De herstructureringsbehoefte in de regio's van Zuid-Holland

Stadsgewest

Stadsregio

DE HERSTRUCTURERINGSBEHOEFTE IN DE

REGIO'S VAN ZUID-HOLLAND

61bl loth •• k TU Delft

1

1\111111111

C 2345879

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl http://www.otb.tudelft.nl

DE HERSTRUCTURERINGSBEHOEFTE IN DE

REGIO'S VAN ZUID-HOLLAND

R. Raat F. Wassenberg

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door:

Delft University Press Mekelweg 4

2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmLIOTHEEK, DEN HAAG Raat, R.

De herstructureringsbehoefte in de regio's van Zuid-Holland / R. Raat en F. Wassenberg - Delft : Delft University Press. -lIl. -(OTBouwstenen / Onderzoeksin-stituut OTB, ISSN 1384-1173 : 25) Met lito opg.

ISBN 90-407-1648-X NUGI 655

Trefw. : herstructurering, stadsvernieuwing, Zuid-Holland

Copyright ~ 1998 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University

INHOUD

1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

2 REKENMETHODE BEPALING BEHOEFTE HERSTRUCTURERING 5 2. 1 Twee methoden om de behoefte te berekenen . . . . . . . . . . . 5

2.2 De aantallen wijken en woningen volgens het Ministerie van VROM 5 2.3 De aantallen wijken en woningen volgens het OTB . ... . . 8

2.4 Financiële berekeningen volgens het Ministerie van VROM . . . . 11

2.5 Financiële berekeningen volgens het OTB . . . . . . . . . . .. 14

2.6 Slotbeschouwing .... .. . ... .. ... . .. . . 17

3 DE HERSTRUCTURERINGSBEHOEFfE IN STEDELIJK ZUID-HOLLAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3.1 De herstructurering in Zuid-Holland in aantallen, volgens VROM 20 3.2 De herstructurering in Zuid-Holland in aantallen, volgens OTB . . 21

3.3 De kosten van herstructurering in Zuid-Holland, volgens VROM 23 3.4 De kosten van herstructurering in Zuid-Holland, volgens OTB . 26 3.5 Slotbeschouwing. . .. .. . .. . . 34

4 DE HERSTRUCTURERINGSBEHOEFfE VOOR KLEINE GEMEENTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

5 4.1 De kleine gemeenten met een herstructureringsopgave . . . 37

4.2 De berekening van de herstructureringsbehoefte van de kleine gemeenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 42

4.3 Slotbeschouwing .. . . ... . . .. . . 44

CONCLUSIE . .. ... ... .. ... . .. ... . . .. .

47

LITERATUUR .. . . .. .. .. . ... ... . ... . ... . . . .. . . 55

BIJLAGE 1 GEMEENTELIJKE WAARDEN OP HERSTRUCTURERINGS-VARIABELEN . ... . . .. ... .. . . .... . .. 57

BIJLAGE 2 SCORES VAN DE GEMEENTEN BIJ BEREKENING VAN HET

DERDE KWARTIEL ... .. . . ... . ... . .. . .. 65

1

INLEIDING

Twee processen lijken de stedelijke herstructurering stevig op de politieke agenda te hebben gezet. Ten eerste is, beginnende met de commissie Montijn uit 1989, de noodklok geluid voor de grote steden in Nederland. De sociaal-economische positie van deze steden bleek weinig rooskleurig te zijn, waarbij het beeld zich opdrong van een verpauperende centrale stad en bloeiende randgemeenten. De stad kwam weer stevig in beeld en met het ruimtelijke concept van de compacte-stad diende de stad weer te worden voorzien van nieuwe impulsen. Sinds 1994 wordt speciaal voor dit doel ook het Grote-Stedenbeleid ingezet.

Een dreigende tweedeling in de maatschappij die zichtbaar wordt in een ruimtelijke segregatie, is een angstig toekomstbeeld dat men niet wil laten ontstaan. Het Sociaal en Cultureel Planbureau heeft in diverse publicaties gewaarschuwd voor het ontstaan van 'Amerikaanse toestanden' op de stedelijke woningmarkt. Dit is het tweede proces dat de roep om herstructurering deed toenemen.

De fysieke aanpak van de steden wordt al jaren gestimuleerd door het stadsvernieu-wingsbeleid en het daarmee verbonden stadsvernieuwingsfonds. Met de in 1997 uitgebrachte nota 'Stedelijke Vernieuwing' brengt het Rijk een nieuwe dimensie aan in het beleid voor de steden. Op deze wijze wil het kabinet bijdragen aan een sterke sociale en economische positie en dynamiek van de steden, een maximale benutting van het geïnvesteerde kapitaal en een efficiënt gebruik van de ruimte. Een belangrijk onderdeel van de stedelijke vernieuwing is de herstructurering van wijken. Met herstructurering wil men het eenzijdige aanbod in vooral naoorlogse wijken vermin-deren. Er staan vooral veel goedkope meergezinshuurwoningen. Daarbij is in deze wijken ook sprake van een eenzijdige sociale structuur door de selectieve in- en uitstroom van huishoudens. Er wonen relatief veel huishoudens met lage inkomens, lage opleidingen, zonder werk, met pensioen en van buitenlandse komaf.

De ongunstige sociaal-economische situatie in de steden en de dreigende segregatie in een aantal wijken, hebben ervoor gezorgd dat herstructurering een speerpunt is geworden van het stedelijk beleid. Dit beleid is uiteengezet in de nota 'Stedelijke Vernieuwing' waarin het Rijk voor de periode 1998-2010 in totaal

f

1,85 miljard

uittrekt om investeringen van gemeenten, corporaties en marktpartijen in de herstructureringswijken uit te lokken.

Twee lrUlal de herstructureringsbehoefte in beeld

De door het Ministerie van VROM bepaalde herstructureringsbehoefte van

f

1,85 miljard is onderwerp van onderzoek in dit rapport. De vier VINEX-regio's in Zuid-Holland en de provincie Zuid-Zuid-Holland (voor de rest van de provincie) willen namelijk hun herstructureringsbehoefte in beeld gebracht zien.

Het is daarbij niet de bedoeling om binnen dit rapport een nieuwe berekenings-methode te presenteren. Gebruik zal worden gemaakt van dezelfde aannamen die het Ministerie heeft gebruikt in de nota 'Stedelijke Vernieuwing'. Deze rekenmethode noemen we de VROM-methode. Daarnaast hebben ook het OTB en SOAB een berekening gemaakt van de herstructureringsbehoefte (Priemus, Kalle en Teule, 1997). Daarin kwam men tot een hogere herstructureringsbehoefte. Ook de aanna-men binnen dat onderzoek rekenen we door voor de Zuid-Hollandse situatie. We noemen dit de OTB-methodel

.

Veronderstellingen onvermijdelijk

De berekening van de herstructureringsbehoefte door zowel het Ministerie van VROM als door OTB/SOAB vindt plaats op het nationale niveau. Het is moeilijk om deze gegevens naar het provinciale en regionale niveau te vertalen. Dit is slechts mogelijk door gebruik te maken van verhoudingsgetallen. Deze verhoudingsgetallen kunnen (en zullen) verschillen van de werkelijke verdeling van de herstructurerings-behoefte over de provincies en de regio's. De gepresenteerde cijfers in dit rapport voor de verschillende regio's in Zuid-Holland geven wel een indicatie van de richting waarin de aantallen en bedragen zich zullen bewegen.

Elke toekomstige behoefteberekening gaat uit van aannames en veronderstellingen. Dat is in dit rapport niet anders. Elke keuze in dit rapport is beargumenteerd, maar soms kan niet anders gewerkt worden dan met stelposten, die uit de aard der zaak arbitrair zijn. Nieuwe inzichten, het monitoren van ontwikkelingen, regelmatig onderzoek en feitelijke praktijkervaringen zullen te zijner tijd uitwijzen of deze stelposten juist waren of niet.

De herstructureringsbehoefte per gebied

Als resultaat van de berekeningen en als doel van het onderzoek, wordt de her-structureringsbehoefte voor de vijf regio's in Zuid-Holland worden bepaald aan de hand van de VROM-methode en de OTB-methode. De vijf regio's zijn:

Drechtsteden; Haaglanden; Leidse Regio; Stadsregio Rijnmond; Overig Zuid-Holland.

Daarnaast werd de wens geuit door de opdrachtgevers om de cijfers ook te presente-ren naar bepaalde typen van gemeenten. Op deze wijze wordt de herstructureringsbe-hoefte duidelijk van gemeenten die eenzelfde soort problematiek hebben. In dit kader wordt een onderscheid gemaakt tussen de 20 stedelijke gemeenten die behoren tot de woonplaatsen met meer dan 30.000 inwoners en de groep van 75 kleine gemeenten die daar niet toe behoren. De volgende gemeentetypen kunnen dan worden

onder-scheiden:

Den Haag; Rotterdam;

De overige stadsvernieuwingsgemeenten (Delft, Dordrecht, Leiden en Schie-dam);

De groeikernen (Alphen aid Rijn, Capelle aid IJssel, Hellevoetsluis, Spijkenisse en Zoetermeer);

De overige grotere woonplaatsen

>

30.000 inwoners (Gouda, Katwijk, Leid-schendam, Maassluis, Ridderkerk, Rijswijk, Vlaardingen, Voorburg en Zwijn-drecht);

De kleine gemeenten (de overige 75 gemeenten in Zuid-Holland).

In het vervolg van dit rapport zullen in hoofdstuk 2 eerst de wezenlijke verschillen worden aangegeven tussen de gehanteerde landelijke rekenmethoden van VROM en het OTB. Begrip van beide methoden is nodig om de verschillende uitkomsten voor

Zuid-Holland in hoofdstuk 3 te kunnen plaatsen. Hierin wordt de herstructurerings-behoefte in de vijf regio's en de zes gemeentetypen geraamd.

Ook een herstructureringsopgave in sommige kleine gemeenten

Er is echter één probleem en dat is dat in beide rekenmethoden geen rekening wordt gehouden met de kleine gemeenten. In de VROM-methode wordt daar een klein bedrag voor gereserveerd. Zowel VROM als OTB baseren zich op een wijktypologie die alleen maar kon worden vastgesteld voor woonplaatsen met 30.000 of meer inwoners. Men bedenke daarbij dat de herstructureringsopgave primair wordt gezien als een stedelijke opgave.

Toch kunnen soms ook kleine gemeenten worden geconfronteerd met een herstruc-tureringsopgave. In hoofdstuk 4 wordt daarom specifiek ingegaan op de herstructure-ringsbehoefte in de kleine Zuid-Hollandse gemeenten. In dit hoofdstuk geven we aan welke van de 75 kleinere Zuid-Hollandse gemeenten met een herstructureringsop-gave te maken hebben of krijgen, en welke niet. Tenslotte wordt in hoofdstuk 5 de conclusie geformuleerd en wordt de totale herstructureringsbehoefte binnen Zuid-Holland volgens beide methoden samengevat.

Procesbegeleiding

Bij de opstelling van dit rapport zijn de opdrachtgevers nauw betrokken geweest. De tussentijdse notities die hebben geleid tot dit rapport zijn voorbereid in een begelei-dingscommissie, waarin zitting hadden:

dhr. B. Emmens; voorzitter (Stadsgewest Haaglanden);

dhr. J. Landkroon (Leidse Regio);

dhr. R. Neijndorff (Stadsregio Rotterdam); dhr. R. Val (Drechtsteden).

Wij zijn de leden van de begeleidingscommissie erkentelijk voor de stimulerende manier waarop zij gedurende het proces de tussentijdse notities en het concept-eindrapport van commentaar voorzagen.

Daarnaast willen we R. Teule en H. Priemus bedanken, twee van de auteurs van De Stedelijke Investeringsopgave, voor het kritisch lezen en meedenken over de gevolgde methode.

Onze dank gaat ook uit naar de heer J. Neele van het RIGO voor het op korte termijn aanleveren van de regionale cijfers uit het Prognosemodel ten behoeve van de berekening van de investeringsopgave voor de woningcorporaties.

2

REKENMETHODE BEPALING BEHOEFTE

HERSTRUCTURERING

2.1 Twee methoden om de behoefte te berekenen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de twee verschillende rekenmethoden van het Ministerie van VROM en het OTB om de herstructureringsbehoefte te bepalen. Het OTB hanteert in het rapport 'De Stedelijke Investeringsopgave' een andere rekenme-thode dan het Ministerie van VROM in de nota 'Stedelijke Vernieuwing' en komt daarmee op andere uitkomsten uit. Voor een goed begrip is het nodig om te beseffen waarin precies het verschil zit tussen beide rekenmethodes.

De rekenmethoden die door het Ministerie en het OTB worden gebruikt, vormen de basis waarop in hoofdstuk drie de herstructureringsbehoefte in de provincie Zuid-Holland wordt geraamd. In hoofdstuk drie zal straks, voor zover de getallen dat toelaten, op dezelfde manier worden gerekend als landelijk is gebeurd.

De herstructureringsbehoefte wordt grofweg gevormd door de aantallen (woningen, wijken) te vermenigvuldigen met de kosten van bepaalde ingrepen. Hiertoe is allereerst inzicht nodig in het aantal wijken (en de hoeveelheid woningen daarbinnen) waar herstructurering nodig is. Paragraaf 2.2 legt uit hoe het Ministerie te werk is gegaan om deze aantallen te berekenen. Paragraaf 2.3 gaat in op de OTB-methode en laat de verschillen tussen beide methoden zien.

Vervolgens is inzicht nodig in de wijze waarop kosten en baten worden toegerekend aan de verschillende typen wijken en gemeenten. Dit gebeurt in paragraaf 2.4 voor de VROM-methode en in paragraaf 2.5 voor de OTB-methode. Paragraaf 2.6 vat beide methoden samen.

2.2 De aantallen wijken en woningen volgens het Ministerie van VROM

De behoefteraming herstructurering wordt beschreven in deel B2 van de nota 'Stedelijke Vernieuwing'. Startpunt is de wijktypologie die het RIGO heeft opgesteld in de rapporten 'Vooroorlogse wijken in beeld' en 'Naoorlogse wijken in beeld'. In totaal onderscheidt het RIGO 743 wijken in stedelijk Nederland. Dat wil zeggen, wijken die liggen in woonplaatsen met minstens 30.000 inwoners en die gebouwd

zijn voor 1980. Er worden vijftien typen onderscheiden, acht vooroorlogse en zeven naoorlogse.

Deze 15 wijktypen komen in de VROM-redenering niet allemaal in aanmerking voor herstructurering. Van acht van deze wijktypen is gesteld dat er geen herstructure-ringsopgave aanwezig is, zodat zeven wijktypen resteren. Het gaat daarbij om de volgende zeven wijktypen (met in totaal 352 wijken):

Naoorlogse wijken:

- de verschraalde portiekwijken; - de vergrijsde portiekwijken;

- de recent gebouwde hoogbouw doorgangswijken;

-de centraal gelegen vroeg-naoorlogse wijken;

Vooroorlogse wijken:

-de vergrauwde grote stadswijken; - de vernieuwde grote stadswijken; - de Ring '20-'40.

170 Kwetsbare wijken in stedelijk Nederland

In niet alle wijken van een bepaald type is herstructurering nodig. Daarom heeft vervolgens binnen deze zeven wijktypen een selectie plaatsgevonden op basis van de score op de factoren: welstand, samenstelling woningvoorraad en waardering van de wijk. Van de 352 wijken binnen de zeven wijktypen, blijven er zo 170 over die dienen te worden geherstructureerd. Van deze geselecteerde 170 wijken in stedelijk Nederland behoren er 58 tot de vooroorlogse en 112 tot de naoorlogse wijken.

Tabel 2.1 De selectie van wijken door het Ministerie van VROM

Wijken

Nederland 3.920

(= 18 wijktypen)

af: niet indeelbaat , recent 3.177

(> 1980) en kleine woonplaatsen' (= 3 wijktypen)

resteert: Stedelijk Nederland 743

(= 15 wijktypen)

af: gunstige wijktypen 391

(= 8 wijktypen)

resteert: 7 potentiële types 352

af: scoort niet slecht op drie 182 dimensies

resteert: herstructureringswijken 170

, Het aantal woningen in kleine woonplaatsen bedraagt 2.855.000.

Bron: Ministerie van VROM, 1997

Woningen 6.226.000 3.674.000 2.552.000 1.149.000 1.403.000 635.000 767.540

In de overige acht wijktypen (met samen 391 wijken) wordt geen herstructurering nodig geacht. Dat is evenmin nodig in de 182 wijken die wel tot de kwetsbare zeven wijktypen behoren, maar geen herstructureringswijk worden genoemd. Verder zijn er ook wijken bij die een gemengd karakter hebben en tot geen enkele wijktype zijn ingedeeld. In tabel 2.1 wordt deze selectie van wijken aangegeven.

Het Ministerie van VROM gaat uit van een curatieve aanpak van de 170 wijken. Deze curatieve aanpak betekent dat er ofwel herstructurering nodig is, en dan nu meteen, ofwel geen herstructurering, maar dan ook niet tot 2010, de plannings-horizon waarop de nota 'Stedelijke Vernieuwing' betrekking heeft.

Op basis van deze 170 wijken met ruim 750.000 woningen heeft het Ministerie de te nemen maatregelen geïnventariseerd door middel van een analyse van de gemeente

-lijke plannen. Aan deze maatregelen zijn vervolgens door het Rijk, op grond van eigen beleidsoverwegingen, kosten en opbrengsten verbonden. Dit resulteert in een totaal plaatje van de herstructureringsbehoefte. In paragraaf 2.4 wordt op deze verdere kostenverdeling ingegaan.

Duidelijk is dat het aantal woningen cruciaal is voor het berekenen van de totale herstructureringsbehoefte in Zuid-Holland. Het eenvoudigst zou zijn inzicht te hebben in de precieze lijst met 170 Nederlandse wijken, waarin het Ministerie herstructurering nodig acht. Dit inzicht is helaas niet beschikbaar. Daarom is voor een andere, suboptimale, rekenwijze gekozen.

Stedelijk Nederland is ingedeeld in 15 wijktypen met samen 743 wijken. Uit de beide RIGO-onderzoeken is bekend welke wijken dit zijn, compleet met postcode.

Uit het WBO valt te halen hoeveel woningen er in deze wijken staan. Nemen we als voorbeeld de verschraalde portiekwijken, een zorgwekkend type. Daarvan zijn er 53 in stedelijk Nederland te vinden, waarvan er volgens het Ministerie 51 in aanmer

-king komen voor herstructurering. In woningen gerekend, gaat het om 180.000 van

Tabel 2.2 Verhoudingsgetallen tussen wel en niet te herstructureren wijken voor de zeven geselecteerde wijktypen

Wijktype Totaal aantal Woningen in te Verhoudings

-woningen in wijken herstructureren getal wijken

Verschraalde portiekwijken 191.000 180.000 0.94

Vergrijsde portiekwijken 279.000 109.860 0.39

Recent gebouwde hoogbouw-doorgangswijken 307.000 137.700 0.45 Centraal gelegen vroeg-naoorlogse wijken 221.000 18.300 0.08

Vergrauwde grote stadswijken 179.000 163.400 0.91

Vernieuwde grote stadswijken 108.000 104.300 0.97

Ring '20-'40 118.000 53.900 0.46

Totaal 1.403.000 767.540

de 191.000 woningen in deze wijken, oftewel een verhouding van 0,94. Deze verhoudingsgetallen zijn uit te rekenen voor alle zeven wijktypen, die volgens VROM in aanmerking komen voor herstructurering. Ze staan in tabel 2.2.

De verhoudingsgetallen zijn landelijke getallen, die regionaal worden doorvertaaid. Dat moet wel, omdat niet bekend is welke wijken precies de te herstructureren wijken zijn. Door voor Zuid-Holland in hoofdstuk 3 het totale aantal woningen te vermenigvuldigen met dit verhoudingsgetal, krijgen we bij benadering het aantal te herstructureren woningen. De werkelijke verhoudingen kunnen per gemeente of regio verschillen van het landelijke beeld.

2.3 De aantallen wijken en woningen volgens het OTB

Het OTB en SOAB hanteren in 'De Stedelijke Investeringsopgave' een andere rekenmethode dan het Ministerie van VROM. Beide berekeningen gaan uit van de door het RIGO opgestelde verdeling van stedelijk Nederland in vijftien wijktypen. De kern van het verschil tussen beide methoden is de reikwijdte van het begrip herstructurering. Het ambitieniveau ligt in de OTB-zienswijze hoger dan die het Ministerie hanteert. De verschillen zijn in twee groepen in te delen.

Het eerste verschil schuilt in het preventieve versus het curatieve karakter. Het Ministerie gaat uit van een herstructureringsbehoefte in wijken waar nu problemen zijn. In de periode tot 2010 staat de woningmarkt echter niet stil. In de toekomst zullen ook wijken waar nu nog geen problemen zijn in de moeilijkheden kunnen komen. Er is dan ook preventieve actie nodig.

Het Ministerie bepaalt de wijken waar actie nodig is op basis van bepaalde criteria. Wijken die daar (net) niet aan voldoen, vallen buiten de boot. Dit is niet reëel. Ook in wijken die niet aan alle criteria voldoen, kan actie nodig zijn, ook nu al. Er zijn dus méér wijken waarvoor herstructurering nodig is.

Het tweede verschil heeft betrekking op het ambitieniveau. Het rapport 'De Stedelij-ke Investeringsopgave' haalt het ambitieniveau aan dat in de Convenanten van het Grote Stedenbeleid wordt gehanteerd. Daarin wordt de herstructureringsopgave veel breder gezien. Herstructurering heeft hier niet alleen betrekking op differentiatie van de woningvoorraad, maar ook op de woonomgeving, de infrastructuur, de voorzie-ningen en de milieukwaliteit. Herstructurering omvat derhalve méér maatregelen dan alleen herdifferentiatie van de woningvoorraad. Het Ministerie van VROM neemt wel bedragen op ter verbetering van de woonomgeving, maar het OTB gaat daarin verder. De financiële ramingen komen verderop in dit hoofdstuk terug.

Preventief-curatief

Het Ministerie onderscheidt de genoemde 170 wijken waar op dit moment herstruc-turering noodzakelijk is. De herstrucherstruc-tureringsopgave, zoals het Ministerie die vermeldt, loopt door tot het jaar 2010. In deze periode zullen veel meer wijken in de gevarenzone komen dan thans het geval is. Het is niet voldoende om te kijken in

welke wijken momenteel de problemen het grootst zijn en waar plannen voor gemaakt worden. Het ontwikkelen van herstructureringsplannen met een preventief karakter is voor tal van wijken niet alleen gerechtvaardigd, maar ook noodzakelijk in de nabije toekomst.

Het OTB hanteert daarom een andere rekenmethode. Deze komt er kortweg op neer dat uitgegaan wordt van de wijktypen, zonder onderscheid te maken binnen deze wijktypen in te herstructureren en niet te herstructureren woningen. Aangenomen wordt dat in alle kwetsbare wijktypen dient te worden geherstructureerd. Dit resultaat in méér wijken met daarin méér woningen dan volgens de VROM-methode. Per wijktype wordt vervolgens beoordeeld of nu herstructurering nodig is (curatief), in de nabije toekomst herstructurering nodig is (preventief), of dat tot 2010 geen herstructurering nodig is.

Zowel VROM als OTB gaan uit van de RIGO-typologie. Stedelijk Nederland wordt hierbij in vijftien wijktypen onderscheiden. Samen zijn er 743 wijken met 2.552.000 woningen. In tabel 2.3 staan alle vijftien typen nogmaals op rij, met daarachter aangegeven welke wijken voor welk soort herstructurering in aanmerking komen. Het belangrijkste verschil tussen de VROM-methode en de OTB-methode is het onderscheid tussen curatieve en preventieve herstructurering. Bij de VROM-methode wordt alleen curatieve herstructurering onderscheiden in wijken die aan de drie criteria voldoen. In de OTB-methode wordt een aantal wijktypen curatief aangepakt en een (groter) aantal wijktypen preventief. Vervolgens wordt aan alle wijken binnen het wijktype een herstructureringsopgave toebedeeld.

Een curatieve aanpak is volgens de OTB-methode nodig in de volgende kwetsbare wijktypen:

- vooroorlogs: typen 2 (vergrauwde grote-stadswijk), 3 (vernieuwde grote-stads-wijk), 5 (ring '20-'40) en 8 (onderhoudsarme laagbouwwijk)

- naoorlogs: typen 9 (vergrijsde portiekwijk), 10 (verschraalde portiekwijk), 11 (recente hoogbouw) en 14 (vroeg naoorlogse rijtjeswijk)

Ten opzichte van de VROM-methode betekent dit dat één wijktype extra wordt meegenomen, namelijk type 8 (onderhoudsarme laagbouwwijk).

In de kwetsbare herstructureringswijken kan niet overal tegelijk aan de slag worden gegaan. Het gaat om maar liefst 1,3 miljoen woningen. Daarom stelt het rapport 'De

Stedelijke Investeringsopgave' dat in de helft van de kwetsbare wijken ook daadwer-kelijk curatief wordt ingegrepen tot 2010. In de andere helft van de wijken (met 650.000 woningen) wordt alleen preventief ingegrepen.

Preventieve ingrepen vinden derhalve plaats in de helft van de kwetsbare herstructu-reringswijken. Maar, ook in sommige andere wijktypen zijn preventieve ingrepen nodig. Dit is het geval in de volgende wijktypen:

- vooroorlogs: typen 4 (vergrijsde tuindorpwijk ) en 7 (eigen huis en tuin wijk)

Tabel 2.3 Wijktypen en herstructureringsbehoefte in stedelijk Nederland (volgens RIGO-indeling)

H erstructureringswi jken

VROM OTB***

aantal aantal ja nee cur. prev. nee

wijktype woningen wijken

Vooroorlogs

I historische stadskern 153.000 33 0 33 0 0 33 2 vergrauwde grote-stadswijk 179.000 34 30 4 17 17 0 3 vernieuwde grote-stadswijk 108.000 19 18 I 10 10 0

4 vergrijsde tuindorpwijk 30.000 8 0 8 0 8 0

5 ring '20-'40 118.000 22 10 12 11 I1 0

6 parkwijk 78.000 23 0 23 0 0 23

7 eigen huis en tuin wijk 91.000 29 0 29 0 29 0 8 onderhoudsarme laagbouwwijk 108.000 34 0 34 17 17 0 Totaal vooroorlogs

.

865.000 202 58 144 55 91 56

Naoorlogs

9 vergrijsde portiekwoning 279.000 65 22 43 33 33 0 10 verschraalde portiekwijk 191.000 53 51 2 27 27 0 11 hoogbouw doorgangswijk 307.000 85 34 51 43 43 0 12 recente laagbouwgezinswijk 229.000 86 0 86 0 0 86 13 welvarende laagbouwwijk 90.000 45 0 45 0 0 45 14 vroeg-naoorlogse rijtjeswijk 221.000 74 5 69 37 37 0

IS gemiddelde naoorlogse wijk 300.000 89 0 89 0 89 0 Totaal naoorlogs , 1.687.000 497 112 385 138 227 131 Totaal recente wijken 1980-1994** 412.000 152 0 152 0 0 152 Restant (gemengde wijken) 369.000 122 0 122 0 0 122 Totaal Stedelijk Nederland'" 3.429.000 1017 170 863 194 318 461 * Van 26 vooroorlogse en 18 naoorlogse wijken zijn onvoldoende gegevens om ze in te delen.

Hiervoor is de herstructureringsbehoefte op nul gesteld.

** De totalen uit het laatste RIGO-rapport zijn aangehouden. De rest ligt in kleine kernen. *** Afrondingsverschillen zijn mogelijk. Halven zijn naar boven afgerond.

Bron: (RIGO, Rohde c.s., 1995) en (RIGO, De Waal en Rohde, 1996), OTB-bewerking.

In de andere wijktypen is geen herstructurering nodig in de periode tot 2010. Het gaat om de typen 1 (historische stadskern), 6 (parkwijk), 12 (laagbouw gezinswijk) en 13 (welvarende laagbouwwijk).

In tabel 2.4 worden ten slotte de curatieve en de preventieve h erstructureringsbe-hoefte naar aantallen wijken en woningen gespecificeerd. Van de in totaal 743 stedelijke wijken is in 512 herstructurering nodig volgens de OTB-methode. Samen staan daar bijna 2 miljoen woningen. Vanzelfsprekend hoeft er niet in elke straat of elke subbuurt iets te gebeuren. Verschillende typen ingrepen zijn in verschillende gradaties mogelijk. Hierover gaan de volgende paragrafen.

Tabel 2.4 Stedelijke wijken en het aantal woningen daarbinnen naar curatie-ve en precuratie-ventiecuratie-ve herstructurering nodig is, 1997-2010, OTB-methode

Type Naoorlogs Vooroorlogs Totaal

herstructurering

Wijken Woningen Wijken Woningen Wijken Woningen

(x 1000) (x 1000) (x 1000) Curatief 138 499 55 257 193 756 Preventief 138 499 55 257 193 756 Preventief 89 300 37 121 126 421 Totaal curatief 138 499 55 257 193 756 Totaal preventief 227 799 91 377 318 1.176 Totaal herstructurering 365 1.298 146 634 512 1.932 Bron: OTB, 1997

2.4 Financiële berekeningen volgens het Ministerie van VROM

Zoals uit paragraaf 2.2 bleek, heeft het Ministerie in totaal 170 wijken geselecteerd, waarvan er 112 in naoorlogse wijken zijn gelegen. Het zijn deze 112 wijken met bijna 450.000 woningen die het Ministerie heeft gebruikt als basis om berekeningen

mee te maken. De investeringen en kosten en baten zijn aan deze naoorlogse

woningen toegerekend. Als bronnen voor de kostenkengetallen is gebruik gemaakt van de uitkomsten van de Herijking BELSTATO, de referenties voor BLS, de investeringsramingen voor de sociale-huursector (Prognosemodel) en de Kodal-gegevens over bouwkosten en grondkosten in huur- en koopsector.

Investeringen door gemeenten

Ten eerste gaan we in op de investeringen die gemeenten dienen te plegen in de herstructurering. In de nota 'Stedelijke Vernieuwing' worden de diverse investerin-gen voor gemeenten weergegeven. In totaal betreft dit investerininvesterin-gen voor 445.900

naoorlogse woningen en 321.700 vooroorlogse woningen. Deze laatste woningen

worden in een aparte kostenpost opgenomen bij de totale investeringen. De volgende aspecten worden onderscheiden (Ministerie van VROM, 1997):

- Verwerving van te slopen woningen en de uitgifte van de grond

Deze verwerving van de te slopen woningen zal vragen om een gemeentelijke

investering van

f

1,2 miljard (1,05 miljard voor woningen en 148 miljoen voor

bedrijven) volgens de nota. Deze gronduitgifte resulteert uiteindelijk voor de

gemeenten in een positief saldo van

f

718 miljoen. Dit positieve saldo wordt als baat opgenomen in de behoefteraming van de herstructurering.

- Proceskosten

De proceskosten bestaan uit kosten voor het tijdelijk herhuisvesten van bewoners,

een bedrag uitgetrokken van

f

735 miljoen, waarvan

f

643 miljoen voor wonin-gen en

f

92 miljoen voor bedrijven.

- Woonomgeving

Voor een gunstig investeringsklimaat voor de marktsector en voor de interesse van kopers is een aantrekkelijke woonomgeving van groot belang. De herinrich-ting van de openbare ruimte is zowel een noodzaak als een stimulans voor de her-structurering. De totale investeringen in de woonomgeving worden geraamd op

f

1 miljard. - Infrastructuur

Voor de herstructurering dient de wijkinfrastructuur vaak te worden aangepast, terwijl ook de ontsluiting van de wijk een belangrijk aandachtspunt is. Ook veilig-heidsmaatregelen op de vaak overgedimensioneerde wegen in naoorlogse wijken zijn ook een kostenpost. Voor de infrastructuur wordt een totaal bedrag van f 363 miljoen, opgenomen als te maken investering.

- Overige kosten

Hieronder vallen kosten die verband houden met de planvorming die een cruciale rol speelt bij herstructurering. Om de samenwerking tussen gemeente, corpora-ties, marktpartijen en bewoners goed vorm te geven is in totaal

f

84 miljoen uitgetrokken. De uitvoeringsfase die daarop volgt, wordt in de praktijk dikwijls aangestuurd door een wijkbureau dat zorgt voor de voortgang en een eerste aan-spreekpunt vormt. Voor deze wijkbureaus is eveneens

f

84 miljoen uitgetrokken. In totaal bedragen de overige kosten

f

169 miljoen.

- Vooroorlogse wijken en kleine woonplaatsen

Het herstructureringsprogramma is in eerste instantie bepaald voor de naoorlogse wijken. De opgave voor de vooroorlogse wijken en de kleine plaatsen is later bij geschat. De bij schatting voor de vooroorlogse gebieden is gebaseerd op aanvullende maatregelen in de woonomgeving en de verkoop van sociale huurwo-ningen. Overige noodzakelijke maatregelen in deze wijken zullen samenvallen met de stadsvernieuwing en wordt al gefinancierd. In totaal wordt

f

316 miljoen gereserveerd voor de vooroorlogse wijken.

Bij de schatting van de investeringen in kleine woonplaatsen is rekening gehouden met maatregelen die vorm geven aan meer differentiatie van de woningvoorraad en de aanpak van incidentele gevallen van leegstand. In totaal wordt geraamd dat kleine gemeenten

f

235 miljoen zullen inzetten om in de directe omgeving het kwaliteitsniveau te verhogen, dan wel het voorzieningenniveau op peil te brengen. De maatregelen in de woningvoorraad worden geacht door de eigenaren te worden bekostigd.

Tabel 2.5 geeft een overzicht van de bovengenoemde investeringen en hun respectie-velijke omvang. Daarnaast is aangegeven hoeveel deze investeringen en het saldo per te herstructureren naoorlogse woning bedragen. Bij de investeringen in de vooroor-logse wijken is het saldo per te herstructureren vooroorvooroor-logse woning aangegeven.

Tabel2.5 Behoefteraming herstructurering van wijken voor stedelijke gemeen-ten, 1997-2010

Aspect Investering Saldo

(in f mln.) (in f mln.) Grond/bouw 1.203 718 - woningen (1.045) (719) - bedrijven (158) (-1) Proceskosten 735 -735 - woningen (643) (-643) - bedrijven (92) (-92) Woonomgeving 1.078 -1.046 Infrastructuur 363 -363 Overig 169 -169 Totaal naoorlogs 3.548 -1.595 Vooroorlogs 316 -316 Totaal herstructurering 3.864 -2.146

I Per te herstructureren vooroorlogse woning.

Bron: Ministerie van VROM, OTB-bewerking 1997.

van de investering f 2.698 f 1.648 f 2.418 f 814 f 379 f 7.957 f 8.666 Per woning van het saldo

f 1.610 - f 1.648 -f 2.346 -f 814 - f 379 - f 4.813

Het saldo van investeringen en opbrengsten valt voor de gemeenten negatief uit. Het geraamde tekort bedraagt ruim f 2 miljard. Het Rijk wil het proces van herstructure-ring een impuls geven en de lokale partijen stimuleren, maar verwacht van de gemeenten zelf ook een bijdrage. Bij de stadsvernieuwing bedroeg de eigen bijdrage 15 % van de totale kosten. Voor de herstructurering heeft het kabinet besloten dat de gemeentelijke bijdrage maar de helft hoeft te bedragen van die voor de

stadsvernieu-wing, dus 7,5%. Dit betekent een eigen bijdrage van

f

290 miljoen (7,5% van

f

3.864 miljard), zodat een bedrag resteert van

f

1,85 miljard dat het Rijk voor haar rekening neemt. Dit bedrag zal verder verdeeld moeten worden over de gemeenten. Investeringen door corporaties/markt

De investeringen van de gemeenten dienen vooral te worden gezien als randvoor-waarde en stimulans waarmee investeringen door corporaties en marktpartijen kunnen worden uitgelokt. In totaal wordt verwacht dat deze partijen ruim 21 miljard

in de herstructurering gaan investeren. In tabel 2.6 wordt aangegeven welke

ingrepen deze partijen zullen uitvoeren. De kosten van deze maatregelen zijn gebaseerd op het Prognosemodel. In de nota 'Stedelijke Vernieuwing' zijn de investeringen van de corporaties en de markt echter niet verder van elkaar onder-scheiden. Hierdoor wordt het niet mogelijk om de investeringen van de corporaties volgens de VROM-methode nader uit te werken.

Tabel 2.6 Programma in herstructureringswijken in aantallen woningen en % van de voorraad

Ingrepen Herstructurering 112 naoorlogse wijken

Woningvoorraad Te verbeteren woningen Te 'upgraden' woningen Sloop/onttrekkingen Samenvoeging Nieuwbouw vervanging toevoeging sociale huur markt Verkopen huurwoningen

Aankoop particuliere huurwoningen Bron: Ministerie van VROM, 1997

abs. 445.900 65.700 3.600 30.100 15.100 49.700 27.100 22.600 3.500 46.200 55.000 15.000 % (100%) (15%) (1 %) (7%) (3%) (11 %) (6%) (5%) (1 %) (10%) (12%) (3%)

Volgens het Ministerie kunnen de investeringen door de corporaties en de marktpar-tijen nagenoeg kostenneutraal worden uitgevoerd. Het Rijk gaat in de nota

'Stedelij-ke Vernieuwing' 'ervan uit dat corporaties investeren in herstructurering door

afschrijving van de huurwoningen die vervangen worden door marktwoningen, door de bouw van huurwoningen, door aankoop en door verbetering van hun bezit. De huurinkomsten en de opbrengsten van de verkoop van woningen worden voldoende geacht om het totaal aan investeringen te dekken. Wel wordt erkend dat de herstruc-tureringsopgave vooral is geconcentreerd in bepaalde gebieden. Uitkomsten verschil-len per regio. Dat zal voor Zuid-Holland blijken in hoofdstuk 3.

2.5 Financiële berekeningen volgens het OTB

Bij de financiële berekeningen van de herstructureringsopgave sluit het OTB ook aan bij de kengetallen die in het Prognosemodel Sociale Ruursector worden gehanteerd. In tabel 2.7 zijn de landelijke parameters opgenomen.

De meeste parameters zijn vooral van belang voor de corporaties (verkoop, aankoop, verbetering, sloop). Voor de gemeenten zijn met name organisatorische kosten en

kosten voor de woonomgeving van belang. Volgens de OTB-invalshoek moet

herstructurering breder worden opgevat dan in de VROM-definitie. Dit heeft zijn weerslag op kosten die juist in de woonomgeving en de infrastructuur hoger zullen zijn, terwijl aan de andere kant de grondopbrengsten door het OTB hoger worden ingeschat.

In het nu volgende laten we eerst de kosten zien die gemeenten moeten maken aan curatieve respectievelijk preventieve herstructurering. Hierbij volgen we de lijn zoals die in paragraaf 5.6 van 'De Stedelijke Investeringsopgave' is gevolgd.

Tabel 2.7 Programma woningvoorraadingrepen curatieve herstructurering, 1997-2010 (prijzen van 1995)

% van Investering Resultaat

Ingreep/activiteit voorraad (f) (f)

Sloop/onttrekking I 7 20.000 - 36.000

Verbetering/upgrading 15 30.000 - 18.000

Samenvoeging 2 60.000 -36.000

Nieuwbouw sociale huur 3 150.000 - 24.000

Nieuwbouw markt 8 220.000 + 20.000

Aankoop part. huur 5 35.000 -15.000

Verkoop soc. huur 14 -100.000 + 15.000

I Inclusief sloop op grond van stedenbouwkundige overwegingen. Bron Priemus, Kalle en Teule, 1997

Opmerkingen + f 6.000 grondwaarde

w.v. f 23.000 grondkosten

w.v. f 40.000 grondkosten

Tabel 2.8 Kosten en opbrengsten van stedelijke herstructurering voor gemeen-ten, 1997-2010 (prijspeil 1995) Curatief Preventief Aantal wijken 194 318 Aantal woningen 756.000 1.176.000 Kosten (x f miljoen): Planvorming/wijkbureaus 200 300 Proceskosten 900 1.000 Infrastructuur 750 500 Groen- en waterstructuur 300 300 Bodemsanering/ geluidswering PM PM

Kosten bedrijven, winkels, voor- 250 200

zieningen

Woonomgevingskosten I 1.500 1.000

Totale kosten 3.900 + PM 3.300 + PM

Opbrengsten (gronduitgifte) 1.000 800

Saldo kosten en opbrengsten 2.900 2.500

I In de woonomgevingskosten zijn kosten voor kleine infrastructuur, speelplaatsen, groen, water en herinrichtingskosten van de directe woonomgeving inbegrepen. Het leeuwendeel (930 miljoen gulden) betreft de kosten voor grote infrastructurele werken in de wijk.

Tabel 2.9 Investeringen en onrendabele deel daarvan bij de

herstructure-ringsopgave voor woningcorporaties, 1997-2010, x

f

miljoen,

prijspeil 1995

Investeringen Onrendabel

Sloop/onttrekking f 1.058 _f 1.905

Verbetering/upgrading f 3.402 f 2.041

Samenvoeging f 907 _f 544

Nieuwbouw sociale huur f 3.402 _f 544

Aankoop part. huur f 1.323 f 567

Totaal onrendabele top corporaties f 10.092 f 5.601

Opbrengsten: verkoop woningen -f 10.584 -f 1.588

Bron: Priemus, Kalle en Teule, 1997

Kosten van herstructurering voor de gemeenten

In totaal wordt in stedelijk Nederland een curatieve herstructurering voorzien in 194 wijken met in totaal 756.000 woningen. Een preventieve herstructurering is nodig in 318 wijken met in totaal 1.176.000 woningen. Onder stedelijk Nederland verstaan we de wijken die het RIGO typeert in woonplaatsen met meer dan 30.000 inwoners.

Tabel 2.8 laat de kosten voor de gemeenten zien. In de tabel zijn zowel de curatieve als de preventieve uitgaven opgenomen, gerelateerd aan het aantal wijken en wonin-gen.

Investeringen corporaties

Tabel 2.9 laat de kosten zien die corporaties te wachten staan in het kader van de herstructurering. Naast elkaar staan de totale investeringen en de verliezen (de onrendabele top) waarmee corporaties rekening moeten houden door de diverse

activiteiten. Er staan ook opbrengsten tegenover door de verkoop van huurwoningen,

maar deze wegen niet op tegen de gecalculeerde verliezen. De totale opbrengsten uit de verkoop van sociale huurwoningen (14% wordt verkocht) leveren bij een winst van

f

15.000 per woning uiteindelijk 1,6 miljard op. Dat dekt voor een deel het verlies van 5,6 miljard. Als de koopprijzen blijven stijgen, zijn op verkoop overi-gens hogere boekwinsten te b~halen door corporaties. Hetzelfde geldt voor regio's waar de vraag naar (koop)woningen groot is.

Opbrengsten uit verkoop

Bij het gestelde bedrag van

f

15.000,- is geen rekening gehouden met hogere

winsten die ontstaan als woningen enkele jaren later worden verkocht wanneer de resterende boekwaarde afneemt. Het RIGO heeft in het Prognosemodel berekend dat er in de herstructureringswijken dan geen

f

15.000, maar

f

39.000 per woning winst

te maken valt (gemiddeld over Nederland). Dat geeft uiteraard een veel rooskleuri-ger beeld voor de eigenaren: de corporaties. In dat geval moeten wel de koopprijzen

verkopen woningen. In de praktijk wordt dikwijls pas een verklaring van geen bezwaar (om te verkopen) afgegeven, als de woning een extra onderhoudsbeurt heeft gehad.

Ook de corporaties hebben een preventieve herstructureringsopgave. In 'De Stedelij-ke Investeringsopgave' wordt hiervoor een stelpost opgenomen van 50% van de kosten die bij curatieve herstructurering nodig zijn.

Dit resulteert in een totaal investeringsbedrag van 7,9 miljard voor corporaties als kosten voor preventieve herstructurering. Hiervan is 4,4 miljard gulden niet gedekt en dat levert dus verlies op. Als we rekening houden met de veronderstelde desin-vesteringen door de verkoop van sociale huurwoningen, veranderen de aantallen. Volgens de ramingen wordt voor 8,2 miljard aan woningen verkocht in de preventie-ve herstructureringswijken, hetgeen netto 1,2 miljard oplepreventie-vert. Het totale verlies voor de corporaties wordt derhalve iets minder, namelijk 4,4 min 1,2 is 3,2 miljard. Investeringen marktpartijen

De investeringen van andere marktpartijen zijn buiten de tabellen gehouden. In 'De Stedelijke Investeringsopgave' worden deze investeringen op 13,3 miljard ingeschat voor de curatieve herstructureringsopgave en 10,4 voor de preventieve opgave.

Tegelijkertijd wordt ervan uitgegaan dat de marktpartijen niets zullen doen zonder er winst op te maken. Deze is berekend op 1,2 miljard, oftewel ongeveer 9% voor het curatieve deel en 0,9 miljard voor het preventieve deel, samen 2,1 miljard gulden.

2.6 Slotbeschouwing

In dit hoofdstuk zijn de rekenmethodieken van de VROM- en de OTB-methode besproken. Belangrijke verschillen tussen beide methoden blijken te zitten in het aantal wijken en daarmee het aantal woningen dat wordt geherstructureerd. Het OTB selecteert meer wijken en gaat binnen deze wijken ook uit van een grotere herstruc-tureringsopgave waardoor meer woningen dienen te worden geherstructureerd. Verder gaat het OTB uit van enkele hogere kostenposten. Met name de kosten voor de woonomgeving en infrastructuur worden door het OTB hoger ingeschat. Dit heeft vooral te maken met de grotere ingrepen die nodig zijn in vrijwel de gehele wijk.

Het Ministerie van VROM komt in totaal uit op een investeringsbedrag door gemeenten voor herstructurering van

f

3,8 miljard. Hiervan wordt

f

3,5 miljard geïnvesteerd in de naoorlogse woningvoorraad. Het gaat daarbij om bijna 450.000 woningen. Een relatief klein bedrag voor ruim 300.000 vooroorlogse woningen wordt bij geschat, net als een bedrag voor kleine woonplaatsen. Het saldo van investeringen en opbrengsten valt voor de gemeenten negatief uit. Ruim

f

2 miljard bedraagt het tekort, waaraan het Rijk tegemoet komt voor

f

1,85 miljard. Corpo-raties en marktpartijen zullen in totaal naar verwachting ruim

f

21 iniljard investe-ren. Deze investeringen kunnen volgens het Rijk worden gedekt door de verkoop van woningen en door de huurinkomsten.

Tabel 2.10 geeft een samenvattend overzicht van de investeringen en tekorten van curatieve en preventieve herstructurering in voor- en naoorlogse herstructurerings-wijken op basis van de OTB-methode. De tabel maakt duidelijk dat de gemeenten een bedrag van

f

5,4 miljard tekort komen gedurende de periode 1997-2010. Bij een integrale aanpak, zoals deze in het voorgaande is geschetst, lopen de woningcorpora-ties op tegen een tekort van

f

10,0 miljard, te verminderen met een netto opbrengst van

f

2,8 miljard uit de verkoop van sociale-huurwoningen =

f

7,2 miljard.

In het volgende hoofdstuk zal getracht worden een vertaling te geven van deze algemene Nederlandse situatie naar die van de regio's en gemeentetypen in de pro-vincie Zuid-Holland, onder de aannamen en voorbehouden die in dit hoofdstuk al zijn aangegeven.

Tabe12.10 Investeringen en tekorten van curatieve en preventieve herstructu-rering in stedelijk Nederland volgens het OTB, 1997-2010 (in

f

mrd, prijspeil 1995)

Investeringen Tekorten

curatief preventief totaal curatief preventief totaal

Gemeenten 3,9 3,3 7,2 - 2,9 - 2,5 -5,4

Woningcorporaties I _10,1 7,9 _{18,0 -5,6 -4,4 - 10,0}

Marktpartijen 13,3 10,4 23,7 (+ 1,2) (+ 0,9) (+ 2,1)

Totaal 27,3 21,5 48,8 - 8,5 - 6,9 -15,4

I Voorts zullen de woningcorporaties een bedrag van f 10,6 + f 8,2 = f 18,8 miljard desinvesteren door de verkoop van sociale-huurwoningen, hetgeen netto f 1,6 + f 1,2 = f 2,8 miljard zal opleveren bij een gemiddelde winst van f 15.000,-. Deze zijn in de tabel niet verdisconteerd.

3

DE HERSTRUCTURERINGSBEHOEFTE

IN STEDELIJK ZUID-HOLLAND

Het vorige hoofdstuk zette twee manieren naast elkaar om de herstructureringsbe-hoefte in Nederland tot 2010 te bepalen. Zowel aantallen woningen, geambieerde tijdshorizon als kosten voor ingrepen verschillen bij de VROM- en de OTB-insteek. Het is daarom niet verrassend dat ook de totale benodigde bedragen tussen beide methoden verschillen. In dit hoofdstuk bepalen we de herstructureringsopgave in Zuid-Holland naar analogie van de becijferingen voor Nederland. Daar dit een regionale vertaling van op nationaal niveau gepresenteerde cijfers betreft, kunnen de cijfers hooguit een indicatie geven op regionaal niveau. De daadwerkelijke regionale cijfers kunnen door specifieke regionale omstandigheden hiervan duidelijk verschil-len. In de berekeningen binnen dit hoofdstuk zorgt met name het aantal te herstruc-tureren (naoorlogse) woningen voor de regionale differentiatie.

Paragraaf 3.1 en 3.2 gaan in op de herstructureringsbehoefte in aantallen wijken en aantallen woningen, eerst volgens de VROM-methode en dan volgens de OTB-methode. De paragrafen 3.3 en 3.4 vertalen volgens respectievelijk VROM en OTB de behoefte in geld. Hier wordt de vraag beantwoord hoeveel financiële middelen geschat worden nodig te zijn voor de herstructurering in Zuid-Holland.

Stedelijk Zuid-Holland

In Zuid-Holland liggen 20 gemeenten die we als stedelijk mogen betitelen, overeen-komstig de RIGO-typologie (zie hoofdstuk 1). Dit hoofdstuk gaat alleen over de herstructureringsbehoefte van deze 20 gemeenten, die we samen stedelijk Zuid-Holland noemen. De kleinste nog stedelijke gemeente is Maassluis, de grootste niet-stedelijke is Gorinchem. De herstructureringsbehoefte in de 75 kleinere gemeenten in Zuid-Holland komt in hoofdstuk 4 aan de orde.

De twintig gemeenten zijn telkens op twee manieren ingedeeld:

- naar regio: Drechtsteden (met 2 stedelijke gemeenten), Haaglanden (6), Leidse regio (1), Stadsregio Rotterdam (8) en Overig Stedelijk Zuid-Holland (3 stedelijke gemeenten);

- naar gemeentetype: Den Haag, Rotterdam, de vier andere stadsvernieuwings-gemeenten, de vijf groeikernen en 9 overige stedelijke gemeenten.

3.1 De herstructurering in Zuid-Holland in aantallen, volgens VROM

Om de VROM-methode voor de onderscheiden regio's te kunnen uitvoeren, moet er een aantal kemnerken van deze regio's bekend zijn. Het gaat om:

het aantal gemeenten dat behoort tot de woonplaatsen boven 30.000 inwoners; de aanwezigheid van de vier voor herstructurering in aamnerking komende

naoorlogse wijktypen in deze gemeenten (verschraalde en vergrijsde portiekwijk, de hoogbouwdoorgangswijk en de centraal gelegen vroeg-naoorlogse wijken); het aantal wijken, en daarmee het aantal woningen, behorende tot de vier hierboven genoemde wijktypen die in aamnerking komen voor herstructurering.

De eerste twee kemnerken zijn te achterhalen uit het rapport 'Naoorlogse wijken in beeld' van het RIGO. Daarin worden alle wijken genoemd die tot een bepaald type behoren en in welke gemeente deze liggen. Het aantal woningen in deze wijken wordt niet genoemd, maar deze aantallen zijn achterhaald met het WBO 1993/1994. Wij hebben echter geen inzicht in de lijst met wijken in Zuid-Holland (en Neder-land) die volgens de selectiecriteria van het Ministerie van VROM wel en welke niet in aamnerking komen voor herstructurering. Dit probleem kan alleen vrij grof worden opgelost door gebruik te maken van de verhoudingsgetallen die zijn opgeno-men in tabel 2.2. Hieruit volgt het totale aantal woningen in de verschillende wijktypen die volgens de VROM-methode dienen te worden geherstructureerd. Het aantal vooroorlogse woningen is op dezelfde wijze berekend.

Aantallen per regio en per gemeentetype

In tabel 3.1 zijn de aantallen te herstructureren woningen aangegeven. De tabel deelt eerst Zuid-Holland in vijf regio's in en geeft vervolgens dezelfde totalen, maar dan verdeeld naar gemeentetype voor zowel voor- als naoorlogse woningen. Deze dubbele geografische indeling houden we dit hele hoofdstuk aan.

Van de 281.000 (naoorlogse) woningen in de 20 Zuid-Hollandse steden komt volgens het Ministerie ongeveer de helft in aamnerking voor herstructurering. De tabel laat duidelijk de verschillen zien tussen de afzonderlijke segmenten. Haaglan-den en de Stadsregio Rotterdam zijn dominant, wat vooral veroorzaakt wordt door de beide grote steden. Naar gemeentetype ingedeeld, valt op dat ook de vier stadsvernieuwingsgemeenten samen een fors aantal te herstructureren woningen hebben.

Verder valt op dat bijvoorbeeld Drechtsteden geen te herstructureren vooroorlogse woningen kent. Dit is een gevolg van de wijktypologie van het RIGO, waarbij niet alle wijken konden worden ingedeeld (landelijk ontbreken er 44). Zo wordt de deels vooroorlogse wijk Krispijn in Dordrecht niet meegeteld, terwijl er op dit moment voor 3.000 woningen een herstructureringsplan in voorbereiding is. Ook een aantal andere notoire wijken vallen op deze wijze buiten de berekeningen, zoals Wippolder in Delft en buurt 15 in Schiedam. Dit heeft tot gevolg dat de herstructurerings-behoefte nog voorzichtig wordt ingeschat. Omdat zowel VROM als OTB zich op dezelfde RIGO-typologie baseren, en dezelfde blanco wijken buiten beschouwing laten, geldt deze opmerking voor beide rekemnethoden.

Tabel 3.1 Aantal te herstructureren vooroorlogse en naoorlogse woningen in Zuid-Holland, 1997-2010, indeling naar regio's en naar gemeente-typen, methode VROM

Regio Vooroorlogse Te herstructureren Naoorlogse Te herstructureren

woningen vooroorlogse woningen naoorlogse

woningen' woningen'

Drechtsteden 0' 0' 14.900 8.300

Haaglanden 98.100 67.900 107.900 46.600

Leidse Regio 3.600 3.300 19.800 6.600

Stadsregio Rotterdam 114.800 99.300 134.700 75.200

Overig Zuid-Holland 0 0 4.100 2.900

Totaal Zuid-Holland 216.600 170.500 281.400 139.700

Gemeentetype Vooroorlogse Te herstructureren Naoorlogse Te herstructureren

woningen vooroorlogse woningen naoorlogse

woningen' woningen'

Den Haag 92.000 65.100 57.700 27.800 Rotterdam 103.000 92.500 77.400 45.200 Stadsvernieuwing 13.000 7.600 61.600 28.800 Groeikernen 0 0 30.300 13.000 Overig groot 8.600 5.200 54.500 25.000 Totaal Zuid-Holland 216.600 170.500 281.400 139.700

, Totale aantal woningen vermenigvuldigd met de verhoudingsgetallen uit tabel 2.2

2 Dit lage aantal illustreert het feit dat het RIGO niet alle wijken kon indelen (zie tekst paragraaf 3.1)

Bron: RIGO, WBO 1993/1994, OTB-bewerking

3.2 De herstructurering in Zuid-Holland in aantallen, volgens OTB

Op basis van dezelfde RIGO-wijktypologie komt het OTB tot andere aantallen te herstructureren wijken en de woningen daarbinnen als VROM. De OTB-methode is uitgelegd in hoofdstuk 2. In het kort komt het erop neer dat uit de RIGO-rapporten alle Zuid-Hollandse wijken zijn overgenomen. Vervolgens is per wijktype beoor-deeld of er al dan niet herstructurering nodig is. De woningvoorraad is afkomstig uit het WBO 1993/1994. In tabel 3.2 staan de aantallen wijken en woningen aangegeven die volgens de OTB-methode tot 2010 geherstructureerd moeten gaan worden. Eerst weer per regio, dan naar gemeentetype.

In totaal telt heel Nederland 743 stedelijke wijken. Hiervan komen er 194 in aanmerking voor curatieve en 318 voor preventieve herstructurering. Voor Zuid-Holland liggen deze getallen op 188 wijken in totaal, waarvan in 64 wijken curatieve en in 81 preventieve herstructurering nodig is. Dat is een derde respectievelijk een kwart van heel Nederland.

Tabel 3.2 Aantal te herstructureren wijken en woningen in stedelijk Zuid-Holland, naar regio en naar gemeentetype, methode OTB

Zuid-Holland Nederland Drecht- Haag- Leidse Stadsregio Overig *Totaal

in regio's steden landen regio Rotterdam Z-Holland Z-Holland

Wijken Aantal stedelijke 743 11 75 10 82 10 188 wijken Curatieve 194 2 27 3 31 64 herstructurering Preventieve 318 6 30 3 38 4 81 herstructurering Woningen (x 1000) Stedelijke 2.552 47 270 37 331 39 724 woningvoorraad Curatieve 756 7 103 12 125 2 249 herstructurering Preventieve 1.176 22 114 12 153 11 312 herstructurering

Gemeentetypen Nederland Den Haag Rotterdam Stadsver- Groei- Overige 9 *Totaal

in Zuid-Holland nieuwings- kernen stedelijke stedelijk

Z-steden gemeenten Holland

Wijken Aantal stedelijke 743 47 48 30 21 42 188 wijken Curatieve 194 18 21 9 6 10 64 herstructurering Preventieve 318 20 23 11 6 21 81 herstructurering Woningen (x 1000) Stedelijke 2.552 184 227 116 59 138 724 woningvoorraad Curatieve 756 75 90 37 15 32 249 herstructurering Preventieve 1.176 80 108 43 15 66 312 herstructurering

* Afrondingsverschillen zijn mogelijk

Herstructurering in wijken die het RIGO niet kon benoemen, is niet berekend (zie paragraaf 3.1)

In Zuid-Holland is de curatieve herstructureringsbehoefte verhoudingsgewijs groter dan de preventieve. In woningen gerekend, staan in stedelijk Zuid-Holland ruim 560.000 woningen in wijken die in aanmerking komen voor hetzij curatieve hetzij preventieve herstructurering. Voor alle duidelijkheid: dit betekent natuurlijk niet dat

aan alle 560.000 woningen iets moet gebeuren. Wel aan de wijken waarin ze staan.

In totaal gaat het zelfs om driekwart van alle wijken in de 20 Zuid-Hollandse steden. De meeste herstructureringswijken liggen in Haaglanden en in de Stadsregio Rotter-dam, en daarbinnen natuurlijk vooral binnen de twee grote steden. Dit geldt vooral voor de curatieve herstructurering: twee derde van de te herstructureren wijken ligt in Den Haag of Rotterdam, gerekend naar het aantal woningen. De preventieve herstructureringsopgave is iets meer over de andere 18 gemeenten gespreid.

3.3 De kosten van herstructurering in Zuid-Holland, volgens VROM

Na de aantallen te herstructureren woningen volgt een berekening van de kosten die met herstructurering gemoeid zijn. In deze paragraaf volgt eerst de kostenraming volgens VROM. Volgens de VROM-methode bedraagt de herstructureringsbehoefte voor stedelijk Zuid-Holland ruim

f

575 miljoen gulden. Hierbij wordt uitgegaan van de getallen uit de nota 'Stedelijke Vernieuwing' en wordt gebruik gemaakt van het aantal naoorlogse woningen als verdeelsleutel. De Stadsregio Rotterdam en Haaglan-den nemen van dit bedrag het leeuwendeel (87%) voor hun rekening.

Deze behoefte voor Zuid-Holland betekent dat van het totale bedrag dat het Ministe-rie berekend heeft voor de herstructurering,

f

1,85 miljard, ruim 30% naar Zuid-Holland zou gaan. In tabel 3.3 staat aangegeven hoe dat verdeeld zou kunnen worden per regio en per type gemeente. De grootste herstructureringsbehoefte volgens de VROM-methode bevindt zich in de grootste steden en de vier stadsver-nieuwingsgemeenten. Opvallend is de in absolute getallen kleine behoefte in de vijf groeikernen. Juist hier bestaat een groot deel van de woningvoorraad uit naoorlogse woningen, maar lang niet alle woningen in deze gemeenten staan in de te herstructu-reren wijken, terwijl er geen vooroorlogse wijken zijn te herstructuherstructu-reren.

Tabel 3.3 Behoefteraming herstructurering voor gemeenten in Zuid-Holland (prijspeil 1995, in

f

mln.), 1997-2010, volgens de VROM-methode, naar regio's en naar gemeentetypen

Post' Drechtsteden Haaglanden Leidse Stadsregio Overig Totaal

Regio Rotterdam Z-Holland Z-Holland

Grond/bouw -13.4 -75.0 -10.7 -121.1 -4.7 -225 Proceskosten 13.7 76.8 10.9 124.0 4.9 230 Woonomgeving 19.5 109.3 15.5 176.5 6.9 328 Infrastructuur 6.8 37.9 5.4 6\.2 2.4 114 Overig 3.1 17.7 2.5 28.5 \.I 53 Totaal naoorlogs 29.7 166,6 23.7 269.1 10.5 500 Vooroorlogs 0 66,7 3,2 97,5 0 168

Totale saldo2 _{(a) 29,6 233,3 26,8 366,5 10,6 667}

Totale investeringen 7\.9 403.7 57.4 651.9 25.5 1.210

Eigen bijdrage 7,5% (b) -5.4 -30.3 -4.3 -48.9 -\.9 -91

Totale herstructure-ringsbehoefte2

(a + b) 24,2 203 22,5 317,6 8,7 577

Post' Den Haag Rotterdam Stads ver- Groei- Overig Totaal

nieuwings- kernen groot

Zuid-steden Holland Grond/bouw -44.7 -72.7 -46.4 -20.9 -40.1 -225 Proceskosten 45.8 74.4 47.5 21.4 41.1 230 Woonomgeving 65.2 106.0 67.6 30.5 58.5 328 Infrastructuur 22.6 36.8 23.4 10.6 20.3 114 Overig 10.5 17.1 10.9 4.9 9.4 53 Totaal naoorlogs 99.4 161.6 103.0 46.4 89.2 500 Vooroorlogs 64,0 90,9 7,5 0 5,1 168

Totale saldo (a) 163,4 252,5 110,5 46,4 94,2 668

Totale investeringen 240.8 391.5 249.6 112.5 216.0 1.210

Eigen bijdrage 7,5% (b) -18.1 -29.4 -18.7 -8.4 -16.2 -91

Totale herstructure- 145,3 223,1 91,8 38 78 577

ringsbehoefte (a+b)

De saldi zijn berekend door het aantal te herstructureren woningen te vermenigvuldigen met het saldo per aspect per te herstructureren woning uit tabel 2.5. De eigen bijdrage wordt berekend over de totale investeringen.

Exclusief kleine woonplaatsen

Investeringen door corporaties en marktpartijen

Naast de herstructureringsbehoefte voor de gemeente, zijn ook investeringen van corporaties en marktpartijen binnen Zuid-Holland van belang. Door het gebrek aan onderliggende cijfers bij de VROM-methode kan alleen worden gekeken naar de totale investeringen die verhoudingsgewijs in Zuid-Holland zouden dienen plaats te vinden. In tabel 3.4 worden de gezamenlijke investeringen door corporaties en marktpartijen aangegeven.

Tabel 3.4 Investeringen in herstructurering door corporaties en marktpartij

-en in Zuid-Holland (prijspeil 1995, in J mln.), 1997-2010,

VROM-methode, per regio en per gemeentetype

Drechtsteden Haaglanden Leidse Stadsregio Overig Totaal

Regio Rotterdam Z-Holland Z-Holland

Grond/bouw 203,0 1.139,6 161,9 1.840,4 72,1 3.417 Woningverbetering 40,2 225,5 32,0 364,1 14,3 676 Aankopen 9,9 55,7 7,9 89,9 3,5 167 Samenvoegen 42,2 237, I 33,7 383,0 15,0 711 Woonomgeving 0,2 .1,3 0,2 2,0 0,1 4 Woningverkoop 87,0 488,4 69,4 788,7 30,9 1.464 Totale naoorlogs 382,5 2.147,5 305,1 3.468, I 135,8 6.439 Vooroorlogs 0 162,5 7,9 237,7 0 408 Totale investeringen 383 2.310 313 3.706 136 6.847

Den Haag Rotterdam Stadsver-Groeikernen Overige Totaal

nieuwings- grote ge- Zuid

-steden meenten Holland

Grond/bouw 679,7 1.105, I 704,7 317,7 609,8 3.417 Woningverbetering 134,5 218,6 139,4 62,8 120,6 676 Aankopen 33,2 54,0 34,4 15,5 29,8 167 Samenvoegen 141,4 230,0 146,6 66,1 126,9 711 Woonomgeving 0,8 1,2 0,8 0,4 0,7 4 Woningverkoop 291,3 473,6 302,0 136,1 261,3 1.464 Totale naoorlogs 1.280,9 2.082,5 1.327,9 598,6 1.149,2 6.439 Vooroorlogs 155,8 221,4 18,2 0 12,4 408 Totale investeringen 1.437 2.304 1.346 599 1.162 6.847

I De saldi zijn berekend door het aantal te herstructureren woningen te vermenigvuldigen met de saldo

per aspect per te herstructureren woning uit tabel 2.7.

De totale investeringen die woningcorporaties en marktpartijen zouden moeten maken in Zuid-Holland in het kader van de herstructurering, bedragen naar schatting ruim

f

6,8 miljard volgens de VROM-berekeningen. Onderscheid tussen corporaties en markt is niet te maken. Net als bij het bedrag van de herstructureringsbehoefte voor gemeenten, betekent dit een aandeel van ruim 30% in het totale investerings-programma in Nederland.

Uit de tabel blijkt duidelijk dat de grootste investeringen in de twee grote steden moeten worden gedaan. Ruim de helft van de totale investeringen in Zuid-Holland komt in Den Haag of Rotterdam terecht. Ook in de vier stadsvernieuwingsgemeenten ligt een grote investeringsopgave. Hoewel juist in de groeikernen vrees bestaat voor een grote herstructureringsopgave in de naoorlogse woningvoorraad, blijkt deze in de praktijk mee te vallen. Het aantal woningen dat voor herstructurering in aanmer-king komt, is minder groot dan in de andere gemeentetypen. Hoewel in groeikernen dikwijls veel hoogbouw staat, is het met name de afwezigheid van portiekwoningen, die ervoor zorgt dat het aantal te herstructureren woningen nog relatief gering is. Een vergelijking met de investeringen in het Prognosemodel is moeilijk te maken. Ten eerste zijn de regio-indelingen niet gelijk. Alleen Haaglanden en de Stadsregio Rotterdam zijn als regio's opgenomen in het Prognosemodel. In deze twee regio's is echter wel bijna 90% van de investeringsopgave gelegen. Ten tweede wordt in het Prognosemodel een overzicht gegeven van alle investeringen die woningcorporaties moeten maken. Herstructurering is daarin één van de investeringsopgaven. Tenslotte gaat het Prognosemodel over de investeringen van woningcorporaties en niet over de investeringen van woningcorporaties en marktpartijen gezamenlijk.

3.4 De kosten van herstructurering in Zuid-Holland, volgens OTB

Deze paragraaf gaat in op de herstructureringsbehoefte binnen Zuid-Holland als de OTB-methode wordt gebruikt. Zoals gezegd, in deze methode is het onderscheid curatief versus preventief belangrijker dan voor- respectievelijk naoorlogs. In de opstelling van de tabellen komt daarom dit onderscheid curatief-preventief terug. Voorts zijn de gemeenten op de gebruikelijke twee manieren gegroepeerd: naar regio en naar type gemeente. Na de gemeenten komen de corporaties en de markt aan de beurt: ook voor hen wordt de herstructureringsbehoefte geraamd.

In tabel 3.5 zijn de investeringen voor gemeenten opgenomen, waarbij Zuid-Holland is ingedeeld naar de vijf regio's en de vijf gemeentetypen. Als referentie staat Nederland ernaast.

In totaal zijn er in Zuid-Holland 64 stedelijke wijken waar curatieve herstructurering nodig is, zo zagen we in paragraaf 3.2. Hier staat een kwart miljoen woningen. Deze hoeven, we herhalen het maar, niet 250.000 te worden aangepakt, maar staan wel allemaal in een van de 64 wijken waar geherstructureerd dient te worden.

Tabel 3.5 Kosten en opbrengsten van stedelijke curatieve herstructurering voor gemeenten, indeling naar regio's en naar gemeentetypen, 1997-2010 (prijspeil 1995), OTB-methode

Zuid-Holland Curatief, Drecht- Haag- Leidse Stadsregio Overig Totaal in regio'sl Nederland steden landen regio Rotterdam Holland stedelijk

Z-Holland Aantal wijken 194 2 27 3 31 1 64 Aantal woningen 756.000 7.500 103.000 11.700 124.800 2.100 249.000 Planvorming/ 200 2 27 3 33 66 wijkbureaus Proceskosten 900 9 123 14 149 2 296 Infrastructuur 750 7 102 12 124 2 247 Groen- en water 300 3 41 5 50 99 Bodemsanering/ PM PM PM PM PM PM PM geluidswering

Bedrijven, winkels, 250 2 34 4 41 82

voorzien. Woonomgeving 1.500 15 204 23 248 4 494 Totale investeringen 3.900 39 531 60 644 11 1285 (x f miljoen) + PM Opbrengsten 1.000 10 136 15 165 3 329 (gronduitgifte ) Tekorten 2.900 29 395 45 479 8 955 + PM

Gemeentetypen in Curatief Den Haag Rotterdam Stadsver- Groei- Overige 9 Totaal

Zuid-Holland Nederland nieuwings- kernen stedelijke stedelijk

steden gemeenten Z-Holland

Aantal wijken 194 18 21 9 6 10 64 Aantal woningen 756.000 74.800 90.200 37.300 15.100 31.600 249.000 Totale investeringen 3.900 + 386 465 192 78 163 1285 (x f miljoen) PM Opbrengsten 1.000 99 119 49 20 42 329 (gronduitgifte ) Tekorten 2.900 287 346 143 58 121 955

I De verdeling tussen de regio' s is gebaseerd op het aantal woningen. De woonomgevingskosten bestaan uit kosten voor herstructurering van de directe woonomgeving, vooral infrastructuur.

Tabel 3.6 Kosten en opbrengsten van stedelijke preventieve herstructurering voor gemeenten, indeling naar regio's en naar gemeentetypen, 1997-2010 (prijspeil 1995), OTB-methode

Zuid-Holland in Preventief Drecht- Haaglanden Leidse Stadsregio Overig Z- Totaal

regio'sl Nederland steden regio Rotterdam Holland stedelijk

Z-Hol-land Aantal wijken 318 5,5 30,5 3 37,5 4 80,5 Aantal woningen 1.176.000 21.900 114.200 11.700 153.300 11.200 312.300 Planvormingl 300 6 29 3 39 3 80 wijkbureaus Proceskosten 1.000 19 97 10 130 10 266 Infrastructuur 500 9 49 5 65 5 133 Groen en water 300 6 29 3 39 3 80 Bodemsanering/ PM PM PM PM PM PM PM geluidswering Bedrijven, winkels, 200 4 19 2 26 2 53 voorzien. Woonomgeving 1.000 19 97 10 130 10 266 Totale investeringen 3.300 + 61 320 33 430 31 876 (x fmiljoen) PM Opbrengsten 800 15 78 8 104 8 212 (gronduitgifte ) Tekorten 2.500 47 243 25 326 24 664

Gemeentetypen Preventief Den Haag Rotterdam Stadsver- Groei- 9 overige Totaal

in Zuid-Holland Nederland nieuwings- kernen gemeenten stedelijk

steden Z-Holland Aantal wijken 318 20 23 11 6 21 81 Aantal woningen 1.176 79.500 107.900 43.400 15.100 66.400 312.300 Totale kosten 3.300 223 303 122 42 186 876 (x f miljoen) + PM Opbrengsten 800 54 73 30 10 45 212 (gronduitgifte) Saldo kosten en 2.500 169 229 92 32 141 664 opbrengsten + PM

I De verdeling tussen de regio's is gebaseerd op het aantal woningen. De woonomgevingskosten