Działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych

Pełen tekst

(1)649. 2004. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Małgorzata Furmańska-Oćwieja Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych 1. Wprowadzenie Początki społecznego budownictwa czynszowego sięgają XIX w., kiedy miało ono formę budownictwa patronalnego, a na przełomie XIX i XX w. – budownictwa wspieranego przez państwo. We wszystkich krajach, w których budowane są społeczne mieszkania czynszowe, społeczeństwo w pewnej mierze partycypuje w kosztach budowy tych mieszkań, stąd właśnie nazwa – społeczne. Dostęp do tych mieszkań mają na ogół osoby, których dochody nie przekraczają pewnego ustalonego poziomu. Często też społeczne mieszkania czynszowe podlegają standaryzacji dotyczącej maksymalnej ceny inwestycji, minimalnej normy powierzchni, czy też wyposażenia mieszkania. W Polsce w 1930 r. powstał projekt ustawy o popieraniu budownictwa tanich mieszkań, który pomimo że nie został wprowadzony w życie, stanowił podstawę działania powstałego w 1934 r. Towarzystwa Osiedli Robotniczych1. Od kilku lat – dzięki przyjętym rozwiązaniom w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego – budownictwo czynszowe może rozwijać się również w Polsce. Budowa mieszkań na wynajem wskazuje, że w gospodarce rynkowej sam rynek nie może rozwiązać problemów mieszkalnictwa, istnieje zatem potrzeba interwencjonizmu państwa. Taką formą interwencji państwa jest priorytet dla programu społecznego budownictwa czynszowego realizowanego w naszym państwie poprzez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. 1. nr 3.. Społeczne budownictwo czynszowe. Towarzystwa Budownictwa Społecznego, „Zarządca” 2000,.

(2) 86. Małgorzata Furmańska-Oćwieja. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego stworzyła ramy prawne i określiła warunki wspomagania przez państwo budowy mieszkań na wynajem. Dzięki tej ustawie wprowadzono na polskim rynku mieszkaniowym kategorię inwestora i zarządcy – Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). W myśl powyższej ustawy utworzono Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, którego podstawowym celem jest udzielenie głównie TBS preferencyjnych kredytów na budowę. Ostatnia nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego miała na celu rozszerzenie źródeł finansowania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w związku ze wzrastającym popytem na kredyty udzielane ze środków tego Funduszu. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielający preferencyjnych kredytów na społeczne budownictwo czynszowe funkcjonuje w strukturach Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Do 2000 r. podstawowym źródłem finansowania działalności kredytowej Krajowego Funduszu Mieszkaniowego były środki pochodzące z budżetu. Jednak potrzeby w zakresie kredytowania społecznego budownictwa czynszowego wzrastały szybciej niż proces zasilania tego Funduszu. Stąd też opierając się na nowelizacji podstawowej ustawy, Bank Gospodarstwa Krajowego zaciągnął już na potrzeby Krajowego Funduszu Mieszkaniowego pożyczkę z Europejskiego Banku Inwestycyjnego (10 mln euro) i czyni starania o kolejną pożyczkę z Banku Rozwoju Rady Europy (chodzi o kwotę 700 mln zł)2. Rozwiązania zawarte w ostatniej nowelizacji ustawy z 1995 r. pozwalają więc na poszerzenie dostępnych źródeł zasilania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego po to, by w zależności od kształtowania się parametrów makroekonomicznych możliwe było podejmowanie decyzji najbardziej efektywnych i jednocześnie zmniejszających wielkość zapotrzebowania na dotacje budżetowe. Zainteresowanie społecznym budownictwem czynszowym wzrosło w 1999 r., kiedy pojawiły się pierwsze efekty działalności nowych inwestorów w postaci TBS oraz wyraźnie zmniejszył się popyt na rynku budownictwa własnościowego.. 2. Zasoby mieszkaniowe Krakowa w latach 1997–2001 W Krakowie w 2001 r. było 265 tys. mieszkań o przeciętnej powierzchni 53,3 m2, liczbie izb 3,1, wielkości tych izb 17,1 m2. Mieszkało w nich ok. 94% ludności miasta, pozostali mieszkańcy zamieszkiwali w obiektach zbiorowego zamieszkania (np. domy studenckie, domy dziecka, noclegownie itp.) – tabela 1. Na podstawie powyższych informacji można stwierdzić, że: – standard warunków mieszkaniowych krakowian wykazuje stałą poprawę, – aby osiągnąć standard 400 mieszkań na 1 tys. mieszkańców przy obecnej liczbie mieszkańców Krakowa, liczba mieszkań powinna wzrosnąć o 14 tys.,. 2 Rola Towarzystw Budownictwa Społecznego w realizacji polityki mieszkaniowej państw, Biuletyn Informacyjny UMiRM 2002, nr 3, s. 12..

(3) 87. Działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego.... – jeżeli mieszkania te miałyby przeciętnie 61,9 m2 (tj. tyle ile wynosiła w 2001 r. przeciętna powierzchnia nowego mieszkania), to średnio na 1 mieszkańca przypadałoby wtedy tylko 21,5 m2. Tabela 1. Wielkość zasobów mieszkaniowych w Krakowie w latach 1997–2001 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań (w m2). Rok. Liczba mieszkań (w tys.). Liczba izb. Powierzchnia użytkowa mieszkań (w m2). 1997 1998. 244,6 251,8. . 782,3. 13,00 0 mln 13,30 0 mln. 1999 2000 2001. 256,0 259,5 265,0. 795,7 806,7 823,0. 13,53 mln. 52,5 52,7 52,9. 13,78 mln 14,11 mln. 53,1 53,3. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001, Urząd Miasta Krakowa, s. 118.. Tabela 2. Wskaźniki mieszkaniowe w Krakowie w latach 1997–2001 Wyszczególnienie. 1997. 2000. 2001. Liczba osób na 1 izbę. 0,91. 0,87. 0,85. 1. Liczba osób na 1 mieszkanie. 2,81. 2,69. 2,63. 2,5–2,8. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę w m2. 18,1. 19,7. 20,2. 25–28. .. 371,6. 380,1. 400. 1840. minimum 1000. Liczba mieszkań na 1 tys. mieszkańców Liczba wybudowanych mieszkań na 1 tys. zawartych małżeństw. 1156. 883. Standard UE. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001, Urząd Miasta Krakowa, s. 118.. Z porównania liczby zawartych małżeństw i oddanych mieszkań w latach 1997– 2001 wynika, że najlepsza sytuacja była w 2001 r. O zdecydowanej poprawie sytuacji zadecydował zarówno wzrost liczby oddanych do użytku mieszkań, np. w stosunku do 2000 r. o 63%, jak i zmniejszenie liczby zawartych małżeństw, np. w stosunku do 2000 r. o 22%.. 3. Struktura własnościowa mieszkań w Krakowie W Krakowie w 2001 r. 45% mieszkań było własnością spółdzielni mieszkaniowych, 41% własnością prywatną, 11% komunalną, 2% zakładową, 0,5% TBS i 0,3% mieszaną. Taka struktura własnościowa mieszkań w Krakowie odnosiła się do całego zasobu mieszkaniowego tego miasta w latach 2000 i 2001 (tabela 3)..

(4) 88. Małgorzata Furmańska-Oćwieja. Tabela 3. Struktura własnościowa mieszkań w Krakowie w latach 2000–2001. Rodzaj własności mieszkania. Liczba mieszkań (w tys.). Powierzchnia użytkowa mieszkań (w tys. m2). 2000. 2001. 2000. 2001. Ogółem. 259,5. 265,0. 13 781. 14 112. Spółdzielcze ogółem, w tym: – lokatorskie – własnościowe. 118,6 31,0 87,6. 120,3 27,9 92,4. 5 726 1 496 4 230. 5 808 1 338 4 470. Zakładowe. 8,1. 4,7. 390. 239. Komunalne. 31,3. 28,6. 1 642. 1 525. Mieszane (miasto Kraków + własność prywatna) Prywatne TBS. 0,8. 0,9. 43. 51. 100,1. 109,2. 5 953. 6 429. 0,6. 1,3. 27,5. 60. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Wydziału Geodezji i Budownictwa.. Interesujące jest pytanie, jak przestawia się struktura inwestorska oddawanych w ostatnich latach do eksploatacji mieszkań, której prześledzenie pozwoli na odpowiedź na pytanie, jaką rolę w powiększaniu zasobów mieszkaniowych Krakowa odgrywały w ostatnich latach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.. 4. Wynik działalności TBS w Krakowie Pierwsze efekty działalności TBS w Krakowie odnotowano w 1999 r. Wtedy to wyraźnie zmniejszył się na rynku popyt na mieszkania własnościowe. Wyszczególniona w tabeli 4 struktura oddawanych do eksploatacji mieszkań pozwala na prześledzenie wzrostu ich liczby w ostatnich latach i zwrócenie uwagi na zmiany w ich strukturze inwestorskiej. W latach 2001 i 2002 udział mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem przekroczył 50% ogólnej ich liczby oddanej do eksploatacji. Tym samym realizatorzy tych mieszkań, czyli firmy deweloperskie, przejęły dawne znaczenie na rynku budowlanym, jakie odgrywały spółdzielnie mieszkaniowe. Obecnie w Krakowie spółdzielczość mieszkaniowa powiększa zasób mieszkaniowy o 10% w skali roku. Tuż za deweloperami znajdują się Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które w 2002 r. dostarczyły prawie 1/4 ogółu nowych mieszkań wybudowanych na terenie Krakowa. Porównując lata 2001 i 2002, można stwierdzić, że liczba oddanych przez TBS mieszkań w Krakowie ulega podwojeniu. W zakresie mieszkań prywatnych i indywidualnych nastąpił spadek ich udziału w ogólnej liczbie wybudowanych mieszkań o połowę..

(5) 89. Działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego... Tabela 4. Struktura własności mieszkań oddanych do użytku w Krakowie w latach 1999–2002. Lata. Spółdzielcza. 1999 2000 2001 2002a. 2459 805 1578 430. 54,1 67,7 58,2 65,1. 58,0 ,0 23,0 ,0 28,0 ,0 10,3. Prywatna i indywidualna. 1999 2000 2001 2002a. 832 794 524 417. 102,6 108,7 117,7 129,5. 20,0 ,0 23,0 ,0 9,0 ,0 10,0 ,0. Zakładowa. 1999 2000 2001 2002a. 76 64 30 23. 66,9 67,8 69,6 29,6. 1,0 ,0 2,0 ,0 0,5 0,5. Komunalna. 1999 2000 2001 2002a. 35 0 0 0. 57,7 0 0 0. 1,0 ,0 0,0 ,0 0,0 ,0 0,0 ,0. Społeczna czynszowa. 1999 2000 2001 2002a. 146 261 443 993. 46,7 48,8 45,9 46,4. 3,0 ,0 8,0 ,0 8,0 ,0 23,7. Przeznaczona na sprzedaż i wynajem. 1999 2000 2001 2002a. 705 1499 3017 2321. 57,2 60,4 56,4 62,0. 17,0 ,0 44,0 ,0 54,0 ,0 55,5. Łącznie. 1999 2000 2001 2002a. 4212 3423 5592 4184. 64,1 72,6 61,9 65,1. 100,0 ,0 100,0 ,0 100,0 ,0 100,0 ,0. Rodzaj własności. a. Udział liczby oddawanych mieszkań Przeciętna danego inwestora powierzchnia w całkowitej liczbie użytkowa mieszkań oddanych mieszkań (w m2) (w %). Liczba oddanych mieszkań (w szt.). dla 2002 r. dane niepublikowane WUS w Krakowie i obliczenia własne.. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001, s. 129–130.. Około 25% mieszkań wybudowanych w Krakowie w 2002 r. to efekt działalności 18 TBS działających na terenie Krakowa. Tylko w 2002 r. na rynku mieszkaniowym w Krakowie rozpoczęły działalność kolejne 4 Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Z wielkości zamieszczonych w tabelach 5 i 6 wynika, że: – przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania w TBS krakowskich wzrastał średnio o 10% w stosunku do roku poprzedniego,.

(6) 90. Małgorzata Furmańska-Oćwieja. – przeciętna wielkość lokalu mieszkalnego w TBS na przestrzeni lat 1998–2001 zmniejszyła się o 10 m2, – w kolejnych analizowanych latach następowało podwojenie liczby osób oczekujących na mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Tabela 5. Liczba TBS na terenie Krakowa, w tym liczba TBS, które otrzymały dofinansowanie z miasta i otrzymały grunty komunalne do 2001 r. Wyszczególnienie. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. Liczba TBS na terenie Krakowa, w tym z udziałem miasta. 4 3. 5 3. 8 3. 14 3. 18 3. Liczba TBS, które otrzymały dofinansowanie z miasta w ramach zadania pn. „Partycypacja gminy w kosztach budowy mieszkań przez TBS”. 3. 3. 4. 5. 4. Liczba TBS, które otrzymały grunty komunalne. 0. 1. 1. 5. 0. Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001, s. 141.. Tabela 6. Wyniki działalności TBS do końca 2001 r. na terenie Krakowa Wyszczególnienie. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. Liczba wybudowanych domów w ramach TBS. 0. 2. 12. 17. 29. Koszt budowy 1 powierzchni użytkowej mieszkania w TBS (w zł). –. 2245. 2418. 2594. 2820. Przeciętna wielkość lokalu mieszkalnego w TBS (w m2). –. 56,3. 46,7. 48,3. 46,8. Liczba zapisanych członków do TBS. –. 246. 475. 789. 1834. 0,42. 0,54. 0,25. 0,48. 0,14. m2. Powierzchnia przekazanych przez miasto terenów dla realizacji budownictwa czynszowego przez TBS (w ha). Źródło: Raport o stanie miasta Krakowa 2001, s. 130.. Na lata 2002–2006 TBS w Krakowie zaplanowały wybudować prawie 3,3 tys. mieszkań (ok. 62%), a więc 2/3 planowanej liczby przypada na lata 2002–2003. Dokładne wielkości opracowane na podstawie ankiet przeprowadzonych w krakowskich TBS przedstawiają się następująco: 2002 r. – 1286 mieszkań, 2003 r. – 716 mieszkań, 2004 r. – 580 mieszkań, 2005 r. – 340 mieszkań, 2006 r. – 350 mieszkań..

(7) Działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego.... 91. 5. Podsumowanie Przedmiotem rozważań było ustalenie pozycji Towarzystw Budownictwa Społecznego wśród inwestorów działających na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie oraz wykazanie efektów działalności tych podmiotów w sferze mieszkalnictwa. Przeprowadzone badania pozwalają na sformułowanie następujących wniosków: – na obszarze całej Polski funkcjonuje 361 TBS, z tego 5% na terenie Krakowa, – efektem działalności Towarzystw Budownictwa Społecznego było wybudowanie 23 274 mieszkań, z tego 60% tej liczby przypada na lata 2000–2001, – w Krakowie TBS przekazały 1843 mieszkania, tj. ok. 8% ogólnej liczby mieszkań wybudowanych na terenie całej Polski, – mieszkania wybudowane przez TBS w Krakowie w latach 1999–2002 stanowią 1/4 ogółu wybudowanych w tym czasie w mieście mieszkań, – przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania wybudowanego przez TBS wzrasta średnio o 10% w stosunku do roku poprzedniego, – średnia powierzchnia użytkowa mieszkania wybudowanego przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego zmniejszyła się w ciągu ostatnich trzech lat o 10 m2, – przeprowadzone ankiety wykazały, że TBS zamierzają w ciągu najbliższych kilku lat utrzymywać na rynku mieszkaniowym pozycję pokaźnego inwestora. Jednocześnie zauważalne jest zmniejszenie efektów działalności spółdzielczości mieszkaniowej oraz następuje bardzo prężny rozwój firm deweloperskich, które przejmują pozycję spółdzielni mieszkaniowych z poprzednich lat, – budownictwo społeczne weszło w fazę dynamicznego rozwoju, co pozwala mieć nadzieję, że w przyszłości stanie się ono coraz ważniejszym elementem rozwoju zasobów mieszkaniowych w Polsce. Rolę Towarzystw Budownictwa Społecznego należy widzieć przede wszystkim jako narzędzie służące realizacji regionalnej polityki mieszkaniowej prowadzonej przez gminy. Literatura Bończak-Kucharczyk E., Rola-Ludwiczek B., TBS buduje mieszkania, „Bank Gospodarstwa Krajowego” 1998. Raport o stanie miasta Krakowa 2001, Urząd Miasta Krakowa. Rola Towarzystw Budownictwa Społecznego w realizacji polityki mieszkaniowej państwa, Biuletyn Informacyjny UMiRM 2000, nr 3. Społeczne budownictwo czynszowe Towarzystwa Budownictwa Społecznego, „Zarządca” 2000, nr 3. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 25 października 1995, Dz.U. nr 133, poz. 654. Wierzchowski M., Sposoby realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce, „Problemy Rozwoju Budownictwa” 2000, nr 2..

(8) 92. Małgorzata Furmańska-Oćwieja. Lost-Cost Housing Associations on the Kraków Residential Real Estate Market This article summarises the activities of Low-Cost Housing Associations in Kraków. Data obtained from the Strategy Department of the Kraków Municipal Office enabled the author to determine that about 25% of the flats built in Kraków between 1999 and 2002 were constructed by 18 Low-Cost Housing Associations (LCHAs) presently operating in Kraków. LCHAs constitute the second most effective investor group after developers, and are more effective than housing co-operatives, individual investors and companies building housing. Over the analysed period, the average surface area of LCHA-built flats fell by about 10 m2. Kraków Low-Cost Housing Associations plan to construct about 3,500 flats between 2002 and 2006..

(9)