A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S
FOLIA OECONOMICA 3t 1980
Aleksander Janik’
KIERUNKI OPTYMALIZOWANIA OSIEDLA MIESZKANIOWEGO
I. WPROWADZENIE
Coraz intensyw niejszy rozwój aglom eracji m iejskich oraz koniecz-ność przebudow y struktu ry istniejących zasobów mieszkaniowych — spraw ia, że problem atyka planowania miast i osiedli, m. in. ze względu na znaczne z tym związane koszty społeczne, staje w centrum zaitereso- w ania szeregu specjalistów z różnych dziedzin działalności gospodar-czej.
Stale rosnące potrzeby mieszkaniowe związane z likw idacją istnieją-cego deficytu i z przyrostem potrzeb w ynikających z rozw oju ludności (zmiany liczby ludności i przekształcenia jej struktury) wynoszą w latach 1976— 1990 blisko 3,9 min mieszkań. Dodając do tej liczby potrzeb w y-m iany zasobów y-m ieszkaniow ych wynoszące 2,7 y-min y-mieszkań oraz nie-zbędną rezerw ę w minimalnym wym iarze 0,4 min mieszkań otrzym uje-my ogólne potrzeby w zakresie budow nictwa mieszkaniowego w w yso-kości ok. 7 min m ieszkań1.
Program mieszkaniowy przyjęty uchw ałą V Plenum КС PZPR z m aja 1972 r., potw ierdzony uchw ałą Sejmu, przew iduje m aksym alne rozmia-ry budownictwa m ieszkaniow ego w dw udziestoleciu 1971— 1990 w w
y-* Mgr, g łó w n y specjalista ds. ekonom icznych w projektow aniu w Biurze Pro- jektow o-B adaw czym Budownictw a O gólnego „M iastoprojekt— Łódź".
1 Por. E. K u m i n e k , U warunkowania społeczno-ekonom ic zne i p rzestr zenne roz-w o ju b u d o roz-w n ic troz-w a m ieszkan ioroz-w ego, [roz-w:] Refe ra ty X X IV K onte rencji N a u k o roz-w e j PZITB, Krynica 1978.
sokości 7,3 min mieszkań. W latach 1971— 1975 w ybudow ano 1125 tys. mieszkań, na lata 1976— 1990 pozostaje więc ok. 6,2 min mieszkań. Porównanie rozmiarów budownictwa mieszkaniowego wg program u na lata 1976— 1990 (6,2 min mieszkań) z przedstaw ionym szacunkiem trzeb w tym okresie (7 min mieszkań) wskazuje, że nie w szystkie po-trzeby będą mogły być zaspokojone.
W celu usunięcia napięcia w ynikającego z różnicy pomiędzy pro-gramem a potrzebam i oraz zapew nienia w arunków do osiągnięcia w yz-naczonego celu Prezydium Rządu w 1976 r. podjęło decyzję o opraco-waniu rządowego program u badawczo-rozwojowego PR-5 pod nazwą
K om pleksow y rozw ój budow nictw a m ieszkaniowego. Cel głów ny pro
-gramu (wg sformułowań zaw artych w dokum entach zatw ierdzonych przez Prezydium Rządu) to: „[...] stw orzenie w arunków dla w ybudo-w ania 7300 tys. mieszkań ybudo-w latach 1971— 1990 poprzez przygotoybudo-w anie w ram ach prac badaw czo-rozwojowych w zorcow ych rozw iązań miesz-kań i osiedli oraz zastosow anie now oczesnych m ateriałów i technologii, które umożliwią w ydatne podniesienie efektyw ności technicznej i eko-nomicznej budow nictwa przy stopniow ej popraw ie w alorów użytko-wych m ieszkań1'2.
Cały program PR-5 podzielony został na jedenaście tzw. grup kie-runkow ych, z których grupa I — społeczno-ekonomiczna, uw zględnia-jąca zagadnienia m ieszkalnictw a oraz przestrzenne zagospodarow anie osiedli — stanow i przedm iot zainteresow ania autora w niniejszym a r-tykule. W grupie tej przew iduje się ocenę efektyw ności ekonom icznej różnych w ariantów rozwiązań zespołów m ieszkaniow ych przy uw zglę-dnieniu:
— standardu mieszkania;
stru ktury mieszkań odpow iadającej potrzebom społecznym; — formy zabudowy;
— jakości urządzeń tow arzyszących w zakresie kultury, oświaty, wychowania, zdrowia, w ypoczynku oraz usług i zaopatrzenia, uzbro-jenia terenu itp.
Istniejące możliwości kształtow ania bardzo dużej liczby w ariantów zespołów m ieszkaniow ych o różnej w artości użytkow ej, różnych nakła-dach inw estycyjnych i eksploatacyjnych kom plikują problem w yboru rozwiązań optym alnych. Szukanie metod ułatw iających w ybór decyzji w projektow aniu i ocena rozw iązań jest środkiem, który w inien dopro-wadzić do najbardziej racjonalnego w ykorzystania społecznych nakła-dów na realizację przedsięwzięcia inw estycyjnego.
J. A n u s z e w s к i, Z. K o s t r z e w a , Realizacja programu r z ą d o w e g o PR-5 ibidem, s. 67.
T a b e l a 1
P rojektow a g ę sto ść zaludnienia w osied lach łódzkich w zależn ości od norm atyw u u rb anistycznego w latach 1956— 1979
L p O sied le Rok rozpo-częcia reali-zacji Liczba , m ieszkańców Pow ierzchnia o sied la brutto (ha) Liczba m ieszkańców G ęstość zaludnie-nia (%)a 1 ha
O siedla w g starych n orm atyw ów urbanistycznych
1 Koziny-Zachód 1956 11 400 20,00 570 160 2 N o w e R okicie 1958 9 706 19,67 493 138 3 Żubardź-Połutłnie 1958 17 225 38,70 445 125 4 Kurak 1960 13 759 39,20 356 100 5 D ąbrow a I 1961 32 215 76,66 426 120 6 Podgórna 1963 12 106 25,80 469 132 7 W ielk op olsk a 1963 12 052 25,13 480 135 8 T eofilów A 1963 16611 43,70 380 107 9 Zubardź-Północ 1964 10 170 20,11 508 143 ,10 K oziny-W schód 1964 9 180 19,94 460 129 11 T eofilów В 1965 17 672 35,17 505 142 12 D ąbrowa II 1965 20 114 39,10 516 145 i 13 T eofilów С 1968 18 645 42,05 444 125 1 U Zarzew 1971 21 409 55,78 384 108
-O siedla w g n ow ego norm atyw u urbanistycznego (1974)
15 C hojny-K om orniki (H
przedsię-w zięcie) 9 071 37,86 247 69 1 16 Retkinia-Zachód (część północna) 13 539 48,75 278 78 ; *7 Retkinia-Zachód (część południow a) 17 864 63,32 282 79 18 1 Bem ow o II — W arszaw a 1979 7 438 24,61 276 77 a Lp. 4 = 100% . Ż r ó d ł o O p r a c o w e f tic w te s n e oa p o d s ta w ie d o k u m e n ta c ji. K ie ru n ki o p ty m a liz o w a n ia osie dl a m ie s z k a n io w e g o
II. ZRÓŻNICOWANIE EFEKTÓW PROJEKTOWYQH
(na przykładzie w ybranych osiedli)
O graniczenia w ynikające z obow iązujących przepisów (normatywy, normy, zarządzenia) oraz przyjętych technik realizacji budynków po-w odują, że po zakończeniu zasadniczej pracy, tzn. z chpo-wilą ostateczne-go określenia cech projektow aneostateczne-go obiektu i po ich utrw aleniu w do-kum entacji, zw ykle pro jek tan t stwierdza, że w iele z nich można by ulepszyć. N ajczęściej jednak przed zakończeniem pracy, z chwilą gdy zjaw iają się perspektyw y różnych możliwości, przeżyw a w ahania od-dalające moment decyzji.
Piaktycznie, podjęcie decyzji najbardziej optym alnej przerasta fi-zyczne możliwości projektanta, posługującego się przy jej podejm ow a-niu tradycyjnym i sposobami. Stąd też w ynika rosnące zainteresow anie badaniam i operacyjnym i, a ściśle mówiąc program ow aniem liniowym pręy zastosow aniu elektronicznej techniki obliczeniowej. Do tej pory bowiem stopień zbliżenia się do rozwiązania optym alnego jest dziełem szczęśliwego trafu lub talentu, a pow szechna praktyk a zadowala się jedynie uzyskaniem rozwiązań w ramach przeciętnych, w ym aganych norm atyw em ogólnokrajow ym 3.
W celu dokonania oceny stopnia zróżnicow ania efektów p rojekto-w ych autor niniejszego rojekto-w ykonał analizę rojekto-w ybranych projektórojekto-w , k tórej w yniki prezentow ane są w dalszej części artykułu. W ybrane kryteria, tj. gęstość zaludnienia, struktura mieszkań i struktura w ysokościowa budynków oraz koszt realizacji osiedla, w ydają się mieć, zdaniem auto-ra, decydujący w pływ na efektyw ność ekonom iczną rozwiązań
projek-tow ych. J
4
1. GĘSTOŚĆ ZALUDNIENIA OSIEDLA
Podstaw owym m iernikiem oceny gęstości zaludnienia osiedla jest w skaźnik liczby m ieszkańców na 1 ha terenów b rutto4. Podział tere-nów osiedla obrazuje rys. 1, zaś w yniki analizy przedstaw ione w tab. 1 w ykazują bardzo duże zróżnicow anie w zakresie gęstości zaludnienia.
3 Zbiór przepisów d otyczących zagospodarow ania przestrzennego terenów m iej-skich zaw arty jest w zarządzeniach: a) nr 118 ministra budow nictw a i przem ysłu ma-teriałów budow lanych г dnia 15 czerw ca 1964 r. w spraw ie w skaźników w yk orzysta-nia terenów zain w estow an ia m iejsk iego (nieaktualne), b) nr 9 ministra gospodarki terenow ej i ochrony środow iska z dnia 29 styczn ia 1974 r.
5 T ereny m ieszkaniow e brutto są to tereny obejm ujące: pow ierzchnię terenów m ieszkaniow ych netto, pow ierzchnię terenów usług podstaw ow ych na w yd zielon ych działkach, pow ierzchnię kom unikacji w ew nętrznej składającej się z ulic w ew nętrz-nych, m iejsc postojow ych sam ochodów oraz przejść dla pieszych 1 dojazdów do tych urządzeń.
U*ługi i k o m u n ik acja o g ólnom iejska oraz p onadosiedlow u
po d staw o w e usługi osiedlow ę «Ö 1 0 3 с 0 0J budynki m ieszkalne o Э с 0» •oс<u * •o с Ф p lace zabaw OJ tt jjj Q> .2 U dojazdy do b u d y n ió w o3 £ с с. JCu v £ 2 -C u N £ Š с а urządzenia gospodarcze: śm ietniki, trafo stacje, h yd ro fo rn ie
Rys. 1. Podział terenów osied la w edług norm atywu urbanistycznego
nokrotnie do dużych zmian wskaźnika
Przy przyjęciu najniższego w skaźnika za 100% (Kurak — 356) obserw ujem y, że efekty uzyskane w poszczególnych projektach różnią się aż o 60% (Koziny-Zachód — 570). Zesta-wione w tab. 1 w ielkości doty-czą rozwiązań projektow ych i m ają wskazać na różnicę efek-tów w fazie projektow ania. Ce-lowo nie podano tu faktycznej gęstości zaludnienia, która po „zabiegach dogęszczających" podjętych przez władze miasta różni się od projektow anej. Za-biegi te doprowadziły niejed- gęstości zaludnienia5.
2. STRUKTURA ORAZ ŚREDNIA WIEI.KOSC MIESZKAŃ
A ktualnie obow iązujący norm atyw techniczny projektow ania miesz-kań i budynków m ieszkalnych wielorodzinnych® ustala minimalne i ma-ksym alne wielkości powierzchni użytkow ej (bez pow ierzchni loggii lub balkonu) oraz liczbę osób w poszczególnych kategoriach mieszkań. W iel-kości te zaw iera tab, 2. W przypadkach uzasadnionych względami
tech-T a b e l a 2
W ielk ość m ieszkań w zależności od kategorii R
K ategoria ŕ m ieszkania
Powierzchnia
użytkow a (m2) Liczba osób
M -l 25— 28 1 M-2 30— 35 2 M-3 44— 48 3 M-4 56— 61 4 M-5 65— 70 5 M-6 75— 85 6 lub 7 Ż r ó d ł o ; N o r m a t y w u r b a n i s t y c z n y .
5 Np. o sied le T eofilów C: projekt — 444 m ieszkańców /l ha brutto, realizacja — 557 m ieszkańców /l ha brutto. W zrost o 25% g ęsto ści zaludnienia nie pow oduje obni-żenia w artości u żytkow ych osiedla. W roku 1975 zostało ono uznane przez w ładze m iasta i m ieszkańców za najlepsze osied le trzydziestolecia zrealizow ane w Łodzi.
' Zarządzenie nr 10 ministra gospodarki terenow ej i ochrony środow iska z dnia 29 stycznia 1974 r.
nologicznymi dopuszcza się podw yższenie górnej granicy powierzchni użytkow ej w mieszkaniach: M-2 o 1 m2, M-3 o 4 m2, M-4 o 2 m2, M-5 o 3 m2.
Drugim ograniczeniem swobodnego doboru kategorii i wielkości mieszkań jest ustalenie średniej w ielkości m ieszkania w skali kraju na lata 1979— 1980 w wysokości 50 m2. N arzuca to konieczność różni-cowania stru k tu ry mieszkań w ograniczonym zakresie przy przewadze mieszkań kategorii M-3 i M-4 i projektow ania w dolnych granicach norm atyw u.
Trzecim ograniczeniem w ystępującym w czasie projektow ania bu-dynków m ieszkalnych jest stru ktu ra mieszkań, ustalona na pewne okre-sy przez inw estora w oparciu o potrzeby społeczne kandydatów na m ieszkanie.
- Mimo w yżej w ym ienionych ograniczeń swobody projektow ania ob-serw uje się, że efekty projektow e są w dużym stopniu zróżnicowane bez właściwego uzasadnienia i znacznie odbiegają od stru k tu ry założo-nej przez inw estora. W ynika to przede wszystkim z trudności w u- w zględnieniu w szystkich ograniczeń. S trukturę mieszkań w w ybranych osiedlach przedstaw ia tab. 3.
T a b e l a 3 Struktura m ieszkań w w ybranych o*iedl*ch łódzkich (%)
K ategoria
m ieszkania Zarzew T eofilów С
Chojny- -Komorniki (II przed-sięw zięcie) Retkinia--Zachód (część północna) Retkinia- -Zachód (część p o-łudniowa) M -l 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 M-2 16,9 11,7 109 11,4 9,4 M-3 41,3 39,2 63,5 46,0 42,4 M-4 34,9 40,4 23,9 • 38,3 44,8 M-5 6,3 8,? 1,7 4,3 3,4 M-6 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 . Razem 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
2 r ó d ło: A n alizy w łasn e n a podstA wie d o k um ent«cjł.
Poza dotąd wymienionymi ograniczeniam i w ystępują dalsze, jak: przyjęte technologie i system y realizacji, założona struk tu ra w ysokoś-ciowa budynków.
Tabela 4, obrazująca średnią wielkość m ieszkania wg systemów rea-lizacji, w skazuje na znaczne różnice w średnich pow ierzchniach miesz-kań w zależności od system u. W ynik ają one przede w szystkim z różnej
stru ktury mieszkań w segm entach niskich i w ysokich (np. małe miesz-kania w segm entach XII kond. system u szczecińskiego, duże mieszmiesz-kania w segm entach XII kond. system u „ W ^ O ").
Realizacja w danym osiedlu określonej struk tu ry w ysokościowej bu-dynków oraz zastosow anie różnych systemów w pływa bardzo znacznie na średnią wielkość mieszkania. Zróżnicowanie struk tu ry w ysokościo-wej budynków w w ybranych osiedlach przedstaw ia tab. 5. Natomiast średnią w ażoną7 liczbę kondygnacji w wyniku zróżnicowania struktury w ysokościowej budynków obrazuje tab. 6.
T a b e l a 4
Średnia w ielk ość m ieszkania w zależności od system u realizacji System W ysok ość budynków (kondygnacje) Powierzchnia użytkow a (m:) „Szczecin" - . v 51,3 XI— XII 42,5 V 50,6 „W-70" XI 46,4 V 55,1 „Wk-70" XI 53,1 / V 47,7 „D-75" XI 47,Г
Z i ó d ł o . A n a lliy wla«n* na p o d łta w i« portr« lu z le c tń ŁZD. Dane dotyczą budynków o d d aw anych w 1970 r.
T a b e l a 5 Struktura w y sok ościow a budynków w wybranych osiedlach łódzkich (%)
O siedle
W ysok ość budynków
V kondygnacji XI— XII kondygnacji
Zarzew 54,3 45,7
T eofilów С 65,0 35,0
C hojny-K om orniki (II
przedsię-w zięcie) 01,2 18,8
Retkinia-Zachód (część północna) 61,t 38,9
Retkinia-Zachód (część południowa) 73,5 26,5
T eofilów В 79,0 21,0
2 i d d l r : A n alizy włam* na p o d staw ie dokum
entacji-7 Średnia w ażona liczba kondygnacji jest to suma ogólnej pow ierzchni m ieszkniow ej w szystk ich budynków m ieszkalnych podzielona przez pow ierzchnię zabudow a-ną tym i budynkami.
T a b e l a в
Średnia w ażona liczba ko-ndygnacji w w ybranych osiedlach łódzkich
O siedle Liczba
kondygnacji
Zarzew 6,70
C hojny-K om orniki (II
przedsię-w zięcie) 5,60
Retkinia-Zachód (część południowa) 5,34 R etkinia-Zachód (część północna) 6,05
Bem owo II 7,95
Ż r ó d ł o : A nalizy w b s n e na p o d staw ie d o k u m en tacji.
Należy zaznaczyć, że struktura w ysokościowa budynków oraz tech-nologia realizacji (system) stanow ią w ytyczne do projektow ania zaw ar-te w inform acji o ar-terenie, w ydanej przez w ładze archiar-tektoniczne miasta
3. KOSZTY REALIZACJI INW ESTYCJI
Strukturą kosztów realizacji inw estycji analizow ano na podstawie zatw ierdzonych zbiorczych zestaw ień kosztów (ZZK). W yniki obrazują tab. 7, 8 i 9. Rozpatrując w yniki zaw arte w w ym ienionych tabelach można w yciągnąć następujące wnioski:
— koszty bezpośrednie, aczkolw iek różne w analizow anych osied-lach, zależą przede wszystkim od stru ktu ry w ysokościow ej budynków oraz przyjętego system u realizacji;
— koszt sieci zew nętrznych, znacznie zróżnicowany (Retkinia-Sród- mieście — 420 zł/m2, Chojny-Komorniki — 860 zł/m2 pow. użytkow ej mieszkań), zależy przede wszystkim od rozwiązania urbanistycznego
(problem ten winien być poddany szczegółowej analizie);
— koszt obiektów pomocniczych i usługow ych (zróżnicowanie o 270%) zależy od ilości usług podstaw ow ych i ponadpodstaw ow ych przyjętych w projekcie; do w yciągnięcia praw idłow ych w niosków nale-ży jednak w tym przypadku bilansować całe osiedle, a nie poszczegól-ne przedsięwzięcia,- tym niem niej już ta mała próbka, dotycząca części osiedli, sugeruje konieczność głębszego zastanow ienia się nad przy-czynami odchyleń.
Badając stru ktu rę kosztów realizacji wg rodzajów robót (tab. 8) widzimy nieznaczne różnice, które nie pozw alają bez analizy danych z tab. 7 na w yciągnięcie praw idłow ych wniosków. Z kolei porów nując wskaźniki syntetyczne uzyskane w poszczególnych projektach
zauwa-T a b e l a 7 Struktura k osztów realizacji o sied la m ieszk an iow ego
(w ybrane przykłady w edług ob iek tów — poziom cen z 1576 r.) C zęść
i rozdział Koszty
R etkinia-Sródm ieście (II przed sięw zięcie)
Chojny-K om orniki (I przed sięw zięcie)
C hojny-K om orniki (II przed sięw zięcie)
ZZK tys. zł % tys. zł % tys. zł %
I studia, dokum entacja i
przygoto-w anie terenu 27 119 2,3 17 836 2,8 29 662 2,8
I. 1 prace badaw cze i sporządzenie
dokum entacji 18 792 1,6 15 174 2,4 15 656 1.5
I. 2 przejęcie i p rzygotow an ie terenu 8 327 0,7 2 662 0,4 14 006 1.3
n o b iek ty pod staw ow e i pom ocnicze 991 103 83,6 506 826 79,7 906 321 86,2
II. 3 budynki m ieszkalne 820 965 69,3 355 862 56,0 638 982 60,8
II. 4 o b iek ty pom ocnicze i u słu g o w e 31 175 2.6 32 853 5,2 74 185 7,0
11. 5 o b iek ty gospodarki en ergetyczn ej 4 881 0,4 1 608 0,3 2 978 0,3
П. 6 o b iek ty gospodarki transportow ej
i łączn ości 32 250 2,7 23 785 3.7 24 045 2,3
II. 7 zew nętrzne sieci 67 660 5,7 67 006 10,5 127 265 12,1
II. 8 urządzenie terenu 34 172 2,9 25 712 4,0 38 866 3.7
III o b iek ty tym czasow e 14 157 1,2 20 180 3,2 6 680 0,6
III. 9 ob iek ty zaplanow ane do w ykonania 14 157 1,2 20 180 3,2 6 680 0,6
I V - nadzór i obsługa in w esty cji 35 319 3,0 20 156 3,2 33 670 3.2
IV. U nadzór inw estorski 35 319 3.0 20 156 3,2 33 670 3,2
I—IV гаzem 1 067 698 90,1 564 998 88,9 976 333 92,8
V rezerw a 74 740 6,3 52 588 8.3 42 826 4,1
I—V ogółem in w esty cje p od staw ow e 1 142 438 96,4 617 586 97,2 1 019 159 96,9
VI in w e sty c je tow arzyszące 42 848 3,6 17 760 2,8 32 480 3,1
VI. 16 udział w in w estycjach kom unalnych 42 848 3,6 17 760 2,8 32 480 3.1
O gółem in w esty cje p od staw ow e
i tow arzyszące 1 185 286 100,0 635 346 100,0 1 051 639 100,0
Ż r ó d ł o : A n alizy w łasn e пл p o d staw ie d o k u m e n ta cji.
Kie ru n k i o p ty m a liz o w a n ia o sie d la m ie sz k a n io w e g o
T a b e l a 8
Struktura k osztów realizacji osied la m ieszk an iow ego w ed łu g rodzajów robót i nakładów (w ybrane przykłady — poziom cen z 1976 r.)
1 R etkinia-Sródm ieście C hojny-K om orniki C hojny-K om orniki
W y szczeg ó ln ien ie robót (11 przedsięw zięcie) (I przed sięw zięcie) (II przed sięw zięcie)
tys. zł % tys. zł % tys. zł %
i S o b o ty budow lane 782 478 66,0 395 444 62,2 702 956 66,8
j R oboty in sta la cy jn e, sanitarne 140 079 11,8 96 195 15,1 158 093 15,0
! Roboty elek tryczn e 39 741 3,3 18 565 2,9 41 161 3,9
Zakupy m aszyn i urządzeń
w ym agających m ontażu 50 999 4,3 18 297 2,9 18 835 1.8
n ie w ym agających montażu 8 562 0,7 4 490 0,7 10 200 1,0
'M ontaż m aszyn i urządzeń 14 — 153 0,1 — —
Inne nakłady 45 825 3,9 31 854 5,0. 45 088 4,3
Rezerwa 74 740 6,3 52 588 8,3 42 826 4.1
In w estycje tow arzyszące 42 848 3,7 17 760 2,8 32 480 3,1
Razem 1 185 286 100,0 635 346 100,0
' 1 051 639 100,0
W skaźniki syn tetyczn e
Liczba m ieszkańców 10 047 5012 ( 071
Koszt w z ł/l m ieszkańca 117 974 126 765 115934
Pow ierzchnia u żytk ow a w ma 161 085 80 635 147co toeg
Koszt o sied lo w y w zł/m 1 pow ierzchni użytkow ej 7 358 7 879 7 114
K oszt finansow any przez inw estora w zł/m 3
p ow ierzchni użytk ow ej 6 670 7 056 6180
k oszt bezpośredni 4 871 4 401 4 258
n akłady tow arzyszące 1 799 2 655 1 922
T a b e l a 9 Średni koszt bezpośredni 1 m1 pow ierzchni użytkow ej
w różnych system ach (zł/m2 — poziom cen z 1976 r.)
System
Budynki o liczbie
k ondygnacji * Średni koszt 50% — V 50% — XI V XI— XII „Szczecin” 3 905 4612 4 259 „W-70" 3 979 4 9Ü0 4 440 „Wk-70" 3 906 5 232 4'569 „D-75" 4 262 4 681 4 472
Ż r ó d ł o - A nalizy w łasn e. Ś rednie k o szty 1 m1 obliczone zostały wrj ire iin ie j w ażonej różnych typów segm entów oraz liczby segm entów w budynkach. D otycz« one budynków od d aw an y ch w 1979 r.
żamy znaczne różnice, spowodow ane przede wszystkim bardzo zmien-nymi kosztami towarzyszącym i, zależzmien-nymi od rozwiązania urbanistycz-nego (na danym terenie uzyskano zbyt małą liczbę m* mieszkań).
Przedstaw ione w yniki analiz wg w ybranych kryteriów potw ierdzają tezą, że bez stosowania now oczesnych metod w projektow aniu, opar-tych na w ykorzystaniu elektronicznej techniki obliczeniowej, uzyskane efekty projektow e są bardzo zróżnicowane i niemożliwe do praw
idło-wej oceny. \
III. METODY OCENY I OPTYMALIZACJI
STOSOW ANE W PROJEKTOWANIU OSIEDLA MIESZKANIOWEGO
Zespół metod oceny i optym alizacji osiedla mieszkaniowego może-my podzielić na:
a) m etody, dające przed podjęciem projektu odpowiedź na pytanie gdzie lokalizować, jakie mogą być efekty minimalne, optym alne i ma-ksymalne;
b) metody ocen ex post, tzn. po w ykonaniu w ariantów p rojekto-wych lub też projektu.
Do grupy pierw szej należy zaliczyć:
— rachunek porów nawczy nakładów różnicujących lokalizację";
* Por. W yryczne dla re jonizacji b u d o w n ic t w a m ie szk a n io w e g o na obszarze w o j e -w ó d z t-w a m iejskiego łó d z k ieg o -w latach 1981— 1985, cz. opiso-w a, Biuro Programo-wania i Projektow ania Rozwoju Łodzi, Łódź 1977.
metodę optym alizacji przy zastosow aniu program ow ania linio-wego.
Do grupy drugiej zalicza się:
— ocenę za pomocą cząstkowych wskaźników techniczno-ekono-micznych;
— ocenę za pomocą syntetycznej form uły efektyw ności ekonom icz-nej.
1. RACHUNEK PO RÓW NAW CZY NAKŁADÓW RÓŻNICUJĄCYCH LOKALIZACJĘ
U w arunkow ania realizacyjne obejm ują dwie podstaw ow e grupy spraw, a mianowicie:
a) dostępność terenu (Wj) z uwzględnieniem:
— w yburzeń zabudow y m ieszkaniowej w yrażonych liczbą mieszkań; — w yburzeń zabudow y innej, szacow anych ilościowo w m2 pow. ogólnej;
— w artości substancji likw idow anej w tys. zł;
— kosztów odtw orzenia likwidow anej zabudowy m ieszkaniow ej i innej w tys. zł;
zajęcia terenów rolnych w yrażonego pow ierzchnią zajm ow anych użytków rolnych w podziale na klasy gleb;
— u traty rolniczej w artości gleby w tys. zł;
b) infrastrukturę techniczną w zakresie rozbudowy urządzeń prze-syłowych, a w u-zasadnionych przypadkach również urządzeń źródło-w ych (W2) uźródło-w zględniającą:
— wodociągi; — kanalizację; — ciepłownictwo; — kom unikację.
Dla uzyskania możliwości kompleksowego, sum arycznego porów na-nia jednostek lokalizacyjnych niezbędne jest w yliczenie syntetycznego wskaźnika oceny lokalizacji:
E = W j + W 2 (w tys. zł/l .mieszkanie)
W charakteryzow anej metodzie ocena poszczególnych lokalizacji może być zatem dokonyw ana zarów no poprzez zestawienie poziomów wskaźników syntetycznych (E), jak i poprzez porów nanie wskaźników w poszczególnych grupach, tj. W j (dostępność terenu) i W 2 (kapitało- chłonność rozbudowy infrastruktury technicznej) oraz porów nanie bar-dziej szczegółowe — w odniesieniu do poszczególnych składników an a-litycznych, jak np.: wyburzenia, utrata rolniczej w artości gleby, kom u-nikacja, uzbrojenie podziemne itp.
2. METODA OPTYM ALIZACJI OSIEDLA MIESZKANIOWEGO»
M etoda ta, form ułując zależności w postaci szeregu równań, pozwala na zastosow anie program ow ania liniowego do analizy dow olnej liczby w ariantów i znalezienie optimum przy założonej funkcji celu.
W trakcie optym alizacji analizuje się następujące składniki kosztów: — koszty m iejskie uzależnione od decyzji planu ogólnego i odnie-sione do perspektyw y rozw oju miasta;
— koszty osiedlowe, których poziom zależy od konkretnego rozw ią-zania osiedla.
Ekonomicznym kryterium optym alizacji jest minimalny koszt za-siedlenia 1 mieszkańca:
K M + K o
Kz — koszt zasiedlenia 1 mieszkańca osiedla,-KM — koszty m iejskie pozyskania terenu osiedla; K0 — koszty osiedlowe (zmienne) realizacji osiedla; m — liczba mieszkańców w osiedlu.
Optimum można więc osiągnąć w drodze:
a) m inimalizacji kosztów osiedlow ych — K0; b) m aksym alizacji liczby m ieszkańców — m.
Zew nętrzne i w ew nętrzne w arunki ograniczające w metodzie optym alizacji
W arunkam i danymi z zew nątrz są:
a) plan ogólny z wszystkimi konsekw encjam i dla analizow anego terenu, a więc:
— lokalizacja (środowisko naturalne, użytkow anie dotychczasowe, fizjografia itp.);
— pow iązanie kom unikacji i uzbrojenia z system em ogólnomiejskim w yrażone kosztami udziału w uzbrojeniu miasta;
— ogólne, jakościowo-ilościowe i przestrzenne określenie program u dane dyspozycją planu ogólnego;
b) zbiór przepisów i norm atyw ów praw no-budowlanych;
c) zbiór możliwych do realizacji budynków m ieszkalnych (lub seg-mentów) i budynków usług osiedlowych.
Powyższy zespół w arunków stanow i pierwsze pośrednie
ogranicze-* M etoda ta zostala opracow ana w ramach prac w Sam odzielnej Pracowni Analiz T echniczno-Ekonom icznych Oddziału IOMB w K rakowie — por. W. P i e t r a s z e w - s k i, J. P 1 e k a n, A. S o c h a, M etoda opty m a liza cji osiedli m ieszkan iow ych , W ar-szaw a 1969.
nie obszaru optyŕnalizacji i przyjm uje się dla nich nazwę z e w n ę t -r z n y c h .
N astępna grupa w arunków — to ograniczenia bezpośrednie, zaw ę-żające obszar optym alizacji. Są to następujące, zależne od miejsca, czasu i innych cech specyficznych przedsięwzięcia, ograniczenia szcze-gółowe:
a) demograficzne (żądane stru ktu ry mieszkaniowfe);
b) technologiczne (preferencje metod w ykonaw stw a określone sta-nem zaplecza, sytuacją m ateriałow ą, roboczą, transportow ą itp.);
c) urbanistyczne (strefa zabudowy m iejskiej w yrażona średnio wa-żoną w ysokością budynków);
. d) kom pozycyjne (np. zróżnicowanie stref wysokości zabudowy, o ile strefy takie można czytelnie wyróżnić);
e) ekonom iczne (nieprzekraczalny poziom kosztów).
Każdy w arunek może w ystąpić oddzielnie. M ogą też zachodzić kom -binacje części lub w ystąpienie w szystkich warunków. Przyjm uje się dla nich nazwę w arunków w e w n ę t r z n y c h .
.Zmiennymi decyzjami są liczby poszczególnych budynków względ-nie segm entów w ybieranych z zestaw u typowego, które w inny być umieszczone na terenie osiedla przy obow iązujących w arunkach.
Po formalizacji m atem atycznej poszczególnych w arunków i sform u-łowaniu celu zapis num eryczny modelu optym alizującego stanowi m a-cierz uproszczoną o „C" kolum nach i „N" w ierszach. W kolumnach podane są zmienne decyzyjne, a w w ierszach w arunki działania. Za-leżnie od funkcji celu modele num eryczne są nieco odmienne.
W yniki rachunku
Rachunek optym alizacyjny w ykonuje się przy zastosow aniu elek tro -nicznej techniki obliczeniowej na maszynach cyfrow ych np. „O dra”
1003, 1304.
Rezultatem obliczenia jest „m ieszanka" typow ych obiektów miesz-kalnych spełniająca funkcję celu przy zachowaniu w arunków ograni-czających zew nętrznych i w ew nętrznych. Jako poszukiwane optimum „m ieszanka" ta stanow i model bazowy program u osiedlowego.
/ Zastosow anie m etody w praktyce
Przydatność m etody optym alizacji osiedla sprawdzono w Biurze Projektowo-Badawczym Budownictwa O gólnego „M iastoprojekt — Łódź-Miasto" w 1973 r. na przykładzie projektu osiedla Retkinia- -W schód w Łodzi. Celem zastosow ania m etody było spraw dzenie
efek-tów uzyskanych w projekcie z efektam i optym alnym i, uzyskanym i przy zastosow aniu ETO. Dla uproszczenia rachunku nie uw zględniono w obli-czeniach kosztów miejskich, a badano jedynie koszty zmienne, tj. osie-dlowe.
W w yniku obliczeń otrzym ano zestaw segm entów różny od przy-jętego w projekcie, a dający następujące efekty:
— zwiększenie liczby m ieszkańców osiedla z 22 224 do 26 187, tj. o 17,8%;
— zm niejszenie terenu osiedla o 0,17 ha;
— zm niejszenie kosztów realizacji o 19,6 min zł, tj. o 2%.
O trzym ane w ielkości optym alne nie mogły być w prowadzone do projektu z uwagi na brak możliwości rozszerzenia produkcji w danym okresie o niektóre typy segm entów (sztywny profil produkcji elem en-tów).
3. OCENA ROZW IĄZAŃ PROJEKTOW YCH ZESPOŁOW M IESZKANIOW YCH I BUDYNKÓW
MIESZKALNYCH ZA POM OCĄ CZĄSTKOWYCH W SKAŹNIKÓW TECHNICZNO-EKONOMICZNYCH
Przy ocenie rozwiązania projektow ego zaleca się stosowanie szcze-gółow ych w skaźników techniczno-ekonomicznych. Porównanie tych wskaźników z wskaźnikam i bazowymi — charakteryzującym i inne zre-alizow ane inw estycje pow inno w yjaśniać w yniki rachunku syntetyczne-go oraz może sygnalizować konieczność i kierunki zmian rozwiązań cząstkow ych w pływ ających na zwiększenie efektyw ności inw estycji jako całości.
Stosuje się następujące wskaźniki cząstkowe przy ocenie rozw ią-zań projektow ych budynków mieszkalnych:
pow . użytkow a m ieszkań liczba m ieszkańców w budynku
kubatura budynku pow. użytkow a m ieszkań
pow. użytkow a m ieszkań na kondygn. pow tarzalnej pow. ogólna kondygn. pow tarzalnej 1
pow. konstrukcji w rzucie poziom ym na kondygn. pow tarzalnej pow. ogólna kondygn. pow tarzalnej ł liczba m ieszkańców
liczba dźw igów
Przy ocenie zespołów m ieszkaniow ych stosow ane są następujące w skaźniki cząstkowe:
a.
b.
c.
pow. ogólna budynków m ieszkalnych Д. --- --- i
pow. terenów brutto
pow. ogólna budynków m ieszkalnych
b . --- i
pow. terenów n etto10
pow. terenów w ypoczynku w obrębie terenu netto C» - ... ... —— ... ... ... i i, .i. , _ f
liczba m ieszkańców w zesp ole m ieszkaniow ym pow. zieleni
pow. terenów netto
Przy ocenie rozwiązań projektow ych budynków m ieszkalnych i ze-społów mieszkaniowych stosuje się następujące wskaźniki cząstkowe:
nakłady in w esty cy jn e globalne
,MI ’ 1,1 ' « ■ ■ ■ • - 0
pow. użytkow a m ieszkań
nakłady in w esty cy jn e bezpośrednie pow. u żytk ow a m ieszkań nakłady in w esty cy jn e tow arzyszące C. 11,11 ~~* ' ~~ -■ ... . ... ,
pow. użytkow a m ieszkań
4. OCENA ROZW IĄZAŃ PROJEKTOW YCH ZESPOŁÓW MIESZKANIOW YCH ZA POM OCĄ SYNTETYCZNEJ FORMUŁY EFEKTYWNOŚCI EKONOM ICZNEJ
Przedmiotem oceny w inny być w arianty projektow e osiedla miesz-kaniowego w konkretnej lokalizacji lub też porów nanie z osiedlem bazowym.
Rachunek efektyw ności ekonom icznej pow inien mieć w tym wypad- Eu następującą postać ogólną:
I (r+ s ) + K p 3=--- . ——
---p .W gdzie:
E — w skaźnik efektyw ności; I — nakłady inw estycyjne; К — koszty eksploatacyjne;
p — ilościowy efekt użytkow y w yrażony pow. użytkow ą miesz-kań;
W — w spółczynnik korygujący efekt ilościowy zgodnie z oceną jakościową;
10 W skaźnik in ten syw n ości zabudow y netto jest to w skaźnik w yrażający stosunek ogóln ej pow ierzchni m ieszkaniow ej budynków m ieszkalnych (wraz z pow ierzchnią ew en tu aln ych urządzeń w budow anych w te budynki) do pow ierzchni terenu netto.
r — stopa dyskontow a;
s — średnia staw ka am ortyzacji.
Rozwiązanie o relatyw nie najniższej w artości w skaźnika E należy uważać za najkorzystniejsze (E minimum).
Szczególnie skom plikowaną spraw ą jest ustalenie różnic w pozio-mie w artości użytkow ej poszczególnych rozw iązań oraz jej wpływu na kształtow anie się kosztów inw estycyjnych i eksploatacyjnych dane-go rozwiązania. Jakościow a strona oceny w artości użytkow ej może być oparta na metodzie punktow ej opracow anej przez doc. dr. J. Bogusza (Instytut Kształtowania Środowiska). O cena w artości użytkow ej zespołu mieszkaniowego wg tej m etody polega na:
— ocenie w artości użytkow ej mieszkań;
— ocenie w artości użytkow ej rozwiązań budynków;
— ocenie w artości użytkow ej rozw iązania przestrzennego zespołu mieszkaniowego.
IV. KIERUNKI ROZSZERZENIA OPTYMALIZACJI
W ykazane w cz. II artyk ułu znaczne zróżnicowanie efektów projek-tow ych (niekiedy całkowicie uzasadnione w arunkam i lokalizacyjnym i) osiedla bez możliwości porów nania z modelem bazowym, którego p ara-m etry są w zasadzie z przyczyn przew ażnie niezależnych od projek tan-ta trudne do uzyskania w projekcie, prow adzi do stan-tanu zwątpienia, czy optym alny efekt, jaki można by osiągnąć, został w w yniku zakończenia działalności inw estycyjnej osiągnięty.
Stan tego zw ątpienia w ynika przede w szystkim z faktu, że projektant nie ma żadnego w pływ u na podstaw ow e ogniwo procesu inw estycyj-nego, tj. realizatora obiektów kubaturow ych. Sztyw ny profil produkcji oparty na tzw. „produkcji kom pletam i" pow oduje określone determ i-nanty, które nie mogą być optym alizow ane w procesie projektow ania.
Są to:
— konieczność stosowania określonych system ów w wyznaczonej ilości produkcji uzależnionej od zdolności w ytw órni prefabrykatów (systemy m ają decydujący w pływ na średnią wielkość mieszkania, stru k tu rę mieszkań oraz na koszt realizacji osiedla);
— brak możliwości w ariantow ania rozwiązań m ateriałow ych, gaba-rytów i ukształtow ania elem entów w zależności od w ym agań użytkowo- -przestrzennych, konstrukcyjnych, w arunków produkcji, tran spo rtu i montażu;
— brak możliwości doboru (swobody) układu konstrukcyjnego, roz-staw u podpór i podziałów pionow ych i poziomych do potrzeb
użytko-w ych zgodnie z obecnym i i przyszłym i, możliużytko-wymi do przeużytko-widzenia wymaganiami;
— brak możliwości stosowania w tym samym obiekcie układów mie-szanych ściennych i szkieletow ych, podłużnych i poprzecznych w zależ-ności od funkcji poszczególnych jego części z uw zględnieniem ekono-miki projektow ania;
— brak możliwości stosow ania m ieszanych technologii w ykonania w tym samym obiekcie przy użyciu zunifikowanych elem entów.
Zagadnienie rozszerzenia metod optym alizacyjnych nabiera szcze-gólnego znaczenia w obecnej sytuacji budow nictwa mieszkaniowego. Tabela 10 przedstaw ia średnie w ojew ódzkie koszty inw estorskie na lata 1979— 1980 określone uchw ałą nr 106/78 Rady M inistrów z dnia 4 sierp-nia 1978 r.
T a b e l a 10 Średnie k oszty in w estorsk ie sp ółd zielczego budow nictw a m ieszkaniow ego na lata 1979— 1980 dla w ybranych w ojew ód ztw
(zl/m1 pow ierzchni użytkow ej)
W ojew ództw o 1979 1980 Łódzkie m iejskie 6 000 6 200 Piotrkow skie 5 700 5 850 Skierniew ickie 5 700 5 800 Sieradzkie 5 800 5 900 W arszaw skie 7 200 7 450 K atow ickie 7 250 7 500
Koszty inw estorskie określone zostały jako wielkości dyrektyw ne. Jednocześnie wg aktualnie w ykonyw anych projektów osiedli kształtują się one następująco (przykłady w ybrane losowo):
Retkinia-Sródm ieście — II przedsięw zięcie 6 670 zł/m2 Chojny-Komorniki — I przedsięwzięcie 7 056 zł/ma Chojny-Komorniki — II przedsięw zięcie 6 180 zł/m2
W idok w Skierniew icach 7 003 zł/m2
K urak II Zgierz 7 099 zł/m2
osiedle DOKP-Opoczno 6 367 zł/m3
Jak w ynika z podanych przykładów, żadne osiedle nie mieści się we w skaźniku dyrektyw nym . Przyczyny tego zjaw iska w inny być szczegółowo przeanalizow ane przez w szystkich uczestników procesu inw estycyjnego. A nalizy w inny iść w kierunku:
T a b e l a 1! C iężar jed n ostk ow y budynków w w ielorodzinnym b u d ow nictw ie m ieszkaniow ym
T ech n ologia (m etoda) W y szczeg ó ln ien ie
„Rama H" „Żerań” „OW T” „Jelonki" „WUF-T" „W -70” „Szczecin"
C iężar budynku (kg/ms) 280 368 395 398 422 430 627
W skaźnik 100,0 131,4 141,0 141,1 150,7 153,5 223,9
Ż r ó d ł o : R eferat d ra ini . T. P e rz y ń sk ieg o , w y g ło szo n y na p o sied zen iu K om itetu M ate riałó w B u d ow lanych Z G PZITB.
T a b e l a 12
Z użycie prefabrykatów b eton ow ych w p oszczególn ych tech n ologiach b udow nictw a w ielorod zin n ego T ech n ologia (metoda)
W y szczeg ó ln ien ie
„Szczecin" „Halle" „Jelonki" „W -70” „WUF-T” „OW T” „Żerań”
Budynki V -k on d ygn acyjn e ilo ść prefabrykatów w m1 na
190 m5 kubatury 14,3 12,1 11,9 11,4 11,5 9,4 8,7
100 ms pow ierzchni użytk ow ej 63,7 55,9 55,4 51,1 48,7 38,0 38,4
Budynki X l-k on d ygn acyjn e ilo ść prefabrykatów w m5 na
100 m3 kubatury 14,8 12,4 12,5 11,5 10,9 8,6 7,7
100 ms pow ierzchni u żytk ow ej 67,2 55,0 52,5 50,8 45,9 39,7 31,8
Ż r ó d ł o : W s k a ź n ik i z u iy c ia p r e fa b r y k a tó w na p o szc ze g ó ln e ro d za je b u d o w n ic tw a , m . in. na b u d o w n ic tw o m ie szk a n io w e (o p racow anie skró co n e).
C en tra ln y O śro d ek B adaw czo-R ozw ojow y P rzem y słu B etonów „ C e b e t" , W a rsra w a 1975.
k ie r u n k i o p ty m a ll io w a n ia os iedla m ie iz k a n io w e g o
terenu i uzbrojenia m iejskiego (zmniejszy się udział inw estora w inw e-stycjach miejskich);
— rozpatrzenia możliwości specjalizacji produkcji elem entów bu-dow lanych dla uzyskania pełnej integracji system ów bubu-dow nictwa mieszkaniowego (spowoduje to w zrost w ydajności istniejących zakładów prefabrykacji, obniżkę kosztów produkcji, popraw ę jakości elem entów oraz „odchudzenie konstrukcji'');
— szukania metod optym alizacji produkcji elem entów budow lanych w zgodzie z potrzebami projektow ym i, przy uw zględnieniu integracji system ów (kierunek ten jest w obecnej chwili jednym z najw ażniej-szych);
— doskonalenia metod optym alizacji osiedla m ieszkaniow ego na "etapie projektow ania poprzez włączenie do rachunku zagadnień m a-teriałochłonności elem entów (zróżnicowanie ciężaru budynków oraz zużycia prefabrykatów obrazują tab. 11 i 12).
