INFRASTRUKTURA I EKOLOGIA TERENÓW WIEJSKICH INFRASTRUCTURE AND ECOLOGY OF RURAL AREAS Nr 1/II/2012, POLSKA AKADEMIA NAUK, Oddziaá w Krakowie, s. 105–119
Komisja Technicznej Infrastruktury Wsi
Urszula Litwin, Stanisáaw Bacior, Izabela Piech
WARTOĝCIOWANIE STRUKTUR PRZESTRZENNYCH
ZA POMOCĄ WSKAħNIKÓW ISTOTNOĝCI TERENU
NA PRZYKàADZIE GMINY KLUCZE
W WOJEWÓDZTWIE MAàOPOLSKIM
____________
VALUATION OF SPATIAL STRUCTURES
USING COFFICIENTS OF TERRAIN RELEVANCE
ON EXAMPLE OF KLUCZE COMMUNE
IN MAàOPOLSKA PROVINCE
Streszczenie
W pracy dokonano próby oceny krajobrazu pod wzglĊdem jego wymiernej wartoĞci.
Zbadano przydatnoĞü oceny krajobrazu w procesie wyceny nieruchomoĞci. Dokonano charakterystyki krajobrazów wystĊpujących w gminie Klucze. Uzyskano typy gáówne i szczegóáowe krajobrazu rolniczego oraz krajobrazu osad-niczego. NastĊpnie przedstawiono kolejne etapy wyznaczenia wartoĞci teoretycz-nej krajobrazu reprezentowateoretycz-nej przez WskaĨniki IstotnoĞci Terenu. Do ich wyzna-czenia wykorzystano zbiór cech charakteryzujących strukturĊ przestrzenną wsi. WyodrĊbniono cechy dotyczące struktury uĪytkowania ziemi, uĪytków rolnych, osadnictwa wiejskiego oraz warunków Ğrodowiska przyrodniczego. Uzyskano trzy grupy WskaĨników IstotnoĞci Terenu reprezentujących dziaáalnoĞü rolniczą, poza-rolniczą oraz rekreacyjną. Aby wykazaü przydatnoĞü WskaĨników IstotnoĞci Te-renu, a takĪe ich praktyczne zastosowanie podjĊto próbĊ porównania ich wartoĞci z bazą cen rynkowych nieruchomoĞci wystĊpujących w gminie Klucze. Wyniki analizy zilustrowano w postaci kartograficznej, uwzglĊdniając powiązania WskaĨ-ników IstotnoĞci Terenu z cenami nieruchomoĞci zarówno gruntowych jak i bu-dowlanych wystĊpujących na terenie gminy Klucze.
Summary
In the paper the tests of landscape valuation with regard to its measurable value was performed.
The usefulness of landscape valuation was examined in the process of real estate appraisal.
The kinds of landscapes which occurre in the Klucze commune were de-scribed. Main types and detailed ones were obtained for the agricultural land-scape as well as for the settling one. Next, the succesive stages of determination of theoretical value of landscape were presented using Coefficients of Terrain Rele-vance. To determine them the set of features characterizing the spatial structure of village was used. The features were divided in the relation to the structures of the land use, of agricultural use, of rural settling as well as conditions of natural envi-ronment. Three groups of Coefficients of Terrain Relevance representing agricul-tural activity, non-agriculagricul-tural as well as recreational were obtained. To show the usefulness of the Coefficients of Terrain Relevance and to show they practical use, the test of comparison of their values with the base of market prices of real estate occurring in commune Klucze was performed. The analysis of results was illus-trated in cartographical form, taking into account the connection of the Coeffi-cients of Terrain Relevance with prices of both land and building real estates oc-curring in localities of Klucze commune.
Key words: Coefficients of Terrain Relevance, valuation of the landscape.
WPROWADZENIE
Krajobraz jest jedną z gáównych czĊĞci Ğrodowiska. Jednak wspóáczeĞnie nie jest juĪ traktowany jako dobro wolne. Od podstawowych dóbr ekonomicz-nych krajobraz róĪni siĊ tym, Īe korzystanie z niego, jako dobra nie jest bezpo-Ğrednio związane z transakcjami rynkowymi. Rodzi siĊ tu problem okreĞlenia rynkowej miary wartoĞci krajobrazu. Jego cena utoĪsamiana zwykle z jego wa-lorami estetycznymi jest nierozerwalnie związana z odczuciami obserwatora. DziĊki temu krajobraz, biorąc pod uwagĊ poziom wraĪeĔ estetycznych w kon-kretnym miejscu na powierzchni Ziemi, moĪe mieü okreĞloną wartoĞü rynkową. KaĪda nieruchomoĞü gruntowa posiada okreĞloną wartoĞü rynkową. Zgodnie z klasyczną definicją jest ona najbardziej prawdopodobną ceną, którą moĪna uzyskaü na rynku przyjmując, iĪ strony biorące udziaá w transakcji są od siebie niezaleĪne, dziaáają racjonalnie i są Ğwiadome wszystkich okolicznoĞci wpáy-wających na wartoĞü danej nieruchomoĞci. Przytoczona definicja nie jest jednak adekwatna do nieruchomoĞci, których ceny wynikają z duĪego udziaáu cech subiektywnych. Przykáadem takich cech mogą byü wartoĞci estetyczne krajobra-zu, które charakteryzują nieruchomoĞci rekreacyjne.
Przyjmując, Īe krajobraz posiada wartoĞü rynkową pozostaje do rozstrzy-gniĊcia problem jej okreĞlenia. UĪyteczne w tym celu są WskaĨniki IstotnoĞci Terenu, które stanowią podstawĊ do wartoĞciowania terenu biorąc pod uwagĊ
trzy podstawowe jego funkcje: rolniczą, pozarolniczą i rekreacyjną. Szczególną uwagĊ zwrócono na zastosowanie WskaĨników IstotnoĞci Terenu przy wycenie gruntów i jej odniesienie do Ğrednich cen rynkowych na opisywanym obszarze. Próbowano dziĊki temu oceniü przydatnoĞü wartoĞciowania struktur przestrzen-nych przy wycenie gruntów.
METODYKA BADAē
W pracy wykorzystano zbiór cech charakteryzujących strukturĊ prze-strzenną wsi. WyodrĊbniono cechy dotyczące struktury uĪytkowania ziemi, uĪytków rolnych, osadnictwa wiejskiego oraz warunków Ğrodowiska przyrodni-czego. Wydzielone cechy poddano nastĊpnie analizie statystycznej, która po-zwoliáa okreĞliü korelacje wystĊpujące miedzy nimi. DziĊki temu uzyskano typy gáówne i szczegóáowe krajobrazu rolniczego oraz krajobrazu osadniczego, cha-rakteryzujące siĊ podobnymi warunkami naturalnymi terenu, stosunkami demo-graficznymi, strukturą uĪytkowania gruntów oraz kierunkiem i poziomem pro-dukcji rolniczej [Litwin 1997].
CHARAKTERYSTYKA OBSZARU GMINY KLUCZE
Gmina Klucze leĪy w póánocno-zachodniej czĊĞci województwa maáopol-skiego, na terenie WyĪyny Krakowsko - CzĊstochowskiej. Caáa gmina obejmuje obszar ok. 119km2, zajmując 19% powierzchni caáego powiatu olkuskiego. Skáada siĊ z 13 miejscowoĞci: Bogucin DuĪy, Bydlin, Checháo, CieĞlin, Gol-czowice, Hucisko, Jaroszowiec, Klucze, Kolbark, Krzywopáoty, KwaĞniów Dol-ny, KwaĞniów GórDol-ny, Rodaki, Ryczówek, ZalesiĊ Golczowskie.
Obszar gminy charakteryzuje rzeĨba terenu związana z budową geolo-giczną i procesami morfologicznymi, jakie na tym obszarze zachodziáy. Byáy to przede wszystkim procesy glacjalne, glacifluwialne, fluwialne oraz krasowe. Najbardziej charakterystycznymi elementami rzeĨby wystĊpującymi na terenie gminy Klucze są: rozlegáe zagáĊbienia erozyjne wypeánione piaskami czwarto-rzĊdowymi, widocznymi w poáudniowo-zachodniej czĊĞci gminy (Pustynia BáĊ-dowska), próg strukturalny wyksztaácony na wychodniach wapieni górnojuraj-skich, oddzielający WyĪynĊ Krakowsko-CzĊstochowską od WyĪyny ĝląskiej, liczne wzgórza utworzone z wapieni jurajskich.
Krajobraz charakteryzuje siĊ równieĪ róĪnorakimi formami terenu po-wstaáymi w wyniku eksploatacji surowców skalnych. Spotkaü tu moĪna wznie-sienia, które w póánocnej czĊĞci gminy przekraczają 480 m.n.p.m (Góra ĝwi-niuszka) i obniĪają siĊ w kierunku poáudniowym. CzĊsto wystĊpującymi elementami krajobrazu są takĪe liczne jaskinie, a takĪe leje krasowe.
Na podstawie szczegóáowej analizy struktury uĪytkowania ziemi i struktu-ry uĪytków rolnych wydzielono trzy gáówne typy krajobrazów rolniczych [Li-twin 1997]. Obrazują one wzajemne zaleĪnoĞci i proporcje miĊdzy uĪytkami rolnymi, lasami oraz pozostaáymi gruntami.
Typ l obejmuje piĊü wsi charakteryzujących siĊ istotną przewagą uĪytków
rolnych nad uĪytkami leĞnymi.
Typ II nazwano typem rolno-leĞnym zrównowaĪonym. Zaliczają siĊ do
niego wsie, w których wystĊpują zrównowaĪone proporcje pomiĊdzy uĪytkami rolnymi i leĞnymi.
Typ III stanowią wsie o znaczącej przewadze obszarów leĞnych i
wyraĨ-nej ich dominacji w krajobrazie (rys.1).
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own elaboration.
Rysunek 1. Typologia krajobrazów rolniczych Figure 1. Typology of agricultural landscapes
Poáudniowa czĊĞü gminy Klucze naleĪy do typu krajobrazu leĞnego z udziaáem uĪytków rolnych. W póánocno – zachodnie, Ğrodkowej oraz wschod-niej wystĊpuje krajobraz zrównowaĪony. Typ rolny z udziaáem lasów obejmuje piĊü wsi. WystĊpują one zarówno w czĊĞci zachodniej , poáudniowej, Ğrodkowo-póánocnej oraz wschodniej. Szczegóáowa analiza skáania do uzyskania wnio-sków, iĪ caáy obszar gminy Klucze ma sáabo rozwiniĊte warunki, aby staü siĊ typowym krajobrazem rolniczym. Coraz sáabsze znaczenie rolnictwa, jako miej-sca zatrudnienia i pozyskiwania dochodów powoduje, iĪ znaczna czĊĞü po-wierzchni gruntów rolnych pozostaje bez ingerencji czáowieka, a takĪe przestaje byü uprawiana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Prowadzi to do powstawania odáogów, nastĊpnie sukcesji drzew i w rezultacie zalesienia. CzĊĞü terenów wy-áączonych z produkcji rolnej na obszarze caáej gminy Klucze zostaáa specjalnie zalesiona, w celu powiĊkszenia obszarów leĞnych. Oprócz typologii krajobra-zów rolniczych dokonano analizy i uzyskano takĪe typologiĊ przestrzenną kra-jobrazów osadniczych. Podstawą tej typologii jest cecha, która charakteryzuje stan skupienia wsi. Opisuje ona stopieĔ wypeánienia powierzchni caáej wsi ob-szarem zabudowanym. Uzyskujemy dziĊki temu informacjĊ o tym, jaka czĊĞü powierzchni ogólnej stanowi obszar zabudowany [Litwin 2004]. Pogrupowano wartoĞü tej cechy na trzy klasy. Uzyskane w ten sposób grupy wsi, zostaáy na-stĊpnie scharakteryzowane pod wzglĊdem warunków przyrodniczych i osad-nictwa.
Typ I stanowią wsie o zabudowie silnie skupionej. WskaĨnik skupienia
wsi osiąga w tym przypadku wartoĞci od 0,202 do 0,345. Wsie z tego przedziaáu posiadają Ğrednio od 3 do 23 zagród na km2, co daje Ğrednio 14 zagród w jednej miejscowoĞci. ĝrednia wielkoĞü zagrody w tych przypadkach wynosi
od 1560 do 2943m2. Pomimo Īe wsie tego typu charakteryzują siĊ najniĪ-szym stopniem urzeĨbienia, posiadają stosunkowo dobre warunki glebowe.
Typ II obejmuje cztery wsie o zabudowie skupionej. WskaĨnik skupienia
wsi osiąga w tym przypadku wartoĞci miedzy 0,373 a 0,450. Terenom tym od-powiada duĪy stopieĔ koncentracji zabudowy wewnątrz osiedla. Potwierdza to wartoĞü cechy odpowiadającej za Ğrednią ,odlegáoĞci miĊdzy zagrodami i wynosi przeciĊtnie 93m. Wsie naleĪące do typu II charakteryzuje najwiĊksza liczba zagród przypadających na 1 km2 oraz najlepszy wskaĨnik bonitacji gleb.
Typ III grupuje piĊü wsi o zabudowie rozproszonej. WskaĨnik skupienia
wsi dla tych miejscowoĞci wynosi od 0,492 do 0,786. Są to tereny najwyĪej poáoĪone, charakteryzujące siĊ urozmaiconą rzeĨbą terenu, a takĪe najsáabszymi warunkami glebowymi.
Rysunek 2 przedstawia typologiĊ przestrzenną krajobrazów osadniczych w gminie Klucze.
Wsie o zabudowie silnie skupionej wystĊpują w póánocno-zachodniej oraz Ğrodkowo-wschodniej czĊĞci gminy Klucze. Zabudową skupioną odznaczają siĊ wsie poáoĪone w Ğrodkowo-póánocnej oraz póánocno-wschodniej czĊĞci.
Nato-miast wsie o zabudowie rozproszonej tworzą zwarty obszar w poáudniowej, Ğrodkowej, a takĪe póánocno-wschodniej czĊĞci gminy.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own elaboration.
Rysunek 2. Typologia krajobrazów osadniczych.
Figure 2. Typology of settling landscapes.
WARTOĝCIOWANIE STRUKTUR PRZESTRZENNYCH
W niniejszej pracy wykorzystano zestaw cech, który zostaá uĪyty do war-toĞciowania struktur przestrzennych na obszarze Kotliny MszaĔskiej [Li-twin1997]. PosáuĪyáy one do obliczenia wskaĨników WIT dla gminy Klucze.
WskaĨniki IstotnoĞci Terenu zostaáy obliczone dla nastĊpujących typów dziaáalnoĞci [Litwin 199]):
– rolniczej, w której dominuje produkcja zwierzĊca oraz roĞlinna, gáównie dla potrzeb turystów i miejscowej ludnoĞci; ze wzglĊdu na górskie, trudne wa-runki przyrodnicze badanego obszaru przydatnoĞü rozpatrywanych terenów dla rolnictwa jest znikoma,
– pozarolniczej, która obejmuje przemysá, rzemiosáo, usáugi, transport, budownictwo, leĞnictwo - podporządkowane ochronie Ğrodowiska naturalnego, oparte gáównie na miejscowych surowcach, a takĪe handel, oĞwiatĊ zdrowie i kulturĊ,
– rekreacyjnej i turystycznej - w jej skáad wchodzą obiekty i urządzenia sáuĪące przede wszystkim szeroko rozumianej turystyce oraz rekreacji, uwzglĊdniające walory przyrodnicze analizowanego obszaru oraz tradycje lo-kalne.
Dla kaĪdego rozpatrywanego obszaru zostaáy wyznaczone WIT jako suma: WITa = a1z1x1 + a2z2x2 + anznxn
gdzie:
x...x – stanowi zespóá znormalizowanych cech obszarów,
a...a – stanowi zespóá wag „korzystnoĞci”, uzyskanych dziĊki testowi ekspertów,
z...z – to wspóáczynniki „istotnoĞci" okreĞlające znaczenie poszczegól-nych cech.
KaĪda z cech uzyskaáa wagĊ, która wskazywaáa na jej przydatnoĞü dla po-szczególnych funkcji. Uzyskano w ten sposób cechy korzystne bądĨ niekorzyst-ne. Zostaáy równieĪ przyporządkowane wspóáczynniki okreĞlające „istotnoĞü" danej cechy w odniesieniu do innych cech. Skala istotnoĞci ksztaátowaáa siĊ miedzy cechami istotnymi lub nieistotnymi. Dla kaĪdej z cech stopieĔ istotnoĞci przyjmowaá formĊ liczby z przedziaáu 0,3-1. Dla cech o znaczeniu podstawo-wym, jak np. bonitacja gruntu dla rolnictwa wartoĞü ta wynosiáa zawsze 1.
W celu okreĞlenia wag „korzystnoĞci" posáuĪono siĊ testem ekspertów [Litwin, 1997], w którym wziĊáo udziaá trzydziestu specjalistów z takich dzie-dzin jak: zagospodarowanie przestrzenne, rolnictwo, ochrona Ğrodowiska oraz dziaáalnoĞü pozarolnicza. Wypeánili oni ankietĊ ujmującą wszystkie cechy, któ-rym przyporządkowano skale punktową.
Przyjmowaáa ona nastĊpujące wartoĞci: – (-2) dla cechy bardzo niekorzystnej, – (-1) dla cechy niekorzystnej, – 0 dla cechy obojĊtnej, – 1 dla cechy korzystnej, – 2 dla cechy bardzo korzystnej.
OKREĝLENIE WSKAħNIKÓW ISTOTNOĝCI TERENU
Na podstawie obliczonych WskaĨników IstotnoĞci Terenu moĪemy doko-naü analizy moĪliwoĞci rozwoju wszystkich wsi w gminie Klucze. NaleĪy jed-nak wziąü pod uwagĊ koniecznoĞü zachowania pewnego dystansu do otrzyma-nych wyników. WartoĞci liczbowe, pomimo Īe zostaáy podane z doĞü duĪą dokáadnoĞcią ,są tylko próbą miary wartoĞci krajobrazu gminy Klucze. Do osta-tecznego wzoru obliczającego WIT przyjĊto wartoĞci cech, odnosząc je do war-toĞci Ğredniej. WartoĞü Ğrednią danej cechy (z danych dla wszystkich wsi) przy-jĊto za 1, natomiast wartoĞü cechy dla poszczególnych wsi proporcjonalnie do tej wartoĞci.
ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW
WartoĞü WIT 1 (rys. 3), opisująca rolniczy charakter terenu zawiera siĊ
w przedziale od 0,07 do 9,03. W wiĊkszoĞci przypadków wskaĨnik ten jest sto-sunkowo niski, co Ğwiadczy o nieprzydatnoĞci tych terenów w produkcji rolnej.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own elaboration.
W Īadnej z analizowanych miejscowoĞci rolnictwo nie peáni funkcji wiodącej. Jedynym wyjątkiem moĪe byü miejscowoĞü Checháo, w której WskaĨnik Istot-noĞci Terenu przyjąá najwyĪszą wartoĞü, aĪ 9,03. WartoĞü ta realnie odzwiercie-dla warunki panujące w tej miejscowoĞci, zarówno wskaĨnik bonitacji gleb jest tu jednym z najwyĪszych w caáej gminie, a takĪe stosunkowo páaskie urzeĨbie-nie wpáywa na áatwoĞü uprawy. Na drugim miejscu pod wzglĊdem wysokoĞci WIT 1 jest miejscowoĞü Klucze. WartoĞü ta wynosi 6,43. Tą miejscowoĞü cha-rakteryzują wysokie wskaĨniki we wszystkich trzech przypadkach, co Ğwiadczy o duĪym potencjale rozwojowym tego obszaru.
WIT 2 (rys. 4), opisujący pozarolniczy charakter terenu przyjmuje w
gmi-nie Klucze wartoĞci z przedziaáu 7,00 do 12,64. NajwyĪsze wartoĞci zaobser-wowano w miejscowoĞciach Bydlin, Kolbark, KwaĞniów Dolny oraz KwaĞniów Górny. Dla tych miejscowoĞci WIT 1 byáy jednymi z niĪszych. Zatem wystąpiáa tu logiczna zaleĪnoĞü. Im wyĪszy wskaĨnik opisujący dziaáalnoĞü pozarolniczą , tym niĪszy wskaĨnik odpowiedzialny za produkcjĊ rolniczą.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own elaboration.
Rysunek 4. WIT 2- dziaáalnoĞü pozarolnicza Figure 4. WIT 2- non-agricultural activity
Natomiast najniĪsze wartoĞci wystąpiáy w miejscowoĞciach, w których wiodąca jest dziaáalnoĞü rolnicza, czyli w Chechle i Ryczówku.
WIT 3 (rys. 5), opisujący dziaáalnoĞü rekreacyjną analizowanego obszaru
zawiera siĊ w przedziale od 6,80 do 40,91. NajwyĪsze wartoĞci wystĊpują w miejscowoĞciach Klucze, Rodaki i Jaroszowcu. MoĪe to Ğwiadczyü o tym, Īe rekreacja powinna stanowiü gáówną funkcjĊ na tym terenie. Jednak w przypadku tego wskaĨnika wszystkie miejscowoĞci posiadają stosunkowo wysokie warto-Ğci. Zatem moĪna stwierdziü, Īe caáa gmina odznacza siĊ wysokimi walorami krajobrazowymi, sprzyjającymi rozwojowi szeroko rozumianej rekreacji.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own elaboration.
Rysunek 5.WIT 3- dziaáalnoĞü rekreacyjna Figure 5.WIT 3 recreational activity WARTOĝCIOWANIE GRUNTÓW
Ceny zasobów wynikają przede wszystkim od preferencji nadawanych im przez czáowieka. Wynika z tego, Īe „grunty warte są tyle, ile czáowiek gotów jest za nie zapáaciü". Stwierdzenie to jest naczelną zasadą stosowaną przy
wyce-Obliczone we wczeĞniejszym rozdziale WskaĨniki IstotnoĞci Terenu po-siadają znaczenie czysto teoretyczne. Aby wykazaü ich przydatnoĞü, a takĪe praktyczne zastosowanie podjĊto próbĊ porównania ich wartoĞci z bazą cen ryn-kowych nieruchomoĞci.
BAZA RYNKOWYCH CEN NIERUCHOMOĝCI W ANALIZOWANEJ GMINIE
Przedmiotem analizy objĊto rynek lokalny gminy Klucze w zakresie trans-akcji kupna - sprzedaĪy w okresie ostatnich trzech lat. Dane pozyskano z aktów notarialnych, które zostaáy udostĊpnione przez Starostwo Powiatowe w Olkuszu. Akty te zawieraáy wartoĞci nieruchomoĞci, ich powierzchnie, bonitacje gleb, a takĪe osoby, pomiĊdzy którymi transakcje zostaáy dokonywane. Wyselekcjo-nowano nieruchomoĞci biorąc pod uwagĊ czy są one nieruchomoĞciami rolnymi niezabudowanymi czy zabudowanymi.
Brano takĪe pod uwagĊ jakoĞü gleb i datĊ sporządzenia operatu szacunko-wego. W ramach kaĪdej miejscowoĞci dane z wycen zostaáy posortowane rosną-co, biorąc pod uwagĊ datĊ dokonania transakcji.
Ze wzglĊdu na bonitacjĊ gleb przyjĊto nastĊpujący podziaá: – niska (gleby klasy V i VI),
– Ğrednia (klasa III i IV) -wysoka (klasa l i II).
Niestety Īadna z nieruchomoĞci biorących udziaá w analizie nie posiadaáa dziaáek o wysokiej bonitacji gleb. KaĪda z wymienionych miejscowoĞci posiada podsumowanie cen w postaci Ğredniej ceny nieruchomoĞci przeliczonej na 1ha, a takĪe 1m2 gruntu. Podsumowanie to dotyczy zarówno nieruchomoĞci rolnych zabudowanych, jak równieĪ niezabudowanych.
Z poĞród wszystkich wsi wchodzących w skáad gminy Klucze jedynie Jaroszowiec nie posiadaáy Īadnych danych, dotyczących cen nieruchomoĞci rolnych zabudowanych oraz niezabudowanych. W ostatnich trzech latach nie zostaáa odnotowana Īadna wzmianka o transakcjach, które zaszáy na tym terenie. MiejscowoĞci CieĞlin i Krzywopáoty nie posiadaáy informacji dotyczących gruntów rolnych zabudowanych. Wynika z tego, iĪ równieĪ w tym przypadku nie zaszáy tam Īadne transakcje kupna-sprzedaĪy w minionych trzech latach.
ANALIZA POZIOMU CEN RYNKOWYCH
ĝrednie ceny gruntów zabudowanych jak równieĪ niezabudowanych, sta-nowią obraz zainteresowania nimi mieszkaĔców. Im teren jest atrakcyjniejszy, tym jego cena wyĪsza. To samo dotyczy gruntów rolnych. Im korzyĞci páynące z ich upraw są wyĪsze, ich cena takĪe wzrasta.
Z powyĪszej analizy wynika, Īe najwyĪsze ceny nieruchomoĞci rolnych niezabudowanych wystĊpują w miejscowoĞci Klucze. Podobnie jest z Kolbar-kiem i KwaĞniowem Dolnym. W tych miejscowoĞciach cena za 1m2 gruntu rol-nego niezabudowarol-nego jest taka sama. Stosunkowo wysokie ceny posiadają
takĪe miejscowoĞci Bydlin, Golczowice i Ryczówek. Pozostaáe nieruchomoĞci charakteryzują siĊ cenami poniĪej 10zá za 1m2 gruntu rolnego niezabudowanego.
Odnotowano pewną zaleĪnoĞü pomiĊdzy gruntami rolnymi zabudowanymi i niezabudowanymi. W przypadku tych miejscowoĞci, dla których wykazano wysokie ceny gruntów rolnych niezabudowanych, to samo stwierdzono w przy-padku gruntów zabudowanych. Jedyny wyjątek stanowiáa miejscowoĞü Kwa-Ğniów Górny, w której zaobserwowano niską wartoĞü gruntu rolnego niezabu-dowanego, natomiast najwyĪszą dla gruntów zabudowanych, ze wszystkich pozostaáych miejscowoĞci. Jednak moĪe to wynikaü z faktu, iĪ zostaáa tam od-notowana tylko jedna transakcja kupna-sprzedaĪy nieruchomoĞci zabudowanej. W miejscowoĞciach Krzywopáoty i Jaroszowiec nie zostaáy wykazane ceny gruntów nieruchomoĞci rolnych zabudowanych, gdyĪ Īadna transakcja nie miaáa tam miejsca w minionych trzech latach. ĝrednie ceny gruntów wykazaáy domi-nacjĊ miejscowoĞci Klucze. Stanowi ona centrum gminy, a takĪe przejawia naj-wiĊkszy potencjaá rozwojowy. Jest zarówno miejscowoĞcią turystyczną a takĪe produkcyjną. Podobny charakter mają miejscowoĞci Kolbark i KwaĞniów Dolny.
Analiza cen gruntów zostaáa przeprowadzona w celu porównania jej wyni-ków z wczeĞniej wyznaczonymi WskaĨnikami IstotnoĞci Terenu. Wyniki tego porównania przedstawiają rysunki 6,7,8. Przedstawiają one próbĊ wartoĞciowa-nia krajobrazu przy WIT oraz jej wyniki na tle Ğrednich cen gruntów.
ħródáo: opracowanie wáasne. Source: own elaboration.
Rysunek 6. WIT1 na tle cen nieruchomoĞci rolnych Figure 6. WIT1 on the background of prices
ħródáo: opracowanie wáasne Source: own elaboration
Rysunek 7. WIT 2 na tle cen nieruchomoĞci rolnych zabudowanych Figure 7. WIT 2 on the background of prices of agricultural real estates
of built-up real estates
ħródáo: opracowanie wáasne Source: own elaboration
Rysunek 8. WIT 3 na tle cen nieruchomoĞci rolnych zabudowanych Figure 8. WIT3 on the background of prices of agricultural built-up real estates
WskaĨniki IstotnoĞci Terenu obrazujące funkcje rolniczą zostaáy przed-stawione na tle cen nieruchomoĞci rolnych. Natomiast WskaĨniki IstotnoĞci Terenu przedstawiające funkcje pozarolniczą oraz rekreacyjną zostaáy zilustro-wane na tle Ğrednich cen nieruchomoĞci zabudowanych. Przedstawienie ich w ten sposób wydawaáo siĊ celowe i uzasadnione.
WNIOSKI
Analiza WIT z cenami rynkowymi nieruchomoĞci nie wykazaáa wiĊkszych powiązaĔ miĊdzy cenami gruntów, a obliczonymi wskaĨnikami. Jedynie w kilku przypadkach obliczone WskaĨniki IstotnoĞci Terenu są wprost proporcjonalne do cen nieruchomoĞci gruntowych. WyraĨnie widaü to na przykáadzie miejsco-woĞci Klucze. Zarówno wyznaczony WIT1, opisujący rolniczy charakter miej-scowoĞci jest jednym z najwyĪszych w caáej gminie, jak równieĪ cena nieru-chomoĞci rolnych. Podobnie siĊ dzieje w przypadku wskaĨnika przedstawiającego dziaáalnoĞü rekreacyjną miejscowoĞci. Pokrywa siĊ on z ce-nami nieruchomoĞci rolnych zabudowanych, zarówno on jak i ceny są najwyĪ-sze.
WskaĨnik WIT 2 jest adekwatny do cen nieruchomoĞci w gminie Klucze. NajwyraĨniej widaü to na przykáadzie wsi Kolbark i KwaĞniów Górny. W obu przypadkach wyznaczone wskaĨniki są wprost proporcjonalne do cen nierucho-moĞci uzyskanych na tych terenach. W pozostaáych przypadkach obliczone wskaĨniki nie przedkáadają siĊ na ceny gruntów w gminie. WyraĨnie niĪsze wartoĞci WIT1 w porównaniu z pozostaáymi WIT2 oraz WTT3 trafnie przed-stawiają niski poziom rolnictwa na badanym obszarze. Grunty wystĊpujące w gminie nie sprzyjają prowadzeniu opáacalnej produkcji rolnej. Natomiast wartoĞci WIT 3, które posiadają najwyĪsze wartoĞci ukazują faktyczny charakter badanego obszaru. Wysokie walory krajobrazowe, bogactwo przyrody oraz wiele malowniczych miejsc sprzyja rozwojowi turystyki. Ideą tej pracy byáo nadanie wartoĞci strukturom przestrzennym za pomocą WskaĨników IstotnoĞci Terenu, a nastĊpnie porównanie ich z rzeczywistymi cenami rynkowymi zano-towanymi na badanym terenie gminy Klucze. Zaobserwowano, Īe niskie warto-Ğci któregoĞ ze wskaĨników sugerują wzglĊdnie maáą przydatnoĞü terenu do wszelkiej dziaáalnoĞci. Wniosek ten przede wszystkim jest adekwatny do WIT 1, charakteryzującego dziaáalnoĞü rolniczą. Podobne wnioski moĪna wyciągnąü na temat wysokich wartoĞci wskaĨników. NajwyĪsze zanotowano dla WIT 3. ĝwiadczy to o wysokim potencjale turystycznym badanego obszaru.
Mimo, iĪ wskaĨniki WIT 1, WIT2, WIT3 zostaáy obliczone wedáug do-káadnych matematycznych algorytmów, naleĪy je traktowaü z pewnym dystan-sem. W niewielu przypadkach są proporcjonalne do cen nieruchomoĞci. Problem ten wynika z niewielkiej bazy cen nieruchomoĞci, które udaáo siĊ uzyskaü. Dla
w minionych trzech latach, co równieĪ zaburzyáo porównanie. Bardzo duĪe zróĪnicowanie cen terenów, odznaczających siĊ podobną charakterystyką, a takĪe nieliczne transakcje, wpáynĊáy na trafnoĞü oceny Ğrednich wartoĞci gruntów.
BIBLIOGRAFIA
Litwin U. 1997. Synergiczne uporządkowanie struktur krajobrazowych na przykáadzie Kotliny
MszaĔskiej. Zeszyty Naukowe AR w Krakowie, Kraków.
Litwin U. 2004. Weryfikacja metody wartoĞciowania struktur krajobrazu z wykorzystaniem
wskaĨników istotnoĞci terenu. Wydawnictwo Uniwersytetu JagielloĔskiego, Kraków.
Prof. dr hab. inĪ. Urszula Litwin tel:(12) 662-45-08 urszulalitwin@wp.pl Dr inĪ. Stanisáaw Bacior tel:(12) 662-45-17 rmbacior@cyf-kr.edu.pl Dr inĪ. Izabela Piech tel:(12) 662-45-31 rmpiech@cyf-kr.edu.pl Katedra Geodezji Rolnej, Katastru i Fotogrametrii Wydziaá InĪynierii ĝrodowiska i Geodezji Uniwersytet Rolniczy ul.Balicka 253a 30-149 Kraków
