Rola Towarzystw Budownictwa Społecznego w realizacji polityki mieszkaniowej państwa

Pełen tekst

(1)=-",~~[!'c'nJ[!' 61~4,--________. Stanisław. Belniak. Katedra Ekon.llllkl NI.ruch ..... ścl I Proce.u Inw••tycYlnogo. Katarzyna. Końska. Katedra Ekonomiki Nleruchollloścl I Proc••u InwestyCYI.ogo. Rola Towarzy. Budownictwa. lO Utyki w rea IzaCJI po 00. państwa. 1. Wprowadzenie Zmiana systemu politycznego i gospodarczego Polski. która. rozpoczęła się. na początku lat dziewięćdziesiątych, poci'!gnęla za sob,! konieczność wprowadzenia reform obcjmuj,!cych wiele sektorów gospodarki. Jednym z takich obszarów było mieszkalnictwo, które nie mogło odnaleźć się w nowej rzeczywistości - gospodarki rynkowej. Negatywnym zjawiskiem odziedziczonym po polityce mieszkaniowej PRL było przyzwyczajenie społeczeństwa do sytuacji, w której mieszkanie było dobrem przydzielanym przez państwo. Ponadto o rozwoju budownictwa mieszkaniowego w PRL decydowały głównie względy doktrynalne, nadające mieszkaniu charakter wyłącznie socjalny'. Reformuj'lc sektor mieszkaniowy, starano się mieć na uwadze dwie istotne rzeczy. Po pierwsze, że mieszkanie jest dobrem pierwszej potrzeby, ale relatywnie bardzo drogim. Posiadanie tego dobra warunkuje de fiu·to korzystanie z praw i wolności w demokratycznym paJistwie. W zwi,!zku z tym państwo. obywatelom równość szans w dostępie do mieszkania, nienaruszalność prawa do mieszkania. ochronę prywatności życia osobistego i rodzinnego oraz wolność wyboru miejsca zamieszkania. Nic oznacza to jednak, powinno że. zapewnić. ma te mieszkania. sponsorować.. Zjedncj strony, paIistwo powinno. Por. M, Bry;.:;, Fimlll.HllI'llIlie m~.\I'ojll !)[u/oH'lIictll'lI lIIit's~.f.:(/JI/(}Wl'g(} Seria: Monografie i opracowania, nr 452, Warszawa 1999, s. 72. I. II'. sprzyjać. III/listach, SGH,.

(2) Sranislaw Belniak,. KOliska. rozwojowi rynkowych form finansowania, a z drugiej, pomoc palistwa powinna być wyraźnie kierowana do odpowiednich segmcntów społeczelistwa'. W związ ku z tym kluczem do polityki mieszkaniowej państwa jest odpowiednia jej segmentacja. Podjęte po 1989 r. reformy dążyły m.in. do zmiany zasad partycypacji państwa w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego l. Po drugie, stwarzajqc podstawy do rozwoju całej gospodarki, zauważono, że relacja gospodarki i mieszkalnictwa ma charakter sprzężenia zwrotnego. Oznaczało to, że wzajemne zwiqzki między mieszkalnictwem i gospodarką wplywajq na wzrost zarówno PKB ,jak i sektora mieszkaniowego. Te dwukierunkowe związki oddziałują na stabilność gospodarczą oraz na wybór celów w mieszkalnictwie. Sprawnie funkcjonujący sektor mieszkaniowy jest bardzo istotny dla wzrostu PKB, równocześnie wysoki poziom PKB zapewnia dobre wyniki w dziedzinie mieszkalnictwa. Rosn'lce realne dochody gospodarstw domowych powodują po pewnym czasie wzrost popytu mieszkaniowego. Jednakże jest to możliwe tylko przy niskiej inflacji, niskich stopach procentowych oraz oczekiwaniach, że gospodarka będzie stabilna politycznie i ekonomicznie oraz nic będzie ulegać nagłym wahaniom. Wówczas tylko sektor finansowania mieszkalnictwa będzie mógł dostarczać długoterminowych środków niezbęd nych dla wspomagania szybszego wzrostu podaży mieszkaniowej. Mieszkalnictwo ma ró",nież istotne znaczenie dla wydajności pracy. Mobilność siły roboczej musi być zabezpieczona należytą podażą mieszkali, szczególnie czyn-. szowych'! .. 2. Polityka mieszkaniowa państwa w okresie transformacJI gospodarczeJ stworzyć podstawy prawne nowego sektora mieszkaniowego, Sejm uchwalił w latach dziewięćdziesiątych szereg ustaw, które mają zasadniczy wpływ na funkcjonowanie strefy mieszkalnictwa i budownictwa'. "Wprowadzone w latach 1990-1997 rozwiązania instytucjonalno-prawne tworzą zbiór. Aby. S. Najniger, UH'llKi //(/ rl'I1Ulf poliryki mil'.\"~k(/"ioH'l'j IV Polsce. Uwarunkowallia /"()~II'ojlł hudo\\'l1iC/l\'1I mies::.k.tll1iml'I'Ko II' Polsce w 11(/.ihli::.s~y("h latach, "Transformacja Gospodarki". nr 100, Instytut Badan nad Gospodark<:l Rynkową. Gdmhk \999, s. 24 . 2 Por.. Por. S. Bclniak, M. Wierl.chowsk i, Sy.\'rl'11I f/IJlIlI.wHWlI1ia lI/lI'l'srytji mies~k(/ni()\I'ych wPolset, , AE w Krakowie, Kraków 2(X){), s. 5. .1. -ł Por. Mil's~klllllictH'() tl ~().\poda,.ka.. Re!rJ/"IIw podatk.owa o/"{/::.a/terlllllY\\'l1l' .\·rraleKic dorowania 11/ il'.I"::Ja/llictw(/, The U rbun I nst it ute, Wasz)' ngton I ()9g, s. 6. 'i Ustawa- Prawo budowlane z dniu 7 lipca 1994 r. (Dz.U.nr )\9, poz. 414). Ustawa o zago· spodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipcu 1994 r. (l)z.U. nr )\9, poz. 415). Ustawa o własności lokali z dnia 24 kwietnia ]t)94 r. (Dz.U. nr )\5. poz. JRR). Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych l. dnia 2 lipca 1994 r. (Dz.U. nr 105. poz. 3(9). Ustawa () zasadach przeka/.ywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsi<;biorslwa państwowe z dnia 12 pahlziernika 1994 r. (Dz.U. nr 119. poz. 5(7). Uslawao podatku dochodowym od osób fizyczn)',h z dnia 261ip,a 1992 r. (Dz.U. nr ')0, poz. 416). Ustawa o niektórych formach popierania.

(3) Ro/". nUdOWllicn-"'{l. • •. rozwi;!zali koniecznych. bcz których wyjście z kryzysu mieszkaniowego w Polsce byłoby niemożliwe"". Rynek mieszkaniowy w Połsce został poddany działaniu praw rynkowych. Mimo wielu pozytywnych zmian w sferze regulacji nastąpił w tym okresie spadek liczby oddanych do użytku nowych mieszkali. Obecne problemy mieszkaniowe wynikają, po pierwsze, z niskich zarobków społeczeństwa. po drugie, z braku odpowiedniej liczby mieszkań, po trzecie, z dekapitalizacji istniejących budynków. W Polsce liczba lokali mieszkalnych jest mniejsza od liczby gospodarstw domowych o ok. 1,5 mln, co wymusza wspólne zamieszkiwanic rodzin wielopokoleniowych i prowadzi do przeludnienia mieszkań. Samodzielnie mieszka zaledwie 1/3 młodych rodzin, zaś w lokalach o obniżonym standardzie - ok. 10 mln Polaków. Co trzecie mieszkanie znajduje się w budynkach pięćdziesięcioletnich i starszych. które - przy niedostatecznych nakładach remontowych - są jui. niemal calkowicie zdekapitalizowane . Często zdewastowane są również nowsze domy. Tak zwana luka remontowa szacowana jest na równowartość kosztu budowy ok . 750 tys . mieszka,i. W najbliższej przyszlości należy oczekiwać kumulacji potrzeb mieszkaniowych, spowodowanej strukturą demograficzną i kresem technicznej trwalości widu starych budynków. Do 2005 r. pokolenie wyżu demograficznego będzie zakladać rodziny. zglaszając zapotrzebowanic na nowe lokale. Sytuację komplikuje fakt. że w tym samym czasie zwiększy się liczba osób w przedziale wiekowym ponad 45 lat i tylko część mlodych może liczyć na mieszkania po starszym pokolcniu' . Aby zaspokoić opisane wyżej potrzeby. konieczne jest zwiększenie liczby oddawanych do ui.ytku lokali mieszkalnych. Mimo iż PKB od 1992 r. systematycznie wzrastał, budowano coraz mniej mieszkań. Dopiero rok 1997 okazal się przełomowy. Zaczęla wzrastać liczba oddanych do użytku nowych mieszkań . W 1997 r. oddano ich 73,7 tys., co stanowi przyrost O 20 % w porównaniu z analogiczną wielkością uzyskan,! w 1996 r. W kolejnych latach zostal utrzymany trend wzrostowy omawianej wielkości, który zostal rozpoczęty w 1997 r.. bu(!ownic!wa micszkan iow('gn oraz u zmi;mic nick1 6rydl lI Slaw z linia 26 pa i l..lzicrnika 1995 r. (Dz .U. nr I :'1. pOi'" (54). U~ lawa o li slad\ zaslawn y\,.' h i bankach hipulcczny<:h z linia 29 sierpnia. 1')<)7 r. l . Hcrbsl, Penpektywy m:.\\'oju 7rHl'ar::y.\'(W IJIU/m\'IIit'rwa Sl'olt'(':'lIe~o H' o/.:r{'sit' IIajhli:',1'=:•.\'('11 3- 5/ar, "Transformacja Gospodarki" 1999, nr 100, Instytut BaJali !lad Gosp<,uark4 Rynkowoj. h. s.97 .. Por. Program mit's:.k(lllio\\'y It' ohliczu oht'o/ych rt:!(mn i .\'frart'gii go'\pod(lrc:'t'j, zaczerpni~[y z oficjalnej Slrony internetowej UMiRM - www.umirm .gov.pl 7.

(4) KOIhka. Stanislaw Be/niak. K. Tabela l. Liczba mieszkań oddanych do. użytku. w latach 1992-1999. Wyszczególnienie. 1992. 1993. 1994. 1995. 1996. 1997. 1998. 1999. 20lK). Micszkania oddane do użytku w tys.. ID,O. 95.0. 77 .0. 68,0. 62,0. 73,7. 80,5. 82,0. 87,8. -. 129{k.. 119%. lI2{i?:. 110%. Wzrost lub spadek w porownanlll z fOl<iem poprzednim •. Źródło:. tab.. 1209'(' t9.2(k· i l,7{k i 7 ,()lk. opracowanie własnc na podstawic: Mały Rocznik Statystyczny, GUS, Warszawa 2001,. 8 (301.. Analizując obecną sytuację na rynku mieszkaniowym, jak również. politykę mieszkaniową palistwa, można zauważyć istotne podobieństwa z problemami występującymi w latach trzydziestych ubiegłego wieku w naszym kraju. Dotyczy to zarówno sytuacji wyjściowej, jak i programu mieszkaniowego. Okazuje się, że ówczesny program niewiele stracił na aktualności, a w niektó-. rych rozwiązaniach górowal nad programem palistwa na lata 1999-2003. Niedostatek mieszkań, niski standard istniejących zasobów, brak kapitałów publicznych, drogie inwestycje mieszkaniowe, jak również niskie dochody znacznej części spoleczeństwa to tylko niektóre znajistotniejszych podobietistw. Wobec takiego stanu rzeczy przedwojenny program zakładał masow'l budowę malych mieszkaIi z czynszami, na które byloby stać warstwy pracują cej inteligencji i robotników. Dodatkowo kredyty z funduszów publicznych miały być udzielane "jedynie instytucjom nie obliczonym na zysk", a więc podobnie jak w obecnie lansowanym programie Towarzystw Budownictwa Spolecznego (TBS). Na tym jednak podobieństwo się kończy'. W ustawie powolującej do życia Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie można się doszukać przepisów mówiących o masowości tego przedsięwzięcia. Z jednej strony liczba TBS-ów rośnie z roku na rok, jednak przeprowadzanc przez nie inwestycje realizowane są na malą skalę (z reguly male budynki - 30,40 mieszkali). Ponadto, w Krajowym Funduszu Mieszkalnictwa (KFM), który finansuje ten program, zaczyna brakowal' pieniędzy. Tak więc priorytet polityki mieszkaniowej kOliea lat dziewięćdziesiątych zaczyna z braku środków finansowych tracić na znaczeniu. Budowane mieszkania coraz częściej nic znajdujt} odbiorcy, z powodu zbyt dużego metrażu, a co za tym idzie, wysokiej ceny. Wydaje się zatem, że niezbędny jest drugi etap reformy mieszkalnictwa, w ramach którego zostan::) uruchomione dodatkowe rozwiązania instytucjonalno-prawne. Ustawa o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw z 26 pażdzicrnika 1995 r. dala podstawy funk-. cjonowania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, którego zadaniem jest J. Życiriski, Rl'Ct'll/y spr;cd 70 lar, dodatek "Gazcty Wyhon..:zcj" - Dom. z unia 15 lisIOpada 2000,s. 6. K.

(5) Rola Tm-var:.ystw Budownictl1-'a Spofec:'llego .... m.in. dostarczenie taniego kredytu tym inwestorom, którzy budują i eksploatują na wynajem mieszkania o umiarkowanych czynszach, a więc Towarzystwom Budownictwa Społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym, a także gminom - na budowę infrastruktury technicznej towarzyszącej takiemu budownictwu. Fundusz został utworzony w Banku Gospodarstwa Krajowego. Składają się na niego przede wszystkim środki budżetowe określone w ustawie budżetowej. Od 1995 do 1998 r. suma kwot przeznaczanych przez państwo na ten Fundusz wykazywała się największą dynamiką wzrostu. Jednak wraz ze spadkiem liczby środków przeznaczanych na mieszkalnictwo, również i w tej dziedzinie odnotowano spadek dotacji. Tabela 2. Wydatki z budżetu na KFM w latach 1995-2000 Lata Wydatki. budżetowe. w mln. zł. 1995. 1996. 1997. 1998. 1999. 2tXXI. 2tXll. 58,7. 342. 220. 332. 203. 244. 204. tródło; opracowanie własne na podstawie danych z Banku Gospodarstwa Krajowego.. W latach 1995-1998 przekazywano na ten cel fundusze jak w tabeli 2. W 1999 r. ustawa budżetowa zakładala przekazanie 203 mln zł. Jednak wydatki zmniejszono do kwoty 150 mln zł z uwagi na zwiększone zapotrzebowanie na środki na refundację premii gwarancyjnych i wykup odsetek od zaciągniętych już kredytów mieszkaniowych. W 2000 r .. ze strony Towarzystw Budownictwa Społecznego, do KFM wpłynęły wnioski kredytowe na łączną kwotę 1,3 mld zł. Tymczasem dotacja budżetowa wyniosła zaledwie 204 mln zł. Sytuację niedoboru środków powinna poprawić nowelizacja cytowanej ustawy z dnia 23 grudnia 2000 r .. która zwiększa liczbę możliwych źródeł finansowania KFM. Fundusz może teraz korzystać z pożyczek i kredytów, które BGK zaciągnie w bankach krajowych i zagranicznych. BGK otrzyma na ten cel poręczenie i gwarancję Skarbu Państwa.. 3. Formy popierania budownictwa mieszkaniowego w Polsce Pomimo stworzenia podstaw prawnych dla rozwoju rynku budowlanego, sytuacja w budownictwie mieszkaniowym nie uległa znaczącej poprawie. W związku z tym podjęto próby wykreowania nowych mechanizmów umożli wiających budowanie mieszkań dostępnych finansowo dla przeciętnego obywatela. Dodatkową barierą rozwoju tego rynku było przywiązanie ludzi do mieszkań, utrudniające ich przenoszenie się w miejsca, gdzie istnieje zapotrzebowanie na pracę. Z tych powodów cele reformy mieszkalnictwa w Polsce objęły rozwój sektora mieszkań na wynajem, przeznaczonych dla ludzi o stosunkowo niewysokich dochodach. Tym sposobem zamierzano dostarczyć na.

(6) Stanislmv Belniak, Katarz.yna KOliska. rynek długookresowy kapitał kredytowy". Wybór mieszkali na wynajem o umiarkowanych czynszach jako priorytetu polityki mieszkaniowej państwa opierał się na następujących przesłankach: - aby godziwie mieszkać, nie trzeba mieszkania kupować, można je wynaj• mowac,. - w Polsce ok. 60% rodzin nie stać finansowo na zakup mieszkania, - brak mieszkali utrudnia przemieszczanie się ludzi w poszukiwaniu pracy, utrudnia więc walkę z bezrobociem. Realizując cele reformy mieszkalnictwa, należało jeszcze odpowiedzieć na pytanie: kto będzie właściwym podmiotem do budowy i eksploatacji tanich mieszkań na wynajem') W Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zaproponowano, by zajęły się tym takie podmioty, których zadaniem nie jest osiąganie zysku, lecz zaspokajanie potrzeb. Oprócz spółdzielni mieszkaniowych, mogłyby być nimi przedsiębiorstwa zbliżone do znanych na Zachodzie przedsiębiorstw społecznych, pracujących w celu zaspokajania potrzeb określonych grup społeczeństwa. Przykładem może być Francja, gdzie od lat z powodzeniem dziala system CHLM. Ponadto, aby takie podmioty mogly rzeczywiście budować mieszkania, należało umożliwić im wykorzystanie taniego kredytu, gdyż same nie będą dysponowały odpowiednimi kapitalami. W Polsce brak było podstaw prawnych dla funkcjonowania tego typu przedsiębiorstw i podstawy te należalo dopiero stworzyć. Wszystkie wyżej wymienione problemy zostaly rozstrzygnięte w jednym akcie prawnym. Dnia 26 października 1995 r. uchwałono ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i zmianie niektórych ustaw (Dz.U. nr 133, poz. 654). Cytowana ustawa zawiera przepisy regulujące: - zakładanie Towarzystw Budownictwa Spolecznego (TBS), - utworzenie Krajowego Funduszu Mieszkalnictwa (KFM), finansującego rozwój infrastruktury komunalnej oraz przede wszystkim budowę nowych i remonty istniejących mieszkań czynszowych, - zasady tworzenia i funkcjonowania kas mieszkaniowych,jako elementów systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego dla osób prywatnych"'. Funkcję koordynatora pomocy technicznej oraz aktywnego doradztwa przyjął na swe barki Bank Gospodarstwa Krajowego. Jest to bank państwowy, który pomagał organizować szkolenia i tworzyć regionalne ośrodki konsultacyjne. Jak to często bywa w przypadku wprowadzania nowych programów, pojawiło się. sporo. niejasności. i. nierozwiązanych. kwestii. Pierwotne. założenie,. zgodnie z którym omawiany program mial ulatwić ludziom przemieszczanie się do miast oferujących pracę, nie zostało do końca zrealizowane. TBS-y,jak wskazuje na to kilka lat doświadczeli ,rozwijają się najlepiej w miastach o średOJ. Por. E. BOJlclak-Kucharczyk, B, Rola-Ludwiczck,. rus huduje l1Iies':.kal/ia -. podrfc:'lIik,. BGK, Warszawa 199R.. rt'ali:.m:ji lokalnych strllh',;ii mieszkaniowych, Paot..:o&Uhcco!1 &DS COllsultants, Sopot, wl"zcsict1 1997, s. 4. 10. Por. Rola TlIS-I)\\,. \I'.

(7) , 'stw Budownictwa wielkości, a te nic są dużym rynkiem pracy. Z biegiem miesięcy zaczęły pojawiać się nowe problemy, które zmusiły ustawodawcę do dokonania niezbędnych zmian prawnych i regulacyjnych.. niej. 4. Powstanie I funkcJonowanie Towarzystw Budownictwa Społecznego Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 r. powolała do życia nowy rodzaj inwestora mieszkaniowego, którego priorytetowym zadaniem na rynku mieszkaniowym ma być budowanie mieszkali na wynajem o umiarkowanych czynszach. To zadanie zostalo powierzone Towarzystwom Budownictwa Spolecznego (TBS), organizacjom non-profit, których glównym celem mialo być zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, których nie stać na kupno lub wynajmowanie mieszkania na wolnym rynku. Rozdzial 4 omawianej ustawy, poświęcony TBS-om, uregulowal podstawowe kwestie związane z ich zakladaniem, przedmiotem, zakresem dzialalności i wynajmem mieszkań. Zgodnie z l<} ustawą, TBS-y mog'! istnieć w formie spólek z ograniczoną odpowiedzialności,!, spólek akcyjnych lub spóldzielni osób prawnych i prowadzić dzialalność na obszarze określonym w statucie Towarzystwa lub w umowie spólki. Dzialalność ta ma polegać glównie na budowaniu (albo modernizacji) lub nabywaniu domów z mieszkaniami na wynajem i ich eksploatacji na zasadzie umowy najmu. Niewątpliwie oczywisty interes w zakładaniu TBS mają przedsiębiorstwa budowlane, którym TBS zleca wykonawstwo robót budowlanych w trybie bezprzetargowym. Program mieszkali czynszowych skierowany jest przede wszystkim do osób fizycznych, które mogą w nim uczestniczyć bądź jako ich najemca, bądź jako partycypant. Partycypantem mogą być osoby dysponujące pewnymi zasobami finansowymi, które chcą przeznaczyć na wspólfinansowanie mieszkania czynszowego. Są to najczęściej rodzice bądź dziadkowie, którzy pragną zapewnić mieszkanie swoim niewiele zarabiaj'lcym dzieciom i wnukom. W ten sposób stają się partycypantami, pokrywając pewn,! część kosztów wybudowania mieszkania. Najczęściej jest to kwota równa 20-30% kosztów wybudowania danego lokalu mieszkalnego. Zasady partycypacji ustalane s,! przez każdy TBS według wlasnych procedur i potrzeb. W zamian za zaangażowanie określonych środków finansowych partycypant uzyskuje prawo do wskazania najemcy w mieszkaniach TBS. Należy tu wspomnieć o istotnym wyj,!tku. OtÓŻ spóldzielnia mieszkaniowa, która korzysta z prefcrcncy.1I1ego kredytu z KFM i buduje mieszkania na zasadzie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkaniowego, nie może dopuszczać do udzialu w swoich inwestycjach partycypantów. Oznacza to, że środki finansowe na pokrycie 25% kosztów inwestycji, niezbędne do ubiegania się o kredyt, musi zgromadzić sama, nic korzystając z pomocy osób.

(8) ,)'t(lllis/ow. Be/niak, Kalarz}',Ul KOliska. trzecich - w tym przypadku sponsorów. W omawianej ustawie zostały zapisane także pewne zastrzeżenia, dotyczące m.in. tego, że osoba partycypująca nie może najmować mieszkania, którego budowę współfinansowała. Poza tym osoba ta nie stanie się nigdy współwłaścicielem mieszkania, którego budowę współfinansowała. Zapis ten budzi największy opór wśród tej grupy społeczeń stwa, którą byłoby na to stać. Mimo iż. partycypant inwestuje wymaganą kwotę (nierzadko 30% kosztów budowy mieszkania) oraz wskazany przez niego najemca będzie przez 20-30 lat spłacał w czynszu kredyt zaciągnięty na tę inwestycję, mieszkanie nigdy nie stanie się jego własnością. Taka konstrukcja nie jest przypadkowa, gdyż jednym z głównym cełów ustawy było nieprzywią zywanie mieszkań do osób współfinansujących je i wynajmujących. Przekazanie mieszkań ich partycypantom (bądź ich spadkobiercom) - po spłaceniu kredytu zaciągniętego na finansowanie tych mieszkań - na zasadzie, na jakiej funkcjonuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokału mieszkalnego, byłoby częściowo niesprawiedliwe w stosunku do najemców, którzy ten kredyt spłacili.. Dodatkową wadą zapisu o własnośc jest brak możłiwości. zakazie wyodrębnienia lokali mieszkałnych na skorzystania, z tytułu zawarcia umowy partycypacyjnej na wybudowanie przez TBS mieszkalI na wynajem, z ułgi w podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ osoby partycypujące nie posiadaj'l żadnego tytułu własności do wybudowanego mieszkania. nie mogą one skorzystac z tej ułgi. Jedynym podmiotem, który do dnia dzisiejszego może korzystać z przywiłeju podatkowego, jest Towarzystwo. Ustawa () niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje, że TBS-y mogą korzystac ze zwolnienia z podatku dochodowego pod warunkiem reinwestowania zysków w realizację swoich celów statutowych". Powracając do zagadnienia finansowania inwestycji w TBS, najistotniejszą pod względem wartości częścią kapitału jest niskooprocentowany kredyt ze środków KFM. Wysokość przyznanego kredytu jest uzależniona m.in. od sumy kapitałów. które TBS jest w stanic zgromadzić - wartość kredytu wzrasta proporejonałnie do sumy tych kapitałów. Nigdy jednak kwota kredytu nie może przekroczyć 709[, wartości finansowanej inwestycji. Pozostalll część, przynajmniej 20%. musi zgromadzić TBS. Micszkania w budynkach nałeż.ących do Towarzystw przeznaczone są dla osób fizycznych nie posiadających tytułu prawncgo do innego mieszkania w innej miejscowości. W ten sposób zbliżono się do intencji autorów programu TBS, których cełem było zwiększenie mobilności siły roboczej. Dodatkowym kryterium. jakie należ.y spełnić, by wynajmować mieszkanie, jest wiełkość osiąganego dochodu przypadającego na członka gospodarstwa domowego. PoclCltkowo dochód ten nie mógł być wyższy niż przeciętne miesięczne wynagrodzenie w danym województwie, powiększone o:. II. Jhidelll, s. 7..

(9) Rola ' ,. ,.' 'BudowlliclWa. ... - 200/,., W jednoosobowym gospodarstwie domowym, - 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, - dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób. Według znowelizowanej ustawy z dnia 4 listopada 1999 r. dochód ten nie mógł być wyższy niż l J miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogloszonego przed dniem zawarcia najmu przez prezesa GUS. W ten sposób rozszerzono grono osób, które mogły się ubiegać o mieszkania w TBS-ach. Zwiększenie dostępności mieszkali potwierdzilo wcześniejsze obawy, że najemcami nie mogą zostać osoby o niskich dochodach. W ten sposób TBS-y zaczęły budować dla osób średniozamoźnych. Ludziom ubogim, jak przed rokiem wprowadzenia ustawy, nie pozostało nic innego jak oczekiwanie na przydział lokalu socjalnego. Najemca ma obowiązek raz na dwa lata przedstawić swoje dochody TBS. Jeśli będą one wyższe od 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w województwie, oglaszanego w "Monitorze Polskim" przez prezesa Glównego Urzędu Statystycznego, Towarzystwo może żądać od niego czynszu wolnego. W praktyce TBS-y nie korzystają z tego uprawnienia. Regularnie placone czynsze są bowiem podstawą ich funkcjonowania. Aby czynsz wolny byl wykluczony, dochód przypadający na jedną osobę w gospodarstwie domowym nie mógl przekraczać w województwie malopolskim (w I kw. 2001 r.) kwoty 2396,01 zł powiększonej o dane z art. 30 poz. 1.2 omawianej ustawy. TBS nie ma prawa pobierać od przyszlych najemców żadnych zabezpicczclI ani opłat stanowiących partycypacje w kosztach budowy. Umowa najmu może jednak przewidywać obowiązek wplacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniej'lcych w dniu opuszczenia lokalu mieszkalnego. Kaucja nic moż.e przekraczać 10% wartości odtworzeniowej lokalu wyliczonej w dniu zawarcia umowy najmu. Podlega zwrotowi w chwili wygaśnięcia umowy najmu i po opuszczeniu mieszkania przez najemcę. Kwota ta jest rewaloryzowana o wskaźnik odtworzeniowy kosztu I m'. Jeż.eli najemca zalega w tym dniu z zaplatą jakichś należ.ności związanych z najmem mieszkania, od zwracanej kaucji potrąca się te należności, wypłacaj'lc jedynie różnicę. Zarząd każdego TBS powinien wobec tego dbać, aby zaległości w opIatach i inne należności najemców nigdy nie przekroczyly wysokości wpłaconej kaucj i. Jednym z udogodnielI dla części przyszlych najemców jest fakt, ż.e, wcdlug aktualnych regulacji prawnych, posiadaczom ksi'lżeczki mieszkaniowej, wystawionej przed dniem 24 października 1990 L, przysluguje wyplata premii gwarancyjnej, Zawicrajqc umowę najmu lokalu mieszkalnego w hudynku wielorodzinnym, którego hudowa była finansowana ze środków Krajowego Funduszu Mieszkalnictwa, najemcy spelniają jeden z warunków koniecznych, ahy . . . otrzymac premIę gwarancYJmł..

(10) STlIllisIalt' Belniak. KaTarzyna KOliska. 5.. Działalność. TBS w Krakowie. W polowie lat 90 . na krakowskim rynku mieszk'lIliowym pojawilo si9 wielu nowych inwestorów budowlan ych. Nie spowodowalo to jednak burzliwego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. g d yż inwestorzy budowali pocz ątkowo na malą skalę. badając w ten sposób zachowania potencjalnych klientów i potwierdzając zapotrzebowanie na rynku mieszkaniowym. Sytuacja makroekonomiczna kraju była wcią ż ni eustabili zowana. nic wspominając o stale zmieniającym s ię ustawodawstwie . Niepewna przyszlość, która rysowala się przed pi erwszymi polskimi developerami. powodowala. że przyrost nowyc h mieszkań oddawanych do użytku byl bardzo ni ski. W samej Małopolsce li czba mies zkań przekazanych do użytku w latach 1995- 2000 przedstawiała s i ę na stępująco : 1995 r. - 5.87 tys .. 1996 r. - 5,91 tys .. 1997 r. -7.64 tys .. 1998 r. - 8 .61 tys., 1999 r. - 8.79 tys .. 2000 r. - 7 .89 tys." 4.5 .. ~. .\ j _.... ~. - '.' ~.. -". '0. ~ ~. s-J). -E ~. ~. "' .N. U. ...J. -'. .. .......... ----_._--- -_ ........•. ' . -- -- _. --. _._... - ....... I.. -- _.. 1 ,- ",,, .. I · ····..'. .. . .. ...... .. 2.5. ,. -. t.j. '- _. . . _- -'_.-. ._._ ... t. 0 .5. n 1995. 1996. 1997 Lata. 199~. 1999. Rys. I. Liczba m iesz kań oddanych do utylku w Krakowie w lalach 1995- 1999 Źródło:. opraco wanie własne na pod st awie danych G łównego lJ w; dll St<llysl)'c/.ncg o www.stat.go v.pl. Czasy rozkwitu budownictwa mieszkaniowego w Krakowie przy padły na lata 1998- 1999 . Zarówno d cvcłopcrzy. jak i spóldzielnie mieszkani owe cieszyły się ogromnym popytem na oferowane mieszkania . Sprzedawano kaźde mieszkanie. niezależnie od jego lokalizacji. wielkości. standardu wykOl\czenia oraz od terminu oddania go w ręce przyszlego właści c i e la bądź lokatora . OpMnienia przy realizacji inwestycji dochodzily niejednokrotnie do roku . W przypadku niedotrzymania terminu umow y przedwst9pne najczęściej niczego nie. !~. Po r. oficjalna strona inh.'.r1lctowa Główn ego Uw;du Stat y!ltyCi'.llcgo , www.staLgo\. .pl.

(11) B"dmvniC/wa. Rola. ••. gwarantowały przyszłym właścicielom mieszkań. W ten sposób inwestorzy obracał i obcym kapitałem, nic wywiązując się z podpisanych umów . Siłny niedostatek mieszkaJi powodował, że ceny ml w Krakowie rosły kil-. kakrotnie szybciej od inOacji - w ł999 r. wynosiły średnio 2700 zł /m 2 Mimo tego wzrostu popyt na mieszkania nadał nie małał. Rok 2000 to pierwsze zachwianie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, a przede wszystkim zysków osiąganych przez inwestorów na tym rynku. Rynek nasycił się nie tyle w stosunku do potrzeb, co moż.liwości potencjalnych klientów. Ci, którzy miełi pieniądze, ju ż skorzystał i z oferty, pozostali mają chęci, ałe nie mają pieniędzy . Nie stać ich na zakup mieszkania na kredy!. Za najważniejsze wydarzenia 2000 r. w Krakowie uznano gwałtowny rozwój budownictwa czynszowego oraz nadwyżkę nowych mieszkań na wolnym rynku. Towarzy stwa Budownictwa Społec znego należały do najbardziej pręż nych inwestorów w minionym roku . Obok kiłku, maj"cych już parołetni staż, do łączyło drugie tyłe nowych, zakładanych głównie przez firmy budowłane. Podobnie devcłoperzy w ramach swojej działalności coraz chętniej zaczęli się przestawiać na budownictwo czynszowe . Nie wszystkie rozpoczęły już inwestycje budowłane . Pod koniec 2000 r. w Krakowie istniało już 15 TBS-ów. Liczbę TBS-ów działających w Krakowie w łatach 1995- 2000 przedstawia tabela 3. Perspektywy ich rozwoju znacznie się pogorszyły po ujawnieniu, że nie wystarczy pieniędzy dla wszystkich chętnych starających się o preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego". Tabela 3. Przylllslliczby TBS·ów w latach 1995- 2000 Wyszczególnienie. Przyrost •. ••••. 0.0. •••. o ••. o. .. ... ". .. . .... ....... ................ • ..... ",,". ...... o. " ". 1995. 1996. 1997. 1. 1. 1. •. ••••• •. _. • • • • • • • _.. Narastaj'lco (l iczha TBS· ów "' danym roku). 1. 0.0. ••. '. .... •. '. ",. ,. ". ,-. ,. .". 3. t'l9K. ,5. 1999. 2(X)(). 4. 6. '". l). .".. ".,,,. 15. Zriklln: opracowan ie własne nil podstawie dan yc h z Punktu Obslu gi Klienta BGK w Krakowie . Następnym probłemem. krakowskiego rynku okazala się nadwyżka ok. 5 tys. mieszkali, którą odnotowano już w pierwszej połowie 2000 r. Były to lokale, które nie były jeszcze gotowe - miały by ć oddane do kOI1ca 200 I r. oraz te, które czekały na przejęc ie od zaraz - ich łiczbę szacowano na ok . 1000 . Devełoperzy za c zynają odczuwać, że Kraków staje się coraz trudniejszym polem działania. Okazuje się, że coraz trudniej jest sprzedać mieszkanie w budowie". Ceny mieszkań na rynku pierwotnym ustabilizowały się, czasem wręcz malej:l . Developcrzy przed stawiają coraz ciekawsze oferty - np. w cenie l1liesl.1.\. Por. Gor:'l'j , ldt' nit':.!c, dodatek .,Gazety Wyborczej" - Dom , z dnia :\ styczni" 2001, s. I.. Por. K . Klukowska, Zmier:ch ery dł'we/opt,' f'(/ :J , dodatek "G az~ (y Wyborczej" - Dom, z dnia J 1 stycznia 2001 , s. 2. l.t.

(12) Sfanislmv Belniak, Katarzyna KOliska. kania. można otrzymać. miejsce parkingowe. W Krakowie inwestorzy coraz częściej zaczynają ze sobą konkurować. podobnie jak duże supermarkety się gając do różnych akcji promocyjnych. Rok 200 l wydaje się bardzo dobrym rokiem na zakup mieszkania. Powstaje jednak pytanie. czy znajdą się jeszcze nabywcy? Od listopada 1999 r. obowiązuje Uchwała Nr XXXIV /245/99 Rady Miasta Krakowa w sprawie rozdysponowania terenów pomiędzy poszczególne formy budownictwa mieszkaniowego. Największe i najlepiej zagospodarowane tereny pod względem infrastruktury technicznej gmina miała zamiar przekazać firmie. która miala budować w ramach programu "Konsorcjum". Ponieważ. pod koniec stycznia 2001 r. Rada Miasta Krakowa odrzucila ten program. przyszlość tych terenów stoi pod znakiem zapytania. Mimo iż mieszkaniom budowanym na wynajem przez krakowskie TBS-y przyznano rangę priorytetu. nieruchomości gruntowe oddawane w wieczyste użytkowanie na rzecz Towarzystw Budownictwa Społecznego byly pięć razy mniejsze niż tereny przeznaczone dla realizacji budownictwa w ramach programu mieszkaniowego "Konsorcjum". Tereny te posiadały jedną wspóln;l cechę - byly bardzo oddalone od centrum Krakowa. Do dnia dzisiejszego gmina zostala wspóludziałowcem trzech krakowskich TBS-ów: TBS "Krak-System" SA. Krakowskiego TBS sp. z 0.0. oraz TBS "Zlocień" sp. z 0.0. Gmina objęla w tych Towarzystwach część udzialów bądź. też akcji. najczęściej w zamian za wniesienie aportem do spólek nieruchomości gruntowych. Gmina partycypuje w części budowanych mieszkań. a nast,pnie decyduje. kto będzie ich przyszlym najemcą. W śród krakowskich TBS-ów dominują spólki z ograniczoną odpowiedzialnością. Aż trzynaście Towarzystw wybrało t, form, prawn'l. Zaledwie dwa są spółkami akcyjnymi. Należą do nich: TBS "Krak-System" SA oraz TBS "Kliny-Zacisze" SA. Od 1996 r. do polowy 1999 r. wnioski (o kredyty preferencyjne z KFM) krakowskich TBS-ów były rozpatrywane w Centrali Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie. Dopiero w 1999 r. zaczął funkcjonować Punkt Obslugi Klienta BGK w Krakowie. Bank udziela preferencyjnych kredytów dla TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. maj;lcych swoją siedzibę w rejonie Polski Poludniowej. W tym momencie pojawia się już pewien problem. Chodzi mianowicie o obliczony koszt inwestycji przedstawiany przez TBS-y we wniosku kredytowym. Gdy przykladowo dwa Towarzystwa dzialają w różnych miastach. poloi.onych w odleglości kilkunastu kilometrów od siebie. ale w dwóch województwach. to maksymalny koszt budowy I m' powierzchni użytkowej jest w każ.dym może on bowiem przekraczać wskaźnika przeliczeniowego l 111 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego określanego raz na kwartał przez danych wojewodów. Tak więc koszt budowy I m' powierzchni użytkowej TBS w Oświęcimiu (województwo malopolskie) może (w I kw. 2001 r.) wynosić. z nich inny. Nie. 2902 zl. natomiast w TBS w Pszczynie (województwo. śląskie)-. 2J:l4. zł..

(13) Rola Towan:ystH' Budownictwa. TBS-y we wniosku kredytowym wykazują z reguły maksymalny dopuszczalny koszt, powołując się najczęściej na drogie roboty budowlano-montażowe. Jednak w przypadku wyżej wspomnianych TBS-ów rynek usług budowlanych jest bardzo zbliżony i nie może być mowy o tak dużych różnicach w kosztach budowy. W takich przypadkach bank wnikliwie bada oszacowanie kosztu realizacji budowy. Zdarzają się jednak sytuacje, w których, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów", bank może czynić wyjątki, dopuszczając kredytowanie takich inwestycji, których koszt I m" powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego przekracza limit ustalony przez wojewodę. W tabeli 4 została przedstawiona liczba mieszkań czynszowych w Krakowie kredytowanych przez BGK oraz kwota, na jaką zostały złożone wnioski kredytowe dotyczące tych mieszkań. Punkt Obsługi Klienta BGK w Krakowie nie posiada dokładnych informacji co do liczby mieszkań oddanych już do użytku, a kredytowanych przez Centralę BGK przed rokiem 1999. Orientacyjne dane to 350 mieszkań oddanych w sumie przez pięć Towarzystw: TBS "Kliny-Zacisze" SA, TBS "Zło cień" sp. z 0.0., TBS "Krak-System" SA, "Powszechny" TBS sp. z 0.0. oraz Krakowskie TBS sp. z 0.0. Reasumując, w połowie 2001 r. w Krakowie będzie ok. 1300 mieszkań zrealizowanych w programie mieszkań czynszowych na wynajem. Poza tym ogromna liczba nowych mieszkań czynszowych jest już w fazie przygotowania. Pod koniec 2000 r. na wieść, że pieniędzy w KFM może zabraknąć, wiele krakowskich TBS-ów złożyło wnioski o kwalifikację do udzielenia kredytu w przyszłości. Natomiast krakowski Punkt Obsługi Klienta, po zweryfikowaniu wniosków, dawal promesę, tzn. przyrzeczenie, że w przyszłości TBS-y otrzymają na daną inwestycję kredyt z KFM. Interesujący jest fakt, że kwota, najaką zostały złożone wnioski kredytowe krakowskich TBS-ów, jest równa środkom przekazanym z budżetu państwa na Krajowy Fundusz Mieszkaniowy w 1999 r. Tak więc obawa, że pieniędzy może zabraknąć, jest w pełni uzasadniona. TBS-y czekają na wypłacenie kolejnych transz, natomiast KFM czeka na zaciągnięcie zagranicznej pożyczki przez BGK. Przy zaawansowanych inwestycjach brak wpływu pieniędzy z kolejnych transz powoduje przesunięcie tenninu oddania budynków mieszkalnych, zniecierpliwienie odbiorców, a co za tym idzie, TBS-y tracą zaufanie. Krakowskie Towarzystwa funkcjonują na bardzo podobnych zasadach. Koszt I m' wszystkich TBS-ów został ustalony na poziomie wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego obowiązującego w I kw. 2001 r. Tylko kilka Towarzystw przekroczyło go, prognozuj'lc zmiany tego wskaźnika w następnych kwartałach. Skoro nie cena m" powinna decydować o wyborze Towarzystwa, na Por. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 czerwca 1997 r. w sprawie SZG.cgółowych zasad i trybu udzielania kredytów oraz pożyczek ze s[oLlków KFM oraz niektórych wymagaJl uotycz:)cych projektowania mieszkań finansowanych przy udziale Iych środków, D/.U. nr 64, 15. poz.4J3..

(14) Sralli_r/au' Bellliak ,. KOliska. co powinno się zwrócić uwagę? Niew'ltpli wie istotną spraw'l Jest lokal izacja . Z punktu widzenia od l eg l ośc i bloków od centrum Krakowa najatrak cyjniejsze polożenie posiadają TBS "Budostal-3" sp . z 0.0. oraz TBS "Dom Rodzinny" sp. z 0.0 . Ponadto nalei.y z wrócić uwag ę na termin realizacji budynku mieszkalnego. Średnio budowa trwa kilkana śc ie miesięcy. Zdecydowa nie krótszym terminem realizacj i m oże się pochwalić TBS "Kliny-Zacis ze" SA, którego budynki powstają w technologii szkiel etów stalowych. Pozwala to wz n ieść dom w pięć mie s i ęcy . Należy obse rwować, czy dany TB S nie mial o późnień z zasiedleniem budynku . Nie powinni ś m y natomiast sugerować s ię wyposaże niem technicznym oraz. np. docicpleniem budynku. gdyż budowane mieszkania mu szą spelniać obowiąz ujące normy cieplne oraz muszą być wyposażone m.in. w bialy monta ż . kuchnię gazow'l. zlewozmywak. Jeżeli chodzi o kwestię kosztów uczestnictwa w programie TBS -ów, to kwoty te we wszystkich TBS-ach wahają s ię od 30 do :15%. Żade n z TBS -ów nie zrezygnowal z pobierania kaucji od przyszlych n"jemców. Każdy nat omi ast dopu śc i I do ud zialu w swoich inwestycjach partycypantów. Prakt yczn ie nic można wynajmować mieszkan ia w zasobach TBS bez sponsora. Jest to możliwe tylko w spóldzie lniach mieszkaniowych. które nic mogą korzysta ć ze ś rodków partycypalltów. Tabela 4. Kredyty z KrM udzielone dla krakowskich TBS-ów (przez Pu nkt Obslugi Kl ienta w Krakowie ) w latach 1999-2000 Lilia. t99<). Kwola (w. mln. zł). Liczba krcdylowanych mieszkali. 5 ZOO 00"1. 70. 5 683 900 1 845 (KX) ,3173(X} 7 26 t 6(X}. 62 20 72. 4 (XB (XX). 38 t t8. -,---- .... - -. -._---. 20()(}. 22K 2OC}. --- ----- ---- ._--. -------.-._.. 70]4<XIO , .159 (XIO t 543 (XX) 5994568 4553954 2337 077 4 2tS (XX) 5338 sm 5 <;(K)(XX). 12. ------_..._------------- ----.--. Suma. X2 920 999. ---... - _.-. ..... .. - ------- --- .-_.__. 87 55 16 75 4S. 60 960. ._,_.- ... + + +. ----- - ---. .... ---. ---. 668. + +. 292. inwcsl yL:jc rozlicl.Otll.', mi\: szkania zasiedlone lIo miesii]ca po zakOl1cl.cniu inwestycji ( w ciwnym razie TBS nic bęJ z ic miało Ulllorl.OllC 1() 9~, kosztów inwestycji) h inwestycje lakotlezol\() w połowic 2001 r. ;i. h. + + + + + + +. 24 46 64 --- -------. N ic oddanc. + + + + +. 9). ttl503600 ). Oddane do ui_ytk u". prZt~. Źródło : opracowanie własne na podslawie danydl z Punktu Obsługi Klienta BGK w Krakowie..

(15) Rola 7f)H'lI r.:vstw Budowniclwa. Poza ty m nal eży się zastanowić, czy wynajem mieszkania w zasobach TSS jest tań szy od wynajmu mieszkania na "wolnym rynku". Wedł u g przeprow adzonych obliczeń - przy za ł oże niu wykorzystania kapitału partycypacyj nego i uzyskiwanych z ni ego odsetek - wynajm owanie porównywałnego mieszkania na "wolnym rynku " jest t ańsze"' . Oc z ywiście, użytkowanie takiego mieszkania w zasobach TBS czy t eż na "wolnym rynku" charakteryzuje się pewnymi za letami i wadami. przedstawionymi w tabel i 5. Tabe la 5. Zalety i wauy wynajmowania mieszkania w zasobac h TBS oral. na .. wolnym. rynku" Wady. "Wolny rynek". TIlS. l . Slawka aynszu roś nie s z)' hci~j ni ż koszly I. Nkpcwllok co do zillniarów wynajlllllj'lccgo dl)l )'e hl.'Z;It.:}'C h lnic szk ania . wynajmowania mics zkan i<llli\ .. wo lnym .. ryn ku 1. Nic zaW1II.C S;! to micszk<tnia pos iadaj'lC\: 2. Gdy dochody najcnK'y wzroslli) ponad pułap dobry standard. w ł~lll i wyposa7.onc dopu sl.czalny pucz Ustaw\,. TBS m07,e pod - 3. Wlaki cil~1 m07.e łatwo wypowi edzieć umowc ni dć stawkt; czyns zową do 2(X) r.;Ć, najmu. która najczęściej jest zawierana na czas 3. Df()gi udzialu w programie TBS okrd lony. nas1cpnic może wynaj:)c mieszkanic inncj n.\obic 4. Wysokie zabezpieczenie na wypadek długów wo/"}(x' TBS - kaw.:ja 5. USlawowy wymóg dOlyez'ley Ikzby móll zasiedle nia poc ząlkowąo . prl.c/. CH ros n ą opłat y uiszczane od osohy Zalety TBS. .,Wolny rynek". I. Mic."zkanie nowe l . [)ohT)' standard wYPos:l1,cllia Icchnicl.ncgo mieszkali ) . Precyzyjni! umowa najmu l.aW;1I1a na czas nicokreslolly. l . Tań sze koszty użylkowania . gdyl, "odSlt;pnc" nic powinno szyhko ro s n;lć ze wzg lC;du na coraz wit;ksz;) poda:i. mie szkali do wynajc;c ia na tym rynku 2. b t wiej i ."I.ytx:icj moina zre zyg nować z Il ap• nu. Żródlo: opraco wanie własne .. Decyzja o tym, gdzie można wynająć mieszkanie, powinna opierać si ę na porównaniu za let i wad,jak ic posiada każde z wyżej op isanych mieszka,i . Najważniejszą spraw,) są prawdopodobnie koszty wynajmu , które okazują si.., t,"i szc na "wolnym rynku". Jednak równie istotne dla przyszlcgo wynajmuj,)ccgo jest poczucie pew n ości, że wynajmuj,)cy szybko się go nie pozbędzie i mieszkanie będz ie mógl użytkować tak długo, jak dlugo będzie mu ono potrzebne. Il, Por, K . KOliska. TOIl'lIr:ystwa Budownictwa SPU!cC;'IlI' /.:(1 jako cieli/eli' I,oli tyki mif's:.kallioII'ej !'{/listw(/. praca magi.ltlcrs ka . AE w Kraknwic, Kraków l ()O! , masl}'llopis..

(16) Stanisłal\'. BellI;ak, Kawr:YIICl. Końska. W takim przypadku ciekawszą ofert~ ma dla wynajmującego Tow arzystwo. Decyzja trudna i uzależniona od tego, na czym w y najmującemu bardziej zależy - na ograniczeniu kosztów czy też na poczuciu pewności, że będzie mógl dlugo dane mieszkanie wynajmować.. 6.. Zakończenie. W 1995 r. Bank Gospodarstwa Krajowego wszedl na rynek mieszkaniowy z nowym haslem reklamowym o następującej tre śc i "Krajowy Fundusz Mieszkaniowy zaspokaja glód mieszkaniowy". Mialo to dać początek ogromnym przeobrażeniom na tym rynku. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierani a budownictwa mi eszkaniowego powołała do życia Towarzystwa Budownictwa Spolccznego - organizacje, których priorytetowym zadaniem miało być budowanie mieszkan czynszowych na wynajem. TBS-y zostaly wsparte finansowo przez Krajow y Fundusz Mieszkaniowy (KFM)zas ilany przez budżet palistwa. KFM zostal zobow iązany m.in . do udzielania Towarzystwom preferencyjnych. dlugoterminowych kredytów na inwestycje, realizowane w ramach budownictwa czynszowego na wynajem . Liczba nowo powstalych TBS-ów przekroc zy ła najśmielsze oczekiwania. W tabeli 6 przedstawiono liczbę TSS-ów zarejestrowanych w UMiRM w okresie od 1997 do stycznia 200 I r. Tabela 6. Liczba TBS-tiw w poszczególnych okresach Data zestawienia styczeń. Liczba TSS -ów. 1997 l'.. 55. kwiccicn 1997 r,. 74. listopad 1997 r.. 122. czerwi... !: 1998 r.. 164. li slop4ld 1999 r.. 218. SI )'CZcll. 200 I. L. ltM. Ż.ródlo : U MiRM.. Na poezqtku 20()! r. bylojuż 318 Towarzy stw zarejestrowanych w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoj u Miast w Warszaw ie . Liczba mieszkań czynszowych oddawanych do u ży tku przez TSS- y rosla z roku na rok w zawrotnym tempie . W 1998 r. oddano ich 1.6 tys . W roku następn y m wzrost by ł ponad dwukrotn y (TBS-y wybudowaly 3.3 tys. mieszkań) . W 2000 r. oddano ich o 15% więcej ni ż w 1999 r. " Dynamika wzrostu mieszkali oddawanych do ui.ytku przez 17 Budownictwo mics/.kaniowc w 20nO roku , KOnlunik<lt Nr 3 (2X2) z dnia 5 stycz nia 2001 L, Urz:}d Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, Wilfszawu ..

(17) Rola. !. Budmvllic rwa. TBS- y w latach 1999- 2000 byla najwyż sza sposród wszystkich inwestorów dzialających na rynku mieszkaniowym. Trudno dziwić s ię tak dużemu zainteresowaniu ze strony przyszlych lokatorów. Hasla pomocnicze BGK: "Po co wydawać fortunę na zakup mieszkania lub budowę domu ') Nic musisz budować ani kupować - możesz wynajmować"· przyci~łgaly wszystkich poszukujących na rynku wlasnego lokum. W ten sposób powstał priorylelowy program polityki mieszkaniowej pań stwa. który mial być lekarstwem na ogromny popyl mieszkaniowy w Polsce . Początkowo program mieszkań czynszowych na wynajem byl adresowany do osób ubogich. Liczono. że będą oni w stanic ulrzymać mieszkanie i w miarę godnie żyć. Jednak już po pierwszych kalkulacjach okazalo się. że wkrólce ludzie ci nie będq w stanie zaplacić za czynsz. Może on bowiem wynosić do 4 % warlości odlworzeniowej lokalu mieszkalnego (w skali roku). oglaszanej kwarIalnie przez każdego wojewodę . W slawce czy nszu najważniejszym skladnikiem (ok. 50% ) jesl splala raI y kredylu zaci~lgnięlcgo na budowę lego mieszkania. W związku z powyższym. mieszkaniami w zasobach TBS zaczęly inleresować się glównie osoby średniozamożne. Poza tym wyżej wymieniona ustawa dopuści la możliwość parlycypacji w kosztach przedsięwzięcia. Oznacza to. j,e osoby. które dysponują pewnymi zasobami finansowymi (najczęściej rodzice b'ldż. dziadkowie , którzy pragną zapewnić mieszkanie swoim niewiełe zarabiającym dzieciom i wnukom). pokrywają pewną część kOSZlów wybudowania mieszkania . Jcstto kwola równa 20- 30% kosztów wybudowania danego lokału mieszkalnego . W ten sposób partycypanl- tzw. sponsor - uzyskuje prawo do wskazania najemcy w mieszkaniach TBS. Jest to jego jedyne prawo w zamian za sponsorowanie aż 1/3 kosztów budowy mieszkania. Poza tym współfinansowane przez niego mieszkanie nie stanie się nigdy jego wlasności~l ani leż przyszlego najemcy. który w czynszu splaca kredyt. Zapis len budzi największe oburzenie wśród grupy s poleczeńslwa. klórą by loby sIać na uczeslniclwO w Iym programie . W tym momencie powslaje pylanie : ile koszluje uczeslniclwo w programie Towarzystw i czy ma ono sens? Jedynie le Towarzystwa. klórych udzialowcem w 100% jesl gmina. nic korzyslają z reguly ze ś rodków finansowych parlycypantów. Pozostale TBS-y wymagają ich uczestnictwa. Obecnie. aby być najemq np . 50-melrowego mieszkania w TBS. należy wraz z partycypal1lem wylożyć od 40 do 50 Iys. zl. a naslępnie przez wiele lal placić wysoki czynsz. który przykladowo w Krakowie wynosi obecnie ok . 7.20 zł/m]. Czy 10 je sI malo·) I czy na pewno jesllo konkurencyjny program dla mieszkań wynajmowanych na .. wolnym rynku'·? Okazuje s ię . że koszt wynajęcia mieszkania na .. wolnym rynku" je sI zdecydowanie lariszy od uczeslniclwa w programie mieszkali czynszowych lansowanym przez rząd. Tak więc maksymy Banku Gospodarstwa Krajowego były bardzo lrafne. tylko nic mialy odzwierciedlenia w rzeczywi -.

(18) Slunh/aw /Jelniak ,. Kmb'ka. staści. bo. jak się dziś okazuje. nie trzeba budować ani kupować mieszkania. lecz można je z powodzeniem wynajmować np . na .,wolnym rynku". Oczywiście,. faktom nie można zaprzeczyć. Na przestrzeni trzech ostatnich lat popyt na te mieszkania byl ogromny. Wszystko to dzięki temu. że caly program trafi I na rynek w odpowiednim czasie , w momencie gdy każde mieszkanie znajdowalo swojego nabywcę , bez względu na to. na jakiej zasadzie stawaliśmy się jego użytkownikiem. Jednak Towarzystwom z roku na rok przybywa konkurencji, glównie w postaci deweloperów oraz spółd z ielni mieszkaniowych, oferujących coraz więcej i za coraz niższą cenę. Wątpliwości budzi również fakt. co będzie za jakie ś 30 lat. kiedy kredyt zostanie splacony, oraz czyją własnością będą wtedy mieszkania w TBS -ach. Poza tym inflacja jest coraz niższa i oprocentowanie kredytów (w tym mieszkaniowych) również spada . Należy się więc spodziewać, że w ciągu najbli ższyc h lat zainteresowanie TBS-ami będzie coraz mniejsze, gdyż w gruncie rzeczy oferują one "tak niewiele za tak dużo" . Literatura. Belniak S .. Wierzchowski M., System firulIIsowlluia. illH'(~ .\'tycj i. mieszkaniowych HI PolsC{>,. AE w Krakowie, Kraków 2001 . Bończak - Kucharczyk. E., Roła-Ludwiczek B.. TBS huduje mit'szkaflia - podrfc::'lIik, BGK ,. Warszawa 1998 . Bryx M., Fill1l1lJowanie rozwoju hudowniclwa micsz.kllll;owego w miastach, Szkoła G łówna Handlowa, Seria : Monografie i opracowania, 452. Warszawa 1999. Budownictwo miesz.kaniowe w 2000 roku, Komunikat Nr 3 (282) z dnia 5 stycznia 2001 r., Urzi}d Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Warszawa . Gor:'t'j. a/(> Ił;e ~ft> , dodatek "Gazety Wyborczl'j" - Dom , 3 slynnia 200 l . Herbst J .. Paspektyl\'Y rozwoju Towar::.y.HI\' Budownictwa 5iJOlecz.llt!go w okfl'sie najbliż szych 3- 5 /a1, "Transformacja Gospodarki", nr !0O, Instytut Badan nad Gospodarką Rynkowq , Gda ńsk 1999 . Klukowska K ., Zmia:.ch ery JCIt'(> /oIJl'fII ?, dodalck ..Gazety Wyborczej" - Dom. 31 stycznia 20(11 . Końska K.. Tmvar:::ystwa Budownictwa Sp0/{' C::'fll'gO jako fiel111mf polityki mil's:.ka niol1,tj pllliHWtl, praca magisterska, AE. w Krakowie, Kraków 2001, maszynop is. Mioz.kalnicllVo a gospodarka . Re/onna podatkowa or(l;:: a/u'rllutywlU' slrate>:h~ dotmwU/iu mlt'J:ka/n;c!w(l, The Urban Institute . Najnigcr S .. Uwagi na lemat polityki mit's:::kallio l\'cj \\' Palset'. Uwanmko}t,'(lI1ia ro:::lt'oju budoll'lI;nwa mll's::,kaniowcgo w Polsce I\' 'llIjbhższycl! latach, "Transforma('ja Gospodarki" , nr )00, Instytut Badań nad Gospod,uka Rynkow'l , Gdańsk 1999. Oficjalna strona internetowa Glównego Urzędu Statystycznego, www.stal.gov.pl Progm"'lI/if'.~·:::k(l"i()wy \I' oblic:.u obecnych ,.(jor", i .~·lraf(~!{ii gospodarczej, artykuł z ofi cjalnej strony internetowej UMiRM - www. umirm.gov.pl Rola TIJS-ó\I' w rl'{lli:.acji lokalnych strMegii mi(',\'zkalliowych, Padco&LJbccon&DS COllsultallls , Sopot , wrzesien 1997. Rozp o rządze nie Ministra Finansów z dnia 12 czerwca 1997 r. w sprawie szczegółowych zasau i trybu ud zielania krc,uytów ora z pożyczek ze śro dków KFM oraz niektórych wyma ga ń dotyczij\.:yc h projektowania micszk<.ul finan sowanych przy udziale ty ch srodków.. Dz.U . nr 64 , poz . 41)..

(19) Rola. Towar~)'.mv. Budownictwa. Życ iński l., Recepty sprzed 70 (m, dodatek "Gazety Wyborczej" - Dom, 15 list opada 2000.. The Role of !he Social Houslng Associatlons In Governmen! Houslng Policy Despite the establishment ol' alegal framework for the expansion of the housing market, [he situation in housing construction has nol significanlly improved in Tecen! years. Consequently, (here have been altempts lo Crcale new mechanisms to delivcr affordable housing . One of these is Ihe housing investor, whose Oli.lin lask is lo build affordable accommodation to let. This ła sk has beeo enłrusled to Socialliollsing Assoc ialions. With reference to governmenl housing policy, this article set s out the basic form s of assistance and support given to housing construclion in Poland . including the founding and work of Sociał Housing Associations. Based on an analysis of the Kraków Sociał Housing Association in 1he years 1999 and 2000. this article atlempts lo answcr the queslion of how Ihi s program me will devclop and be carried out in the fmure ..

(20)