Cechy nieruchomości istotne z punktu widzenia inwestora

Nieruchomość jest dobrem specyficznym z racji określonych cech, które ją wyróż-niają spośród innych dóbr inwestycyjnych. Pewne cechy nieruchomości są szcze-gólnie istotne dla inwestora. Do takich zalicza się m.in.: stałość (w miejscu), trwa-łość (w czasie), różnorodność, niepodzielność, deficytowość, lokalizację.

Ważną cechą nieruchomości, która może w istotny sposób wpływać na decyzję in-westora, jest stałość w miejscu, która jest właściwością samego gruntu (części ziemi), jak i posadowionych na nim budynków oraz znajdujących się w nim ukorzenionych nasadzeń. Wiąże się to z lokalnym charakterem rynku nieruchomości. Nie istnieje jeden globalny rynek tego towaru ani krajowy, ani tym bardziej międzynarodowy. Zapotrze-bowanie zgłaszane w jednym miejscu nie może być zaspokajane przez nieruchomość zlokalizowaną w innym. Oznacza to, że wartość nieruchomości będzie wynikiem wy-padkowej zmian zachodzących pomiędzy popytem i podażą na lokalnym rynku.

Tę cechę, która generalnie ogranicza wykorzystanie nieruchomości próbuje się łagodzić.

Miejsce handlu nieruchomościami zostało praktycznie oddzielone od miejsca lokalizacji nieruchomości. Obiekty położone w dowolnym miejscu można kupić w zupełnie innym miejscu, nie tylko w obrębie tego samego kraju. To zjawisko, nazywane „globalizacją handlu nieruchomościami”, pogłębiło się dzięki rozwojowi Internetu. Obecnie wiele nieruchomości leżących o setki, a nawet tysiące kilometrów można dokładnie obejrzeć, a później kupić na odległość [Gołąbeska 2011].

Kolejną cechą nieruchomości, ważną dla inwestora, jest trwałość w czasie, która odnosi się zarówno do fizycznej niezniszczalności samej ziemi, jak i do stosunkowej długowieczności naniesień (budynki i budowle). Fizyczna niezniszczalność powoduje, że nieruchomość może być wykorzystywana jako lokata kapitału lub jego zabezpiecze-nie Nie oznacza ona ekonomicznej trwałości, gdyż wartość ziemi na ogół rośzabezpiecze-nie wraz z upływem czasu, a jej zabudowy raczej maleje. W szczególnych przypadkach wartość tzw. naniesień może być nawet ujemna. Taka sytuacja powstaje, gdy z jakichś względów należy te naniesienia usunąć, np. gdy działkę gruntową chce się zabudować innym obiektem lub wykorzystać w odmienny niż dotychczas sposób. Trwałość umożliwia rozdzielenie prawa własności od prawa użytkowania nieruchomości i ustanawianie na niej ograniczonych praw rzeczowych. Dzięki trwałości nieruchomość wykorzystuje się jako zabezpieczenie kredytów [Gołąbeska 2011].

Różnorodność oznacza to, że nie ma dwóch identycznych nieruchomości.

Każda jest inna, niepowtarzalna, ma szereg indywidualnych, wyróżniających ją cech. Nawet nieruchomości, które na pierwszy rzut oka wydają się być iden-tyczne, różnią się lokalizacją, kształtem, zagospodarowaniem działki czy wykoń-czeniem [Kucharska-Stasiak 2000]. Każdy z budynków ma indywidualny charak-ter. W konsekwencji trudno jest porównywać nieruchomości, co stwarza problemy przy określaniu ich wartości. Dlatego wartość każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej) musi być szacowana indywidualnie.

Niepodzielność powinno się rozpatrywać w kilku płaszczyznach. Po pierwsze – braku możliwości rozdzielenia gruntu i dokonanych na nim naniesień (fizyczne połączenie budynków z gruntem). Po drugie – niemożności fizycznego podzielenia obiektów kubaturowych. Po trzecie – znacznych trudności podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomość i odzyskania np. jego części. Niepodzielność nieruchomości powoduje, że na zmiany w popycie na obiekty kubaturowe, wynika-jące ze zmienności koniunktury gospodarczej czy sytuacji rodzinnej gospodarstwa domowego, nie można odpowiedzieć prostym „dopasowaniem” przestrzeni. Tak rozumiana niepodzielność wymusza często decyzje o rozbudowie, podnajęciu czy nawet sprzedaży. Negatywne skutki niepodzielności, widoczne zwłaszcza w okre-sie recesji gospodarczej, mogą być jedynie złagodzone kosztownymi zabiegami technicznymi lub sprzedażą (przeniesieniem) praw do nieruchomości. Oznacza to, że łatwo jest inwestując w nieruchomości popełnić błędy lokalizacyjne, których nie sposób usunąć [Bryx, Matkowski 2002: 71-72].

Wobec wzrostu liczby mieszkańców ziemi, a zatem wzrostu popytu, fakt, iż ilość zasobów gruntowych jest stała, a nawet wręcz zmniejsza się powoduje deficyt nieruchomości. Ta cecha wyraża się w niedostatku żyznych terenów rol-nych, czy też braku uzbrojonych terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Defi-cytowość w niektórych segmentach nieruchomości jest cechą stałą, w innych doty-czy głównie krótkich okresów, w dłuższym czasie podaż nieruchomości o

określo-nych cechach można zwiększyć przez dodatkowe nakłady inwestycyjne. Cecha ta powoduje fluktuację wartości nieruchomości. W okresach, w których zapotrze-bowanie na grunty i budynki nie jest wysokie, następuje spadek wartości; gdy po-pyt wzrasta – wartość rośnie. Deficytowość gruntów nie gwarantuje, z samego faktu swego istnienia, zysków z inwestowania w nie. Aby zakup ziemi stał się do-brą inwestycją, musi posiadać określone cechy wszelkich inwestycji: zbywalność, dochodowość i potencjalny wzrost wartości. Własność ziemi przynosi niewielki dochód, mogą pojawić się trudności z jej sprzedażą, a warunki jej wykorzystania w przyszłości także mogą ulec zmianie. Nadal istnieje wiele niezagospodarowa-nych gruntów, lecz jedynie te z nich, z którymi wiąże się szansa wykorzystania w przyszłości, mogą stanowić godną polecenia inwestycję.

Wreszcie lokalizacja, która jest jednym z podstawowych czynników wpływa-jących na wartość nieruchomości, a tym samym na wartość inwestycji. Obejmuje ona elementy fizycznej lokalizacji nieruchomości, jak i jej miejsca w otoczeniu społeczno-gospodarczym (położenie ekonomiczne). Przez lokalizację fizyczną należy rozumieć geograficzne położenie nieruchomości. Położenie ekonomiczne, które ma zdecydowanie większe znaczenie, obejmuje zaś m.in. dostępność infra-struktury technicznej i socjalnej, możliwość wykorzystania zjawiska synergii z efektami działań sąsiadujących podmiotów gospodarczych. Dobra lokalizacja to potencjalnie wysokie dochody i stale rosnąca wartość nieruchomości, niekorzystna – to prawie pewność straty [Bryx, Matkowski 2002]. Twierdzi się, że coraz więk-sze znaczenie przy podejmowaniu decyzji lokalizacyjnych nieruchomości handlo-wych, usługohandlo-wych, biurowych oraz przemysłowych przywiązuje się do udogod-nień. Są one rozpatrywane pod kątem ich wpływu na wydajność stanowisk pracy, a pośrednio – na koszty prowadzonej działalności gospodarczej [Śliwiński 2000].

Wybierając lokalizację, inwestor musi brać pod uwagę, oprócz czynników specy-ficznych dla danego rodzaju nieruchomości, podstawowe cechy wspólne dla wszystkich rodzajów, które można nazywać czynnikami ekonomicznymi, takie jak [Bryx, Matkowski 2002]:

 ceny gruntów;

 szczególne uwarunkowania procesu inwestycyjnego (utrudnienia dla inwe-stycji budowlanych spowodowane specjalnymi normami ochrony środowi-ska czy też uwarunkowaniami planu zagospodarowania przestrzennego ograniczającymi np. wysokość budynków) ;

 ceny budynków;

 podatki lokalne;

 opłaty adiacenckie;

 dostęp do infrastruktury komunalnej i mediów energetycznych;

 łatwość uzyskiwania niezbędnych zgód i pozwoleń;

 dostęp do sieci oraz węzłów transportowych i komunikacyjnych;

 rodzaj zabudowy najbliższych terenów;

 otoczenie społeczne (charakterystyka demograficzna i społeczno-zawodowa są-siedztwa);

 stan infrastruktury socjalnej (lokalizacja placówek oświatowych, rekrea-cyjno-sportowych, kulturalnych);

 dostępność usług niezbędnych dla utrzymania nieruchomości;

 stan infrastruktury technicznej i jej przewidywany rozwój (w szczególno-ści transportu i łącznoszczególno-ści);

 podstawowe charakterystyki aktywności gospodarczej (poziom konsump-cji i dochodów ludności, chłonność rynku, zatrudnienie);

 funkcjonowanie instytucji finansowych (obsługa inwestycji, kredytów bankowych, rozliczeń finansowych);

 konkurencja na rynku nieruchomości i najmów;

 plany zagospodarowania przestrzennego.

Inne ważne, z punktu widzenia inwestowania, cechy nieruchomości to [Bryx, Matkowski 2002]:

 stały wzrost wartości (chroni zainwestowane środki przed ich deprecjacją spowodowaną np. inflacją):

 przynoszenie stałych i przewidywalnych w długim okresie dochodów (np. czynsz z wynajmu);

 możliwość skorzystania z ulg podatkowych;

 możliwość sekurytyzacji (upłynnienia, np. przez zaciągnięcie kredytu za-bezpieczonego hipoteką).

Traktując nieruchomość jako przedmiot inwestycji, należy uwzględnić, że ma ona oprócz zalet, także wady. Najpoważniejsze to duża kapitałochłonność i mała płynność.

Obojętnie, czy zamierza się nabyć nieruchomość, czy wznieść od podstaw obiekty, należy liczyć się z koniecznością wysokich nakładów. Nie wolno zapomi-nać, że nieruchomości są kapitałochłonne także w fazie eksploatacji. Wymagają znacznych środków na ich utrzymanie i stałe ulepszanie niezbędne dla uzyskiwania dochodów. Konsekwencją wysokiej kapitałochłonności jest konieczność korzystania z zewnętrznych źródeł finansowania. Z jednej strony „wymusza” to niejako wykorzy-stywanie przez inwestorów mechanizmu dźwigni finansowej, z drugiej zaś powoduje narażanie się na ryzyko ujemnego efektu tej dźwigni. Biorąc pod uwagę fakt, że inwe-stycje w nieruchomości są inwestycjami długoterminowymi, ryzyko to występuje na każdym etapie procesu inwestycyjnego.

Wysoka kapitałochłonność inwestycji w nieruchomości powoduje, że nieru-chomości przemysłowe i komercyjne są zdominowane przez inwestorów instytu-cjonalnych – instytucje finansowe i spółki lokujące w nieruchomości. Rola

inwe-storów indywidualnych jest w tym segmencie niewielka. Ich domeną pozostają nieruchomości rolne i mieszkaniowe.

Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości są oczywiście najbardziej czaso-chłonne, a ich płynność, rozumiana jako łatwość zamiany inwestycji na jej równo-wartość w gotówce, stosunkowo niska. Decydujące znaczenie mają tu: wysokie ceny nieruchomości, znaczne koszty przeniesienia własności (opłata skarbowa, opłata notarialna, wpis do księgi wieczystej), sformalizowany charakter tej czyn-ności (konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wpisania trans-akcji do ksiąg wieczystych), a także wszystkie specyficzne cechy nieruchomości, szczególnie jej stałość, niepodzielność i różnorodność.