SEPTEMBER 2014
Nieuwe beoordeloosmetlhiode in de maalc
Toekomstwaarde gebouwen
veilig stellen
H o e w e l al veel g e b o u w e n e e n g e d a a n
t e v e r w i s s e l i n g en een g e b r u i k s v e r a n d e
-ring o n d e r g a a n , z o u er b e h o e f t e zijn a a n
een m e t h o d e die d e z e a a n p a k kan o n
-d e r b o u w e n . Er is nu e e n a a n z e t v o o r
z o ' n rnethode, die e c h t e r n o g e e n v e r b e
-terslag z o u k u n n e n o n d e r g a a n .
Dirk Dubbeling
Een nieuwe metliode moet de mogelijkheid gaan bieden om een oordeel te vellen over de toekomstwaarde van bestaande en nieuw te bouwen gebouwen. Kenmerk van deze methode is dat de toe-komstwaarde niet alleen wordt bepaald door technische aspecten,
Tot appartementen verbouwd pakhuis in tiet tiistoriscti centrum van Heilevoetsluis.
maar ook door de financiële baten en lasten en andere randvoor-waarden, zoals juridische mogelijkheden en beperkingen gedurende de gehele levenscyclus van gebouwen. Daardoor ontstaat een inte-grale beoordeling. De methode is echter nog niet rond, maar de aanzet daartoe is verschenen in een eindrapport.
Verantwoordelijk voor dit project met de titel 'Gebouwen met toe-komstwaarde!' zijn VNO-NCW en IVIKB-Nederland, samen met de rijksoverheid en een aantal brancheorganisaties. Het is een vervolg op het project Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen (IFD Bouwen) van een ruim aantal jaren geleden en een aanvulling op het programma Duurzaam inkopen.
In de afgelopen jaren is volgens de samenstellers van het rapport over de nieuwe methode de belangstelling voor flexibel bouwen weer toegenomen als gevolg van langdurige leegstand en de onaf-wendbare afweging tussen sloop, hergebruik en nieuwbouw. Vol-gens de samenstellers is het ontbreken van breed gedragen criteria waaraan een gebouw moet voldoen om een ander gebruik mogelijk te maken een knelpunt waar opdrachtgevers en opdrachtnemers bij duurzaam bouwen tegenaan lopen. Dat zou de behoefte hebben op-geroepen om deze afweging te onderbouwen met een nieuwe me-thode die de toekomstwaarde van gebouwen meet. De meme-thode sluit aan bij bestaande instrumenten, zoals duurzaam bouwen-bere-keningen. Het rapport geeft een overzicht van zaken die bijdragen aan de verwezenlijking van de toekomstwaarde van een gebouw, zoals extra gebouwruimte of vloeroppervlakte, vrije verdiepings-hoogte en horizontale of verticale uitbreidbaarheid van een ge-bouw.
Drie perspectieven
De methode zal de belangen van gebouwaanpassingen combineren vanuit de drie perspectieven: het perspectief van de gebruiksorga-nisatie, de eigenaar/investeerder en de samenleving, en bundelt deze in één afwegingskader, waarbij vanuit een langetermijnper-spectief de gebruikswaarde moet worden bepaald. Bij verhuizing van een gebruiker zal het achterlaten van een leeg gebouw bij de beoordeling van het vervangingsalternatief als maatschappelijk be-lang gaan meewegen.
De beschouwingsperiode is op vijftig jaar gesteld, omdat deze ter-mijn wordt gehanteerd door berekeningsmethoden voor duurzame gebouwen zoals BREEAM-NL, Energielabel, GPR Gebouw, LEED en Greencalc.
De methode moet resulteren in meer flexibel aan te passen en op-nieuw te gebruiken gebouwen. Het aanpassingsvermogen van een gebouw moet zodanig zijn dat de technische levensduur bij veran-derende behoeften op een duurzame en economisch rendabele wijze is te behouden. Dat geldt niet alleen voor bestaande gebou-wen, maar ook voor nog te ontwerpen gebouwen. Het optimistische uitgangspunt van de samenstellers van de methode is dat elk ge-bouw is aan te passen, als je je er maar voldoende voor inzet.
Analyse van ruimtelijk-functionele kenmerken
Drie ruimtelijl<-functionele kenmerken bepalen of een gebouw aan de bovenstaande eisen kan voldoen: de mate waarin het gebouw op een andere wijze kan worden ingedeeld, ingericht of gebruikt, de mate waarin het gebouw kan worden uitgebreid en de mate waarin delen van het gebouw zijn af te stoten. De volgende stap is een
ana-SEPTEMBER 2014
iyse van de huidige én toel<omstige veranderingsbehoefte van de huidige of nieuwe gebruil<ers en veranderingen in de huidige én toel<omstige gebruil<sfunctie, waarna beide analyses worden ge-combineerd.
De beoordeling van een gebouw of ontwerp vindt plaats op basis van drie samenhangende toetsen, gebaseerd op de volgende vra-gen:
• Is het gebouw voldoende adaptief om te voldoen aan de presta-tie-eisen?
• Welk gebouw of ontwerp biedt de hoogste financieel-economi-sche waarde?
• Welke oplossing is het meest waardevol? vanuit duurzaamheids-perspectief?
Daaraan voorafgaand dienen eerst een aantal uitgangspunten te worden gekozen, bijvoorbeeld een tijdshorizon en juridische rand-voorwaarden.
Waardebepaling
Een financiële waardebepaling van een aanpasbaar gebouw ten op-zichte van een niet-aanpasbare versie van het gebouw zal deel gaan uitmaken van de methode. Door alleen naar de investeringskosten te kijken is een toekomstbestendig gebouw vaak minder aantrekke-lijk. Binnen het financieel-economisch toetsingskader moeten daarom ook de indirecte kosten en opbrengsten worden meegeno-men (het waarderen van de flexibiliteit of verhuurbaarheid), bijvoor-beeld een hogere huur of lagere aanpassingskosten bij gebruiks-wijzigingen. IVIinimaal is een beschouwing op basis van levens-cycluskosten op zijn plaats en moeten de volgende aspecten aan een financiële beoordeling worden toegevoegd:
• meerwaarde van een aanpasbaar gebouw dankzij een betere on-dersteuning van het primaire proces;
• meerwaarde van een aanpasbaar gebouw dankzij lagere toekom-stige aanpassingskosten;
• hogere toekomstwaarde dankzij bijvoorbeeld betere verhuurbaar-heid of een hogere verkoopwaarde;
• hergebruik van onderdelen van het gebouw na demontage. Door deze aspecten mee te wegen in een netto contante waarde-be-rekening, ontstaat extra investeringsruimte. Er kan echter ook van-uit een budget worden gerekend, dat door meerdere methoden kan worden getoetst, zoals 'total costs of ownership'. De methode zal
minimaal investeringskosten (initieel en bij latere investeringen), de exploitatiekosten en investeringsopbrengsten en een verdienmodel moeten omvatten.
Visie op duurzaamheid
De methode beoordeelt duurzaamheid op twee manieren: duur-zaamheid vanuit het perspectief van de toekomstige gebruiks-waarde van een gebouw en de technische duurzaamheid van het gebouw zelf. Omdat duurzame aanpassingen vaak integraal in het gebouw zijn verweven, is het volgens de samenstellers lastig exact de duurzaamheid van een aanpassing te meten. Zij stellen voor om per aanpassing te toetsen, zoals hoeveel materialen worden toege-voegd of verwijderd en wat hiervan het milieueffect is. Dit kan met schaduwprijzen, zoals gebruiltt in de milieuprestatieberekeningen die benodigd zijn bij het aanvragen van een omgevingsvergunning. Het beoordelen van de duurzaamheid van een gebouw is een mo-mentopname. Daarom wordt ook voorgesteld om niet alleen op het moment van ingebruikname het gebouw te toetsen, maar eenzelfde berekening te maken voor het einde van de beschouwingsperiode, waarbij ook de effecten van verwachte aanpassingen worden mee-genomen.
Tegenstrijdigheden
De methode gaat mank aan een te groot aantal invalshoeken: ter-mijnen, perspectieven, soorten flexibiliteit, kenmerken en
toetsings-kaders. Ook zijn er de nodige tegenstrijdigheden te ontdekken: de toekomstwaarde is afhankelijk van de gebruikswaarde op de lange termijn, maar elders is dat de waardering door gebruikers. Weer verderop wordt 'aantrekkelijkheid van de gebouwomgeving' als be-langrijkste criterium voor het voortbestaan van een gebouw ge-noemd, maar de methode bestaat feitelijk uit een beoordeling van het adaptief vermogen, het financieel rendement en de duurzaam-heid van een aanpassing of nieuwbouwontwerp. En hoewel wordt aangesloten op berekeningsmethoden voor duurzame gebouwen, wordt elders geconstateerd dat deze methoden niet voldoende ge-schikt zijn voor het berekenen van functionele aanpassingen. Een belangrijk aspect voor een brede acceptatie van de methode is in ieder geval dat een duidelijk zichtbare partij zich over de methode ontfermt, het belang ervan blijft onderstrepen, voor promotie zorgt en een helpdesk inricht voor de communicatie met de gebruikers.
Ander onderzoek?
Het rapport blijltt slechts een (zij het uitgewerkte) aanzet voor een nieuwe methode, maar een vervolgtraject ontbreekt. De samenstel-lers lijken te zijn vastgelopen in cirkelredeneringen ('of een gebouw voldoende aanpasbaar is hangt af van de flexibiliteit van het bouw'), niet-onderbouwde beweringen ('de mate waarin een ge-bouw aantrekkelijk is voor gebruikers wordt in eerste instantie bepaald door de aantrekkelijkheid van de gebouwomgeving') en in hun poging om processen die vastgoedbeleggers en eigenaren vaak doorlopen op een ingewikkelde maar ook naïeve manier uit te leggen ('na het vaststellen van de mogelijkheden ook beoordelen of er budget beschikbaar is'). Een afstudeerder van een bouwkundige opleiding of vastgoedopleiding was hier niet mee weggekomen.
Gezocht: ambassadeur voor
toekomstwaardemethode
Dat de methode nog niet rond is, geven de auteurs in het rapport zelf ook toe: 'Dit rapport is compleet, maar daardoor ingewikkeld... er moeten nog vervolgstappen worden genomen.' Er moet zelfs nog een antwoord komen op de vraag of deze methode wel aansluit op een behoefte.
Het gehele voorstel overziend komt de vraag op waarom deze be-oordelingsmethode is ontwikkeld en waarom voor zo'n omslachtige aanloop is gekozen. Was het niet beter geweest om van een aantal van de vele getransformeerde gebouwen in Nederland eens goed te analyseren welke afwegingen een rol hebben gespeeld en wat de geëxtrapoleerde kosten en opbrengsten zijn? Verrassend genoeg komen de samenstellers van het rapport daar in hun aanbevelingen zelf ook mee aanzetten. Dat kostenaspect laat de jury van de Gulden Feniks (de jaarprijs voor hergebruik van de bestaande gebouwde omgeving) helaas ook liggen. De uitkomsten van die analyses zijn volgens mij veel nuttiger dan een nieuwe nog te vrijblijvende me-thode die uitgaat van een maatschappij- en milieuvriendelijke in-stelling van vastgoedeigenaren.
Het rapport'Gebouwen met toekomstwaarde! Het bepalen van de toekomstwaarde van gebouwen vanuit het perspectief van adaptief vermogen, financieel rendement en duur-zaamheid' (Eindrapport) van Brink Groep en het Centre for process innovation in building and construction (CPI) is beschikbaar als pdf via www.adaptiefvermogen.nl.