Zarządzanie nieruchomościami

§ 151

1. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków.

2. przepisu ustępu 1 nie stosuje się w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art.24¹²³ lub art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

3. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomościami, o których mowa w art. 24¹ lub art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz nieruchomościami innych właścicieli lub współwłaścicieli na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową lub właścicielem ( współwłaścicielami ).

§ 152

1. Koszty zarządzania nieruchomościami, o których mowa w § 177 ust.1 są finansowane opłatami pobieranymi od użytkowników lokali w tych nieruchomościach oraz innymi przychodami Spółdzielni. stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków finansowane są opłatami, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

2. Opłaty o których mowa w ust. 1 mogą być przeznaczone wyłącznie na cele, określone w art. 4 ust. 1,2 i 4 ustawy.

3. Koszty zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawie mienie jej członków mogą być częściowo finansowane z nadwyżki bilansowej, o której mowa w § 147 pkt. 3 ust. 3.

4. Zaliczkowe stawki opłat z tytułu użytkowania lokali na sfinansowanie opłaty użytkowników lokali na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomościami są ustalane na podstawie:

1) kosztów zależnych od Spółdzielni tj. kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz kosztów dostawy ciepła określonych w planach niezależnych od Spółdzielni tj. kosztów dostawy mediów ujętych w planach gospodarczo - finansowych uchwalanych przez Radę Nadzorczą

2) zasad ustalania i rozliczania kosztów wymienionych w pkt 1 określone przez Radę Nadzorczą .

§ 153

1. Okresem rozliczeniowym kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości jest rok kalendarzowy.

2. Różnica między faktycznymi kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2 i 4 ustawy zaliczkowo pobranymi opłatami użytkowników lokali na pokrycie tych kosztów, zwiększa odpowiednio koszty lub przychody danej nieruchomości w roku następnym. Zasada ta nie dotyczy kosztów i opłat związanych z dostawą i odprowadzenia ścieków, jeśli ich rozliczanie następuje na podstawie wskazań wodomierzy indywidualnych w lokalach, a różnice z tego tytułu są rozliczane indywidualnie z użytkownikami poszczególnych lokali.

3. Rozliczenie, o którym mowa w ust. 2, jest dokonywane odrębnie dla każdej nieruchomości.

§ 154

1. Okres rozliczeniowy kosztów dostawy ciepła do lokali określa Rada Nadzorcza.

2. Różnica między faktycznymi kosztami dostawy energii cieplnej a zaliczkowo pobranymi od użytkowników lokali opłatami za centralne ogrzewanie jest rozliczana indywidualnie z użytkownikami poszczególnych lokali.

W przypadku nadwyżki przychodów nad rzeczywiście poniesionymi kosztami - Spółdzielnia nadpłaty – spółdzielnia zalicza na poczet opłat za lokal lub na wniosek zwraca różnicę użytkownikowi lokalu.

W przypadku nadwyżki rzeczywiście poniesionych kosztów nad otrzymanymi przychodami nadwyżki kosztów – użytkownik lokalu obwiązany jest wpłacić różnicę w terminie określonym przez Spółdzielnię .

3. Szczegółowe zasady rozliczeń kosztów ciepłą określa regulamin zatwierdzony przez Radę Nadzorczą.

§ 155

Uchwalone przez Radę Nadzorczą zasady ustalania i rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości (w tym kosztów niezależnych od Spółdzielni) powinny zawierać w szczególności:

1. jednostkę organizacyjną rozliczania tych kosztów (nieruchomość, budynek),

2. określenie fizycznej jednostki rozliczeniowej poszczególnych rodzajów kosztów ( 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, liczba osób zamieszkałych w lokalu, wskazania urządzeń pomiarowych, udział w nieruchomości wspólnej, itp.),

3. różnicowanie obciążeń poszczególnych lokali kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości gospodarki zasobami mieszkaniowymi z tytułu sposobu wykorzystywania lokali ( lokale mieszkalne, lokale użytkowe ),

§ 182

Uchwalone przez Radę Nadzorczą zasady rozliczania kosztów dostawy ciepła powinny określać w szczególności:

4. fizyczną jednostkę rozliczania kosztów stałych oraz kosztów zmiennych,

5. okresy rozliczeniowe kosztów gospodarki cieplnej (rok kalendarzowy, sezon grzewczy, kwartał, zmiana ceny),

6. stosowanie współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku z tytułu nierównorzędnych walorów cieplnych lokalu, 7. terminy ostatecznego rozliczenia z użytkownikami lokali mieszkalnych, zwrotu nadpłaty

lub żądania pokrycia niedoboru ustalonego po rozliczeniu zaliczkowych opłat i rzeczywiście poniesionych kosztów w okresie rozliczeniowym (energii cieplnej, dostawy wody i odprowadzania ścieków), mieszkań opłat pobranych zaliczkowo w trakcie okresu rozliczeniowego,

8. zasady rozliczeń w przypadku braku możliwości dokonania odczytów urządzeń pomiarowych/podzielnikowych.

9. w przypadku zbycia prawa do lokalu w trakcie okresu rozliczeniowego, zobowiązania przechodzą na użytkownika nabywającego prawa do lokalu.

§ 156

1. Nie zalicza się do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości napraw i wymian wewnątrz lokalu w zakresie :

1) naprawy i wymiany podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,

2) naprawy okien i drzwi,

3) naprawy urządzeń techniczno-sanitarnych w lokalu łącznie z wymianą tych urządzeń, 4) naprawy przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w

tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,

5) naprawy instalacji elektrycznej na odcinku od zabezpieczenia głównego lokalu do odbiorników ( gniazda, wyłączniki),

6) naprawy lub wymiany zaworów grzejnikowych,

7) malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów oraz naprawę uszkodzonych tynków ścian i sufitów,

8) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych, w celu ich zabezpieczenia przed korozją.

2. Naprawy i wymiany określone w ust.1 obciążają użytkownika lokalu niezależnie od wnoszonych przez niego opłat za użytkowanie lokalu na sfinansowanie kosztów, o których mowa w art. 4 ust. 1,2 i 4 u.s.m.

3. Naprawa wszelkich uszkodzeń wewnątrz lokalu powstałych z winy członka lub osób z nim zamieszkałych, obciąża użytkownika lokalu.

4. Szczegółowe zasady określa regulamin zatwierdzony przez Radę Nadzorczą.

§ 157

Naprawy i wymiany w lokalach oraz częściach wspólnych nieruchomości nie wymienione w

§ 156 są finansowane środkami funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych.

§ 158

1. Finansowanie remontów określonych w § 157 jest realizowane zbiorczo w skali funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych według planów rzeczowo-finansowych uchwalanych przez Radę Nadzorczą.

2. Spółdzielnia prowadzi wyodrębnioną dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego w kolejnych latach. zgodnie z zasadami określonymi w regulaminie funduszu remontowego przyjętym przez Radę Nadzorczą.

3. Uchwalone przez Radę Nadzorczą plany rzeczowo-finansowe gospodarki środkami funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych powinny zapewnić dla każdej nieruchomości zrównoważenie wpływów i wydatków tego funduszu w skali 7 lat przedsięwzięcia remontowego (docieplenia budynków, wymiana instalacji ).

4. Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych wraz z ich dociepleniem. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

§ 159

1. Członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, a także w pokrywaniu kosztów centralnego ogrzewania i dostawy zimnej wody i odprowadzania ścieków przez uiszczanie comiesięcznych opłat. Opłata ta jest pomniejszana o tę część kosztów, która została pokryta pożytkami z działalności Spółdzielni.

2. Osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, a także w pokrywaniu kosztów centralnego ogrzewania przez uiszczanie comiesięcznych opłat na takich samych zasadach jak członkowie Spółdzielni. Osoby te nie mają jednak prawa do udziału w pożytkach z działalności Spółdzielni.

2. Członkowie Spółdzielni, będący właścicielami lokali obowiązani są uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacja i utrzymaniem stanowiących mienie Spółdzielni, dostawy zimnej wody i odprowadzania ścieków, a także w pokrywaniu kosztów centralnego ogrzewania przez uiszczanie comiesięcznych opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Opłata ta jest pomniejszana o tę część kosztów, która została pokryta pożytkami z działalności Spółdzielni.

3. Właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, dostawy zimnej wody i odprowadzania ścieków, a także w pokrywaniu kosztów centralnego ogrzewania przez uiszczanie comiesięcznych opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie comiesięcznych opłat. Opłata ta jest pomniejszana o tę część kosztów, która została pokryta pożytkami z nieruchomości wspólnej.

4. Najemcy lokali wnoszą czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Spółdzielni na sfinansowanie kosztów dostawy do lokalu energii cieplnej, gazu, wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych. Wysokość czynszu najmu ustalana jest według zasad określonych w umowach najmu. na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości czynsze ustalane według zasad określonych w umowach najmu. Najemca obowiązany jest także do wnoszenia comiesięcznych opłat na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania, dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych.

5. Osoby zajmujące lokale bez tytułu prawnego wnoszą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz opłaty niezależne od właściciela na sfinansowanie kosztów dostawy do lokalu energii cieplnej, gazu, wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych.

6. Koszty przypadające na lokale zajmowane na potrzeby własne Spółdzielni pokrywane są z przychodów z działalności, której lokale te służą.

§ 160

1. Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.

2. Umowa o której mowa w ust. 1 powinna być zawarta w formie pisemnej.

3. Potencjalna możliwość korzystania przez właścicieli lokali z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania jest traktowana jako zawarcie umowy między spółdzielnią a właścicielami i zobowiązuje właścicieli do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych nieruchomości.

4. Nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu określa Rada Nadzorcza.

7. Osoby wymienione w ust. 1 – 5 wnoszą opłaty, które obejmują następujące składniki : 1) eksploatacja i odpis na fundusz remontowy lokali mieszkalnych stanowiących mienie

spółdzielni,

2) eksploatacja i odpis na fundusz remontowy lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność członków i właścicieli nie będących członkami,

3) eksploatację i odpis na fundusz remontowy lokali użytkowych własnościowych, 4) eksploatację i odpis na fundusz remontowy lokali wynajmowanych,

5) eksploatację i odpis na fundusz remontowy lokali użytkowych stanowiących własność odrębną członków i właścicieli nie będących członkami. Wysokość opłat jest zależna od zakresu sprawowania eksploatacji zasobów i dostaw mediów,

6) opłaty za dostawę wody zimnej i korzystania z energii centralnego ogrzewania, 7) opłaty za wywóz nieczystości,

8) opłaty za odpisy funduszy remontowych specjalnych – scentralizowanych (np.

docieplenia zasobów, wymiany pokryć dachowych i inne prace), 9) inne opłaty (anteny, domofony, podatki itp.)

§ 161

Opłaty, o których mowa w § 159 mogą być wykorzystywane wyłącznie na cele, na które zostały pobrane.

§ 162

1. Opłaty, o których mowa w § 159 wnosi się co miesiąc z góry do dnia 15 każdego miesiąca.

2. O zmianie wysokości opłat Spółdzielnia jest zobowiązana powiadomić zainteresowane osoby użytkowników lokali, co najmniej 3 miesiące przed upływem terminu wnoszenia opłat. Termin ten dotyczy podwyżek opłat na sfinansowanie kosztów zależnych od Spółdzielni. ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Zmiana wysokości opłat wymaga pisemnego uzasadnienia.

3. W przypadku zmiany O zmianie wysokości opłat na pokrycie sfinansowanie kosztów niezależnych od spółdzielni, w Szczególności energii, gazu, wody, oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana powiadomić użytkowników lokali osoby, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat. ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Przepis ust.

2 zdanie drugie stosuje się.

4. Członkowie Spółdzielni oraz właściciele nie będący członkami Spółdzielni, mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogą sadową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na Spółdzielni.

5. Od niewpłaconych w terminie należności Spółdzielnia pobiera odsetki ustawowe z tytułu opóźnienia się przez dłużnika ze spełnieniem świadczenia pieniężnego.

6. Za terminowe uiszczanie opłat za używanie lokali solidarnie z członkami Spółdzielni oraz z właścicielami nie będącymi członkami Spółdzielni odpowiadają solidarnie osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.

7. Odpowiedzialność osób, o których mowa w ust. 6, ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.

8. Użytkownicy lokali nie mogą samowolnie potrąć z miesięcznych opłat z tytułu używania lokali należności przysługujących im od Spółdzielni.

§ 189

1. Przez dodatkowe wyposażenie lokali rozumie się nie zaliczane do kosztów inwestycji nakłady poczynione ze środków członków lub innych użytkowników na wyposażenie i wykończenie lokali, mające charakter trwały i podnoszące wartość użytkową lokali.

2. Dodatkowe wyposażenie i wykończenie lokali, jeśli nie jest wykonane za pośrednictwem Spółdzielni, wymaga zgody Spółdzielni wówczas, gdy połączone jest ze zmianami w układzie funkcjonalno-użytkowym lokalu, zmianami konstrukcyjnymi.

3. Nakłady, o których mowa w ust.1 nie są zapisywane na wkłady mieszkaniowe i budowlane członków.