Condohotele na polskim rynku nieruchomości

http://dx.doi.org/10.16926/gea.2016.02.26

Katarzyna BUCHOLC-SROGOSZ^*

Uniwersytet Jagielloński

Condohotele na polskim rynku nieruchomości

Streszczenie

Na polskim rynku nieruchomości i inwestycji pojawiła się w okresie ostatnich kilku lat nowa oferta, skierowana głównie do osób zamożnych, chcących zainwestować posiadane oszczędności pieniężne ze znaczącym prawdopodobieństwem przyszłych zysków. Jest to alternatywa dla trady- cyjnych form inwestycji. Obok tzw. aparthoteli intensywnie rozwija się w Polsce sieć tzw. condo- hoteli (conteli). Jest to pojęcie nowe w polskim systemie prawnym i na polskim rynku nierucho- mości, chociaż wykazuje pewne podobieństwo do znanej od wielu lat instytucji odrębnej własno- ści lokali (wspólnoty mieszkaniowej). O ile jednak celem odrębnej własności lokali jest zaspoko- jenie potrzeb mieszkaniowych, o tyle istotą własności lokalu w condohotelu jest inwestycja posia- danych zasobów pieniężnych z myślą o przyszłych zyskach. Biorąc pod uwagę to, że condohotele stanowią nowość na polskim rynku nieruchomości, w artykule przybliżono ich historię, istotę, sta- tus prawny i perspektywy rozwoju na rodzimym rynku. Celem artykułu jest odpowiedź na pytanie o strategię rozwoju sieci condohoteli na polskim rynku nieruchomości, a w konsekwencji sposób zarządzania takimi sieciami.

Słowa kluczowe: condohotel, contel, aparthotel, hotel, zarządzanie, marketing.

Wprowadzenie

Na polskim rynku nieruchomości i inwestycji pojawiła się w okresie ostat- nich kilku lat nowa oferta, skierowana głównie do osób zamożnych, chcących zainwestować posiadane oszczędności pieniężne ze znaczącym prawdopodo- bieństwem przyszłych zysków. Jest to alternatywa dla inwestycji w papiery war- tościowe lub lokaty bankowe. Obok tzw. aparthoteli intensywnie rozwija się w Polsce sieć tzw. condohoteli (conteli). Jest to pojęcie nowe w polskim syste- mie prawnym i na polskim rynku nieruchomości, chociaż wykazuje pewne po-

1 Doktorantka na Wydziale Zarządzania i Komunikacji Społecznej Uniwersytetu Jagiellońskiego.

dobieństwo do znanej od wielu lat instytucji odrębnej własności lokali (wspólno- ty mieszkaniowej). O ile jednak celem odrębnej własności lokali jest zaspokoje- nie potrzeb mieszkaniowych, o tyle istotą własności lokalu w condohotelu jest inwestycja posiadanych zasobów pieniężnych z myślą o przyszłych zyskach.

Biorąc pod uwagę to, że condohotele stanowią nowość na polskim rynku nieruchomości, pokusić się można o przybliżenie ich historii, istoty, statusu prawnego i perspektyw rozwoju na rodzimym rynku. Celem artykułu jest odpo- wiedź na pytanie o strategię rozwoju sieci condohoteli na polskim rynku nieru- chomości, a w konsekwencji sposób zarządzania takimi sieciami.

1. Historia

Nazwa condohotel składa się z następujących pojęć: tzw. condominium i ho- tel. Jest to w istocie hybryda cywilnoprawnej instytucji zbliżonej do współwła- sności i usług hotelarskich. Instytucja condominium wywodzi się ze starożytne- go prawa rzymskiego. Mimo że zasadą była indywidualna własność nierucho- mości gruntowej i budynku do niej przynależnego, Rzymianie dla celów miesz- kaniowych ustanawiali współwłasność wspólnych części budynku (np. koryta- rzy) z podziałem na lokale mieszkalne (tzw. własność horyzontalna). Takie wspólnoty spotykane były również w czasach średniowiecza, szczególnie we Włoszech i Francji. Uregulowane zostały w Kodeksie Napoleona (art. 552–553), który miał bezpośredni wpływ na postanowienia Kodeksu Cywilnego Luizjany (1870 r.). Tym samym instytucja wspólnoty mieszkaniowej recypowana została na kontynent północnoamerykański, gdzie przekształciła się we współczesne condominium².

Początkowo condominium stanowiło odpowiedź na rosnące potrzeby miesz- kaniowe, które niekoniecznie szły w parze z rozwojem infrastruktury budowla- nej. W Stanach Zjednoczonych powstawały wspólnoty mieszkaniowe z odrębną własnością lokali i wspólnymi częściami nieruchomości. Przedmiotem condo- minium były nie tylko bloki mieszkalne, ale również zamknięte osiedla domów jednorodzinnych lub szeregówek. Pomysł wykorzystania condominium w hote- larstwie zrodził się właśnie w Stanach Zjednoczonych w latach pięćdziesiątych.

Za ojca systemu condo uważa się amerykańskiego adwokata Keitha Romneya³. Pierwsze zaczęły powstawać w Miami Beach, a następne w innych częściach Stanów Zjednoczonych (m.in. Nowy Jork, Chicago, Las Vegas). Do najsłynniej- szych należą Casablanca czy Alexander. Jak powiedziano wcześniej, koncepcja conhotelu recypowana jest w Polsce od niedawna. Dlatego też po omówieniu

2 G.M. Armstrong jr., Louisiana Condominium Law and the Civilian Tradition, „Louisiana Law Review” 1985, Vol. 46, No. 1, s. 71–72.

3 K. Chrabąszcz, Condoinwestycje jako alternatywna forma alokacji kapitału, „Zeszyty Nauko- we Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarnowie” 2014, t. 24, nr 1, s. 49.

istoty contelu przybliżyć warto kwestię jego statusu prawnego w polskim po- rządku prawnym.

2. Istota condohotelu

Condohotel łączy w sobie instytucję condominium i hotelu. Z jednej strony stanowi wspólnotę właścicieli lokali, a z drugiej oferuje osobom trzecim usługi hotelowe. Nie jest hotelem w klasycznym tego słowa znaczeniu, ponieważ w inwestycji biorą udział deweloper i właściciele poszczególnych lokali hotelo- wych, którzy zdecydują się na ulokowanie posiadanych środków finansowych.

Hotel budowany jest i wykańczany częściowo z tych środków i ewentualnie czę- ściowo z funduszy pozyskanych przez dewelopera z innych źródeł (np. kredyt).

Condohotel zazwyczaj należy do tzw. „sieciówki”, w związku z tym styl wy- kończenia obiektu i jego pokoi narzucany jest przez dewelopera. Właściciel apartamentu nie może go urządzić według własnego pomysłu.

Umowa dewelopera z właścicielem opiera się na tzw. najmie zwrotnym, obej- mującym dwie transakcje: kupno lokalu (apartamentu) przez właściciela (inwestora) od dewelopera i jednoczesny wynajem lokalu przez właściciela deweloperowi (wła- ściciel jest wynajmującym, a deweloper najemcą lokalu). Po zakończeniu inwestycji operatorem usług hotelowych może być albo deweloper albo zewnętrzna firma. Za- rządzanie hotelem sprowadza się do sprzedaży noclegów osobom trzecim przez de- welopera lub firmę zarządzającą. Goście hotelowi stają się podnajemcami lokali, co oznacza że najemca (deweloper) oddaje apartamenty w podnajem.

Istota condohotelu sprowadza się do tego, że deweloper i właściciele lokali (apartamentów) w trakcie funkcjonowania conhotelu dzielą między sobą zyski z podnajmu lokali (apartamentów), jednak z tym wyjątkiem, że przez okres wskazany w umowie między właścicielem a deweloperem ten ostatni gwarantuje właścicielowi stałą roczną stopę zwrotu (w granicach 5–10%). Nie tylko zyski właścicieli charakteryzują contel. Inwestycja obarczona jest pewnym stopniem ryzyka. Po upływie okresu gwarantowanej stopy zwrotu zyski uzależnione są od obłożenia i popularności hotelu. Wynika to ze sposobu obliczania czynszu za wynajem apartamentu deweloperowi, łącącego w sobie stosunek powierzchni lokalu do zysków ze sprzedaży usług hotelowych. Poza tym właściciele partycy- pują w kosztach utrzymania wspólnych części hotelu (np. basenu, restauracji) zarządzanych przez operatora, ponieważ zyski z usług hotelowych im przypada- jące pomniejszane są o te koszty. Tym samym w długofalowej perspektywie sukces inwestycji w apartament w condohotelu zależy od jego popularności i skuteczności działu sprzedaży.

4 Zob. M.C.K. Lu, The Causes and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, 2005, https://dspace.mit.edu/bitstream/handle/1721.1/33180/65469139-MIT.pdf?sequence=

2, s. 27–36 [dostęp: 15.02.2017].

3. Prawo

Zgodnie z zasadą swobody umów, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, tak żeby jego treść lub cel nie sprzeci- wiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia spo- łecznego (art. 353¹ k.c.). Umowy między deweloperem a inwestorem w systemie condo nazywane są umową sprzedaży i umową najmu. W istocie mają one po- dwójny skutek prawny. Z jednej strony deweloper sprzedaje na podstawie umo- wy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wyodrębniony lokal (apartament), dla którego prowadzona jest oddzielna księga wieczysta. Z drugiej nowy właściciel na podstawie umowy najmu oddaje apartament w wynajem de- weloperowi. Swoboda zawierania umów powoduje, że powyższe czynności prawne mogą być dokonane w dwóch umowach, ale wydaje się, że nie ma też przeszkód, aby zostały dokonane w jednej umowie (akcie notarialnym). Stosu- nek prawny między deweloperem a nowym właścicielem lokalu regulowany jest zatem postanowieniami umowy oraz postanowieniami kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.⁵ Wydaje się zatem, że sys- tem condo nie jest czymś nowym w polskim porządku prawnym. Polskie prawo od 1994 r. reguluje odrębną własność lokali, której korzenie tkwią w rzymskim condominium. Jednocześnie relacje między deweloperem (operatorem) wykonu- jącym usługi hotelowe a właścicielami odrębnych lokali regulowane są standar- dową umową najmu z prawem podnajmu tychże lokali przez najemcę (dewelo- pera), z modyfikacją dotyczącą sposobu naliczania czynszu oraz zarządzania przez właścicieli i dewelopera hotelem. Do stosunku prawnego między dewelo- perem a właścicielami nie stosuje się zatem wszystkich postanowień ustawy o odrębnej własności lokali, dotyczących chociażby wspólnoty mieszkaniowej i zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości. Specyfika stosunku prawne- go między deweloperem contelu a właścicielami apartamentów wymusza uregu- lowanie w umowie najmu praw i obowiązków stron związanych z zarządzaniem hotelem, a w tym sprzedażą usług hotelarskich. Wynajmującemu na podstawie umowy najmu przysługuje prawo kontroli najemcy i funkcjonowania nierucho- mości w postaci wglądu w dokumenty związane z funkcjonowaniem nierucho- mości (np. faktury, lista płac, delegacje, polecenia księgowania, regulaminy, uchwały, protokoły, roczne sprawozdania finansowe). Istotna zmiana w porów- naniu ze statusem prawnym właściciela lokalu mieszkalnego, wynikająca z tego, że apartamenty w contelu przeznaczone są na cele hotelowe, wiąże się ze znacz- nym ograniczeniem korzystania przez właściciela z jego lokalu. Właściciel ma prawo wykorzystywania lokalu na własne potrzeby, jednak przy korzystaniu z lokali nieprzekraczającym określonej liczby dni w miesiącu właściciel lokalu zachowuje prawo czynszu i zobowiązany jest uiścić deweloperowi niższe wyna-

5 T.j.: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892.

grodzenie za usługę hotelową. Przy korzystaniu z lokali przekraczającym okre- śloną liczbę dni w miesiącu zawieszany jest obowiązek zapłaty czynszu. Co więcej, właściciel apartamentu zobowiązany jest dokonać jego rezerwacji.

W tym zakresie condohotel różni się od aparthotelu, ponieważ właściciel apar- tamentu w tym drugim może zamieszkać na stałe.

4. Rynek polski

Na polskim rynku nieruchomości condohotele są nowością. W 2013 r. funk- cjonowało dopiero osiem conteli. Pierwsze budowane były w pierwszej dekadzie tego wieku. Pierwszymi firmami deweloperskimi, które podjęły się inwestycji tego typu były Zdrojowa Invest, Condohotels Group i Qualia Development. Na- stępnie dołączyli Dolcan, Arche, Salwator i DeSilva. W ich ofercie są nie tylko condohotele, ale również aparthotele. Najpopularniejszym regionem dla inwe- stycji jest wybrzeże. Tu powstały w Kołobrzegu – Sand Hotel, Marine Hotel, Ul- tra Marine, Diune Hotel & Resort, w Gdańsku – Golden Tulip. Popularnością w rozwoju condoinwestycji cieszą się duże, szybko rozwijające się miasta. Wy- bór lokalizacji uwarunkowany jest miejscem miasta na gospodarczej i turystycz- nej mapie Polski. Dlatego też condohotele budowane są w Warszawie, Krako- wie, Częstochowie i Wrocławiu. Ostatnio coraz większym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje w górach (np. Cristal Resort w Szklarskiej Porębie).

Wybór lokalizacji contelu ma znaczenie dla właścicieli inwestujących w apartamenty z uwagi na powiązanie sprzedaży miejsc hotelowych z przyszłym zyskiem. Kryterium wyboru lokalizacji inwestycji zależy od zapotrzebowania na miejsca hotelowe. Mogą to być miejsca hotelowe dla osób podróżujących w in- teresach (Warszawa, Gdańsk), wycieczek zagranicznych (Kraków, Częstocho- wa), turystów krajowych (Kołobrzeg, Szklarska Poręba). Dobrze przemyślana lokalizacja inwestycji gwarantuje operatorowi sprzedaż lokali jeszcze przed jej rozpoczęciem, co daje możliwość pozyskania środków na budowę. Pamiętać bowiem należy o tym, że inwestorem jest osoba planująca ulokowanie wolnych środków finansowych z perspektywą ich pomnożenia. Czynnikiem wpływają- cym na wybór inwestycji jest zatem atrakcyjność miejsca nie tylko dla poten- cjalnego biznesmena w delegacji lub turysty. W wyborze duże znaczenie ma także atrakcyjność miejsca dla inwestora. Jak powiedziano wcześniej, ma on możliwość zarezerwowania pokoju na określony czas po niższych cenach. Ce- chą condohotelu jest to, że jego lokalizacja nie jest dla inwestora docelowym miejscem zamieszkania. Apartament traktowany jest raczej turystycznie.

W przypadku aparthoteli inwestor podejmuje decyzję z perspektywą ewentual- nego zamieszkania na stałe. Dlatego też condohotele mają rację bytu przede wszystkim w ośrodkach kulturalno-turystycznych lub miejscach kultu religijne- go (Kraków, Częstochowa) oraz ośrodkach biznesowych (Wrocław, Warszawa).

Aparthotele przeważają nad morzem i w górach, jako docelowym miejscu za- mieszkania lub dłuższego pobytu inwestora. W Polsce dziwić mogą inwestycje w condohotele w Kołobrzegu. Polskie morze cechuje się dość krótkim sezonem turystycznym i niepewnymi warunkami atmosferycznymi. Zdarzają się sezony letnie z przewagą pogody deszczowej. Kołobrzeg nie jest natomiast, w przeci- wieństwie do Trójmiasta, centrum biznesowym. Pamiętać należy, że geneza condominium w hotelarstwie wiąże się z Florydą, czyli regionem o podrówni- kowym i zwrotnikowym klimacie.

Ciekawe decyzje inwestycyjne podejmuje Arche. Ostatnio otwarty został condohotel w Częstochowie pod Jasną Górą. Miasto nie należy do ośrodków handlowych i inwestycyjnych. Włączenie do województwa śląskiego nie sprzy- jało i nie sprzyja rozwojowi lokalnemu. Podstawowym, a nawet jedynym czyn- nikiem decydującym o popularności miasta jest zorganizowany lub indywidual- ny ruch pielgrzymkowy (krajowy i międzynarodowy). Tak cecha wyróżnia Ho- tel Arche wśród innych conteli w Polsce. Prognoza obłożenia hotelu jest zatem pozytywna. Dla porównania aparthotele nie miałyby w Częstochowie racji bytu, ponieważ trudno wyobrazić sobie inwestorów zamierzających na stałe lub na dłuższy czas zamieszkać pod Jasną Górą.

Contele w Polsce mają status hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych. Inwesty- cje należą zatem do luksusowego rynku nieruchomości, a inwestorzy pochodzą zazwyczaj z klasy wyższej (np. przedsiębiorcy o dużych dochodach, politycy).

Dla tej grupy osób inwestycja w pokoje hotelowe jest dobrą alternatywą w po- równaniu z klasycznymi formami lokowania funduszy (giełda, lokaty). Na gieł- dzie ryzyko inwestycji związane jest z kondycją przedsiębiorstwa. W przypadku inwestycji w apartamenty ryzyko wiąże się z kondycją rynku turystycznego.

Dlatego też w ostatnich miesiącach condoinwestycje zyskały na popularności, a inwestorzy budują nowe contele i aparthotele. Według danych GUS za pierw- sze półrocze 2016 r. z noclegów skorzystało w sumie 13,4 mln turystów, czyli o 11,3 proc. więcej niz w analogicznym okresie rok wcześniej. Porównując dane z 2015 r., wzrost wynosił 1,8 mln turystów. Kolejnym stałym trendem jest po- większanie się liczby zagranicznych turystów. W 2015 r. stanowili oni blisko 16,7 mln z łącznej liczby 26,9 mln turystów. Ogółem, w ostatnich pięciu latach liczba gości zagranicznych odwiedzających turystycznie Polskę wzrosła o blisko 3 mln w stosunku do 2011 r. – co stanowi wzrost o 24%. Rośnie przy tym liczba turystów korzystających z usług hotelowych⁶.

Powyższy stan rzeczy skłania inwestorów do rozwoju rynku condohoteli i aparthoteli. Według danych z 2014 r. w sprzedaży było 14 obiektów w dużych miastach (Warszawa, Wrocław, Łódź, Kraków, Gdańsk)⁷. Dziwić może jedynie

6 Raport – aparthotele i apartamenty na wynajem krótkoterminowy w największych polskich mia- stach, s. 3, https://issuu.com/portalinwestycjewkurortach.pl/docs/raport_aparthotele_condohotele _mias [dostęp: 16.02.2017].

7 Ibidem, s. 7.

inwestowanie w mieście spoza szlaków biznesowych i turystycznych – Łodzi.

Tutaj prognoza może okazać się negatywna. W pozostałych miastach jest duże prawdopodobieństwo zwrotu kosztów inwestycji i zysków wynikających z ruchu turystycznego.

5. Zarządzanie

Zarządzanie condohotelem obejmuje trzy etapy. W pierwszym marketing skierowany jest na pozyskanie inwestorów, dzięki którym możliwe jest sfinan- sowanie kosztów budowy. W drugim zarządzanie obejmuje przygotowanie obiektu i personelu do realizowania usług turystycznych, w trzecim – optymali- zację zysków dzięki sprzedaży usług hotelowych. Tym samym firmy zajmujące się rozwojem condoinwestycji prowadzą zarówno działalność inwestycyjno- deweloperską, jak i hotelarską. Z jednej strony są deweloperami, a z drugiej ope- ratorami usług hotelarskich. Wymaga to doświadczenia i wiedzy tak na rynku nieruchomości, jak i w hotelarstwie.

Zarządzanie obiektem condo w fazie jego planowania wymaga znajomości rynku nieruchomości. Zważyć należy, że nie chodzi tu o rynek lokalny czy re- gionalny. Oferta condohotelu skierowana jest bowiem do inwestorów krajowych i zagranicznych bez względu na to, czy powiązani są z miejscowością, w której znajduje się inwestycja. Marketing ukierunkowany jest na potencjalnych inwe- storów chcących ulokować wolne zasoby pieniężne. Położenie inwestycji jest dla nich czynnikiem związanym z prawdopodobieństwem przyszłych zysków.

Znaczenie drugorzędne ma atrakcyjność turystyczna dla samego inwestora, choć prywatne preferencje turystyczne mogą wpływać na decyzje i subiektywne prze- czucie w zakresie perspektywy zysków. Głównym narzędziem marketingu jest internet. Na stronach deweloperów znajdują się informacje dotyczące systemu condo i korzyści płynących z inwestowania. Obecnie dosyć istotną rolę odgrywa bowiem edukacja w tym zakresie. Materiały informacyjne, obejmujące kalkula- cje możliwych zysków, stanowią ważny element sprzedaży apartamentów w contelach. Pamiętać należy, że marketing na etapie sprzedaży apartamentów decyduje o powodzeniu inwestycji, ponieważ od liczby sprzedanych lokali hote- lowych zależy wysokość funduszy na rozwój condohotelu.

Na drugim etapie zarządzanie wiąże się z rozwojem inwestycji i pozyska- niem personelu. Deweloper może zdecydować się na budowę contelu od pod- staw lub na zakup obiektu na cele hotelowe. Obiekt hotelowy wykańczany jest według projektu dewelopera. Inwestorzy nie mają wpływu na stylizację i wypo- sażenie apartamentów. Pamiętać należy, że contele są to hotele czterogwiazd- kowe i pięciogwiazdkowe. Standard apartamentów powinien zatem odpowiadać klasie hotelu. W trakcie inwestycji deweloper może oddać zarządzanie najmem firmie zewnętrznej lub może je sam. W raporcie dotyczącym condoinwestycji

wyróżniono w tym zakresie cztery możliwości: 1) najmem zarządza deweloper poprzez powołaną przez siebie spółkę celową, 2) najmem zarządza firma ze- wnętrzna specjalizująca się w obsłudze budynków, wspólnot mieszkaniowych, 3) najmem zarządza firma zewnętrzna specjalizująca się w najmie krótkotermi- nowym, 4) najmem zarządza profesjonalna sieć hotelowa⁸. Deweloper lub ope- rator usług hotelarskich zapewnia prawidłowe przygotowanie obiektu, dbając między innymi o rekrutację personelu hotelowego.

Po otwarciu condohotelu zarządzanie obiektem dotyczy z jednej strony ob- sługi najmu apartamentów, a z drugiej obsługi usług hotelarskich. Jak już wspomniano, właściciele apartamentów posiadają ograniczony wpływ na zarzą- dzanie. Mają w szczególności wgląd w dokumentację finansową. Optymalizacja zysków ze sprzedaży condohotelu należy do dewelopera lub zewnętrznej firmy zarządzającej. Tutaj marketing nie różni się w porównaniu z klasycznymi hote- lami. Co ciekawe, goście hotelowi, między innymi dzięki stylizacji condohotelu, nie widzą żadnej różnicy między contelem a klasycznym hotelem. Często nie wiedzą, że nocują w apartamencie stanowiącym odrębną własność lub też nie wiedzą, co to jest condominium. Sukces inwestycji zależy od umiejętnej sprze- daży produktu. Chociaż, jak wskazano wcześniej, nietrafiona lokalizacja inwe- stycji może wpłynąć na niepowodzenie starań marketingowych. W marketingu usług hotelarskich, szczególnie w dużych miastach, istotną rolę odgrywają porta- le internetowe specjalizujące się w pośrednictwie między obiektami hotelowymi a osobami poszukującymi noclegu. W miejscowościach turystycznych ważne jest również pośrednictwo touroperatorów i biur turystycznych.

Perspektywy

Rozwój gospodarczy i idący za nim stały wzrost liczby turystów powoduje, że w latach 2017–2018 należy spodziewać się rosnącego zainteresowania condoinwe- stycjami przez inwestorów. Na stronach deweloperów pojawiają się jednocześnie coraz liczniejsze informacje o planowanych condoinwestycjach. Condohotele i apar- thotele są bardzo atrakcyjną alternatywną dla klasycznych hoteli, w tym sieciowych, i tradycyjnych sposobów inwestowania na rynku finansowym i w hotelarstwie. Dla- tego też w dużych miastach i atrakcyjnych ośrodkach turystycznych o długim sezo- nie turystycznym (góry) należy spodziewać się powodzenia condoinwestycji, a co za tym idzie – wzrostu ich liczby. Sceptycznie można ocenić perspektywę rozwoju condoinwestycji w średnich i małych ośrodkach nadmorskich. Niemniej, mimo dy- namicznej ekspansji condominium, nie należy spodziewać się zagrożenia dla oferty klasycznych obiektów hotelowych i noclegowych. Zauważalna jest przy tym ten- dencja do intensywniejszego inwestowania w aparthotele niż contele.

8 Ibidem, s. 9.

Bibliografia

Literatura

Armstrong G.M. jr., Louisiana Condominium Law and the Civilian Tradition,

„Louisiana Law Review” 1985, Vol. 46, No. 1.

Chrabąszcz K., Condoinwestycje jako alternatywna forma alokacji kapitału,

„Zeszyty Naukowe Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarno- wie” 2014, t. 24, nr 1.

Lu M.C.K., The Causes and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, 2005, https://dspace.mit.edu/bitstream/handle/1721.1/

33180/65469139-MIT.pdf?sequence=2.

Inne

Raport – aparthotele i apartamenty na wynajem krótkoterminowy w największych polskich miastach, s. 3, https://issuu.com/portalinwestycje wkurortach.pl/docs/raport_aparthotele_condohotele_mias

Condohotels on the Polish real estate market

Summary

Polish real estate market and investment emerged in the last few years a new offer addressed mainly to wealthy individuals who want to invest cash savings held with a significant probability of future profits. It is an alternative for traditional forms of investment. There is developed inten- sively network of condohotels in Poland in addition to the so-called aparthotels. This is a new con- cept in the Polish legal system and on the Polish real estate market, although it bears some resem- blance to the Polish institution of separate ownership (residential community). However, while the purpose of separate ownership is to meet housing needs, the essence of ownership of the apart- ments in condohotel is to invest cash resources for future profits. Given that condohotels are a novelty on the Polish real estate market, the publication describes their history, the essence, the legal status and prospects of the development of the domestic market. This article aims to answer the question of strategy for the development of a network of condohotels on the Polish real estate market and, therefore, the management of such networks.

Keywords: condohotel, contel, aparthotel, hotel, management, marketing.