§ 96
Spółdzielnia zarządza nieruchomościami mieszkaniowymi :
1) stanowiącymi mienie spółdzielni,
2) stanowiącymi współwłasność spółdzielni, w których co najmniej jeden lokal stanowi własność spółdzielni,
3) stanowiącymi odrębną własność położonymi w obrębie nieruchomości, o której mowa w pkt 2.
§ 97
Nieruchomości mieszkaniowe stanowiące mienie spółdzielni to :
1) nieruchomości zabudowane budynkami i infrastrukturą zewnętrzną, w których wszystkie lub część lokali stanowią jej mienie,
2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej oraz urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu
związane z funkcjonowaniem nieruchomości (np. wymiennikownie, hydrofornie, sieci c.o. itp.),
3) nieruchomości niezabudowane związane w funkcjonowaniem
osiedla, przeznaczone do wspólnego korzystania w osiedlu (np. drogi wewnętrzne, place utwardzone, zieleńce itp.),
4) nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod przyszłe inwestycje,
5) nieruchomości zabudowane budynkami administracyjnymi i warsztatowymi,
6) nieruchomości przeznaczone do działalności społeczno-kulturalnej.
§ 98
1. Spółdzielnia zarządza nieruchomościami przeznaczonymi do prowadzenia działalności gospodarczej :
1) nieruchomościami zabudowanymi budynkami użytkowymi będącymi jej mieniem przeznaczonymi na wynajem,
2) nieruchomościami zabudowanymi budynkami nie stanowiącymi jej mienia (tereny pod dzierżawy i reklamy),
3) lokalami przeznaczonymi na wynajem stanowiącymi jej mienie oznaczonymi w nieruchomości mieszkaniowej.
2. Spółdzielnia zarządza nieruchomościami użytkowymi z ustanowionymi spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu lub prawami odrębnej własności do lokalu jak niżej :
1) nieruchomości zabudowane budynkami użytkowymi własnościowymi,
2) nieruchomości zabudowane budynkami garażowymi, 3) miejsca postojowe w budynkach mieszkalnych, 4) boksy garażowe w budynkach mieszkalnych.
3. Spółdzielnia gospodaruje nieruchomościami poprzez utrzymanie ich w należytym stanie technicznym i użytkowym. Mienie przeznaczone do wspólnego korzystania udostępniane jest mieszkańcom zamieszkującym zasoby mieszkaniowe w obrębie nieruchomości, osiedla lub spółdzielni.
4. Koszty eksploatacji i utrzymania budynków i lokali wykorzystywanych przez spółdzielnię na cele administracyjne lub techniczne, obciążają wszystkich użytkowników lokali położonych w zasobach mieszkaniowych spółdzielni.
§ 99
1. Podstawową jednostką gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni jest nieruchomość zabudowana, stanowiąca przedmiot oddzielnej uchwały Zarządu podjętej na podstawie art. 42 i 43 ustawy, zwana dalej
„nieruchomością”.
2. Od dnia ustanowienia w nieruchomości, o której mowa w ust.1, odrębnej własności co najmniej jednego lokalu, nieruchomość ta staje się
„nieruchomością wspólną” w rozumieniu art.3 ust.2 ustawy o własności lokali.
3. Spółdzielnia obowiązana jest do prowadzenia odrębnie dla każdej
nieruchomości ewidencji przychodów i kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją tej nieruchomości, w tym również ewidencji
wpływów i wydatków na poczet funduszu remontowego.
§ 100
1. Do kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, o których mowa w § 99, zalicza się w szczególności :
1) opłaty za użytkowanie wieczyste, obciążające tę nieruchomość, 2) podatek od nieruchomości, obciążający tę nieruchomość,
3) koszty ubezpieczenia budynku,
4) koszty eksploatacji i utrzymania dźwigów osobowych,
5) koszty energii elektrycznej zużytej na oświetlenie pomieszczeń wspólnych i wejść do budynku,
6) koszty sprzątania części wspólnych nieruchomości,
7) koszty centralnego ogrzewania części wspólnych budynku, 8) koszty dostawy centralnej ciepłej wody,
9) koszty dostawy zimnej wody i odprowadzania ścieków, 10) koszty wywozu nieczystości,
11) koszty remontów i konserwacji budynku,
12) koszty obowiązkowych przeglądów budynku i badań sprawności instalacji technicznych budynku, określonych w prawie budowlanym,
13) koszty remontów i konserwacji anteny zbiorczej,
14) koszty utrzymania terenów zielonych, chodników i dróg dojazdowych,
15) koszty remontów i konserwacji instalacji gazowej, 16) koszty remontów i konserwacji instalacji elektrycznej, 17) koszty remontów i konserwacji instalacji c.o. i c.c.w.
18) koszty remontów i konserwacji instalacji wodno-kanalizacyjnej,
19) koszty konserwacji domofonów.
2. Wymienione w ust. 1 koszty utrzymania nieruchomości, w zakresie stanowiącym – w rozumieniu art. 3 pkt 7a i 8 ustawy z dnia 7.07.1994 r.
Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz.1118 z późniejszymi zmianami) – przebudowę lub remont substancji budowlanej budynku lub znajdujących się w nim instalacji i urządzeń technicznych, finansowane są
w ciężar funduszu remontowego, natomiast w zakresie napraw i bieżących konserwacji – w ciężar opłaty eksploatacyjnej uiszczanej
przez użytkowników lokali położonych w obrębie danej nieruchomości.
3. Do pożytków i innych przychodów uzyskiwanych z nieruchomości zalicza się w szczególności przychody z tytułu :
1) dzierżawy albo najmu powierzchni dachu lub elewacji budynku pod urządzenia reklamowe,
2) wynajmu pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku,
3) dzierżawy albo najmu niezabudowanej części nieruchomości wspólnej pod budynki lub urządzenia handlowo-usługowe,
4) dzierżawy albo najmu powierzchni dachu lub pomieszczeń wspólnych pod anteny przekaźnikowe sieci komórkowych lub urządzenia odbiorcze telewizji kablowej,
5) wypłaty odszkodowań przez firmy ubezpieczeniowe,
6) opłaty otrzymywane za korzystanie ze służebności gruntowych obciążających daną nieruchomość.
4. Lokale i inne elementy danej nieruchomości sfinansowane z ogólnych środków spółdzielni nie stanowią przychodów tej nieruchomości.
5. Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości pozostającej w zarządzie spółdzielni, a przychodami z opłat za używanie lokali o których mowa w § 91 zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości w roku następnym.
§ 101
1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali
są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających
na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oznaczonych w § 97 statutu poprzez uiszczanie opłat z zastrzeżeniem § 91 ust. 2 statutu.
2. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze
własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez
uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni z zastrzeżeniem art. 4 ust. 5 ustawy.
3. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani
uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez
uiszczanie opłat jak członkowie spółdzielni z zastrzeżeniem § 91 ust. 2
statutu. W opłatach nie uwzględnia się podatku od nieruchomości w wysokości ułamkowego udziału, który właściciel opłaca we własnym
zakresie.
4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani
uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
wspólnych, nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania oznaczone w § 97 pkt 1-5 przez uiszczanie opłaty z zastrzeżeniem § 91 ust. 2 statutu oraz art. 4 pkt 5
ustawy. W opłatach nie uwzględnia się podatku od nieruchomości w wysokości ułamkowego udziału w nieruchomości, który właściciel
opłaca we własnym zakresie.
5. Właściciele lokali oraz osoby niebędące członkami spółdzielni posiadający własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, mogą odpłatnie korzystać z działalności społeczno-kulturalnej na podstawie umów zawartych ze spółdzielnią.
6. Do kosztów związanych z działalnością społeczno-kulturalną zalicza się koszty utrzymania domów kultury oraz koszty prowadzonej przez nich działalności.
7. Obowiązek pokrywania kosztów działalności społeczno-kulturalnej
obejmuje również członków, właścicieli, najemców lokali w nieruchomościach użytkowych własnościowych, garażach, miejscach
postojowych i boksach garażowych w nieruchomościach mieszkaniowych, najemców lokali w nieruchomościach mieszkaniowych.
§ 102
1. Wysokość opłaty za używanie lokali, spółdzielnia ustala na podstawie
§ 101 statutu oraz planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
W skład opłaty za używanie lokalu wchodzi opłata eksploatacyjna i odpis remontowy.
2. Szczegółowe zasady ustalania planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz rozliczania tych kosztów, a także zasady ustalania wysokości opłat za lokale określa regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą.
3. Wysokość odpisu na fundusz remontowy ustalany jest w oparciu o plan kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Plan kosztów obejmuje również odpis na fundusz remontowy związany z bieżącym utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz kontynuację prac elewacyjnych wraz z infrastrukturą zewnętrzną w poszczególnych osiedlach do wyrównania stanu technicznego budynków i infrastruktury w poszczególnych nieruchomościach.
4. Opłaty za używanie lokali obejmują :
1) koszty eksploatacji budynków w nieruchomości i infrastruktury zewnętrznej,
2) koszty dostawy mediów niezbędnych do funkcjonowania lokali:
a) centralnego ogrzewania, b) centralnej ciepłej wody,
c) zimnej wody i odprowadzania ścieków, d) wywozu nieczystości stałych
3) koszty obsługi i utrzymania urządzeń oraz okresowych przeglądów urządzeń (dźwigi, hydrofory, węzły cieplne itp.),
4) koszty związane z prowadzeniem działalności społeczno-kulturalnej,
5) koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, mienia spółdzielni takich jak budynki administracyjne, drogi, place, tereny zielone,
6) odpisy na fundusz remontowy,
7) inne koszty wynikające z obowiązujących przepisów.
5. Podstawową jednostką jest 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, 1 osoba lub udział oznaczony w uchwale Zarządu spółdzielni.
6. Szczegółowe definicje elementów budynków, rodzaje powierzchni w nieruchomości wspólnej innych jednostek rozliczeniowych określa
regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą.
§ 103
1. W przypadku, gdy w obrębie danej nieruchomości nie nastąpiło ustanowienie odrębnej własności żadnego z lokali, opłaty za używanie lokali spółdzielnia kalkuluje w wysokości jednakowej stawki dla
wszystkich członków oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, przyjmując za podstawę obciążeń użytkowników lokali sumę :
1) kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości, o których mowa w § 100 ust. 1 statutu,
2) kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, o których mowa w § 97 statutu, w części obciążającej daną nieruchomość,
3) kosztów działalności społeczno-kulturalnej,
4) kosztów ogólnego zarządu spółdzielni w wysokości przypadającej na daną nieruchomość.
2. W razie, gdy dana nieruchomość przynosi pożytki lub inne przychody, o których mowa w § 100 ust. 3 statutu, zwiększają one przychody
spółdzielni z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zmniejszają one obciążenia użytkowników lokali położonych w obrębie tej nieruchomości.
3. Sumę kosztów, o których mowa w ust. 1 spółdzielnia dzieli przez łączną powierzchnię użytkową wszystkich lokali położonych w obrębie danej
nieruchomości, uzyskując rzeczywistą wysokość utrzymania i eksploatacji nieruchomości, przypadających na 1 m2 powierzchni
użytkowej lokalu.
4. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczno-kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię,
jeżeli uchwała Walnego Zgromadzenia tak stanowi.
§ 104
1. W przypadku, gdy w obrębie danej nieruchomości nastąpiło ustanowienie odrębnej własności jednego lub większej liczby lokali (jednakże nie wszystkich), ale żaden z właścicieli lokali nie wypowiedział członkostwa w spółdzielni :
5) ewentualne pożytki lub inne przychody, jakie nieruchomość ta przynosi (w rozumieniu § 100 ust. 3 statutu), służą pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości, a w części przewyższającej te wydatki przypadają właścicielom lokali (w tym również spółdzielni) w zależności od uchwały Zarządu,
2) członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali :
a) pokrywają koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją ich lokali,
b) uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych
i nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz kosztów działalności społeczno-kulturalnej.
3) pozostali użytkownicy lokali położonych w obrębie nieruchomości ponoszą opłaty za używanie ich lokali ustalone na zasadach określonych w § 103 statutu.
2. Na pokrycie kosztów, o których mowa w ust. 1 pkt 2, członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali uiszczają opłaty eksploatacyjne i odpis na fundusz remontowy, w wysokości stawek pobieranych przez spółdzielnię od pozostałych użytkowników lokali położonych w tej nieruchomości.
3. W przypadku, gdy członek spółdzielni będący właścicielem lokalu uczestniczy w przychodach jakie przynosi nieruchomość wspólna, nie może partycypować w dopłatach spółdzielni do opłaty eksploatacyjnej lub odpisu na fundusz remontowy.
§ 105
1. W przypadku, gdy w obrębie danej nieruchomości nastąpiło ustanowienie odrębnej własności jednego lub większej liczby lokali (jednakże nie wszystkich) i co najmniej jeden z właścicieli lokali wypowiedział członkostwo w spółdzielni :
1) ewentualne pożytki prawne lub inne przychody jakie nieruchomość
ta przynosi, służą pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości, a w części
przewyższającej te wydatki przypadają właścicielom lokali (w tym
również spółdzielni) proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej,
2) właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni :
a) pokrywają koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali,
b) uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
c) uczestniczą w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie
spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w danych budynkach lub osiedlu,
3) pozostali użytkownicy lokali położonych w obrębie nieruchomości ponoszą opłaty za używanie ich lokali ustalone na zasadach określonych w § 102 ust. 4 statutu.
2. Sumę kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej dzieli się na poszczególne lokale proporcjonalnie do udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej i udziałów pozostających własnością spółdzielni.
3. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku bądź budynkach, stanowiących odrębną (wydzieloną) nieruchomość.
§ 106
1. Opłaty za używanie lokali powinny być uiszczane co miesiąc z góry do 20 dnia każdego miesiąca.
2. Obowiązek uiszczania opłaty powstaje z dniem postawienia lokalu do
dyspozycji członka, a ustaje z dniem opróżnienia lokalu przez członka i osoby wspólnie z nim zamieszkałe.
21 Nabywca lokalu mieszkalnego w drodze przetargu obowiązany jest uiścić pierwszą opłatę za używanie lokalu w terminie 14 dni od daty przetargu.
3. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat, o których mowa w ust. 1, na
takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.
4. O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, członków spółdzielni będących właścicielami lokali oraz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
41 W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru
ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić powyższe osoby co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga
uzasadnienia na piśmie.
5. Spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację wysokości opłat na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokali niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
6. Członkowie spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, o którym mowa w § 26 statutu lub bezpośrednio na drodze sądowej.
7. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej zgodnie z art. 4 ust.8 ustawy.
8. Za opłaty, o których mowa w ust. 1, solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
§ 107
1. Od niewpłaconych w terminie należności, o których mowa w § 106 Statutu, Spółdzielnia pobiera odsetki ustawowe za opóźnienie. Odsetki ustawowe za opóźnienie nalicza się po 14 dniach po upływie terminu płatności.
2. Decyzję w sprawie częściowego lub całkowitego odstąpienia od naliczania odsetek podejmuje Zarząd spółdzielni według zasad ustalanych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni.
§ 108
1. Realizacja na rzecz członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni lub osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dodatkowych czynności niekalkulowanych w kosztach gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jest rozliczana na tych członków w formie
opłat jednorazowych lub opłat stałych. Zasady wnoszenia i rozliczania tych opłat ustala Rada Nadzorcza.
2. Inne opłaty i składniki opłat za używane lokale, które wynikają z przepisów statutu lub innych przepisów ogólnie obowiązujących, a także wynikające ze zmiany ceny i usług – ustala Zarząd spółdzielni.