Jakość danych o cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości

(1)

Sebastian Kokot

Jakość danych o cenach

transakcyjnych na rynku

nieruchomości

Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 14/1, 43-49

2015

(2)

JAKOŚĆ DANYCH O CENACH TRANSAKCYJNYCH

NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Sebastian Kokot

Uniwersytet Szczeciński

Streszczenie. W pracy dokonano specyfikacji elementarnych problemów dotyczących, jakości danych o cenach transakcyjnych odnotowywanych na rynku nieruchomości. Ceny te stanowią podstawę analiz, wykonaną na potrzeby rynku oraz wycen nierucho mości. Zła jakość uzyskanych danych wejściowych, powoduje ryzyko błędnych wyni ków. W końcowej części pracy zawarto sugestie postulowanych zmian organizacyjno- prawnych, które mogą wpłynąć na poprawę jakości danych o cenach transakcyjnych. Słowa kluczowe: rynek nieruchomości, ceny nieruchomości, jakość danych

WPROWADZENIE

S ektor rynku nieruchom ości pełni w aż n ą funkcję w gospodarce narodow ej. W edług różnych źródeł je g o udział w tw orzeniu PKB w Polsce kształtuje się obecnie n a poziom ie ok. 5% [M ączyńska 2012], choć publikacje spotykane w cześniej w skazyw ały n a poziom ok. 6 -8 % [Bryx 1999]. Ź ródła dotyczące rynków zagranicznych dow odzą, że udział sek tora rynku nieruchom ości w tw orzeniu PK B przekracza 10% [K ucharska-S tasiak 2004; W oronoff 1993]. N iezależnie od tego ja k a sytuacja je st n a rynku nieruchom ości, oddzia- ływ uje ona n a życie k ażdego z nas. D zięki n im zaspokajam y n asze potrzeb y bytow e, zaw odow e, infrastrukturalne, kulturalne i inne. Przesłanki te są w ystarczające, by staran nie obserw ow ać zjaw iska zachodzące na rynku nieruchom ości. W arto też zw rócić uw agę, że dla niektórych profesji analiza tych zjaw isk je st fundam entalnym elem entem w arsztatu pracy. N ale żą do nich w szczególności: rzeczoznaw cy m ajątkow i, pośrednicy w obrocie nieruchom ościam i, doradcy inw estycyjni, dew eloperzy, analitycy pracujący n a rzecz in stytucji finansow ych i ubezpieczeniow ych, u rzędnicy skarbow i, inw estorzy. D ostęp do dobrej jak o ści inform acji o transakcjach zaw ieranych n a rynku nieruchom ości je st p o d staw ow ym w arunkiem rzetelnie w ykonanej ich pracy. Jakość inform acji m oże być ocenia n a w kontekście:

Adres do korespondencji - C orresponding author: S eb astian K okot, W ydział N auk Ekonomicznych i Zarządzania, Instytut Ekonometrii i statystyki, uniwersytet Szczeciński, ul. Adama Mickiewicza 64, 71-101 Szczecin, e-mail: sebastian.kokot@wneiz.pl, sebastiankokot@o2.pl

(3)

44 Sebastian K okot

- relatyw ności - inform acja odpow iada potrzebom odbiorcy;

- dokładności - inform acja cechuje w y m ag an ą przez odbiorcę precyzję; - aktualności - inform acja dociera do odbiorcy bez opóźnień;

- kom pletności - inform acja je st w ystarczająco pełna;

- dostępności - pew ność i łatw ość d ostępu do inform acji, w iadom o, gdzie inform acja się znajduje;

- w iarygodności - pew ność, że inform acja je s t praw dziwa.

O prócz p ro fesjo n alistó w zain tereso w an ie ry n k iem n ieruchom ości, w szczególności zm ianam i cen n ieruchom ości, w y kazuje w iele osób p ryw atnych [Francke 2010], które chętnie k o rzy stają z udostępnianych w prasie, intrenecie i innych publikacjach op raco w ań i analiz. W praktyce je d n a k ww. grupy zaw odow e m ają bardzo u trudniony dostęp do danych źródłow ych o rynku nieruchom ości. P oniekąd w najlepszej sytuacji znajdują się rzeczoznaw cy m ajątkow i, któ ry m oficjalnie dostęp do w szelkich i niezbędnych d a nych został zapew niony ustaw ow o [U staw a z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce n ie ruchom ościam i, tj. Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm ., art. 155, ust.1]. Jednak n aw et oni b o ry k ają się z w ielo m a problem am i p rzy p o zyskiw aniu tych danych. N a skutek splotu w ielu okoliczności dane te m o g ą być błędne, nierzetelne, niew iarygodne i nieaktualne, w w y n ik u czeg o p rz e k ła d a się to n a ja k o ś ć sp o rzą d za n y ch n a ich p o d sta w ie w y c e n i analiz. Poniżej zw ięźle zarysow ano głów ne przyczyny „słabej” jak o ści danych o tran s akcjach nieruchom ościam i.

DYSKUSJA I WNIOSKI

N isk a ja k o ść danych n a ry n k u nieruchom ości je st p o chodną splotu w ielu okoliczno ści. N ie k tó re z n ic h w y n ik a ją w p ro s t z sam ej sp e c y fik i ry n k u n ie ru c h o m o śc i, inne z praw n y ch , o rg an iz ac y jn y ch i te ch n ic zn y c h u w aru n k o w ań za sa d p ro w a d ze n ia o d p o w iednich rejestrów obrotu nieruchom ościam i. O ficjalny rejestr cen i w artości nierucho m ości je s t p ro w ad zo n y niejako p rzy okazji spisu zasobu geodezyjnego, a p rzez to nie odpow iada w ym ogom rzetelnej analizy rynku. D o głów nych problem ów w pływ ających n a n isk ą ja k o ść danych zaliczyć należy:

- ubogie, niezestandaryzow ane i nierzadko niepraw dziw e inform acje zaw ierane w aktach notarialnych;

- b łędy w rejestrze cen i w artości;

- duże opóźnienia w e w prow adzaniu danych do rejestru;

- zm iana stanu nieruchom ości m iędzy d atą transakcji a datą jej opisu na p otrzeby w y ceny;

- m a ła liczba danych o transakcjach rynkow ych.

P oniżej, (na p o d sta w ie d o św ia d cz eń auto p sy jn y ch a u to ra - a n a lity k a ry n k u n ie ru chom ości i rzeczoznaw cy m ajątkow ego), dokonano zw ięzłego om ów ienia problem ów d o tyczących ja k o ści danych.

(4)

1. Ubogie i niezestandaryzowane informacje zawarte w aktach notarialnych

W aktach notarialnych, które stanow ią podstaw ow e źródło inform acji o transakcjach dokonyw anych n a ry n k u nieruchom ości, znajdziem y zazw yczaj podstaw ow e dane iden tyfikujące sprzed aw an ą nieruchom ość oraz cenę transakcyjną. Z arów no strony tran sa k cji, ja k i notariusz sporządzający u m ow ę sprzedaży nieruchom ości, nie m a obow iązku by w akcie notarialnym w skazyw ać inform acje dotyczące:

- rozw iązań konstrukcyjnych; - zastosow anych m ateriałów ; - ro k u b u d o w y budynku;

- stanu zagospodarow ania nieruchom ości;

- przeznaczenia nieruchom ości w planie m iejscow ym ;

- studium uw arunkow ań i kierunków zagospodarow ania przestrzennego gm iny; - decyzji o w arunkach zabudow y i zagospodarow ania terenu;

- położenia lokalu w budynku albo je g o standardu.

N ie m a określonych zestandaryzow anych je d n o ste k w ykorzystyw anych do zgrubnej charakterystyki nieruchom ości, w efekcie czego np. w ielkość nieruchom ości je s t w y raża n a w różnych jednostkach, takich jak:

- m 2 pow ierzchni użytkowej; - m 2 pow ierzchni ogólnej; - m 2 pow ierzchni zabudowy; - m 3 kubatury brutto lub netto.

N iek tó re z n iezbędnych, le cz b rak u jący ch in form acji m o ż n a zdobyć sam odzielnie, choć i to b y w a p roblem atyczne, bo w praktyce nie chodzi p rze cie ż o je d n ą n ie ru c h o m ość, a kilka, które b yłyby przedm iotem obrotu. W odniesieniu do niektórych danych, które są zdobyw ane n a w łasn ą rękę, je s t nie tylko czasochłonne, lecz w naw iązaniu do innych, tak ich ja k stan d ard lo k alu - bardzo problem atyczne, a n ierzadko niem ożliw e. W praktyce analityk czy rzeczoznaw ca nieform alnym i drogam i m oże dotrzeć do stosun kow o niedużej liczby transakcji, o któ ry ch będzie p osiadał pełne i rzetelne inform acje niezbędne do w ykorzystania w analizie lub procesie wyceny.

2. Nieprawdziwe informacje o cenach transakcyjnych w aktach notarialnych

T rudno precyzyjnie ocenić skalę tego zjaw iska, lecz z pew n o ścią dotyczy ona istot nej części zaw ieranych n a ry n k u transakcji. C hoć form a um ow y sprzedaży n ieruchom o ści ja k ą je s t ak t notarialn y w sk azy w ałab y n a rzetelność i w iarygodność takiej um owy, w praktyce z różnych pow odów dochodzi do w pisyw ania w akty notarialne innych cen n iż te, które w rzeczyw istości zostały zapłacone. C eny m o g ą być zarów no zaniżone, ja k i zaw yżone. C en y są zaniżane w ce lu zm n iejsze n ia o p ła t i p o d atk ó w to w arzy szący ch transakcji, a które są naliczane od w skazanej w akcie notarialnym w artości przed m io tu obrotu, odpow iadającej najczęściej „oficjaln ej” cenie transakcyjnej. S trony u zg a d n ia ją cenę nieruchom ości np. n a 100 000 zł i tyle w rzeczyw istości je s t za nieruchom ość zapła cone, lecz w akcie notarialnym figuruje np. 70 000 zł. N aw et je śli urząd skarbow y tę w a r tość zakw estionuje - w akcie notarialnym badanym w ram ach analizy rynku będzie w ciąż

(5)

70 000 zł. P ow odem zaw yżania cen w aktach notarialnych je s t dokum entow anie fikcyjne go w k ła d u w łasn eg o p rzy fin an so w a n iu z a k u p u n ie ru c h o m o śc i k red y te m bankow ym . P rzed notariuszem strony transakcji ośw iadczają, że pew na część ceny, która odpow iada w kładow i w łasnem u kredytobiorcy została ju ż zapłacona, podczas gd y w rzeczyw istości nie m iało to m iejsca. W konsekw encji figurująca w akcie notarialnym cena je s t w yższa o rzekom y w kład własny. P roblem zniekształcania cen transakcyjnych przez strony tran s akcji je s t o tyle istotny, że je s t trudny do w ykrycia. Z a bardziej w iarygodne z tego p u n k tu w id z e n ia p o strz e g a n e są um ow y, w k tó ry c h stro n ą je s t o so b a p ra w n a co w y n ik a z obow iązku prow adzenia księgow ości i zw iązanych z tym trudności kam uflażu faktycz n ych p rzepływ ów pieniężnych. Z d arzają się je d n a k przypadki, że um ow y są zaw ierane p om iędzy podm iotam i pow iązanym i kapitałow o w określonych celach księgow o-podat- kow ych i figurujące w aktach notarialnych ceny są efektem realizacji tych celów, a nie rzeczyw istym i odpow iadającym i w artości nieruchom ości cenam i rynkow ym i. W takich przypadkach rów nież rzeczoznaw cy je s t bardzo trudno rozpoznać, czy nie m a do czy n ie n ia z tran sak cją czysto rynkową.

3. Błędy w rejestrze cen i wartości

D ane dotyczące transakcji nieruchom ościam i są w prow adzane do bazujących n a ró ż nych program ach kom puterow ych rejestrów cen i w artości „ręcznie” . W praktyce czy n ności te w ykonuje urzędnik w ram ach pow ierzonych m u obow iązków zaw odow ych, b io rąc do ręki k aż d y akt notarialny, czytając w ybiórczo inform acje w n im zaw arte, które pow inien w prow adzić do rejestru i w prow adzając je przy u życiu klaw iatury. Z tego p o w odu w rejestrze p ojaw ia się duża ilość błędów. Typow e z nich to:

- błędna identyfikacja części składow ych nieruchom ości; - błędna identyfikacja rodzaju nieruchom ości;

- b łędy dotyczące niepraw idłow o w prow adzonych danych liczbow ych.

K u rio z a ln y m b łę d e m j e s t ta k ż e w y k a z y w a n ie c e n y tra n sa k c y jn e j n ie ru c h o m o śc i w u jęciu brutto lub netto w zależności od tego ja k a cena została zapisana w akcie n o ta rialnym , p rzy czym inform acja czy cena je st k w o tą brutto, czy netto nie je s t ju ż odnoto w yw ana w rejestrze. (O sobiście spotkałem się z sytuację, w której p o d dw om a różnym i rekordam i by ła zarejestrow ana w rejestrze cen i w artości ta sam a transakcja - raz z ceną netto, raz z c e n ą brutto). W 2014 r. problem jak o ści danych dotyczących nieruchom ości w publicznych rejestrach b y ł przedm iotem b adań prow adzonych n a U niw ersytecie E k o nom icznym w K atow icach [K onow alczuk 2014]. W nioski z tych badań dow o d zą istnienia w ielu niem alże patologicznych zjaw isk zw iązanych z ja k o śc ią danych ujaw nianych w re je stra c h ce n i w arto śc i. W arto te ż n ad m ien ić, że n ie k tó re tran sa k cje są d o k o n y w an e w sp ecy ficzn y ch o k o lic zn o ścia ch , k tó re n ie są zn an e an a lity k o w i z a p o zn a ją cem u się z aktem notarialnym . W ów czas podana w akcie cena m oże być praw dziw a, lecz m ocno odbiegająca od w artości nieruchom ości, i przez to zniekształcająca w yniki analiz. Z jaw i sko to m oże w ystępow ać w sytuacjach zw iązanych z tzw. popytem nostalgicznym (syn w ykupuje ojcow iznę), uw arunkow anym sytuacjam i osobistym i stron transakcji, czy z a chow aniam i snobistycznym i [Foryś, K okot 2001].

(6)

4. Opóźnienia we wprowadzaniu informacji z aktów notarialnych do odpowiednich

systemów

A k ty notarialne przesyłane przez notariuszy do ośrodków dokum entacji geodezyjnej i kartograficznej za nim zo stan ą w prow adzone do system u, w tym rejestru cen i w artości oczekują, pew ien okres czasu n a w prow adzenie. Z p u nktu w idzenia osoby zainteresow a nej p o zy sk an ie m in fo rm acji o cenach tran sak cy jn y ch , ty c h ak tó w „nie m a ” . W w ielu ośrodkach okres od dokonania transakcji do ujaw nienia aktu w system ie m oże w ynosić kilk a m iesięcy, a naw et pow yżej pół roku. W praktyce oznacza to, że analitycy i rze czo znaw cy nie m a ją d o stęp u do in form acji o tran sak cjach doko n an y ch niedaw no. N ie są w ięc w stanie n a bieżąco prow adzić analiz rynkow ych. W konsekw encji rzeczoznaw cy m ajątkow i nie m o g ą w ykorzystyw ać ich w sporządzanych przez n ich operatach szacun kow ych. P oza tym w razie ew entualnego postępow ania w yjaśniającego lub arbitrażow e go rz e czo z n aw c y m o g ą b y ć n ara żen i n a za rzu t nie u w zg lę d n ie n ia w y ce n y transakcji. K onsekw encje zjaw iska opóźnień w e w prow adzaniu inform acji z aktów notarialnych do system ów w ośrodkach dokum entacji je s t dodatkow o potęgow ane przez opóźnienia we w prow adzaniu do baz danych prow adzonych przez rzeczoznaw ców . W ielu z nich prow a dzi sw oje w łasne, aktualizow ane okresow o bazy o transakcjach nieruchom ościam i. W ielu też k o rzy sta z system ów b az danych opartych o w spółd ziałan ie rzeczo zn aw có w w r a m ach specjalnie tw orzonych grup (np. system Valor). Skoro dane w rejestrze cen p o ja w ia ją się z opóźnieniem , w konsekw encji dane w takich bazach pojaw iają się z jeszcze w iększym opóźnieniem.

5. Zmiana stanu nieruchomości między datą transakcji a datą jej wykorzystania

do wyceny

B a d an ie sta n u n ie ru c h o m o śc i p o d o b n y c h p o w in n o b y ć tra k to w a n e p rz e z r z e c z o znaw cę, n a rów ni z obow iązkiem badania stanu nieruchom ości w ycenianej. Pew ne ele m e n ty te g o stan u s ą m o ż liw e do u sta le n ia n a p o d sta w ie o d p o w ied n ich dokum entów , m .in. o d p isu zupełnego z k się g i w ieczy stej, ak tu n o tarialn eg o , w y d an y ch decy zji itp. Jednak inne elem enty stanu nieruchom ości p o zo stają p o za m o żliw o ścią takiej identyfika cji. N a przykład je śli transakcja dotyczy nieruchom ości gruntow ej z ro zp o czętą budow ą, k ilk a m ie się c y po tran sak cji tru d n o je s t d okładnie o kreślić stan za aw a n so w an ia robót b u d o w lan y c h n a d zień tran sak cji. P o dobnie tru d n o ok reślić stan te ch n ic zn y lub sta n dard budynków i lokali, g dyż n aw e t je śli u d a się rzeczoznaw cy dokonać ich oględzin, nie zaw sze m o g ą być one p o d sta w ą u sta le n ia stanu nieruchom ości n a dzień transakcji, bo zw ykle po zakupie nieruchom ości no w y w łaściciel w ykonuje prace rem ontow e m ające n a c e lu d o s to s o w a n ie n ie r u c h o m o ś c i d o je g o p o tr z e b . R o z s z e r z e n i e z a k r e s u i standaryzacji danych o nieru ch o m o ściach zaw artych w aktach no tarialn y ch m ogłoby ten problem znacznie zredukować.

(7)

R elatyw na rzadkość obrotu n a ry n k u nieruchom ości je s t je d n ą z charakterystycznych cech. Staje się ona problem em , gdy chcem y z a p o m o c ą narzędzi statystycznych przep ro w adzić analizę rynku lub w ycenić określo n ą nieruchom ość w oparciu o ceny transakcyj ne nieruchom ości podob n y ch (podejście porów naw cze). P roblem te n d otyczy w szcze g ó ln o śc i tzw. m ały ch ry n k ó w lok aln y ch , g d zie w ciąg u ro k u do ch o d zi do k ilk u , czy kilkunastu transakcji nieruchom ościam i o różnej funkcji i przeznaczeniu. W konsekw encji analiza je s t przeprow adzana w oparciu o zbiór nieruchom ości m ocno zróżnicow anych j a kościow o, a w ycen a w oparciu o nieruchom ości „m ałopodobne” do nieruchom ości w y cenianej, którym i m iał m iejsce obrót relatyw nie daw no temu. W brew pozorom problem ten nie dotyczy w yłącznie „m ałych rynków ” . O ile w w iększych m iejscow ościach zazw y czaj nie m a problem u z liczbą transakcji dotyczących lokali m ieszkalnych, czy też domów, o tyle m oże o n ju ż w ystąpić p rzy w ycenie gruntów niezabudow anych ja k o przedm iotu praw a użytkow ania w ieczystego, w szczególności o przeznaczeniu innym niż m ieszkanio w e, albo gruntów położonych w strefach śródm iejskich, gdzie m ała ilość gruntów n ie za budow anych pow oduje rzadkość obrotu nimi.

PODSUMOWANIE

P ro b le m z a ry so w a n y w p k t 6. w y n ik a ze sp e c y fik i ry n k u n ie ru c h o m o śc i, a tym sam ym pozostaje poza sferą m ożliw ości je g o rozw iązania poprzez działania natu ry o rga nizacyjno-technicznej, a problem y w yspecyfikow ane w punktach 1-5, są efektem złych p rze p isó w do ty czący ch zasad o b ro tu n ie ru c h o m o śc iam i i reje strac ji d anych o d n o sz ą cych się do transakcji nieruchom ościam i oraz złej organizacji pracy p rzy ich w prow adza n iu do odpow iednich system ów inform atycznych. W ty m kontekście niezbędne w ydaje się podjęcie działań praw odaw czych, m ających n a celu standaryzację procedur rejestracji o b ro tu n ieru ch o m o ściam i, w tym zasad o p isu n ie ru c h o m o śc i stanow iących p rze d m io t o b ro tu oraz za sa d w p ro w a d za n ia dan y ch do sy stem ó w in fo rm aty c zn y c h (np. p oprzez dw ukrotne w prow adzenie tej samej transakcji przez dw ie upraw nione osoby i akceptację dan y ch p rz e z sy stem d o p ie ro p o w e ry fik a c ji zg o d n o ści n ie z a le ż n ie w p ro w a d zo n y c h danych). U zasadnione w ydaje się także w prow adzenie obow iązku uiszczania ceny za n ie ruchom ość w yłącznie przelew em , pod rygorem przestępstw a skarbow ego. W przeciw nym razie rynek nieruchom ości nadal będzie obszarem , n a którym b ęd ą zachodziły zjaw iska dające się opisyw ać i analizow ać tylko pozornie, a tym sam ym b ęd ą stanow iły w iedzę, do której w rzeczyw istości n ik t nie będzie m ia ł dostępu, p odczas g d y rzeteln a w iedza o zjaw iskach zachodzących n a ry n k u nieruchom ości je s t nieoceniona, nie tylko dla kilku w ym ienionych w e w prow adzeniu profesji, ale też w szeroko rozum ianym interesie spo łecznym.

6. Mała liczba danych o transakcjach rynkowych

(8)

PIŚMIENNICTWO

Bryx, M. (1999). Gospodarka narodowa a rynek nieruchomości, Fundacja na rzecz kredytu hipo tecznego, skrypt 6, Warszawa.

Foryś, I., Kokot, S. (2001). Problemy badania rynku nieruchomości. Zeszyty Naukowe U.S. Nr 318, „Mikroekonometria w teorii i praktyce”, Prace Katedry Ekonometrii i Statystyki, Szczecin. Francke, M.K. (2010). Repeat Sales Index for Thin Markets, The Journal o f Real Estate Finance

and Economics, Vol. 41, Issue 1.

Konowalczuk, J. (2014). The corporate real estate market in public statistics in Poland, Real Estate Management and Valuation, vol. 22, no. 2, 41-51.

Kucharskiej-Stasiak, E. (red.). (2004). Zachodnie rynki nieruchomości, Twigger, Warszawa. Mączyńska, E. (2012). Politycy powinni wspierać rynek nieruchomości. Odpowiada on za

5 proc. PKB” http://www.biznes.newseria.pl/news/e_maczyska_politycy,p259785404 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518,

z późn. zm., art. 155, ust.1.

Woronoff, J. (1993). The Japanesse Economic Crisis, Macmilan.

DATA QUALITY OF TRANSACTION PRICES IN REAL ESTATE MARKET

Abstract. The paper presents specification an elem entary problem s o f data quality reported transaction prices on the real estate m arket. These prices are the basis of market analysis and valuation o f the property, which are doing for various needs. The poor quality o f the input data causes the risk o f erroneous results o f these analyzes and valuations. The final part o f the paper contains suggestions postulated legal and organizational changes that can improve the quality of transaction prices data.

Key words: real estate market, real estate prices, the quality of data

Z aakceptow ano do druku - A ccepted for print: 31.08.2015

F or cictation - D o cytowania:

K o k o t, S. ( 2 0 1 5 ). J a k o ś ć d a n y c h o c e n a c h t r a n s a k c y j n y c h n a r y n k u nieruchom ościam i. A cta Sci. Pol., A dm inistratio Locorum , 14 (1), 43-49.