V. Współczesne trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych
5. Geneza rozwoju polskiego rynku nieruchomości
Początki rynku nieruchomości sięgają okresu międzywojennego. Już wówczas rynek ten bazował na jasno sprecyzowanych podstawach prawnych. Zostały stwo-rzone warunki umożliwiające sprawne funkcjonowanie tego rynku, wprowadzo-no swobodę obrotu nieruchomościami, sformułowawprowadzo-no ramy prawne rynku oraz określono procedury wyceny nieruchomości (Cieniewicz, Zaremba 2007). W 1989 roku podczas transformacji ustrojowej w Polsce, nastąpił stopniowo narastający rozwój rynku nieruchomości. Spośród wielu dóbr będących przedmiotem obrotu ekonomicznego i prawnego, niewątpliwie szczególnie w ostatnim okresie bardzo powszechne i w praktyce o dużym znaczeniu dla rozwoju gospodarki, stały się nieruchomości (Gołąbeska 2007). Po roku 1989 skoncentrowano się w Polsce na tworzeniu rynku pracy i rynku kapitałowego. Sporządzono ramy instytucjonal-ne dla rynku nieruchomości na poziomie ustawowym, ale nie stworzono bodź-ców, które wspierałyby rozwój tego sektora. Mieszkanie przestało pełnić wyłącznie funkcję dobra socjalnego, ale stało się towarem, który podlega procesom cenowym i transakcyjnym. Zmiana polityki państwa wobec sektora mieszkaniowego była naturalnym skutkiem transformacji ustrojowej. Państwo miało w nowej sytuacji gospodarczej wpływać na budownictwo pośrednio, to znaczy kreując popyt lub wpływając na podaż mieszkań (Wąsewicz 2010).
Od drugiej połowy lat dziewięćdziesiątych uzdrowieniem dla wyjątkowo duże-go deficytu mieszkanioweduże-go miał się stać sektor działalności deweloperskiej, który od samego początku rozwijał się bardzo dynamicznie. Dobra koniunktura przy-czyniła się do wzrostu liczby firm działających w systemie deweloperskim. Lata 2000–2005 były okresem w przeważającej mierze sprzyjającym deweloperom.
Był to bowiem czas rynkowej hossy na rynku nieruchomości mieszkaniowych, charakteryzującym się strukturą wznoszącą rangę dewelopera ponad rangę spół-dzielni mieszkaniowych.
Wyjątkiem okazały się lata 2002 i początek roku 2003, kiedy nastąpiło spo-wolnienie i późniejsza recesja w tym sektorze gospodarki. Ta sytuacja nie trwała
jednak długo – kolejny cykl rozpoczął się już w połowie roku 2003 i trwał do końca następnego roku. Ożywienie na rynku nieruchomości spowodowane było w dużej mierze przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej oraz opóźnioną reakcją na możliwość zaciągania kredytów hipotecznych. Jednak już w roku 2004 pol-ski sektor bankowy doświadczył związanego z tym zjawiska boomu hipotecznego, powiązanego z dużym zainteresowaniem społeczeństwa właśnie tą formą finan-sowania nieruchomości. Zadłużenie polskich gospodarstw domowych rosło w nie-znacznym dotychczas tempie, o czym świadczy wzrost ilości kredytów udzielanych klientom indywidualnym. Niespotykane dotąd zadłużenie hipoteczne przerodziło się w Polsce w zjawisko boomu ekonomicznego w sektorze bankowym, co z ko-lei przełożyło się na powstanie silnej asymetrii w systemie finansowania rynku mieszkaniowego. Wynikało to z systemu udzielania kredytów, który dotyczył jedy-nie strony popytowej, zaś w bardzo ograniczonym zakresie strony podażowej, czyli firm deweloperskich. Związane to było głównie z tym, że deweloperzy poszukiwali tańszych źródeł finansowania swojej działalności, preferując przedpłaty klientów.
Oprócz tego ryzyko kredytowe w przypadku działalności deweloperskiej było wyż-sze, co wiązało się z kolei z koniecznością wprowadzenia stosownych zabezpieczeń zaciąganego długu.
Boom hipoteczny wywołał wówczas efekt szoku popytowego, który objawił się silnym wzrostem cen nieruchomości mieszkaniowych po 2005 roku. Aprecja-cja cen na omawianym rynku zainicjowała ilościową reakcję strony podażowej.
W okresie boomu cenowego, czyli w latach 2007–2008, marża deweloperów się-gnęła poziomu 50–60% (Kucharska-Stasiak i in. 2012).
W roku 2007 wzrostowa tendencja cen nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, nie była już tak dynamiczna, jak w roku poprzed-nim. Do najważniejszych ograniczeń w tym okresie można zaliczyć między innymi likwidację ulgi odsetkowej i zastąpienie jej kredytami preferencyjnymi udzielany-mi w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”, wzrost sprzedaży do-mów jednorodzinnych położonych na ternach podmiejskich czy wygórowane ceny mieszkań.
Głównymi stymulantami rynku nieruchomości w latach 2004–2007 były więc uwarunkowania makroekonomiczne, takie jak: spadek bezrobocia, stabili-zacja inflacji, wzrost płac czy obniżki stóp procentowych. Duży wpływ na sytuację mieszkaniową miał też niedobór powierzchni gruntowej i mieszkaniowej, które przeznaczone były na budownictwo mieszkalne.
Z kolei I połowa 2008 roku przyniosła zmniejszenie popytu związane ze zwiększoną liczbą nieruchomości oddanych do użytkowania oraz utrzymującą się ich wysoką ceną. Wzrost cen nie znajdował uzasadnienia w zmianach docho-dów gospodarstw domowych. Dla porównania w 2004 roku za przeciętne wyna-grodzenie Polacy mogli pozwolić sobie na kupienie 1,37 m2 na rynku pierwotnym, zaś w roku 2008 już tylko niecałe 0,7 m2. Dodatkowo w tym czasie na rynek
nieru-chomości negatywnie wpływały czynniki makroekonomiczne, których obniżające się wartości były powodem kryzysu finansowego z 2007 roku.
II połowa 2008 roku wiązała się z oddaniem do użytkowania mieszkań, któ-rych budowę rozpoczęto w latach poprzednich, co z kolei spowodowało nadmiar podaży i spadek cen nieruchomości. W związku z tą sytuacją deweloperzy wstrzy-mali się z nowymi inwestycjami, co przejawiło się wejściem rynku nieruchomości w fazę recesji. Deweloperzy, chcąc zmienić zaistniałą sytuację, proponowali upusty klientom, czy też starali się dopasowywać nieruchomości do potrzeb i oczekiwań społeczeństwa. Objawiało się to między innymi przebudowywaniem dużych lokali na mniejsze (ok. 50-metrowe), które szybciej się sprzedawały i były dopasowane do podwyższonych limitów ceny za m2 z rządowego programu „Rodzina na swoim”, przeznaczaniem niesprzedanych mieszkań pod wynajem, czy też przekształcaniem lokali mieszkalnych na biurowce.
Udogodnienia te spowodowały poprawę sytuacji dopiero w połowie 2009 roku oraz względną stabilizację w roku 2010, przy przewadze podaży nad popy-tem, która wynikała między innymi z oddania do użytkowania nowych inwestycji.
Nieznaczna korekta cen nieruchomości oraz zmiany w strukturze wybudowanych mieszkań, tj. mniejsze osiedla czy mniejsza ilość mieszkań w budynkach, pobu-dziły nieco uśpiony popyt w II połowie 2010 i 2011 roku. Pozytywną odmianą był fakt, że popyt nie miał charakteru spekulacyjnego, co było charakterystyczne dla poprzednich lat. Rok 2012 zaowocował zmianami prawnymi związanymi z zakoń-czeniem programu „Rodzina na swoim” i wprowadzeniem tzw. ustawy deweloper-skiej. W tym roku nastąpiło również wprowadzenie na rynek znacznej liczby nie-ruchomości mieszkaniowych i rozpoczęcie nowych inwestycji przez deweloperów.
Spowodowało to powstanie nieznacznej przewagi podaży nad popytem. Poziom cen w dalszym ciągu nie znalazł jednak odzwierciedlenia w dochodach gospodarstw domowych.
W 2013 roku sytuacja na pierwotnych rynkach nieruchomości mieszkanio-wych była zbliżona do poziomu równowagi. Można powiedzieć, że rynek mieszkań znajdował się wtedy w fazie ożywienia i jego dalszy rozwój uzależniony był w dużej mierze od sytuacji makroekonomicznej gospodarki.
W 2013 roku odnotowano wyraźną poprawę wskaźników obrazujących sytuację mieszkaniową, tj. wzrost zasobu mieszkaniowego, spadek przeciętnej liczby osób w mieszkaniu oraz wzrost średniej powierzchni użytkowej mieszkania na osobę. Poprawa sytuacji mieszkaniowej na indywidualnych rynkach lokalnych była zróżnicowana. Rynki mieszkaniowe są jednak z natury rynkami o charakterze lokalnym. Decydujący jest tu bowiem wpływ czynników lokalnych kształtujących popyt i podaż, mogący w dużym stopniu zaburzać istotnie działanie czynników ma-kroekonomicznych. Ważną cechą rynków nieruchomości jest również ich cyklicz-ność. Często jednak cykle mieszkaniowe nie są w pełni odzwierciedleniem cykli koniunkturalnych. W dalszym ciągu są one jednak uwarunkowane czynnikami
ekonomicznymi, w tym głównie dłuższymi cyklami finansowymi, oraz wykazują charakter lokalny.
Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych, jak widać, rozwijał się dosyć dy-namicznie, przechodząc przez kolejne etapy, które do pewnego okresu zostały opisa-ne w artykule Cykle koniunkturalopisa-ne na rynku nieruchomości (Gołąbeska 2010).
Lata 2009–2013 charakteryzowała stopniowa stabilizacja sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych po okresie napięć z lat 2006–2008. Stabilizacji tej sprzyjało przejściowe osłabienie aktywności gospodarczej oraz zaprzestanie udzie-lania kredytów walutowych.
Rok 2014 przyniósł pewne zmiany, które przejawiały się między innymi tym, że w największych miastach Polski wzrosła zarówno sprzedaż mieszkań, jak i liczba oferowanych projektów inwestycyjnych budowy mieszkań. Podaż dynamicznie re-agowała na wysoki popyt, wspierany dodatkowo niskim oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego, wzrostem wynagrodzeń oraz rządowym programem wsparcia na-bywania mieszkań, tzw. Mieszkanie dla Młodych (MDM). Mimo wzrostu zarówno popytu, jak i podaży ceny mieszkań pozostały stabilne. Obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przełożyły się na zmniejszenie oprocentowania kre-dytów mieszkaniowych oraz niższe oprocentowanie depozytów w bankach, oddzia-łując silnie na stronę popytową (NBP 2015).
Tabela 1. Fazy rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 1990–2016 Lata Fazy rozwoju rynku nieruchomości Charakterystyka fazy
1990–1992 Faza 1 Faza ożywienia
• ożywienie gospodarcze
• rosnący popyt na nieruchomości
• niewystarczająca podaż
1993–1994 Faza 2
Faza lekkiego osłabienia
• niewielkie osłabienie
• szybko rosnąca podaż
• niedoskonałość przepisów prawnych
• napięcia inflacyjne
• lokalny spadek cen nieruchomości
• kryzys płynności
1995–2000 Faza 3 Faza recesji
• spadek popytu na nieruchomości
• spadek cen nieruchomości
• podwyższenie stopy wolnych przestrzeni
• niedoskonała polityka kredytowa 2000–2002 Faza 4
Faza rozkwitu • ożywienie na rynku nieruchomości 2002–2003 Faza 5
Faza lekkiego osłabienia • niewielkie spowolnienie 2004–2005 Faza 6
Faza rozkwitu
• ożywienie na rynku nieruchomości spowodowane w dużej mierze przystąpieniem Polski do UE
Lata Fazy rozwoju rynku nieruchomości Charakterystyka fazy
2005–2007 Faza 7
Faza intensywnego rozwoju
• intensywny rozwój rynku kredytów hipotecznych
• intensywny rozwój rynku nieruchomości
• intensywny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych 2007–2008 Faza 8
Faza boomu
• boom na rynku kredytów hipotecznych,
• boom na rynku nieruchomości
• intensywny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych 2008–2009 Faza 9
Faza lekkiego osłabienia
• zmniejszenie popytu spowodowane znacznym wzrostem podaży i wysokimi cenami
• niewielki spadek cen 2009–2010 Faza 10
Faza stabilizacji
• przewaga podaży nad popytem
• spadek cen nieruchomości
• zmiany w strukturze budowanych mieszkań 2010–2012 Faza 11
Faza niewielkiego pobudzenia
• niewielki wzrost popytu
• zmiany prawne dotyczące mieszkaniowych programów rządowych oraz tzw. ustawy deweloperskiej
2012–2013 Faza 12 Faza równowagi
• niewielkie ożywienie
• wzrost zasobów mieszkaniowych
• spadek przeciętnej liczby osób w mieszkaniu
• wzrost średniej pow. mieszkania na osobę
2014–2015 Faza 13 Faza rozkwitu
• wzrost popytu i podaży mieszkań
• stabilność cen mieszkań
• spadek stóp procentowych
• wzrost wynagrodzeń
• rządowe programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego
2015–2016 Faza 14
Faza intensywnego rozwoju
• intensywny wzrost inwestycji deweloperskich
• intensywny wzrost transakcji nieruchomościowych
• stabilność cen nieruchomości
• skokowy wzrost popytu
• niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych Źródło: opracowanie własne.
Rok 2015 był dla rynku nieruchomości okresem wielu rekordów. Dewelo-perzy odnotowali najwyższą od 2007 roku sprzedaż i w odpowiedzi na nią roz-poczynali najwięcej nowych budów w historii. Interesujący okazuje się przy tym fakt, że transakcje nieruchomościowe w głównej mierze finansowane były przez nabywców ze środków własnych. Liczba transakcji rosła, co wynikało też z faktu, że nie rosły ceny nieruchomości. Nowe inwestycje nadążały za skokowym wzro-stem popytu wywołanym niskimi stopami procentowymi. Te skutkowały głównie większymi zakupami gotówkowymi przez osoby posiadające kapitał i poszukują-ce bardziej intratnych inwestycji niż nisko oproposzukują-centowane lokaty. Nieruchomości coraz częściej postrzegano już nie tylko jako dobro zapewniające potrzeby mieszka-niowe, ale również jako opłacalną lokatę kapitału.
Reasumując, można wskazać poszczególne etapy rozwoju polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych, które są charakterystyczne z punktu widzenia czasu trwania. Analiza rynku skłania do wyodrębnienia faz krótkookresowych, co może świadczyć o wysokiej dynamice rozwoju tegoż rynku.