INFRASTRUKTURA I EKOLOGIA TERENÓW WIEJSKICH INFRASTRUCTURE AND ECOLOGY OF RURAL AREAS Nr 4/2011, POLSKA AKADEMIA NAUK, Oddziaá w Krakowie, s. 203–211
Komisja Technicznej Infrastruktury Wsi
Tomasz Adamczyk, Agnieszka Bieda
PROBLEMATYKA USTANAWIANIA SàUĩEBNOĝCI
DROGI KONIECZNEJ
____________
PROBLEMS WITH ESTABLISHING
OF EASEMENT BY NECESSITY
Streszczenie
SáuĪebnoĞü gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąĪa nieru-chomoĞü w celu zwiĊkszenia uĪytecznoĞci innej nieruchomoĞci. Szczególnym ro-dzajem sáuĪebnoĞci jest droga konieczna. Ustanowienie jej polega na wyznaczeniu drogi prowadzącej do drogi publicznej przez nieruchomoĞü sąsiadującą z tą drogą na rzecz nieruchomoĞci która dostĊpu do niej nie ma lub ma dostĊp utrudniony. Jej szczególnoĞü polega na tym, Īe wáaĞcicielowi nieruchomoĞci, która nie ma dostĊ-pu do drogi dostĊ-publicznej przysáuguje roszczenie do wáaĞcicieli gruntów sąsiednich o ustanowienie drogi koniecznej za wynagrodzeniem. WspóáczeĞnie instytucja sáu-ĪebnoĞci drogi koniecznej najczĊĞciej znajduje zastosowanie w przypadku dziaáów spadku, zniesienia wspóáwáasnoĞci, podziaáu majątku wspólnego maáĪonków oraz zbycia czĊĞci nieruchomoĞci.
TreĞcią pracy jest prawny aspekt ustanowienia sáuĪebnoĞci drogi koniecz-nej oraz procedura ustalania wynagrodzenia za jej ustanowienie.
Sáowa kluczowe: sáuĪebnoĞü drogi koniecznej, wynagrodzenie za ustanowienie
sáuĪebnoĞci
Summary
A real estate easement is a restricted property right which the real estate is burdening with a view to increasing other usefulness real estates. A necessary road is a special kind of the ancillary nature. Appointing her consists in fixing the leading way to a highway road by the real estate bordering on this way for the real estate which to her isn't having access or he has the hampered access. It is special because for property owner which isn't having access to a highway road is entitled to a claim to owners of adjacent lands for establishing the necessary road
against remuneration. In our times the institution of the easement of necessity most often finds application in case of departments of the fall, of carrying the co-ownership, the division of marital assets of spouses and selling the part of the real estate.
A legal aspect of establishing is the easement of necessity and a procedure of setting remuneration for her establishing.
Key words: easement of necessity, reward for establishing the necessity
WSTĉP
Kodeks cywilny dokonuje podziaáu praw rzeczowych zaliczanych do kate-gorii prawa podmiotowego na trzy rodzaje: prawo wáasnoĞci, uĪytkowanie wie-czyste oraz ograniczone prawa rzeczowe. Do grupy ograniczonych praw rze-czowych zalicza siĊ: uĪytkowanie, sáuĪebnoĞü, spóádzielcze wáasnoĞciowe prawo do lokalu, zastaw oraz hipotekĊ. Zgodnie z obowiązującą zasadą za-mkniĊtego katalogu praw rzeczowych numerus clausus dodatkowe pozakodek-sowe prawa nie mogą byü kreowane w drodze czynnoĞci prawnych. Przepisy prawa dopuszczają jedynie moĪliwoĞü ksztaátowania treĞci poszczególnych praw rzeczowych w pewnych przypadkach.
Poddając analizie ograniczone prawa rzeczowe zauwaĪyü moĪna zaryso-wany podziaá na tzw. prawa zastawnicze, które sáuĪą zabezpieczeniu wierzytel-noĞci oraz prawa polegające na korzystaniu z rzeczy w sposób oznaczony. Do drugiej z wymienionych kategorii zaliczyü naleĪy miĊdzy innymi instytucjĊ sáuĪebnoĞci rozumianej jako uprawnienie związane z korzystaniem z cudzej nieruchomoĞci w ĞciĞle ustalonym i ograniczonym zakresie.
SáuĪebnoĞci mogą byü klasyfikowane wedáug róĪnych kryteriów. NajczĊ-Ğciej w literaturze moĪna spotkaü podziaá ze wzglĊdu na peánioną funkcjĊ spo-áeczno-gospodarczą. W ramach takiego podziaáu wyróĪnia siĊ sáuĪebnoĞci: gruntowe, osobiste oraz przesyáu.
Celem opracowania jest zwrócenie uwagi na aspekt prawny ustanawiania jednego z rodzajów sáuĪebnoĞci gruntowych – sáuĪebnoĞci drogi koniecznej oraz aspekt związany z ustaleniem wynagrodzenia za ustanowienie wymienionej sáuĪebnoĞci.
SàUĩEBNOĝû DROGI KONIECZNEJ
Termin sáuĪebnoĞci gruntowej wywodzi siĊ juĪ z prawa rzymskiego, znany jest pod áaciĔską nazwą servitutes praediorum. Istota sáuĪebnoĞci gruntowej zawarta jest w art. 285 §1 kodeksu cywilnego i definiowana w trojaki sposób:
1. prawo polegające na korzystaniu przez wáaĞciciela nieruchomoĞci wáadnącej z nieruchomoĞci obciąĪonej w ograniczonym zakresie (np. sáuĪebnoĞü przejĞcia i przejazdu),
2. ograniczenie moĪliwoĞci dokonywania okreĞlonych dziaáaĔ przez wáa-Ğciciela nieruchomoĞci obciąĪonej (np. wznoszenia budynków powyĪej okreĞlo-nego poziomu),
3. zakaz wykonywania okreĞlonych uprawnieĔ przysáugujących wáaĞci-cielowi nieruchomoĞci obciąĪonej na podstawie przepisów o wáasnoĞci (np. uprawnienia do wejĞcia na grunt sąsiada celem usuniĊcia gaáĊzi).
SáuĪebnoĞü drogi koniecznej bĊdąca przedmiotem opracowania zaliczana jest do pierwszej z wymienionych kategorii. Peáni ona bardzo waĪną funkcjĊ w regulacji stosunków sąsiedzkich, gdyĪ zapewnia swobodny dostĊp do chomoĞci. ZwiĊksza gospodarczą uĪytecznoĞü jednej nieruchomoĞci (tzw. nieru-chomoĞci wáadnącej) kosztem innej nierunieru-chomoĞci (tzw. nierunieru-chomoĞci obcią-Īonej). Artykuá 145 kodeksu cywilnego okreĞla przypadki, w których moĪliwe jest ustanowienie drogi koniecznej. Podstawowym przyczynkiem jest brak do-stĊpu nieruchomoĞci do drogi publicznej. Przepisy prawa przewidują równieĪ moĪliwoĞü ustanowienia drogi koniecznej takĪe w przypadku braku dostĊpu nieruchomoĞci do naleĪących do niej zabudowaĔ gospodarskich oraz w sytuacji gdy dostĊp do drogi publicznej lub zabudowaĔ gospodarskich jest nieodpowiedni.
Ustawodawca nie definiuje jednak zastosowanych zwrotów takich jak: „dostĊp” czy „odpowiedni dostĊp”. Są to zwroty nieostre, których przyjĊtą wy-káadniĊ przedkáadają dopiero orzecznictwa sądowe.
WyjaĞnienie pojĊcia „dostĊp” naleĪy szukaü miĊdzy innymi w uzasadnie-niu postanowienia Sądu NajwyĪszego z dnia 6 kwietnia 2004 (I CK 552/03), w którym Sąd NajwyĪszy okreĞla: „DostĊp oznacza moĪnoĞü dojĞcia, dojazdu i przepĊdu zwierząt. Droga konieczna powinna zapewniaü kaĪdy rodzaj dostĊpu, czyli likwidowaü naturalną izolacjĊ nieruchomoĞci”.
Odpowiedni dostĊp powinien zapewniaü wáaĞcicielowi normalne korzysta-nie z funkcji spoáeczno-gospodarczych jego korzysta-nieruchomoĞci. Wspomniany dostĊp bĊdzie w związku z tym zaleĪaá miĊdzy innymi od potrzeb związanych z prze-znaczeniem nieruchomoĞci wymagającej drogi. W praktyce okreĞlenie czy do-stĊp jest wystarczający ustalane jest w podo-stĊpowaniu sądowym na podstawie poczynionych ustaleĔ faktycznych. Ustalenia najczĊĞciej dokonywane są przez eksperta z danej dziedziny – biegáego i wiąĪą siĊ z przeprowadzeniem oglĊdzin nieruchomoĞci oraz sporządzeniem przez niego opinii na podstawie wykonanych oglĊdzin.
Orzecznictwo Sądu NajwyĪszego dotyczące „odpowiedniego” dostĊpu do nieruchomoĞci jest nastĊpujące:
− odpowiedni dostĊp do nieruchomoĞci nie moĪe byü interpretowany jako dostĊp zapewniający áatwiejsze korzystanie z nieruchomoĞci, droga konieczna moĪe byü ustanowiona tylko w przypadku zapewnienia niezbĊdnego dostĊpu nieruchomoĞci do drogi publicznej (postanowienie SN z dnia 7.03.2007 r., II CSK 482/06),
− przy nieodpowiednim dostĊpie do drogi publicznej naleĪy w pierwszej kolejnoĞci przystosowaü go do uĪytku zamiast ustanawiaü sáuĪebnoĞü drogi koniecznej przez inną nieruchomoĞü, chyba Īe przystosowanie byáoby niemoĪ-liwe bądĨ wymagaáo niewspóámiernie wysokich nakáadów (postanowienie SN z dnia 6.04.2006 r., I CK 552/03),
− nieodpowiedni dostĊp do drogi publicznej jest równieĪ w przypadku gdy wyjazd z nieruchomoĞci przylegającej do drogi publicznej stwarza zagroĪenie w ruchu drogowym (postanowienie SN z dnia 7.07.1999 r., II CKN 786/98),
− nieodpowiedni dostĊp do drogi publicznej wywoáany przez wáaĞciciela nieruchomoĞci poprzez wzniesienie budynku na caáej szerokoĞci nieruchomoĞci nie uzasadnia Īądania ustanowienia sáuĪebnoĞci drogi koniecznej (uchwaáa z dnia 18.09.1998 r., III CKN 609/97),
− nieodpowiednioĞü dostĊpu do drogi publicznej w szczególnie uzasad-nionych przypadkach moĪe dotyczyü równieĪ sytuacji, w której fizyczny dostĊp istnieje, natomiast przejazd drogą áączącą nieruchomoĞü z drogą publiczną jest przez znaczną czĊĞü roku utrudniony lub niemoĪliwy ze wzglĊdu na jej záy stan techniczny (uchwaáa SN z dnia 14.08.1985 r., III CZP 44/85).
USTANAWIANIE SàUĩEBNOĝCI DROGI KONIECZNEJ
Poza opisanymi powyĪej przesáankami ustanowienia sáuĪebnoĞci drogi ko-niecznej wynikającymi z artykuáu 145 §1 kodeksu cywilnego istnieją równieĪ inne przypadki, które wymagają ustanowienia wspomnianego ograniczonego prawa rzeczowego.
Potrzeba ustanowienia sáuĪebnoĞci drogi koniecznej moĪe wynikaü miĊdzy innymi ze sprzedaĪy gruntu lub innej czynnoĞci prawnej jak np. zniesienia wspóáwáasnoĞci. JeĞli w takim przypadku nie zostanie zawarte porozumienie pomiĊdzy zainteresowanymi stronami dotyczące przebiegu drogi to kwestia ta jest regulowana sądownie. W opisanej sytuacji sąd powinien zarządziü przepro-wadzenie drogi przez grunty, które byáy przedmiotem czynnoĞci prawnej. Jed-nak orzecznictwo Sądu NajwyĪszego dla opisywanego przypadku dopuszcza moĪliwoĞü ustanowienia sáuĪebnoĞci po innym gruncie. MoĪe mieü to miejsce w sytuacji, gdy uszczerbek dla owego innego gruntu byáby znacznie mniejszy niĪ dla gruntu bĊdącego przedmiotem czynnoĞci prawnej – uzasadnione jest to interesem spoáeczno-gospodarczym (postanowienie SN z dnia 11.03.1970 r., III CRN 36/70).
Zapewnienie dostĊpu do drogi publicznej w przypadku podziaáu nieru-chomoĞci jest uregulowane zapisami ustawy o gospodarce nierunieru-chomoĞciami. Wspomniana ustawa nie dopuszcza podziaáu nieruchomoĞci w sytuacji gdy wy-dzielane dziaáki nie mają zapewnionego dostĊpu do drogi publicznej. Za taki dostĊp moĪe byü uwaĪane wydzielenie dróg wewnĊtrznych z jednoczesnym
wie do dziaáki gruntu wydzielonej pod drogĊ. Orzeczenie Sądu NajwyĪszego jest w tej kwestii bardzo rygorystyczne. Stanowi, Īe jeĪeli decyzja podziaáowa za-wiera warunek ustanowienia sáuĪebnoĞci przy zbyciu wydzielonych dziaáek to umowa przeniesienia wáasnoĞci wydzielonej dziaáki zawarta bez ustanowienia sáuĪebnoĞci jest niewaĪna (uchwaáa SN z 4.06.2009 r., III CZP 34/09).
Analiza norm prawnych dotyczących ograniczonych praw rzeczowych po-zwala dostrzec róĪnorodne sposoby ich powstawania. SáuĪebnoĞü drogi koniecz-nej moĪe powstaü:
− przez czynnoĞü prawną, − przez orzeczenie sądu,
− w drodze decyzji administracyjnej, − przez zasiedzenie.
Podstawowym zdarzeniem prawnym w wyniku którego powstaje sáuĪeb-noĞü jest umowa. Umowa taka zawierana jest pomiĊdzy wáaĞcicielem nierucho-moĞci, która ma byü obciąĪona prawem sáuĪebnoĞci drogi koniecznej oraz na-bywcą tego prawa. NiezbĊdnym elementem takiej umowy jest oĞwiadczenie wáaĞciciela nieruchomoĞci obciąĪanej o ustanowieniu sáuĪebnoĞci. Zgodnie z wymaganiami kodeksu cywilnego oĞwiadczenie wáaĞciciela, który prawo usta-nawia musi byü zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem niewaĪnoĞci. Ustanowione prawo sáuĪebnoĞci drogi koniecznej ujawniane jest w dziale III ksiĊgi wieczystej nieruchomoĞci obciąĪonej oraz w dziale I-Sp nieruchomoĞci wáadnącej. Warto zaznaczyü, Īe wpis prawa sáuĪebnoĞci drogi koniecznej ma charakter deklaratoryjny. Wpisanie prawa w ksiĊdze wieczystej nie jest warun-kiem jego powstania.
Innym sposobem ustanowienia sáuĪebnoĞci drogi koniecznej jest postĊpo-wanie sądowe nieprocesowe. Ma ono zastosopostĊpo-wanie najczĊĞciej w przypadku braku zgody na ustanowienie sáuĪebnoĞci w trybie umownym. W toku postĊpo-wania sąd bada przesáanki roszczenia oraz ostatecznie rozstrzyga o zasadnoĞci ustanowienia sáuĪebnoĞci na podstawie opinii biegáego oraz bezpoĞrednich oglĊ-dzin nieruchomoĞci. Pozytywne rozpatrzenie wniosku o ustanowienie sáuĪebno-Ğci drogi koniecznej koĔczy siĊ orzeczeniem, w którym sąd decyduje o ustano-wieniu sáuĪebnoĞci, okreĞla szczegóáowy opis przebiegu drogi oraz wynagrodzenie naleĪne wáaĞcicielom nieruchomoĞci obciąĪonych.
W przypadku kiedy nieodpowiedni dostĊp do drogi publicznej powstaá w wyniku wywáaszczenia, sáuĪebnoĞü moĪe zostaü okreĞlona w decyzji wywáasz-czeniowej na mocy art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami. Intencją ustawodawcy jest tutaj zapewnienie wáaĞciwego dostĊpu do drogi publicznej wáaĞcicielom nieruchomoĞci izolowanych w wyniku wywáaszczenia.
Nabycie prawa sáuĪebnoĞci drogi koniecznej w wyniku zasiedzenia nastĊ-puje poprzez speánienie wszystkich poniĪszych przesáanek:
− upáywu odpowiedniego czasu,
− nieprzerwanego posiadania sáuĪebnoĞci, − istnienia trwaáego i widocznego urządzenia.
Przesáanka związana z upáywem czasu jest okreĞlona podobnie jak dla przypadku zasiedzenia wáasnoĞci nieruchomoĞci. W sytuacji posiadacza w do-brej wierze nabycie sáuĪebnoĞci drogi koniecznej nastĊpuje po 20 latach, z kolei w przypadku posiadania w záej wierze nabycie prawa nastąpi po 30 latach. Nie-przerwane posiadanie w aspekcie sáuĪebnoĞci drogi koniecznej naleĪy interpre-towaü jako korzystanie z cudzej rzeczy w sposób ciągáy jakby danej osobie przysáugiwaáo prawo w postaci sáuĪebnoĞci drogi koniecznej. PojĊcie trwaáego i widocznego urządzenia zdefiniowane jest w orzeczeniu Sądu NajwyĪszego jako obiekt celowej i Ğwiadomej aktywnoĞci czáowieka. Za takie urządzenie nie moĪe zostaü uznana droga lub ĞcieĪka powstaáe przez przejeĪdĪanie lub prze-chodzenie po staáym szlaku, ale juĪ utwardzona droga bĊdzie speániaü okreĞlone warunki (orzeczenie SN z dnia 24.05.1974 r., III CRN 94/74).
Przy ustanawianiu sáuĪebnoĞci drogi koniecznej tzw. legitymacja czynna przysáuguje wáaĞcicielowi lub uĪytkownikowi wieczystemu nieruchomoĞci, któ-ra nie posiada odpowiedniego dostĊpu do drogi publicznej lub zabudowaĔ go-spodarskich. Natomiast legitymacja bierna dotyczy wáaĞcicieli lub uĪytkowni-ków wieczystych nieruchomoĞci sąsiednich w stosunku do nieruchomoĞci wáadnących. Artykuá 146 kodeksu cywilnego precyzuje, Īe osobista sáuĪebnoĞü drogi koniecznej moĪe byü równieĪ ustanowiona na rzecz posiadacza samoist-nego nieruchomoĞci wáadnącej.
Przebieg drogi koniecznej powinien byü ustalony przy uwzglĊdnieniu za-sad okreĞlonych w artykule 145 §2, 3 kodeksu cywilnego. Fundamentalną zasa-dą jest takie przeprowadzenie drogi koniecznej, aby w najmniejszym stopniu obciąĪaáa grunty przez które ma prowadziü, ale jednoczeĞnie aby uwzglĊdniaáa potrzeby nieruchomoĞci nie mającej dostĊpu do drogi publicznej lub zabudowaĔ gospodarskich. Dodatkowo przebieg drogi powinien byü zaplanowany w sposób uwzglĊdniający interes spoáeczno-gospodarczy.
Orzecznictwo Sądu NajwyĪszego dotyczące uwarunkowaĔ przebiegu drogi koniecznej jest nastĊpujące:
− wyznaczając drogĊ konieczną naleĪy braü pod uwagĊ nie tylko dotych-czasowy charakter nieruchomoĞci pozbawionej dostĊpu do drogi publicznej ale równieĪ uwzglĊdniü jej przyszáe przeznaczenie (postanowienie SN z dnia 08.05.2008 r., V CSK 570/07),
− ustanowienie drogi koniecznej przez siedlisko uczestników postĊpowa-nia jest sprzeczne z interesem spoáeczno-gospodarczym nieruchomoĞci mającej byü obciąĪoną sáuĪebnoĞcią (postanowienie SN z dnia 13.02.1985 r., III CRN 311/84),
− droga konieczna powinna byü tak wyznaczona aby eliminowaü konflikty sąsiedzkie co czĊsto koliduje z interesem spoáeczno-gospodarczym (postanowie-nie SN z dnia 21.03.1983 r., III CRN 14/83).
WYNAGRODZENIE ZA USTANOWIENIE SàUĩEBNOĝCI DROGI KONIECZNEJ
Artykuá 145 §1 kodeksu cywilnego przewiduje wynagrodzenie ze strony wáaĞciciela nieruchomoĞci wáadnącej na rzecz wáaĞciciela nieruchomoĞci obcią-Īonej. Warto zaznaczyü, Īe wynagrodzenie naleĪy siĊ za samo ustanowienie sáuĪebnoĞci drogi koniecznej niezaleĪnie od szkody poniesionej przez wáaĞci-ciela nieruchomoĞci obciąĪonej (postanowienie SN z dnia 08.05.2000 r., V CKN 43/00). Wynagrodzenie najczĊĞciej wypáacane jest w formie Ğwiadczenia jedno-razowego, dopuszczalna jest moĪliwoĞü okreĞlenia wynagrodzenia jako Ğwiad-czenia okresowego (postanowienie SN z dnia 17.01.1969 r., III CRN 379/68). Wynagrodzenie moĪe byü równieĪ ustalone w formie niepieniĊĪnej lub upraw-niony moĪe zrzec siĊ Ğwiadczenia. Przy ustanowieniu sáuĪebnoĞci drogi ko-niecznej w formie umowy strony uzgadniają naleĪne wynagrodzenie dowolnie okreĞlając jego wysokoĞü. W przypadku gdy roszczenie o ustanowienie sáuĪeb-noĞci oparte jest o postĊpowanie sądowe, konieczne jest ustalenie przez sąd wy-sokoĞci Ğwiadczenia i zapisanie okreĞlonej kwoty w postanowieniu sądu.
OkreĞlenie wysokoĞci wynagrodzenia naleĪy dokonaü przy uwzglĊdnieniu strat wáaĞciciela nieruchomoĞci obciąĪonej. Straty powinny obejmowaü utratĊ spodziewanych korzyĞci z nieruchomoĞci oraz uszczerbek rzeczywisty. CzĊstym przypadkiem jest jednak przyjĊcie wartoĞci rynkowej zajĊtego pod drogĊ ko-nieczną pasa gruntu.
WartoĞü wynagrodzenia jest ustalana przez rzeczoznawcĊ majątkowego. To do niego naleĪy wybór metodologii wyceny. Stosując siĊ do artykuáu 154 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami wspomniana wartoĞü jest okreĞlana najczĊĞciej poprzez kompilacjĊ podejĞcia porównawczego, podejĞcia dochodo-wego i podejĞcia kosztodochodo-wego.
Na podstawie tymczasowej noty interpretacyjnej IV.4 „Wybrane ograni-czone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny.” okreĞlenie poziomu utraty wartoĞci nieruchomoĞci dokonaü moĪna zgodnie z nastĊpującymi zasadami:
1. JeĪeli na rynku lokalnym zaobserwowano transakcje ustanawiania lub zno-szenia albo zmiany treĞci sáuĪebnoĞci wartoĞü moĪna okreĞliü na podstawie analizy umów notarialnych oraz orzeczeĔ sądowych z uwzglĊdnieniem elementów ceno-twórczych wpáywających na wartoĞü porównywanych nieruchomoĞci i praw.
2. Przy okreĞleniu wartoĞci sáuĪebnoĞci, wartoĞü sáuĪebnoĞci moĪna okre-Ğliü jako róĪnicĊ pomiĊdzy wartoĞcią rynkową nieruchomoĞci bez ustanowionej sáuĪebnoĞci i wartoĞcią rynkową nieruchomoĞci z ustanowioną sáuĪebnoĞcią:
WS = W1 - W2 w którym:
WS – wartoĞü prawa sáuĪebnoĞci,
W1 – wartoĞü rynkowa nieruchomoĞci bez ustanowionej sáuĪebnoĞci, W2 – wartoĞü rynkowa nieruchomoĞci z ustanowioną sáuĪebnoĞcią.
3. W przypadku, gdy sáuĪebnoĞü drogowa nie wpáywa na zmianĊ walorów uĪytkowych nieruchomoĞci, wartoĞü tej sáuĪebnoĞci, stanowiü moĪe iloczyn powierzchni wykorzystywanego gruntu i wartoĞci rynkowej jednostki po-wierzchni gruntu nieruchomoĞci obciąĪonej, z uwzglĊdnieniem innych elemen-tów mających wpáyw na wartoĞü wycenianego prawa. OkreĞlenie tej wartoĞci nastĊpuje wedáug poniĪszego wzoru:
WS = P x C x K w którym:
WS – wartoĞü prawa sáuĪebnoĞci drogowej
P – powierzchnia gruntu zajĊtego na drogĊ w m2,
C – wartoĞü rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomoĞci obciąĪonej,
K – wspóáczynnik uwzglĊdniający inne elementy wpáywające na war-toĞü szacowanego prawa.
W praktyce rzeczoznawcy bardzo czĊsto okreĞlają wartoĞü sáuĪebnoĞci drogi koniecznej zgodnie z przedstawionym wyĪej sposobem bazującym na wartoĞci jednostkowej gruntu nieruchomoĞci obciąĪonej, powierzchni gruntu objĊtego sáuĪebnoĞcią oraz wspóáczynniku K uwzglĊdniającym inne czynniki wpáywające na wartoĞü sáuĪebnoĞci.
Wspóáczynnik K jest zasadniczo elementem oceny eksperckiej. Przy okre-Ğlaniu wartoĞci tego wspóáczynnika naleĪy uwzglĊdniü miĊdzy innymi:
− wpáyw ustanowienia sáuĪebnoĞci gruntowej na uĪytecznoĞü dziaáki obciąĪonej,
− wielkoĞü strat jakie moĪe ponieĞü wáaĞciciel nieruchomoĞci obciąĪonej, − zakres uciąĪliwoĞci sáuĪebnoĞci gruntowej dla nieruchomoĞci obciąĪo-nej,
− stopieĔ wyposaĪenia sáuĪebnoĞci gruntowej w urządzenia infrastruktury technicznej,
− stopieĔ wykorzystania sáuĪebnoĞci gruntowej przez wáaĞciciela dziaáki obciąĪonej,
− wpáyw sáuĪebnoĞci gruntowej na zbywalnoĞü nieruchomoĞci obciąĪonej, − czĊstotliwoĞü przejazdu i przechodu przez teren sáuĪebnoĞci gruntowej, − stopieĔ wykorzystania drogi objĊtej sáuĪebnoĞcią przez osoby trzecie, − okres na jaki bĊdzie ustanowiona sáuĪebnoĞü gruntowa,
− wielkoĞü dokonanych nakáadów na terenie gruntu, który bĊdzie stanowiá sáuĪebnoĞü.
UWAGI KOēCOWE
Problematyka ustanawiania sáuĪebnoĞci drogi koniecznej rodzi róĪnej na-tury wątpliwoĞci. W przepisach prawa bowiem czĊsto pojawiają siĊ tzw. zwroty niedookreĞlone. Są to zwroty, których definicji ustawodawca nie podaje. Przy-znaje w ten sposób pewną swobodĊ w ich interpretacji. Takimi pojĊciami są „dostĊp” oraz „odpowiedni dostĊp”, których interpretacje pojawiają siĊ w orze-czeniach Sądu NajwyĪszego. Orzecznictwo Sądu NajwyĪszego dostarcza rów-nieĪ praktycznych wskazówek i kreuje reguáy interpretacyjne w wielu konkret-nych przypadkach dotyczących miĊdzy innymi przebiegu drogi koniecznej czy teĪ w kwestii wynagrodzenia za ustanowienie sáuĪebnoĞci drogi koniecznej.
Na podstawie analizy przepisów prawa moĪna stwierdziü, Īe zmniejsza siĊ zakres stosowania przepisu art. 145 kodeksu cywilnego dotyczący roszczenia o ustanowienie sáuĪebnoĞci drogi koniecznej. Spowodowane jest to istnieniem norm prawnych zapobiegających „nowym” przypadkom braku dostĊpu do drogi publicznej w związku z ustanawianiem sáuĪebnoĞci drogi koniecznej na bieĪąco. Takie sytuacje niewątpliwie mają miejsce przy podziaáach nieruchomoĞci, znie-sieniu wspóáwáasnoĞci, dziale spadku, podziale majątku wspólnego maáĪonków czy teĪ przy wywáaszczeniu nieruchomoĞci. W wymienionych przypadkach ustawodawca zadbaá o Ğrodki przymusowe prowadzące do ustanowienia sáuĪeb-noĞci drogi koniecznej w razie gdy istnieje uzasadniona koniecznoĞü.
BIBLIOGRAFIA
Bieranowski A., Bogdalski P. Goettel M.: Prawo cywilne. Zarys wykáadu, Warszawa 2009. Gniewek E. Komentarz do art. 145 kodeksu cywilnego, Zakamycze, 2001.
Orzecznictwo Sądu NajwyĪszego. Izba Cywilna. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Warszawa 2008.
Ustawa o gospodarce nieruchomoĞciami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz. U. Nr 115, poz. 741, z póz. zm.).
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z póz. zm.). Artykuá powstaá w ramach badaĔ statutowych Katedry Geomatyki
Dr inĪ. Tomasz Adamczyk Mgr inĪ. Agnieszka Bieda Akademia Górniczo-Hutnicza im. St. Staszica w Krakowie Wydziaá Geodezji Górniczej i InĪynierii ĝrodowiska Katedra Geomatyki 30-059 Kraków, al. A. Mickiewicza 30, paw. C-4, pokój 406 e-mail: tomasz.adamczyk@agh.edu.pl agnieszka.bieda@agh.edu.pl
