejaars voortschrijdende · gemiddelde van de procentuele mutatie van het aantal ge-reedgekomen vrije-sectorwoningen. Deze transformatie van de te verklaren variabele leidt ertoe dat de sterke fluctuaties in de vrije sector zijn afgezwakt. De verklaring heeft als gevolg hiervan meer betrekking op de ontwikkeling op de middellange termijn dan op de veranderingen van jaar op jaar. De aldus gedefinieerde mutaties in de vraag naar vrije-sectorwoningen worden verklaard uit mutaties in het reëel beschikbaar inkomen van gezinshuishoudingen, mutaties in de relatieve prijs van nieuwbouwwoningen, en mutaties in een variabele die de kosten van kopen (rente) en huren (huurprijs) aan elkaar relateert. Klunder hanteert bij de analyse overigens sterk gekunstelde variabelen. Zo is de mutatie van het gezinsinkomen geoperationaliseerd als het drie jaars voortschrijdende gemiddelde van de procentUele mutaties van het reëel beschikbaar inkomen van gezinshuishoudens met een vertraging van één, respectievelijk twee jaar. Er worden uiteindelijk vier vergelijkingen gepresenteerd met alternatieve specifica-ties, waarvan de beschrijvende waarde redelijk wordt genoemd.

Bij de vooruitberekening van de toekomstige vraag naar vrije-sectorwoningen blijkt wederom de grote invloed van de rente. Mede door de veronderstelling dat de hypotheekrente zal dalen tot 4,5% in 1990, wordt een jaarlijkse groei van het aantal vrije-sectorwoningen berekend van 22,2 tot 27,6%. In een scenario waarin de hypotheekrente 6,5% is, is de jaarlijkse groei van de vrije sector 5,8 tot 8,1%.

Het derde onderzoek van Alders en De Haan (1988) heeft niet betrekking op het aantal vrije-sectorwoningen, maar op de bouwproductie in de vrije sector. Bovendien blijft de analyse beperkt tot de koopwoningen. De verklaarde variabele is dan de bouwsom in constante prijzen van voltooide vrije

(24)

woningen. Als verklarende variabelen zijn naar voren gekomen het reëel vrij beschikbaar inkomen, de hypotheekrente, de mutatie van de prijsindex voor de gezinsconsumptie en de mutatie van de verkoopprijs van bestaande woningen gerelateerd aan de prijsindex van nieuwbouwwoningen. Alle verklarende variabelen hebben een vertraging van twee jaar, die voortvloeit uit het tijdsver-schil tussen het moment waarop de beslissing tot de bouw wordt genomen, en het tijdstip waarop de woning gereed wordt opgeleverd. Ook nu wordt een statistisch bevredigende verklaring weergegeven. In dit onderzoek zijn echter geen vooruitberekeningen gepubliceerd.

In het laatste onderzoek van Brouwer (1988) wordt een geheel andere aanpak gevolgd. Er is sprake van een getrapte verklaring. In de eerste stap wordt het verloop van de totale nieuwbouw van woningen verklaard met als de te verkla-ren variabele het driejaars voortschrijdende gemiddelde van de procentuele mutaties. De tweede stap betreft het aandeel van de koopwoningen in de nieuwbouw. In de laatste stap wordt dan het aandeel van de vrije-sectorkoop-woningen in de nieuwbouw van koopvrije-sectorkoop-woningen verklaard. Deze getrapte proce-dure past zeer wel binnen de opzet van het· onderzoek van Brouwer, maar leidt tot een minder nauwkeurige schatting voor het aantal vrije-sectorwoningen. Als verklarende factoren voor het aandeel van de vrije-sectorkoopwoningen in de nieuwbouw van koopwoningen zijn gevonden de volgende variabelen:

-de mutatie van het reëel beschikbaar inkomen per huishouden;

- het verschil in groei van de prijs van vrije-sectorwoningen ten opzichte van die van premiewoningen;

- het verschil in groei van de prijs van nieuwbouwwoningen ten opzichte van de verkoopprijs van bestaande woningen;

- het aandeel van de contante waarde van de bijdragen bij premiekoopwoningen in de totale nieuwbouwprijs.

De variabelen zijn ook hier, net als bij Klunder, op een gekunstelde wijze geoperationaliseerd. Zo wordt onder meer het gecumuleerde verschil van twee prijsindices over een periode van 5 jaar genomen. De theoretische basis van dergelijke verklarende variabelen is dubieus. Ook Brouwer heeft geen vooruit-berekeningen gepubliceerd ..

Wanneer de vier onderzoeken naar de ontwikkelingen in de vrije sector naast elkaar worden gelegd, dan blijken er grote verschillen te zijn. Deze verschillen hebben betrekking op de verklaarde variabele en op de verklarende variabelen. Over het algemeen is de bouw van vrije-sectorwoningen met finan-cieel-economische variabelen verklaard, waarbij de hypotheekrente in veel gevallen als belangrijkste variabele naar vQren kwam. Bij de beschrijving van de afzonderlijke onderzoeken zijn reeds enige kanttekeningen geplaatst. Een laatste, gemeenschappelijke kanttekening bij de analyses betreft de rol van de overheid bij de bouw van vrije-sectorwoningen. Binnen de Nederlandse ver-houdingen functioneert de markt van vrije-sectorwoningen meer marktconform dan de andere deelmarkten. Op grond hiervan ligt het voor de hand om de bouw van vrije-sectorwoningen met economische variabelen te verklaren. De laatste jaren is de invloed van de overheid echter toegenomen. Dit is tot uiting

. gekomen bij de invoering van de premie C- en D-regelingen. De woningen, die op grond van deze regelingen tot stand komen, worden tot de vrije sector gerekend. Daarnaast is de afschaffing van de premiekoop B-regeling begin 1988

(25)

van invloed, omdat hierdoor de bouw van vrije-sectorwoningen een verdere impuls heeft gekregen. Verder zijn uiteraard de recente beleidsvoornemens in de "Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig" van groot belang. De stimule-ring van de vrije sector door het Rijk is een belangrijk uitgangspunt in de nota. Deze factoren zullen een autonome impuls geven aan de bouw van vrije-sector woningen waarin de in het voorafgaande besproken verklaringen niet voor zien. Meer in het algemeen is de omvang van de vrije sector sterk afhankelijk van de omvang van het traditioneel gesubsidieerde woningbouwprogramma mede in relatie tot de vraag naar woningen. Overigens laat de rol van de overheid zich moeilijk in een kwantitatieve analyse vangen, zoals in het vervolg ook nog zal blijken.

2.3.2. Een verklaring voor de bouw van vrije-sectorwoningen

Voor een verklaring van de ontwikkeling in de bouw van vrije-sectorwoningen zijn een aantal punten van belang. Het eerste punt betreft de vraag wat precies als de te verklaren variabele zal worden gekozen. Hierbij spelen twee over-wegingen een rol. In het voorafgaande is gebleken dat de bouw van vrije-sector-woningen sterk fluctueert, waarbij zich met een zekere regelmaat omslagpunten voordoen, zonder dat er sprake is van een trendmatige daling of stijging. Het verklaren van de fluctuaties en daarmee de omslagpunt~n vormt een belangrijke doelstelling van deze kwantitatieve analyse. Verder is. bij de keuze van de verklarende variabele het tijdsaspect in het woningbouWproces van belang. Het eerste moment waarover gegevens beschikbaar zijn, is dat waarop de bouwver-gunning voor de woning wordt afgegeven. Vervolgens neemt de bouw daad-werkelijk een aanvang. Tot slot zal na enige vertraging de woning gereed zijn. Uit de gegevens is gebleken dat niet alle bouwvergunningen leiden tot de bouw van een woning. Er is een zekere uitval. Hiermee hangt samen dat het krijgen van een bouwvergunning niet verplicht tot het bouwen en er dus nog sprake is van een enigszins vrijblijvende situatie. Als de bouw van een woning eenmaal begonnen is, zal de woning over het algemeen ook worden voltooid. Beide overwegingen, de doelstelling de fluctuaties te willen verklaren en het tijdsaspect in het woningbouwproces, leiden ertoe dat als de te verklaren variabele is gekozen voor de procentuele mutatie van het aantal begonnen vrije-sectorwonin-gen.

De tijdsperiode, waarop de verklaring betrekking heeft, vormt het tweede punt. Na de Tweede Wereldoorlog is de bouw van vrije-sectorwoningen pas na verloop van enige tijd op gang gekomen. De opbouwperiode werd gekenmerkt door schaarste aan productiemiddelen en er werd prioriteit gegeven aan de sociale woningbouw. Pas in het begin van de jaren zestig begint de bouw van vrije-setorwoningen een omvang van enige betekenis te krijgen. Echter, in het begin van de jaren zestig is er een rijksgoedkeuring nodig voor de bouw van vrije-sectorwoningen. De invoering van de rijksgoedkeuring in 1961 werd in-gegeven door de dreigende verstoring van de bouwmarkt als gevolg van de sterke expansie van de vrije sector. Gedurende de eerste helft van de jaren zestig werd er regelmatig sprake van een stuwmeer van aangehouden aanvragen voor een rijksgoedkeuring. Door deze omstandigheden leent deze periode zich minder goed voor een kwantitatieve analyse. Pas in 1967 wordt ontheffing

(26)

verleend van de vereiste rijksgoedkeuring voor de bouw van vrije-sectorwonin-gen. Vervolgens is de invloed van de economische variabelen op de vrije sector nog enige jaren afwijkend van die in latere jaren. Op grond hiervan zijn twee schattingsperioden gehanteerd, namelijk 1967-1987 en 1970-1987.

Het derde punt betreft de verklarende variabelen. Vanuit theoretisch ge-zichtspunt. zijn er een groot aantal factoren die van invloed zouden kunnen zijn op de bouw van vrije-sectorwoningen. Te denken valt hierbij aan de economi-sche omstandighden, waaronder de ontwikkeling van de hypotheekrente en het inkomen, de situatie op de woningmarkt en het huur- en subsidiebeleid van de overheid. Deze factoren zijn met de volgende variabelen geoperationaliseerd:

-de procentuele mutatie van het regelingsloon; bij een stijging van het regelings-loon zal naar verwachting de bouw van vrije-sectorwoningen toenemen;

- de procentuele mutatie van de hypotheekrente; bij een verlaging van de rente

zal de bouw van vrije-sectorwoningen eveneens toenemen;

- een index voor het consumentenvertrouwen; naarmate er een groter consumen-tenvertrouwen is, zal er ook meer in de vrije sector worden gebouwd;

- de omvang van het woningtekort, benaderd als verschil tussen het aantal huishoudens en de woningvoorraad; een toename van het woningtekort zou tot meer vrije-sectorwoningen moeten leiden;

- de bouwkosten van vrije-sectorwoningen; naarmate de bouwkosten hoger wor-den zal er minder in de vrije sektor worden gebouwd;

- de prijsontwikkeling van de leeg te aanvaarden woningen in de bestaande voorraad; een prijsstijging in de bestaande voorraad leidt naar verwachting tot meer nieuwbouw in de vrije sector;

- de omvang van de nieuwbouw in de gesubsidieerde sector; een toename van de gesubsidieerde woningbouw zal ten koste gaan van de ongesubsidieerde sector;

- de huurontwikkeling in de bestaande huurwoningvoorraad; bij een hoge huurstijging Zal er naar verwachting meer in de vrije sector worden gebouwd, mede omdat er in de vrije sector overwegend koopwoningen worden gereali-seerd .

. Verder zijn er enkele prijsindexcijfers bij de analyse betrokken om in voor komende gevallen naast de nominale ontwikkeling, ook de reële ontwikkeling in de verklaring te betrekken (de reële inkomensontwikkeling, de reële rente). De verklarende variabelen zijn veelal met een vertraging in de vergelijking op-genomen, omdat verwacht mag worden dat de bouw van vrijesectorwoningen niet direct reageert op veranderingen in de verklarende variabelen. Aangezien de te verklaren variabele als een procentuele mutatie is gespecificeerd, zijn bij de verklarende variabelen ook de procentuele mutaties in de analyses betrok-ken.

Een deel van de variabelen bleek gedurende de schattingsperiode geen sig-nificante bijdrage te kunnen leveren aan de verklaring van de mutaties in de begonnen bouw van vrije-sectorwoningen. Dit geldt onder meer voor de rol van de overheid, geoperationaliseerd via de omvang van de gesubsidieerde sector en de huurontwikkeling. Ook de situatie op de woningmarkt, weergegeven via een globale benadering van het woningtekort, en de index voor het consumenten-vertrouwen, bleken niet op een bevredigende manier bij te kunnen dragen aan een verklaring. De variabele die de sterkste samenhang vertoont met de mutaties van het aantal begonnen vrije-sectorwoningen, is de hypotheekrente,

(27)

zoals uit sommige van de eerder vermelde onderzoeken ook reeds is gebleken. Het tweejaars voortschrijdende gemiddelde van de mutatie in de hypotheekrente heeft een correlatiecoëfficiënt van 0,70 met de te verklaren variabele. In figuur 8 wordt de ontwikkeling van beide variabelen weergegeven, waarbij het gemid-delde op nul is gesteld. Een verandering van het aantal begonnen vrije-sector-woningen gaat over het algemeen gepaard met een tegengestelde verandering van de hypotheekrente. Een duidelijke uitzondering vormt de periode 1967-1969, direct aansluitend op het moment dat de noodzaak van een rijksgoedkeuring is afgeschaft. Deze afwijkende situatie is aanleiding geweest om naast de periode 1967-1987, ook de periode 1970-1987 als schattingsperiode te kiezen.

Figuur 8.

2

De mutatie van het aantal begonnen vrije-sectorwoningen (MBEGVS) en het tweejaars voortschrijdende gemiddelde van de hypotheekrente (SMREN2), gemiddelde gestandaardiseerd op nul, 1967-1987 mbe9vs smren2 1\

,r---\

' I \

,/\

;1

\'\,

.I

\

( / \ ,Ij '.\ " ! \

/

\

' \

/

\

/ .:.--' ~-/ \ ,/

\

o~~'~' ~~~~--~~----~\ ~--~~L---~r---r7---~ '\ -1 -2+---~----~----._----~--~----_r----._----._--_,----~ 1967 1969 1971 1973 1975 1977 jaar 1979 1981 1983 1985 1987

Verder blijkt dat de verandering van het regelingsloon en die van de bouwkos-ten van vrije-sectorwoningen, beide variabelen met een vertraging van één jaar, een significante bijdrage leveren aan de verklaring van de mutatie van het aantal begonnen vrije-sectorwoningen. Tot slot is in een alternatieve specificatie

(28)

een dummy-variabele voor 1983 aan de vergelijking toegevoegd. De achtergrond hiervoor is de volgende. In de jaren tachtig heeft de overheid via een substan-tiële daling van het traditioneel gesubsidieerde woningbouwprogramma en via de invoering van de premie C-regeling, waarvan de aankondiging medio 1983 plaatsvond, onmiskenbaar invloed uitgeoefend op het aantal vrije-sectorwonin-gen. Aan de verbetering van de omstandigheden voor de woningbouw in de vrije sector hebben ook de gemeenten een bijdrage geleverd via het verlagen van de grondprijzen (Conijn, 1985, p. 44 e.v.). Deze factoren bleken het best in de analyse opgenomen te kunnen worden via de genoemde dummy-variabele voor 1983. In 1983 begint namelijk de opleving in de vrije sector met een procentuele stijging van het aantal begonnen woningen van 154%. Echter ook zonder deze dummy-variabele wordt met de eerder genoemde verklarende variabelen een bevredigend schattingsresultaat verkregen.

Op basis van de twee schattingsperioden en de specificatie met en zonder dummy-variabele ontstaan vier vergelijkingen, waarvan de schattingsresuItaten in tabel 3 zijn weergegeven.

Tabel 3. verklarende variabelen SMREN2 MRGITl MBKVSTl DUM R2 Durbin-Watson Waarbij:

De schattingsresultaten voor de verklaring van de mutaties in het aantal begonnen vrije-sectonvoningen, tussen haa~es de t-waarden

periode 1967-1987 periode 1970-1987 (J) (2) (J) (2) -2,80 -3,23 -3,03 -3,38 (-5,27) (-5,90) (-6,20) (-6,80) 3,29 4,57 3,54 4,65 (3,42) (5,30) (3,96) (6,04) -1,87 -2,59 -2,16 -2,88 (-3,29) (-4;99) (-3,60 (-5,56) 59,12 49,21 (2,24) 0,99) 0,86 0,81 0,90 0,87 1,94 1,90 2,17 2,11

SMREN2: het twee jaars voortschrijdende gemiddelde van de procentuele mutatie in de nominale hypotheekrente.

MRGITl: de procentuele mutatie in·het nominale regelingsloon, één jaar vertraagd.

MBKVSTl: de procentuele mutatie in de nominale bouwkosten van vrije-sectorwoningen, één jaar· vertraagd.

DUM: . de dummy-variabele voor 1983.

Voor alle vier vergelijkingen geldt dat de mutaties van het aantal begonnen vrije-sectorwoningen uit statistisch oogpunt bevredigend tot zeer bevredigend worden verklaard. Ook theoretisch bezien zijn de gevonden vergelijkingen zeer goed interpreteerbaar. De verklarende variabelen oefenen hun invloed uit met een vertraging van één jaar, waarbij de verandering van de rente ook in

(29)

het-zelfde jaar nog van belang is. Deze vertraging komt overeen met de verwachtin-gen gezien het tijdsaspect in het woningbouwproces. De negatieve invloed van de verandering van de nominale hypotheekrente is in het voorafgaande reeds aan de orde geweest. De nominale hypotheekrente vormt de belangrijkste kostenfactor in de woningexploitatie, op grond waarvan het gevonden verband zeer plausibel is. De nominale inkomensontwikkeling heeft een positieve invloed op de vrije sector. Naarmate het individuele inkomen meer stijgt, nemen de mogelijkheden om vrije-sectorwoning te verwerven toe. Verder laat de ver-gelijking zien dat, als de bouwkosten van de nieuwe vrije-sectorwoningen stijgen, de vraag afneemt. Hier bij dient te worden bedacht dat de bouwkosten kunnen veranderen door een inflatoire ontwikkeling, maar ook doordat het kwaliteits-niveau van de vrije-sectorwoningen verandert. Indien er minder luxueuze vrije-sectorwoningen worden gebouwd tegen een lagere prijs, dan zal het leiden tot een grotere afzetmarkt.

Wanneer de vier vergelijkingen onderling worden vergeleken, dan blijkt dat de schattingsresultaten niet sterk uiteenlopen. De vergelijkingen over de periode·

1970-1987 hebben een enigszins hogere, verklaarde variantie, dan die over de periode 1967-1987. Dit is ook in overeenstemming met het reeds eerder gecon-stateerde feit dat in de jaren 1967-1969 de invloed van de hypotheekrente op de vrije sector onduidelijk is. Daarnaast levert de dummy-variabele van 1983 ook een bijdrage van verklaarde variantie. Op grond van de coëfficiënt van de dummy-variabele kan uit de vergelijkingen worden afgeleid dat in 1983 door het overheidsbeleid het aantal begonnen vrije-sectorwoningen met 49 à 59% is toegenomen. Aangezien in dat jaar de stijging in het aantal begonnen vrije-sec-torwoningen 154% was, kan worden vastgesteld dat globaal eenderde van deze stijging door' de overheid is veroorzaakt en tweederde door de gunstige eco-nomische omstandigheden, tot uiting komend in een daling van de hypotheek-rente en van de bouwkosten van de vrije-sectorwoningen.

Aan de hand van figuur 9 kan het schattingsresultaat van vergelijking (3) nader worden beoordeeld. Zowel de realisatie als de schatting van de mutaties van het aantal begonnen vrije-sectorwoningen zijn in deze figuur weer gegeven. Over het algemeen wordt het niveau van de verandering in de omslagpunten goed voorspeld. De residuen zijn beperkt van omvang.

2.3.3. Een toekomstbeeld

Met behulp van de gevonden vergelijking (3) zal een toekomstbeeld worden geschetst van ontwikkelingen in de vrije sector,. waarbij diverse scenario's zullen worden onderscheiden. Alvorens hiertoe over te gaan is het zinvol eerst enige kanttekeningen te plaatsen. In de eerste plaats komt de mogelijke rol van de overheid in de vooruitberekeningen niet tot haar recht. Voor het verleden is de invloed van de overheid via een dummy-variabele vastgesteld. Ook in de toe-komst kan een vergelijkbaar effect door het overheidsbeleid ontstaan. Zo is het zeer aannemelijk dat in 1988, het jaar dat buiten de schattingsperiode ligt, de afschaffing van de premiekoop B-regeling een eenmalige, extra impuls heeft gegeven aan de bouw van vrije-sectorwoningen. In 1987 stonden nog 6.000 premie B-woningen op het gesubsidieerde woningbouwprogramma. Aangezien de omvang van de subsidie bij deze woningcategorie betrekkelijk gering was,

(30)

Figuur 9.

180

De realisatie en de schatting (volgens vergelijking (3» van de mutaties van het aantal begonnen vrije-sectoI'WOningen, in procen-ten, 1970-1987

realisatie schat \ins

~ \

1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 jaar

mag verwacht worden dat na afschaffing van de regeling de vraag en het aanbod zich verlegd hebben naar de vrije sector. Bij de gemaakte scenario-berekeningen blijft de overheidsinvloed echter buiten beschouwing.

In de tweede plaats geeft de vergelijking uiteraard een beeld van het verleden, en afgewacht moet worden of in de toekomst dezelfde verbanden van kracht zullen blijven. De mogelijkheid van een trendbreuk doet zich al meteen voor in

1988. Ten opzichte van 1987 is het aantal begonnen vrije-sectorwoningen opmerkelijk sterk gestegen met 49%. Ook als rekening wordt gehouden met het vermelde effect van de afschaffing van de premie B-regeling is deze stijging onverwacht groot. Op grond van de feitelijke, economische ontwikkelingen zou volgens vergelijking (3) het aantal begonnen vrije-sectorwoningen juist zijn gedaald. In 1987 zijn namelijk de bouwkosten van vrije-sectorwoningen met 6,5% gestegen. Het effect van deze stijging op de vrije sector in 1988 bedraagt volgens vergelijking (3) minus 14%-punt, hetgeen niet gecompenseerd wordt door de nog zeer gematigde loonontwikkeling en de stabiliserende hypotheek-rente. De vergelijking laat voor 1988 een daling van het aantal begonnen vrije-sectorwoningen van 8,5% zien. Eén jaar is te weinig om een onderbouwde uitspraak te kunnen doen over de vraag of het hier een trendbreuk betreft dan wel een eenmalige afwijking ten' opzichte van de in het verleden vastgestelde verbanden. Voor het maken van vooruitberekeningen is er geen andere moge-lijkheid dan de laatste veronderstelling te hanteren.

(31)

Tot slot dient hij bij de interpretatie van de uitkomsten van de gepresenteerde scenario's te worden bedacht dat de uitkomsten vooral ten doel hebben om aan te geven in welke mate de bouw van vrije-sectorwoningen gevoelig is voor bepaalde ontwikkelingen. Ter illustratie hiervan worden combinaties van veronderstellingen gehanteerd, die zich als zodanig niet in het verleden hebben voorgedaan.

De vooruitberekeningen hebben betrekking op de periode 1989-1995. In de basisvariant wordt verondersteld dat de hypotheekrente gelijk blijft. Verder wordt een gematigde inkomensstijging van 3% en een stijging van de bouw-kosten van vrije-sectorwoningen van 2% aangenomen. Uit tabel 4 blijkt dat onder deze veronderstellingen het aantal begonnen vrije-sectorwoningen jaarlijks met 6,3% toeneemt. De in verhouding tot de inkomensstijging gematigde stijging van de bouwkosten is de oorzaak voor deze toename van de vrije sector. Variant 1 laat zien wat er gebeurt indien de bouwkosten zeer sterk zouden toenemen. De kwaliteitsontwikkeling in de vrije sector en een aanvankelijke, grote vraag naar vrije-sectorwoningen kunnen oorzaken zijn voor een grote stijging van de bouwkosten. Wanneer de bouwkosten" jaarlijks stijgen met 6%, daalt het aantal vrije-sectorwoningen met 2,3% per ;jaai'. De rente-ontwikkeling is evenwel de belangrijkste determinant voor het verloop van de vrije sector. Uit variant 2 blijkt dat bij een stijging van de hypotheekrente de woningbouw in de vrije sector sterk terugloopt. Indien de hypotheekrente oploopt tot 9% in 1992, daalt de vrije sector in het begin van de jaren negentig met ruim 10% per jaar. Tot slot laat variant 3 zien waar de bedreigingen voor de woningbouw in de vrije sector liggen. In deze variant is wederom sprake van een oplopende rente. Tevens stijgen de bouwkosten in de vrije sector .sterker dan het gemiddelde loon. Hierbij dient te worden bedacht dat ook in de jaren zestig en zeventig de bouwkosten van vrije-sectorwoningen veel sterker zijn gestegen dan het gemid-delde loon. Deze combinatie van veronderstellingen leidt tot een scherpe daling van de woningbouw in de vrije sector. In 1993 leidt dit scenario bijna tot een halvering van het huidige aantal begonnen vrije-sectorwoningen.

(32)

Tabel 4. Enkele vooruitberekeningen van de mutatie in het aantal begon-nen vrije-sectorwoningen volgens vergelijking (3), 1989-1995

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995

basisvariant

hypotheekrente 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%

loonstijging 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

bouwkostenstijging 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

mutatie vrije sector 7,1% 7,8% 6,3% 6,3% 6,3% 6,3% 6,3%

variant 1

hypotheekrente 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0%

loonstijging 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

bouwkostenstijging 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0%

mutatie vrije sector 7,1% -0,8% -2,3% -2,3% -2,3% -2,3% -2,3%

variant 2

hypotheekrente 7,5% 8,0% 8,5% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0%

loonstijging 3,0% 3,0% ,3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

bouwkostenstijging 2,0% 2,0% '2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

mutatie vrije sector -3,6% -11,9% -13,3% -12,1% -2,6% 6,3% 6,3%

variant 3

hypotheekrente 7,5% 8,0% 8,5% 9,0% 9,0% 9,0% 9,0%

loonstijging 3,0% 3,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%

bouwkostenstijging 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 6,0~" 6,0% 6,0%

mutatie vrije sector -3,6% --14,1 -17,6 -15,0% -7,7% 1,2% 1,2%

2.4. Samenvatting

In dit hoofdstuk is een algemene beschrijving gegeven van de ontwikkeling in de nieuwbouw van vrije-sectorwoningen voor de periode 1960-1988. Vervolgens is een verklarende analyse gepresenteerd voor het verloop van het aantal begon-nen vrije-sectorwoningen met daaraan gekoppeld enige vooruitberekeningen. Uit de beschrijving is naar voren gekomen dat de woningbouw in de vrije sector zeer sterk fluctueert. Perioden waarin de vrije sector toeneemt, worden na korte tijd afgewisseld door perioden waarin de vrije sector afneemt. Sinds 1983 is er sprake van een opleving in de bouw van vrije-sectorwoningen, en in 1988 is een hoogtepunt bereikt. Ook het aandeel dat de vrije-sectorwoningen innemen in de totale woningbouw, wisselt sterk. In 1988 bedroeg het aandeel van de vrije sector in het totaal bijna 39%.

Particulieren, in het bijzonder bouwers voor de markt, maar ook particuliere personen, zijn de belangrijkste opdrachtgevers voor de bouw van vrije-sector-woningen. De rol van de institutionele beleggers in de vrije sector is bescheiden. De vrije-sectorwoningen zijn over het algemeen koopwoningen. In de jaren zestig was een kwart van de woningen een huurwoning. Sindsdien is het aandeel sterk gedaald. De laatste jaren is het aantal huurwoningen in de vrije sector weer enigszins toegenomen en heeft een aantal jaren op een niveau van

(33)

ongeveer 4.500 gelegen. In 1988 is het aantal vrije-sectorhuurwoningen terug-gelopen tot ongeveer 2.500. Over het algemeen worden de vrije-sectorwoningen als eengezinshuis gebouwd. Dit is voor meer dan 90% van de woningen het geval. In het aantal kamers hebben zich grote verschuivingen voorgedaan. In het begin van de jaren zeventig had ruim 90% van de vrije-sectorwoningen 5 of meer kamers. Momenteel domineren de vier-kamerwoningen met een aandeel van bijna '70%. Verder is in de beschrijving naar voren gekomen dat vrije-sec-torwoningen aanmerkelijk groter zijn dan de woningen uit de andere finan-cieringscategorieen. Ook de bouwkosten per m3 inhoud, die tot 1981 voortdu-rend zijn toegenomen, zijn hoger dan bij de andere woningen.

Bij de verklaring voor de bouw van vrije-sectorwoningen is als de te verklaren variabele gekozen voor de mutatie van het aantal begonnen vrije-sectorwonin-gen. De verklaring heeft betrekking op de periode 1967-1987. Tot 1967 is het beleid van rijksgoedkeuring voor de bouw van vrije-sectorwoningen van kracht geweest zodat de eerste helft van de jaren zestig zich minder goed leent voor een kwantitatieve analyse. De mutaties in het aantal begonnen vrije-sectorwonin-gen laten zich zeer goed verklareQ door de verandering van de nominale hypotheekrente, de verandering van het regelingsloon en de verandering van de bouwkosten van vrije-sectorwoningen.

Verder is vastgesteld dat het overheidsbeleid in 1983 een substantiele invloed heeft gehad op de woningbouw in de vrije sector. De stijging van het aantal begonnen vrije-sectorwoningen in dat jaar ter grootte van 154% is voor globaal eenderde door de overheid veroorzaakt. Verder is zeer waarschijnlijk dat in 1988, een jaar dat buiten de schattingsperiode valt, de afschaffing van de premie B-regeling eveneens een eenmalige extra impuls heeft gegeven aan de stijging van de bouw van vrije-sectorwoningen. Aansluitend op de verklarende analyse zijn enige vooruitberekeningen gemaakt.

Hieruit is naar voren gekomen dat de verandering van de hypotheekrente een grote invloed heeft op de woningbouw in de vrije sector. In een minder gunstig, maar daarmee bepaald geen onwaarschijnlijk scenario met een hypotheekrente die oploopt naar 9% en met stijgende lonen en bouwkosten, is het aantal begonnen vrije-sectorwoningen in enkele jaren gehalveerd.

(34)

(35)

3 DE RUIMTELIJKE SPREIDING IN DE BOUW VAN

VRIJE-SECfORWONINGEN

3.1. Inleiding

In dit hoofdstuk staat de ruimtelijke spreiding in de bouw van vrije-sectorwonin-gen centraal. Het gaat hierbij in het bijzonder om de vrije sector die in de periode 1984-1988 is gereedgekomen. In de volgende paragraaf zal op basis van de 51 woningmarktgebieden die worden onderscheiden, een algemeen beeld worden geschetst van de groei van de woningvoorraad gedurende de genoemde periode, en het aandeel dat de bouw van. vrije-sectorwoningen hierin heeft gehad. Vervolgens zal gedetailleerder worden ingegaan op de locatie van de vrije-sectorwoningen. Bezien zal worden of er een samenhang bestaat tussen de relatieve omvang van de vrije sector en het type gemeente waar gebouwd is. Hierbij zal onder meer worden bezien of er een relatie bestaat tussen de omvang van het woningtekort per gemeente en de mate waarin er vrije-sector-woningen zijn gerealiseerd. Verder zal ook aandacht worden geschonken aan het verstedelijkingsbeleid en de wijze waarop de vrije sector hierop van invloed is geweest. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een kwantitatieve, verklarende analyse, waarbij weergegeven wordt in welke mate de relatieve omvang van de vrije sector per gemeente kan worden verklaard uit gemeentelijke kenmerken.

3.2. De ontwikkelingen per woningmarkt

Er bestaat een indeling van Nederland in 51 woningmarktgebieden, die in deze paragraaf zal worden gebruikt (zie VROM, 1979). Onder woningmarktgebied wordt in dit verband verstaan "het gebied waarbinnen woningvragers over het algemeen bereid zijn te verhuizen, zonder dat dit leidt tot onaanvaardbaar verlies van sociale of culturele contacten of veranderingen van het werk". Vanuit de volkshuisvesting is een woningmarktgebied een veel gehanteerde gebiedsin-deling van Nederland. Eerst zal per woningmarktgebied een beeld worden geschetst van de groei van de woningvoorraad. In de periode van 1984-1988 is de Nederlandse woningvoorraad met 10,1% gegroeid. Begin 1984 waren er 5,2 mln woningen in Nederland, ultimo 1988 was dit aantal opgelopen tot 5,8 mln. De toename van de woningvoorraad is het saldo van een aantal veranderingen waarvan de nieuwbouw van woningen er een is. De volgende veranderingen zijn hierbij te onderscheiden:

(36)

Figuur 10. De groei van de woningvoorraad in de periode 1984-1988 per woningmarktgebied, in procenten Legenda

D

5.0 tot 7.9 % ~ 7.9 tot 10.6 %

~

10.6 tot 12.5 % II1II12.5 tot 39.7 %

Bron: CBS, Woningstatistiek, OTB-bewerking

(37)

- toevoegingen aan de woningvoorraad anders dan door nieuwbouw; - onttrekkingen van woningen;

- statistische correcties.

Per woningmarktgebied loopt de groei van de woningvoorraad sterk uiteen. De twee uitersten zijn het woningmarktgebied Flevolanden met een groei van 39,7% en het woningmarktgebied Groningen-Oost met een groei van slechts 5,0%. Figuur 10 laat een algemeen overzicht zien waarbij de woningmarktgebieden in vier klassen zijn ingedeeld. De woningvoorraad is het minst gegroeid in de woningmarktgebieden in het noorden van Nederland, waarop de Friese Wadden een opmerkelijke uitzondering vormen met een groei van 21,8%, en het zuid-westen van Nederland, met name de Zuid-hollandse eilanden en Zeeland. Ook in de woningmarktgebieden Haarlem (7,4%) en 't Gooi (7,6%) is de groei van de woningvoorraad relatief gering. De gebieden waarin de woningvoorraad sterk is toegenomen, zijn daarentegen meer gespreid over Nederland. In het centrum van Nederland liggen veel woningmarktgebieden waar de groei hoog is geweest. Behalve Flevolanden zijn dit enerzijds Hoorn (17,6%) en Waterlanden (15,0%) en anderzijds West-V~luwe (14,3%) en Amersfoort (14,0%). Verder is er sprake van een relatief sterke groei in de woningmarktgebieden Leiden (14,2%) en Gouda (12,9%). Tot slot liggen in Oost-Brabant en aansluitend in Noord-Limburg enige woningmarktgebieden waar de woningvoorraad ook met 13 à 14% is toegenomen.

De nieuwbouw van woningen is de belangrijkste factor waardoor de omvang van de woningvoorraad is veranderd. In de periode 1984-1988 zijn 540.664 woningen gereedgekomen. De vrije-sectorwoningen hebben met 147.744 hierin een aandeel van 27,3%. Ook het aandeel van de vrije sector in de nieuwbouw loopt sterk uiteen per wonigmarktgebied. In figuur 11 is dit weergegeven. In het oog springend is dat in de woningmarktgebieden in het noorden van Nederland niet alleen de woningvoorraad weinig is gegroeid, maar dat tevens het aandeel van de vrije sector in de totale nieuwbouw relatief laag is. Echter ook in Flevolan-den waar de woningvoorraad juist zeer sterk is toegenomen, is het aandeel van de vrije sector met 19,1% relatief laag. Verder blijkt dat de woningmarktgebie-den waar veel, respectievelijk weinig vrije-sectorwoningen zijn gebouwd, meer gespreid zijn over Nederland dan bij de groei van de woningvoorraad het geval is. De woningmarktgebieden waarin de grote steden Amsterdam, Rotterdam, 's-Gravenhage en Utrecht liggen, worden alle gekenmerkt door een relatief laag aandeel vrije-sectorwoningen. In het bijzonder in het woningmarktgebied Rijnmond is het aandeel met 15,1% zeer laag. Daarnaast hebben ook de beide woningmarktgebieden in de provincie Limburg een laag aandeel. Veel vrije-sec-torwoningen worden onder meer gebouwd in de woningmarktgebieden in het midden van de Randstad. Deze woningmarktgebieden zijn West-Utrecht met 39,1% vrije-sectorwoningen, Gouda met 43,1% en Leiden met 40,8%. De Randstad is vanuit de arbeidsmarkt bezien een aantrekkelijke woonlocatie. De hoge percentages voor dit middengebied kunnen dan mede verklaard worden uit het feit dat in de grote steden de bouw van vrije-sectorwoningen juist betrek-kelijk gering is. Voorts blijkt uit figuur 11 dat in de woningmarktgebieden Amersfoort (36,7%) en aansluitend in het bijzonder West-Veluwe (39,2%) een hoog aandeel vrije-sectorwoningen te vinden is. Het grootste aandeel vrije-sec-torwoningen is evenwel te vinden in de Friese Wadden met 60,1%. Het betreft

(38)

Figuur 11. Het aandeel van de vrije sector in de totale nieuwbouw van wonin-gen in de periode 1984-1988 per woningmarktgebied, in procenten

Legenda

D

15.1 tot 23.1 %

~

23.1 tot 30.6 %

~

30.6 tot 36.7 % 11136.7 tot 60.1 %

...

",---.-...-.,

o

(39)

hier niet de statistisch, afzonderlijk waar- genomen recreatiewoningen, maar dit sluit niet uit dat het voor een deel om tweede woningen gaat die vooral een recreatieve bestemming hebben.

In het vorige hoofdstuk is reeds naar voren gekomen dat de laatste jaren het aantal huurwoningen dat in de vrije sector wordt gebouwd, is toegenomen. In de jaren zeventig werden er amper huurwoningen in de vrije sector gerealiseerd. In de periode 1984-1988 zijn in totaal 17.'237 vrije-sectorhuurwoningen gebouwd en dit is 11,7% van alle vrije-sectorwoningen. In het vervolg zal nog blijken dat gemeenten waar relatief weinig vrije-sectorwoningen zijn gerealiseerd, in sommige gevallen juist wél een relatief grote omvang van de vrije-sectorhuur-woningen hebben gekend. Ook op het niveau van de woningmarktgebieden is deze contrasterende ontwikkeling waarneembaar. Uit een vergelijking van figuur 11 met figuur 12 kan worden opgemaakt dat de woningmarktgebieden Kop Noord-Holland, Amsterdam, Rijnmond, Noord-limburg, Zuid-limburg en Flevolanden hiervan voorbeelden zijn. In deze woningmarktgebiedenzijn relatief veel vrije-sectorhuurwoningen gebouwd, terwijl het totale aandeel van de vrije sector in de nieuwbouw juist betrekkelijk laag is. Verder blijkt dat ook in het oosten van Nederland veel huurwoningen in de vrije sector zijn gebouwd. Het aandeel vrije-sectorhuurwonin~n is het hoogst in het woningmarktgebied Assen met 28,5%. Opmerkelijk is verder dat er woningmarktgebieden zijn waar het aantal vrije-sectorhuurwoningert bijzonder laag is. In de woningmarktgebieden Friese Wadden, Alblasserwaard, Noord-Zeeland en Zeeuws-Vlaanderen gaat het om minder dan 10 huurwoningen, waardoor het procentuele aandeel van de huurwoningen in de vrije sector zeer laag is. Verder is in het woningmarktgebied Hoorn het aandeel vrije-sectorhuurwoningen met minder dan 1 % ook zeer laag. Met deze beschrijving is een eerste indruk gegeven van de ruimtelijke spreiding van de bouw van vrije-sectorwoningen. Woningmarkgebieden behoeven evenwel niet homogeen te zijn. Binnen een woningmarktgebied kunnen zich gemeenten met uiteenlopende ontwikkelingen bevinden. In de volgende paragraaf zal de analyse van de ruimtelijke spreiding per type gemeente nader worden bezien.

3.3. De vrije sector naar type gemeenten

Een nadere beschrijving van de ruimtelijke spreiding van de bouw van vrije-sectorwoningen zal plaatsvinden via een indeling van alle Nederlandse gemeen-ten op basis van uiteenlopende kenmerken. Per type gemeente zal worden vastgesteld in welke mate er vrije-sectorwoningen zijn gerealiseerd. In de navolgende tabellen zullen steeds de volgende kengetallen worden weergegeven: - het aandeel in de totale nieuwbouw;

- het aandeel in de totale vrije sector; - de groei van de woningvoorraad;

- het aandeel van de vrije sector in de totale nieuwbouw;

- het aandeel van de vrije-sectorhuurwoningen in de totale vrije sector. De analyse heeft wederom betrekking op de periode 1984-1988.