MW(U) (0.66ha, max 6 kond, max 3.0 wiz) zmiana sformułowania – jak wyżej Wobec faktów dokonanych i decyzji administracyjnych, wydanych w czasie

sporządzania projektu planu, uwzględnione zostały wszystkie istotne uwagi inwestorskie, za niedopuszczalne uznaje się natomiast odstąpienie od ochrony

przedwojennych kamienic i wartościowego obiektu kultury współczesnej wraz z terenem zapewniającym jego ekspozycję w przestrzeni publicznej. Nieuzasadnione jest również

„wyjątkowe” odstąpienie od podstawowych regulacji funkcjonalnych planu, gdyż dopuszczają one wszystkie wnioskowane funkcje. Przeciwstawny do wniosków

inwestorskich, wniosek o obniżenie dominant jest sprzeczny z wydanymi pozwoleniami budowlanymi, a potrzeby takiego obniżenia nie potwierdzają studia panoramy miasta.

Kwartał 3.1

§ 42. Teren 3.1.a U-B/MW(U), wydzielenie [1] i [2]

Uwagi w piśmie 29/I z 24.12.09

Edward Lubelski Prokurent RWE Stoen Operator sp. z o.o. wnosi o:

2. ścisłe określenie w tekście i na mapie projektu planu obszaru przeznaczonego pod budowę stacji RPZ Czyste z możliwością budowy jej, jako stacji wnętrzowej wolnostojącej, z

możliwością ewentualnej nadbudowy.

po podziale teren 3.1.a

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu I: nie uwzględniać: pkt 2 w części dot. wolnostojącej formy stacji

ad pkt 2 - ekonomicznie nieuzasadnione jest przeznaczanie części kwartału intensywnej zabudowy miejskiej na wolnostojące obiekty techniczne; jak rozstrzygnięcie uwagi 6/II pkt 3 i uwag 1/III-IV pkt 5 oraz 38/III-IV pkt 35-39

Uwagi w piśmie 6/II z 16.02.13 RWE Stoen wnosi o:

3. w § 18 pkt 5 lit. g oraz § 47 pkt 3 ust 2 dla terenu 3.1.a - zawierających wymóg realizacji i określenie rejonu lokalizacji stacji RPZ Czyste - wskazać wydzielony teren o pow. 600-800 m2 dla tej inwestycji (a) lub nie określać żadnych warunków, a dopuścić lokalizację stacji na całym obszarze planu (b).

tekst oraz teren 3.1.a

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu II: nie uwzględniać pkt 3

ad pkt 3 - jak rozstrzygnięcie uwagi 29/I pkt 2: „ekonomicznie nieuzasadnione jest przeznaczanie części kwartału intensywnej zabudowy miejskiej na wolnostojące obiekty

techniczne” (a), równocześnie konieczne jest wskazanie rejonu lokalizacji takiego obiektu w celu zabezpieczenia realizacji inwestycji z właścicielem terenu

Uwagi w piśmie 25/II z 04.03.13

Skanska Property Poland sp. z o.o. wnosi o:

2. rezygnacja z określenia dla terenu 3.1.a minimalnej wysokości zabudowy teren 3.1.a

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu II: nie uwzględniać częściowo pkt 2

ad pkt 2 - sprzeczne z wymogiem porządkowania pierzei; uwzględnia się częściowo w ten sposób, że w definicjach tekstu planu (§ 2 pkt 41) dodaje się zastrzeżenie, że wysokość minimalna dotyczy tylko pierzei i nie obejmuje małej architektury (jak dla uwagi 21/II pkt 3) Uwagi w piśmie 1/III-IV z 28.08.13

RWE wnosi o:

5. § 18 pkt 5g i § 42 - zrezygnować z wymogu wbudowania stacji RPZ w zabudowę wielofunkcyjną i cały teren przeznaczyć dla RPZ.

tekst oraz teren 3.1.a

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu III-IV: nie uwzględnia się pkt 5

ad pkt 5 - jak rozstrzygnięcie uwagi 29/I pkt 2 i uwagi 6/II pkt 3: ekonomicznie

nieuzasadnione jest przeznaczanie części kwartału intensywnej zabudowy miejskiej na wolnostojące obiekty techniczne (a), równocześnie konieczne jest wskazanie rejonu

lokalizacji takiego obiektu w celu zabezpieczenia realizacji inwestycji z właścicielem terenu (b).

Uwagi w piśmie 10/III-IV z 07.10.13

Kuryłowicz & Associates sp. z o.o. wnosi o:

6. Wprowadzenie na rysunku planu linii „wariantowych” dopuszczających „przeprowadzenie pierzei w aktualnych granicach działek” - bez konieczności podziału i wykupu działek

drogowych - jako „obowiązującej przekraczalnej linii zabudowy”.

8. § 42 ust. 2 pkt 2 - zwiększenie wskaźnika intensywności zabudowy z dominantą do 14,0 (zamiast 10,0), gdyż inaczej nie będzie możliwe równoczesne wykorzystanie wszystkich maksymalnych wskaźników dla zabudowy wyższej i dominanty.

9. § 42 ust. 3 pkt 1 - wykreślenie wymogu obsługi dominanty z dwóch ulic lub dodanie, że wymóg ten obowiązuje dopiero „po zrealizowaniu przebudowy skrzyżowania ul. Okopowej i Al. Solidarności”, gdyż inaczej nie będzie możliwe wcześniejsze zrealizowanie dominanty.

tekst i teren 3.1.a[2]

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu III-IV: nie uwzględnia się pkt 6-9

ad pkt 6 - wniosek sprzeczny zasadami z ładu przestrzennego i kształtowania ulic jako miejskich przestrzeni publicznych; brak regulacji geodezyjnych gruntów (jak pozostawianie niezabudowanych, a zbędnych dla komunikacji terenów wzdłuż ulic) powoduje konieczność ich utrzymywania przez miasto oraz stwarza trwały efekt przypadkowych linii zabudowy pierzei ulicznych

ad pkt 8 - ustalenia planu ograniczają maksymalne parametry zabudowy, ale nie mają

stanowić prawa do równoczesnego wykorzystania wszystkich maksymalnych wskaźników dla zabudowy wyższej i dominanty

ad pkt 9 - ustalenie planu ma zapewnić bezpieczeństwo obsługi komunikacyjnej i

przeciwpożarowej dominat wysokościowych, obsługa tylko z jednej strony nie gwarantuje bezpieczeństwa

Uwagi w piśmie 18/III-IV z 15.10.13 Residential Real Estate sp. z o.o. wnosi o:

1. Wprowadzenie w tekście opcji i na rysunku planu linii dopuszczających „wariantowych przeprowadzenie pierzei w aktualnych granicach działek” - bez konieczności podziału i wykupu działek drogowych, jako „obowiązującej przekraczalnej linii zabudowy”.

3. § 42 ust. 2 pkt 2 - zwiększenie wskaźnika intensywności zabudowy z dominantą do 15,0 (zamiast 10,0), gdyż inaczej nie będzie możliwe równoczesne wykorzystanie wszystkich maksymalnych wskaźników dla zabudowy wyższej i dominanty.

4. § 42 ust. 3 pkt 1 - doprecyzowanie wymogu obsługi dominanty z dwóch ulic przez dodanie, że wymóg ten obowiązuje dopiero „po zrealizowaniu przebudowy skrzyżowania ul.

Okopowej i Al. Solidarności”, gdyż inaczej nie będzie możliwe wcześniejsze zrealizowanie dominanty.

tekst i teren 3.1.a[2]

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu III-IV: nie uwzględnia się w całości pkt 3-4 oraz w części pkt 1

ad pkt 1 - wniosek sprzeczny zasadami z ładu przestrzennego i kształtowania ulic jako miejskich przestrzeni publicznych; brak regulacji prowadzi do pozostawiania

niezabudowanych, a zbędnych dla komunikacji terenów wzdłuż ulic, konieczność

utrzymywania przez miasto tych terenów oraz trwały efekt nieuregulowanych pierzei ulic;

częściowe uwzględnienie polega na pozostawieniu dotychczasowych rygorów obowiązujących linii zabudowy terenu, jednak z dostosowaniem przebiegu linii

rozgraniczającej terenu, obowiązującej linii zabudowy oraz pierzei ciągłej do podziałów własnościowych, co spełni oczekiwania wnoszącego uwagę.

ad pkt 3 - ustalenia planu ograniczają maksymalne parametry zabudowy, a nie stanowią prawa do równoczesnego wykorzystania wszystkich maksymalnych wskaźników dla zabudowy wyższej i dominanty

ad pkt 4 - ustalenie planu ma właśnie nie dopuścić do sprzecznych z wymogami bezpieczeństwa rozwiązaniami prowizorycznymi

(treść taka sama jak w uwadze 10, tylko ze zmianą kolejności i redakcji) Wnioskowane rozstrzygnięcie Rady:

uwaga 29/I (pkt 2) z 24.12.09 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 6/II (pkt 3) z 16.02.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 25/II (pkt 2) z 04.03.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 1/III-IV (pkt 5) z 28.08.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 10/III-IV (pkt 6, 8 i 9) z 07.10.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 18/III-IV (pkt 1, 3 i 4) z 15.10.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona Uzasadnienie:

Wyżej wymienione 10 uwag, złożonych w 6 pismach przy I, II i III-IV wyłożeniu projektu planu, kwestionuje przyjęte w projekcie planu warunki lokalizacji stacji RPZ Czyste oraz wnioskuje o „wyjątkowe” wyłączenie obowiązywania dla zabudowy kwartału podstawowych warunków określonych w planie dla regulacji linii zabudowy, uporządkowanej wysokości pierzei ulicznych oraz intensywności zabudowy – a więc, dla podstawowych zasad ładu przestrzennego. Przy wyłożeniu III-IV wnioskowane jest też czasowe wyłączenie warunku bezpiecznej obsługi komunikacyjnej dominanty wysokościowej z dwóch ulic, tak aby możliwe było jej wybudowanie przed przebudową obwodnicy śródmiejskiej.

W wyniku uwzględnienia kilku uwag (w tym częściowego uwzględnienia uwag wyżej wymienionych) wykreślono ochronę wyburzonej w czasie sporządzania projektu planu kamienicy i w konsekwencji zmieniono podział kwartału 3.1 oraz odpowiednio skorygowano parametry zabudowy:

teren 3.1.a U-B/MW(U) (1.26ha) rozszerzenie opisu funkcji – zabudowa biurowo-usługowa i mieszkaniowo-usługowa zamiast „zabudowa biurowa i mieszkaniowo-usługowa”,

określenie min. działki bud. dla dominanty – 1500 m2 i jej lokalizacji z warunkiem obsługi komunikacyjnej co najmniej z dwóch ulic

wydzielenie [1] (0.19ha, max 16 kond, max 11.0 wiz)

wydzielenie [2] (1.07 ha, max 40/10 kond, max 10.0/7.0 wiz) powiększenie o teren wyburzonej kamienicy i zmiana parametrów dominanty; przesunięcie linii

rozgraniczającej terenu i obowiązującej linii zabudowy wraz z linią pierzei ciągłej na północną i północno-wschodnią granicę działek własnościowych nr ew. 2/1, 2/2 i 2/6 z obrębu 6-04-03.

Przyjęty w projekcie planu sposób zagospodarowania kwartału 3.1 uwzględnia jego szczególne usytuowanie. Przeznaczenie terenów, wymóg stworzenia pierzei usługowych i intensywność zagospodarowania wynika z ekspozycji na osi ul. Wolskiej, z wysokiej dostępności komunikacyjnej i eksponowanego położenia przy wylotowej Al.

Solidarności, u jej zbiegu z obwodnicą śródmiejską, który w zabudowie kwartału zaakcentowany jest dominantą wysokościową.

Wysoka dostępność wymaga maksymalnego wykorzystania terenu, a nie pozostawiania skrawków miejskich terenów w krzywo i rozrzutnie wydzielanych przed pół wiekiem działkach ulic. Szczególna ekspozycja na widoki w długiej perspektywie szerokich ulic wymaga rygorystycznej regulacji zarówno linii jak i wysokości usługowych pierzei, które nie miały znaczenia wówczas, gdy estetykę Al. gen. K. Świerczewskiego miały wyznaczać blokowiska. Jednak ze względu na długotrwałość procesu planowanej

przebudowy obwodnicy śródmiejskiej i regulacji sieci ulicznej w tym rejonie, wyjątkowo dopuszczono niewielkie zniekształcenie pierzei dla pustego obecnie terenu, na którym możliwe jest wcześniejsze podjęcie znaczącej dla miasta inwestycji.

Uwagi w sprawie lokalizacji RPZ 110/15 kV „Czyste” zostały częściowo, ale wystarczająco uregulowane w § 18 przepisów obszarowych, gdzie dopuszczono realizację wbudowanych stacji transformatorowych jako podziemnych lub w

uzasadnionych wypadkach – wnętrzowych wolnostojących i sprecyzowano, że stacja ma być usytuowana na terenie 3.1.a[1], u zbiegu ul. Wolskiej i Al. Solidarności. Za

niedopuszczalne uznano więc zarówno dowolne lokalizowanie technicznych urządzeń wolnostojących jak i przeznaczenie na koszt miasta nieokreślonej wielkości terenu dla nieokreślonej w czasie realizacji.

Kwartał 3.2

§ 43. Teren 3.2.a MW(U)

§ 44. Teren 3.2.b U-Pd

§ 45. Teren 3.2.c U-B/MW(U)

§ 46. Teren 3.2.d U-B/MW(U) Uwagi w piśmie 32/I z … (?)

Marcin Grzelewski „Palma” sp. z o.o. dla terenu 4.2.b U-Pd wnosi o:

2. zmianę wskaźnika powierzchnia biol. czynnej z 40 % na nie ustala się;

3. zmianę wskaźnika intensywności zabudowy z 1,0 na 4,0;

4. zmiana wys. zabudowy z 17 m, 4 kondyg. na: dla zabud. biurowej: 60 m, 15 kondygnacji, dla mieszk.-usługowej 60 m, 20 kond.;

5. zmianę wielkości (pbc ?) na: nie ustala się;

6. w § 6 ust. 1 pkt 3 zmianę strefy ochronnej od pomnika przyrody z 15 m na 12 m;

dz. 10/4,11/2 obr. 6-04-013, po podziale teren 3.2.b

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu I: nie uwzględniać: pkt 2- 6

ad pkt 2-6 - parametry zabudowy wynikają wprost z konieczności zharmonizowania z istniejącą, wartościową zabudową Domu Dziecka i konieczności ochrony pomnika przyrody (sprecyzowanie warunków - wg pozwolenia na budowę w uwadze 2/II pkt 6)

Uwaga w piśmie 7/III-IV z 30.09.13 SM „Starówka” wnosi o:

zmianę parametrów zabudowy przez zmniejszenie wskaźnika pbc do 25 % (zamiast 30 %), zwiększenie wskaźnika max intensywności zabud. do 7,0 (zamiast 2,5), zwiększenie max wysokości zabudowy do 24 kondygnacji i 85 m (zamiast 11 kondygnacji i 38 m)

teren 3.2.a

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu III-IV: nie uwzględnia się w całości

z uzasadnienia wynika, że chodzi o konfliktowe przestrzennie wstawienie pomiędzy bloki mieszkalne przy ul. Wolskiej dwóch obiektów dwukrotnie wyższych (co wymagałoby zresztą ponownego wyłożenia projektu planu)

Uwagi w piśmie 29/III-IV z 15.10.13 A. Amsterdamska wnosi o:

1. § 46 - przeznaczyć teren na zieleń, zakazać lokalizacji zabudowy i ustalić wskaźnik pbc na 95 %)

tekst i teren 3.2.d

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu III-IV: nie uwzględnia się pkt 1

ad pkt 1 - rozstrzygnięte zgodnie z pkt 6 w uwadze 2/II (zapis planu jest następstwem decyzji administracyjnych 84/W/08/wz, 33/W/09/wz i pb 333/N/2009)

Uwagi w piśmie 30/III-IV z 15.10.13

Stow. Właścicieli Lokali (H. Tomczak-Babirecka, A. Amsterdamska) wnosi o:

1. § 46 - przeznaczyć teren na zieleń, zakazać lokalizacji zabudowy i ustalić wskaźnik pbc na 90 %)

tekst i teren 3.2.d

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu III-IV: nie uwzględnia się pkt 1

ad pkt 1 - rozstrzygnięte zgodnie z pkt 6 w uwadze 2/II (zapis planu jest następstwem decyzji administracyjnych 84/W/08/wz, 33/W/09/wz i pb 333/N/2009)

Uwagi w piśmie 34/III-IV z 16.10.13

„Zielone Mazowsze” (Ł. P. Bielicki) wnosi o:

5. Nie respektowanie pozwolenia na budowę i przywrócenie (jak w wyłożeniu II) linii zabudowy chroniącej pomnik przyrody.

teren 3.2.d

Rozstrzygnięcie po wyłożeniu III-IV: nie uwzględnia się pkt 5

ad pkt 5 - z uwagi na uwzględnione warunki pozwolenia na budowę (uwaga 2/II pkt 6) Wnioskowane rozstrzygnięcie Rady:

uwaga 32/I (pkt 2-6) z … (?) w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 7/III-IV z 30.09.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona

uwaga 29/III-IV (pkt 1) z 15.10.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 30/III-IV (pkt 1) z 15.10.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona uwaga 34/III-IV (pkt 5) z 16.10.13 w w/w zakresie pozostaje nieuwzględniona Uzasadnienie:

Wyżej wymienione 5 uwag, złożonych w 5 pismach przy I i III-IV wyłożeniu projektu planu, kwestionuje nadmierną ochronę przed intensywną zabudową terenu osiedla przy ul. Wolskiej oraz otoczenia drzewa – pomnika przyrody przy ul. Karolkowej, a w trzech wnioskach przeciwstawnych domaga się całkowitego zakazu zabudowy i nie respektowania decyzji o pozwoleniu na budowę dla działki obejmującej pomnik przyrody. O ile możliwe było odrzucenie w planie drastycznego zamiaru wstawienia pomiędzy bloki mieszkalne przy ul.

Wolskiej dwóch budynków dwukrotnie wyższych od zabudowy osiedla, o tyle wydane w czasie prac nad projektem planu decyzje budowlane przesądziły o realizacji niewielkiego budynku u zbiegu ul. Karolkowej i Wolskiej oraz o zabudowaniu – w linii odbiegającej od planowanej – całej pierzei ul. Towarowej między ul. Wolską i Jaktorowską. Realizacje te wymusiły niewielkie korekty ustaleń planu, ale nie spowodowały naruszenia jego istotnych zasad.

Odrzucenie przy wyłożeniu I wniosku o dopuszczenie na terenie Domu Dziecka

(obejmującym wówczas także pomnik przyrody) 15-kondygnacyjnej zabudowy okazało się mało skuteczne. Wobec poniechania przez Miasto przejęcia z rąk prywatnych działki z drzewem – pomnikiem przyrody, oraz decyzji administracyjnej zezwalającej na całkowite obudowanie drzewa zabudową 5-kondygnacyjną, ochrona pomnika „na prywatnym podwórzu” nabrała obecnie charakteru czysto formalnego.

Ostatecznie wymuszone uwagami, decyzjami administracyjnymi i faktami dokonanymi zmiany ustaleń dla kwartału 3.2 objęły wydzielenie terenu 3.2.d oraz: