Efekt synergiczny lokalizacji obiektów w sąsiedztwie

Pełen tekst

(1)DUD' 582. 2002. w Krakowie. Stanisław. Belniak. Katedra Ekonomiki Nieruchomości l Procesu InwestycYlnego. Efekt s)'llergiczny lokalizacji obiektow w sąsiedztwie 1.. Wstęp. Przez pojęcie "synergia" (z gr. syllergós - współpracujący)' powszechnie rozumie się zwielokrotnione działania polączone w jedną całość pojedynczych czynników, w porównaniu z efektem działania każdego z nich oddzielnie. W teorii ekonomii oznacza to, że łącząc w jedną całość różne czynniki produkcji na zasadzie współdziałania uzyskujemy lepsze rezultaty (np. większy zysk, mniejsze koszty), niż gdybyśmy zsumowali wszystkie efekty oddzielnie funkcjonujących czynników. W sektorze nieruchomości poprzez efekt synergiczny rozumiemy wzrost wartości gruntu i budynku jako efekt wzrostu jego atrakcyjności. Atrakcyjność każdej nieruchomości (rozumiana jako realny popyt) jest związana przede wszystkim z lokalizacją oraz stanem technicznym danego budynku. W sektorze nieruchomości, w przeciwieństwie do innych sektorów gospodarki, lokalizacja odgrywa bardzo ważną, często zasadniczą rolę. O tym, czy lokalizacja jest dobra czy zla, przesądza szereg czynników, do których można zaliczyć: - dostęp do infrastruktury. technicznej (zaopatrzenie w wodę, energię elektrycznq, gaz, system odprowadzania ścieków, linie telefoniczne), - dostępność terenu w sensie komunikacyjnym (system dróg i parkingów, komunikacja zbiorowa), - poziom zagospodarowania danego obszaru (estetyka wykończenia ulic, placów, parków i innych urzf)dzell miejskich), - stan bezpieczeóstwa na danym obszarze (ochrona policyjna, porządek na ulicach, zabezpieczenie przeci wpożarowe),. l. W. Kopaliilski, SloWllik wyraz,ów ObCycJl i zwrotów obcojrzycwych. WP, Warszawa 1967,. s.731..

(2) I. S/anislaw Betniak. - integracja zbliżonych i uzupelniających s ię funkcji pełnionych przez okre(strefa komercyjno-administracyjna, rezydencjalna, przem ysłowa), - pozycja (prestiż) inwestora , który wcześniej ulokował się w sąsiedztwie. Spełnienie tych czynników zależy w dużej mierze od aktywności władz lokalnych, administrujących danym obszarem. Ich pol ityka ma ogromny wplyw na to, czy dana dzielnica stanie się obiektem zainteresowania poważnych inwestorów, czy w skrajnym przypadku - terenem walk gangów ulicznych. Efekt synergiczny działa w tym wypadku następuj ąco : poprawa infrastruktury przyciąga inwestorów, inwestycje przez nich dokonywane zachęcają do inwestowania w następne. W efekcie wartość danego obszaru rośnie szybciej, niż gdyby inwestycje te były rozproszone na terenie całego miasta. Istotnym ełementem jest tutaj zagęszczenie obiektów pelni ąc ych zbliżone, aczkołwiek nie tożsame funkcje . Jeżeli na danym terenie p owstaj ą banki, urzędy, agencje ubezpieczeniowe, p rzyc i ąga to inne firmy, które korzystają z usług tych instytucji, wolą mieć swoją si edzibę w ich sąsiedztwie. Bardzo częs to elementem przyciągają cym inwestycje w ni eruchomościach są inwestycje zw ią zane z transportem towarów i osób. Wokół ważnych centrów komunikacyjnych zawsze powstają dalsze inwestycje związane z obsługą tych centrów. śloną strefę. 2.. Działania stymulujące. wzrost. wartości nieruchomości. Od wielu lat w krajach rozwiniętych władze lokalne starają się stymulować rozwój inwestycji w nieruchomościach poprzez działania bezpośrednie i pośrednie. Działania bezpośrednie obejmuj ą elementy wymienione powyżej, natomiast środki pośrednie stanowią grupę prawnych uregulowm\, do których możemy zaliczyć:. - strefowanie (tzw. zoning), - przepisy (prawo budowlane), - ograniczenia dotyczące sposobu budowy i użytkowania budynku, - regułacje podatkowe. Pod pojęciem strefowania (zoningu)' rozumiemy ograniczenia nakladane na inwestorów dotyczące zabudowy i wykorzystunia przestrzeni miejskiej , wynikające z pł a nu zagospodarowania przestrzennego miasta. Strefowanie ma za zadanie wyznaczenie na terenie miasta obszarów o odrę bnym charakterze i funkcjach. W Stanach Zjednoczonych, kraju gdzie dość wcześnie zaczęto w prowadzać tego typu rozwiązania, teren miasta dzieli się na strefy: usłu g związanyc h z biznesem i administracją, przemysłu i handlu hurtowego, rezydencjalne o niskim standardzie, rezydencjalne o śred nim standardzie, rezydencjalne o wysokim standardzie, parków technologicznych, centrów handlowych, centrów kongresowo-biurowych. Powyższe strefy mog ą być rozmieszczone na. 2. L. Wofford, T. Clauretic, Real Estate, John Wilcy & Som; Inc., New York 1992, s. 56..

(3) I. Efekt synergiczny lokalizacji obiektów w sqsiedztwie. trzy sposoby: koncentryczny, strefowy (sektorowy) i wielofunkcyjny (wielozadaniowy) (rys. 1).. s 4 3. (Q) Model sektorowy. Model koncenllyczny. 4. 5 3 4 3. o:::::J Model wielozadaniowy. Rys. 1. Sposoby rozmieszczenia stref Slrefy: l - usług zwhlzanych z biznesem i administracją. 2 - przemysłu i handlu hurtowego, 3 - rezydencjalne o niskim standardzie, 4 - rezydencjalne o średnim standardzie, 5 - rezydencjalne o wysokim standardzie, 6 - parków technologicznych, 7 - centrów handlowych, 8 - centrów. kongrcsowo.biurowych. Źródlo: L. Wofford, T. Claurctie, op. cit.. Model koncentryczny, będący najstarszym sposobem podzialu miasta na strefy, zakłada umiejscowienie usług związanych z biznesem i administracją w centrum geograficznym miasta, wokół którego koncentrują się wszystkie pozostałe strefy. Należy zaznaczyć, że w strefie 2, oprócz fabryk, hut, kopalI\ i hurtowni, mieściły się także budynki mieszkalne dla najbiedniejszych warstw ludności - slumsy. Dalej od centrum znajdują się mieszkania o niskim standardzie (strefa 3), następny pierścieIl tworzy dzielnica mieszkaniowa przeznaczona dla najlepiej zarabiających. Na obrzeżach miast buduje się parki technologiczne i laboratoria badawcze..

(4) I. Slallislaw Belniak. Model koncentryc~ny ma wiele zalet,jak prostota, przejrzystość, lecz z czasem przestał być efektywny ze względu na zmianę charakteru przemysłu i pojawienie się ogromnych problemów transportowych związanych z coraz więk szą powszechnością użytkowania samochodu, Model sektorowy charakteryzuje się całkowicie odmiennym rozmieszczeniem dzielnic na planie miasta, Nie majuż tylko jednego dużego centrum, lecz kilka mniejszych, pełniących w zasadzie tę samą funkcję, ale o zasięgu lokalnym. Zapobiega to przemieszczaniu się dużych mas ludności w jedno miejsce, poza tym ułatwia życie wielu mieszkm\com, zwłaszcza dzieciom i młodzieży, która nie musi jeszcze pokonywać dużych odległości (dojeżdżać do centrum z dalekich dzielnic peryferyjnych). Problem ten nabiera szczególnego znaczenia w przypadku dużych miast, rozciągających się nierzadko na przestrzeni 20-30 kilometrów. Model wielofunkcyjny (wielozadaniowy), odmiennie od dwóch poprzednich sposobów organizacji przestrzeni miejskiej, zakłada, że różne rodzaje aktywności społecznej wymagają innych potrzeb komplementarnych w stosunku do siebie. Przykładowo, według tego modelu strefa usług komercyjnych może powstać wokół kompleksu rządowego, centrum naukowego (uniwersytet, instytut badawczy) lub kulturalnego. Port lotniczy może natomiast przycif)gać kompleksy biurowo-administracyjne czy terminale do przeładunku towarów. Jednocześnie każda z tych dzielnic może tworzyć wokół siebie własną dzielnicę mieszkaniową. Nie oznacza to oczywiście, że model wielofunkcyjny nie rozgranicza dzielnic pod względem pełnionych przez nie funkcji, wręcz przeciwnie, określa bardzo szczegółowo, gdzie i na jakich zasadach mogą być budowane zakłady przemysłowe, centra handlowe i dzielnice mieszkalne o różnym standardzie. Tego typu model sprzyja szybszemu rozwojowi gospodarczemu oraz swobodnemu rozwojowi miasta, któremu nie towarzyszy gwałtowny wzrost potrzeb komunikacyjnych. Drugim pośrednim narzędziem oddziaływania na inwestorów przez lokalne władze są przepisy (regulacje) dotyczące wznoszenia budynków. Dotyczą one powierzchni zabudowy, wysokości budynku, odstępu od ulicy, zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych itp. Najmniej tego typu ogranicze!\ występuje przy budowie domków jedno- i dwurodzinnych. Zazwyczaj dotyczą one tylko określenia: - minimalnej powierzchni działki pod zabudowę, - minimalnego odstępu oclulicy i sąsiednich działek, -maksymalnej wysokości budynku, - maksymalnej powierzchni zabudowy działki w stosunku do jej powierzchni. W przypadku budynków biurowych, centrów handlowych, zakładów przemysłowych przepisy są z reguly bardziej rozbudowane i rygorystyczne. Wszystkie ograniczenia wynikają z planu przestrzennego zagospodarowania miasta i każda dzielnica posiada w tym zakresie odrębne regulacje związane z jej charakterem i przeznaczeniem..

(5) Efekt syllergiczny lokalizacji obiektów w sąsiedztwie. I. Kolejne środki pośrednie to regulacje dotyczące sposobu budowy i użytko wania budynków. Dotyczą one rodzaju konstrukcji, która ma zapewnić odporność na pożar, silne wiatry i ewentualnie wstrzą sy tektoniczne. Jednocześnie budynek musi zapewniać bezpieczeJ\stwo obslugi urządzell zainstalowanych w środku (windy, instalacja elektryczna, gazowa, wodna , wyjście ewakuacyjne). Ponadto każdy budynek musi spelniać przepisy określające zasady jego użyt kowania i utrzymania (rodzaj prowadzonej działałności - mieszkalna, przemysłowa).. Ostatnim instrumentem pośrednim wywierania wplywu na działalność inwestora są regulacje podatkowe. Ich celem jest sterowanie rozwojem miasta za pomocą publicznych pieniędzy. Sposób płacenia i wysokość podatków może służyć jako zac hęta bądź zniechęcać inwestorów do podejmowania okreśłonego rodzaju dzialalności inwestycyjnej. Często wladze wprowadzają udogodnienia podatkowe w celu pobudzenia inwestycji na danym terenie (licząc np . na wzrost zapotrzebowania na siłę roboczą). Zdarzają się również przypadki, kiedy wła dze wprowadz ają celowo wysokie podatki, aby powstrzymać powstawanie nowych obiektów na danym obszarze (np. zbyt duże zagęszczenie budynków biurowych lub zbytnie nagromadzenie niepożljdanych gałęzi przemysłu). Oddziaływanie władz lokalnych na inwestorów poprzez wymienione środki pośrednie i bezpośrednie przyczynia się do porządkowania struktury miasta , wzrostu jego atrakcyjności, co jest niczym innym, jak stymułowanym efektem synergicznym.. 3. Analiza dostępności terenu na przykładzie Centrum Komunlkacylnego w Krakowie Dostępność terenu obejmuje dwa zasadnicze zagadnienia: dostępność komunikacyjną, na którą składają się połączenia drogowe, tramwajowe i piesze, oraz dostępno ść lokalizacyjną, tj. pozyskanie terenów pod przyszłe inwestycje. Te dwa elementy w zasadzie decydują o powodzeniu realizacyjnym i opłacalno ści przedsięwzięcia inwestycyjnego. Cóż bowiem z tego, że dany kompleks. handlowy, biurowy czy rekreacyjny jest bardzo dobrze zaprojektowany pod względem użytkowym, atrakcyjny architektonicznie, stwarzający dogodne warunki do pracy, czy wygodny do robienia zakupów, j eżeli można do niego dojechać z wielkim trudem , nie ma miejsc parkingowych lub jest ich niewiele. Takie centrum komercyjne traci automatycznie klientów, zarówno tych kupujqcych i korzysta.iqcych z rozrywek,jak i tych wynajmujących lokale billl'owe i usługowe. Możliwość pozyskania terenów pod inwestycje jest również waż nym elementem podniesienia wartości nieruchomości. Decydujące znaczenie ma tutaj czas pozyskania nieruchomości, gdyż wszelkie opóźnienia związane z procesami wywłaszczcli i przejmowania nieruchomości przez inwestorów mogą opóźnić budowę lub nawet uniemożliwić funkcjonowanie całego kOIllpleksu. W przypadku Centrum KOlllunikacyjnego w Krakowie (KCK) dopusz-.

(6) I. Stanisław. Belniak. czenie zabudowy tylko pewnych rodzajów budynków, na wyraźnie określonych zasadach, ma zapewnić w przyszłości znaczny wzrost wartości nieruchomości na tym terenie. Będzie to korzystne dla władz lokalnych (zwiększając wpływy z tytułu podatków) oraz dla ludności (lepsze wykorzystanie terenu przez inwestorów z powodu wzrostu jego wartości). Projekt KCK zakłada wyposażenie tego obszaru w bardzo dobre połączenia drogowe i tramwajowe (rys. 2)'.. Rys. 2. Centrum Komunikacyjue w Krakowie - lokalizacja glównych elementów układu komunikacyjnego l - tramwaj szybki, 2 - tramwaj tradycyjny. 3 - dworce autobusowe, 4 - parking na płycie Centrum IV Krakowie. Urząd Miasta Krakowa, Kraków 1995, s. 20.. Źródło: PialI koordynacyjny CCllll'lII1l Komunikacyjnego. 3 PIali. koordynacyjllY Celltrlllll Komunikacyjnego \II Krakowie, Urząd Miasta Krakowa, Kraków. 1995,s. 171..

(7) Efekt synergiczny lokalizatji obiektów w .I'q.l'iedZ/lVie. I. Jednocześnie lokalizacja glównych elementów ukladu komunikacyjnego miasta w bezpośrednim sąsiedztwie Centrum pozwolila na': - zmniejszenie obciążenia zabytkowych terenów miasta ze strony komunikacji. - udostępnienie gruntów znajduj'icych się w centrum Krakowa do celów gospodarczych. sprzyjających rozwojowi miasta. - poprawę funkcjonowania transportu publicznego i prywatnego.. Rys. 3. Centrum Komunikacyjne w Krakowie - plan ruzmicszczenin inwestycji komercyjnych Progrum usług: l - hotel ("lntercity"), 2 - centrum bankowo-administracyjne, 3 - centrum handlo· wo-biurowe, 4 - centrum handlowo-biurowe, 5 - centrum handlowo-biurowe, 6 - usługi kultury - nlullikino. 7 - centrum kongresowe, 8 - centrum usługowo-handlowc, 9 - centrum usługowo-handlowe, 10 - dworzec autobusowy, 11 - CCl1tllll1l11Slugowo-hundlowc, 12 - centrum usługowo-hlllldlowc (przy dworcu podziemnym PKP). 13 - centrum handlowe (nil płycie Centrum). Żr6dJo: Piali kool'dynacyjny ... , s. 12. 01. Rola wlar/lll/iasla w rozlVoju przed.\'ir;biorcwJci. Urzl)d Miasta Krakowa, Kraków 1995, s. 17 J ..

(8) I. Stanisław. Bellliak. Rys. 4. Koncepcja zabudowy Centrum zaproponowana przez Tishman Speyer Properties - widok od strony Starego Miasta Żródło: "Wprost" 2000. nr 1. Drugą grupę inwestycji KCK stanowią inwestycje komercyjne obejmujące budowę szeregu obiektów, takich jak: centrum kongresowe, centrum bankowo-. -administracyjne, hotel (o roboczej nazwie "Intercity"), ośrodek kultury masowej - multikino , cztery centra handlowo-nsługowe oraz trzy obiekty handlowo-biurowe. Rozmieszczenie przestrzenne tych obiektów na terenie KCK przedstawia rys. 3. 4.. Zakończenie. Powolna, bo już prawie 25-letnia, ale konsekwentna realizacja przez miasto wybranej koncepcji zabudowy KCK zarówno pod względem dostępności komunikacyjnej,jak i wykorzystania komercyjnego doprowadziły do znalezienia poważnego inwestora strategicznego. Zwycięzcą przetargu w 1998 r. został.

(9) synergiczny lokalizacji obiektów w. Rys. 5. Koncepcja rozbudowy Centrum zaproponowana przez Tishman Speyer Properties Źródlo: "Wprost" 2000, nr l.. Tishman Speyer Properties - amerykański gigant zajmujący się od ponad stu lat działalnością dewelopersko-inwestycyjną'. Firma zobowiązała się w ciągu najbliższych pięciu lat zainwestować na terenie Centrum ponad 500 mln USD, z czego 25 mln USD ma zostać przeznaczone na rozbudowę infrastruktury drogowej, pozwalającej na szybsze zagospodarowanie calego kompleksu i ostateczne uporządkowanie terenu. Ponadto inwestor strategiczny przyjął zaproponowaną przez miasto koncepcję lokalizacji inwestycji komercyjnych na terenie KCK. Będzie to jeden z największych w Europie zespolów urbanistycznych, już dziś nazwanych Nowym Miastem (rys. 4 i 5)' . .5 Tishman Spcycl" Propcrics powstał w 1978 1'. Zpołączenia firm Tishman i Speycr. Buduje i za~ rZl)dza hotelami i biurowcami, wznosi budynki dla administracji centralnej i regionalnej, nawet wic;zicllia. Firma wybudowała do tej pory m.in. bliźniacze wicżowce WOI'ld Trade Center w Nowym Jorku, rozbudowała lotnisko JPK także w Nowym Jorku, buduje europejską sicdzibC; "Sony" w Berlinie, ponadto jest właścicielem takich prcsti1.owych obiektów, jak Cryst1er Building, Rocefellcr Center czy Messe Turn wc Frankfurcie nad Menem. 6. "Wprost" 2000, nr l..

(10) StallisłalV. Belniak. The Synergie Elleet of Loeatlng Bulldings in a Neighbourhood. ar. or. ln thi s article, (he aUlhor di scusses the iml'act of <1 Ilumber faclors infra-slruclural management 011 the attractivencss of real cstate. The author rcgards the sile af the Krakowski. Centrum Komunikacyny [Kraków Communications CenLrc] as an eX3mplc af such activities. Thanks to synergie effects, this site has incrcased cOllsidcrab ly in valuc. This has helped increase the intereSl ar potential in ves laTs in .his arc",..

(11)