Michel Coenen
Gea Lentz
Niels Prak
DE KOP IS ERAF
Evaluatie van de aftopping van een flat in Middelburg
5
VOORRAADBEHEER
EN
DE KOP IS ERAF
EVALUATIE VAN DE AFTOPPING VAN EEN FLAT IN MIDDELBURG
Bibliotheek TU Delft
-VOORRAADBEHEER EN
WONINGMARKTONDERZOEK
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Technische Universiteit Delft
DE KOP IS ERAF
EVALUATIE VAN DE AFTOPPING VAN EEN FLAT IN MIDDELBURG
Michel Coenen Gea Lentz Niels Prak
De serie "Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek" is uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BffiUOlHEEK, DEN HAAG Coenen, Michel
De kop is eraf: evaluatie van de aftopping van een flat in Middelburg / Michel Coenen, Gea Lentz, Niels Prak; (bew. door A.L.M. Hoenderdos; eindred. N.L. Prak). - Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111. - (Voorraadbeheer en
woning-marktonderzoek : 5). .
Met lit. opg. ISBN 90-6275-614-X
SISO 314.3 UDC 69.059.6/.7:728.22(492*4330) NUGI 655 Trefw.: flatgebouwen; renovatie; Middelburg.
Copyright 1990 by M. Coenen
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permis sion from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUDSOPGA VE
VOORWOORD
1. INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1
1.1 Het onderzoek . . . 1
1.2 De indeling van het rapport . . . . . . . . . . . . . . . . .. 2
2. BESLUI1VORMING, OmwERP EN CONSTRUCTIE VAN DEB~B-FLATS . . . 5
2.1 De voorgeschiedenis, besluitvorming en totstandkoming van de flats ... , . . . 5
2.2 Stedebouwkundige ligging . . . 7
2.3 De ligging en het ontwerp van het complex . . . . . . . . .. 8
2.4 Het ontwerp van de woningen . . . 12
2.5 De constructie . . . 14 2.5.1 Het bouwsysteem ... . . ... . . . 14 2.5.2 Technische beschrijving . . . 15 3. PROBLEE~SCHETS EN BEWONINGSGESCHIEDENIS . . . 21 3.1 Inleiding . . . ... . . 21 3.2 Probleeminventarisatie . . . 21
3.3 Algemeen beeld van de ~agistraatwijk . . . 22
3.4 Bewonerskenmerken van de hoogbouwflats . . . 25
3.5 Het oordeel van de bewoners over het wonen . . . 31
3.6 Leegstand en mutatiegraad . . . 36
3.7 Woningmarkt . . . .. 40
4. FINANCIËLE EXPLOITATIE . . . 43
4.1 Inleiding . . . 43
4.2 Oorspronkelijke kosten, boekwaarde, rente en aflossing ... 43
4.3 Exploitatieresultaten . . . ... . . 45
4.4 Huren, huurvermindering, huurderving ... . . . 48
4.5 Onderhoudsfonds . . . 52
4.6 Algemene bedrijfsreserve . . . 53
5. MAATREGELEN, PARTICIPANTEN EN BELEID
VOORAFGAAND AAN HET EERSTE AFTOPPINGSPLAN . . . 55
5.1 Inleiding . . . 55
5.2 Chronologisch overzicht van getroffen maatregelen . . . 55
5.3 Maatregelen onderscheiden naar beleidssector . . . .. 56
5.3.1 Ruimtelijke (stedebouwkundige) maatregelen .. . . 56
5.3.2 Financiële maatregelen ... ... . . ... 58
5.3.3 Sociaal en beheertechnische maatregelen . . . 60
5.3.4 Bouw- en woontechnische maatregelen . . . 65
5.3.5 Overige maatregelen . . . ... ... 70
5.4 Participanten, beleid en overlegorganen . . . 71
5.4.1 De Woningbouwvereniging 'Middelburg'; haar positie en haar beleid gedurende de eerste 10 jaar . . . 71
5.4.2 Overlegorganen . . . 73
6. AFTOPPING, NIEUWBOUW EN REHABILITATIE . . . 77
6.1 Aftopping en renovatie van de flat aan de Jacob-Schottestraat . . . 77
6.2 De nieuwbouw in Dauwendaele . . . 78
6.3 Regeneratie en verbetering van de woon-omgeving in de Magistraatwijk . . . 80
7. CHRONOLOGISCHE BESCHRIJVING VAN HET PROCES TOT EIND 1984 . . . 81
7.1 Inleiding . . . 81
7.2 Juni tlm december 1982; eerste idee-ontwikke-ling en onderzoek theoretische haalbaarheid . . . 82
7.3 23 december 1982; overleg met HID en Gemeente over idee de flats 'af te toppen' . . . 86
7.4 Begin februari 1983; af toppings-idee in de publiciteit . . . 86
7.5 Februari tlm september 1983; plan tot aftopping van alle drie de flats, 130 woningen in de eerste fase . . . . . 87
7.6 Oktober 1983 tlm juni 1984; voorlopige beperking tot één flat, realisatie van 144 nieuwe woningen . . . 95
7.7 Juli tlm december 1984; uitwerking aftoppingsplan voor de Schotteflat met 114 nieuwbouwwoningen en regeneratie-plan voor de 2 andere flats . . . .. . . 109
8. CHRONOLOGISCHE BESCHRIJVING VAN HET PROCES NA JANUARI 1985 ... ... .... . . 119
8.1 Inleiding . . . 119
8.2 Januari 1985 tlm juni 1985; verdeling van de financiële verantwoordelijkheid voor de verschillende deel-plannen tussen Rijk, Gemeente en Woningbouwvereniging .. ... 119
8.3 Juli 1985 t/m maart 1986; technische en organisatorische
planvoorbereiding . . . 130
8.4 1 april t/m september 1986; uitvoering aftopping Schotteflat, uitwerking en start regeneratie- en woonomgevingsplannen . 138 8.5 Oktober 1986 t/m 22 mei 1987; renovatie Perreflat, uitvoering regeneratie-, nieuwbouw- en woonomgevingsplan . 142 8.6 Periode na mei 1987; afronding regeneratie-nieuwbouw- en woonomgevingsplan . . . 144
9. BESLUITVORMING . . . 147
9.1 Inleiding . . . .. . . .. 147
9.2 Posities en beleid van de participanten . . . ... . 147
9.2.1 Rijksoverheid; Ministerie VROM, DGVH, Directie Volkshuisvesting Zeeland (DVZ) . . . 148
9.2.2 Gemeente; B&W, Gemeenteraad, gemeentelijke diensten, Gemeentepolitie, wijkagent . . . 151
9.2.3 Woningbouwvereniging 'Middelburg' (WVM); Bestuur, Staf, Ledenraad, Commissie's, Bewonerscommissie Hoogbouw ... .. . . 154
9.2.4 Bewoners hoogbouwflats, wijkbewoners, Wijkwelzijnsoverleg . . . 161
9.3 Wijze van besluitvorming . . . 163
9.3.1 Inleiding . . . 163
9.3.2 Besluitvorming Middelburg. . . . 164
9.3.3 Enkele conclusies ... .. . . ... 166
10. AFfOPPING EN RENOVATIE VAN DE SCHOTIEFLAT . . . . .. . . 167
10.1 Inleiding ... ... . . .. ... .. 167
10.2 Werkwijze ... ... ... ... 170
10.2.1 Voorbereiding . . . .. 170
10.2.2 Veiligheid en stabiliteit tijdens. de demontage ... 172
10.2.3 De demontage van de Schotteflat . . . 174
10.2.4 De renovatie van de Schotteflat . . . 181
10.3 Planning. . . 185
10.4 Financiering en kostentoedeling . . . ... 186
10.5 De stijgende kosten . . . 189
11. NIEUWBOUW IN DAUWENDAELE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
11.1 Inleiding . . . ... .. ... 193
11.2 Vormgeving en ligging van het complex ... ... 193
11.3 De woningen . . . ... 194
11.4 Constructie. . . . 196
11.5 Planning . . . .... . . 199
12. REGENERATIE EN VERBETERING VAN DE WOONOMGEVING . . . ... ... .. . . ... 205 12.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 12.2 Beschrijving regeneratie . . . . . . . . . . . . . . . . 205 12.3 Planning . . . .. . . 211 12.4 Financiering ... ... . . ... ... .. . . 211 13. EVALUATIE .. ... . . ... . . 219 13.1 Inleiding . . . 219 13.2 Besluitvorming en bouwproces . . . ... . . 219 13.3 Kostenafweging ... ... . . .... . . 221 13.4 Resultaten . . . ... ... . . .. 223 14. SAMENVATIING .. . . .. . . .. . . 225 14.1 Inleiding . . . .. . . ... . . .... . . 225 14.2 De hoogbouwflats in Middelburg-Zuid .... . . .... 225 14.3 Probleemschets ... . . . ... .. . . 226
14.4 Maatregelen van de woningbouwvereniging gedurende de eerste 10 jaren . . . . . . . . . . . . . . 228
14.5 Totstandkoming definitieve verbeterplannen . . . .. 230
14.6 Aftopping en renovatie . . . ... .. . . ... .... 232 14.7 Nieuwbouw . . . ... ... . . .... ... . . 235 14.8 Regeneratie . . . ... . . . 235 14.9 Evaluatie . . . .. . . ... .. . . 238 NOTEN . . . .. . . .. . . .... . . 241 AFKORTINGEN . . . 249 LITERATUUR . . . ... " . . . .... . . .... ... . . 251
VOORWOORD
Het onderzoek, waarover in dit rapport wordt bericht, werd aan het OTB opgedragen door het DGVH op 5 december 1985. Het is ingezet door ir G. Lentz en vervolgens overgenomen door ir M. Coenen. Het rapport is daarna bewerkt door ir A.L.M. Hoenderdos. Ondergetekende heeft de eindredactie gevoerd.
prof. ir N.L. Prak
de andere delen van de serie 'Exploitatieproblemen in naoorlogse woningen' wordt hier de besluitvorming van de betrokken partijen belicht. Over de technische aspecten van de flat heeft het Instituut TNO voor Bouwmaterialen en Bouwconstructies gerapporteerd, en over de criminaliteitsaspecten het Bureau Criminaliteitspreventiel.l.
Demontage en herbouw van gebouwen komt regelmatig voor bij loodsen en keten. Woningen zijn permanente gebouwen en kunnen in het algemeen niet worden gedemonteerd, alleen gesloopt. Alleen doordat de Middelburgse flat bestond uit geprefabriceerde elementen ter hoogte van een verdieping was het mogelijk om deze operatie uit te voeren1.2.
Voor Middelburg was deze bouwwijze nieuw en het ontstaan van een probleem-complex was dat eveneens. Bouwen is als regel: het laten ontstaan van unica, maar hier waren de afwijkingen van het vertrouwde groter en spectaculairder dan bij de meeste woongebouwen. De WVM moest inventief reageren op voor haar totaal nieuwe situaties. Het is daardoor niet verwonderlijk dat er geaarzeld is en dat er vergissingen zijn begaan. Uit de moeilijkheden die zich bij deze unieke operatie voordeden, kunnen lessen worden geleerd die voor het toekom-stige volkshuisvestingsbeleid van betekenis zijn. Nu probleemcomplexen steeds vaker gesloopt worden (in Veghel en Helmond in 1989, en voor Kampen en de Bijlmer is sloop aangekondigd) heeft het zin om te zien of hergebruik van de elementen bij prefabgebouwen tot de mogelijkheden behoort.
1.2 De indeling van het rapport
Hoofdstuk 2 beschrijft de bouwgeschiedenis van het complex van de drie hoogbouwflats, waarvan de afgetopte flat deel uitmaakte. De oprichting van een woningfabriek in Zeeland, de wijziging van het standaardontwerp door de gemeente Middelburg, de stedebouwkundige ligging in de Magistraatwijk, de vormgeving en ontsluiting van de flats en de constructie komen achtereenvolgens aan de orde.
Hoofdstuk 3 geeft een beeld van de moeilijkheden waarin deze drie flats terechtkwamen. Eerst wordt een opsomming gegeven van de bouw- en woon-technische, de sociale en de financiële problemen. Vervolgens wordt de bevol-king van de wijk beschreven. Deze beschrijving dient als achtergrond voor de hierna geanalyseerde kenmerken van de bewoners van de hoogbouwflats. Tenslotte komen de financiële aspecten, zoals leegstand, mutatiegraad en positie van de flat op de woningmarkt aan de orde.
Hoofdstuk 4 gaat nader in op de financiële aspecten: oorspronkelijke kosten, boekwaarde, rente en aflossing, exploitatieresultaten, huurderving, onderhouds-fonds en algemene bedrijfsreserve.
Hoofdstuk 5 behandelt het beleid voorafgaande aan het aftoppingsplan. Het geeft een chronologisch overzicht van de getroffen maatregelen, onderscheiden naar beleidssectoren, en bespreekt de positie en opstelling van de verschillende participanten.
Hoofdstuk 6 geeft een kort overzicht van de aftopping, tezamen met de overige ingrepen in de Magistraatwijk: de renovatie van het afgetopte blok, de nieuw-bouw met gebruikmaking van de gedemonteerde elementen, de opknapbeurt van de twee overgebleven hoogbouwflats en de verbetering van de woonomgeving. Hoofdstuk 7 en 8 beschrijven de ontwikkeling van de plannen van 1982 tot na 1987 in detail en in chronologische volgorde. De besluitvorming, het overleg tussen de verschillende betrokken partijen en de presentatie van de plannen aan de buitenwereld komen aan de orde. Door het uitzonderlijke van de gehele operatie werden bij vele instanties weerstanden gewekt die pas geleidelijk konden worden overwonnen.
Hoofdstuk 9 analyseert het beleid en de posities van de participanten: het ministerie van VROM, de gemeente Middelburg, de WVM en de bewoners. Hoofdstuk 10 gaat nader in op de uitvoering van de aftopping en de daarop volgende renovatie van de hoogbouw. De verschillen tussen planning en uitvoe-ring, de financiering en de kosten worden besproken.
Hoofdstuk 11 behandelt vormgeving, constructie en financiering van de nieuw-bouw in Dauwendaele, waarbij gebruik gemaakt werd van de gedemonteerde elementen van de hoogbouw.
Hoofdstuk 12 beschrijft de regeneratie van de twee andere hoogbouwflats in de Magistraatwijk en de verbetering van de woonomgeving aldaar.
Hoofdstuk 13 geeft een overzicht van kosten en financiering, evalueert het proces van besluitvorming en uitvoering en bespreekt de resultaten en de verhuurbaarheid na afloop van de operatie.
2
BESLUITVORMING, ONTWERP EN
CONSTRUCTIE VAN DE BMB-FLATS
2.1 De voorgeschiedenis, besluitvorming en totstandkoming van de flats
Vanaf 1965 werd door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Orde-ning de geïndustrialiseerde woOrde-ningbouw buiten de verdeling van het woOrde-ning- woning-bouwprogramma gehouden, omdat deze bouwwijze een aanzienlijk geringer beslag legde op de beschikbaarheid van vaklieden op de bouwplaats.
Algemeen was men in de 'grote' steden van Zeeland - Middelburg, Vlissingen en Goes - van mening, dat deze mogelijkheid benut diende te worden. Aange-zien het voor deze gemeentes alléén onmogelijk was de jaarlijkse produktie, van 300 - 450 woningen gedurende 6 à 7 jaar, van een woningfabriek af te nemen, is men gaan samenwerken. Gezamenlijk organiseerden de gemeentes een bouw-stroom volgens het BMB-systeem (licentie bouwbedrijf 'de Delta' te Middel-burg).
Bouwbedrijf de Delta werd bereid gevonden om een woningfabriek te stichten, indien de gezamenlijke gemeentes garandeerden om gedurende 7 jaar een bepaald aantal woningen te zullen afnemen. Deze garantie was nodig in verband met de grote investeringen, die de stichting van een woningfabriek vroeg. In eerste instantie zouden door de drie gemeentes 820 woningen gerealiseerd moeten worden, te weten eerst in Vlissingen 250 woningen, daarna in Goes 210 woningen en vervolgens in Middelburg 360 woningen.
Met de bouw van de fabriek te Middelburg werd begonnen, zodra zeker was dat de woningen gebouwd konden worden. De fabriek werd opgericht op de fundering van het nog te bouwen laatste flatgebouw in de eerste bouwstroom. De gemeente Middelburg heeft in 1969, nadat in december 1965 in de raad was besloten een krediet beschikbaar te stellen voor 360 woningen en 128 garages, het plan van de woongebouwen gewijzigd.
De flats zouden in eerste instantie identiek worden aan de flats in Goes en Vlissingen. Ze werden echter, op initiatief van de Dienst Gemeentewerken, veranderd van galerijflats in corridorflats met bergingen aan de corridors, waarvoor de Meanderflat als voorbeeld diende. Deze verandering was volgens
de Dienst Gemeentewerken nodig in verband met mogelijke overlast van de wind en onveiligheidsgevoelens vanwege de hoogte. Doordat deze wijzigingen pas in een laat stadium werden doorgevoerd, kon slechts een moeizaam compro-mis bereikt worden.
De onderste twee woonlagen werden als galerijwoningen gehandhaafd, terwijl de negen galerijen daarboven werden vervangen door drie corridors met bergingen, die ieder door middel van stijgende en dalende spiltrappen steeds drie woonla-gen ontsloten. Daardoor ontstond per corridor een zekere 'verkeers' -concentratie van bewoners. Deze wijziging had ook tot gevolg dat de bergingen op de eerste verdieping zijn komen te vervallen, omdat deze deels op de woonlagen werden ondergebracht en deels op de begane grond.
Het aantal garages werd daardoor verminderd tot 57 stuks. Voorts zijn 11
woonlagen ontworpen Lp.v. 10 waardoor meer woningen konden worden
gebouwd (374 Lp.v. 360).
Door het maken van binnen-corridors was het Lv.m. het vereiste minimum woonoppervlak onmogelijk om bij de woonkamer een balkon te maken. Daarom zijn de woonkamer en slaapkamer gewisseld. In dit stadium kon echter niets meer aan het fabricage-proces van de prefab gevelpanelen veranderd worden, waardoor de woonkamer een borstwering van 1,20 meter hoogte kreeg, die eigenlijk bedoeld was voor de slaapkamer. Als oplossing hiervoor is nog overwo-gen de gevel-panelen een stuk te laten zakken, om op die manier de borstwering te verlagen, en een stalen pijp voor de ramen langs te maken. Dit is vanwege te grote kosten-consequenties echter niet gebeurd.
Afb. 2.1 Een impressie van de gevolgen van de hoge borstwering in de woonkamer
De huidige Model Bouw Verordering (MBV) geeft in een aantal artikelen (203, 107, 260) aan dat voorzieningen getroffen moeten worden ter beveiliging tegen doorvallen. Art. 260 gaat er vanuit, dat op 13m hoogte een 1,20m hoge borst-wering aanwezig moet zijn. De ten tijde van de beschikking geldende MBV geeft echter geen exacte borstweringhoogte aan. En voor zover bekend had de Gemeente geen nadere eisen aan deze artikelen gesteld.
Om het slechte uitzicht in de woonkamer te verbeteren, heeft de woningbouw-vereniging 'Middelburg' later op verzoek van de bewoners in een deel van de woonkamers de vloeren met houten vlonders circa 40 cm. verhoogd.
In het gewijzigde plan werd tevens de stabiliteit van de flats nog verbeterd op aandringen van dhr. Louws (hoofd Bouw- en Woningtoezicht van de Gemeente Middelburg). Voorts kwamen er vuilstortkokers bij de liften.
Doordat de stichtingskosten van het plan omhoog gingen als gevolg van de keuze voor corridors, moest de derde lift in het midden van het gebouw in verband met bezuinigingen weggelaten worden.
De bouw zou, zoals dat in Vlissingen en Goes het geval was, in opdracht van de gemeente zelf plaats vinden. Echter, in 1969 werd de Algemene Woningbouw-vereniging Middelburg bereid gevonden de woningen te bouwen.
De transformatie van galerij tot corridor, met de geschetste gevolgen, en het weglaten van de derde lift in het midden van de gebouwen, hebben de druk op het ontsluitingssysteem belangrijk vergroot. Deze negatieve ontwerpkenmerken worden vooral door de worungbouwvereniging in verband gebracht met de later optredende problemen.
2.2 Stedebouwkundige ligging
De Magistraatwijk was de eerste uitbreiding (1966) van Middelburg aan de andere zijde van het Kanaal door Walcheren. De drie hoogbouwflats in Middel-burg zijn in de periode van 1970-1972 in deze wijk gebouwd. Er staan nu ongeveer 2000 woningen.
De drie hoogbouwflats liggen aan de rand van de wijk, die verder uit laagbouw en enkele blokken 4-etage bouw bestaat. De wijk ligt vrij excentrisch ten
zuidwesten van de stad, op ca. 30 minuten (2 à 2,5 km) loopafstand van het
centrum (zie afb. 2.2.). Er is éénmaal per half uur een busdienst naar de
binnen-stad en het station.
Overdag is er weinig in de wijk te doen; er hangt de sfeer van een slaapstad. Het voorzieningennivo is beperkt; enkele scholen, twee sportlokaaltjes, een klein winkelcentrum, een buurthuis en sinds 1982 een jeugdhonk. Voor 1982 was er weinig voor de jeugd uit de buurt.
Voor voorzieningen in de gezondheidszorg zijn de bewoners van de Magistraat-wijk aangewezen op de Magistraat-wijk Dauwendaele.
Achter twee van de drie flats ligt een vrij groot rekreatiegebied, het Meiveld, dat pas sinds 1986 bij de uitvoering van het woonomgevingsplan via twee
bruggetjes is te bereiken vanuit de Magistraatwijk. Verder zijn er enkele speelvoorzieningen met toestellen en twee trapveldjes in de wijk aanwezig2"l. Atb. 2.2 Ligging van de Magistraatwijk ten opzichte van het centrum
2.3 De ligging en het ontwerp van het complex
De flats aan de Reigersbergstraat (flat 3) en aan de Schottestraat (flat 2) liggen ongeveer in elkaars verlengde. De flat aan de Rentmeesterlaan (flat 1) ligt loodrecht op de flat aan de Reigersbergstraat (zie afb. 2.3).
De 4-kamerwoningen van de drie flats hebben naar beide kanten uitzicht. De 2-kamerwoningen, die aan een corridor gelegen zijn, slechts naar één zijde. De woonkamers van alle woningen hebben uitzicht op een groengebied, dat behalve door de hoogbouw door laagbouw wordt begrensd.
Elke flat bestaat uit 11 woonlagen op een begane-grondlaag met bergingen en garages.
De flats 2 en 3 hebben elk 132 woningen met 12 woningen per woonlaag. Flat 1 heeft 110 woningen met 10 woningen per woonlaag. Achter de flats is parkeer-gelegenheid. Elke flat heeft een gemeenschappelijke entree aan de beide uitein-den van de flat; per entreehal zijn er twee liften. De flats 2 en 3 woruitein-den via de achterzijde (aan de waterkant met daarachter het rekreatiegebied) ontsloten, de entree van flat 1 ligt aan de straatkant (zie afb. 2.4 en 2.5).
Afb. 2.3 Ligging van het complex . h~t MEIVEL • CENTRALE ~ ZICHTLIJN WOONK.
n
Schaal 1:3000Met de lift of via het trappenhuis bereikt men de lifthallen op de 1e, 2e, 4e, 7e en 10e verdieping. In deze lifthallen bevinden zich de brievenbussen. Tussen het trappenhuis en lifthallen treft men de vuilstortkokers aan.
Op de eerste en tweede verdieping bereikt men de woning via open galerijen; de overige woonlagen zijn toegankelijk vanaf inpandige corridors op de vierde, de zevende en de tiende verdieping.
Afb, 2,5 Achterkant van de flats aan de Rentmeesterlaan en de J, Schot-testraat
Aan de corridors liggen 2-kamerwoningen; via trapjes kan men de één etage hoger en lager gelegen 4-kamerwoningen bereiken. Elke trap ontsluit een soort portiekje waaraan twee woningen gelegen zijn. De trappen liggen tegenover de aan de corridors gelegen woningen; tussen de trappen bevinden zich bergingen.
Atb. 2.6 De ontsluiting van de hoogbouwflats
2.4 Het ontwerp van de woningen
Er zijn vier woningtypes (zie afb. 2.8 tot en met 2.10): - 2-kamerwoning aan de corridor met inpandige berging; - 4-kamerwoning aan een galerij;
- 4-kamerwoning onder of boven een corridor;
- vergrote 4-kamerwoning op de koppen van het flatgebouw.
Afb. 2.8 Twee-kamerwoning met inpandige berging aan corridor 1 = woonkamer 2 = slaapkamer 3
=
keuken 4=
hal/tochtportaal 5= douche
6= wc
7 = garderobescherm 8 = spiltrap Twee-kamerwoning: Afb. 2.9 Vierkamerwoning aan een galerij9
=
liftschacht 10=
stortkoker 11=
trappenhuis 12=
berging 13=
corridor 14=
galerij 15=
meterkast 16=
balkonDe hal van de 2-kamerwoningen ontsluit een berging, die gelegen is aan de corridor, een grote badkamer met douche, toilet en wastafel, de slaapkamer en de woonkamer. Alleen via de woonkamer kan men de keuken bereiken, die aan de corridor gelegen is. De keuken is vrij gesloten; op enkele plaatsen is draadglas in de pui geplaatst. Hierdoor is er vanuit de woningen weinig visueel contact met de corridor, waardoor een grote sociale controle vanuit de
2-kamerwoningen op de corridor, de tegenovergelegen bergingen en trap niet is te verwachten. Voor de slaapkamer bevindt zich een balkon.
Vier-kamerwoning aan een galerij:
Via het tochtportaal van de 4-kamerwoning aan de galerij komt men direkt in de woonkamer. Om de directe inkijk in de woonkamer enigszins tegen te gaan, is er een garderobe scherm.
De woonkamer geeft toegang tot de keuken, die aan de galerij ligt, en tot de hal. De hal ontsluit twee slaapkamers, die aan de galerij liggen, een badkamer, een toilet en een slaapkamer met balkon.
Afb. 2.10 Vier-kamerwoning onder of boven een corridor en vergrote vier-kamerwoning aan de koppen van de blokken
Schaal 1:200 1 = woonkamer 2
= slaapkamer
3=
keuken 4= hal/tochtportaal
5=
douche 6 = wc 7= garderobescherm
8= spiltrap
9= liftschacht
10= stortkoker
11= trappenhuis
12=
berging 13= corridor
14= galerij
15= meterkast
16 = balkon Vier-kamerwoning onder of boven een corridor:De 4-kamerwoning onder of boven een corridor, die via een spiltrap te bereiken is, verschilt in enkele opzichten van de hierboven beschreven woning. Men komt dieper de woning binnen. Hierdoor is er geen tochtportaal; men komt direct in
de woonkamer. Een ander verschil is dat de keuken en twee slaapkamers niet aan een galerij gelegen zijn.
De vergrote 4-kamerwoning op de koppen van het flatgebouw:
De vergrote 4-kamerwoning onder of boven een corridor, die zich aan de koppen van het gebouw bevindt, verschilt enigszins van de andere 4-kamerwo-ningen onder of boven een corridor. In de beuk waar zich ook de lift en de stortkoker bevinden en waar op de corridorlaag een lifthal is, bevindt zich nu een grote slaapkamer. Van de twee andere slaapkamers, niet gelegen aan een balkon, is één grote slaapkamer gemaakt.
2.5 De constructie
2.5.1 Het bouwsysteem
De flats zijn gebouwd volgens het Baksteen Montage Bouw lIjDelta systeem. Het Baksteen Montage Bouw systeem is van Engelse origine (Simplified Brick Construction). In 1933 kreeg de Engelse werktuigkundige ingenieur Dyke patent op zijn uitvinding om schoon gevelmetselwerk volgens de beginselen van de industrie te vervaardigen op de lopende band in een fabriek. In 1934 werden aan de zuidrand van Londen de eerste mechanisch gemetselde huizen ter wereld gebouwd.
Het systeem is in 1949 door de N.V. Nederlandsch Bouwsyndicaat te Den Haag in Nederland geïntroduceerd onder de naam 'Baksteen-Montage-Bouw', waarbij het prefab-principe allengs tot vloeren, daken, schoorstenen, trappen, etc. werd uitgebreid. In 1949 werden de eerste eengezinshuizen, gebouwd volgens dit systeem, opgeleverd. De eerste etagewoningen verrezen daarna in Rotterdam (850). Het systeem werd voor het eerst op grote schaal toegepast in 1956 in Amsterdam, toen een vijfjarencontract werd gesloten, gevolgd door Alkmaar, Haarlem, Leiden, Katwijk, Zaandam, Purmerend en Alphen aan den Rijn. Eind 1959 waren er circa 3300 woningen in dit systeem gemonteerd. De jaarlijkse capaciteit was toen nog 550 woningen.
In 1962 werd de mobiele fabriek vervangen door de stationaire fabriek te Amsterdam.
In 1963 diende de eerste licentienemer zich aan. De N.V. Aannemingsbedrijf G.W.J. Sanders en de N.V. De Kinkelder's Aannemingsbedrijf besloten tot de oprichting van een nieuwe N.V., Aannemingsbedrijf Kinsan te Arnhem, die in 1964 een fabriek te Lochem in gebruik nam. De tweede licentienemer was Heymans Bouwmaatschappij 'Heb oma' die de licenties voor de provincies Noord-Brabant en Limburg kreeg. In 1967 opende de N.V. de Delta een mo-biele fabriek te Middelburg voor geheel Zeeland2.2.
De fabriek van bouwbedrijf 'de Delta' werd geplaatst op het terrein waar nu de flat aan de Schottestraat staat. In Zeeland zijn 820 woningen met dit systeem
gebouwd. Hiervan waren de woningen aan de Schottestraat de laatste, die gebouwd zijn.
Het Baksteen Montage Bouw Systeem, zoals het door 'de Delta' (het BMB
III
Delta systeem) werd toegepast, bestond uit verdiepinghoge geprefabriceerde dragende wandelementen en getrilde grind betonnen vloerplaten. De woningen zijn omhuld door geheel geprefabriceerde gevelelementen, samengesteld uit een spouwmuurconstructie met een binnenspouwblad van beton en een buitenspouw-blad met mechanisch gemetselde baksteen-strippen (zie afb. 2.16 en 2.17). 2.5.2 Technische beschrijvingDe drie hoogbouwflats hebben een fundering op palen met in het werk gestorte funderingsbalken en stroken. Deze fundering samen met de gehele onderbouw en de twee trappenhuizen met vloervelden eromheen (alles ter plaatse gestort), zorgen voor de stabiliteit in de langsrichting. In de dwarsrichting wordt de stabiliteit verzekerd door de grindbetonnen dwarsverbanden, die onderdeel zijn van het BMB IlIDelta systeem. Het casco is verder opgebouwd uit verdieping-hoge dragende wanden en vloeren, die zijn samengesteld uit in de fabriek vervaardigde grote elementen van grindbeton, die met een kraan gemonteerd werden. De elementen zijn in de fabriek al voorzien van de benodigde sparin-gen,leidingen, etc. In deze technische beschrijving zullen behandeld worden; de dragende wanden, de vloeren, de gevels, de puien, de separatiewanden en enkele bouwfysische eigenschappen.
Fig. 2.11 Aansluiting dragende wanden
20
Schaal 1:5
Atb. 2.12 Ingestort binnenwanden deurkozijn
Dragende wanden:
De dragende wanden hebben een dikte van 20 cm. De wanden zijn ongewa-pend, tenzij een deuropening en/ of bijzondere vormgeving een wapening noodzakelijk maakt. Aan de bovenzijde hebben de elementen twee hijsogen, waarmee ze op hun plaats gehesen werden. De wandelementen werden op betonnen klosjes, die in een speciebed lagen, op de juiste hoogte geplaatst. Houten wiggen, die na het verharden van de specie zijn weggenomen, werden toegepast om de elementen zuiver te stellen.
De elementen van de dragende wand hebben op de stootvoeg een sponning, die volgestort werd met grindbetonspecie (zie afb. 2.11). De binnenkozijnen, die in de betonnen binnenwanden zijn opgenomen, werden direct ingestort (zie afb. 2.12).
Vloeren
De vloeren en daken zijn samengesteld uit elementen van gewapend beton, die met een kraan op de wanden gelegd werden. De kelkvoegen en koppelbalkjes boven de wandelementen werden meteen na de montage volgegoten met grindbetonspecie. Een dwarskoppelstaaf werd tevoren in deze koppelbalkjes gelegd op de uit de elementen stekende langskoppelijzers (zie afb. 2.13). De elementen zijn hierdoor met elkaar verbonden waardoor een monolietconstruc-tie (vloer over meer steunpunten waardoor een momentenreducmonolietconstruc-tie wordt bereikt) ontstaat (of zou moeten ontstaan).
Afb. 2.13 Knooppunt wand-vloer
A
. "
0"
OU
u
Met A en B zijn de plaatsen aangegeven die bij de aftopping zijn doorgezaagd • . e> '. 00 . .
. '0° .
0 .O.r)
. Oeo
.
c) I I . ·0 I ,I (> '00
00 "
Schaal 1: 5De balkon- en galerijplaten, die glad en strak zijn uitgevoerd, zijn voorzien van ruime waterdichte opstanden. In het vlak van de balkonplaten is enig afschot aangebracht. De galerijplaten zijn voorzien van een doorgaande goot aan de woningzijde. De galerij- en balkonplaten zijn door middel van stekeinden tot een monolietconstructie gemaakt met de vloer- en dakplaten (zie afb. 2.14).
Afb. 2.14 Aansluiting vloer met galerij en onder- en bovenkozijn. Met A en B zijn de zaagsnedes bij de aftopping aangegeven.
Gevels:
De langsgevels zijn opgebouwd uit vooraf vervaardigde baksteenelementen (de borstweringen). Deze zijn als volgt samengesteld (zie afb. 2.15):
- een buitenblad met een totale dikte van 8,5 cm bestaande uit baksteenstrip-pen van 4,5 cm dikte (de kwaliteit baksteen is gevelhard grauw), in stapel-verband ingelegd in een 4 cm dikke mortellaag;
- een 'spouwruimte' wordt gevormd door een 3 cm dikke polystyreen isolerende plaat;
- een binnenblad, dik 9 cm, van grindbeton, dat volkomen glad en dicht is afgewerkt.
De binnen- en buitenbladen zijn met stalen stripankers aan elkaar verbonden. Het binnenblad staat op de vloer (zie afb. 2.15); de verbinding met de achterlig-gende binnenwandelementen is uitgevoerd door middel van gegalvaniseerde stalen strip ankers. Deze stalen stripankers bevinden zich in de trapeziumvormige inkassingen aan de koppen van de dragende binnenwanden (zie afb. 2.16 en 2.17).
Afb. 2.15 Opbouw gevelelement Afb. 2.16 Aansluiting dragende en aansluiting gevel- wand met twee
gevel-element met kozijn elementen
bovendorpel
Met A en B zijn de zaagsnedes bij de aftopping aangegeven
Schaal 1:5
De beëindiging van de wandelementen aan weerszijden van de balkons wordt gevormd door een betonnen afdekplaat, de zgn. zijwangen van het balkon, deze is door middel van gegalvaniseerde strip ankers aan de binnenwanden verankerd. Op de overige plaatsen lopen gevelelementen voor de wandelementen langs (zie afb. 2.16). De binnenspouwbladen van de kop- en langsgevels zijn voorzien van een speciesponning en sluiten met een vlakke voeg tegen elkaar.
De kopgevels zijn samengesteld uit geprefabriceerde elementen met binnen-wand-elementen van 20 cm dik, een met polystyreen gevulde spouwen een buitenwand-element met een uitgewassen grind betonoppervlak.
Puien:
De onderpanelen van de etagehoge puien, die de gevel vormen van de grootste slaapkamer, de keuken en de gang, zijn gevormd door een sandwichplaat bestaande uit een plaat asbestcement met een dikte van 3,2 mm en een plaat masonite met een dikte van 3,2 mm met daartussen een laag tempex met een dikte van 20 mm en plastic folie.
Afb. 2.17 Verbinding binnenwand met borstwering in de trapeziumvormige inkassing
Separatiewanden:
De binnenwanden in de woningen en de bergingen op de corridor zijn van durox-blokken gemaakt. De afscheidingen van de bergingen op de begane grond en de garagemuren (steens) zijn van kalkzandsteen.
Bouwfysische eigenschappen van de constructie:
De warmte-isolatie van de verschillende elementen van de flats voldeed aan de thermische kwaliteitsldasse 'matig tot voldoende' (volgens normblad NEN 1068, 1964). Bij de berekening van deze isolatiewaarde is echter geen rekening
gehouden met de aansluitingen etc. waarvan de kwaliteit in het algemeen te wensen overlaat. De kopgevel-elementen hadden bijvoorbeeld randen waar geen isolatie achter zat (zie ook hoofdstuk 9).
Volgens normblad NEN 1070 (uit 1962) voldeed de geluidsisolatie van de woningen aan de kwaliteitsklasse 'matig tot goed'. Hier is echter geen rekening gehouden met omloopgeluiden en uitvoeringsfouten etc. Bij de aftopping zou blijken dat de geluidsisolatie op bepaalde punten tekort schoot (zie hoofdstuk 9).
3
PROBLEEMSCHETSEN
B~ON[NGSGESCEITEDENIS
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de problemen beschreven, die zich in de loop van de jaren in de J. Schottestraat, J. van Reigersbergstraat en Rentmeesterlaan (de hoogbouwflats) voordeden. Deze problemen worden gerelateerd aan de bevol-kingsopbouw en de bewoningsprocessen sinds de oplevering. Daarbij wordt gebruik gemaakt van gegevens op wijkniveau en gegevens op complexniveau ten aanzien van de bewoners van de flats, hun oordeel over het wonen in deze flats en de aftopping, de leegstand, de mutatie-ontwikkeling en de positie van dit complex op de woningmarkt.
3.2 Probleeminventarisatie
De problemen, die zich in de drie hoogbouwflats hebben voorgedaan, kunnen onderscheiden worden in bouw- en woontechnische problemen, sociale proble-men en financiële probleproble-men. Door de WVM zijn de probleproble-men als volgt beschreven in het rapport 'Hoogbouw en zijn problemen':
Bouw- en woontechische problemen:
- De binnencorridors hebben voordelen bij een slechte weersgesteldheid, maar als openbare verkeersruimte functioneren zij bijzonder slecht. Met drie maal zoveel gebruikers als bij galerijen is hinderlijk gedrag van passanten, ook al is het niet zo bedoeld, storend voor de onder, aan en boven gelegen woningen. Het ontbreken van toezicht van de eigen bewoners op de corridors geeft gelegenheid tot onaanvaardbaar gedrag. Bovendien blijft vervuiling door honden en straatvuil hier liggen en wordt niet door de regen weggespoeld. - De op de corridors gelegen schuurtjes ontnemen een goede lichtinval en zijn
onvoldoende afsluitbaar.
- De andere bergingen zijn eveneens onvoldoende afsluitbaar.
- De hoogte van de borstwering belemmert het uitzicht, wat als zeer vervelend ervaren wordt.
- De entree tot de flats is onvoldoende afsluitbaar en daardoor voor iedereen toegankelijk. De entreehallen dienen daardoor als een verzamelplaats voor elders wonende jongeren. Vernielingen, diefstal van poststukken e.a. en . vervuiling zijn daarvan een gevolg.
Ook op andere terreinen worden door de WVM problemen gesignaleerd:
Sociale problemen:
- Potentiële gegadigden aanvaarden bij voorkeur geen woning in de hoogbouw-flats, waardoor de kansarmen als bewoners overblijven.
Er wonen relatief veel buitenlanders en één- en tweepersoonshuishoudens, t.g.v. het toewijzingsbeleid.
Door een hoge mutatiegraad wonen de meeste bewoners hier relatief kort, met als gevolg weinig betrokkenheid van de bewoners met de woonsituatie en de problemen, die daarbij optreden.
De massale ontsluitingsvorm en de anonieme bouwvorm lijken direkt van invloed te zijn geweest op het ontstaan van problemen, zoals
onveiligheids-gevoelens bij bewoners en bezoekers. .
Er zijn vele vormen van onaanvaardbaar gedrag, zoals vervuiling, vernieling, lawaaioverlast, drugsgebruik en -handel, alcoholmisbruik, prostitutie, handel in gestolen goederen, geweldpleging, etc. geconstateerd.
Financiële problemen:
Ten gevolge van bovenstaande problemen en een ruime woningmarkt in Zeeland staan veel woningen leeg vanaf de oplevering, met als gevolg een enorme huurderving.
Er is een hoge mutatiegraad van gemiddeld 33%, met als gevolg veel mutatie-onderhoud en hoge beheerskosten.
Ten gevolge van de moeilijke verhuurbaarheid, de huurverlaging, de vele mutaties en de grote uitgaven voor personeel en onderhoud is de stand van het onderhoudsfonds, de algemene bedrijfsreserve, het fonds servicekosten, het fonds waterlevering en het glasfonds negatief.
De verhuurbaarheid neemt af ten gevolge van een ruime woningmarkt in Zeeland.
3.3 Algemeen beeld van de Magistraatwijk
Deze paragraaf geeft een algemeen beeld van de Magistraatwijk. Het algemene beeld wordt geschetst vanuit twee invalshoeken, nl. de woon- en leefomgeving met voorzieningen èn de bevolking. De gegevens zijn in 1982 verzameld en in het 'Inventarisatierapport Middelburg-Zuid' uitgebracht door de Stichting Maatschappelijke Dienstverlening Walcheren, de Stichting Opbouwwerk Middel-burg en het Sociaal Kultureel Werk 'De Hayman' alle drie vertegenwoordigd in
het WWO (Wijk Welzijns Overleg Middelburg-Zuid). In 1986 werd het rapport bijgewerkt.
Het beeld dat in het onderstaande wordt geschetst, is niet van toepassing op de Magistraatwijk in zijn geheel. Opvallend is namelijk dat veel van de geschetste problemen en aandachtspunten zich concentreren in het gebied dat begrensd wordt door de Statenlaan en de Regentenlaan (de drie hoogbouwflats liggen hier tussen) en in veel mindere mate van toepassing zijn op de totale wijk. Hiermee rekening houdend kunnen we het volgende algemene beeld van de Magistraatwijk schetsen, voorzover dit van invloed kan zijn op de situatie in de hoogbouwflats.
De bevolking van de Magistraatwijk
Eerst komt een aantal kenmerken van de bevolking ter sprake, waarna overge-gaan wordt tot de gesignaleerde problemen en aandachtspunten.
Tabel 3.1 Leeftijdsopbouw in de Magistraatwijk per 01-01-1981
leef tijds- abs. % leeftijds- abs. %
categorie categorie
o -
4 444 8,5 40 -49 636 12,1 5 - 9 465 8,8 50 -59 431 8,2 10 -14 529 10,1 60-64 144 2,7 15 - 19 544 10,4 65 - 74 191 3,6 20 - 29 936 17,8 75+ 84 1,6 30 - 39 852 16,2 Totaal 5256 100,0Gemiddelde leeftijd: 28,4 jaar
Bron: 'Inventarisatierapport Middelburg-Zuid', WWO 1982
Tabel 3.2 Herkomst van de bewoners uit de Magistraatwijk per 01-07-1978 Herkomst
Middelburg Zeeland Nederland buitenland
Bron: 'Inventarisatierapport Middelburg-Zuid', WWO 1982
%
24,4
33,7 35,3 6,5
Tabel 3.3 Uitkerings-gerechtigden Mannen Vrouwen Totaal
Gegevens over werkloosheid en arbeidsongeschiktheid per 01-04-1981, betreft WWV- en RWW-uitkeringen
abs.
120
57 177
Bron: 'Inventarisatierapport Middelburg-Zuid'
%
23,4(1)
De gemiddelde leeftijd van de bevolking is vrij laag, nl. 28,4 jaar (per 01-01-1978).24,4% van de bewoners komt oorspronkelijk uit Middelburg, 33,7% komt uit (overig)Zeeland, 35,3% uit (overig)Nederland en 6,5% uit het buitenland (per 01-01-1978). In de Magistraatwijk was in 1978 60% van de Surinamers van Middelburg woonachtig. De werkloosheid was vrij hoog, nl. 23,4% van het aantal werklozen in Middelburg woonde in de Magistraat\yijk (per 01-04-1984). De tabellen 3.1, 3.2 en 3.3 hebben betrekking op de Magistraatwijk als geheel, dus met inbegrip van de hoogbouw. Het WWO maakte op grond van deze en andere gegevens de volgende opmerkingen over de wijk. Ten eerste werd de aandacht gevestigd op de heterogene samenstelling van de bevolking qua herkomst. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat de mensen niet aarden in de wijk, dat zij er weinig sociale contacten hebben en eenzaam zijn, en tenslotte dat de verschillen in achtergrond leiden tot spanningen tussen de verschillende bevolkingsgroepen. Ten tweede werd geconstateerd dat er in de wijk veel sociale problemen (financiële en/of huwelijksproblemen) voorkomen. Ten derde werd het isolement van de allochtone wijkbewoners, in het bijzonder van de vrouwen van Turkse en Marokkaanse herkomst gesignaleerd.
Volgens het WWO leidde dit alles tot een geringe waardering voor en betrok-kenheid bij de eigen woon- en leefomgeving, tot uiting komende in onder andere vernielzucht en vandalisme, achteruitgang in het onderhoud van de tuinen en een relatief grote verhuisgeneigdheid.
Het WWO had ook kritiek op het voorzieningenniveau. De bewoners hadden terecht geklaagd over het gebrek aan speelterreinen voor de kinderen; het Meiveld functioneerde in dit opzicht niet. Er was te weinig opvang voor bejaar-den (in 1986 werd deze klacht niet meer gehoord).
3.4 Bewonerskenmerken van de hoogbouwflats
De ontwikkeling die herkenbaar is in de bewonerskenmerken, heeft sterk te maken met de ontwikkeling op de woningmarkt, het toewijzingsbeleid en het huisvestingsbeleid.
Ten tijde van de bouw van de hoogbouwflats was er in Middelburg een beperkte woningnood. Het traditionele middenklasse gezin met kinderen ging de flats bewonen. Dit was slechts van korte duur. De grote woningproductie en de vele stadsvernieuwingsactiviteiten gaven daarna een verruiming van de woningmarkt te zien. Het middenklasse gezin zag mogelijkheden om een modern eengezins-huis te betrekken; de financieel kansarmen bleven achter. In deze periode (1976) verschenen nieuwe groepen woningzoekenden op de woningmarkt, die vrij snel na hun aankomst aan huisvesting geholpen moesten worden. Dit waren de immigranten uit Suriname en de landen rondom de Middelandse Zee. In 1979 was 48% van de bewoners van de J. Schottestraat afkomstig uit het buitenland. Zoals ook elders in het land betekende dit een negatieve beeld-vorming bij anderen, die het sociale aanzien van de hoogbouwflats beoordelen (zoals woningzoekenden).
Door de hoge mutatie graad hadden de bewoners weinig of geen gemeenschap-pelijke binding met het woonmilieu. Sociaal contact en sociale controle waren er nauwelijks. Door de geringe verantwoordelijkheid en geringe binding van de bewoners aan hun milieu en de eigenaardige woontechnische opzet vonden er allerlei sociaal onaanvaardbare activiteiten plaats, zoals prostitutie, handel in verdovende middelen, persoonlijke bedreiging, gokken en vandalisme.
Aan de hand van gegevens over de bewoners kan meer inzicht worden verkre-gen, wie de bewoners van de hoogbouwflats zijn of waren. De gegevens zijn afkomstig van de gemeente Middelburg (omstreeks 1980) en gepubliceerd in de nota 'Hoogbouw' van dhr. Hoogeboom (WVM) omstreeks april 1980 én van de enquêteverslagen van de J. Schottestraat, J. van Reigersbergstraat en Rentmees-terlaan, d.d. september 1983.
Bewonerssamenstelling
In de nota 'Hoogbouw' zijn de volgende gegevens verzameld: de omvang en samenstelling naar geslacht, leeftijd, afkomst (al dan niet uit het buitenland) en grootte van het huishouden.
Op het moment dat deze gegevens verzameld zijn, stonden er aan de J. Schotte-straat 34 woningen leeg, aan de J. van Reigersbergstraat 27 woningen en aan de Rentmeesterlaan 22 woningen, respectievelijk 25,8%, 20,5% en 20,0% van de woningen per flat.
Tabel 3.4 Samenstelling van de bevolking naar geslacht
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester- Totaal
straat bergstraat laan
geslacht abs. % abs. % abs. % abs. %
Man 122 56,7 115 58,7 66 45,2 303 54,4
vrouw 93 43,3 81 41,3 80 54,8 254 45,6
Totaal 215 100,0 196 100,0 146 100,0 557 100,0
Bron: Nota 'Hoogbouw', 1980
In de J. Schottestraat wonen meer mensen dan in de beide andere flats. Ook het aantal personen per woning is in deze flat groter. De gemiddelde woningbe-zetting van het aantal bewoonde woningen bedraagt in de J. Schottestraat 2,19, in de J. van Reigersbergstraat 1,87 en in de Rentmeesterlaan 1,66 (Op 01-01-1980 is de gemiddelde bezettingsgraad in Middelburg 2,6). Met betrekking tot de verdeling naar geslacht, kan worden opgemerkt dat het aantal mannen in de J. Schottestraat en in de J. van Reigersbergstraat in de meerderheid is, terwijl in de Rentmeesterlaan het aantal vrouwen hoger is.
Tabel 3.5 Samenstelling van de bevolking naar leeftijd
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmees- Totaal In de wijk
straat bergstraat terlaan perl-1-1981
abs. % abs. % abs. % abs. % %
0-14 jr. 49 22,8 29 14,8 20 13,7 98 17,6 27,4
15-29 jr. % 44,6 115 58,6 84 57,5 295 53,0 28,2
30-44 jr. 49 22,8 37 18,9 23 15,7 109 19,6 36,5
45-59 jr. 15 7,0 8 4,1 10 6,9 33 5,9
60+ 6 2,8 7 3,6 9 6,2 22 3,9 8,0
Bron: Nota 'Hoogbouw', 1980 en 'Inventarisatierapport Middelburg-Zuid'
Het percentage van de leeftijdsgroep 0 - 14 jaar is in de J. Schottestraat hoger (22,8%) dan in de twee andere flats, respectievelijk 14,8% en 13,7%. Als het gemiddelde percentage in de flats van 17,6% vergeleken wordt met de leeftijds-opbouw in de wijk, dan blijkt dat dit percentage hoger ligt, nl. 27,4%. Bij de vergelijking met de wijk moet wel steeds bedacht worden dat de cijfers niet in hetzelfde jaar verzameld zijn. Het merendeel van de bewoners in alle drie flats behoort tot de leeftijdsgroep van 15 - 29 jaar. Verder valt op dat er weinig oudere mensen in de flats wonen, terwijl dit aandeel in de wijk ook al zeer laag is. Deze leeftijdsopbouw in de hoogbouwflats heeft zeker te maken met de
ontwikkeling op de woningmarkt en met het toewijzingsbeleid (vanaf 1975 werden de woningen vooral toegewezen aan één- en tweepersoonshuishoudens).
Tabel 3.6 Herkomst W. Europa Suriname Middel. Zee gebied
Samenstelling van de bevolking naar gebied van herkomst in de hoogbouwflats
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester- Totaal
straat bergstraat laan
abs. % abs. % abs. % %
123 57 162 83 139 95 76,1
57 27 27 14 7 5 16,4
35 16 7 3 0 0 7,5
Bron: Nota 'Hoogbouw', 1980
Tabel 3.7
Herkomst 1-7-1978 Nederland buitenland
Samenstelling van de bevolking naar gebied van herkomst in de wijk
% (1)
93,5
6,5 (1) Het totale percentage komt niet uit op 100%, in verband met de afronding van de
getallen.
Bron: 'Inventarisatierapport Middelburg-Zuid'
In de verschillende flats is het aantal bewoners dat afkomstig is uit Suriname en het Middellandse Zee-gebied nogal wisselend. In de J. Schottestraat is dat 43%, in de J. v. Reigersbergstraat is dat 17% en in de Rentmeesterlaan is dat 5%. De bevolking van de Magistraatwijk is voor 6,5% van buitenlandse herkomst. In de hoogbouwflats is dit percentage opgelopen tot 23,9%.
Het hoge percentage buitenlanders in de hoogbouwflats is een gevolg van de grote leegstand op het moment dat de buitenlanders op de woningmarkt ver-schenen en snel aan woonruimte geholpen moesten worden.
Tabel 3.8 Samenstelling van de bevolking naar huishoudens-situatie in 1980
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester- Totaal
straat bergstraat laan
Huishoudens abs. % abs. % abs. % abs. %
Alleenstaand 24 42,8 47 44,8 47 53,4 136 46,7 met 1 kind 7 7,1 1 0,9 1 1,1 9 3,1 met 2 kinderen 4 4,1 4 1,4 Tweepers. huish. 22 22,5 40 38,1 27 30,7 89 30,6 met 1 kind 6 6,1 10 9,5 9 10,2 25 8,6 met 2 kinderen 9 9,2 3 2,9 12 4,1 met 3 kinderen 4 4,1 4 1,4 met 4 kinderen 1 1,0 1 0,3 Meerpers. huish. 3 3,1 4 3,8 4 4,6 11 3,8 Totaal 98 100,0 105 100,0 88 100,0 291 100,0 Leegstaande won. 34 25,8 27 20,5 22 20,0 83 22,2
Tot. aant. bewoners 215 196 146 557
Bezettingsgraad 2,19 1,87 1,66 1,91
Bron: Nota 'Hoogbouw', 1980
De flats worden voor een groot deel bewoond door één- en tweepersoonshuis-houdens. In de J. Schottestraat wonen de meeste huishoudens met kinderen, nl.
31 (31,6%); in de J. van Reigersbergstraat wonen 14 (13,3%) huishoudens met één of meer kinderen en in de Rentmeesterlaan 10 (11,4%) huishoudens met slechts één kind. In de J. Schottestraat wonen 18 (18,4%) huishoudens met twee
of meer kinderen en in de J. van Reigersbergstraat zijn dit er 3 (2,9%).
Ondanks een actief herhuisvestingsbeleid is het aantal grotere gezinnen in de J. Schottestraat vrijwel gelijk gebleven.
Of er veranderingen in bewonerssamenstelling hebben plaatsgevonden, kan blijken uit de enquête, die in 1983 door de Woningbouwvereniging is gehouden. Hierbij moet wel bedacht worden, dat deze gegevens niet zo exact zijn als de gegevens van de gemeente. Op het moment van de enquête stonden er in de J. Schottestraat 63 woning leeg, in de J. Reigersbergstraat 30 woningen en in de Rentmeesterlaan 20 woningen. Dat de leegstand in de J. Schottestraat veel hoger is dan in de twee andere flats komt doordat er in de J. Schottestraat geen woningen meer toegewezen werden in verband met de - toen nog niet geheel zekere - aftopping van deze flat. Het totaal aantal woningen waar geënquêteerd is, is 136. De respons was gemiddeld 52,1% (zie tabel 3.9)~
Tabel 3.9 Leegstand, respons
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester- Totaal
straat bergstraat laan
abs. % abs. % abs. % abs. %
Totaal aant. 132 132 110 374 woningen Leegstand 63 47,7 30 20,5 20 18,2 113 30,2 Geênqueteerd 69 102 89 208 Respons 48 69,6 51 50,0 37 41,6 136 52,1 Bron: Enquête WVM, 1983
Tabel 3.10 Leeftijd invullers
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester- Totaal
straat bergstraat laan
abs. % abs. % abs. % abs. %
18 - 24 jr. 15 31,2 15 29,4 11 29,7 41 30,1 25 - 29 jr. 9 18,8 9 17,7 12 32,5 30 22,1 30 - 54 jr. 19 39,6 21 41,2 11 29,7 51 37,5 55 -64 jr. 4 8,3 4 7,8 2 5,4 10 7,4 65+ 1 2,1 2 3,9 1 2,7 4 2,9 Totaal 48 100,0 51 100,0 37 100,0 136 100,0 Bron: Enquête WVM, 1983
Alle leeftijdscategorieën zijn in de flats aanwezig. Iets meer dan de helft van de respondenten zijn beneden de 30 jaar; de leeftijdsgroep 30 - 54 jaar is ook goed vertegenwoordigd. Echter, bewoners boven de 55 jaar zijn er niet zoveel. Deze cijfers kunnen niet vergeleken worden met de gegevens van de gemeente, daar dit alleen de leeftijden van de respondenten zijn. Wel is het duidelijk dat ook onder de respondenten de oudere mensen een kleine categorie vormen.
Na de inventarisatie van april 1980 besloot de woningbouwvereniging om de woningen alleen toe te wijzen aan kleinere huishoudens en ook groepsgewijs toe te wijzen. Voorts besloot men het percentage buitenlanders in de richting van het gemeentelijke gemiddelde te laten dalen en de herhuisvesting van grotere gezinnen en buitenlanders te bevorderen. In de enquête zijn geen vragen gesteld over herkomst, dus dit aspect valt niet te vergelijken.
Tabel 3.11 Samenstelling van de bewoners naar huishoudens situatie
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester- Totaal
straat bergstraat laan
Huishoudens abs. % abs. % abs. % abs. %
Alleenstaand 26 54,1 26 51,0 16 43,3 68 50,0 met 1 kind 2 4,2 4 7,8 4 10,8 10 7,4 met 2 kinderen TweepClrs. huish. 13 27,0 16 31,4 10 27,0 39 28,7 met 1 kind 2 4,2 4 7,8 1 2,7 7 5,1 met 2 kinderen 2 4,2 1 2,7 3 2,2 met 3 kinderen 1 2,1 1 2,7 2 1,5 met 4 kinderen Meerpers. huish. 2 4,2 1 2,0 4 10,8 7 5,1 Totaal 48 100,0 51 100,0 37 100,0 136 100,0 Tot. aantal bewoners 77 81 66 224 Bezettingsgraad 1,60 1,59 1,78 1,65
Gemiddeld in Middelburg: een bezettingsgraad van 2,76 Bron: Enquête WVM, 1983
Het aantal huishoudens met kinderen is enigszins teruggelopen. De gegevens van 1980 laten zien dat er toendertijd 18,9% huishoudens met kinderen waren. In september 1983 is dat aandeel 16,2%. Het percentage huishoudens met kinderen is in de J. van Reigersbergstraat en in de Rentmeesterlaan in 1983 iets hoger dan in 1980. Aan de J. Schottestraat is dit echter aanzienlijk teruggelopen, nl. van 31,6% naar 14,7%. De gemiddelde bezettingsgraad per woning laat ongeveer het zelfde zien. Deze is voor de flats teruggelopen van 1,91 (1980) naar 1,65 (sept. 1983). De gemiddelde bezettingsgraad in de J. van Schottestraat is echter aanzienlijk verder teruggelopen, nl. van 2,19 in 1980 naar 1,60 in
september 1983.
Inkomen
Gegevens over de inkomensverhoudingen in het wooncomplex zijn schaars. Zij kunnen afgeleid worden van de aanvragen voor huursubsidie. Deze gegevens worden vergeleken met de Driewegenhof, een flatcomplex bestaande uit vier bouwblokken van vier etages hoog, met name bewoond door jongere tweeper-soonshuishoudens. In huur en woningplattegrond komen de flats veel met elkaar overeen.
In de Driewegenhof ontvangt 30% van de huurders huursubsidie. In de hoog-bouwflats is dit per september 1984 54% van de bewoonde woningen. Afgaande
op de gegevens met betrekking tot de huursubsidie heeft in de Driewegenhof 24% van de aanvragers een inkomen uit uitkering en in de hoogbouw flats 71%. Verhuisgeneigdheid
In de enquête van september 1983 is ook gevraagd naar de voorkeur bij verhuizen aan de J. Schottestraat. Hieruit bleek dat het overgrote deel van de bewoners van de J. Schottestraat definitief wilde verhuizen.
Tabel 3.12 Voorkeur bij verhuizen
J.
Schottestraat Een woning in het verplaatste gedeelteEen woning in het gerenoveerde gedeelte Een woning ergens anders, definitief verhuizen Totaal
5 8 31
44
Voorts werd naar de mening van de bewoners gevraagd over het aftoppingsplan.
Bij de mogelijkheden zat een antwoord "Mijn mening is eigenlijk niet zo be-langrijk, want ik wil voordien verhuizen". Aan de J. van Reigersbergstraat koos 11,8% dit antwoord en aan de Rentmeesterlaan 24,3%. De verhuisgeneigdheid was dus ook daar vrij hoog.
3.5 Het oordeel van de bewoners over het wonen
In deze paragraaf komen de meningen van de bewoners over het wonen in de hoogbouwflats en de meningen over de aftopping aan de orde. De meningen over het wonen worden beschreven aan de hand van enquêtes, gehouden door de Vrouwen Advies Commissie in 1975, de WVM in' 1983, Bureau Crirninali-teits- Preventie (BCP) en het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurs-kunde (OTB) in samenwerking met het Bureau Crirninaliteits- Preventie (BCP) in 1987.
Uit de enquête van maart 1975, gehouden door de Vrouwen Advies Commissie in de Rentmeesterlaan, kwamen enige bouwtechnische en woontechnische gebreken naar voren. Op dat moment stond 25,5% van de woningen leeg. Het resultaat van de ingevulde enquêtes was als volgt:
50% vindt de hoge borstwering in de woonkamer een bezwaar; 40% vindt dat zich te vaak spelende kinderen in de flat bevinden; 20% voelt zich onveilig;
55% wil graag elektrisch bedienbare deuren, ook als daar een huurverhoging tegenover staat;
34% vindt dat honden door bevuiling van trappen, gangen en portalen over-last bezorgen;
en een groot percentage wil graag meer ruimten afsluitbaar laten maken: de openbare rijwielstallingen, de toegangsdeuren op de begane grond, die toegang geven tot de bergingen, en de bergingen op de corridorlaag aan de bovenzijde.
In 1983 is een enquête door de WVM gehouden, waarin de mening van de bewoners over verschillende onderwerpen werd gevraagd. De uitslag van de enquête, uitgesplitst over de drie flats, is weergegeven in tabel 3.13.
Tabel 3.13 Meningen van bewoners
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester
-straat bergstraat laan
ja nee geen ja nee geen ja nee geen
Problematiek (1) (1) (1)
1. Het wonen vind ik
te massaal 25 20 3 21 25 5 19 14 4
2. In en rond de flat
is het netjes en schoon 4 40 4 11 38 2 9 26 2
3. Je maakt hier veel
vernielingen mee 42 2 4 35 5 5 27 7 3
4. De woningen hier
zijn comfortabel 30 17 1 36 14 1 25 8 4
5. Er wordt hier wel
eens wat gestolen 34 7 7 35 15 1 26 5 6
6. Wij hebben hier
ge-zellige medebewoners 13 20 15 23 22 6 13 14 10
7. Het is hier gezellig
wonen 13 28 7 25 24 2 15 14 8
8. Wij hebben vaak lawaai/
overlast van anderen 30 18 24 25 2 17 17 3
9. Je hebt hier een
woning tegen een
redelijke huur 15 32 1 21 29 1 14 18 5
10. Je hebt hier een woning
met een redelijke
prijs voor verwarming 25 17 6 35 13 3 20 11 6
11. De bewoners houden
voldoende rekening
met elkaar 10 32 6 22 26 3 8 20 9
12. Er wordt hier de
laatste tijd beter
opgelet wie hier
gehuisvest wordt 17 21 10 27 11 13 12 14 11
13. Hoog wonen met een
mooi uitzicht vind ik fijn 19 27 2 33 14 4 16 13 8
(1) geen: geen of onduidelijk antwoord Bron: Enquête WVM, 1983
Deze vragen geven alleen een indikatie van de problemen en van de geruchten die er rond gingen. Enkele indrukken die bevestigd werden, zijn de vervuiling, de vernielingen, onveiligheidsgevoelens van de bewoners, lawaai-overlast en dat veel bewoners de woningen comfortabel vinden.
Uit de enquête van het BCP van 1985 kwam een minder ongunstig beeld naar voren. Alleen de bewoners van de J. van Reigersbergstraat en de Rentmees-terlaan zijn geënquêteerd, daar de J. Schottestraat op dat moment grotendeels leeg stond. De respons is bijzonder laag, nl. 22%.
Tabel 3.14 Oordeel over het wonen, ReP-enquête
ja nee
Problematiek % %
1. Bent u tevreden over de woning waarin u nu woont? 58 36
2. Bent u tevreden over de buurt waarin u woont? 58 38
3. Doet de WVM genoeg aan het onderhoud van het gebouw? 67 24
4. Worden reparaties snel genoeg uitgevoerd? 56 18
5. Is er (sinds u in deze woning woont) iets van u of van
één van uw huisgenoten vernield, in of vlakbij het gebouw? 27 73 6. Is er ingebroken in uw woning, garage, schuur of box? 20 80 7. Heeft u, of één van uw huisgenoten te maken gehad
met geweld in of vlakbij het gebouw? 20 76
(1) onbekend of ander antwoord Bron: Enquête Bep, 1985
De resultaten van deze enquête waren:
40% is tevreden over de woning èn de buurt;
16% is tevreden over de woning, maar niet over de buurt;
13% is ontevreden over de woning, maar wel tevreden over de buurt; 22% is ontevreden over de woning èn de buurt;
geen %(1) 6 4 9 26 4
51 % is tevreden over het onderhoudsbeleid en over het reparatiebeleid van de WVM.
Bijna de helft van de door bewoners gemelde vernielingen betreft vernieling van de brievenbussen. Het percentage bewoners dat één of meer ervaringen heeft gehad met inbraak is niet opmerkelijk hoog te noemen3
.!. Het percentage
bewo-ners dat één of meer ervaringen heeft opgedaan met geweldpleging en/ of be-dreiging (20%) is daarentegen wel relatief hoog te noemen. De ernst van de meeste incidenten valt overigens mee: slechts in twee gevallen was er sprake van letsel (kneuzingen). De overige gebeurtenissen beperken zich tot verbale agressie: bedreiging door onbekenden en burenruzies.
In mei 1987 is door het OTB in samenwerking met het Bureau Criminali-teitspreventie (BCP) en met medewerking van de gemeente een enquête gehouden om de mening van de laatste bewoners van de woningen aan de J.
Schottestraat te peilen. Het aantal te achterhalen bewoners was 130. Het aantal respondenten was 59 (45%).
Uit deze enquête bleek dat:
de respondenten over het algemeen tevreden waren over de woning, de buurtvoorzieningen en de afstand tot het centrum;
- ongeveer evenveel bewoners ontevreden als tevreden waren over de hoogte van de servicekosten, het onderhoud en de informatie van de verhuurder; iets meer respondenten ontevreden waren over het wonen aan een corridor of galerij;
het merendeel ontevreden was over de hoogte van de huur, wonen in hoog-bouw, flat- en/of buurtbewoners en de veiligheid in en rond het flatgebouw; de meeste bewoners wel eens klagen over lawaai van medebewoners, vervui-ling, rommel, vernielingen en graffiti in de flat;
er wel eens wat vernield werd in of aan de woning, de berging en garage, maar dat dit bij meer dan de helft van de respondenten vrijwel nooit voor-kwam;
bij zeven van de respondenten (11,9%) één keer of vaker is ingebroken in de woning en bij 30% in de berging of garage (hieruit blijkt o.a. dat als de vraag gesteld wordt "Er wordt hier wel eens wat gestolen" 70% dit met "ja" beant-woordt, dit vooral gezien moet worden als een gevolg van horen zeggen); 17% van de respondenten wel eens bedreigd of aangevallen is in of rond de Schotteflat;
het overgrote deel zich niet onveilig voelde in of rond de Schotteflat;
meer dan 20% zich vooral 's nachts en 's avonds onveilig voelde in of rond de flat;
dat de volgende zaken niet alleen geruchten waren, maar dat de bewoners het ook zelf gezien hebben: handel in drugs, gebruik van drugs, alcoholmis-bruik, prostitutie, handel in gestolen goederen, geweldpleging, kindermishan-deling, vrouwenmishandeling.
Meningen over de aftoppingsplannen
In de enquête, gehouden door de WVM in 1983, werd tevens gepeild wat de mening van de bewoners was over het aftoppingsplan, dat toen juist was gelanceerd, aan de hand van een aantal uitspraken. In de telefonische enquête van de Stichting Zeeland (1987) en in de enquête van het OTB/BCP (1987) werd eveneens naar het oordeel van de bewoners hierover gevraagd.
Tabel 3.15 Meningen over het aftoppingsplan
J. Schotte- J. v. Reigers- Rentmeester- Totaal
straat bergstraat laan
Problematiek abs. abs. abs. %
1. Het plan is niet nodig, er moet alleen meer onderhoud uitgevoerd
worden 2 6 1 6,6
2. Het plan is niet nodig, er moeten op beperkte schaal verbeteringen
uitgevoerd worden 3 9 8 14,7
3. Het plan is wel nodig, het
is een goed plan 21 12 7 29,4
4. Het plan heeft weinig zin, want het worden volgens
mij toch nooit goede woningen 2 1,5
5. Mijn mening is eigenlijk niet zo belangrijk, want ik wil
voordien verhuizen 6 6 9 15,4
6. Ik heb er geen mening over 10 11 3 17,6
7. Geen antwoord 6 5 9 14,7
Totaal 48 51 37 100,0
Bron: Enquête WVM, 1983
Meer onderhoud of kleine verbeteringen werd door 21,3% van de bewoners vol-doende geacht; 29,4% vond het een goed plan; 15,4% heeft geen mening, omdat
zij voor die tijd toch willen verhuizen; het grootste gedeelte nl. 32,9% heeft geen
mening of geeft geen antwoord.
In een telefonische enquête 'Beeldvorming hoogbouw (plannen) Middelburg',
februari 1986 werd een vraag gesteld over hoe het wonen en leven in de hoogbouwflats er gaat uitzien volgens de ondervraagde inwoners van Middelburg als gevolg van de uitvoering van de plannen.
Tabel 3.16 Indruk gevolgen uitvoeringsplan
Wonen en leven wordt minder aantrekkelijk Geen verschil
Wonen en leven wordt aantrekkelijker Geen informatie
niet van toepassing (niet bekend met plan hoogbouwflats) Totaal
Bron: Enquête 'Beeldvorming hoogbouw (plannen) Middelburg', februari 1986
7,3% 7,3% 44,0% 6,7% 28,0% 93,3%
