Urszula Litwin 1 , Pawe³ Zawora 2

1Uniwersytet Rolniczy w Krakowie

2Fortis Bank Polska w Warszawie

Streszczenie. W pracy podano sposób przybli¿onego wartoœciowania gruntów budowla-nych za pomoc¹ Ekonomicznego WskaŸnika Istotnoœci Terenu (EWIT), opracowanego na podstawie WskaŸnika Istotnoœci Terenu podanego przez Litwin [1997] oraz rzeczywistych cen gruntów budowlanych na badanym obszarze w roku 2008. Obliczenia wykonano na zdefiniowanych do tego celu wsiach wzorcowych. Opisano je za pomoc¹ uœrednionych wartoœci rzeczywistych wsi dysponuj¹cych podobnym rozk³adem u¿ytków rolnych i

le-œnych jako terenów o zbli¿onej charakterystyce rolnej i turystyczno-rekreacyjnej, a co za tym idzie – podobnymi walorami kszta³tuj¹cymi cenê dzia³ki budowlanej.

S³owa kluczowe: atrybuty wartoœciotwórcze, wycena dzia³ek budowlanych, rozwój wiejskich terenów górskich

WSTÊP

Zmiany w u¿ytkowaniu terenów wiejskich, nastêpuj¹ce w wyniku przemian gospodar-czych ostatniego dwudziestolecia, zmierzaj¹ ku przekszta³ceniu obszarów typowo rolni-czych w obszary o rozwiniêtej infrastrukturze gospodarczej i agroturystycznej. W latach ubieg³ych opracowano szczegó³owe plany rozwoju ziem wiejskich (Plan Rozwoju Obsza-rów Wiejskich na lata 2004–2006 oraz bêd¹cy jego kontynuacj¹ Program Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007–2013).

Indywidualne dzia³ania poszczególnych gospodarstw musz¹ byæ poparte pracami na wszystkich szczeblach samorz¹du koordynuj¹cymi stan i zale¿noœci miêdzy g³ównymi elementami zagospodarowania turystycznego regionu, w szczególnoœci:

– baz¹ komunikacyjn¹,

– baz¹ noclegow¹,

– baz¹ ¿ywieniow¹,

– baz¹ towarzysz¹c¹ (dodatkow¹ infrastruktur¹ rekreacyjn¹, jak np. p³ywalnie czy

wypo¿y-34 U. Litwin, P. Zawora czalnie sprzêtu turystycznego itp.) [Lijewski i in. 2002]. Wszystkie te elementy musz¹ byæ osadzone w realiach regionu i uwzglêdniaæ specyfikê walorów krajoznawczych, takich jak:

– walory œrodowiska przyrodniczego,

– walory tradycyjnej kultury ludowej,

– walory dóbr kultury,

– walory wspó³czesnych osi¹gniêæ cz³owieka [Rogalewski 1979].

Celem badañ by³o opracowanie ekonomicznych wskaŸników istotnoœci terenu (EWIT) bêd¹cych twórczym rozwiniêciem wskaŸników istotnoœci terenu (WIT) [Litwin 1997] i wartoœciuj¹cych teren pod k¹tem funkcji rolniczej, pozarolniczej i rekreacyjnej.

Szczególnie istotne w badaniach by³y wzajemne relacje cen niezabudowanych terenów budowlanych z zaproponowanymi wskaŸnikami, które po okreœleniu wag cech prze-strzenno-agrarnych mog¹ s³u¿yæ do wstêpnej wyceny gruntów na badanym obszarze, a co za tym idzie wskazywaæ mo¿liwe kierunki rozwoju poszczególnych terenów wiejskich.

MATERIA£ BADAWCZY

Badany obszar obejmowa³ powierzchniê trzech gmin, opisanych dok³adnie w artykule poœwiêconym znormalizowanym wskaŸnikom istotnoœci terenu [Litwin, Zawora 2009].

Tam te¿ podano sposób wyliczania wskaŸników ZWIT oraz spis cech przyjêtego modelu.

W badaniu wzajemnych zale¿noœci zachodz¹cych miêdzy zaproponowanymi wskaŸni-kami a rzeczywistymi cenami rynkowymi gruntów budowlanych pos³u¿ono siê Rejestrem Zmian prowadzonym przez Wydzia³ Geodezji Starostwa Powiatowego w Limanowej na terenie trzech badanych gmin, z których wyodrêbniono 29 dzia³ek budowlanych przezna-czonych do zabudowy w aktualnie zatwierdzonych planach zagospodarowania prze-strzennego.

Przyjête dane dotycz¹ jednego roku kalendarzowego (2008) i niewielkiego geogra-ficznie obszaru ze wzglêdu na zmieniaj¹ce siê trendy cenowe, a tak¿e na du¿¹ zmiennoœæ przestrzenn¹ cen dzia³ek budowlanych.

Tabela 1. Transakcje notarialne w gminach Mszana Dolna, NiedŸwiedŸ i Dobra dotycz¹ce gruntów budowlanych w 2008 r.

Table 1. Summary statement of notary transactions in the municipalities of Dolna Mszana, NiedŸwiedŸ and Dobra in 2008

y

Wartoœciowanie gruntów budowlanych za pomoc¹ ekonomicznych wskaŸników... 35 Na badanym obszarze przeprowadzono 29 transakcji. (tab. 1.) Gminy charakteryzuj¹ siê podobnym wolumenem transakcji kupna-sprzeda¿y dzia³ek budowlanych (od 8 w gminie Dobra do 11 w gminie Mszana Dolna).

ANALIZA POZIOMU CEN RYNKOWYCH GRUNTÓW BUDOWLANYCH I PORÓWNANIE ZE WSKANIKAMI ZWIT/EWIT

Wykonano analizê porównawcz¹ cen dzia³ek budowlanych do wskaŸników ZWIT.

Ze wzglêdu na ma³¹ liczbê transakcji w poszczególnych wsiach (maksymalna ich liczba dla jednej wsi wynosi³a 5, œrednia – 1,21) zdecydowano siê na wyodrêbnienie nastêpuj¹-cych typów wsi:

– typ I – charakteryzuj¹cy siê du¿¹ przewag¹ u¿ytków rolnych, ale tak¿e wystêpowaniem przestrzeni leœnych. Do wsi tego typu zaliczaj¹ siê Przenosza, Skrzydlna, Stró¿a, Mszana Górna, Podobin, NiedŸwiedŸ i Olszówka. Œrednia wysokoœæ n.p.m. tych siedmiu wsi wynosi 539,9 m;

– typ II – w którym istnieje wzglêdna równowaga miêdzy powierzchniami u¿ytków rol-nych i leœrol-nych. Do wsi tego typu zaliczaj¹ siê: Kasinka Ma³a, Glisne, Raba Ni¿na, Kasina Wielka, Wola Skrzydlañska, Por¹bka, Dobra, Gruszowiec, Wilczyce, £êtowe, Jurków, Chyszówki i £ostówka. Œrednia wysokoœæ n.p.m. wsi typu II jest zbli¿ona do typu I i wynosi 545,7 m;

– typ III – odznacza siê przewag¹ lasów nad u¿ytkami rolnymi. S¹ to wsie: Porêba Wiel-ka, Konina, Lubomierz i Pó³rzeczki. Œrednia ich wysokoœæ n.p.m. jest znacznie wy¿sza od poprzednich dwóch typów wsi i wynosi 637,5 m.

Wsie nale¿¹ce do jednego typu maj¹ podobne walory, które kszta³tuj¹ cenê nierucho-moœci. Dla zdefiniowanych typów wsi wyliczono œrednie wartoœci cech modelu, tworz¹c tzw. wsie modelowe, znormalizowano je w stosunku do œrednich wartoœci dla wszystkich wsi badanego obszaru, wyliczono wskaŸniki ZWIT dla cech œrednich oraz przeanalizo-wano zebrane dane dotycz¹ce cen dzia³ek budowlanych pod k¹tem wyliczenia œredniej ceny za m² dzia³ki budowlanej po³o¿onej na terenie ka¿dego typu wsi.

WskaŸniki rolne – ZWIT(RE) i ZWIT(RN) maj¹ zdecydowanie wy¿sze wartoœci dla wsi wzorcowej z przewag¹ u¿ytków rolnych typu I (odpowiednio 10,90 i 15,83 – tab. 2) ni¿ w przypadku obu pozosta³ych wsi wzorcowych (œrednie odpowiednio 5,25 i 10,40).

Analogiczna sytuacja wystêpuje w przypadku wskaŸników turystycznych – ZWIT(TE) i ZWIT(TN) dla wsi wzorcowej typu III z przewag¹ u¿ytków leœnych – (16,29 i 17,71) oraz œrednich (odpowiednio 10,88 i 10,30).

Spoœród wsi typu I najwiêksz¹ czêœæ stanowi³y transakcje dokonane w Skrzydlnej (7390 m² z ogólnej powierzchni 11 954 m² dla wszystkich wsi tego typu za cenê 341 000 z³, co stanowi 72,3% sumy wszystkich transakcji). W czterech wsiach (Stró¿a, Mszana Górna, NiedŸwiedŸ, Olszówka) nie odnotowano w ogóle ¿adnych transakcji.

We wsiach tego typu zawarto bardzo ma³o transakcji dotycz¹cych tylko 11 954 m², czyli 23,6% ogó³u, z cen¹ sumaryczn¹ 471 460 z³, co stanowi 18,9% ogólnej sumy transakcji.

Spoœród wsi typu II najwiêkszy area³ sprzedanych dzia³ek budowlanych zanotowano w £êtowem (6661 m²), a najwiêksz¹ sumaryczn¹ cenê za sprzedane grunty uzyskano

36 U. Litwin, P. Zawora

w Rabie Ni¿nej (390 000 z³). W Glisnem, Kasinie Wielkiej, Woli Skrzydlañskiej, Por¹bce, Gruszowcu, Wilczycach, Jurkowie i Chyszówkach nie dosz³o do ¿adnej transakcji.

W przypadku wsi typu III najwiêkszy area³ sprzedanych dzia³ek budowlanych stwier-dzono w Porêbie Wielkiej (10 085 m² za sumaryczn¹ cenê 630 000 z³), a najmniejszy w Koninie (1950 m² za sumaryczn¹ cenê 40 000 z³). We wsiach tego typu, obdarzonych najwiêkszymi walorami turystyczno-rekreacyjnymi, dokonano 13 z 29 transakcji kupna--sprzeda¿y dzia³ek budowlanych w roku 2008 (44,8%), o najwiêkszym areale (20 035 m² z ca³kowitych 50 650 m², czyli 39,5%) oraz za najwy¿sz¹ sumaryczn¹ kwotê (1 053 900 z³ z ogólnej kwoty 2 488 360 z³, czyli 42,4%), mimo i¿ typ ten reprezentuj¹ jedynie 4 wsie z badanych 24.

W celu stwierdzenia, które z wyliczonych wskaŸników ZWIT nadaj¹ siê do prze-kszta³cenia we wspó³czynniki EWIT (ekonomiczne wspó³czynniki istotnoœci terenu), wy-liczono wspó³czynniki korelacji miêdzy nimi a œrednimi cenami za m² w z³ dzia³ek bu-dowlanych we wsiach wzorcowych (tab. 3).

Tabela 3. Wspó³czynniki korelacji liniowej miêdzy podstawowymi wskaŸnikami ZWIT a cenami dzia³ek budowlanych

Table 3. The coefficients of linear correlation with indicators of levels of relevance between the basic ZWIT indicators and building land prices

T

Tabela 2. WskaŸniki ZWIT dla wsi wzorcowych Table 2. ZWIT indicators for the model villages

Wartoœciowanie gruntów budowlanych za pomoc¹ ekonomicznych wskaŸników... 37 Do dalszej analizy wziêto wskaŸnik ZWIT(RE) jako posiadaj¹cy bardzo wysoki ujemny wspó³czynnik korelacji, co wskazuje na to, ¿e jego wartoœæ ma tendencjê niemal idealnie przeciwn¹ do cen dzia³ek budowlanych na badanym terenie. Zbadany w zwi¹zku z tym wskaŸnik odwrotny do ZWIT(RE), czyli –ZWIT(RE), wykaza³ wspó³czynnik kore-lacji liniowej o istotnoœci zbli¿onej do poziomu a = 0,01.

Zale¿noœæ miêdzy ujemn¹ wartoœci¹ wskaŸnika ZWIT(RE) [–ZWIT(RE)] a cen¹ dzia³ki budowlanej wskazuje na tendencjê polegaj¹c¹ na zwiêkszaniu siê ceny transakcji kupna-sprzeda¿y dzia³ki budowlanej na badanym terenie wraz ze spadkiem wartoœci wa-lorów wa¿nych dla ekspertów zajmuj¹cych siê badaniami naukowymi w dziedzinie nictwa. Tendencja ta wskazuje na rozdzielne i antagonistyczne traktowanie wartoœci rol-niczych i turystycznych przez respondentów podczas wype³niania ankiet, maj¹ce odzwierciedlenie w uzyskanych zestawach wag modelu.

WskaŸniki ZWIT przekszta³cono we wskaŸniki EWIT za pomoc¹ podzia³u cech modelo-wych na trzy grupy (cechy niezwi¹zane z dzia³alnoœci¹ cz³owieka, cechy zwi¹zane z konkret-n¹ zabudow¹ wzniesiokonkret-n¹ przez cz³owieka i cechy zwi¹zane z infrastruktur¹ ca³ej miejscowoœci).

Wyznaczono elementy sk³adowe wskaŸnika ZWIT oraz istotnoœæ ka¿dej z podanych grup wraz ze wskaŸnikiem korelacji w stosunku do ceny dzia³ki budowlanej na danym terenie.

Dla wartoœci cz¹stkowych poszczególnych grup cech wyliczono wspó³czynniki kore-lacji liniowej z cenami gruntów budowlanych, które nastêpnie podstawiono jako wspó³-czynniki istotnoœci do poni¿szego wzoru. Wyliczono nowe wskaŸniki EWIT:

EWIT(E) = a₁k₁x₁ + a₂k₂x₂ + …+ a_nk_nx_n gdzie:

E – okreœlenie zbioru wag eksperckich/nieeeksperckich k₁... k_n opracowa-nych na podstawie ankiet;

x₁…x_n– zespó³ znormalizowanych now¹ metod¹ cech obszarów pozwalaj¹cy na ujêcie jako porównywanych wszystkich badanych cech;

a₁…a_n– wspó³czynniki istotnoœci cech;

k₁…k_n– wagi eksperckie wybranego zbioru;

n = 1... 29 – numer badanej cechy wed³ug listy.

Zastrzegaj¹c, ¿e jest to tylko du¿e przybli¿enie wstêpn¹ wartoœæ dzia³ki budowlanej w badanym terenie mo¿na zatem zamkn¹æ wzorem:

Cena_b[m²] = 2,4327זEWIT(RE) + 61,77 z³

Ze wzglêdu na ma³¹ porêcznoœæ tego wzoru w takiej formie mo¿na go zaokr¹gliæ:

Cena_b[m²] = –2,5×EWIT(RE) + 62 z³

i s w p y Tillgatype

V WskaŸnikEWIT

r o t a ci d n i T I W

E WatroœæwskaŸnikaEWIT e u l a v T I W E

I (–)EWIT(RE) –9,183

I

I (–)EWIT(RE) –4,084

I I

I (–)EWIT(RE) –3,858

Tabela 4. WskaŸnik –EWIT(RE) dla wsi wzorcowych wszystkich typów Table 4. –EWIT(RE) indicator for all types of model villages

38 U. Litwin, P. Zawora Porównuj¹c rozk³ady przestrzenne zilustrowane na rysunku 1 (–EWIT(RE)) i rysunku 2 (ceny gruntu budowlanego w z³/m²), mo¿na zauwa¿yæ ich bardzo du¿e podobieñstwo, a co za tym idzie poprawnoœæ wynikaj¹cego z przedstawionych wartoœci ostatniego wzoru.

Rys. 1. Rozk³ad przestrzenny wskaŸnika –EWIT(RE) dla wyg³adzonych terenów, z których po-wsta³y wsie wzorcowe

Fig. 1. –EWIT(RE) spatial resolution for the smooth areas created from model villages

Rys. 2. Rozk³ad przestrzenny cen gruntów budowlanych [z³/m²] dla wyg³adzonych terenów, z których powsta³y wsie wzorcowe

Fig. 2. Spatial resolution of building land prices [z³/m²] for the smooth areas created from model villages

–3,5–4,0 –4,5–5,0 –5,5–6,0 –6,5–7,0 –7,5–8,0 –8,5–9,0 –10,0–9,5

5453 5251 5049 4847 4645 4443 42 4140 3938 37

Wartoœciowanie gruntów budowlanych za pomoc¹ ekonomicznych wskaŸników... 39 DYSKUSJA

Spoœród dotychczas prowadzonych badañ du¿¹ czêœæ stanowi³y opracowania dotycz¹-ce lokali mieszkaniowych po³o¿onych na terenie miejskim, lub te¿ dzia³ek usytuowanych poza miastem, przy czym w czêœci modeli nie stawiano nacisku na ró¿nicê okreœlania wartoœci rynkowej ze wzglêdu na przeznaczenie gruntu.

Wyró¿niæ mo¿na prace polegaj¹ce na wartoœciowaniu nieruchomoœci metod¹ „data mining”, czyli dog³êbnej analizy dostêpnej bazy danych, wœród których nowatorsk¹ me-todê opracowa³a Renigier-Bi³ozor [2008], stosuj¹c teoriê zbiorów przybli¿onych do obli-czenia przybli¿onej wartoœci lokali mieszkalnych na terenie Olsztyna.

Innym podejœciem zajê³y siê Litwin i Malczewska [2004], opracowuj¹c zestaw pytañ ankietowych, na podstawie których rzeczoznawcy zestawili dziewiêæ cech modelowych, które pos³u¿y³y do zbudowania modelu drzewa decyzyjnego bazuj¹cego na algorytmie M5.Prime daj¹cego przybli¿on¹ cenê gruntu, przy czym jego przeznaczenie oznaczono jako jedn¹ z cech modelu. Podobny model stosuje Surowiec [2004].

Na wa¿ny problem zwi¹zany z masow¹ wycen¹ nieruchomoœci zwrócili uwagê Kuryj i róbek [2005], wskazuj¹c na potrzebê budowy spójnego rejestru cen i wartoœci nieru-chomoœci jako bazy wiedzy dla analiz wykraczaj¹cych poza badane obecnie niewielkie regiony.

Praca ta wychodzi od za³o¿onego modelu wartoœciowania krajobrazu jako uniwersalnej mo¿liwoœci wykonania wstêpnej wyceny dzia³ki budowlanej ze wzglêdu na walory oto-czenia. Model daje mo¿liwoœæ analizy pod k¹tem opracowywania planu zagospodarowania przestrzennego danej miejscowoœci w taki sposób, aby umo¿liwiæ zwiêkszenie walorów szczególnie po¿¹danych dla budownictwa, w tym szczególnie budownictwa w regionie zwi¹zanego z rozwojem agroturystyki.

PODSUMOWANIE I WNIOSKI

WskaŸniki EWIT ze wzglêdu na mo¿liwoœæ ich praktycznego zastosowania musia³y byæ dok³adnie przeanalizowane pod k¹tem korelacji z cenami dzia³ek budowlanych. Wyod-rêbniono wskaŸnik –EWIT(RE) mog¹cy s³u¿yæ do obliczania wstêpnej wartoœci dzia³ki.

Wybór wskaŸnika œwiadczy o tym, ¿e na badanym terenie wzrost cen dzia³ek budow-lanych jest zgodny z tendencj¹ wzrostu atrakcyjnoœci rekreacyjno-turystycznej, pojmowa-n¹ jednak nie wprost, ale jako brak walorów rolniczych, a co za tym idzie wspó³czynniki wagowe przyjête dla wskaŸników (RE) s¹ najbardziej przydatne jako zbiór dobrze

okre-œlonych cech, które musz¹ byæ poddane przeobra¿eniu w celu zwiêkszenia atrakcyjnoœci terenu jako potencjalnego miejsca budowy nieruchomoœci rekreacyjnych.

40 U. Litwin, P. Zawora PIŒMIENNICTWO

Kuryj J., róbek S., 2005. Koncepcja rejestru cen i wartoœci nieruchomoœci jako integralnej czêœci systemu informacji o nieruchomoœciach. Przegl¹d Geodezyjny 10, 3–8.

Lijewski T., Miko³owski B., Wyrzykowski J., 2002. Geografia turystyki Polski. Polskie Wydaw-nictwo Ekonomiczne Warszawa.

Litwin U., 1997. Synergiczne uporz¹dkowanie struktur krajobrazowych na przyk³adzie Kotliny Mszañskiej, Zeszyty Naukowe AR w Krakowie, Rozprawy nr 225, 35, 41–44, 78–84.

Litwin U., 2004. Weryfikacja metody wartoœciowania struktur krajobrazu z wykorzystaniem wskaŸników istotnoœci terenu. Wydawnictwo UJ 21, 50–51.

Litwin U., Malczewska A., 2004. Zastosowanie drzew decyzyjnych do oceny wp³ywu cech nieza-budowanych nieruchomoœci gruntowych na ich wartoœæ. Acta Sci. Pol., Administratio Loco-rum 3(1), 113–124.

Litwin U., Zawora P., 2009. Wartoœciowanie struktur przestrzennych za pomoc¹ znormalizowa-nych wskaŸników istotnoœci terenu, Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 8(2), 15–27.

Plan Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2004–2006. 2004. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi Warszawa.

Program Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007–2013 (PROW 2007–2013). 2007. Minister-stwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi Warszawa.

Renigier-Bi³ozor M., 2008. Zastosowanie teorii zbiorów przybli¿onych do masowej wyceny nieru-chomoœci na ma³ych rynkach. Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 7(3), 35–51.

Rogalewski O., 1979. Zagospodarowanie turystyczne, WSiP Warszawa.

Surowiec G., 2004. Zastosowanie drzew decyzyjnych do analiz rynku nieruchomoœci w zakresie predykcji cen na przyk³adzie rynku lokali mieszkalnych w Krakowie. Acta Sci. Pol., Admini-stratio Locorum 3(1), 101–112.

BUILDING LAND VALUATION WITH ECONOMICAL LAND REVELANCE INDICATORS

Abstract. The calculation of new gruop of indicators – EWIT (economical land revelance indicators) allowed fix of model indicators, which could be use in practice for calculating initial value of land on investigated area. EWIT indicators because of the possibility of their practical application had to be carefully examined in the light of correlation with the prices of constructional and agricultural land. There was identified –EWIT(RE) indicator that can be used to calculate the initial value of the parcel. The choice of these indicators indicate that in the investigated area increasing of price of building land is in line with the trend of increasing of attractiveness value of recreation and tourism, but not in direct way whereas as lack of agricultural values, and thus the weight of indicators adopted for the (RE) are the most useful practical as well-defined set of characteristics that need to be transformed in order to increase the attractiveness of the area.

Key words: attributes creating the value, pricing of building land, development of rural mountain

Zaakceptowano do druku – Acctepted for print: 3.07.2009

Rozk³ad jednostkowych cen nieruchomoœci gruntowych 41

Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 8(4) 2009, 41-50

Adres do korespondencji – Corresponding author: Agnieszka Bitner, Zak³ad Zastosowañ Matematyki, Uniwersytet Rolniczy, Al. Mickiewicza 24/28, 30-059 Kraków, e-mail:

rmbitner@cyf-kr.edu.pl

ROZK£AD JEDNOSTKOWYCH CEN NIERUCHOMOŒCI