procesu integracji europejskiej
3.1. Uwarunkowania zmian na rynkach nieruchomości przed akcesją 3.1.1. Uwarunkowania zmian w otoczeniu zewnętrznym
Transformacja ustrojowa w Polsce przyniosła zmiany systemu gospodarczego i społecznego, istotne dla odrodzenia1 i rozwoju rynku nieruchomości2.Warunkiem pierwotnym było dostosowanie otoczenia prawnego do wymogów gospodarki rynkowej – zapewnienie poszanowania prawa własności i rozszerzenie własności prywatnej. Oprócz gwarancji prawa własności, zapisanej w konstytucji, wywłaszczenia ograniczono ścisłą regulacją prawną i ograniczonym katalogiem celów publicznych, zapewniono swobodę obrotu, przystąpiono do reformowania systemu rejestracji praw do nieruchomości.
Kolejnym impulsem do rozwoju rynku nieruchomości były zmiany w otoczeniu prawnym wywołane przygotowaniami do akcesji. Zmiany wynikały częściowo z zobowiązań przyjętych przez państwo polskie w ramach przygotowań do integracji z Unią Europejską, a także znowelizowania przepisów, które utrudniały rozwój rynku nieruchomości w Polsce.
Należy przy tym nadmienić, iż ustawodawstwo unijne nie wpływa bezpośrednio na regulacje, dotyczące nieruchomości. Główna cecha fizyczna nieruchomości, jaką jest stałość w miejscu powoduje, że nieruchomości są kategorią regulowaną przepisami prawa krajowego, podczas gdy prawo unijne skupia się na zapewnieniu swobody przepływu kapitału, towarów i siły roboczej.
Unia Europejska wpływa na rynek nieruchomości poprzez dyrektywy dotyczące innych obszarów, m.in. ochrony środowiska. W ramach przygotowań Polski do integracji wprowadzone zostały nowe zasady ochrony środowiska, ochrony przyrody a także zmieniono regulację nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. By zapewnić swobodę przepływu kapitału zniesiono konieczność uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji na zakup nieruchomości z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat oraz nabycia
1 Korzenie rozwoju rynku nieruchomości sięgają okresu międzywojennego. Jednakże w okresie powojennym funkcjonował o ograniczonym zasięgu rynek nieruchomości mieszkaniowych i nieruchomości rolnych.
2 Szerzej: rynku nieruchomości w procesie integracji Polski z Unią Europejską, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź, 2007.
134
drugiego domu przez okres 5 lat od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej dla podmiotów z Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Akcesja również w sposób pośredni przyczyniła się do zmian w otoczeniu legislacyjnym. W celu uatrakcyjnienia rynku nieruchomości, jako obszaru inwestowania dla inwestorów zagranicznych, ale także krajowych wprowadzono zmiany w przepisach prawnych, regulujących przygotowanie i przebieg procesu inwestycyjnego – rozszerzony został katalog działań niewymagających pozwolenia na budowę, wyznaczony został limit 2 miesięcy na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę3.
Zmiany, niezbędne dla rozwoju rynku nieruchomości zaszły również na obszarze zasilania finansowego – już we wczesnym okresie transformacji przełamany został monopol jednego banku państwowego, powstały konkurujące z sobą banki komercyjne, a także banki hipoteczne.
Perspektywa wejścia Polski do UE zintensyfikowała rozwój sektora finansowego.
Tab. 20. Wskaźniki ekonomiczne w okresie przedakcesyjnym (w %)
Lata PKB
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Rozwojowi rynku nieruchomości sprzyjały przemiany ekonomiczne, zachodzące w gospodarce. Po drastycznym spadku PKB w 1990 i 1991
3 Wprowadzone zmiany dotyczyły ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz.717), ustawy z 7 lipca 2004 roku prawo budowlane (Dz. U.2000, nr 106, poz.1126 z późn. zm.).
135
roku, od 1992 r. rozpoczęła się faza ożywienia. Faza szczytu przypadła na lata 1995–1997, kiedy to PKB osiągał poziom 6–7%. Faza silnego spowolnienia, która była wyraźnie widoczna w latach 2001–2002 została szybko przełamana, m.in.. dzięki perspektywie integracji z UE. Korzystne tendencje obserwowano także w odniesieniu do inflacji – z poziomu trzycyfrowego w 1990 roku (około 580%) spadła do jednocyfrowego w 2002 roku (1,9%). Restrukturyzacja gospodarki wywołała niekorzystne zmiany na rynku pracy – bezrobocie osiągnęło najwyższy poziom w latach 2002–2003, por. tab. 20.3.1.2. Zmiany na rynkach nieruchomości
Z punktu widzenia kryterium aktywności rozwoju rynku nieruchomości można wyróżnić w okresie przedakcesyjnym wyraźnie cztery fazy jego rozwoju. Pierwszy etap rozwoju przypadł na lata
1989–1992. Stwarzał on zróżnicowane tło dla rozwoju rynku nieruchomości. Wysoki poziom inflacji na początku okresu przyciągał kapitał do sektora bankowego (lata 1990–1991), oferującego wysokie stopy depozytowe. Istotną cechą tego etapu były dynamiczne zmiany przepisów prawnych oraz rozwój infrastruktury rynku nieruchomości, dynamiczny wzrost liczby zawartych transakcji (z 220,6 tys. transakcji o charakterze rynkowym w 1990 roku do 248 tys. w 1992 roku), wzrost popytu na powierzchnie biurowe, wzrost czynszów i cen na rynkach inwestycyjnych – zapoczątkowany został pierwszy cykl popytowy.
Rok 1993 rozpoczął drugi etap rozwojowy – pomimo wzrostu liczby transakcji z 248 tys. w 1992 do 336,6 tys. w 1993 i prawie 423 tys. w 1994 roku atrakcyjność rynku nieruchomości jako obszaru inwestowania zmalała. Nastąpił odpływ kapitału do oferującego wysokie zwroty rynku papierów wartościowych, co – przy małej zasobności polskiego społeczeństwa i słabości inwestora instytucjonalnego – zaowocowało osłabieniem pozycji rynku nieruchomości jako obszaru inwestowania.
Jednocześnie trwał proces legislacyjny, regulujący działanie rynku nieruchomości. Cechą wspólną obu etapów – obok silnej zmienności uwarunkowań prawnych – był wysoki udział transakcji o charakterze nierynkowym, sięgający 50% ogółu transakcji (jako skutek procesu uwłaszczeń), była słabość systemu zasilania finansowego, przejawiająca się zarówno w wysokooprocentowanym kredycie jak i małej konkurencyjności produktów bankowych, stan silnej nierównowagi na wielu segmentach rynku nieruchomości (nadpodaż na rynku nieruchomości przemysłowych przy nadwyżce popytu na rynku powierzchni biurowych, szczególnie w Warszawie), wysoka stopa zwrotu (ok. 14% dla powierzchni biurowych,
136
podczas gdy w Londynie wynosiła ona 5,0–5,5%, w Paryżu 5,5–6,0%), słabość kapitałowa polskiego inwestora, zarówno indywidualnego jak i instytucjonalnego. Cechą szczególną drugiego etapu było wejście kapitału obcego, głównie spekulacyjnego na niektóre segmenty rynku nieruchomości.
Rok 1995 rozpoczął trzeci etap rozwoju, który trwał do 1999 r. Cechą charakterystyczną tego okresu było wyraźne, ponowne przesuwanie się kapitału w kierunku rynku nieruchomości – stał się on konkurencyjny na tle innych segmentów rynku kapitałowego. Malały stopy depozytowe, malała rentowność obligacji, nie był również atrakcyjny rynek akcji, na którym – po pęknięciu bańki cenowej w 1994 roku – panowała duża niepewność i wysokie ryzyko inwestowania, nie znajdujące pokrycia w poziomie stóp zwrotu. Rynek nieruchomości – przy niskich jeszcze cenach – oferował relatywnie wysokie stopy zwrotu we wszystkich segmentach rynku.
Szacowane stopy zwrotu na rynku powierzchni mieszkaniowych w Warszawie sięgały 10%, na rynku powierzchni biurowych 14%4. Przyczyniła się do tego mała podaż nieruchomości, niski poziom pustostanów i relatywnie wysokie dochody z rynku najmu. Przykładowo, na rynku powierzchni biurowych w 1995 r. było w Warszawie jedynie 240 tys. m2 powierzchni wysokiej klasy, co przyczyniło się do silnego wzrostu stawek czynszowych. Warszawa została zaliczona do miast o najwyższych stawkach czynszu w Europie i na świecie. Niewątpliwie do wzrostu zainteresowania rynkiem nieruchomości jako obszarem inwestowania przyczyniły się również zachowania inwestycyjne wielu spółek giełdowych, które inwestycje na rynku nieruchomości traktowały nie tylko jako źródło dochodu, ale również jako sposób dywersyfikacji swojego portfela celem zmniejszenia ryzyka działalności podstawowej (np.
Optimus S.A.) Ożywienie było szczególnie widoczne na dwóch jego segmentach – na rynku biurowym i mieszkaniowym.
Wysokie stopy zwrotu, sięgające w latach 1996–1997 dla najlepszych powierzchni biurowych w Warszawie 14% przyciągały kapitał do tego rynku. W ujęciu rodzajowym, największy napływ kapitału nastąpił do rynku powierzchni biurowych. W ujęciu przestrzennym głównym miejscem napływu pozostała Warszawa. Wysokie stopy zwrotu spowodowały uruchomienie w drugiej połowie lat 90-tych silnego cyklu podażowego – w 1998 roku rynek nieruchomości biurowych w Warszawie zasiliła rekordowo wysoka podaż, przekraczająca 350 tys. m2 powierzchni5. W 1999 r. zasób powierzchni biurowych wysokiej klasy przekroczył w
4 DTZ, Commercial property markets overview, Poland, 2001, autumn, s. 5.
5 Tamże, s. 2.