Załącznik do
Uchwały Nr XXI/222/2013 Rady Miejskiej Zagórowa
z dnia 4 września 2013 roku
WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY ZAGÓRÓW NA LATA 2013-2017
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) stanowi formalną podstawę realizacji zadania własnego gminy w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.
Program zawiera zasady tworzenia i wdrażania strategii, która dotyczy gospodarowania zasobem oraz daje podstawę organowi wykonawczemu gminy do podejmowania bezpośrednich i bieżących decyzji.
Program wprowadza planowaną politykę, dotyczącą gminnego zasobu, projektowaną na okres pięciu lat, tj. 2013 – 2017.
Punktem wyjścia programu jest uwzględnienie realnych możliwości gminy w stosunku do gospodarowania jej mieszkaniowym zasobem.
Niniejszy program obejmuje następujące zagadnienia:
1. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
2. analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata,
3. planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach,
4. zasady polityki czynszowej, oraz warunki obniżania czynszu,
5. sposób i zasady zarządzania budynkami i lokalami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy, oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,
6. źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
7. wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów, oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zasobu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,
8. opis innych działań mających na celu poprawę racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:
a) niezbędny zakres zmian lokali związanych z remontami budynków i lokali,
b) planowaną sprzedaż lokali.
Rozdział 1
Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne.
Lokale mieszkalne w zasobie gminy są w całości wynajmowane na czas nieoznaczony, jedynie wynajem lokali socjalnych określa czas najmu.
W wyniku naturalnego ruchu ludności gmina odzyskuje średnio 1 do 2 lokali rocznie.
W latach 2013-2017 nie planuje się budowy ani wykupu mieszkań od innych podmiotów i przekształcenia ich na mieszkania komunalne. Stanowisko takie spowodowane jest brakiem możliwości finansowych gminy na budowę mieszkań komunalnych, wysokimi kosztami utrzymania mieszkań.
Gmina posiada 62 lokale mieszkalne w 19 budynkach komunalnych o ogólnej powierzchni 3079,44 m2.
Charakterystyka mieszkaniowego zasobu GMINY ZAGÓRÓW
Zestawienie powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych będących w zasobie gminy na koniec roku 2012
L.p Adres Pow. użytkowa w m²
Liczba Mieszkań komunalnych
Forma zarządzania
1. Leśna 4A 1.119,31 19 Wspólnota
mieszkaniowa
2. Leśna 4B 270,90 6 Wspólnota
mieszkaniowa 3. Wojska
Polskiego 3
187,14 4 komunalne
4 Kościuszki 16 112,46 3 Wspólnota
mieszkaniowa
5. Kościuszki 5 35,32 1 Wspólnota
mieszkaniowa
6. Konińska 33 80,57 2 komunalne
7 Konińska 23 95,75 2 komunalne
8. Kilińskiego 13 100,80 3 Wspólnota
mieszkaniowa
9. Słupecka 58,00 1 komunalne
10. Przemysłowa 36,25 1 komunalne
11. Oleśnica- Agronomówka
42,21 1 komunalne
12 Oleśnica 160,20 2 komunalne
13 Kopojno 172,98 3 komunalne
14 Grabina 87,91 1 komunalne
15 Włodzimirów 58,00 1 komunalne
16 Szetlewek 123,49 2 komunalne
17 Łazy 40,00 1 komunalne
18 ul. Konińska 61,00 1 komunalne
19 Szetlewek 237,15 8 socjalne
Ogółem 3079,44 54 +8 =62
Zasób mieszkaniowy Gminy Zagórów aktualnie zarządzany jest przez: Referat Inwestycji Urzędu Miejskiego w Zagórowie, Zakład Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie, Przedsiębiorstwo Obsługi Nieruchomości "LIDER"
spółka z o. o. z Poznania oraz w małych wspólnotach członkowie Zarządów Wspólnot Mieszkaniowych.
Poza budynkami wielorodzinnymi znajdującymi się przy ulicy Leśnej oddanymi do użytku w latach 90 – tych (blok 24 rodzinny w roku 1988, blok 30 rodzinny w roku 1994). Jest to substancja bardzo stara wybudowana w okresie międzywojennym.
Budynki będące w zasobie gminy sięgają swą historią nawet około 100 i więcej lat. Wymagają ciągłych bieżących napraw i konserwacji, a w wielu przypadkach kapitalnych remontów. Lokatorzy w nich mieszkający w większości nie dbają o mieszkania, które zajmują, uchylają się od płacenia czynszu, a zdarzają się również przypadki, że je dewastują.
Od roku 2011 przyjęto bardziej restrykcyjną politykę w stosunku do najemców uchylających się od płacenia czynszu, a mianowicie kierowane są pozwy do sądu, a także przekwaterowywujemy tych najemców na podstawie wyroków eksmisyjnych.
Rozdział 2
ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI WYNIKAJĄCY ZE STANU TECHNICZNEGO BUDYNKÓW I LOKALI Z PODZIAŁEM NA KOLEJNE LATA.
Potrzeby remontowe budynków i lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy wynikają z konieczności utrzymania stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania. Utrzymanie właściwego stanu technicznego budynków i lokali zgodnie z przepisami Prawa budowlanego ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu.
Z uwagi na ograniczone środki finansowe gminy prowadzenie robót remontowych ma na celu utrzymanie w wielu przypadkach jedynie stałej sprawności technicznej mieszkań zapewniającej ochronę zdrowia i życia ludzi je zajmujących.
Prowadzone są coroczne przeglądy techniczne, roboty konserwacyjne i bieżące naprawy.
Większy remont kapitalny budynków planowany jest w zawężonym zakresie i ograniczony z reguły do 1 maksymalnie 2 budynków rocznie.
Typowanie lokali do remontu, oraz zakres prac odbywa się na podstawie wykonywanych rocznych przeglądów substancji mieszkaniowej przez komisję składającą się z przedstawicieli Urzędu Miejskiego i Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie.
Zakres i wielkości remontów w obiektach gdzie są utworzone wspólnoty mieszkaniowe, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli określany jest raz w roku uchwałami Zarządu Wspólnot Mieszkaniowych.
WYSOKOŚĆ PLANOWANYCH WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH w zł.
- poziom cen z 2012 r.
Lata 2013 2014 2015 2016 2017
Remonty i
konserwacja 25.900,00 20.600,00 135.700,00 30.000,00 25.600,00
Planowane środki przeznaczone zostaną w szczególności na remont pokryć dachowych, wymianę stolarki (okien i drzwi) uregulowanie gospodarki ściekowej (kanalizacja) i inne bieżące naprawy wynikające z corocznych przeglądów klasyfikowanych wg. kategorii pilności.
W poszczególnych latach dotyczyć to będzie w szczególności mieszkań położonych w Zagórowie, a także remont budynków położonych w Oleśnicy i Łazach.
Wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkaniowym podjęto decyzję o stworzeniu mieszkań socjalnych, których gmina do tej pory nie posiadała. Korzystając z możliwości dofinansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego przystąpiono w roku 2010 do prac budowlanych związanych ze zmianą użytkowania części budynku po byłej szkole w Szetlewku na 8 mieszkań socjalnych. Lokale socjalne zostały oddane do użytku w I kwartale 2011r.
Rozdział 3
PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI W LATACH 2013-2017.
Komunalne zasoby mieszkaniowe będące w posiadaniu Gminy Zagórów spełniają funkcję mieszkań o charakterze powszechnym.
Gmina sukcesywnie zleca inwentaryzację i wycenę lokali mieszkalnych, i budynków i reguluje na bieżąco sferę prawną nieruchomości.
Decyzja o sprzedaży będzie rozważana po złożeniu wniosków przez najemców lokali komunalnych w budynkach przeznaczonych do sprzedaży.
Gmina będzie dążyć do sprzedaży lokali tam, gdzie leży to w interesie gminy i tam gdzie zawiązały się Wspólnoty Mieszkaniowe.
Sprzedaż nawet w najbardziej sprzyjających warunkach, nie może objąć wszystkich zasobów mieszkaniowych gminy, ponieważ nie jest to w naszym interesie, dlatego decyzja o zbyciu lokali każdorazowo jest wnikliwie omawiana i oceniana przez kierownictwo Urzędu oraz radnych Rady Miejskiej Zagórowa.
Plan sprzedaży mieszkań przedstawia poniższa tabela:
Nowa substancja
L.p. Oznaczenie wg. KW
Nr geod.
działki
Miejsce położenia -adres
Zapis w planie zagosp.
Numer lokalu
Pow.
lokalu m²
Uwagi
1 b/zab 13 66,67
2 24 66,67
3 12 66,67
4 16 50,29
5 6 50,29
6 10 66,67
7 15 66,67
8 7 50,29
9 11 50,29
10 19 50,29
11 3 66,67
12 2 50,29
13 14 50,29
14 18 50,29
15 1 66,67
16 4 50,29
17 22 66,67
18 20 66,67
19 5 66,67
KW 21732 884/8 Leśna 4A
20 28 32,83
21 29 55,34
22 20 32,83
23 11 32,83
24 27 55,34
25 6 55,34
KW 20606 884/6 ul. Leśna 4/B
b/zab
Stara substancja
Rozdział 4
ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ ORAZ WARUNKI OBNIŻANIA Ustalono następujące rodzaje czynszów:
1) za lokale mieszkaniowe, 2) za lokale zamienne, 3) za lokale socjalne.
1. Najemca oprócz czynszu jest obowiązany do uiszczenia innych opłat związanych z eksploatacją mieszkania opłat tj. opłat za dostawę do lokalu energii, wody oraz odbiór nieczystości płynnych i stałych w przypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług.
Zmiana wysokości czynszu nie wymaga wypowiedzenia umowy najmu.
L.p. Oznaczenie wg. KW
Nr geod.
działki
Miejsce położenia -adres
Zapis w planie zagosp.
Numer lokalu
Pow.
lokalu m²
Uwagi
1 Wojska
Polskiego 3
b/zab 27,0
2 30,67
3 44,80
4 68,70
5 Konińska 23 b/zab 43,08
6 43,67
7 Konińska 33 b/zab 49,88
8 30,69
9 Kilińskiego 13 b/zab
10 27,00
11 41,31
12 32,80
13
14 Kościuszki 16 b/zab 40,70
15 44,78
16 23,11
17 41,17
18
19 Kościuszki 5 b/zab 32,62
Oleśnica-
agronomówka b/zab 42,21 Kopojno-
szkoła b/zab 26,28
84,00 20
65,87
2. Stawkę bazową czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkaniowych, socjalnych i zamiennych ustala Burmistrz Gminy Zagórów.
Stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkaniowych naliczana jest z uwzględnieniem czynników obniżających lub podwyższających ich wartość użytkową wymienionych w załączniku do zarządzenia Burmistrza Czynniki obniżające stawki czynszu nie dotyczą czynszu za lokale socjalne.
3. Stawka czynszu za lokale socjalne nic może być wyższa niż polowa stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy.
4. W czasie trwania stosunku najmu wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu, jeżeli dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu.
5. W przypadku uszczuplenia wyposażenia technicznego z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, czynsz obniża się zgodnie z wykazem czynników ujętych w załączniku do zarządzenia Burmistrza.
6. Przed zmianą umowy najmu zmieniającą wysokość czynszu należy sporządzić protokół stwierdzający fakt powstania czynników mających wpływ na wysokość stawki czynszu.
7. W celu dostosowania wpływów z czynszów do potrzeb związanych z właściwą gospodarką zasobem mieszkaniowym, wprowadzone są różne stawki opłat za mieszkanie w zależności od ich wyposażenia :
a) lokal mieszkalny z instalacją wod. - kan. i c. o.
b) lokal mieszkalny z instalacją wod. - kan. bez c. o.
c) lokal mieszkalny z instalacją wodociągową bez inst. kan. sieciowej 8. Czynsz najmu płacony jest z góry do 10 dnia każdego miesiąca na wskazany
rachunek Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych będącego głównym administratorem lokali gminnych.
Rozdział 5
SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA BUDYNKAMI I LOKALAMI WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, ORAZ PRZEWIDYWANE ZMIANY W ZAKRESIE ZARZĄDZANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY W KOLEJNYCH LATACH.
1. Czynności z zakresu zarządu mieszkaniowym zasobem Gminy w granicach ustalonych przez. Burmistrza zostały powierzone:
a) Kierownikowi Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie.
b) Przedsiębiorstwu Obsługi Nieruchomości „LIDER” spółka z o. o. z Poznania.
c) Pracownikowi Urzędu Miejskiego –wydzielone stanowisko w Referacie Inwestycyjno Komunalnym – Inspektor d/s gospodarki mieszkaniowej.
2. Zadania z zakresu zarządu mieszkaniowym zasobem Gminy obejmują w szczególności:
a) prowadzenie spraw związanych z najmem lokali poprzez zawieranie umów najmu. pobieranie czynszu i innych opłat związanych z najmem lokali i windykacja tych należności,
b) utrzymanie w należytym stanie technicznym nieruchomości oraz urządzeń komunalnych i zieleni,
c) remonty, konserwację i modernizację lokali i budynków,
d) zapewnienie najemcom lokali podstawowych warunków mieszkaniowych,
3. Zarządzanie zasobami komunalnymi odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
4. Zarządcy oraz forma zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy Zagórów na przestrzeni lat 2013 - 2017 nie ulegnie zmianie.
Rozdział 6
ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W LATACH 2013-2017.
Źródłami finansowania gospodarki mieszkaniowej w latach 2013-2017 będą:
1) wpływy z czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe,
2) wpływy i inne źródła opłaty lokatorów za media (co., wodę, ścieki, wywóz nieczystości stałych).
Podstawowym i jedynym źródłem finansowania administrowania i remontów zasobów mieszkaniowych gminy jest dochód z czynszu i budżet gminny. Nie przewiduje się pozyskiwania środków na utrzymanie i remont lokali mieszkalnych ze źródeł zewnętrznych w postaci kredytów lub pożyczek. Jedyną alternatywę upatruje się w środkach z Unii Europejskiej pod warunkiem ukazania się programu, który będzie pozwalał na realizację tego typu działań.
Rozdział 7
WYSOKOŚĆ WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH, Z PODZIAŁEM NA KOSZTY BIEŻĄCEJ EKSPLOATACJI, KOSZTY REMONTÓW ORAZ KOSZTY MODERNIZACJI LOKALI I BUDYNKÓW WCHODZĄCYCH W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, KOSZTY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNYMI, KTÓRYCH GMINA JEST JEDYNYM ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI, A TAKŻE WYDATKI INWESTYCYJNE.
Wysokość planowanych środków finansowych na utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy w poszczególnych latach określa poniższa tabela:
L. p. Lata finansowania Potrzebne środki finansowe ogółem w zł.
Przychody z czynszu
Dofinansowanie z budżetu gminy na remonty i utrzymanie
1 2013 171.000,00 166.000,00 5.000,00
2 2014 174.000,00 160.000,00 14.000,00
3 2015 292.000,00 160.000,00 135.000,00
4 2016 184.000,00 155.000,00 29.000,00
5 2017 189.000,00 150.000,00 39.000,00
PLANOWANE KOSZTY UTRZYMANIA LOKALI GMINNYCH W LATACH 2013 – 2017
KOSZTY 2013 R 2014 R 2015 R 2016 R 2017 R BIEŻĄCE
UTRZYMANIE 14.000,00 16.000,00 18.000,00 20.000,00 22.000,00 REMONTY
I
MODRNIZACJA
20.000,00 20.000,00 135.000,00 24.000,00 26.000,00 ZARZĄD
NIERUCH.
WSPÓLNYMI 137.000,00 138.000,00 139.000,00 140.000,00 141.000,00 OGÓŁEM 171.000,00 174.000,00 292.000,00 184.000,00 189.000,00
Koszty utrzymania zasobów obejmują podstawowe elementy tj. koszty eksploatacji, koszty remontów i utrzymania technicznego. Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciel uiszcza zaliczki w formie bieżących opłat podlegających rozliczeniu po zbilansowaniu kosztów utrzymania nieruchomości w cyklu rocznym. Remonty obiektów pokrywane są z budżetu gminy i środków pozyskanych z innych źródeł np. Unii Europejskiej.
Rozdział 8
OPIS INNYCH DZIAŁAŃ MAJĄCYCH NA CELU POPRAWĘ WYKORZYSTANIA I RACJONALNEGO GOSPODAROWANIA ZASOBEM GMINY, A W SZCZEGÓLNOŚCI:
a) niezbędny zakres zmian lokali związanych z remontami budynków i lokali, b) planowaną sprzedaż lokali.
W okresie 2013-2017 nie przewiduje się zmian lokali w związku z remontami budynków i lokali mieszkalnych. Planowane w tym okresie prace remontowe nie wymagają wykwaterowania mieszkańców, a jedynie odpowiednią koordynację prac i współpracę z mieszkańcami.
Zrealizowane przez gminę zadanie w postaci zmiany sposobu użytkowania części budynku szkoły w Szetlewku na mieszkania socjalne pozwoliło nam utrzymać rezerwę mieszkaniową dla rodzin dotkniętych klęską żywiołową.
Planuje się na zasadach dobrowolności i w oparciu o inne możliwości prawne pozyskiwanie dodatkowych lokali. Inną formę jaką przewiduje się stosować w ramach racjonalnego gospodarowania zasobem gminy to proponowanie wykupu mieszkań w budynkach, gdzie powstały wspólnoty mieszkaniowe. W przypadku rezygnacji najemcy z chęci wykupu zajmowanego przez niego lokalu w istniejących wspólnotach mieszkaniowych przewiduje się możliwość sprzedaży lokalu w drodze przetargu, o ile najemca nie wyrazi zgody na dobrowolne przekwaterowania do lokalu zaproponowanego przez Urząd.
W przypadku możliwości skorzystania z dobrych dla gminy programów rządowych lub unijnych z zakresu gospodarki mieszkaniowej również przewiduje się wejście w takie programy i fundusze.
Polityka mieszkaniowa zmierzać będzie w kierunku prywatyzacji zasobów komunalnych, ale także tworzeniu mieszkań zastępczych i socjalnych przeznaczonych do czasowego przebywania w nich osób dotkniętych sytuacjami życiowymi. Dotychczasowe doświadczenia jednoznacznie wskazują, że lokatorstwo to bardzo kosztowna i mało odpowiedzialna forma korzystania z lokalu.
Mam nadzieję że przedstawiony program spełni standardowe oczekiwania i przyczyni się do prawidłowego prowadzenia polityki mieszkaniowej w Gminie Zagórów.
Przewodnicząca Rady Miejskiej /-/ Romualda Matusiak
U z a s a d n i e n i e
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. nakłada na gminę obowiązek opracowania "Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy".
Jest to dokument planistyczny który winien obejmować okres minimum 5 lat i być pomocny w racjonalnym i efektywnym gospodarowaniu istniejącym zasobem mieszkaniowym.
Z uwagi na fakt, że realizacja polityki mieszkaniowej powierzona została samorządom gminnym należy bardzo umiejętnie i mądrze gospodarować istniejącym zasobem mieszkaniowym, aby sprostać wymaganiom ustawy oraz zaspokajać potrzeby społeczności gminnej.
Jest to szczególnie ważne w sytuacji gdy Gmina dysponuje ograniczonymi środkami finansowymi i nie ma w najbliższej przyszłości możliwości poprawy warunków mieszkaniowych mieszkańców.
Opracowany program przyczyni się do prawidłowego i efektywnego gospodarowania istniejącym zasobem mieszkaniowym gminy Zagórów
Ogólnym jego założeniem jest stworzenie warunków do optymalnego wykorzystania istniejących zasobów mieszkaniowych.
Przewodnicząca Rady Miejskiej /-/ Romualda Matusiak
