Verbeteren of vervangen: Een afwegingsmodel voor de verschillende manieren van verbetering en nieuwbouw van woningen en bedrijven in stadsvernieuwingsprojekten

.

' _'.':' ,

C ... ... 0 ..1:-0 (J-CO .J:-1"Il

Verbeteren of vervangen

3762 BIBLIOTHEEK TU Delft p 2133 4050

"lil ~

lil!

lil

I

Onder redaktie van Ad Graafland Alex Moret Frans Smout Rick Wessels

2628 RT Delft (015) 783254 In opdracht van: TH Delft Afdeling Bouwkunde Verbeteren

Verbeteren of vervangen : een afwegingsmodel voor de verschillende manieren van verbetering en nieuwbouw van woningen en bedrijven in stadsvernieuwingsprojekten / onder red. van Ad Graafland ... (et al.J. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111.

Uitg. in opdracht van de TH Delft. Afdeling Bouwkunde. -Met l i t. opg.

ISBN 90-6275-177-6

SISO 719.22 UDC 711.4-163

Trefw.: stadsvernieuwing : Nederland.

Copyright © 1985 Delft University Press

No part of this book may be reproduced or used in any form or by any means graphic. electronic. or mechanical. including photocopying. re-cording. taping or information storage and retrieval systems - with-out written permission of the publisher Delft University Press.

INLEIDING EN VERANTWOORDING

DEEL 1 HOOFDSTUK

WONINGEN WERKWIJZE

HOOFDSTUK 2 KOSTEN EN KWALITEIT

2.1 Inleiding

2.2 Bestaande Toestand 2.3 Programma van eisen

2.4 Plattegronden

2.5 Kwaliteit en eigenschappen

2.6 Stichtingskosten

HOOFDSTUK 3 EXPLOITATIEOPZETI NETTO-CONTANTE WAARDE 3.1 Inleiding

3.2 Aanloopexploitatie 3.3 Exploitatie na ingreep 3.4 Netto-Contante Waarde Methode

3.5 Gehanteerde Aannames Exploitatievariabelen HOOFDSTUK 4 AANLOOPKOSTEN 4.1 Inleiding 4.2 De Kostenkomponenten 4.3 Subsidies 4.4 De Aanloopexploitaie 4.5 Overzicht Aanloopkosten in CW 1-84 3 3 11 15 19 31 35 35 39 40 45 47 47 49 61 67 3 35 47 HOOFDSTUK 5' PROJEKTKOSTEN 69 5.1 Inleiding 69 5.2 Huren 69

5.3 Vaste- en Variabele Exploitatielasten 73

5.4 Kapitaalslasten 75

5.5 Subsidies 76

5.6 Exploitatie; Verloop en Kosten 77

5.7 Invloeden van Aannames op de Uitkomsten 87 HOOFDSTUK 6 WIJZIGING UITGANGSPUNTEN ; GEVOLGEN 91

6.1 Inleiding 91

6.2 Effekt van een Verlengde Exploitatie 91 6.3 Vergelijking MG 83-57 met de Oude Regelingen 96

6.4 Konsekwenties van een Vervolgbeurt na Afloop

van de Exploitatietermijn 114

HOOFDSTUK 7 KONKLUSIES EN AANBEVELINGEN 117

7.1 Konklusies 117 7.2 Aanbevelingen 124 BIJLAGEN GERAADPLEEGDE LITERATUUR 127 175

2.1 Globaal Overzicht van Ingreepnivo's in

de Rotterdamse Praktijk 185

2.2 Ingreepnivo's Projekt Crooswijkseweg/ Isaac

Hubertstraat 186 2.3 Stichtingskosten 190 HOOFDSTUK 3 SUBSIDIEMOGELIJKHEDEN 193 3.1 Inleiding 193 3.2 Subsidiemogelijkheden 193 3.3 Subjektsubsidies 194 3.4 Objektsubsidies 196

3.5 De Grootte van de Objektsubsidie in het

Proef-projekt 202

HOOFDSTUK 4 AANLOOPKOSTEN 207

4.1 Inleiding 207

4.2 Aannames in het proefprojekt 207

4.3 Berekening van de Aanloopkosten 208

4.4 Posten van de Aanloopfase 209

4.5 Overzicht Aanloopkosten 211

HOOFDSTUK 5 PROJEKTKOSTEN 213

5.1 Inleiding 213

5.2 Exploitatielasten 214

5.3 Kapitaalslasten ten gevolge van de Aankoop 215 5.4 Kapitaalslasten ten behoeve van de Ingreep 217 5.5 Exploitatieopzet en -Verloop 219

5.6 Lastenverdeling Participanten 222

HOOFDSTUK 6 KONKLUSIES 227

6.1 Inleiding 227

6.2 Techniese Beperkingen en Aanbevelingen voor

Nader Onderzoek ₂₂₇

6.3 Resultaten van het Onderzoek 231

6.4 Konklusies 238

BIJLAGEN 249

Voor u ligt het boekwerk "Verbeteren of Vervangen".

Het is het resultaat van een onderzoek, verricht door studenten in het kader van een jaarprojekt in de studierichting Volkshuisvesting aan de afdeling Bouwkunde van de Technische Hogeschool te Delft.

Gezien de aktualiteit van het onderwerp en het belang van de resultaten is besloten dit onderzoek ook buiten het gebouw van Bouwkunde te verspreiden. Oe publikatie in deze vorm werd mogelijk door opname in de serie uitgaven, die verband houden met de voorwaardelijke gefinancieerde onderzoekstaak-stelling ·Woonlasten en Woonkwaliteit" van de afdeling Bouwkunde aan de TH te Delft.

Overigens zal een op deze wijze opgezet onderzoek inmiddels door

bezuini-gingen en herprogrammering waarschijnlijk voorgoed verleden tijd zijn geworden

Behalve voor hen die beroepshalve betrokken zijn bij het keuzeprobleem, dat ieder stadsvernieuwingsprojekt met zich mee brengt, zijn de bevindingen van dit onderzoek ook interessant voor de direkte belanghebbenden: de huidige en/of toekomstige bewoners en voor de "beleidmakers" in de stads-vernieuwing.

Voor de totstandkoming van dit boek, gaat onze dank in eerste instan-tie uit naar de typistes Adrie Houkes en Judith Stekelenburg.

Voor de totstandkoming van Deel 2 "Winkels en Bedrijven" bedanken de volgende personen: Peter de Regt, R. de Vries, Cor van Asch, Eric Scholten en Henk Smelt (allen werkzaam in de gemeente Rotterdam) en

Flip de Leeuw (werzaam in de gemeente Amsterdam),

Oe redaktie Ad Graafland

Alex Moret Frans Smout Rick Wessels

Peter Heslinga Gerard Metz Alex Moret Frans Smout RoeI Volman Riek Wessels Begeleiding ir. R.W. Maliepaard ing. A.F. Thomsen

Adviezen Martin Neidig

voorraad in de laatste tien jaar diverse in omvang verschillende

renovatie-ingrepen toegepast, te weten (in omvang en kosten toene-mend): Achterstallig onderhoud, Kleine Beurt, Kleine Beurt + Hoog nivo renovatie en vervangende Nieuwbouw.

De Kleine Beurt wordt sinds korte tijd niet meer toegepast; dit in tegenstelling tot andere gemeenten zoals Den Haag en Amsterdam, die deze ingreep juist weer toepassen. In Rotterdam wordt i.v.m. de on-vrede over de Kleine Beurt een Middennivo renovatie ontwikkeld, het-geen een in kwalitatief opzicht verbeterde Kleine Beurt moet op-leveren.

De steeds weerkerende vraag bij het ontwikkelen en toepassen van deze ingreepnivo's is: wat levert de ingreep de bewoner, de beheer-der en de samenleving per geïnvesteerde Volkshuisvestingsgulden op; welke ingreep biedt de meeste waar voor zijn geld.

Dit vraagstuk is het vertrekpunt geweest van het onderzoek in het kader van het 4e jaars Volkshuisvestingsjaarprojekt "Verbeteren of Vervangen", waarvan dit rapport de verslaggeving vormt. Uitgangs-punt hierbij is geweest, dat een onderlinge vergelijking, zowel in kostentechnisch, als in kwalitatief opzicht, van de verschillende ingreepnivo's als kriterium zou kunnen dienen voor de beoordeling van de doelmatigheid van de op projektnivo gedane investering. Hierbij moet worden aangetekend, dat de direkt betrokken partici-panten, i.c. Rijksoverheid, gemeente/beheerder en huurder, ieder

voor zich een eigen opvatting over deze doelmatigheid zullen hebben, afhankelijk van hun doelstellingen en belangen.

In dit verband is het derhalve weinig zinvol slechts over stich-tingskosten te spreken: het gaat om de totale kosten, dus over de kosten die in de periode voorafgaande aan de eigenlijke exploitatie

èn gedurende de exploitatieperiode zelf gemaakt worden.

De probleemstelling van het onderzoek is tweeledig: "wat zijn op projektnivo de konsekwenties in financieel en kwalitatief opzicht. in zijn totaliteit en per participant, van een aantal ingreepnivo's

en in hoeverre is het mogelijk op grond van een vergelijking van

plexen woningen zonder bedrijven en winkels zijn aangepakt en dus nu de komplexen woningen mèt bedrijven 'en winkels aan de beurt zijn. Besloten is dan ook deze problematiek in het onderzoek te betrekken. Er is uitgegaan van een case-study: in de Rotterdamse wijk Crooswijk zijn voor een vooraf geselekteerde bestaande situatie de konsekwen-ties van verscheidene ingreepnivo's, t.w. Achterstallig Onderhoud

(AOJ, Kleine Beurt (KBJ, Midden Nivo Renovatie (MNRJ, Hoog Nivo Renovatie (HNRJ en vervangende Nieuw Bouw (NB), onderzocht en onder-ling vergeleken.

De opbouw van het rapport is als volgt. Na deze inleiding volgen de samenvattingen van de beide delen waarin deze rapportage gesplitst is.

Het eerste deel gaat uitsluitend over de woningen terwijl in het tweede deel de winkels en bedrijven problematiek aan de orde komt. Beide delen hebben éénzelfde opzet. Deel 1 begint met een hoofdstuk waarin de werkwijze van het onderzoek beschreven wordt.

In hoofdstuk 2 komen ontwerp, uitwerking en begroting aan de orde en vindt een vergelijking in kwalitatief opzicht plaats; in hoofd-stuk 3 worden de uitgangspunten, die in de volgende hoofdhoofd-stukken bij de berekeningen van de kosten worden gehanteerd, op een rij ge-zet; de kosten die gemaakt worden in de periode voorafgaande aan de eigenlijke exploitatie, de zogenaamde aanloopkosten, worden in hoofdstuk 4 behandeld, de kosten gedurende de exploitatieperiode zelf in hoofdstuk 5; in hoofdstuk 6 wordt gekeken naar de invloed van alternatieve uitgangspunten wat betreft de aanloop en exploi-tatie op de uitkomsten van de hoofdstukken 4 en 5; tenslotte volgen in hoofdstuk 7 de konklusies en aanbevelingen.

De opzet van deel 2 is analoog aan die van deel 1 met 2 verschillen. In hoofdstuk 1 wordt niet nogmaals de werkwijze beschreven want die komt overeen met die van deel 1. Wel wordt een schets gegeven van het probleemveld wanneer ook winkels en bedrijven bij het on-derzoek betrokken worden. Tevens wordt het onon-derzoeksdoel gepreci-seerd. Het tweede verschil bestaat hierin dat in dit deel niet nog-maals de principes van een exploitatieopzet en de werkwijze bij de

heden voor bedrijven in stadsvernieuwingsgebieden beschreven den, omdat deze minder algemeen bekend zullen zijn dan die voor woningen.

Het onderzoek heeft zich gericht op een konkreet renovatieprojekt in de gemeente Rotterdam. Hierbij zijn vijf ingreepnivo's voor de woningen en drie voor de winkels en bedrijven beoordeeld o.b.v. kosten en kwaliteit. Het aksent van het onderzoek ligt op de finan-ciële en bouwtechnische aspekten van deze ingrepen.

Vanwege het ontbreken van een adekwaat afwegingsmodel is een inte-grale afweging tussen kosten en kwaliteit van de ingreepnivo's ach-terwege gebleven. Wel zijn enkele deelaspekten, die mede de kwali-teit van de ingreep bepalen, beoordeeld, te weten: geluids- en warmte-isolatie. onderhoudsgevoeligheid, bijkomende (woonJkosten en de bruikbaarheid van de plattegronden na de ingreep. Een al om-vattende kwaliteitsparameter zal nooit gehanteerd worden, omdat een onderlinge afweging van de verscheidene kwaliteitsaspekten altijd subjektief blijven.

De kosten van de ingrepen zijn wel gerelateerd aan de oppervlakten van de woningen en van de winkels en bedrijven, zodat er op beperkte schaal sprake is van verdiskontering van kwaliteitsaspekten.

Omdat het onderzoek feitelijk een case-study is, kunnen de verkregen resultaten niet als algemeen geldend worden gepresenteerd, temeer daar ook aannames zijn gedaan, deels voortkomend uit onzekerheid m.b.t. de toekomst, zoals het verloop van de geldontwaarding en de rentestanden. deels door het niet kunnen opsporen van noodzakelijke gegevens. De invloed van eventuele fouten in de laatstgenoemde soort aannames op de eindresultaten is echter gering.

Waar aannames zijn gehanteerd, zijn deze vermeld. Verandering van de aangenomen waarden hebben geen invloed op de gehanteerde metho

-diek. Ondanks deze methodische beperkingen kan wel gesteld worden dat de woningtypes, de uitwerking van de verschillende ingreepni-vo's, de gehanteerde budgetten en de overige variabelen, zó gekozen zijn, dat zij representatief zijn voor het overgrote deel van de huidige Rotterdamse Stadsvernieuwingspraktijk.

voor vergelijkbare lokaties maar voor de hele, qua woningtype en investeringshoogte vergelijkbare voorraad, zowel binnen als buiten Rotterdam

In het onderzoek kunnen de volgende stappen worden onderscheiden: 1. keuze proefprojekt en vastleggen bestaande toestand.

2. A. uitwerken van 5 nivo's van ingreep B. het begroten van deze 5 nivo's. 3. kwaliteitstoetsing van de ingrepen.

4. het verzamelen en kwantificeren van exploitatiekomponenten en variabelen t.b.v. het opstellen van exploitatieberekeningen voor verschillende scenario's.

5. het opstellen van exploitatieberekeningen voor de verschillende

ingrepen en scenario's.

B. het vergelijkbaar maken van de exploitatieberekening d.m.v. Netto Contante Waarden (NCW'sJ en NCW's per woon dienst jaar.

7. het trekken van konklusies. evalueren en het doen van aanbeve-lingen voor vervolgonderzoek.

Voor de keuze van het proefprojekt zijn de volgende kriteria gehan-teerd: I - het projekt moest zowel woningen als winkels bevatten.

11 het moest een representatief projekt zijn.

111 - er moesten voldoende gegevens over beschikbaar zijn.

IV - het moest wat betreft de bestaande differentiatie moge-lijkheden in zich bieden tot het uitwerken van andere differentiatievormen.

V - de uitvoering moest nog niet gestart zijn i.v.m. de

mogelijkheden van een bouwkundige opname. De punten II! en V bleken niet gelijktijdig kombineerbaar.

Daarom is gekozen voor een projekt dat reeds in uitvoering was op het moment dat het onderzoek startte. Door de bouwkundige toestand van twee panden in de direkte omgeving op te nemen en te projekte-ren op het gekozen proefprojekt was het toch mogelijk een "begintoe-stand" en een daarbij horende gebrekenlijst vast te leggen.

ad 2J Voor KB. HNR en NB zijn programma's van eisen gehanteerd die aansluiten bij de Rotterdamse praktijk. Voor AD en MNR zijn programma's van eisen ontwikkeld; voor AD omdat de praktijk geen eenduidig programma kent. voor MNR omdat deze ingreep nog niet wordt toegepast.

ad 3) De 5 ingrepen zijn getoetst op de bouwfysische kwaliteit, onderhoudsgevoeligheid, kwaliteit van de plattegronden, stichtingskosten en stook- en bijkomende kosten.

ad 4) Gekwantificeerd zijn de exploitatiekomponenten: huur, beheers-'kosten, onderhoudskosten e.d. en de exploitatievariabelen:

stijgingspercentages van de exploitatiekomponenten, rente- en inflatiepercentages en looptijd van de exploitatie.

ad 5) Aan de hand van aannames m.b.t. de tijdsfasering zijn exploi-tatieverlopen voor de verschillende ingrepen opgezet. Hierbij

zijn alleen de meest voor de hand liggende kombinaties van regelingen en subsidies samengebracht.

ad 6) Per berekening zijn de exploitatiekomponenten over alle jaren m.b.v. de Netto Contante Waarde-methode gesommeerd, zodat financiële afweging mogelijk wordt.

De ingrepen zijn t.o.v. elkaar afgewogen op basis van kosten per m2 binnenwerkskernoppervlak (BKO) per woondienstjaar.

Hieronder wordt verstaan: wat kost het samenleving als geheel

en de verschillende participanten afzonderlijk om 1 m2 BKO gedurende 1 jaar in de verhuur te houden. Verdere uitspraken

over de kosten- en kwaliteitsverhoudingen tussen de ingrepen zijn niet gedaan.

ad 7) Het onderzoek is afgesloten met het trekken van konklusies, een evaluatie van het onderzoek en het doen van aanbevelingen voor vervolgonderzoek.

2.

Ingreepnivo's: Kosten en Kwaliteit

2.1 INLEIDING

In dit onderzoek komt het voorwerk van de financiële vergelijking van de vijf ingreepnivo's in de hierna volgende hoofdstukken aan de orde.

Het voorwerk beslaat ongeveer de helft van de aan het onderzoek be-stede tijd en omvat de stappen 1 t/m 3 van hoofdstuk 1.

In dit hoofdstuk zullen achtereenvolgens, niet analoog aan de ver-melde drie stappen, worden behandeld:

- de bouw- en woontechnische toestand van het komplex voor de in-greep (2.2)

- de programma's van eisen van de ingrepen (2.3)

- de plattegronden na de ingreep, de toetsing daarvan aan enkele woontechnische eisen en een analyse van de gebruiksmogelijkheden

(2.4)

- een kwaliteitsanalyse van de 5 ingreepnivo's o.b.v. warmte- en geluidsisolatie, onderhoudsgevoeligheid, en de bijkomende (woon) kosten (2.5)

- berekening van de stichtingskosten (2.6)

2.2 BESTAANDE TOESTAND

Het komplex Crooswijkseweg/Isa~c Hubertstraat bestaat in bestaande toestand uit 6 bedrijven (verdeeld over 10 beuken) en 30 woningen, die ondergebracht zijn in totaal 10 panden.

Het komplex is onder te verdelen in drie blokken te weten een blok aan de Crooswijkseweg (drie panden met een langskap), een blok aan de Isaäc Hubertstraat (vijf panden voorzien van dwarskappen) en een hoekblok die beide blokken verbindt (twee panden).

Oe woningen hebben elk een deel van de zolder tot hun beschikking. Oe bedrijfsruimten zijn als volgt over het komplex verdeeld:

straatnummer funktie 1 - Isaac Hubertstraat 11,13 werkplaats

Isaac Hubertstraat 7 poort

2 - lsaac Hubertstraat 5 winkel

3 - Isaac Hubertstraat 1,3 lampenwinkel

Crooswijkseweg 97

4 - Crooswijkseweg 99 speelgoedwinkel

5 - Crooswijkseweg 95 slagerij

6 - Crooswijkseweg 93 winkel

De hierboven beschreven situatie sluit aan bij de aangetroffen situatie. De situatie van winkels en opslagruimten kan gezien wor-den als een doorsnee bedrijfsbezetting.

differentiatie bestaande toestand

13 11 7 5 3 Isaac Hubertstraat (lH) 2-3-4k wp wi sI 2-3-4 kamerwoning werkplaats winkel slager 99 97 95 93 Crooswijkseweg (CW)

De bouwtechnische staat waarin het komplex werd aangetroffen is weergegeven in de gebrekenlijst (zie bijlage 1).

Over de woontechnische staat van het komplex valt het volgende op te merken: het komplex bestaat voornamelijk uit 2-kamerwoningen

(70%), Oorspronkelijk waren dit voor-tussen-achterwoningen maar in de meeste gevallen was de alkoof reeds in een eerder stadium bij de voorkamer getrokken.

Benevens deze 2-kamerwoningen treffen we nog zes 3-kamerwoningen (20%) en drie 4-kamerwoningen (10%) in het komplex aan.

De woningen in de oude situatie waren kwa interieur en uitrusting sterk. verouderd. De afwerk.ing van wanden en plafonds en het schilder-werk. van k.ozijnen en deuren was op diverse plaatsen gehavend.

Gangen en overlopen waren smal. Het toilet en de k.euk.en van de meeste woningtypen waren krap bemeten. De k.euk.ens waren voorzien

van (veelal te kleine) granito aanrechtblok.k.en. Douches en/of bad-k.amers ontbrak.en.

Zowel de bestaande differentiatie als de bouw- en woontechnische toe-stand van het k.omplex vormden de aanleiding tot het ontwik.k.elen van een verbeteringsingreep.

Op de navolgende bladzijden staan de plattegronden van het k.omplex in de bestaande toestand weergegeven. Ook staan er enkele foto's van het komplex afgedrukt. zowel vààr als na de (HNR) ingreep.

~

~

L

r

13 11

ISAAC HUBERTSTRAAT

Bestaande situatie begane grond.

=

'"

.,

f

.,

8

ff

nr 13 nr 11 nr 7 nr 5 nr 3 nr 1

Bestaande situatie 1e en 2e verdieping.

nr 13 nr 11 nr 7 nr 5 nr 3 nr 1

Voorgevel Isaac Hubertstraat

Oud

Achtergevel Isaac Hubertstraat

Oud

Kozijn in achtergevel Isaac Hubertstraat

Oud

2.3 PROGRAMMA VAN EISEN

!~!~!9!~g

In deze paragraaf worden de definitieve programma's van eisen van de 5 bekeken renovatieprogramma's behandeld. De ontwikkeling tot de definitieve programma's van eisen is niet voor alle nivo's hetzelfde. Bij HNR en VN ligt het programma van eisen vast en worden van daar-uit de kosten bepaald. Hierbij wordt gestreefd onder een bepaald bedrag te blijven. Mochten de kosten boven dit streefbedrag uit komen, dan wordt er niet beknibbeld op het programma van eisen. Dit in tegenstelling tot AD, KB en MNR. Bij deze ingrepen bepaalt het streefbedrag wat uiteindelijk wel of niet gedaan kan worden. Hierbij worden vanuit een globaal programma van eisen de kosten ge-raamd. Blijkt nu dat de kosten hoger of lager zijn dan het streefdrag dan wordt het globale programma van eisen respektievelijk be-perkt of uitgebreid. Uiteindelijk wordt het definitieve programma van eisen vastgesteld overeenkomend met of niet ver afwijkend van het streefbedrag.

In figuur 2.1 staat schematisch aangegeven hoe de programma's van eisen bij de verschillende ingrepen tot stand komen.

fig. 2.1

AD, KB, MNR HNR, VN

globaal PVE

,

defini tief PVE

l

bepaling kosten

1

.

toetslng aan streefbedrag

bepaling kosten

!

kosten streefbedrag

!

~

kosten

l

te laag/hoog

defini tief PVE wijziging globaal PVE

AD KB MNR HNR VN di fferentiatie 90% 2+3 K 57% 2+3 K 66% 2+3 K 66% 2+3 K 66% 2+3 K 10% 4 K 43% 4+5 K 33% 4+5 K 33% 4+5+6 K 33% 4+5+6 gemiddeld streefbedrag/w f15.000,- f30.000,- f57.500,- f104.000,- f140.000,- f50.000,-K

Toelichting tabel:

- differentiatie: aangegeven staat de verkregen woningdifferentiatie na de ingreep.

- gemiddeld streefbedrag: hierbij staat vermeld het bedrag dat geldt voor Rotterdam. Zoals hiervoor is uiteengezet, bepaalt het streefbedrag bij de kleinere ingrepen (AD, KB, MNR) wat uiteinde-lijk wel of niet gedaan kan worden.

Het streefbedrag bepaalt het programma van eisen. Bij HNR en NB funktioneert het gemiddelde streefbedrag als een globale toetsing. Bij overschrijding van het streefbedrag wordt het programma van eisen niet aangepast. Het streefbedrag is bij de grotere ingrepen niet dwingend.

woontechnische eisen: bij HNR en NB worden de Voorschriften en Wenken '76 en bij KB en MNR de'Uitgangspunten voor woontechnische minimumeisen gehanteerd. Voor AD zijn geen woontechnische eisen van toepassing. Alleen voor nieuwbouw zijn deze eisen volledig bindend. Bij de andere ingrepen kan, indien de eisen onevenredig hoge kosten met zich mee brengen of indien ze anderszins moeilijk uitvoerbaar zijn, hiervan worden afgeweken.

bouwtechnische eisen: in principe zijn bij alle ingrepen de bouw-verordening, de betreffende NEN-normen.en de eisen gesteld door Nutsbedrijven van toepassing. Echter alleen bij nieuwbouw zijn

deze eisen volledig bindend. Bij de andere ingrepen kan hiervan worden afgeweken.

In principe geldt: hoe kleiner de beurt, hoe meer van de genoemde eisen kan worden afgeweken. Door middel van art. 267 van de bouw-verordening kan hiervoor vrijstelling worden verleend mits een verbetering van de bestaande situatie optreedt.

uitgangspunten: bij de verschillende ingrepen zijn in het projekt nog nadere eisen gesteld.

- 04 fundering: bij geen van de ingrepen vindt funderingsherstel plaats. Oe fundering is van voldoende kwaliteit.

- 05 terrein: uitsluitend tuintrappen worden gerepareerd of

ver-vangen.

- 13 vloeren: afhankelijk van ingreepnivo: vloeren geheel of ge-deeltelijk repareren of vervangen. Met uitzondering van AD wordt

- 14 daken: bij AD en KB worden de bestaande daken gerepareerd: bij de overige ingrepen worden deze vervangen door nieuwe (zoge-naamde dooskappen).

- 15 trappen: bij KB· en MNR worden deze gerepareerd; bij HNR worden ze geheel vervangen door nieuwe centrale ontsluitingen waarbij meerdere woningen op gemeenschappelijke bordestrappen zijn aange-sloten.

- 16 gevel: afhankelijk van het ingreepnivo wordt de gevel gedeelte-lijk of geheel gerepareerd. Bij KB wordt de gevel voorzien van vochtdoorslag belemmerende Keim-verf. Bij KB • MNR en NB worden kunststofkozijnen met dubbelglas en bij HNR met 3-dubbelglas ge-plaatst.

- 17 balkon: bij KB worden deze gerepareerd; bij MNR en HNR worden de bestaande balkons vervangen en enkele nieuwe balkons aange-bracht. uitgevoerd in hardhout op stalen I profielen. Oe balkon-hekken worden bij AD waar nodig gerepareerd. bij de overige in-grepen worden ze vervangen.

- 18 glas/schilderwerk (buitenshuis): dit vindt bij alle ingrepen plaats. Bij KB • MNR. HNR en NB worden kunststofkozijnen geplaatst. hetgeen het schilderwerk vermindert.

- 21 scheidingen: bij HNR vindt volledige interne kaalslag plaats. Bij KB en MNR ligt de nadruk op partieel slopen (afhankelijk van de te realiseren woningindeling). hetgeen veel aanheelwerk van bestaande wanden betekent.

22 wandafwerking: bij KB • MNR en HNR wordt in de gehele woning de bestaande wandafwerking gerepareerd en opnieuw behangen. Bij AD wordt alleen slechte wandafwerking gerepareerd; in de keuken wordt voor de tegels plaatmateriaal gezet.

- 23 vloerafwerking: bij KB en MNR worden de plinten geheel gere-pareerd. Bij HNR worden ze geheel vervangen.

- 24 plafond: bij KB wordt de bestaande plafondafwerking (veelal zachtboard) vervangen door gipskartonplaten. Bij MNR wordt een verlaagd plafond aangebracht inklusief isolatiemateriaal met koven ter plaatse van de ramen. (het bestaande plafond blijft gehandhaafd). Bij HNR wordt het bestaande plafond vervangen door een nieuw van gipskartonplaten. voorzien van isolatiemateriaal. - 27 keuken/kasten: bij AD en KB worden de keukenblokken vervangen

ze altijd vervangen. Bij KB , MNR en HNR worden de ontbrekende hang- en legkasten aangebracht.

28 glas/schilderwerk (binnenshuis): dit vindt bij alle ingrepen plaats.

42 warmte-installatie: bij AD en KB vindt verwarming plaats door middel van gaskachels. Deze dienen door de bewoners zelf te worden aangeschaft en te worden geplaatst. Bij MNR bevat de in-greep een moederhaard met c.v.-radiatoren. Bij HNR en NB wordt c.v. met tapspiraal geplaatst.

- 45 afzuiging: bij KB en MNR wordt de bekleding van de schoor-stenen binnenshuis vervangen. Buitenshuis worden de schoorstenen evenals bij AD, indien nodig, gerepareerd of vernieuwd. Bij HNR worden de bestaande schoorstenen gesloopt.

- 51 gasinstallatie: afhankelijk van het ingreepnivo wordt deze geheel of gedeeltelijk gerepareerd of vervangen.

- 52 waterinstallatie: bij alle ingrepen wordt een douche geplaatst (bij AD een douchekabine). De installatie wordt afhankelijk van de ingreep geheel of gedeeltelijk gerepareerd of vervangen. - 54 hemelwaterafvoer: deze wordt afhankelijk van de ingreep

ver-vangen of gerepareerd.

- 55 riolering: afhankelijk van de ingreep wordt deze geheel of gedeeltelijk vervangen of gerepareerd.

62 elektra: de bedrading wordt bij alle ingrepen geheel vernieuwd. Bij KB , MNR en HNR worden de elektrameter en het schakelmateriaal ook geheel vernieuwd. Hierbij wordt het aantal groepen in

overeen-stemming gebracht met het gebruik.

In paragraaf 2.5 wordt nader ingegaan op de geluids- en warmte-isolatie van de konstrukties behorend bij de betreffende ingrepen. In tabel 2.2 staat nog eens in het kort weergegeven wat de

Tabe I 2.2 De 5 ingreepnivo 's samengevat

AD KB MNR HNR

op zolder en n oe won~ng ~n oe won~ng

BERGING _{in de woning} n de woning n houten en stenen bui-Ina I t Fm h.e.rgina

BALKONS! _{enkele nkele asse en e} n kaR in kaR dakàer-rasse_jj ~IR e

DAKTERRAS est balkons lrest Ja ~ons

TRAP oude steile pude steile ude steile nieuw

trap rap rap tré!ll.Qenhuis

VOORDEUR gemeenschappe-_lijk ~emeenschappe-_ijk emeenschappe- eigen

ijk voordeur

~I~~~t~~~h~Rel

~lles ~lles alles ELEKTRA

materiaal ver- fiervangen ervangen vervangen Vd"/;;""

GAS repareren ~ervangen ervangen vervangen

WATER repareren vervangen ervangen vervangen

r'.1.n"",n won.1.ng

RIOLERING repareren epareren rest ervangen vervangen

ve

r\Lalli!.lill

VOCHT niets aan _gedaan eimverf iets aan niets aan

edaan ,gedaan VERWARMING gaskachels _handhaven roaskachels V met CV met

oederhaard taD~iraal n~el:S aan _{~l:~~r~~~ke~n natuurlijk en natuurlik en}

VENTILATIE gedaan mechanisch mechanisch bij

~ lanen keuKen

n~el:S aan ge iets aan ge- _{via via}

VLUCHTWEGEN _wezi.K daan niet aan-~aan _~ niet aan- balkons balkons

BRAND _{in keuken oldoet aan voldoet aan voldoet aan}

WERENDHEIO _{zachtboard isen eisen eisen}

2.4 PLATTEGRONDEN (zie bijlage 2)

Overzicht

Omdat deze studie niet in de eerste plaats gericht is op het ont-werpen van goede woningplattegronden. maar op een vergelijking van ingreepnivo's. verdienen de hierna getoonde woningtypes

allesbe-halve een schoonheidsprijs. De woonkwaliteit ligt hier en daar be-neden het in de Rotterdamse programma's van eisen aanvaardbaar ge-achte nivo. Met name geldt dit daar waar inpandige keukens

voor-komen bij HNR en NB.

Ongetwijfeld zijn er door wijziging van de gehanteerde randvoorwaar-den betere plattegronrandvoorwaar-den te ontwerpen. Binnen het kader van deze studie kan er evenwel genoegen mee genomen worden. Zoals verderop

NB n de wontng ~n op de bega-e .bega-e:rand palkons en i:!akterrassen E'emeenschappe-ijk trappenh. J3igen oordeur V met ~~iraal atuurlijk en mechanisch ia alkons oldoet aan

lien

mag blijken is het resultaat van de hier gepresenteerde op het eindresultaat beperkt.

Zoals uit de voorgaande paragraaf blijkt verschilt de hoeveelheid te vervangen elementen en daarmee de mogelijkheid de bestaande plattegrond te verbeteren, per ingreep.

Bij AD wordt de plattegrond m.u.v. de plaatsing van een douche-kabine niet veranderd t.o.v. de bestaande situatie.

Bij KB wordt veelal de keukenruimte vergroot door deze bij de woon-kamer te trekken; er wordt een douche-cel, veelal gekombineerd met

een toilet, aangebracht. Oe plattegronden dienen zoveel mogelijk te voldoen aan de zogenaamde "Woontechnische minimum-eisen bij

woning-verbetering". Voor de hoekwoningen bleek horizontale samenvoeging noodzakelijk om aan deze minimum-eisen te kunnen voldoen.

Voor de in dit onderzoek ontworpen MNR geldt in hoofdlijnen het-zelfde als voor KB. Oe kenmerkende woontechnische verschillen het aanbrengen van een nieuwe dooskap en uitgebreidere sanitaire voor-zieningen bij MNR. Door de nieuwe kap stijgt het bruikbare woonop-pervlak per pand. Bij HNR wordt de plattegrond evenals bij NB geheel gewijzigd. Dit is mogelijk, doordat gehele interne kaalslag, in klu-sief de bestaande ontsluitingen plaatsvindt. Het komplex wordt voor-zien van nieuwe trappenhuizen, nieuwe installaties en nieuwe doos-kap. Oe nieuwe plattegrond wordt nauwelijks beinvloed door ligging of vorm van de bestaande. Oe plattegronden dienen te voldoen aan de eisen, die gesteld zijn in de Voorschriften en Wenken '76, de Bouw-verordening en door de brandweer en de nutsbedrijven. Daarenboven geldt speciaal voor Rotterdam dat voldaan moet worden aan het zgn.

"Progranma van eisen voor renovatie op hoog nivo" (Gemeente Rotter-dam, OROS/vhv, afd. vernieuwbouw, 15 febr. '82), bestaande uit een

plantechnisch en een bouwtechnisch deel.

Oe resultaten van de verschillende ingrepen kunnen het best gead-strueerd worden a.h.v. de voor elke ingreep representatieve platte-gronden. Opgemerkt moet worden, dat, omdat verschillende eisen zijn gehanteerd, de plattegronden van de "kleine" ingrepen (AD, KB en MNR) niet zonder meer vergeleken kunnen worden met die van de "grote"

(HNR en NB).

Voor de volledigheid zijn de bij de ingreepnivo's behorende differen-tiaties aangegeven. Oe differentiatie van NB is dezelfde als die van HNR, dit i.v.m. de vergelijkbaarheid tussen deze twee ingrepen.

Deze randvoorwaarde heeft de ontwerpvrijheid voor de plattegronden van NB in grote mate beperkt.

In bijlage 2 is eveneens de toetsing van de plattegronden weergegeven.

di fferentiatie achterstallig onderhoud

13 11 7 5 3 99 97 95 93

Isaac Hubertstraat Crooswijkseweg

n.b. de zolder is verdeeld over de onderliggende woningen aantal woningen : 30

aantal bedrijven: 6

differentiatie kleine beurt

~4~k~

r0l;;

~

-- -4k

~

~

~

[ill

2k

~

§;J

_El

_{~ ~}

11 _{wi oor}

[;!]

_wi 13 11 7 5 Isaac Hubertstraat aantal woningen : 28 aantal bedrijven: 6 3 - - - -5k

C

C

(97)

E"~

---~ ~--- - -- - -

-

[J

j

L 4k 4k 4k

4k.ll~

~

~

~

4k.ii~

@]

_~

3k

i i

wi

[;J [;] [;]

99 97 95 93 Crooswijkseweg

differentiatie midden nivo renovatie 13 11 7 5 3 99 97 95 93 Isaac Hubertstraat aantal woningen : 30 aantal bedrijven: 6 Crooswijkseweg

differentiatie hoog nivo renovatie

7\

1f

~

A

_~

C'

3k - - -- ---;1 - - - -- -4k 3~ . 5k 4k k 5k

C

_lf

l k 4k 3k 10 3k 3k ~ 3k

Cl

l k

~

3k

_~

3k 3k 3k

J

Li

l k

~

~

B~

oort

GD

B[;]

_i

_~ wi

I

.

r;]

13 11 7 5 3 99 97 95

Ga

@U

~

[;]

93

Isaac Hubertstraat Crooswijkseweg

aantal woningen : 24 aantal bedrijven: 6 differentiatie nieuwbouw 6k 6k 5k 5k

I

~

~

~

DI

[}9

_~

@J

_~I

I I

2k 6k I

I

_4k

@J

"

'

'=:J

3k .1 i.

D

[]U

3k

I

I=:]

~

~

~

[;] [;]

oort c;JrWi

I

GJ

[;]

9 7 5 3 Isaac Hubertstraat aantal woningen : 24 aantal bedrijven: 6 99 99 97 95 Crooswijkseweg 2k

~

~

~

~

93

2.5 KWALITEITEN EN EIGENSCHAPPEN

In deze paragraaf zullen de 5 ingreepnivo's die uitgewerkt zijn geanalyseerd worden op kwaliteitsaspekten.

Om deze kwaliteit te kunnen kwantificeren c.q. vast te leggen. hebben een aantal kwaliteitstoetsen plaatsgevonden waarvan de werk-wijze en de resultaten in de hierna volgende subparagrafen weerge-geven worden. Achtereenvolgens worden behandeld:

- analyse warmte-isolatiewaarde (2.5.1 ) - analyse geluidsisolatiewaarden (2.5.2) - analyse onderhoudsgevoeligheid (2.5.3)

- analyse bijkomende kosten (2.5.4)

Verder heeft er nog een stookkostenanalyse plaatsgevonden.

De resultaten hiervan zijn met de overige financiële resultaten van dit onderzoek in hoofdstuk 7 "Konklusies" weergegeven.

2.5.1 Warmte-isolatie en stookkosten

---Berekening warmte-isolatie index (It-waarde)

De It-waarde ofwel de warmte-isolatie-index van een gebouw of ruimte geeft naast informatie over de mate van warmte-isolatie tevens infor-matie over de verhouding buitenoppervlak/inhoud van dat gebouw of die ruimte. Naarmate de index hoger is, is de warmte-isolatie beter en/of de verhouding buitenoppervlak/inhoud gunstiger (lees: kleiner). De It-waarde wordt volgens onderstaande formule berekend

A -t

BO.\jD. (1-k) + 30

A , waarin V = bruto inhoud in m

3 4.\jD + 1

De gemiddelde k-waarde volgt nu uit k = a

1k1A1+ a2k2A2 + •••••••••• + AD

Ao= totale buitenoppervlak in m2 som van de verliesoppervlakten k gemiddelde k-waarde a k A n n n a 1,a2, dn k 1,k2,kn A1,A2,An , waarin weegfaktor k-waarde konstruktie oppervlak konstruktie verliesoppervlak

Voor konstrukties. die het gebouw direkt afscheiden van de buiten-lucht. geldt a=1. Voor konstrukties. die het gebouw afscheiden van niet verwarmde ruimten (bergingen, trappenhuizen) of gedeeltelijk verwarmde ruimten (winkels) volgt a uit berekening. zie NEN 1068. art. 7.1.4 en 7.1.5.

al woongebouw

Bij de berekening van de It-waarde van het gebouw is slechts geke-ken naar het woongedeelte. De totale begane-grond-laag (winkels en bergingen). alsmede de trappenhuizen bij Hoog Nivo Renovatie en Vervangende Nieuwbouw (= portiekvorm) zijn dus buiten beschouwing gebleven. Bij de overige ingreepnivo's zijn de trappenhuizen in het woongedeelte opgenomen. De volgende verliesoppervlakten. met daar-achter de gehanteerde weegfaktor a vermeld. zijn in de berekening betrokken:

gevel a = a =

dak (hellend/plat) a = a = evt. terrassen/balkons ;I( a = a = 1e verd. vloer boven poort a =

- boven bergingen a volgt uit berekening - boven winkels a = 0,6 (overdag verwarmd) sch. woongedeelte-trappenhuizen a volgt uit berekening

kopgevel a = 1

(N.B. Konform NEN 1068. art. 7.1.6 is voor dat gedeelte van de kopgevels. dat aan de bestaande woonbebouwing grenst. a=O gehanteerd.)

b) veel voorkomend type

Voor Achterstallig Onderhoud. Kleine Beurt en Midden Nivo Renovatie is een twee-kamerwoning. voor Hoog Nivo Renovatie en vervangende NieuwBouw een drie-kamerwoning. aan alle zijden omringd door andere woningen, als uitgangspunt voor de berekening genomen. De volgende verliesoppervlakten, met daarachter vermeld de gehanteerde weeg-faktor a, zijn in de berekening betrokken:

gevel woningsch. wand woningsch. vloer sch. woning-trappenhuis evt. balkons:!: a a = 0.2

1

NEN 1068. 7.1.5 a

=

0.2

*

Voor balkons is konform NEN 1068, art. 7.4 een warmte-verlies van 2

WIK

per strekkende meter balkon (langs de gevel) aangehouden. Berekening stookkosten

De belangrijkste faktor voor de hoogte van de stookkosten is het totale energie-verlies per jaar. Dit verlies is opgebouwd uit het transmissie-verlies en het ventilatie-verlies, verminderd met de warmte-winst t.g.v. zon-instraling en warmte-afgifte van personen en apparaten. Voor de gehanteerde waarden voor deze zogenaamde warmte-bronnen verwijzen wij naar het onderzoek naar

energiebespa-ringsmogelijkheden bij renovatie (Q en Q team - Rotterdam - nov.'83J. Het transmissieverlies wordt gevonden uit onderstaande formule

n k . A

~trans

=

~

•

aantal graaduren

Het ventilatie-verlies wordt gevonden uit onderstaande formule

~

~t

• aantal graaduren 3600

Het aantal graaduren geeft aan hoeveel uren per jaar de verwarmings-installatie als volbelast voor het bereiken van de gewenste binnen-temperaturen beschouwd moet worden. De aangehouden volbelasting is de som van de werkelijke volbelasting en de naar volbelasting omge-rekende werkelijke deelbelasting van de installatie.

Voor ongeisoleerde woningen is in de berekening een graaduren-aantal van 78.989 gehanteerd, voor gelsoleerde woningen een aantal van 73.219. Beide waarden vormen een gemiddelde voor verwarmde, gedeel-telijk verwarmde en onverwarmde ruimten binnen het woongedeelte van het gebouw. c.q. de woning.

*

Voor de gehanteerde ventilatielucht-hoeveelheden zie het eerder genoemde Q & Q-rapport.

-De stookkosten volgen nu uit

Stookkosten pj f 0,626 totale energie-verlies pj

9,25 . , waarin f 0,626 9,25 3 prijs 1 m aardgas verbrandingswaarde m gas 3 gebruiksrendement verw. inst. (voor waarden zie Q en Q rapportJ

22

In tabel 2.5 zijn de It-waarden per ingreepnivo uitgezet.

Oe stookkosten p.j. zijn gerelateerd aan een aantal in ons onder-zoek veelvuldig toegepaste parameters om de ingreepnivo's op het gebied van de stookkosten onderling vergelijkbaar te maken. Voor het veel voorkomend type zijn per ingreepnivo de jaarlijkse stookkosten berekend. Zo ontstaat een indruk van de absolute hoogte hiervan. Om te zien hoe deze jaarlijkse stookkosten zich verhouden

tot het gemiddelde zijn per ingreepnivo voor het veel voorkomende

3

type eveneens de stookkosten per m bruto inhoud weergegeven. Tabel 2.5: isolatiewaarden en stookkosten

AD KB MNR

a. WOONGEDEELTE VAN HET GEBOUW

It-waarde -9 2,5 9,9

stookkosten per m2 BKO pj

f

45,59

f

23,90

f

16.00

f

stookkosten per m2 woonopp. pj

f

50,26

f

30,40 f 19,04 f

stookkosten per m3 bruto pj f 11,52 f 6,67 f 4,56 f b. VEELVOORKOMEND TYPE It-waarde 6,2 10 14 HNR 16,5 12,99 16,30 3,"07 16,8

stookkosten pj

f1845,OO

f1369,OO

f

901,00

f

893,00

stookkosten per m3 bruto pj

f

12,81

f

8,56

f

5,63

f

Konklusies

Naar verwachting worden de resultaten beter naarmate het ingreep-nivo hoger is en dus meer ruimte bestaat voor het treffen van warmte-isolatie maatregelen. Verrassend is echter, dat ~ervangende

NieuwBouw niet alleen ver achter blijft bij Hoog Nivo Renovatie, maar zelfs iets slechter scoort dan Midden Nivo Renovatie. Dit is voorDamelijk te wijten aan de relatief geringe isolatie van de schil, m.n. de gevel, bij vervangende Nieuwbouw. In dit verband is

het wellicht zinvol na te gaan tegen welke extra kosten de resulta-ten van vervangende nieuwbouw verbeterd, c.q. naar het nivo van Hoog Nivo Renovatie gebracht kunnen worden. Voor de volledigheid volgen hieronder de voorzieningen per ingreepnivo:

Achterstallig Onderhoud - geen

Kleine Beurt - dubbel glas, isolatie dak

Midden Nivo Renovatie - dubbel glas, zware isolatie schil

3,66 NB 11 , 1

f

13,5 f 18,6 f 4,4 11,9

f1170,5

f

6,4

Hoog Nivo Renovatie Ver. Nieuwbouw

- triple glas, zware isolatie schil - dubbel glas, normale isolatie schil N.B. Het verschil in It-waarden tussen woongebouw en woning bij

die ingrepen, die een minder isolatie-pakket hebben, kan

wor-den verklaard door het feit, dat bij de berekening van het

woongedeelte van het gebouw de hele ongeïsoleerde schil wordt betrokken, bij de berekening van de woning slechts een klein g~deelte daarvan, terwijl de overige verliesoppervlakten

3 slechts voor 20% worden meegerekend. De stookkosten per m bruto inhoud liggen voor het veel voorkomende type echter struktureel boven het gemiddelde. omdat het volume struktu-reel onder het gemiddelde ligt - het veel voorkomende type is immers een kleine woning.

2.5.2 ~~!~!g§!§Q!~~!~

De mate van geluidsisolatie levert een belangrijke bijdrage aan het woongenot. Voor alle ingrepen is dan ook de luchtgeluidisolatie van een aantal scheidingskonstrukties langs theoretische weg bepaald. Hiertoe is gebruik gemaakt van de praktische massawet, d.i. de theo-retische massawet gekorrigeerd voor normale mate van flankerende transmissie, voor enkelvoudige en dubbelwandige, c.q. spouwkonstruk-ties. Het voert in dit verband te ver de exakte werking van de

prak-tische massawet uiteen te zetten. Alvorens de resultaten van de

be-rekeningen weer te geven beperken wij ons tot een globale explikatie. al enkelvoudige konstrukties

De luchtgeluidisolatie van enkelvoudige konstrukties kan bepaald worden met behulp van de formule

f R ; 17,5 log m + 17,5 log 500 + 3 waarin m f dB , 2 totale massa in kg/m frekwentie in Hz

In de praktijk betekent bovenstaande dat de lucht-geluidisolatie met ca 5 dB per oktaaf toeneemt.

N.B. Konform NEN 1070 is de luchtgeluidisolatie berekend voor

alle oktaafbanden met middenfrekwentie 125, 250, 500, 1000

b) dubbelwandige, c.q. spouwkonstrukties

Bij dubbelwandige konstrukties is er een frekwentie waarbij t.g.v. resonantie-verschijnselen de luchtgeluidisolatie belang-rijk verminderd wordt, de zgn. resonantie-frekwentie. Gesteld wordt nu, dat dubbelwandige konstrukties zich voor frekwenties beneden de resonantie-frekwentie bij benadering als enkelvoudige konstrukties gedragen en de luchtgeluidisolatie derhalve met ca 5 dB per oktaaf toeneemt. Voor frekwenties boven de resonantie-frekwentie neemt de luchtgeluidisolatie toe met ca 12 dB per ok-taaf. De invloed van de resonantie-verschijnselen strekt zich overigens uit over twee oktaven rond de resonantie-frekwentie. Bij konstrukties waarbij gebruik is gemaakt van een zgn. voorzet-wand wordt ook voor frekwenties boven de resonantie-frekwentie uitgegaan van het gedrag van een enkelvoudige konstruktie. De zo

verkregen geluidsisolatie-waarden worden vervolgens met uit

prak-tijkmetingen afgeleide korrektie-waarden verhoogd.

GEVEL IORr. AO KB MNR HNR NB R voor f= Hz Konstruktie 125 250 500 1000 2000 37 42 47 52 58 37 42 47 52 58

~

!~~

__

4_9~_5_8-+

__ 6_44-__

69~

__

7~0

~

~

48 57 64 69 73

....

genormeerde waarden 22 35 34 35 48 43 48 61 50 60 73 53

7.2

85 54

VERT. WDNINGSCHEIDING _{R voor f= Hz} Irlgr. Konstruktie 125 250 50011000 2000

H

steens metselwerk 41 46 51

I

56 62 AO _{steens metselwerk 38 43 48}

1

53 59

q

steens metselwerk 41 46 51

_I

56 62 KB _{steens metselwerk 38 43 48 53 59}

q

steens metselwerk 41 46 51 56 62 MNR steens metselwerk 38 43 48 53 59

H

st. + voorzetwand 47 58 66 72 76 HNR st. + voorzetwand 44 55 63 , 69 73 NB 21 cm kalkzandsteen 37 42 47 I 52 58 I genormeerde waarden 34 43 ₅₀

1

53 54 "",

Samenvattend kunnen wij stellen. dat voor enkelvoudige konstrukties geldt. dat de luchtgeluidisolatie beter is naarmate de massa groter is. Ditzelfde geldt voor dubbelwandige konstrukties. waarbij moet worden aangetekend. dat de gevonden waarden gunstiger uitvallen naar-mate de resonantie-frekwentie kleiner is. d.i. naarmate de spouw groter is.

SCHEIDING TRAPPENHUIS _{R voor} fa Hz

Ingr. Konstruktie 125 250 500 1000 2000 AO

_!

steens metselwerk 32 37 42 47 52 KB

!

steens metselwerk 32 37 42 47 52

~gt:~

32 37 42 47 5Z MNR _{32" 45 58 70 82} I t st. + voorzetwand 4/ :lö 00 IL. 10 HNR

~/@yv~

_{32 45 58 70 82} NB 21 cm kalkzandsteen 37 42 47 52

I

58 genormeerde waarden 34 43 50 53 54

HOR. WONINGSCHEIDING R voor f= Hz Ingr. Konstruktie 125 250 500 1000 2000 AO , I _{22 30 38 46 54}

i>

~

_i

KB 22 30 38 46 54

I

HNR I

~

. 78 90 102 114 126 HNR

~

_{78 90 102 114 126} NB

~

.

~~ ~71 ~ ~I

.

~;

_{39 44 49 54 60} genormeerde waarden 34 43

_i

50 53 54 BEGLAZING R voor f= Hz Ingr. Konstruktie 125 250 500 1000 2000 AO enkel glas 14 19 24 29 35 KB dubbel glas (6~12-6) 12 15 35 48 61 KNR _{dubbel glas (6-12-6) 12· 15 35 48 61} HNR _{triple glas (6-12-6- 18 28 26 62 85} .L2··hl NB _{dubbel glas (6-12-6) 12 15 35 48} 61 genormeerde waarden 34 43 50 53 54

Oe matige geluidisolatie van dubbele en triple beglazing bij lage frekwenties wordt veroorzaakt door een relatief hoge resonantie-frekwentie (kleine spouw), waardoor het invloedsgebied van resonantie zich bij dubbele beglazing uitstrekt tot in de oktaaf met mi ddenfre-kwentie 250 Hz en bij triple beglazing zelfs tot in de oktaaf met middenfrekwentie 500 Hz (bij triple beglazing zijn er twee spouwen en dus twee resonantie-frekwenties, waardoor het totale

invloedsge-bied groter is).

Oe waarden voor luchtgeluidisolatie van dubbele en triple beglazing kunnen overigens belangrijk verbeterd worden door glasdikten en spouwbreedten te variëren.

Konklusie

Over het algemeen scoren MNR en vnl. HNR de hoogste luchtgeluidiso-latiewaarden. Oe verschillen met de overige nivo's zijn zeer groot. Oe oorz-aak van deze verschillen moet echter vooral gezocht worden in de aard van de ingrepen: bij zowel MNR, als HNR wordt iets aan de bestaande konstruktie toegevoegd, waardoor samengestelde konstrukties ontstaan. Deze doen het nu eenmaal beter dan de bestaande konstruk-ties of de enkelvoudige waarvan NB gebruik maakt.

Aan de gevonden waarden moet echter niet teveel waarde gehecht wor-den. Immers de praktische massawet blijft een theoretische methode om luchtgeluidisolatie-waarden te bepalen. Dit betekent, dat een meer dan normale mate van flankerende transmissie en/of geluidlekken in de bestaande konstruktie niet in de berekening zijn betrokken. Verder is in deze verhandeling de kontaktgeluidisolatie buiten be-schouwing gebleven, waardoor aan de gevonden waarden geen konklusie kan worden verbonden ten aanzien van de reële mate van geluidover-last vanuit omringende woningen. Oe gevonden waarden zijn dan ook indikatief van aard en maken-slechts een onderlinge vergelijking van diverse scheidingskonstrukties behorende bij de verschillende ingrepen mogelijk.

2.5.3 g~_~~g~~~~~g~g~~~~~!g~~!g

Zoals voor de hand ligt zal de onderhoudsgevoeligheid van het kom-plex na iedere ingreep een ander beeld vertonen. Om een koppeling te verkrijgen tussen de onderhoudskarakteristiek van het komplex na iedere ingreep en het te verwachten gemiddelde jaarlijkse onder-houd is per ingreep een onderhoudsbudgettering opgesteld aan de hand van een onderhoudsplanning over meerdere jaren. Deze planning is opgebouwd uit de periodiek terugkerende onderhoudswerkzaamheden, die betrekking hebben op de meest onderhoudsbehoeftige elementen in het komplex.

Zowel de cycli (perioden tussen twee opeenvolgende gelijke werkzaam-heden aan het zelfde bouwdeel/element) als de kengetallen zijn af-komstig van een door het Bouwcentrum ontwikkeld onderhoudssysteem.

De uit de analyse verkregen bedragen zijn gebruikt om de onderhouds-gevoeligheid tussen de ingrepen onderling te kwantificeren.

Aangezien de onderhoudsgevoeligheid niet alleen een afgeleide is van de toegepaste elementen c.q. bouwdelen, maar ook in bepaalde mate afhankelijk is van de reeds verstreken levensduur van een element

c.q. bouwdeel is hier bij het opstellen van de onderhoudsplanning

rekening mee geheuden. De onderhoudsbehoefte blijkt hoger te liggen naarmate de leeftijd van het element c.q. bouwdeel toeneemt.

Dit aspekt is in de analyse meegenomen door afhankelijk van de in-greep per element een kortere dan.wel langere cyclus te hanteren. De gehanteerde cycli staan vermeld in onderstaande matrix.

Cyclus van een:

cyclus volgens nieuw aan gebr. gerepareerd ongerepareerc

Bouwcentrum element element element

40 40 30 20

30 30 20 10

20 20 15 10"

10 10 10" 5"

5 5 5"

x kortere cycli blijken vaak meer betrouwbaar dan langere. De in-vloed van de leeftijd van elementen c.q. bouwdelen blijkt ge-ringer en is daarom gelijk gehouden.

Het korrektief onderhoud [ook wel genoemd onderhoud op afroep of klachtenonderhoudJ blijkt over het algemeen een vast percentage te zijn van het gekalkuleerde planmatig onderhoudsbudget. Dit is niet verwonderlijk als we bedenken dat het gemiddelde jaarlijkse plan-matig onderhoud een indikatie is voor de onderhoudsgevoeligheid. De onderhoudsbudgetteringen die opgesteld zijn voor de verschil-lende ingreepnivo's hebben dan ook tot doel gehad de onderhouds-karakteristiek van het komplex woningen vast te leggen en niet om tot een uitspraak te komen over de wijze waarop het onderhoud in de toekomst plaats moet gaan vinden.

De hoogte van het werkelijk gemiddelde jaarlijkse onderhoud is konform deze stellingname dan ook niet bepaald aan de hand van de onderhoudsbegrotingen, maar gebaseerd op ervaringscijfers van

enkele woningkorporaties en het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotter-dam. Volgens deze gegevens kan een gemiddelde overschrijding van 10% van het normbedrag onderhoud per gemiddelde woning per jaar, als globale aanname dienen voor de afgelopen jaren.

Het een en ander zal echter ook nauw samenhangen met de samenstel-ling van het woningbezit van een toegelasten instelling. Vele onverbeterde en/of slechte dan wel sterk onderhoudsgevoelige wonin-gen zullen dit gemiddelde percentage sterk negatief beinvloeden en ook per ingreepnivo. per woning, per jaar en per ouderdomskategorie kunnen grote verschillen optreden.

Het achterhalen. uitzoeken en kwantificeren van al deze aspekten zou een onderzoek apart zijn en valt buiten de strekking van het onderzoeksthema. Daarom is in dit onderzoek gewerkt met een aantal aannamen: de HNR woningen zijn '''geprikt'' op het normbedrag. De NB woningen blijven er iets onder en bij de overige beurten moet op het normbedrag toegelegd worden.

Uitgaande van de aanname "HNR zit op het normbedrag" zijn de gemid-delde jaarlijkse onderhoudsbedragen per woning van de overige in-grepen gekwantificeerd aan de hand van de procentenverdeling die uit de normatieve benadering naar voren is gekomen.

Hiermee is zowel een koppeling gelegd naar de hoogte van het gemid-delde jaarlijkse onderhoud in de praktijk, als naar de onderhouds-karakteristiek van het komplex zoals dit ontstaat na iedere ingreep. Voor een voorbeeld van een onderhoudsbudgettering over 50 jaar ver-wijzen wij naar bijlage 3.

In de tabellen 2.6 en 2.7 staan de gehanteerde waarden en de resul-taten van de berekeningen weergegeven.

Tabel 2.6: Gehanteerde waarden voor berekening onderhoudsverwachting. aantal bruto m2 gemidd. jaarl. onderhoud onderlinge anderhouds- gecorrigeerd eenh. vlo8ropp. per 8enh. hele komplex verhouding norm 1-84 gem. jaarl.

MNR-1 onderhoud totaal AD 36 2665 788 283S8 1.85 686 38073 KB 34 2SS5 S79 2308S 1.50 S8S 30870 MNR 36 2701 483 17388 1.13 686 23255 HNR 30 2655 511 15330 1.00 686 20580 VN 30 2549 404 12120 0.79 (686l 16258 gecorrigeerd idem gam. ja.rl. per m2

onderhoud par eenheid 1058 14.29 908 11.58 646 8.61 S8S 7.75 542 6.38

Tabel 2.7: Onderhoudsverwachting projekt Crooswijkseweg-Isaäc Hubertstraat

INGREEP totaal planmatig aantal totaal gem. gem. jaarl

onderhoud geduren- eenheden planmatig planmatig

de 50 jaar onderhoud onderhoud

per jaar per eenh.

AD 1418222 36 28364 788

KB 1154864 34 23097 679

MNR 869414 36 17388 483

HNR 766754 30 15335 511

VN 606151 30 12123 404

Tabel 2.8 Overzicht van bijkomende kosten per gemiddelde woning per maand. Prijspeil 1982.

AOH KB(+) MNR HNR

I

_NB

warmwatervoorzieningen 8,- ( 1 ) 8,- 8,- - (2)

-glasverzekering 1,50 (3) 2,-(4) 2,- 2,50(5)

2.-huismeester nvt nvt nvt nvt nvt

elektra algemene ruimte 3,- 3,- 3,- 4,-

4,-administratiekosten 4,- 4,- 4,- 4,-

4,-schoonmaken portiek

-

(6) - - -

-glazenwasser 2,50 3,- 2,50 4,-

4,-water 22,- 24,- 23,- 25,-

25,-gas (koken + warmwater ) 26, - 26,- 26,- 26,-

26,-elektra 75,- 77 ,- 76,- 80,- 80,-CAI (aansluitkst. f 100) g,- g,- g,- g,- g,-zuiv.kosten afvalwater g,- g,- g,- g,- g,-reinigingsrechten g,- g,- g,- g,- g,-o.g. belasting 7,- 7,50 7,- 8,- 8,-tuinfonds 11,- 11,- 11,- 11,-

11,-huur aanvullende berging pm pm pm nvt nvt

(1 ) huur toestel (2) tapspiraal c.v. (3) enkel glas (4) dubbel glas (5 ) driedubbel glas (6) zelfwerkzaamheid (2)

Behalve de huur zal een bewoner voor het bewonen van een woning nog meerdere kosten moeten maken. Deze bijkomende kosten zijn deels afhankelijk van de grootte van de woning, het aantal inwoners en van het gebruik van de woning, en deels onafhankelijk hiervan. Onderstaande tabel geeft een globaal inzicht in de hoogte van de bijkomende kosten en de verschillen hiervan tussen de 5 ingreep-nivo's.

De in de tabel aangegeven bedragen zijn samengesteld aan de hand van enkele woonlasten-onderzoeken 1), verricht in Rotterdam, en geven een gemiddelde weer. In de praktijk komen zowel afwijkingen naar boven als naar beneden voor. De bedragen zijn gedifferentieerd naar ingreepnivo aan de hand van de grootte van de gemiddelde woning en het totaal aantal woningen in het komplex.

2.6 STICHTINGSKOSTEN

Bij de begroting van de direkte bouwkosten van de vier renovatie-nivo's is gebruik gemaakt van het Q

&

Q elementenklassifikatiesysteem, dat binnen de gemeente Rotterdam sinds 1975 wordt gebruikt voor de

, kostenbeheersing bij woningverbetering.

Voor nieuwbouw is gebruik gemaakt van de op het Standaardreferentie-bestek woningbouw gesorteerde drie-schijven-methode van ir. R. Lijbers (TH-Delft - afd. Bouwkunde).

Bij het begroten van de bouwkosten is gebruik gemaakt van vier prij-zenbestanden nl.:

AD

KB MNR

elementenprijzen Q

&

Q X X X

Securiton prijzenbestand X X

Misset

.

prijzenbestand uit de drie schijvenmethode van R. Lijbers

1) Gaten dichten, BOA-TH Delft, 1979

Over betaaIbaarheid en haalbaarheid, INW, 1979 Woonlasten rijzen de pan uit, Crooswijk, 1982

HNR NB

X X X

De uit de begrotingen voortkomende bedragen zijn de zogenaamde

direkte bouwkosten. Deze vormen ongeveer 2/3 deel van de totale stichtingskosten. Ter bepaling van de stichtingskosten moeten de direkte bouwkosten worden aangevuld met de zgn. overhead. In het onderzoek is deze overhead bepaald a.d.h.v. regelgevingen dienaan-gaande (RT'63 e.d.) en a.d.h.v. praktijkgegevens. In bijlage 4 staan de gehanteerde overhead-kosten per ingreepnivo met hun bron-nen aangegeven. Een kompakte samenvatting hiervan is tabel 2.9. In bijlage 5 staan de samenvattingen van de berekeningen van de stichtingskosten en de daarbij gehanteerde waarden. Tabel 2.10 geeft hiervan een beknopte weergave.

Tabel 2.9: specifikatie totale overhead

AD KB ABK AK & W&R 10% 10% M&R

-

2,5% Arch./Dir. 6% 6% Advies - -BTW 19% 19% Bijkomende kosten: Renteverlies - 1,29% Korrekties

-

120/w Specifikatie totale overhead

/w

ABK AK W&R

bedragen per woning algemene bouwplaats kosten aannemerskosten winst- en risikoverrekening MNR HNR 3000/w 5500/w 8% 8% 4,5% 4,5% 6% 9,8% - -19% 19% 1,29% 1,94% 42/w 501/w M&R Arch/Dir.

meerwerk- en risikoverrekening achteraf architektenhonorarium en/of direktiekosten

NB 7000(w 8% 1092/w 6,2% 2,3% 19% 3,25% 1500/w

Kale bouwkosten Woningen Bedrijven Totaal 36 Grondkosten Woningen Bedrijven Totaal Stichtingskosten Woningen 30 Bedrijven 6 Totaal 36 per WONING 1 per m2 BKO /w 49 per m2 W opp. /w 42 per BEDRIJF 5) 1 per m2 BKD-bedrijf DVERHEADFAKTDR 4) -~

/w = bedragen per woning

h.h.= hoeveelheid; aantal 1 ) 1 ) 430.370 p.m. 2) 447.870 149.286 597.156 14.929 307,50 359,20 24.881 3) 1,39 28 760.799 6 93.121 34 853.920 p~m. 2) 28 1.099.588 6 138.080 34 1.237.668 1 39.271 59 665,60 46 853,70 1 22.358 83 277,30 1,44 1 ) 24 1 ) 6 36 1.202.004 30 p.m. 2) 30 1.794.101 24 6 93.387 6 36 1.887.488 30 1 59.803 1 56 1.067,90 68 47 1.272,40 54 1 15.565 1 3) 68 1,57 1.467.992 24 298.692 6 1.766.684 30 p.m. 2) 24 150 / m2 5) 6 p.m. 2) 30 2.422.152 24 576.015 6 2.998.167 30 100.923 1 1.484,20 72 1:868,90 52 96.003 1 1.421,20 48 1,66 1.660.693 270.423 1.931.116 374.400 , 196.800 571.200 3.083.664 594.933 3.678.597 128.486 1.784,5C 2.470,9C 99.156 2.087,5C: 1,65 w w

noten bij tabel 2.10

1) alleen toerekening naar bedrijven; zie (totale) stichtingskosten 2) hier wordt onder andere bedoeld aankoop- en aanloopkosten; deze

worden behandeld in hoofdstuk 4 3) Bij AD

daarom

,4) FAKTOR

en MNR zijn de winkels en de bedrijven niet gerenoveerd,

hler ' geen m prlJzen 2

_ totale stichtingskosten (excl. grondkosten)

- totale direkte bouwkosten

5) de getallen voor winkels en bedrijven komen uit deel 2 (ook noot 3)

In deze tabel zijn de totale stichtingskosten van het gehele komplex

gedeeld door het aantal woningen en bedrijven. Hieruit vloeien de

gemiddelde stichtingskosten per woning/bedrijf voort. Het verschil

in aantal woningen/bedrijven tussen de verschillende ingrepen is hiermee weggewerkt. Tevens is aansluiting gevonden bij de door het Rijk beschikbaar te stellen budgetten, die immers per te verbeteren

woning/bedrijf gelden. Om het verschil in gemiddelde oppervlakten per woning bij de ingrepen op te heffen, zijn vervolgens de

stich-2

tingskosten bepaald per m BKO.

~innenwerks~ernQppervlak (staat omschreven in NEN 2320) is de opper-vlakte van een woning binnen de gevels en de scheidingswanden exklu-sief gemeenschappelijke verkeers- en bergruimten. BKO is gekozen,

omdat zowel de stichtingskosten toetsprijs als de huurzetting volgens

MG 83-57 daarvan afgeleid zijn. Deze m2-prijs wordt later in dit

rapport weer gebruikt bij prijsvergelijkingen. 2 Ook zijn de stichtingskosten bepaald per mWO.

~oon~ppervlak

(staat omschreven in NEN 2320) is het aantal m2 BKO

minus de oppervlakte van scheidingswanden (NIET woningscheidend),

verkeersruimten, badcellen, kasten e.d. WO is gekozen om enigszins

de ontwerpkwaliteit in de prijsvergelijking te betrekken (dit is

wel subjektief).

Tenslotte wordt in tabel 2.10 nog een faktor gegeven om te

verge-lijken met hoeveel de direkte bouwkosten vermenigvuldigd moeten

worden om de stichtingskosten te krijgen. De specifikatie daarvan

staat dus in tabel 2.9 en in bijlage 4.

3.

ExplOftatieopzetten

Netto Contante Waarde

3.1 INLEIDING

Om te komen tot een totale kosten opstelling ten gevolge van de verschillende ingreepnivo's is ter vereenvoudiging de exploitatie in twee delen gesplitst:

- aanloopexploitatie: deze loopt vanaf het moment van verwerving van de eerste panden tot de oplevering van de woningen.

- exploitatie na ingreep: deze begint bij de oplevering van de woningen.

Bij het komplex dat in dit onderzoek betrokken is, worden de lasten en baten ten gevolge van de ingrepen gedragen door de vol-gende participanten: de rijksoverheid, de gemeente, de beheerder en de huurders van de woningen en de bedrijven. In het onderzoek is de gemeente en de beheerder (= korporatie) als één participant beschouwd. Dit, omdat de verdeling van de baten en lasten tussen gemeente en korporatie in de Rotterdamse situatie zo veel onduide-lijkheden vertoont, dat dat op zichzelf al een kompleet onderzoek zou vergen.

3.2 AANLOOPEXPLOITATIE

Onder de aanloopexploitatie worden gerekend:

Oe tijdelijke exploitatie vanaf het moment van verwerving (het komplex is gefaseerd aangekocht) tot het moment van ontruiming. Achterstallig onderhoud wordt uitgevoerd terwijl de bewoners blijven zitten. De baten gedurende deze tijdelijke exploitatie zijn de oude huren voor woningen en winkels. De exploitatielasten bestaan uit onderhoud, beheer en administratie.

- Tijdelijke herhuisvesting van na de ingreep terugkerende huis-houdens en bedrijven. De overbruggingstijd loopt vanaf het moment van ontruiming tot het moment van oplevering. De huishoudens en bedrijven worden tijdelijk gehuisvest in woonkontainers. Terwille van de vergelijkbaarheid is er ook bij nieuwbouw vanuit gegaan