Oeconomia 3 (1) 2004, 145-154
ANALIZA RYNKU ZIEMI ROLNICZEJ ZASOBU WŁASNOŚCI
ROLNEJ SKARBU PAŃSTW
A W WYBRANYCH POWIAT
ACH
WOJEWÓDZTWA ZACHODNIOPOMORSKIEGO
Aneta
Zaremba
Streszczenie: Celem badaii było rozpoznanie prawidłowości w zal;rcsie dynamil;i
i struktury zjawisl; występujących na rynku ziemi rolniczej. ze szczególny111 uwzgl.,:dni e-niem nieruchomości skarbowych w okresie transformacji systemowej. Badaniu podd:rno
transakcje 1'upna-sprzedaży gruntów i użyt1'ów rolnych zawarte w drodze wolnego pr
ze-targu. gdzie sprzedającym byl Skarb Pmistwa w latach 1996-2001. Metodyk.,: oparto n;1 miarach statystycznych z zal;resu analizy struktury. dynamiki i waha1·i. Z badaó w~·ni1'a. iż dynamika cen ziemi rolniczej w latach 1996-200 I wykazała brak 11·yraźncj tcnckncj i rozwojowej. co świadczy o nieustabilizowanym rynl;u przechodzącym transformacj.,:. po -datnym na wpływ otoczenia zewni;:trznego. w tym kształtujący si.,: popyt. Widoczne byly zmiany poziomu cen wraz ze zmianą czynników ma1'roc1'onomicznych. glównic 1'
o-niun1'tury w rolnictwie i sytuacji dochodowej rolnil;ów. Wyniki badai'1 wsbzują róll'nicż na niewielką sezono11·ość zmian średnich cen 1 ha gruntu rolnego. odmiL:nną dla po szcze-gólnych powiatów.
Słowa kluczowe: rynek nieruchomości. zie111ia rolnicza. transakcje. ceny. popyt
WSTĘP
Rynek ziemi rolniczej jest zjawiskiem złożonym, silnie powiązanym z gospodarką
narodową, a jego sprawne funkcjonowanie umaż! iw i a racjonalne gospoda ro wan ie ogra -niczonymi z natury rzeczy zasobami przestrzennymi. począwszy od obszarn gmin aż do obszaru kraju. Powstaje więc pilna potrzeba ciągłych baciar\ w celu poszukiwania pra -widłowości i mechanizmów jego działania, a w szczególności baciar\ cen ziemi, które interesują zarówno inclywiclualnych użytkowników. jak i inwestorów instytucjonalnych.
Znajomość cen jest konieczna podczas zawierania transakcji, w zagacln ieniach spadko -wych i kredytowych, a także w działalności gospodarczej. Z wyników tych baclar'1 ko
-rzystają samorządy lokalne, inwestorzy, osoby prowadzące działalność zawodową związaną z gospodarką nieruchomościami, a także osoby b~clącc bezpośrednio stronami transakcji.
146 A Zaremba
MATERIAŁ I METODY
Obiektem prowadzonych badai1 były transakcje kupna-sprzedaży gruntów i użytków rolnych zawarte w drodze wolnego przetargu. Transakcje pochodziły z rynku pierwot-nego z lat 1996-200 I, gdzie sprzedającym byla Agencja Wlasności Rolnej Skarbu Pail-stwa, która z racji wielkości przejętego zasobu oraz zadai1 przed nią postawionych jest
najpoważniejszą instytucją podażową na rynku nieruchomości rolnych województwa
zachodniopomorskiego. Lącznie zebrano informacje o 2844 transakcjach dotyczących nieruchomości rolnych. Zebrany materiał statystyczny opracowano w 2 grupach: dla gruntów rolnych i użytków rolnych. Badaniu poddano 2375 transakcji gruntów rolnych i 1639 transakcji użytków rolnych.
Przestrzenny zakres badai1 obejmowal pięć powiatów województwa zachodniop o-morskiego polożonych w zasięgu oddzialywania miasta Szczecina, wybrane powiaty to:
goleniowski, gryfi11ski, policki. pyrzycki i stargardzki. Metodykę badail oparto na
mia-rach statystycznych z zakresu analizy struktury, dynamiki i wahall.
/\nalizc;: struktury przeprowadzono dla cech „cena 1 ha" i „powierzchnia'', dla któ-rych zbudowano rozklady empiryczne oraz obliczono wybrane parametry opisowe.
Badanie zmian w czasie przeprowadzono na podstawie analizy dynamiki średnio
kwanalnej ceny I ha transakcji gruntóvv i użytków rolnych w latach 1996-2001. W celu wyodrc;:bnien ia tendencji rozwojowej oraz eliminacji wahal'i sezonowych zbudowano szeregi śn.:dn iej ceny I ha dla wszystkich powiatów w latach 1996-200 I. W celu
wy-cl iminowan ia wplywu innacji dane przeliczono wskaźnikiem GUS i sprowadzono do poziomu cen z 1999 roku. Wybór postaci analitycznej trendu zostal poprzedzony me -cha11icznym wygladzeniem szeregu za pomocą średniej ruchomej scentrowanej.
Obli-c;:ono u.ynniki sezonowe z szeregów czasowych przez zastosowanie jednej z metod
wyodrc;:bn i an ia waha1·1 sezonowych.
WYNIKI BADAŃ
l3<1da11ia µrawidlowo~ci w zakresie rozkladu cechy ,.cena I ha" i cechy „powierzc
h-nia'· wykazaly asymet1·ic;: prawostronną, co oznacza, że w obrocie najwięcej bylo grun -tów i uzytkó11· rolnych o ni kich cenach i małych powierzchniach.
Naju . .,-ścicj cen<t I hil gruntu rolnego wynosiła mniej niż 5 tys. zl. Prawidlowość ta
po11 lari'a sit,: w każdym z badanych powiatów poza powiatem polickim, gdzie aż 43%
spr1cdanych gruntów osiągnc;:lo cenę powyżej 50 tys. zl za I ha (rys. I). Podobnie bylo
11 pr;:: padku uiytków rolnych - najczc;:ściej za I ha płacono od 2 do 4 tys. zł, a w powi
e-cil· polickim 11· pr;:ypadku 57°0 transilkcji cena l ha byla wyższa niż 20 tys. zl (rys. 2). Polo11 a transakcji gruntów rolnych osiągnęła ceny jednostkowe niższe niż w po
-11 i:ll:icil: golcniow kim 3.TJ. tys. zł. gryfii"iskim - 5.07 tys. zl. polickim - 9.19 tys. zl,
p:r1:cki111 5.99 tys.:.-:! i stnrgardzkim -1.-13 tys. zł. a druga polom1 transakcji osią g11\l<1 cc11y po11·)ic.j t)cli 11:-mości. /\ż 75% użytkóll' rol11ych osiągnęlo cenę I ha nie 11 i.;ks1q 11i1 udpo11 icd11io dla po11 iatóll': -1.-IS tys. zł. 7.78 tys. zł. 12.2-1 tys. zł. 8.5 I tys.
11. (1.36 t: s. 11. a 25° o ~1si:~n\lo ceny nic mniejsze od tych ll'artości. Zauważono duże
Anali::a rynku ::ie111i ro/nic:ej Zasobu IV!asnofri Rolnej Skarbu Pa1ls1wa ..
100'1<
60%
40%
0%. ----.,---·-~·"'·
-"-~----"--gokniowski gryfi1iski policki pyrzycki stargardzki
147 ccn:i I ha (l)'S. zł za I ha) pricc I ha EJ pow. 50 045-50 E3-10-l5 0~5-40 0~0-~5 [;!]25-]() 0 20-25 ['.] 15-20 10-15 [] 5-10 Odo 5 Rys. I. Procentowy udzial liczby transakcji sprzedaży gruntów rolnych wcdlug cen jc:clnostk
o-wych
Fig. I. The precentage or the number or farm land sale transactions by unit pricc:s Żródlo: Opracowanie wlasne.
Source: Author's study.
goleniowski gryfir·1ski policki pyrzycki stargardzki
cena I h:1 (rys 1l 1a I ha) pricc I h:1 El pow. '.W l!!l 18-20 i:;J 16-18 ~ 14-16 D 12-1-1 O 10-12 08-10 ['.)6 ll • 4-<i !;1]2-4 Odo 2 Rys. 2. Procentowy uclzial liczby transakcji sprzedaży użytków rolnych '''cdlug cen jednostko -wych
Fig. 2. The prcccntagc or the number or arabic land sale 1ransac1ions by unit pricc Żródlo: Opracowanie wlasnc.
Sourcc: Author's study.
różnice między średnią a wartością środkową, co wskazuje na występo\\anie dodatniej asymetrii rozkladów cechy i oznacza, że większość transakcji zawarto po niskich ce -nach jednostkowych. Wszystkie transakcje sprzedanych gruntów i uż) tków rolnych charakteryzowaly się dużym zróżnicowaniem pod względem warto~ci ceny jednostko -wej, a otrzymane miary asymetrii w kazaly na silną asymetrię rozklaclów. Przestrzenne
zróżnicowanie cen ziemi w dużym stopniu zależalo od lokaliz,cji powiatu. Obszary należące do powiatu polickiego charakteryzowaly się wysokimi średnimi cenami ziemi
148 A. Zaremba
(okolo 14 tys. zl za I ha gruntu rolnego i 8 tys. zł za I ha użytku rolnego). Tereny
o stosunkowo niskich cenach to powiaty goleniowski i stargardzki, gdzie średnia cena I
ha gruntu wynosiła około 7,5 tys. zł, a użytku rolnego około 4,5 tys. zł. Średnie ceny
gruntów rolnych obliczono dla transakcji z przedziału cenowego do 50 tys. zł, a średnie
ceny użytków rolnych z przedziału cenowego do 20 tys. zł.
Rynek ziemi skarbowej terenów położonych wokół aglomeracji szczecińskiej
cha-rakteryzowal się intensywną sprzedażą działek małych o powierzchni do I ha, a
szcze-gólnie do 0,5 ha (rys. 3). Z danych wynika, że transakcje, których przedmiotem obrotu
byly dzialki o powierzchni do 0,5 ha, stanowiły dla gruntów rolnych 47%, a użytków
rolnych 46% wszystkich transakcji. Analiza transakcji, których przedmiotem obrotu
byly dzialki o malym areale (do I ha), wykazała, że w powiatach polickim i pyrzyckim
okolo 75% sprzedanych gruntów i użytków rolnych mialo powierzchnię mniejszą niż 0,40 ha. ~ g
·
-
·~:woo_
._
__
,
·~ ~""'
-~
2:
1
soo
-=
o d t; "§ ~ 1000 -·-"
c:"
-=
500_J
grunty rolne - form land użytki rolne - arabie land
~ogók111-gcncrality O do 0,5 ha - to 0,5 ha l~ys. 3. Liczba transakc.i i grumów i użytków rolnych o powierzchni do 0.5 ha Fig. 3. The number or sale transactions or farm land and arabie land of up to 0,5 ha Ź.ródlo: Opracowanie wlasnc.
::iource: Aulhor's study.
Najwicrksza średnia powierzchnia gruntów i użytków rolnych przypadająca na
transakcjcr wynosila odpowiednio S,21 oraz 9,52 ha i dotyczyla terenów powiatu p
y-rzyckiego. a naj111nicj za średnia powierzchnia wynosila odpowiednio 3,37 oraz 3,61 ha
i dotyczyla terenów powiatu polickiego.
cna jednostkowa gruntu byla jednoznacznie powiązana z powierzchnią sprzedaży.
twier !zono. że i111 mniejsza powierzchnia gruntu rolnego, tym wyższa jego cena jed-no ·tkowa, a najwyższy poziom cen osiągaly grunty rolne o powierzchni do 0,5 ha (tab.
I). Prawidlowość ta powtarza się w każdym z badanych powiatów. Najwyższe ceny u1yskano za grunty rolne sprzedane w powiecie polickim, gdzie średnia cena jednos
t-kowa gruntu o powierzchni do 0.5 ha wynosiła 139,65 tys. zl. Najniższą cenę gruntu rol11ego uzyska110 w powiecie golcniowski111. gdzie średnia cena wynosila 2,97 tys. zl za
I ha \\' dużym kompleksie gruntów powyżej 20 ha. N isk ie ceny jednostkowe gruntów
Analiza 1ynk11 ::iemi rolnic::ej Zasobu Własności Rolnej Skarbu PG!isrwa .. 149
o powierzchni do 0,5 ha ( 19,97 tys. zł), a zarazem stosunkowo wysokie ceny gruntów
o większym areale (pO\vyżej 5) ha uzyskano w powiecie pyrzyckim. Mniejszy popyt na
małe działki, które najczęściej są kupowane z zamiarem innym niż rolniczy, świadczy
o braku możliwości lub trudności w ich przekwalifikowaniu. Poza tym nie najbliższe
sąsiedztwo aglomeracji szczeci11skiej sprawia, że tereny te przy obecnej sytuacji
w rolnictwie nie cieszą się takim zainteresowaniem, jak np. tereny przylegle do miasta.
Tabela I. Średnie ceny gruntów rolnych według powierzchni sprzedaży (tys. zl za I ha) Table I. Average prices for farm land according to the sale area (thousands or zlotics for I ha)
Powiat Powierzchnia (ha) -area (ha)
Administrative units do 0,5 0,5-1 1-3 3-5 5-10 10-20 pow. 20
Goleniowski 26,58 10.86 5,49 5.03 4.49 1.59 2.97
Gryfi1iski 28,27 7,06 4.78 5,08 4J8 3.02 3.36
Policki 139,65 66.28 11.47 23.78 10.72 5.51 5,18
Pyrzycki 19,79 11,28 7.10 5,52 5,18 J.35 1.--19
Stargardzki 23,98 8.50 6,10 7.7--1 6,41 --1.09 3.03 Żródlo: Opracowanie wlasne.
Sou ret:: Author' s study.
Z tabeli 2 wynika, że najwyższe ceny użytków rolnych, podobnie jak w przypadku gruntów rolnych, uzyskano w powiecie polickim, gdzie średnio za I ha użytku rolnego o powierzchni do 0,5 ha płacono 126,26 tys. zł. Znacznie niższe, ale relatywnie wysokie ceny uzyskano za użytki położone w powiatach gryfiilskim ( 14,90 tys. zł/ha) oraz py -rzyckim ( 13,45 tys. zł/ha). Jednak podobnie jak w przypadku gruntów rolnych były to użytki o małych powierzchniach (do 0,5 ha). Stosunkowo wysokie ceny użytków rol -nych uzyskano w powiecie pyrzyckim i dotyczyły one użytków o powierzchni powyżej 5 ha (38,65 tys. zł za 1 ha). Szczególnie wysokie ceny osiągnęły użytki rolne o p o-wierzchni 5-1 O ha i powyżej 20 ha.
Tabela 2. Średnie ceny użytków rolnych wcdlug powierzchni spr7c<lni.y (tys. zl za I ha) Table 2. Avcragc prices for arabie land according to the sale arca (thousands of' zlotics for I ha)
Powiat Powierzchnia (ha) - an:a (ha)
Administrative units do 0,5 0.5-1 1-3 3-5 5-10 10-20 pow. 20
Gokniowski 8.15 3.72 4.93 4,55 4.93 2.91 2.97
Gryfi1iski 14.90 12.54 10.06 9.87 8,13 20.45 9,45
Policki 126,20 53.26 25.98 14.06 11.99 --1.98 4.69
Pyrzycki 13,45 7.77 4,12 6,27 38.65 14.64 33.01
Stargardzki 9.38 7.65 5.5 4.50 5,71 4.18 3.26
Żródlo: Opracowanie wlasnc. Source: Author's study.
150 A. Zaremba
Dynami ka I iczby transakcji w latach 1996-200 I we wszystkich badanych powiatach wykazala zbliżone tendencje dla transakcji, których przedmiotem obrotu były zarówno grunty, jak i użytki rolne (rys. 4 i 5). Potwierdza to ogólne stwierdzenie, że liczba tra ns-akcji kupna-sprzedaży nieruchomości rolnych jest bardzo wrażliwa na wszelkie sygnały pochodzące z zewnątrz, takie jak: niestabilna sytuacja polityczna, perspektywa integra -cji z Unią Europejską, kondycja rolnictwa czy też kryzys odbiorców surowców rolnych.
Należy zauważyć, że przelom lat 1998/I 999 charakteryzował się ożywieniem na rynku
ziemi rolniczej. Po dynamicznym wzroście liczby transakcji w 1998 roku nastąpił po-wolny spadek w 1999 roku, co było spowodowane postępującą dekoniunkturą w ro l-nictwie. Rok 2000 charakteryzował się kontynuacją tendencji - osłabieniem obrotu
ziemią rolniczą, jaka ujawnila się w poprzednim okresie. Niekorzystne uwarunkowania
mikroekonomiczne dla rozwoju rolnictwa, wygaszony popyt wewnętrzny, niska zdol -ność gospodarki do inwestowania, a przede wszystkim braki kapitałów własnych wpły
nęly na t« sytuację. Ożywienie nastąpilo dopiero w czwartym kwartale 2000 roku,
wzrost popytu pociągną! za sobą znaczny wzrost cen jednostkowych ziemi, a ustawa o zalesieniu z 200 I roku spowodowala nagłe zainteresowanie ziemią rolną, co miało swoje odzwierciedlenie już w czwartym kwartale 2000 roku.
80 60 -IO 20
o
lit:Zba transakcji the lllllllbcr or trans::ikctions I 1996 Ili 1997 Ili I I998 • goleniowski • policki )J( stargardzki I li I li I I999 -- - - --grylióski - - pyrzycki I 2000 [[[ 2001 IIIRys . ..J. Dyn:unika liczby transakcji sprzedaży gruntów rolnych w latach I 996-200I w badanych
powiatach (grunty rolne o cenach do 50 tys. zl za I ha)
Fig. -1. Dyna mies or the number of farm land sale transactions in the years 1996-2001 in selected
admi11istr:11ivc units (up to 50 OOO zloties for I ha of farm land)
Żródlo: Oprncowanic wlasnc. 'ourcc: /\uthor's study.
Anali1.a zmian średniokwartalnych cen jednostkowych gruntów i użytków rolnych wykawla brak wyrnżnej tendencji rozwojowej, co oznacza, że zmiany cen w czasie nie polcgaly na systematycznym jednokierunkowym wzroście lub spadku spowodowanym stnlyrn oddzialywaniem na to zjawisko przyczyn glównyeh. Ksztaltowanie się cen
w poszczególnych latach pokrywa się w większości z liczbą zawartych transakcji. wy1':w1jąc z:ilcżność wzrostu cen od wi«kszego popytu wyrażającego się większą liczbą
Ana/i::a IJJJ7ku ::ierni rolnic::ej Zasobu Własności Rolnej Skarbu Pa1ls1wa .. liczba transakcji the number of 80 transakctions 60
l
.
II I I III I996 I997 • goleniowski - - - -gryfii'lski*
policki - - pyrzycki )K stargardzkiI Ili III Ili
I998 1999 2000 2001
151
III
Rys. 5. Dynamika liczby transakcji użytków rolnych w latach 1996-200 I w badanych powiatach
(użytki rolne o cenach do 20 tys. zł za I ha)
Fig. 5. Dynamics of the number of arabie land sale transactions in the yc::irs 1996-2001 in sc
-Jcctcd administrative units (up to 20 OOO zloties for I ha of farm land)
Źródło: Opracowanie własne.
Source: Author's study.
zawieranych transakcji. Analizując transakcje gruntów rolnych o cenach jednostkowych do 50 tys. zł zauważono, że największa rozpiętość ceny ! ha wystąpiła w powiecie gryfii1skim, gdzie w III kwartale 1997 roku za 1 ha gruntu placono średnio 24,00 tys. zl. Sprzedane użytki rolne (o cenach do 20 tys. zł za I ha) osiągały najniższe ceny w po -wiecie goleniowskim, gdzie przez cały okres badai1 średniokwanalna cena I ha nic przekroczyła 6,80 tys. zl, a najwyższe ceny w powiecie polickim, gdzie w III kwartale 1998 roku za I ha użytku rolnego zapłacono ponad 13,00 tys. zl. Z ana I izy transakc.i i dotyczących sprzedanych gruntów rolnych o cenach powyżej 50 tys. zł za I ha oraz użytków rolnych powyżej 20 tys. zl wynika, że najwyższe ceny jednostkowe ksztalt o-wa!y się w III kwartale 1997 roku. Średnia cena I ha gruntu rolnego wynosiła 232,36 tys. zł, a użytku rolnego 192,49 tys. zł.
W badanym okresie łat 1996-200 I zauważono dużą zmienność i wysoki poziom średnich cen jednostkowych gruntów i użytków rolnych zarówno w ujęciu czasowym,
jak i przestrzennym. Ceny jednostkowe gruntów rolnych ulegaly większym wahaniom niż ceny użytków rolnych. Największe zróżnicowanie cen gruntów rolnych w prze
-dziale do 50 tys. zl zanotowano w latach 1996/1997 w powiatach go len i owskim i star
-gardzkim, natomiast w latach 2000/200 I w powiatach gryfi1isk im, poi icki rn i pyr zyc-kim. Ceny jednostkov1e użytków rolnych wykazaly znaczne wahania we wszystkich kwa11a!ach 1997 roku oraz w latach 2000/200 I, co potwierdza się w każdym z bada
-nych powiatów.
Wyniki badat1 wskazują niewielką sezonowość zmian średnich cen gruntów i użyt ków rolnych, odmienną dla poszczególnych powiatów. Poziom I 00% oznacza kształ towanie się cen jednostkowych w granicach cen średnich. Wskaźnik sezonowości po
-wyżej 100% wskazuje na wzrost cen ziemi rolnej, a poniżej na niekorzystny okres dla
zbywających nieruchomości rolne. Najwyższe średnie ceny I ha gruntu rolnego (w
152 A. Zaremba
przedziale do 50 tys. zl) uzyskano w III kwartale każdego roku w powiecie gryfińskim, gdzie wskaźnik sezonowości wynosi 124% (rys. 6), a najwyższe ceny użytków rolnych
(w przedziale do 20 tys. zl) uzyskano w IV kwartale każdego roku w powiecie
pyrzyckim, gdzie wskaźnik sezonowości wynosi 122% (rys. 7).
% 140 120 1 100 -80 60 40 -20 --+----goleniowski · - · - - · -pyrzycki --.1•0----gryfiilski stargardzki ~policki
o
-!---·---~----~----, li Ili IV kwarta! - quarterRys. 6. Wskaźniki sezonowości cen jcdnostkowych gruntów rolnych dla badanych powiatów (grunty ro Inc o cenach do 50 tys. zl za I ha)
Fig. 6. lndiccs or scasonal unit prices of farm land for selected aclministrative units (up to 50 OOO
1.lotics for I ha or land)
Żródlo: Opracowanie wlasnc.
ourcc: Author's study.
--+----goleniowski -- ---- · pyrzycki - - A - -gryfiński stargardzki ~policki I.JO 120 100 80
~-~=4
···-·-···--
---
·
---~----60 .JO 20o
- - - , li 111 IV kwartał - quarterl~ys. 7. W>każniki sczo110\\'0Ści ccn jcdnostko,,·vch użytków rolnych dla badanych powiatów
(111~ th.i rolne o ccnach do 20 tys. zl za I ha)
1:1g . . lndin:s or sc:1sonal unit priccs or ar:1blc land for sclcctcd administrative units (up to 20 OOO
1lotics for I h:1 of arabic land) /ródlo: Opracoll'a11ic wlasn.:. So1m:c: A11thor" s study.
Anali=a 1J1J1k11 ziemi rolniczej Zasobu Własności Rolnej Skarbu Pwisfllla .. 153
Wskaźniki sezonowości dla gruntów rolnych o cenach powyżej 50 tys. zł za I ha i
użytków rolnych powyżej 20 tys. zł wskazują, że ceny użytków i gruntów rolnych
wzrastają w III kwartale każdego roku. Zdecydowanie wyższe odstępstwa od średniej
notowane są dla użytków rolnych.
WNIOSKI
Przeprowadzone badania empiryczne są podstawą do sformułowania następujących wniosków:
I. Na rynku ziemi rolniczej uwidaczniają się prawidłowości w zakresie rozkładów
cech: cena jednostkowa i powierzchnia, które zarówno w przypadku gruntów, jak
i użytków rolnych wykazywały asymetrię prawostronną.
2. Dynamika cen ziemi rolniczej w latach 1996-200 I wykazała brak wyraźnej ten
-dencji rozwojowej, co świadczy o nieustabilizowanym rynku przechodzącym trans -formację, podatnym na wpływ otoczenia zewnętrznego, w tym kształtujący się po-pyt. Widoczne były zmiany poziomu cen wraz ze zmianą czynników makroekon
o-micznych, głównie koniunktury w rolnictwie i sytuacji dochodowej rolników.
Na-leżałoby rozważyć, czy zmiany cen nieruchomości w czasie nie następują w tempie
wolniejszym i czy nie należałoby badać zmian cen nieruchomości rolnych w okre -sach rocznych. Ponieważ okres sześcioletni jest zbyt krótki do wyznaczenia ten
-dencji rozwojowej, zaniechano dalszych badai1 zmian średniej ceny I ha ziemi rol
-niczej w czasie.
3. Wyniki badai1 wskazują niewielką sezonowość zmian średnich cen I ha gruntu rolnego, odmienną dla poszczególnych powiatów. Niskie wskaźniki sezonowości
wskazują na małą podatność ceny I ha gruntu i użytku rolnego na wpływ czynni
-ków zwyczajowych, społecznych i innych przyczyn niezależnych.
4. Analizując uzyskane wyniki badai1 i porównując badane parametry w poszczegól -nych powiatach, zauważono, że powiat policki zdecydowanie wyróżnia! się wśród
pozostałych. W obrocie dominowały grunty i użytki rolne o małych powierzch
-niach (do 0,5 ha) i wysokich cenach. Wzmożony popyt na ziemię powiatu polickie -go spowodowany był specyficznym położeniem powiatu, który stal się prawie czę ścią aglomeracji szczecióskiej, pełniąc funkcje uzupełniające dla miasta Szczecina.
Dogodne połączenia i bliskość stolicy województwa powodują, że ziemia rolnicza
jest w tym powiecie szczególnie chętnie nabywana.
5. Cenę ziemi rolniczej kształtują podstawowe atrybuty atrakcyjności danej nieru -chomości. Dla rolnego wykorzystania istotne są cechy gruntu pod względem go -spodarczego użytkowania, czyli jakość i wielkość powierzchni. W rejonie typowo
rolniczym (powiat pyrzycki), gdzie dominują gleby klasy Il, najwyższe ceny osią
gały użytki o powierzchni 5- 1 O ha i powyżej 20 ha. Dla prowadzenia pozarolniczej
działalności położenie nieruchomości ma większe zna cze n ie n iż jakość bonitacyjna gleby. Najwyższe ceny jednostkowe osiągały grunty i użytki rolne o powierzchni
do 0,5 ha położone w pobliżu aglomeracji szczeci1iskiej (głównie w powiecie po
-lickim).
154 A. Zaremba
PIŚMIENNICTWO
Ccllmcr R., 2000. Metody analizy rynku nieruchomości. Wycena 2(49). s. 6--10.
li o zer .J .• Boczek Z., foryś I.. 1997. Zachodniopomorski rynek nieruchomości na tle globalnym. Matcrialy konferencyjne. Zachodniopomorskie forum .,Finanse 9T, Szczecin, s. 181.
Krzysztofiak M., 1970. Statystyka dla wyższych zawodowych studiów ekonomicznych. PWE,
Warszawa, s. 270.
Zając K., 1994. Zarys metod statystycznych. PWE. Warszawa, s. 34-92.
Zaremba A, 2003: Analiza rynku ziemi rolniczej Zasobu Własności Rolnej Skarbu Paóstwa
w wybranych powiatach województwa zachodniopomorskiego. Praca doktorska, Akademia
Rolnicza, Szczecin, maszynopis.
ANALYSIS OF THE LAND ESTATE MARKET, RESERVES
OF THE AGRICUL TURAL PROPERTY AGENCY OF THE STATE
TREASURY IN SELECTED ADMINISTRA TIVE UNITS IN THE PRO VINCE
OF SZCZECIN
Abstract: The rescarch aimcd mainly al recognising regularities of dynamics and
slruc-lmc phcnomcn:i occurring on the land cstale market. The Treasury real esrate in the stage
of system transformations was considered in particular. Purchase sale transactions of f:1rmland pul in public bids by the Stale Treasury in the years 1996-2001 was studied. The mcthoclology was basccl on statistic mcasures concerning the analysis structure, dynamics and nuctuations. The rcscarch shows that the dynamics of farmland prices in 1996-2001
inclicmccl no elear clcvclopmcnt lcnclcncy. Il proves that unslcacly market being under
pro-ccss or 1rnnsformation clepcncls on ex1ernal environment impacl, including the demand. Ch;mgcs of the lcvcl or priccs conncctccl with changes of macroeconomic factors were visiblc as we!!. The rcscarch rcsul1s show also lillle scasonality of changcs of average priccs or 1-hcctarc farmland, difTcrcnl in particular administrative districls.
Key words: land cslalc market. f:irmlancl, transactions, prices, dcmancl
/\11e10 Zare111ba. Zakład Co.1podarki Pr:es1r:e1111ej, JVyd::ia/ Eko110111iki i Organizacji Gospodarki "ix1rno.1:ciOH"!!j, Akade111ia Ru/11ic:a 11· S:c:ecinie, 11/. Monie Cassino 16, Szczecin,
e-111ail: a:are111/Ja@e-ar-1JI
