Wielka Brytania

Największym rynkiem odwróconej hipoteki, zarówno w Europie jak i na świecie, jest Wielka Brytania. Związane jest to z wysokim odsetkiem posiadanych i zamieszkiwanych nie-ruchomości. Pierwsze oferty na rynku odwróconej hipoteki – equity release pojawiły się już w 1967 r. Mimo to dalszy rozwój usługi został zahamowany, zwłaszcza w latach 80., gdy doszło do kryzysu nieruchomości. Ponadto coraz częściej pojawiały się w środkach masowego prze-kazu niepochlebne opinie o odwróconej hipotece, co bezpośrednio wpłynęło na jej popularność i postrzeganie przez potencjalnych konsumentów. Opisywano wówczas historie klientów, któ-rzy chcąc poprawić swoją sytuację finansową i poziom życia, popadli jedynie w długi258.

Wyróżnia się wiele przyczyn skorzystania z odwróconej hipoteki, np. spłatę zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego, dodatkowy dochód w stosunku do otrzymywanych świadczeń emerytalnych czy rent, wspomaganie finansowe członków rodziny, kupno samochodu lub za-płata za wakacje, remont nieruchomości w celu zwiększenia jej wartości lub dostosowania do potrzeb seniora, a także spłata innych, zaciągniętych przez konsumenta zobowiązań. Według badań przeprowadzonych w trzecim kwartale 2013 r., 23% beneficjentów odwróconej hipoteki zdecydowało się wydać otrzymane środki finansowe na wakacje (ok. 8 370 funtów), zaś 40%

257 A. Styś, P. Łyszczak, Postrzeganie innowacji…, str. 115.

94

chciało przeznaczyć dodatkowe środki na pomoc dla rodziny (14 528 funtów). Najmniej chciano wydać na spłatę innych zobowiązań (rysunek 16).

Rysunek 16. Wydatki seniora z tytułu odwróconej hipoteki w kwocie 60 000 funtów brytyjskich w trzecim kwartale 2013 r.

Źródło: opracowanie własne na podstawie http://www.equityreleasecouncil.com/news/15-year-high-for-equity-release-lending-as-average-loan-exceeds/ (dostęp 19.03.2015 r., godz. 19:20)

W Wielkiej Brytanii występują dwa modele: pożyczkowy (lifetime mortgage) oraz sprzedażowy (home reversion). Lifetime mortage charakteryzuje się udzieleniem pożyczki, za-bezpieczonej aktywami będącymi w posiadaniu kredytobiorcy, zaś w home reversion – konsu-ment sprzedaje nieruchomość lub jej część. W zamian za to otrzymuje korzyści finansowe i możliwość wynajmowania pozostałej części sprzedanej nieruchomości. Popularniejszym mo-delem jest model pożyczkowy, mimo że pod względem wypłacanych świadczeń, zdecydowanie bardziej korzystnym rozwiązaniem jest wybranie usługi typu sprzedażowego. W modelu sprze-dażowym produkty oferowane są jedynie przez zakłady ubezpieczeniowe, a świadczenia są wypłacane jednorazowo. Niektóre z instytucji oferujących tą usługę podwyższają kwotę świad-czeń pieniężnych w razie zachorowania i tym samym niezdolności do wykonywania czynności życia codziennego. Część z nich oferuje możliwość renty podwyższonej bez spełnienia takich warunków.

W zakresie obu usług, wszelkie uregulowania prawne są wydawane przez FSA (Finan-cial Supervision Authority), czyli brytyjski organ nadzoru, odpowiadający polskiej Komisji Nadzoru Finansowego. Umocowanie do tego typu działań zostało nadane przez Ministerstwo

28 362 17 909 14 528 11 165 10 345 9415 8269 7 856 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 spłata zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego

dodatkowy dochód dodatkowe środki dla członków rodziny kupno samochodu dostosowanie domu do potrzeb seniora remont nieruchomości zapłata za wakacje spłata innych zobowiązań

funt brytyjski

w

yd

at

ki

Wydatki seniora z tytułu odwróconej hipoteki w kwocie

60 000 funtów brytyjskich

95

Skarbu Wielkiej Brytanii – HM Treasury. Podmioty uprawnione do oferowania usług grupy equity release wymienione są w specjalnie do tego tworzonym rejestrze. Muszą posiadać zgodę organu nadzorczego – FSA²⁵⁹. Inne kompetencje FSA to: kontrola dokumentacji, nakładanie obowiązku dostarczania raportów z działalności, działania edukacyjne w postaci szkoleń oraz publikowania określonych treści, itd. W przypadku reverse mortgage, organ nadzorczy wpro-wadził dodatkowe ustalenia. Ze względu na szereg skarg wpływających do Rzecznika Ubez-pieczonych ze strony spadkobierców, umożliwiono, a wręcz zachęcano do brania udziału człon-ków rodziny w procesie związania się umową przez seniora. Pozostałe obowiązki to przedsta-wienie przez instytucje oferujące usługę standardowych informacji o produkcie oraz indywidu-alnie dostosowanej oferty, z wymienionymi kosztami²⁶⁰.

Od kwietnia 2007 r. cały rynek rent hipotecznych, bez względu czy są zabezpieczone hipoteką, czy bazują na umowie sprzedaży, jest poddany nadzorowi. Regulacje prawne nie wskazują minimalnego wieku beneficjenta usługi odwróconej hipoteki, zarówno w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia jak i odwróconego kredytu hipotecz-nego. Minimalny wiek określony jest poprzez instytucje oferujące usługę. Wiadomym jest jed-nak, że oferty mogą być skierowane jedynie do osób starszych. Według badań przeprowadzo-nych przez SHIP, w 2011 r. i 2012 r. przeciętny wiek konsumenta odwróconej hipoteki wynosił 68,9 lat, zaś w 2013 r. – 69 lat. W każdym z badanych okresów najmłodszy beneficjent miał 55 lat. Niewielkie różnice wystąpiły w przypadku najstarszego beneficjenta odwróconej hipoteki. W 2011 r. najstarszy senior, który skorzystał z usługi miał 104 lata, w 2012 r. – 101 lat, a w 2013 r. – 102 lata (tabela 9). Usługa odwróconej hipoteki najbardziej popularna jest wśród seniorów w wieku 65-74 lat, którzy w 2011 r., 2012 r. i 2013 r. stanowili ok. 60% wszystkich beneficjentów. Kolejną grupą najbardziej zainteresowaną usługą są osoby w wieku 55-64 lata. Najmniej liczną grupą wiekową korzystającą z odwróconej hipoteki byli seniorzy powyżej 85 roku życia (rysunek 17).

259Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, dostępne na: https://legisla-cja.rcl.gov.pl/lista/1/projekt/170130 (19.03.2015 r., godz. 20:50).

260 Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach. Badanie wykonane na zle-cenie Polskiej Izby Ubezpieczeń, dostępne na: http://www.piu.org.pl/public/upload/ibrowser/analiza_reverse_ mortgage.pdf (dostęp dnia 19.03.2015 r., godz. 20:56).

96

Tabela 9. Wiek beneficjenta odwróconej hipoteki w Wielkiej Brytanii w latach 2011- 2013

Rok

Przeciętny wiek be-neficjenta odwróco-nej hipoteki Najmłodszy benefi-cjent odwróconej hipoteki Najstarszy benefi-cjent odwróconej hipoteki

2011 68,9 lat 55 lat 104 lat

2012 68,9 lat 55 lat 101 lat

2013 69 lat 55 lat 102 lat

Źródło: opracowanie własne na podstawie equity-release-market-report-spring-2014-final.pdf (dostęp dnia 19.03.2015 r., godz. 21:11)

Rysunek 17. Popularność odwróconej hipoteki według wieku konsumenta w Wielkiej Brytanii w latach 2011-2013

Źródło: opracowanie własne na podstawie equity-release-market-report-spring-2014-final.pdf (dostęp dnia 19.03.2015 r., godz. 21:25)

Zaskakującym jest fakt, że najczęściej beneficjentami odwróconej hipoteki są małżeń-stwa oraz pary, mieszkające razem bez ślubu. Stanowią ponad 60% wszystkich beneficjentów. Najmniej zainteresowane usługą są osoby samotne (zaledwie 7% ogółu). Typ konsumentów odwróconej hipoteki na wyspach brytyjskich został przedstawiony na rysunku 18.

24% _{23% 22%} 56% 57% ^59% 18% _{17% 17%} 3% 3% _2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2011 2012 2013 (%) czas

Popularność odwróconej hipoteki według wieku

konsumenta

97

Rysunek 18. Typ konsumentów odwróconej hipoteki w Wielkiej Brytanii w 2013 r.

Źródło: opracowanie własne na podstawie equity-release-market-report-spring-2014-final.pdf (dostęp dnia 19.03.2015 r., godz. 22:01)

Wypłacanie świadczeń w ramach odwróconej hipoteki może występować w trzech for-mach: linii kredytowej, jednorazowych wypłat lub wypłat okresowych. W związku z wysoką konkurencją, jaka panuje na rynku odwróconej hipoteki, instytucje oferujące usługę dążą do zachęcania podmiotów poprzez dodatkowe, a jednocześnie korzystne zapisy umowne. Dodat-kowymi możliwościami, które są przedstawiane klientom jest ograniczenie wysokości zadłu-żenia, pozwalające konsumentowi pozostawienie części nieruchomości na rzecz spadkobier-ców oraz elastyczny dostęp do środków, który jest zależny od aktualnych potrzeb beneficjenta. Podobnie jest z kwestiami dotyczącymi zameldowania w nieruchomości współmałżonka oraz przeniesienia pożyczki na inną nieruchomość, a co za tym idzie – zmianę miejsca zamieszkania bez utraty wypłacanej renty261. W niektórych przypadkach pożyczka hipoteczna musi być spła-cona w całości. Jednym z nich jest opuszczenie zajmowanej przez klienta nieruchomości w celu zamieszkania w innym miejscu przy jednoczesnym braku chęci do powrotu, śmierć benefi-cjenta, sprzedaż nieruchomości obciążonej hipotecznie262.

Z pojęciem odwróconej hipoteki związane jest występowanie kosztów. Główne koszty to przede wszystkim opłaty administracyjne, koszty wyceny domu, ubezpieczenie oraz koszty

261 Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach. Badanie …

262 S. Skuza, Usługi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiązań międzynarodowych. Stan obecny i propozycje zmian, Problemy Zarządzania Nr 4, 2012 r., str. 245.

7%

61% 12%

19%

Typ konsumentów odwróconej hipoteki w 2013 r.

98

zatrudnienia prawnika. Zazwyczaj suma ponoszonych kosztów odpowiada od 0,5 do 1% zacią-ganego kredytu. Nie zawsze jednak koszty te ponosi beneficjent. Zdarza się, że są one opłacane przez instytucję oferującą usługę odwróconej hipoteki263.

Jak wcześniej wspomniano, szczególnie popularnym produktem występującym na rynku brytyjskim jest renta hipoteczna oferowana w dwóch wariantach: sprzedażowym i po-życzkowym. Niektóre instytucje działające na rynku oferują produkty w swej istocie podobne do renty hipotecznej. Kluczową różnicą są niższe wypłaty świadczeń, związane z zaniżoną wy-ceną wartości nieruchomości oraz brak gwarancji dożywotniego zamieszkania przez jej właści-ciela. Właściciel jedynie wynajmuje nieruchomość będącą przedmiotem umowy²⁶⁴.

W sytuacji występowania zagrożeń na rynku, stwierdzono, że korzystnym rozwiąza-niem będzie wzmocnienie ochrony konsumenta. Dodatkowa ochrona, poza FSA, związana jest z występowaniem osoby Ombudsmana, czyli Rzecznika Konsumentów. Rzecznik Konsumen-tów chroni interesy beneficjenKonsumen-tów usług w takich zakresach jak: dochodzenie odszkodowań, konkurencji między sprzedawcami, pełnej informacji przekazywanej konsumentom o usłudze, a także kwestie związane z promocją i marketingiem oferowanych produktów.

W 1991 r. w uruchomiono organizację SHIP (Safe Home Income Plans), zrzeszającą instytucje oferujące produkty odwróconej hipoteki. Celem takiego działania było zwiększenie zaufania i pewności konsumentów co do usług oraz informacji przekazywanych przez człon-ków organizacji265. W 2012 r. uruchomiono Equity Release Council i tym samym rozszerzono działania organizacji na obszary związane z prawem własności oraz doradztwem w zakresie odwróconej hipoteki. Organizacja zaczęła także dodatkowo reprezentować doradców finanso-wych, radców prawnych, rzeczoznawców i inne podmioty zainteresowane tego typu usługami. Głównymi zabezpieczeniami występującymi w ramach Equity Release Council są: możliwość pozostania w nieruchomości przez całe życie, prawo do rzetelnych, pełnych i jasnych informa-cji, prawo do przeniesienia umowy na inną nieruchomość w razie przeprowadzki, działanie poprzez własnego, niezależnego i wybranego przez siebie adwokata, którego zadaniem będzie podpisanie oświadczenia o zapoznaniu się z ryzykiem, jak i korzyściami wynikającymi z umowy oraz ograniczenie wysokości zobowiązania do wysokości wartości nieruchomości²⁶⁶. W SHIP zrzeszonych jest ok. 50% instytucji, które reprezentują 95% rynku, co oznacza, że działalność w ramach Safe Home Income Plans ma charakter powszechny.

263 S. Pawlęga, Formy kredytu senioralnego w wybranych krajach i w Polsce, Wiadomości Ubezpieczeniowe Nr 4, 2009 r., str. 110.

264Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach. Badanie …

265 http://www.equityreleasecouncil.com/equity-release-council/ (dostęp dnia 20.03.2015 r., godz. 21:50).

99

Wydaje się, że mimo prężnego działania brytyjskiego rynku odwróconej hipoteki, w najbliższym czasie liczba zawieranych umów nie będzie drastycznie wzrastać. Przyczyną są przede wszystkim niewielkie zyski instytucji oferujących usługę, a także towarzyszące działal-ności ryzyko dotyczące długowieczdziałal-ności seniora – beneficjenta usługi czy wahania cen na rynku nieruchomości.