Analiza ustaleń projektu planu miejscowego

 zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczone na rysunku planu symbolem MN – o powierzchni 6,92 ha (81% obszaru opracowania),

 lasów, oznaczone na rysunku planu symbolem ZL – o powierzchni 0,4679 ha (5% obszaru opracowania),

 dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczone na rysunku planu symbolem KDD – poszerzenie dróg gminnych: ul. Górna Droga (1.KDD) oraz drogi bez nazwy (2.KDD),

 dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolem KDW – projektowane drogi wewnętrzne stanowiące za bezpośredni dostęp do działek budowlanych.

Dla terenów budowalnych wytyczono nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości:

a) „5 m od linii rozgraniczającej drogi publicznej klasy dojazdowej oznaczonej na rysunku planu

KDD,

b) 5 m od linii rozgraniczającej drogi wewnętrznej oznaczonej na rysunku planu KDW”.

W ramach sporządzania planu miejscowego nie wystąpiła konieczność uzyskania zgody (o której mowa w art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych) na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zaszła natomiast konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wystąpiono z wnioskiem o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych niestanowiących własności Skarbu Państwa o powierzchni 4,793 ha. Marszałek Województwa Mazowieckiego decyzją Nr 100 z dnia 30 października 2019 r. (znak: RW-RM-II.7151.102.2019.MZ) odmówił wyrażenia w/w zgody. Burmistrz Tarczyna złożyła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję (decyzja z dnia 17 lutego 2020 r. znak KOA/4032/Ro/19. Dla gruntów, które nie uzyskały w/w zgody pozostawiono w projekcie planu leśne przeznaczenie terenów (tereny oznaczone na rysunku panu symbolem 1.ZL i 2.ZL).

Część tekstowa analizowany projekt planu miejscowego zawiera ustalenia ogólne, obowiązujące na całym obszarze objętym opracowaniem, z zakresu:

 przeznaczenia terenu;

 zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i krajobrazu;

 zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu;

 układu komunikacyjnego i zasad obsługi komunikacyjnej;

 zasad obsługi w zakresie infrastruktury technicznej;

 zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości;

 szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;

 oraz ustalenia szczegółowe dla poszczególnych terenów o różnym przeznaczeniu, wydzielonych liniami rozgraniczającymi, w tym warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zasadny podziału na działki budowlane, warunki parkingowe, zasady obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury.

Wśród ustaleń ogólnych znajdują się następujące ustalenia istotne z punktu widzenia prognozy oddziaływania na środowisko:

W par. 7 zostały zamieszczone ustalenia z zakresu ochrony i kształtowani ładu przestrzennego i krajobrazu w tym ogólne wytyczne dotyczące kolorystyki budynków istotne z punktu widzenia oceny oddziaływania na krajobraz:

5) „ustala się utrzymanie jednakowej lub podobnej kolorystyki pokryć dachowych dla wszystkich obiektów na działce budowalnej z zastosowaniem na dachach spadzistych pokryć w tonacji czerwieni, brązu lub grafitu;

6) ustala się kolorystykę obiektów budowlanych:

a) o niskiej intensywności zabarwienia z preferencją dla odcieni ciepłych i dopuszczeniem barwy białej i szarej lub kolorystyka wynikająca z użytych naturalnych materiałów elewacyjnych, w szczególności cegły, drewna,

b) budynków mających co najmniej jedną wspólną ścianę zewnętrzną jednolitą kolorystykę, c) budynków gospodarczych i garaży w dostosowaniu do kolorystyki zabudowy przeznaczenia

podstawowego zlokalizowanego na tej działce”.

Par. 8 zawiera ustalenia dotyczące zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, w tym form ochrony przyrody podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych:

1) „cały obszaru objęty planem znajduje się w granicach strefy „zwykłej” Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu;

2) w granicach obszaru, o którym mowa w pkt 1 obowiązują nakazy, zakazy i dopuszczenia określone w przepisach odrębnych dotyczących Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu;

3) na obszarze objętym planem zakazuje się lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej”.

Ustalenia z zakresu obsługi w infrastrukturę zawarte zostały w par. 11:

3) „w zakresie zaopatrzenia w wodę ustala się:

a) zaopatrzenie w wodę z istniejącej sieci wodociągowej wzdłuż ul. Górna Droga o średnicy rury ø 255 mm lub projektowanej sieci wodociągowej o średnicy przewodów nie mniejszej niż ø 110 mm,

b) zapewnienie zaopatrzenia w wodę na cele przeciwpożarowe zgodnie z przepisami odrębnymi;

4) w zakresie odprowadzania ścieków ustala się:

a) do czasu wyposażenia obszaru w system zbiorczej kanalizacji możliwość gromadzenia ścieków w szczelnych zbiornikach bezodpływowych na terenie działki budowlanej, z obowiązkiem zapewnienia okresowego wywozu zgromadzonych nieczystości do punktu zlewnego ścieków,

b) docelowo obowiązek objęcia całego obszaru systemem kanalizacji zbiorczej o średnicy przewodów nie mniejszej niż ø 63 mm,

c) zakaz odprowadzania nieoczyszczonych ścieków do gruntu oraz wód powierzchniowych i podziemnych;

5) w zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych ustala się:

a) obowiązek odprowadzania wód opadowych i roztopowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych, zbiorników retencyjnych lub do systemu kanalizacji deszczowej po jej wybudowaniu o średnicy przewodów nie mniejszej niż ø 200 mm,

b) odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z dróg i parkingów do wód lub do ziemi po ich wcześniejszym podczyszczeniu z substancji ropopochodnych zgodnie z przepisami odrębnymi, do rowów przydrożnych lub do systemu kanalizacji deszczowej po jej wybudowaniu o średnicy przewodów nie mniejszej niż ø 200 mm,

c) możliwość wykorzystania, gromadzonych w zbiornikach retencyjnych, wód opadowych lub roztopowych do celów gospodarczych i przeciwpożarowych;

6) w zakresie zasilania w energię elektryczną ustala się:

a) zasilanie z istniejącej i projektowanej sieci średniego i niskiego napięcia,

b) dopuszczenie stosowania odnawialnych źródeł energii oraz urządzeń kogeneracji, na potrzeby wytwarzania energii elektrycznej;

7) w zakresie zaopatrzenia w gaz ustala się:

a) zaopatrzenie z sieci gazowej, baterii butli lub zbiorników stałych gazu płynnego, b) nowo realizowane gazociągi o średnicy przewodów nie mniejszej niż ø 32 mm;

8) w zakresie zaopatrzenia w ciepło ustala się ogrzewanie budynków z lokalnych źródeł ciepła lub projektowanej sieci ciepłowniczej o średnicy przewodów nie mniejszej niż ø 32 mm;

9) w zakresie łączności publicznej ustala się możliwość realizacji sieci, obiektów i urządzeń łączności publicznej na całym obszarze objętym planem;

10) w zakresie gospodarki odpadami ustala się gromadzenie i selekcję odpadów na posesjach w urządzeniach przystosowanych do ich gromadzenia, zgodnie z systemem gospodarowania odpadami przyjętym w gospodarce komunalnej gminy”.

Ponadto projekt planu ustala zakaz tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów. Daje natomiast możliwość użytkowania terenów w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z ustaleniami planu. Zapis taki zabezpiecza obszar opracowania przed niekontrolowaną, prowizoryczną zabudową, która przyczynia się wielu miejscach naszego kraju do zakłócenia ładu przestrzennego i degradacji krajobrazu. Może się to również przyczynić do niszczenia komponentów przyrodniczych – wycinka drzew i zakrzewień, wykopy, składowanie odpadów itp.

Ustalenia szczegółowe dla terenów:

Ustalenia szczegółowe zawierają informacje na temat przyszłego przeznaczenia terenów. Tam gdzie projekt planu wprowadza zabudowę określone zostały wskaźniki urbanistyczne tj. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalną i minimalną intensywność oraz minimalną powierzchnię działki budowlanej. Porównanie wskaźników przyjętych w planie z obecnym zagospodarowaniem pozwala na ocenę stopnia wzrostu intensywności zagospodarowania.

W projekcie planu przez:

 minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej należy rozumieć należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 midx2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie;

 maksymalną i minimalną intensywność zabudowy należy rozumieć wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej.

Przeprowadzona analiza wskaźnika intensywności zabudowy i minimalnej powierzchni działki budowlanej pozwala ocenić stopień zagrożenia utraty walorów środowiska przyrodniczego. Dotyczy to nie tylko wartości wizualnych krajobrazu, ale w dużym stopniu określa warunki funkcjonowania środowiska (sposób obiegu wody, bilans wodny, mikroklimat) oraz warunki życia mieszkańców.

Tabela 6 Zestawienie wskaźników urbanistycznych dla terenów przeznaczonych do zabudowy nr

Źródło: projekt planu miejscowego (*uwzględniając aktualny podział na działki)

Tereny przeznaczone do zabudowy stanowią ok. 86% powierzchni obszaru opracowania.

Zlokalizowane zostały na obszarze przydatnym do celów budowalnych ze względu na odpowiednie warunki podłoża budowlanego⁷ oraz położenie przy gminnej drodze publicznej (ul. Górna Droga) wyposażonej w wodociąg i sieć elektroenergetyczną.

Na terenach przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN) może zostać wydzielonych maksymalnie 67 działek budowalnych o powierzchni nie mniejszej niż 1 000 m². Projekt planu dopuszcza lokalizację budynków mieszkalnych jednorodzinnym (wolno stojących, jak i w zabudowie bliźniaczej) o wysokości nieprzekraczającej 9 m. Jako uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej dopuszczono budowę budynków gospodarczych i garaży (o wysokości do 6 m) i wiat (o wysokości do 3 m).

W projekcie dokumentu zaproponowano wysokie wskaźniki minimalnej powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, na której ma być zlokalizowane zabudowa.

Minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi: 70%. Oznacza to, że 30% powierzchni działki budowalnej może być pozbawione pokrywy roślinnej. Niskie wskaźniki powierzchni czynnej biologiczne utrudniają funkcjonowanie roślinności i znacznie ograniczają przebieg procesów przyrodniczych. Niska wartość tego wskaźnika jest w pewien sposób niwelowana innym standardem określonym w planie tj. minimalną powierzchnią działki budowlanej. Obszar podzielony na kilka dużych działek budowlanych (2 000 m²) w porównaniu z obszarem z działkami małymi (600-800 m²) o tym samym wskaźniku minimalnej powierzchni czynnej biologicznie pomimo teoretycznie takiej samej powierzchni zieleni odznacza się jej lepszą strukturą przestrzenną. Na takim obszarze występują znacznie częściej duże zwarte płaty roślinności. Zapewnia to lepsze warunki funkcjonowania środowiska przyrodniczego i ma duży wpływ na wzrost różnorodności biologicznej.

10.2. Przewidywane znaczące oddziaływania, w tym oddziaływanie bezpośrednie,