A C T A U N I V E R S I T A T I S L 0 D Z I E N S 1 S
FOLIA GEOGRAPH1CA SOCIO-OECONOM1CA 6, 2005
Jerzy Dzieciuchowicz
SPÓ ŁDZIELCZE BUDOWNICTW O MIESZKANIOW E W ŁODZI - STRUKTURA I TYPOLOGIA PRZESTRZENNA
W artykule poddano szczegółowej analizie zróżnicowanie układu przestrzennego spółdziel czego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi, uwzględniając powierzchnię terenów miesz kaniowych, wielkość zasobów mieszkaniowych i ich strukturę. Przedstawiona została również typologia jednostek urbanistycznych Łodzi, dokonana na podstawie podstawowych cech spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.
1. UWAGI WSTĘPNE
W rozw oju przestrzennym i gospodarce przestrzennej Łodzi - podobnie jak innych wielkich m iast polskich - w okresie powojennym ogrom ną rolę odegrało spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe. D ane m ikrospisu ludności i m ieszkań w Łodzi, przeprowadzonego m etodą reprezentacyjną w 1995 r., dow odzą ogromnej przewagi liczebnej m ieszkań spółdzielczych (43,7% ogółu m ieszkań) w porów naniu z lokalami kom unalnym i (28,6%), prywatnymi (26,4% ) i zakładowym i (1,3%). W dotychczas opublikowanych opracow a niach zwracano uwagę na różnorodne, skomplikowane problem y łódzkiej spółdzielczości mieszkaniowej, uwzględniając m.in.: 1. Znaczenie, kierunki, etapy i dynam ikę rozwoju oraz typy i strukturę spółdzielczego budownictwa m ieszkaniowego w Łodzi ( D z i e c i u c h o w i c z 1974; G i n s b e r t 1962; G o r y ń s k i 1979; J a s k ó ł o w s k a 1970, 1975, 1976; K a c z k o w s k i 1970; K a c z m a r e k 1996; K r z y c z k o w s k i , S o b o l e w s k i 1960; K u y d o - w i c z 1961; M a r s z a ł 1999; Plan zagospodarowania... 1991; P r o c h o w s k i 1975; Studium uwarunkowań... 1998; W y s m y k 1969; W y s m y k , S a m u j - ł ł o 1969), 2. Genezę, warunki rozwoju i funkcjonowania oraz gospodaro w ania zasobam i mieszkaniowymi łódzkich spółdzielni mieszkaniowych ( B o r o w i c z 1975, 1977; K u c h a r s k a - S t a s i a k 1977; N e n e m a n - C h a j - d u k 1975; P r o c h o w s k i , W i t e s k a 1977; S t a n g i e r s k i 1975; Ś w i ę c i c k i 1975; U c h m a n 1975; W a l e w i c z 1975), 3. Rozwój, lokalizację, funkcjonalność i zarządzanie zasobam i mieszkaniowymi łódzkich osiedli
spółdzielczych, a także strukturę demograficzną i społeczno-ekonomiczną ich m ieszkańców oraz działalność samorządów ( B o r o w i c z , P r o c h o w - s k i 1977; D z i e c i u c h o w i c z 1986, 1991; K u c h a r s k a 1974; N e n e - m a n - C h a j d u k 1977; R y b a - K o w a l c z y k 1977). N a tym tle dotych czasowy dorobek badawczy dotyczący rozwoju przestrzennego oraz struktury przestrzennej spółdzielczych zasobów mieszkaniowych w Łodzi należy uznać za niedostateczny.
Przedmiotem tej pracy są przestrzenne struktury i typologia spółdzielczych zasobów mieszkaniowych Łodzi. Z a podstaw ową tezę przyjęto twierdzenie, iż spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe - wbrew rozpowszechnionym stereotypom , w przekroju jednostek urbanistycznych jest niejednorodne, co m oże wynikać m .in. ze stopniowego rozwoju zabudowy spółdzielczej. Stąd też, szczegółowej analizie zostało poddane zróżnicowanie układu przestrzen nego spółdzielczych zasobów i terenów mieszkaniowych oraz struktury substancji mieszkaniowej, z uwzględnieniem wieku, wysokości i wielkości budynków mieszkalnych oraz struktury mieszkań według liczby izb i powierz chni użytkowej. Bazując na podstawowych cechach spółdzielczych zasobów m ieszkaniowych, opracow ano także typologię jednostek urbanistycznych Łodzi. Opracowanie to opiera się głównie na m ateriałach źródłowych ze branych bezpośrednio w 44 spółdzielniach mieszkaniowych zlokalizowanych na terenie Łodzi. Wszystkie uzyskane informacje, dotyczące ok. 2,7 tys. budynków mieszkalnych zostały zestawione według stanu w dniu 1.01.1998 r. Ponieważ poszczególne budynki opisano za pomocą 15 cech elementarnych, to cała wyjściowa m acierz informacji obejmowała łącznie > 40 tys. danych jednostkow ych.
2. WIELKOŚĆ SPÓŁDZIELCZYCH ZASOBÓW I TERENÓW MIESZKANIOWYCH
Wielkość zasobów mieszkaniowych. Przeprowadzone badania wykazały, że na początku 1998 r. łódzkie spółdzielnie mieszkaniowe użytkowały łącznie 2682 budynki mieszkalne. Zasoby te są bardzo nierównomiernie podzielone pomiędzy poszczególne spółdzielnie. W wyniku procesów dezintegracyjnych, które rozwi nęły się w latach dziewięćdziesiątych, doszło do podziału wielu dużych organiz m ów spółdzielczych na jednostki mniejsze, lepiej funkcjonujące w warunkach rynkowych. Powstało także kilka nowych, niewielkich spółdzielni. Jednocześnie szereg większych spółdzielni zdołało utrzymać swój pierwotny stan posiadania.
D o kategorii największych jednostek spółdzielczych, posiadających > 100 budynków mieszkalnych, należy 8 spółdzielni: Chojny (maks. 225 budynków), Bawełna, Teofilów, Radogoszcz W schód, Osiedle M łodych, Zarzew, Łódzka, Bolesława C hrobrego i Retkinia Północ. Łącznie w ich użytkowaniu znajduje
się ponad połow a (53,3%) wszystkich łódzkich dom ów spółdzielczych. D o grupy najmniejszych spółdzielni mieszkaniowych m ożna zaliczyć jednostki, które dysponują mniej niż 10 budynkami. W skład tej grupy wchodzą takie spółdzielnie, jak L okator, Miejska, Staromiejska, Ustronie, Łódzka Spół dzielnia Środowisk Twórczych, R ogatka i Nauczycielska.
Podział zasobów spółdzielczych budynków mieszkalnych pomiędzy po szczególne jednostki urbanistyczne Łodzi - ze względu n a podstaw owe cechy rozpatryw anych zasobów w niewielkim stopniu uzależniony od cechującej te jednostki zmienności liczby kondygnacji budynków (r = 0,297)* - jest bardzo nierównomierny. Wielkie skupiska tych budynków powstały przede wszystkim w strefie pozaśródmiejskiej na terenie pasm obejmujących R etkinię-K arolew , Widzew W schód-Olechów, Radogoszcz Wschód i Zachód, Teofilów-Doły, Zarzew -D ąbrow ę i Chojny Zatorze. Największa - w przekroju jednostek urbanistycznych - liczba budynków spółdzielczych, dochodząca aż do 393, znajduje się n a Retkinii. Tymczasem na obszarze strefy centralnej niewiele jest budynków spółdzielczych, które w dodatku są dość silnie rozproszone. Należy również dodać, iż dotychczas zabudow a spółdzielcza nie pojawiła się w ogóle w większości rzadko zabudowanych rejonów peryferyjnych Łodzi.
Z przeprow adzonych badań wynika, że zasoby mieszkaniowe łódzkich spółdzielni mieszkaniowych obejm ują łącznie 143,5 tys. mieszkań. Kolejność poszczególnych spółdzielni według wielkości zasobów lokali mieszkalnych nie odpow iada dokładnie ich randze wynikającej z liczby budynków. Jest to uw arunkow ane dysproporcjam i w pojemności mieszkaniowej budynków użytkowanych przez te spółdzielnie. W grupie 10 największych - pod wzglę dem liczby m ieszkań - spółdzielni uporządkow anych w kolejności ro snącej znalazły się: R etkinia Południe, Łódzka, D ąbrow a, Bolesława C hrob rego, Stefana Batorego, Bawełna, Zarzew, Chojny, Osiedle M łodych i Teofi lów (maks. 15,3 tys. mieszkań). Razem spółdzielnie te zarządzają ponad połową (57,6% ) wszystkich m ieszkań spółdzielczych w Łodzi. Najmniejszymi spółdzielniami, posiadającymi po mniej niż 100 mieszkań, są spółdzielnie: Pokój (min. 30 mieszkań), Miejska, Lokator i Ciżemka. Rozkład przestrzenny liczby m ieszkań, który w znacznym stopniu upodabnia się do rozważanego wcześniej rozkładu liczby budynków, wykazuje - o czym świadczą param etry przytoczone w tabeli 1 - przy bardzo dużej zmienności (V = 155,8%) i wysm ukłości (K = 14,5) silną asymetrię praw o stron ną (A = 3,39)2.
1 Regresję liczby mieszkań (y) w jednostkach urbanistycznych (i) względem zmienności liczby kondygnacji budynków (x) określa równanie: y, = 747,16 + 59,292 x* (poziom istotności 0,05). W tym przypadku - podobnie jak i innych rozważanych niżej związkach - selekcji zmiennych niezależnych, których lista jest podana w tab. 1, dokonywano przy użyciu regresji krokowej; r oznacza współczynnik korelacji liniowej.
2 Symbolami V, K i A oznaczone zostały odpowiednio statystyczne współczynniki zmien ności, asymetrii (skośności) i kurtozy.
T a b e l a 1 Parametry statystyczne rozkładu wybranych cech (wartości średnie) spółdzielczych zasobów mieszkaniowych
w badanych jednostkach urbanistycznych w Łodzi w 1998 r.
Parametry statystyczne Liczba mieszkań Inten Rok budowy
Liczba Pow. użyt Kubatura Pow. użytko Zmienność liczby sywność zabudowy kondyg nacji mieszkań w budynku kowa m2/l budynek w m3/l budynek wa/l miesz kanie w m2 kondyg nacji mieszkań w budynku Średnia 2 609,56 1,88 1 974,95 6,18 52,62 2 456,33 10 148,69 49,12 31,41 50,34 Mediana 980,00 0,89 1 975,22 5,71 50,85 2 370,25 10 771,95 45,62 37,90 44,13 Odchylenie standardowe 4 066,60 2,86 10,60 2,12 28,40 1 272,24 6 812,59 9,36 20,35 32,43 Minimum 20,00 0,30 1 937,24 2,00 4,00 270,80 1 496,06 36,59 0,00 0,00 Maksimum 23 778,00 18,30 1 998,00 12,00 132,00 6 269,85 37 083,29 79,43 70,71 141,23 Zakres 23 758,00 18,00 60,76 10,00 128,00 5 999,05 35 587,23 42,84 70,71 141,23 Współczynnik zmienności 155,83 152,23 0,54 34,30 53,96 51,79 67,13 19,07 64,78 64,42 Skośność 3,39 4,16 -0,35 0,61 0,57 0,88 1,32 1,73 -0,28 0,88 Kurtoza 14,48 20,61 2,04 0,79 0,20 1,18 3,35 3,02 -0,98 0,97 Je rz y D z ie c iu c h o w ic z
Liczba mieszkań w jednostkach urbanistycznych waha się od 20 na Marysinie i Rogach aż do 23,8 tys. na Retkini. Pod tym względem - w porównaniu z liczbą budynków - jednostki skupiające zabudowę jednorodzinną m ają wyraźnie obniżoną rangę.
Powierzchnia użytkowa wszystkich łódzkich mieszkań spółdzielczych d o chodzi do 6931 tys. m 2. N a czoło - pod względem wielkości tej powierzchni - wysuwa się pięć spółdzielni: 1. Teofilów (maks. 621,2 tys. m 2), 2. Osiedle M łodych, 3. Chojny, 4. Bawełna, 5. Zarzew. Należy także dodać, iż kubatura ogółu budynków spółdzielczych osiąga aż 31 379,3 tys. m 3.
Powierzchnia terenów mieszkaniowych. O ogromnym znaczeniu spół dzielczości mieszkaniowej w systemie przestrzennym i gospodarce prze strzennej Łodzi świadczy m.in. powierzchnia zajm owana przez spółdzielcze budynki m ieszkalne3, która w skali ogólnomiejskiej dochodzi do 940 h a4, co stanowi ok. 1/10 całkowitej powierzchni terenów osiedlowych w mieś cie. Największą powierzchnią zabudowy mieszkaniowej, liczącą > 30 ha, dysponują takie spółdzielnie jak Teofilów, Chojny, Bawełna, Radogoszcz W schód i Zachód, Stefana Batorego, Zarzew, R etkinia Południe i Północ, D ąbrow a. Łącznie tereny mieszkaniowe tych spółdzielni stanow ią 58,8% ogólnomiejskiej powierzchni zabudowy spółdzielczej. G odnym uwagi jest przy tym fakt, iż większość spółdzielni (24 spółdzielnie) zajmuje tereny zlokalizowane tylko w jednej jednostce urbanistycznej. Niewątpliwie ko n centracja przestrzenna zabudowy mieszkaniowej ułatwia tym spółdzielniom zarządzanie zasobami mieszkaniowymi. Pozostałe spółdzielnie najczęściej użytkują tereny położone w 2-4 jednostkach urbanistycznych. Najbardziej rozproszonym i - w przekroju jednostek urbanistycznych - terenami miesz kaniowymi odznacza się spółdzielnia Ogniwo (14 jednostek), Bawełna (12) i Polesie (9).
Tereny spółdzielczej zabudowy mieszkaniowej są nierównomiernie roz mieszczone w przestrzeni miejskiej. Silna ich koncentracja zaznacza się na obszarach wokółśródmiejskich, a w szczególności na Retkini, Widzewie W schodzie, w południowej i środkowej części Bałut (od Zubardzia aż do Dołów), na Nowym Rokiciu, G órnym Rynku, Dąbrowie i Zarzewie, a także w nieco dalszym otoczeniu śródmieścia (Grabieniec, Radogoszcz i Chojny Zatorze). D la centralnych rejonów m iasta szczególnie charakterystyczne są małe, silnie rozproszone enklawy terenów spółdzielczych, wciśnięte pomiędzy tereny starej zabudowy czynszowej. W budownictwie spółdzielczym duży udział m ają tam budynki plombowe, wypełniające istniejące wcześniej luki pomiędzy przedwojennymi kamienicami.
Intensywność zabudowy. O dysproporcjach przestrzennych w stopniu zagospodarow ania terenów spółdzielczych w Łodzi świadczy zróżnicowanie
3 Za taką powierzchnię przyjęto przybliżony obrys powierzchni zabudowy. 4 Bez powierzchni zabudowy niektórych budynków plombowych.
intensywności spółdzielczej zabudowy mieszkaniowej w jednostkach urba nistycznych - mierzonej stosunkiem powierzchni użytkowej mieszkań do powierzchni terenów zabudowy mieszkaniowej (tab. 2). Intensywność ta zależy głównie od powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na je den budynek i przeciętnej kubatury budynków 5. O um iarkow anej sile tej zależności świadczy współczynnik korelacji wielorakiej, którego wa rtość wynosi 0,558. W ysoka intensywność zabudowy, której wskaźnik przewyższa 1,0, cechuje tereny należące do następujących spółdzielni: Łódz ka, Śródmieście, Osiedle M łodych, Ogniwo, G órna, Rogatka, U stronna, M iejska, Towarzystwo Lokator i Żubardź. M ożna zauważyć, że w skład tej grupy weszły spółdzielnie różniące się znacznie przeciętnym wiekiem zasobów mieszkaniowych, natom iast podobne do siebie ze względu na dość duży udział budynków wysokościowych. Niska intensywność zabu dowy ( < 0,5) jest natom iast charakterystyczna dla spółdzielni skupiają cych wyłącznie lub częściowo zabudowę jednorodzinną: Lokator, M iko łaja Reja, Liściasta, Rojna, Ciżemka, M łodzieżowa, Pokój, Pienista i N a uczycielska.
T a b e l a 2 Intensywność spółdzielczej zabudowy mieszkaniowej w Łodzi w 1998 r.
Wskaźnik intensywności zabudowy Liczba jednostek urbanistycznych
Powierzchnia (m2) Procent powierzchni użytkowa mieszkań zabudowy użytkowej mieszkań zabudowy 0-0,5 4 64 617 152 230 0,96 1,62 0,5-0,75 17 4 397 734 7 422 158 65,44 78,96 0,75-1,0 11 1 087 468 1 265 678 16,18 13,46 1,0-2,0 13 547 436 380 700 8,15 4,05 > 2 ,0 10 622 654 179 069 9,27 1,91 Razem 55 6 719 909 9 399 835 100,00 100,00
Intensywność spółdzielczej zabudowy mieszkaniowej na terenie Łodzi, cechująca się niezwykle silną zmiennością (V = 152,2%) i kurtozą (K = 20,6) oraz asym etrią praw ostronną (A = 4,16) tworzy układ przestrzenny zbliżony do koncentrycznego, przy spadku intensywności w kierunku odśrodkowym (rys. 1). W arto przy tym zaznaczyć, że szczególnie wysoka intensywność
5 Liniowa funkcja regresji intensywności zabudowy (y) w jednostkach urbanistycznych (i) względem powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na 1 budynek (x,) i przeciętnej kubatury budynków (x2) - podobnie jak w przypadku pozostałych przytoczonych równań obliczona metodą najmniejszych kwadratów - uzyskała postać: yi = 0,7136 + 0,002567 x„ - 0,0005062 x2 (poziom istotności 0,01).
Liczba mieszkań 20 11 899 23 778 W sk a ź n ik in te n s y w n o ś c i z a b u d o w y £777] p o n iż e j 0,56 E§3 0 ,5 6 -0 ,7 7 (gg 0, 77- 1, 19 £ 2 1, 19- 1, 98 H i p o w y ż ej 1,98
Rys. 1. Rozmieszczenie (A) i intensywność (B) spółdzielczej zabudowy mieszkaniowej w Łodzi w 1998 roku
zabudowy spółdzielczej, której wskaźnik przewyższa 2,0, nie występuje w sa mym centrum m iasta, gdzie budynki spółdzielcze są z reguły rozproszone, lecz w jego bliskim otoczeniu. W strefie peryferyjnej wskaźnik intensywności zabudowy najczęściej obniża się poniżej 0,6. Tylko w rejonie Rogatki, Radogoszcza Zachód, Widzewa Wschód i Ustronnej przyjmuje on nieco wyższe wartości. W skazane rejony stanow ią obszary rozwoju nowego wielo rodzinnego budownictw a mieszkaniowego.
Pom im o wykazanego wyżej zróżnicowania intensywności zabudowy spół dzielczej, koncentracja przestrzenna powierzchni użytkowej m ieszkań - w przekroju jednostek urbanistycznych - odnoszona do powierzchni zabudow y budynków jest bardzo niska (rys. 2). W strefie wyróżniającej się dekoncentracją powierzchni użytkowej mieszkań, gdzie wskaźnik intensyw ności zabudowy nie dochodzi do 0,75, prawie 2/3 (66,4%) całkowitej powie rzchni użytkowej mieszkań przypada na > 80% powierzchni zabudowy. Ten obraz przestrzenny uogólnia stosunek koncentracji powierzchni użytkowej m ieszkań, który wynosi zaledwie 0,161.
P o w ie rz c h n ia o g ó ln a % cu m P o w ie rz c h n ia z a b u d o w y % cu m
Rys. 2. Koncentracja przestrzenna spółdzielczej zabudowy mieszkaniowej w Łodzi w 1998 r. Koncentracja powierzchni użytkowej mieszkań w stosunku do: A - ogólnej powierzchni terenu,
B - powierzchni zabudowy mieszkaniowej
Biorąc za podstaw ę odniesienia ogólną powierzchnię terenów miejskich, powierzchnia użytkowa mieszkań spółdzielczych - w układzie jednostek urbanistycznych - odznacza się niezwykle silną koncentracją. W strefie koncentracji — z gęstością powierzchni użytkowej mieszkań przewyższającą 2000 m 2/ l ha - aż 72,7% powierzchni użytkowej m ieszkań skupia się zaledwie na 1/10 powierzchni ogólnej.
W analizowanym przypadku stosunek koncentracji zbliża się do swojej górnej granicy, osiągając wartość 0,909.
3. STRUKTURA SPÓŁDZIELCZYCH ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH
Wiek budynków mieszkalnych. W strukturze spółdzielczych budynków mieszkalnych według roku budowy6 istotny element tworzą dom y wzniesione w latach siedemdziesiątych (tab. 3). Budynki te stanowią 38,5% ogółu budynków spółdzielczych. N atom iast niewielką rolę w tej strukturze od grywają z jednej strony budynki najstarsze, pochodzące sprzed 1960 r. (3,0% ), a z drugiej strony dom y najnowsze, wybudowane po roku 1989 (11,1%). Ponieważ 1/4 wszystkich budynków spółdzielczych liczy już powyżej 25 lat, to ze względu na starzenie techniczne w chwili obecnej wymagają one różnorodnych prac m odernizacyjnych i remontowych, na które nie zabezpieczono odpowiednich środków finansowych.
T a b e l a 3 Budynki spółdzielcze w Łodzi według roku budowy w 1998 r.
Rok budowy Budynki mieszkalne w liczbach bezwzględnych % nieskumulowany % skumulowany Ogółem 2 514 100,0 X Przed 1950 19 0,8 0,8 1950-1960 54 2,2 3,0 1960-1970 503 20,0 23,0 1970-1980 971 38,5 61,5 1980-1990 689 27,4 88,9 Od 1990 278 11,1 100,0
Biorąc pod uwagę przeciętny rok budowy, najstarszymi budynkam i, wznoszonymi z reguły w latach sześćdziesiątych lub wcześniej, dysponują takie spółdzielnie, ja k Pokój, Staromiejska, Towarzystwo L okator, Doły- -M arysińska, Łódzka, D ąbrow a, Teofilów i M ikołaja Reja. M ożna im przeciwstawić następujące spółdzielnie wyróżniające się przew agą nowych budynków , oddanych do użytku w latach dziewięćdziesiątych: Liściasta, Nauczycielska, Ustronie, G órna, Kielnia, Łódzka Spółdzielnia Środowisk Twórczych, M iejska, L okator i Ciżemka.
W rozkładzie przestrzennym (w przekroju jednostek urbanistycznych) przeciętnego ro k u budowy dom ów spółdzielczych - przy dość niskiej zmien ności, dodatniej kurtozie i lewostronnej asymetrii - uwidacznia się ogólna tendencja wzrostu jego wartości w kierunku odśrodkowym (rys. 3). Starsze
6 W toku przeprowadzonych badań otrzymano informacje o roku budowy 2514 budynków, tj. 93,7% ogółu domów spółdzielczych.
A P r z e c ię tn y ro k b u d o w y H <1965 E52 1965-1970 ŚH 1970-1975 1975-1980 E=! 1980-1990 E3 >1990
budynki, oddane do użytku najczęściej przed 1965 r., skupiają się w północ nej i południowo-zachodniej części śródmieścia, w rejonie Starego M iasta, Dołów, Tkackiej, Nowego Rokicia i K uraku. Budynki pochodzące z II połowy lat sześćdziesiątych dom inują przede wszystkim we wschodniej części Teofilowa, w rejonie W ielkopolski, K arolew a, G órnego Rynku i Dąbrow y Północ. Z pierwszej połowy lat siedemdziesiątych pochodzą przeważnie spółdzielcze zespoły mieszkaniowe położone w środkowej części Bałut, na Żubardziu, w środkowo-zachodniej i południowo-wschodniej części śród mieścia, na Zarzewie i D ąbrow ie Południe. W drugiej połowie tej samej dekady powstały osiedla na Rogatce i Retkini, w rejonie Pienistej, w centrum Bałut, w rejonie M atejki, na Stokach, Nowym K uraku i Chojnach Zatorzu. Serie zabudowy spółdzielczej wznoszonej w latach osiemdziesiątych są skon centrow ane na obszarze Radogoszcza, środkowej i wschodniej części śród mieścia, w rejonie Widzewa W schodu, Chojen Z atorza i Rudy (Odrzańska). Z kolei, niezbyt liczne spółdzielcze budynki mieszkalne, realizowane w latach dziewięćdziesiątych, były lokalizowane głównie na M arysinie-Rogach, Ole chowie, w rejonie Ustronnej i na Rokiciu Zatorzu.
Należy podkreślić, iż w systemie socjalistycznym rozwój budownictwa mieszkaniowego w Łodzi - podobnie jak w całym kraju - nastąpił dopiero po zm ianach politycznych w roku 1956, które doprowadziły do rezygnacji z m onopolu państw a w budownictwie mieszkaniowym. W polityce miesz kaniowej usiłowano wtedy pogodzić dwie sprzeczne tendencje: wyrównywania w arunków m ieszkaniowych różnych warstw społecznych (egalitaryzm ) i uprzywilejowania dostępu do mieszkań klasy robotniczej (elitaryzm). Po cząwszy od 1989 r., odmienne sposoby produkcji i stosunki społeczne cechujące rozwijający się system kapitalistyczny znajdują swoje odbicie w funkcjonowaniu łódzkiego rynku mieszkaniowego, kształtując równocześnie rozwój, strukturę i lokalizację nowych zasobów mieszkaniowych.
Wysokość budynków mieszkalnych. Rozkład spółdzielczych budynków m ieszkalnych według wysokości, określonej liczbą kondygnacji7, jest jedno- m odalny i lewostronnie asymetryczny (tab. 4). Z a najbardziej typowe w tym rozkładzie należy uznać budynki 5-kondygnacyjne. Stanowią one prawie 2/3 (65,3% ) ogółu budynków. N a drugiej pozycji pod względem udziału w całej strukturze zabudowy plasują się budynki wysokie, liczące sześć i więcej kondygnacji (22,4%). N atom iast dużo mniejszą rolę w zabudowie spółdziel czej odgrywają zarówno budynki dość niskie, osiągające wysokość 3-4 kondygnacji (8,8% ), jak też najniższe, posiadające jedną lub dwie kondyg nacje (3,5% ). Ogólny poziom zróżnicowania liczby kondygnacji budynków spółdzielczych w Łodzi jest wysoki (V = 47,9%). Z analizy regresji i korelacji
1 Uzyskane dane dotyczą liczby kondygnacji 2644 budynków, tj. 98,6% ogółu budynków spółdzielczych.
wielorakiej wynika, że poziom ten w jednostkach urbanistycznych - mierzony klasycznym współczynnikiem zmienności - znajduje się pod um iarkowanym, łącznym wpływem (R = 0,663)8 dwóch cech zasobów mieszkaniowych: zmien ności liczby m ieszkań w budynkach i powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na jedno mieszkanie9.
T a b e l a 4 Budynki spółdzielcze w Łodzi według liczby kondygnacji w 1998 r.
Liczba kondygnacji Budynki mieszkalne w liczbach bezwzględnych % nieskumulowany % skumulowany Ogółem 2 644 100,0 X 1 6 0,2 0,2 2 86 3,3 3,5 3 103 3,9 7,4 4 130 4,9 12,3 5 1 726 65,3 77,6 6 i więcej 593 22,4 100,0
Poszczególne spółdzielnie mieszkaniowe różnią się istotnie przeciętną liczbą kondygnacji budynków. Pięć czołowych miejsc pod tym względem zajm ują kolejno następujące spółdzielnie: 1. R ogatka (maks. 12 kondygnacji), 2. W ładysława Jagiełły, 3. Sympatyczna, 4. Źubardź, 5. Śródmieście. Przecięt na liczba kondygnacji budynków we wszystkich tych spółdzielniach prze kracza 8,0. N iską zabudow ą, o przeciętnej liczbie kondygnacji nie przewyż szającej 3,0, wyróżniają się takie spółdzielnie, jak Liściasta, Ciżemka, Rojna, Pokój i Pienista.
N a obszarze m iasta zaznacza się - przy umiarkowanej zmienności i d o datniej asymetrii i kurtozie - ogólna tendencja do odśrodkowego spadku średniej liczby kondygnacji budynków spółdzielczych. Jednakże szczególnie silne skupienie wysokościowej zabudowy spółdzielczej m a miejsce nie w sa mym centrum , lecz w południowej części śródmieścia oraz w pasie bezpo średnio otaczającym śródmieście od południowego wschodu i środkowego zachodu, a także w środkow opołudniowych rejonach Bałut. Niskie budow nictwo spółdzielcze (średnio < 3,2 kondygnacji) dominuje w pięciu rejonach: M arysin-R ogi, Pienista, Rokicie Zatorze, O drzańska i Nowe Złotno.
8 Symbolem R oznaczono współczynnik korelacji wielorakiej.
g Rozważaną zależność obrazuje następujące równanie regresji: y, = 39,53 + 0,4037 x„ - 0,5790 x2 (poziom istotności 0,01), gdzie: y - zmienność liczby kondygnacji, i - jednostki urbanistyczne, x, - zmienność liczby mieszkań w budynkach, x2 - powierzchnia użytkowa m ieszkań/l mieszkanie.
Wielkość budynków mieszkalnych. Wielkość budynków spółdzielczych określono za pom ocą trzech cech: liczby mieszkań, powierzchni użytkowej m ieszkań i kubatury. Ze względu na liczbę mieszkań budynki spółdzielcze w całym mieście są bardzo silnie zróżnicowane (V = 80,8%). W zrost tej liczby - w przekroju jednostek urbanistycznych - jest łącznie bardzo silnie uzależniony (R = 0,989) od stopnia zróżnicowania liczby mieszkań w budyn kach i przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań oraz przeciętnej powierz chni użytkowej m ieszkań w budynkach10. Najczęściej występują budynki posiadające 20-30 mieszkań (tab. 5). Stanowią one 17,4% ogółu budynków. Dwie kolejne - równoważne pod względem liczebności - kategorie tworzą budynki nieco mniejsze, liczące 10-20 mieszkań (12,94%), a także dużo większe, które skupiają 50-60 m ieszkań (12,90%). Łącznie budynki o małej i średniej pojemności mieszkaniowej, posiadające 10-60 m ieszkań, stanow ią praw ie 2/3 (64,3%) wszystkich budynków. W rozkładzie budynków według liczby m ieszkań ujaw nia się wyraźnie asymetria praw ostronna. W tych w arunkach nietypowo wysoką przeciętną liczbą mieszkań w budynkach ( > 7 5 ) wyróżniają się zasoby spółdzielni Teofilów, M ikołaja Reja, Śródmieś cie, R ogatka i W ładysława Jagiełły.
T a b e l a 5 Budynki spółdzielcze w Łodzi według liczby mieszkań w 1998 r.
Liczba mieszkań Budynki mieszkalne w liczbach bezwzględnych % nieskumulowany % skumulowany Ogółem 2 682 100,0 X 0-10 172 6,4 6,4 10-20 347 12,9 19,3 20-30 468 17,4 36,7 30-40 289 10,8 47,5 40-50 277 10,3 57,8 50-60 346 12,9 70,7 60-70 224 8,4 79,1 70-80 158 5,9 85,0 80-90 123 4,6 89,6 90-100 87 3,2 92,8 100-120 58 2,2 95,0 120-140 39 1,5 96,5 140-160 27 1,0 97,5 > 1 6 0 67 2,5 100,0
10 Równanie regresji liczby mieszkań (y) w jednostkach urbanistycznych (i) względem zmienności liczby mieszkań w budynkach (x,). powierzchni użytkowej mieszkań /I budynek (x2) i przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań (x3) przyjmuje następującą postać: yj = 33,80 - 0,0713 x u + 0,0206 x2 - 0,5998 x3i (poziom istotności 0,01).
Układ przestrzenny liczby mieszkań przypadających na jeden budynek upodabnia się do analizowanego uprzednio układu przeciętnej liczby ko n dygnacji w budynku, reprezentując nieco wyższy ogólny poziom zmienności i dodatniej kurtozy. N a południu i południowym wschodzie strefy centralnej oraz jej północnych i północno-zachodnich obrzeżach z reguły na jeden budynek przypada > 68 mieszkań, podczas gdy w strefie peryferyjnej budynki są przeważnie znacznie mniejsze. Zmienność liczby mieszkań w budynkach w układzie jednostek urbanistycznych jest niezbyt silnie uzależniona (R = 0,656) od łącznego wpływu zmienności liczby kondygnacji budynków i powierzchni użytkowej m ieszkań11.
D okładniej wielkość budynków jest określona powierzchnią użytkową m ieszkań12. N a badanym obszarze - w układzie jednostek urbanistycznych - jest ona niemalże funkcyjnie (R = 0,993) uzależniona od łącznego wpły wu intensywności zabudowy, średniej liczby kondygnacji w budynkach, liczby m ieszkań w budynkach, kubatury budynków, powierzchni użyt kowej m ieszkań i zmienności liczby kondygnacji budynków 13. Pod wzglę dem tej powierzchni struktura budynków odznacza się w skali ogólno- miejskiej bardzo dużą zmiennością (V = 76,2%). D o najczęściej spotyka nych należą budynki o powierzchni użytkowej mieszkań zawartej w prze dziale 1000-2000 m 2 (tab. 6). Stanowią one ok. 1/3 (33,9%) wszystkich budynków . Dość liczne są też większe budynki, których powierzchnia użytkow a m ieszkań wynosi 2000-3000 m 2 (28,0% ) i 3000-4000 m 2 (15,8%). Razem budynki dysponujące powierzchnią użytkową mieszkań zaw artą w przedziale od 1000 do 4000 m 2 stanow ią ponad 3/4 ogółu dom ów spółdzielczych. W istniejących zasobach spółdzielczych bardzo rzadko występują zarów no małe budynki o powierzchni użytkowej miesz kań < 500 m 2 (2,8% ), jak i bardzo duże, których powierzchnia przewyż sza 10 tys. m 2 (1,0%).
11 Regresję zmienności liczby mieszkań w budynkach (y) w jednostkach urbanistycznych (i) względem zmienności liczby kondygnacji budynków (x,) oraz powierzchni użytkowej mieszkań (X2) określa następująca funkcja: y, = - 2 5 , 0 6 + 1,042 x„ + 0,8689 xa (poziom istotności 0,01).
12 Uzyskane informacje odnoszą się do powierzchni użytkowej mieszkań znajdujących się w 2620 budynkach, tj. 97,7% wszystkich domów spółdzielczych.
13 Funkcja regresji powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na 1 budynek (y) w jednostkach urbanistycznych (i) względem liczby mieszkań w budynkach (x,j), liczby kondyg nacji w budynkach (xz), intensywności zabudowy (x3l), zmienności liczby kondygnacji budynków
(x4i), kubatury budynków (xs ) i powierzchni użytkowej mieszkań (xa ) opisana jest następująco: y , = -1098,2 + 36,54 xu + 33,15 xa + 19,94 x3l + 2,756 x* + 0,03873 x5i + 18,522 x6i
T a b e l a 6 Budynki spółdzielcze w Łodzi według powierzchni użytkowej mieszkań w 1998 r.
Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) Budynki mieszkalne w liczbach bezwzględnych % nieskumulowany % skumulowany Ogółem 2 620 100,0 X 0-500 74 2,8 2,8 500-1000 208 7,9 10,7 1000-2000 886 33,9 44,6 2000-3000 734 28,0 72,6 3000-4000 413 15,8 88,4 4000-5000 140 5,3 93,7 5000-10 000 140 5,3 99,0 > 10 000 25 1,0 100,0
W badanych spółdzielniach przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań przypadająca na jeden budynek uzyskuje bardzo szeroki obszar zmienności, w ahając się od 264 m 2 w spółdzielni Ciżemka aż do 7153 m 2 w spółdzielni Rogatka. M ożna przy tym zauważyć, że pomiędzy układem przestrzennym przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań w budynku i układem przeciętnej liczby m ieszkań w budynku uwidacznia się uderzające podobieństwo. W skaź nik przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na jeden budynek osiąga najwyższe wartości, przekraczające 3,3 tys. m 2, przede wszystkim na zachodzie i południowym wschodzie strefy centralnej oraz w środkowej części Bałut.
S truktura budynków spółdzielczych według ich ku b atu ry 14 - bardzo silnie skorelowanej (R = 0,939) w jednostkach urbanistycznych z przeciętną liczbą m ieszkań w budynkach, powierzchnią użytkow ą m ieszkań przy padającą na jeden budynek i intensywnością zabudow y15 - wykazuje ogrom ne zróżnicowanie (V = 80,5%). Istotny element tej struktury tworzą budynki o kubaturze 10 000-15 000 m 3, stanowiące 28,4% ogółu bu dynków (tab. 7). Stosunkowo liczne są też mniejsze dom y, których k u b atu ra zawiera się w przedziałach: 7500-10 000 m 3 (19,9%) i 5000-7500 m 3 (18,7%).
14 Zebrane dane dotyczą kubatury 2499 budynków, tj. 93,2% ogółu domów spółdzielczych. 15 Parametry funkcji regresji przeciętnej kubatury budynków (y) w jednostkach urbanis tycznych (i) względem powierzchni użytkowej mieszkań na 1 budynek (xu), liczby mieszkań w budynku (xa) i intensywności zabudowy (x4i) są następujące: y, = -789,8 + 8,488 xu - 168,1 x2 - 565,1 x3i (poziom istotności 0,01).
T a b e l a 7 Budynki spółdzielcze w Łodzi według kubatury w 1998 r.
Kubatura budynków (m2) Budynki mieszkalne w liczbach bezwzględnych % nieskumulowany % skumulowany Ogółem 2 499 100,0 X 0 -2 500 49 2,0 2,0 2 500-5 000 289 11,6 13,6 5 000-7 500 466 18,7 32,3 7 500-10 000 496 19,9 52,2 10 000-15 000 710 28,3 80,5 15 000-20 000 238 9,5 90,0 20 000-25 000 108 4,3 94,3 > 2 5 000 143 5,7 100,0
Przeciętną kubaturę budynków należących do poszczególnych spółdzielni cechuje ogrom na rozpiętość: od 1196 m 3 w spółdzielni Pokój aż do 36 741 m 3 w spółdzielni Śródmieście. W myśl ogólnej tendencji, wskaźnik ten n a obszarze m iasta - w porów naniu z przeciętną powierzchnią użyt kow ą m ieszkań przypadającą n a jeden budynek — obniża się gwałtowniej w kierunku odśrodkow ym , odznaczając się zarazem wyższym poziom em zmienności oraz dodatniej asym etrii i kurtozy. W strefie śródmiejskiej uzyskuje on z reguły w artości przewyższające 20 tys. m 3. W yjątkow o dużą przeciętną k u b atu rę, dochodzącą naw et do 37 tys. m 3, m ają budynki położone n a terenie Śródmiejskiej Dzielnicy M ieszkaniowej. Pod tym względem uprzyw ilejow aną pozycję zajm ują także centralne rejony Bałut, a zwłaszcza osiedle W ładysław a Jagiełły. W zabudow ie spółdzielczej strefy peryferyjnej przewagę m ają budynki, których k u b a tu ra nie dochodzi nawet do 5 tys. m 3.
Struktura mieszkań według liczby izb. Struktura mieszkań spółdzielczych według liczby izb16 jest bardzo silnie zdom inowana przez dwa typy niezbyt dużych lokali: M3 i M 4 (tab. 8). Należy do nich łącznie ponad 3/4 wszyst kich mieszkań. Zupełnie m arginalne znaczenie m ają zarów no bardzo małe - zazwyczaj niefunkcjonalne, od daw na już nie budowane - lokale typu M l (0,3% ), jak też duże m ieszkania typu M 6 lub większe (1,2%).
16 Informacje uzyskane na temat tej struktury są niepełne i niedokładne; odnoszą się one do 109,7 tys. mieszkań, tj. 76,4% ogółu mieszkań spółdzielczych.
T a b e l a 8 Mieszkania spółdzielcze w Łodzi według liczby izb w 1998 r.
Typy mieszkań Mieszkania w liczbach bezwzględnych % nieskumulowany % skumulowany Ogółem 109 688 100,0 X M 1 369 0,3 0,3 M 2 14 737 13,4 13,7 M 3 47 761 43,6 57,3 M 4 38 929 35,5 92,8 M 5 6 590 6,0 98,8 M 6 i większe 1 302 1,2 100,0
Spośród 29 spółdzielni, które udostępniły dane dotyczące analizowanej struktury m ieszkań, lokale typu M l znajdowały się w użytkowaniu tylko ośmiu spółdzielni. Ponad 50 mieszkań tego typu wykorzystują spółdzielnie: Stefana Batorego, Ż ubardż i Polesie. Największą liczbą m ieszkań M2 ( > 2 tys.), M3 ( > 5 tys.) i M4 ( > 3 ,5 tys.) dysponują spółdzielnie Teofilów i Osiedle M łodych. N atom iast stosunkowo dużo mieszkań M5 ( > 500) posiada spółdzielnia Radogoszcz Zachód i W schód oraz Teofilów, a typu M6 i większych ( > 200) - R ojna i Rogatka.
W zdecydowanej większości jednostek urbanistycznych Łodzi zaznacza się dom inacja m ieszkań typu M3 lub mniejszych (rys. 4). Przeważnie są to m ieszkania starsze, w ybudow ane w I połowie okresu powojennego. W yraźna dom inacja - później z reguły wybudowanych - m ieszkań M4 i większych jest widoczna przede wszystkim w rejonie Radogoszcza, R o gów, D ołów W schód, Nowego Z łotna, W idzewa Zachód, Pienistej i U stronnej.
Powierzchnia użytkowa mieszkań. Przeciętne mieszkanie spółdzielcze w Ł o dzi m a niezbyt dużą powierzchnię użytkową, osiągającą jedynie 47,8 m 2. Wielkość tej powierzchni w jednostkach urbanistycznych jest przy tym silnie skorelow ana (R = 0,863) z czterema zmiennymi: powierzchnią użytkową mieszkań przypadającą na jeden budynek, liczbą m ieszkań w budynku, rokiem budowy dom u (rys. 5) i liczbą jego kondygnacji17. Pomiędzy p o szczególnymi spółdzielniami mieszkaniowymi występują w tej dziedzinie ogrom ne różnice. Największą przeciętną powierzchnią użytkową mieszkań, przekraczającą 100 m 2, wyróżniają się spółdzielnie budownictwa
jednoro-17 Precyzyjnie wyraża to następujące równanie regresji: — 491,6 + 0,01625 xH - 0,7944 x2 + 0,2777 x3i - 0,9529 x4i (poziom istotności 0,01), gdzie: y - powierzchnia użytkowa mieszkań, i - jednostki urbanistyczne, x, - powierzchnia użytkowa mieszkań na 1 budynek, x2 - liczba mieszkań w budynku, x3 — rok budowy domu i x4 - liczba kondygnacji w budynku.
R o k b u d o w y d o m u
Rys. 5. Zależność pomiędzy przeciętną powierzchnią mieszkań i rokiem budowy domów spółdzielczych w jednostkach urbanistycznych Łodzi w 1998 r.
dzinnego: R ojna (maks. 155,2 m 2), Pokój, Liściasta i Pienista. Szczególnie niski standard mieszkaniowy - z uwagi na powierzchnię m ieszkań - oferują spółdzielnie zarządzające starszymi zasobami mieszkaniowymi, pochodzącymi głównie z lat sześćdziesiątych. Do tej kategorii należą takie spółdzielnie, w których przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza nawet 45 m 2, jak M ikołaja Reja (min. 34,9 m 2), D ąbrow a, Teofilów, T ow a rzystwo L okator, Łódzka, Osiedle M łodych, Zarzew i Polesie.
Rozkład terytorialny - w przekroju jednostek urbanistycznych - przecięt nej powierzchni użytkowej mieszkań cechuje się um iarkowanym zróżnicowa niem i dość wysoką dodatnią skośnością i wysmukłością. Duże mieszkania spółdzielcze, których przeciętna powierzchnia użytkowa przewyższa 50 m 2, są skupione w północnej, centralnej i wschodniej części śródmieścia oraz w strefie peryferyjnej, a zwłaszcza w rejonie Nowego Z łotna, Pienistej, U stronnej, Rokicia-Zatorza i M arysina-Rogów. Bezpośrednie otoczenie śród mieścia tworzy szeroki wieniec jednostek urbanistycznych, w których k on centruje się zabudow a spółdzielcza - wznoszona głównie w latach sześć dziesiątych i siedemdziesiątych - o wyjątkowo niskim standardzie miesz kaniowym. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań nie dochodzi tam nawet do 40 m 2. Przykładem tego są osiedla mieszkaniowe położone w jed nostkach urbanistycznych: D ąbrow a Północ, Widzew Zachód, W ielkopolska i Teofilów W schód.
4. TYPOLOGIA PRZESTRZENNA SPÓŁDZIELCZYCH ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH
Podstawy typologu. W celu zidentyfikowania typów badanych jednostek urbanistycznych ich spółdzielcze zasoby mieszkaniowe zostały scharaktery zowane za pom ocą 10 podstawowych cech diagnostycznych:
1. Liczba mieszkań.
2. Intensywność zabudowy mieszkaniowej (powierzchnia użytkowa miesz kań na 1 m 2 powierzchni terenów zabudowy mieszkaniowej).
3. Przeciętna liczba kondygnacji w budynku. 4. Przeciętny rok budowy budynku.
5. Liczba m ieszkań przypadająca na jeden budynek. 6. K u b a tu ra w m etrach sześciennych na jeden budynek.
7. Powierzchnia użytkowa m ieszkań w m etrach kw adratow ych na jeden budynek.
8. Przeciętna powierzchnia użytkow a m ieszkania w m etrach kw adra towych.
9. Zm ienność liczby kondygnacji w budynkach. 10. Zm ienność liczby mieszkań w budynkach.
Typologię zasobów mieszkaniowych jednostek urbanistycznych przepro w adzono przy użyciu taksonomicznej m etody grupowania hierarchicznego (clustering m ethod), opracowanej przez J. H. W a r d a (1963). M etoda ta wymaga standaryzacji empirycznych wartości cech diagnostycznych18. Odległości taksonom iczne między poszczególnymi jednostkam i urbanisty cznymi, wynikające ze standaryzow anych wartości cech, były m ierzone za pom ocą tzw. odległości miejskiej (Błock)19, natom iast odległość okre ślonych skupisk badanych jednostek została wyrażona sumą m odułów róż nic średnich w artości poszczególnych cech standaryzowanych, obliczonych dla wszystkich jednostek należących z osobna do każdego z tych skupisk. Aby obniżyć w każdym etapie grupowania jednostek utratę części infor macji spow odow aną łączeniem spółdzielni w grupy, rozw ażana była m o żliwość połączenia każdej pary jednostek, przy czym ostatecznie łączono jedynie te dwa skupiska, które zapewniały najmniejszy przyrost sumy m o dułów odległości wewnątrzgrupowych. Procedura ta była pow tarzana aż do połączenia wszystkich skupisk.
Zastosow anie m etody W arda - przy użyciu pakietu statystycznego Stat- graphics Plus - do typologii przestrzennej zasobów mieszkaniowych obej
18 Standaryzacji dokonano według formuły: xłjl = - m u)/Sń, gdzie ^ - wartość em piryczna cechy i w jednostce j, m^ - średnia arytmetyczna cechy i, Sxi - odchylenie standardowe cechy i.
15 Odległość miejska jest równa: djt = E-, | fy' - x,k* |, gdzie jiy1 - wartość standaryzowana cechy i w jednostce j, - wartość standaryzowana cechy i w jednostce k.
m owało trzy etapy: grupowania jednostek urbanistycznych oraz interpretacji i profilow ania ich skupisk. W pierwszym etapie podjęto decyzje dotyczące wyboru skal pom iarowych cech diagnostycznych, algorytmu klasyfikacji danych i liczby tworzonych skupisk. Dzięki porównaniu korzyści wynikają cych z zastosow ania oferowanych w program ie Statgraphics 4 różnych m iar odległości taksonom icznych oraz siedmiu m etod grupowania hierarchicznego i niehierarchicznego ustalono, że najlepsze wyniki w grupowaniu jednostek urbanistycznych przynosi - przy przyjęciu „miejskiej” odległości taksonomicz nej - utworzenie pięciu skupisk m etodą W arda. T ą samą m etodą dodatkow o wyodrębnione zostały skupiska przyjętych cech diagnostycznych (tab. 9). O kazało się, iż najsilniej sprzężone ze sobą cechy reprezentują cztery kom binacje, obejmujące kolejno: 1) wielkość i intensywność zabudowy miesz kaniowej (cecha 1 i 2), 2) wielkość budynków (cechy 3, 5, 6 i 7), 3) wiek budynków i powierzchnię użytkową mieszkań (cechy 4 i 8), 4) zmienność
T a b e l a 9 Macierz współczynników korelacji pomiędzy cechami diagnostycznymi spółdzielczych zasobów
mieszkaniowych w jednostkach urbanistycznych Łodzi w 1998 r.
Nr Nazwa cechy Numer cechy cechy 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 Liczba mieszkań 1,000 2 Intensywność zabu dowy -0,170 1,000 3 Liczba kondygnacji w budynkach 0,141 0,192 1,000 4 Rok budowy budyn
ków 0,077 -0,145 -0,257 1,000 5 Liczba mieszkań w budynku 0,200 0,095 0,668 -0,263 1,000 6 Powierzchnia użyt kowa m2/l bu dynek 0,183 0,071 0,683 -0,165 0,971 1,000 7 Kubatura w m3/l budynek 0,208 -0,192 0,554 -0,018 0,815 0,888 1,000 8 Powierzchnia użyt kowa /I mieszka nie w m2 -0,161 -0,185 -0,398 0,639 -0,492 -0,329 -0,126 1,000 9 Zmienność liczby kondygnacji bu dynków 0,297 0,065 0,306 -0,277 0,273 0,313 0,246 -0,181 1,000 10 Zmienność liczby mieszkań w bu dynkach 0,210 -0,102 0,105 -0,049 0,149 0,238 0,316 0,132 0,608 1,000
liczby kondygnacji i mieszkań w budynkach (cechy 9 i 10). W drugim z wymienionych etapów opracow ano zestawienia średnich wartości cech diagnostycznych dla poszczególnych skupisk, którym nadano odpowiednie symbole. Trzeci etap polegał na analizie specyficznych cech każdego z pięciu wyróżnionych typów jednostek urbanistycznych (tab. 10; rys. 6):
T a b e l a 10 Przeciętne wartości cech diagnostycznych spółdzielczych zasobów mieszkaniowych
w wydzielonych typach jednostek urbanistycznych Łodzi w 1998 r. Typy jednostek urbanistycznych Cechy diagnostyczne“ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 3 006 0,78 5,2 1986 34,3 1 959,2 10 064,2 57,3 28,9 48,5 2 189 0,41 2,5 1992 9,2 609,8 3 390,3 68,3 15,1 64,2 3 6 095 1,05 7,0 1973 69,7 3 081,3 13 508,9 44,5 43,0 56,4 4 622 3,48 5,7 1967 39,2 1 774,9 4 645,8 45,6 30,1 38,5 5 1 227 1,97 8,8 1974 94,1 4 390,9 20 118,3 46,2 24,1 58,1 “ Cechy: 1. Liczba mieszkań. 2. Intensywność zabudowy mieszkaniowej (powierzchnia użytkowa mieszkań na lm 2 powierzchni terenów zabudowy mieszkaniowej). 3. Liczba kondyg nacji w budynku. 4. Rok budowy budynku. 5. Liczba mieszkań przypadająca na 1 budynek. 6. Kubatura w m3/ l budynek. 7. Powierzchnia użytkowa mieszkań w m2/l budynek. 8. Powierz chnia użytkowa mieszkania w m2. 9. Zmienność liczby kondygnacji w budynkach. 10. Zmienność liczby mieszkań w budynkach.
Typ 1: dużych, nowych zespołów budownictwa wielorodzinnego. Tw orzą go jednostki urbanistyczne o dużych zasobach mieszkaniowych i dość wysokiej intensywności zabudowy, w której dom inują dom y 5-kondygnacyjne, p o chodzące przeważnie z lat osiemdziesiątych. W tym typie korzystną cechą stand ardu mieszkaniowego jest stosunkowo duża przeciętna powierzchnia użytkow a m ieszkań (57,3 m 2). Zwraca też uwagę um iarkow ana dyspersja liczby kondygnacji w budynkach, której towarzyszy wysoka zmienność ich pojemności mieszkaniowej, co odbija się dodatnio na kompozycji przestrzen nej zabudowy. Typ 1 rozpowszechnił się głównie w strefie peryferyjnej Łodzi, obejm ując Radogoszcz, M arysin, Olechów, Chojny Zatorze i U stronną.
Typ 2: nowej zabudowy jednorodzinnej o wysokim standardzie. G rupuje on jednostki urbanistyczne o bardzo małych zasobach mieszkaniowych i wyjątkowo niskiej intensywności zabudowy, złożonej często z szeregowych dom ów jednorodzinnych. Domy te, wznoszone z reguły w końcu lat osiem dziesiątych i w latach dziewięćdziesiątych, wyróżniają się zróżnicowaną form ą architektoniczną i nierzadko ponadstandardow ym wyposażeniem oraz swo bodną aranżacją wnętrz. D o tego należy dodać jeszcze najwyższą - spośród
O d le g ło ś ć B T ypy je d n o s t e k u rb a n is ty c z n y c h
ea i
EITl 2 ¡33 3 □ 4Rys. 6. Typologia jednostek urbanistycznych według cech spółdzielczych zasobów mieszkanio wych w Łodzi w 1998 r. (grupowanie metodą Warda)
wszystkich wydzielonych typów - przeciętną powierzchnię użytkową mieszkań (68,3 m 2). Budynki reprezentujące ten typ w niewielkim stopniu różnią się liczbą kondygnacji, chociaż wykazują wysoką zmienność pod względem liczby m ieszkań. Typ 2 pojawia się w takich rejonach strefy peryferyjnej, jak M arysin-R ogi, Rokicie Zatorze, R uda (os. Odrzańska), Pienista i Nowe Zlotno.
Typ 3: wielkich zespołów mieszkaniowych o zróżnicowanej zabudowie i małych mieszkaniach. Jest on charakterystyczny dla jednostek urbani stycznych dysponujących szczególnie dużymi zasobami mieszkaniowymi, pochodzącym i głównie z lat siedemdziesiątych. W strukturze zabudowy - o dość wysokiej intensywności - znaczący udział m ają budynki wy sokościowe, z czym wiąże się duża przeciętna pojemność mieszkaniowa budynków (69,7 mieszkań). Negatywną cechą mieszkań w obrębie tego typu jest niższa, niż w pozostałych typach, przeciętna powierzchnia użyt kow a m ieszkań (44,5 m 2). Cała zabudow a jest silnie zróżnicow ana zarówno pod względem wysokości (liczba kondygnacji) budynków, jak też liczby lokali mieszkalnych w budynkach. Analizowany typ charakterystyczny jest dla następujących dalszych i bliższych rejonów pozaśródmiejskich: Teo- filowa, Źabieńca, Żubardzia, Retkini, K arolew a, G órnego Rynku, Zarzewa, D ąbrow y i Widzewa-Wschodu.
Typ 4: starej, jednorodnej zabudowy wielorodzinnej. Typ ten reprezentują jednostki urbanistyczne o małych zasobach mieszkaniowych, ale wyjątkowo intensywnej zabudowie, zdominowanej przez średniowysokie, niezbyt duże budynki, oddane do użytku przeważnie w latach sześćdziesiątych i siedem dziesiątych. Zwraca także uwagę niska przeciętna powierzchnia użytkowa m ieszkań (45,6 m 2). Zróżnicowanie budynków pod względem liczby kondyg nacji i m ieszkań osiąga niezbyt wysoki poziom. Jednostki urbanistyczne zaliczone do typu 4 tw orzą koncentryczną strefę bezpośrednio otaczającą śródmieście.
Typ 5: o względnej dominacji wysokościowej zabudowy mieszkaniowej. Z ostał on przyporządkow any jednostkom urbanistycznym o um iarkowanym potencjale mieszkaniowym i wysokiej intensywności zabudowy, uw arunko wanej dużym udziałem wieżowców, stanowiących charakterystyczne dom inan ty architektoniczne. W tych w arunkach jest zrozum iała duża przeciętna pojem ność m ieszkaniowa budynków (94 mieszkania), wznoszonych głównie w dekadzie lat siedemdziesiątych. W arto zauważyć, że om awiany typ cechuje rów nocześnie dość niska przeciętna pow ierzchnia użytkow a m ieszkań (46,2 m 2). Zm ienność wysokości budynków (liczba kondygnacji) uzyskuje um iarkow any poziom , natom iast ich pojemność m ieszkaniowa - bardzo wysoki. D o typu 5 należą jednostki urbanistyczne położone w południowej i zachodniej części śródmieścia i w centralnej części Bałut.
LITERATURA
B o r o w i c z A., 1975, Czynniki i warunki rozwoju Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej
,,Polesie" w latach 1959-1973, Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 14.
B o r o w i c z A ., 1977, Ocena wartości użytkowej łódzkich osiedli spółdzielczych, Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 26.
B o r o w i c z A., P r o c h o w s k i Z., 1977, Łódzkie osiedla spółdzielcze - problemy wielkości
i lokalizacji, Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 26.
D z i e c i u c h o w i c z J., 1974, Rozwój budownictwa mieszkaniowego iv Łodzi tv latach
1945-1965 oraz jego wpływ na zmiany warunków mieszkaniowych ludności, Zeszyty Nau
kowe UŁ, ser. II, z. 55.
D z i e c i u c h o w i c z J., 1986, Les stratifications socio-economique verticale d'un grand ensemble
Łódź, „L’Espace Géographique”, no 1.
D z i e c i u c h o w i c z J., 1991, Pionowa zmienność cech demograficznych i społecznych ludności
w świetle badań Śródmiejskiej Dzielnicy Mieszkaniowej w Łodzi, „Przegląd Ekonomiczno-
-Społeczny m. Łodzi” (1985-1987), nr 10.
G i n s b e r t A., 1962, Łódź. Studium monograficzne, Łódź.
G o r y ń s k i J., 1979, Rozwój budownictwa mieszkaniowego w Łodzi w okresie Polski Ludowej, Łódź. J a s k ó ł o w s k a W., 1970, Warunki życia, [w:] Łódź. Rozwój miasta w Polsce Ludowej, PWN,
Warszawa.
J a s k ó ł o w s k a W., 1975, Kierunki rozwoju spółdzielczości mieszkaniowej w Łodzi w okresie
międzywojennym, Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 14.
J a s k ó ł o w s k a W., 1976, Rozwój stosunków mieszkaniowych iv Łodzi w lalach 1918-1968, Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 1.
K a c z k o w s k i M ., 1970, Budownictwo i komunikacja, [w:] Łódź. Rozwój miasta w Polsce
Ludowej, PWN, Warszawa.
K a c z m a r e k S., 1996, Struktura przestrzenna warunków zamieszkania w Łodzi, ŁTN, Łódź. K r z y s z k o w s k i A., S o b o l e w s k i S., 1960, Z zagadnień budownictwa mieszkaniowego
w Łodzi - budownictwo wysokie, „Miasto”, nr 9.
K u c h a r s k a M ., 1974, Struktura demograficzna i zatrudnienie mieszkańców osiedla Teofilów
,,A" w Łodzi, „Zeszyty Naukowe U Ł”, ser. II, z. 55.
K u c h a r s k a - S t a s i a k E., 1977, Ocena stanu technicznego zasobów mieszkaniowych na
przykładzie łódzkich spółdzielni mieszkaniowych, Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 26.
K u y d o w i c z L., 1961, Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi, „Przegląd Budowlany” , nr 8. L i t t e r e r W., 1959, Standard mieszkaniowy w miastach Polski. Studium metodologiczne, Prace
JBM, Arkady, Warszawa.
M a r s z a ł T., 1999, Struktura przestrzenna wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi
w latach 90, „Biuletyn KPZK PAN ” , z. 190.
N e n e m a n - C h a j d u k B., 1975, Powstanie i rozwój Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej
,.Bawełna", Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 14.
N e n e m a n - C h a j d u k B., 1977, Zmiany w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi oraz w dzia
łalności samorządów mieszkańców na przykładzie osiedli R SM ,,Bawełna", Acta Univ. Lodz.,
ser. III, z. 26.
Plan zagospodarowania przestrzennego Łodzi, 1991, Pracownia Planu TUP-SARP-Przedsiębiors-
two Zagospodarowania Miast i Osiedli „Teren”, Łódź.
P r o c h o w s k i Z., 1975, Miejsce spółdzielczości w rozwoju budownictwa mieszkaniowego Łodzi, Acta Univ. Lodz., ser. 111, z. 14.
P r o c h o w s k i Z., W i e t e s k a S., 1977, Problematyka eksploatacji podstawowej i pomocniczej
R y b a - K o w a l c z y k A., 1977, Wpływ warunków lokalizacyjnych na realizację osiedli miesz
kaniowych, Acta Univ. Lodz., ser. I ll, z. 26.
S t a n g i e r s k i K., 1975, Warunki rozwoju Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Ogniwo", Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 14.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Łodzi, 1998, Urząd Miasta
Łodzi, Łódź.
Ś w i ę c i c k i J., 1975, Rozwój Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Lokator", Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 14.
U c h m a n R., 1975, Łódzlca Spółdzielnia Mieszkaniowa, warunki je j działania i rozwoju, Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 14.
W a l e w i c z J., 1975, Czynniki i warunki rozwoju Robotniczej M iędzyzakładowej Spółdzielni
M ieszkaniowej „Osiedle Młodych", Acta Univ. Lodz., ser. III, z. 14.
W a r d J. H., 1963, Hierarchical grouping to optimum on objective function, „Journal of the American Statistical Association”, no 58.
W y s m y k E., 1969, Budownictwo osiedlowe w Łodzi w latach 1966-70 i >v planie perspe
ktywicznym, „Architektura”, nr 8.
W y s m y k E., S a m u j ł l o J., 1969, Rozwój budownictwa osiedlowego w Łodzi w latach
1945-1965, „Architektura”, nr 8.
Jerzy Dzieciuchowicz
STRUCTURE AND SPATIAL TYPOLOGY OF CO-OPERATIVE HOUSING IN ŁÓDŹ
Like in other big cities in Poland, the spatial development and spatial management in Łódź in the post-war period was strongly influenced by the co-operative housing. The 1995 micro-census data show an overwhelming domination o f co-operative housing (43.7% o f all flats) compared to municipal (28.6%), private (26.4%) and works (1.3%) housing. The hitherto output concerning the spatial development and spatial structure o f co-operative housing in Łódź seems to be insufficient.
This paper is focused on the spatial structure and typology o f co-operative housing resources in Łódź. Special attention has been given to the analysis o f spatial distribution o f co-operative housing areas as well as the structure o f the housing stock with regard to the age, height, size o f buildings and number o f units and floor space. The analysis is followed by a typology o f housing co-operatives and urban districts in Łódź. The study is based mainly on source materials gathered in 44 housing co-operatives functioning in Łódź.
prof. dr hab. Jerzy Dzieciuchowicz Katedra Gospodarki Przestrzennej i Planowania Przestrzennego UŁ
