INFRASTRUKTURA I EKOLOGIA TERENÓW WIEJSKICH INFRASTRUCTURE AND ECOLOGY OF RURAL AREAS Nr 1/II/2012, POLSKA AKADEMIA NAUK, Oddziaá w Krakowie, s. 219–228
Komisja Technicznej Infrastruktury Wsi
Monika Siejka
AKTUALIZACJA ZASAD NABYWANIA GRUNTÓW
POD DROGI PUBLICZNE ORAZ ICH WYCENY
W CELU USTALANIA ODSZKODOWAē Z TEGO TYTUàU
W ASPEKCIE OBOWIĄZUJĄCYCH PRZEPISÓW
____________
UPDATING THE RULES OF ACQUIRING LANDS
FOR PUBLIC ROADS AND THEIR VALUATION IN ORDER
TO DETERMINE COMPENSATION ON ACCOUNT OF
THIS IN THE ASPECT OF THE MANDATORY REGULATIONS
Streszczenie
Budowa i rozwój ukáadu komunikacyjnego decyduje o poziomie gospodar-czym danego kraju. W Polsce, pomimo sukcesywnych inwestycji w tym zakresie, wciąĪ mamy za maáo korzystnych rozwiązaĔ sieci drogowej i poáączeĔ miĊdzyna-rodowych, co jest powaĪną barierą gospodarczą. Oprócz Ğrodków finansowych niezbĊdnych na rozbudowĊ ukáadu komunikacyjnego potrzebne są zmiany legisla-cyjne mające na celu usprawnienie procesu pozyskiwania gruntów na te cele, uzy-skiwania decyzji inwestycyjnych oraz ustalania sáusznych odszkodowaĔ za grunty przejĊte pod drogi publiczne. W ostatnich latach w polskim prawie obserwujemy istotne zmiany mające na celu czĊĞciową realizacjĊ powyĪszych tez. Zmiany te bowiem dotyczą gáównie uproszczenia procedur pozyskiwania gruntów, przez co w sposób istotny wpáywają na skrócenie procesu inwestycyjnego. W pracy zwró-cono uwagĊ na koniecznoĞü dopracowania procedur ustalania wysokoĞci odszko-dowaĔ, które oprócz wartoĞci rynkowej nieruchomoĞci powinny uwzglĊdniaü koszty dodatkowe jakie musi ponieĞü wáaĞciciel w celu nabycia nowej nierucho-moĞci. Ponadto, duĪe znaczenie mają nieuwzglĊdniane obecnie w procesie od-szkodowawczym, utracone korzyĞci z nieruchomoĞci wykorzystywanych na cele dziaáalnoĞci gospodarczej. W pracy zwrócono uwagĊ na koniecznoĞü tworzenia zasobów mieszkaniowych w sytuacjach gdy stan techniczny przejmowanych obiektów mieszkalnych nie daje moĪliwoĞci nabycia nieruchomoĞci zamiennej o podobnej funkcji.
Summary
The construction and development of the transportation network is decisive for the economic development of a given country. Despite successive investments in this range, there are still not enough favourable solutions to the road network and international links in Poland, which is a serious economic barrier. Apart from financial resources necessary for the extension of the transportation network, also legislative changes aimed at improving the process of obtaining lands for this pur-pose, obtaining investment decisions and determining the legitimate compensation for lands taken over for public roads are necessary. In recent years, we have ob-served considerable changes in the Polish law which are supposed to bring the partial execution of the above theses. These changes mainly relate to the simplifi-cation of the procedures of obtaining lands, in this way having a significant influ-ence on the shortening of the investment process. In this thesis, attention is paid to the necessity to elaborate the procedures of determining the value of compensation which, apart from the market value of the property, should include additional costs to be incurred by the owner to acquire a new property. Furthermore, the lost benefits from the properties used for the purpose of business activity, which are not taken into account in the compensation procedures currently, are very impor-tant. Another significant element facilitating the compensation process would be residential resources used in the situations when the technical condition of the residential structures taken over does not allow for acquiring a substitute property of a similar function.
Key words: public roads, compensation, valuation, mandatory regulations WSTĉP
Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy o drogach pu-blicznych [tekst jednolity 2007r.] do jednej z wymienionych tam kategorii dróg, a mianowicie: krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych. Z drogi publicznej moĪe korzystaü kaĪdy, o ile czyni to zgodnie z jej przeznaczeniem, z uwzglĊdnieniem zasad wynikających z bezpieczeĔstwa ruchu drogowego. Przedstawiona definicja drogi publicznej dowodzi, Īe jest to dobro ogólnospo-áeczne, a wáaĞcicielem drogi zgodnie z art.2a wymienionej wyĪej ustawy jest Skarb PaĔstwa lub wáaĞciwa jednostka samorządowa. Sytuacja prawna dotyczą-ca wáasnoĞci dróg publicznych staje siĊ problemem w przypadkach gdy istnieją-ce lub projektowane drogi zlokalizowane są na gruntach nie naleĪących do wy-mienionych wyĪej jednostek. Wówczas zachodzi koniecznoĞü nabycia gruntów na te cele lub regulacji stanów prawnych terenów juĪ zajĊtych pod drogi pu-bliczne. W kaĪdym z wymienionych przypadków wáaĞcicielowi przysáuguje sáuszne odszkodowanie, adekwatne do wartoĞci nieruchomoĞci utraconych.
Problematyka nabywania nieruchomoĞci pod drogi publiczne dotycząca zarówno zasad wyceny jak i sposobu pozyskiwania gruntów na te cele ulega
blematyka zawarta jest miĊdzy innymi w ustawie o gospodarce nieruchomo-Ğciami, w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w ustawie o przepisach wprowadzających ustawy reformujące administracjĊ publiczną oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego.
Wymienione przepisy rozwiązują powyĪszy problem wyáącznie pod wzglĊdem legislacyjnym. Natomiast naleĪy zwróciü uwagą na problem wysoko-Ğci odszkodowania w aspekcie art.21 ust.2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, mówiącym o sáusznym odszkodowaniu, a co za tym idzie ekwiwalentnym i od-twarzającym. Zgodnie z orzeczeniem Trybunaáu Konstytucyjnego z dnia 19.03.1990r. – K2/90, OTK, cz. I, poz.3 „…Sáuszne odszkodowanie to Ğwiad-czenie ekwiwalentne w stosunku do wartoĞci wywáaszczonej nieruchomoĞci, pozwalające na odtworzenie praw wáaĞciciela rzeczy przejĊtej przez paĔstwo….”
ZASADY NABYWANIA GRUNTÓW POD DROGI PUBLICZNE
Zasady przejmowania i nabywania gruntów pod drogi publiczne uregulo-wane w powoáanych wyĪej ustawach, zobrazowano na poniĪszym schemacie.
ħródáo: badania wáasne Source: Own calculation
Rysunek 1. Uwarunkowania prawne nabywania nieruchomoĞci pod drogi publiczne Figure 1. Legal conditions of acquiring properties for public roads
Zgodnie z zapisem art. 98 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami, dziaáki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódz-kie lub krajowe, w wyniku podziaáu nieruchomoĞci dokonanego na wniosek jej wáaĞciciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na wáasnoĞü gminy, po-wiatu, województwa lub Skarbu PaĔstwa z dniem, w którym decyzja zatwier-dzająca podziaá staáa siĊ ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis powyĪszy stosuje siĊ takĪe w odniesieniu do nieruchomoĞci, której po-dziaá zostaá dokonany na wniosek uĪytkownika wieczystego. Wówczas, prawo uĪytkowania wieczystego dziaáek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podziaá staáa siĊ ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Wymieniony przepis stosuje siĊ rów-nieĪ w przypadku wydzielenia dziaáek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu przedmiotowych praw do ksiĊgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podziaá dziaáek.
PowyĪsze zasady mogą byü zrealizowane gdy wydzielenie dziaáek pod nowe drogi lub poszerzeni dróg istniejących jest podyktowane obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.
Kolejny zapis, to art. 105 ust. 4, traktujący o zasadach przejmowania tere-nów zajĊtych pod drogi powstaáe w wyniku scalenia i podziaáu nieruchomoĞci. Zgodnie z tym zapisem dziaáki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, lecz niebĊdących drogami powiatowymi, woje-wódzkimi lub krajowymi, przechodzą z mocy prawa na wáasnoĞü gminy. W sytuacji, gdy na przedmiotowych dziaáach jest ustanowione prawo uĪytkowa-nia wieczystego, wygasa ono z dniem wejĞcia w Īycie uchwaáy rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomoĞci. Natomiast jeĪeli dziaáki te zostaáy wydzie-lone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe bądĨ pod poszerzenie tych dróg, stosuje siĊ cytowany wyĪej art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nierucho-moĞciami.
Zapisy ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami dotyczą przypadków kiedy mamy doczynienia z przejĊciem dziaáek nowych, powstaáych w wyniku podzia-áu. Natomiast na terenie caáego kraju mamy ogromną liczbĊ dróg wymagających regulacji stanów prawnych, bowiem powstaáy one na gruntach prywatnych czĊ-sto bez zgody i wiedzy ich wáaĞcicieli. Problem ten reguluje art. 73 ustawy prze-pisy wprowadzające ustawy reformujące administracjĊ publiczną. Zapis powyĪ-szy dotyczy wpowyĪ-szystkich nieruchomoĞci lub ich czĊĞci, zajĊtych pod drogi publiczne, które w dniu 31 grudnia 1998 r. byáy we wáadaniu Skarbu PaĔstwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiąc ich wáasnoĞci. Nierucho-moĞci te przeszáy z mocy prawa na wáasnoĞü wymienionych jednostek z dniem 1 stycznia 1999r.
Ostatnią regulacją w sprawie nabywania gruntów pod drogi publiczne jest ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania
ta okreĞla zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicz-nych w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publiczpublicz-nych. NajwaĪniejszym celem tej ustawy jest znaczne uproszczenie zasad nabywania nieruchomoĞci pod drogi, a w szczególnoĞci autostrady, w porównaniu z ustawą z dnia 27 paĨdziernika 1994r. o autostradach páatnych oraz Krajowym Funduszu Drogowym. Dodatkowo w okresie obowiązywania tej ustawy, do lokalizacji autostrady oraz zasad nabywania nieruchomoĞci na te cele nie stosuje siĊ art. 21-37 wymienionej wyĪej ustawy z dnia 27 paĨdziernika 1994r. Wedáug zapi-sów „Specustawy”, podstawą nabycia nieruchomoĞci pod drogi publiczne jest decyzja o zezwoleniu na realizacjĊ inwestycji drogowej (ZRID). W dniu w któ-rym decyzja ta staje siĊ ostateczna, nieruchomoĞci lub ich czĊĞci stają siĊ z mocy prawa wáasnoĞcią Skarbu PaĔstwa w odniesieniu do dróg krajowych oraz wáa-snoĞcią odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do pozostaáych kategorii dróg publicznych (wojewódzkich, powiatowych i gmin-nych) [Kisilowska,2009].
Decyzja ZRID jest wydawana przez wojewodĊ w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich oraz starostĊ w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych. Wniosek o wydanie przedmiotowej decyzji skáada zarządca drogi. Zdarza siĊ, Īe dana inwestycja wykracza poza granice jednego województwa. Wtedy decyzjĊ tĊ wydaje wojewoda na obszarze którego wáaĞciwoĞci zlokalizo-wana jest najwiĊksza czĊĞü nieruchomoĞci przeznaczonych na realizacjĊ danej inwestycji [art.11a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych 2003].
ODSZKODOWANIE ZA GRUNTY PRZEJĉTE POD DROGI PUBLICZNE Zasady ustalania wynagrodzenia za grunty przejĊte w myĞl przepisów omówionych w poprzednim rozdziale, ĞciĞle korespondują z trybem przejĊcia tych gruntów. Za dziaáki gruntu, które przeszáy z mocy prawa na wáasnoĞü Skar-bu PaĔstwa lub odpowiedniej jednostki samorządowej w wyniku podziaáu doko-nanego na wniosek wáaĞciciela lub uĪytkownika wieczystego [art. 98 ust.1 usta-wy o gospodarce nieruchomoĞciami 1997], przysáuguje odszkodowanie w wysokoĞci ustalonej pomiĊdzy stronami. Natomiast, jeĪeli do takiego uzgod-nienia nie dojdzie, na wniosek wáaĞciciela
lub uĪytkownika wieczystego, odszkodowanie ustala siĊ wedáug zasad i trybu obowiązującego przy wywáaszczaniu nieruchomoĞci [art. 98 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami 1997]. Z zapisu powyĪszego wynika, iĪ jeĪeli strony dojdą do porozumienia to nie ma obowiązku sporządzania operatu sza-cunkowego. Z kolei jeĪeli dochodzi do wypáaty odszkodowania wedáug zasad obowiązujących przy wywáaszczaniu nieruchomoĞci, wówczas sporządzenie wyceny jest obowiązkowe. W tej sytuacji rzeczoznawca ustala wartoĞü rynkową nieruchomoĞci wedáug jej stanu na dzieĔ wydania decyzji zatwierdzającej
po-dziaá nieruchomoĞci oraz wedáug cen rynkowych na dzieĔ wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania [§ 36 ust. 6 pkt.2 RRM w sprawie wyceny nieru-chomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego 2004r.].
W ramach odszkodowania wáaĞcicielowi lub uĪytkownikowi wieczystemu moĪe byü przyznana za jego zgodą nieruchomoĞü zamienna. NieruchomoĞü tĊ przyznaje siĊ z zasobu nieruchomoĞci Skarbu PaĔstwa, jeĪeli przejĊcie nieru-chomoĞci nastĊpuje na rzecz Skarbu PaĔstwa, lub z zasobu nierunieru-chomoĞci od-powiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeĪeli (przejĊcie nieruchomoĞci) wywáaszczenie nastĊpuje na rzecz tej jednostki. RóĪnicĊ miĊdzy wysokoĞcią odszkodowania ustalonego w decyzji, a wartoĞcią nieruchomoĞci zamiennej wyrównuje siĊ przez dopáatĊ pieniĊĪną. Przeniesienie praw do nieruchomoĞci zamiennej na rzecz osoby, której zostaáo przyznane odszkodowanie, nastĊpuje z dniem, w którym decyzja o wywáaszczeniu staáa siĊ ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawĊ do dokonania wpisu w ksiĊdze wieczystej [art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami 1997].
Analogiczne zasady ustalania i wypáaty odszkodowaĔ stosuje siĊ w przy-padkach przejĊcia dziaáek gruntu, wydzielonych pod nowe drogi gminne lub pod poszerzenie gminnych dróg istniejących w związku ze scaleniem i podziaáem nieruchomoĞci. JednakĪe w tym przypadku, odszkodowanie obejmuje dodatko-wo naleĪnoĞü za urządzenia, których wáaĞciciele lub uĪytkownicy wieczyĞci nie mogli odáączyü od gruntu, a takĪe za znajdujące siĊ na tym gruncie drzewa i krzewy. Rozliczenia finansowe prowadzone są pomiĊdzy gminą, a wáaĞcicie-lem lub uĪytkownikiem wieczystym, kiedy sprawa dotyczy dróg gminnych. Natomiast za tereny wydzielone pod nowe drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg, odszkodowanie wypáaca odpowiednio: powiat, województwo lub Skarb PaĔstwa [art. 106 ust.1a ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami 1997]. W przypadku gdy strony nie dojdą do porozumienia i zachodzi potrzeba sporządzenia operatu szacunkowego, wartoĞü rynkową przedmiotu wyceny naleĪy okreĞliü wedáug stanu nieruchomoĞci z dnia wejĞcia w Īycie uchwaáy rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziaáu nieruchomoĞci oraz poziomu cen z wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania [§ 36 ust. 6 pkt.2 RRM w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego 2004r.].
Opisana wyĪej sytuacja wskazuje rolĊ rzeczoznawcy jako fakultatywną w przypadku porozumienia pomiĊdzy stronami oraz obligatoryjną gdy nie doj-dzie do uzgodnieĔ i zajdoj-dzie koniecznoĞü ustalenia i wypáaty odszkodowania wedáug zasad wáaĞciwych dla trybu wywáaszczeniowego.
Znaczne usprawnienia w sposobie ustalania odszkodowaĔ z tytuáu przejĊ-cia gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, wprowadziáa ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwesty-cji w zakresie dróg publicznych. Zatem, decyzja ustalająca wysokoĞü
niniejsze-ZRID staáa siĊ ostateczna oraz wydawana jest przez ten sam organ, który wydaá decyzjĊ ZRID. WysokoĞü odszkodowania ustala siĊ wedáug stanu nieruchomoĞci z dnia wydania decyzji ZRID przez organ I instancji oraz wedáug jej wartoĞci z dnia ustalenia tegoĪ odszkodowania. W tym przypadku wycena nieruchomoĞci jest obowiązkowa, a rzeczoznawca szacuje jej wartoĞü uwzglĊdniając przezna-czenie terenu zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami bez uwzglĊdnienia ustaleĔ decyzji. JeĪeli nieruchomoĞü jest obciąĪona ograniczo-nymi prawami rzeczowymi takimi jak na przykáad: doĪywocie, sáuĪebnoĞü, hi-poteka, itp., odszkodowanie przysáugujące dotychczasowemu wáaĞcicielowi bądĨ uĪytkownikowi wieczystemu, pomniejsza siĊ o kwotĊ równą wartoĞci tych praw. Natomiast kwotĊ odszkodowania z tytuáu wygaĞniĊcia ograniczonych praw rzeczowych wypáaca siĊ osobom którym te prawa przysáugiwaáy. Poza wymienionymi zasadami ustalania odszkodowania „Specustawa” wprowadza dodatkowe wynagrodzenia. Jednym jest bonus z tytuáu niezwáocznego wydania nieruchomoĞci i wynosi 5% wartoĞci nieruchomoĞci lub wartoĞci prawa uĪytko-wania wieczystego. Drugim natomiast jest kwota w wysokoĞci 10 000 zá i doty-czy nieruchomoĞci zabudowanej oraz przysáuguje dotychczasowemu wáaĞcicie-lowi (uĪytkownikowi wieczystemu) zamieszkaáemu w budynku lub lokalu objĊtym decyzją ZRID [art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych 2003].
Ostatnim zagadnieniem jakie naleĪy poruszyü to zasady ustalania odszko-dowania za grunty zajĊte pod drogi publiczne, które przeszáy na wáasnoĞü Skar-bu PaĔstwa lub jednostek samorządowych z dniem 1 stycznia 1999r. – art. któ-rym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 paĨdziernika 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracjĊ publiczną. W tych przypad-kach sporządzenia operatu szacunkowego jest obligatoryjne, a rzeczoznawca jest zobowiązany do oszacowania wartoĞci rynkowej nieruchomoĞci wedáug jej sta-nu na dzieĔ wejĞcia w Īycie wymienionej ustawy tj. 29 paĨdziernika 1998r. oraz poziomu cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. W wycenie nie naleĪy uwzglĊdniaü nakáadów dokonanych na nieruchomoĞci, przez osobĊ uprawnioną, po utracie prawa do wáadania gruntem.
ZASADY WYCENY
Szczegóáowe zasady wyceny nieruchomoĞci na potrzeby nabywania nieru-chomoĞci pod drogi publiczne lub ustalania odszkodowaĔ z tego tytuáu zawarte są w §36 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego, istotnie znowelizowanego w 2011r. Wskazany przepis nakazuje okreĞlanie wartoĞci rynkowej nieruchomoĞci, przez co zgodnie z art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomoĞciami, naleĪy ro-zumieü najbardziej prawdopodobną jej cenĊ, moĪliwą do uzyskania na rynku.
WartoĞü tĊ okreĞla siĊ z uwzglĊdnieniem cen transakcyjnych przy przyjĊciu dwóch podstawowych zaáoĪeĔ:
1. strony transakcji byáy od siebie niezaleĪne, nie dziaáaáy w sytuacji przymusowej oraz miaáy stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2. upáynąá czas niezbĊdny do wyeksponowania nieruchomoĞci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Jak wynika z treĞci wymienionego wyĪej §36, wynikiem wyceny ma byü wartoĞü rynkowa. Tak wiĊc ustawodawca nie narzuca metodyki wyceny, jed-nakĪe wskazuje aby wartoĞü rynkowa byáa oszacowana na podstawie cen trans-akcyjnych pochodzących z lokalnego rynku nieruchomoĞci, a w razie ich braku z rynku regionalnego. Zapis ten wskazuje poĞrednio, iĪ najbardziej poĪądanymi metodami są metody zaliczane do podejĞcia porównawczego. JednakĪe, w sytu-acjach gdy lokalne i regionalne rynki nieruchomoĞci są sáabo rozwiniĊte wartoĞü nieruchomoĞci moĪna okreĞliü stosując podejĞcia kosztowe. Przedstawiony wy-Īej, obowiązujący od 2011r., zapis §36 wprowadziá istotne zmiany. Bowiem w dotychczasowym brzmieniu przepis ten nakáadaá obowiązek stosowania po-dejĞcia porównawczego, wykorzystując ceny transakcyjne nieruchomoĞci odpo-wiednio przeznaczonych lub zajĊtych pod drogi publiczne. Zapis ten byá sprzeczny z definicją wartoĞci rynkowej [Cymerman, Hopfer 2009, Siejka 2007].
Kolejna zmiana dotyczy moĪliwoĞci powiĊkszenia oszacowanej wartoĞci rynkowej w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomoĞci zgodne z celem wy-wáaszczenia , powoduje zwiĊkszenie jej wartoĞci. WysokoĞü tego powiĊkszenia wartoĞci ustala rzeczoznawca na podstawie badania rynku i moĪe wynosiü do 50% oszacowanej wartoĞci rynkowej, podczas gdy w dotychczasowych przepi-sach ustalona byáa sztywna stawka 50% oszacowanej wartoĞci rynkowej. War-toĞü dziaáek gruntu przeznaczonych pod nowe drogi lub poszerzenie dróg ist-niejących okreĞla siĊ jako iloczyn wartoĞci 1 m2 gruntów z których wydzielono te dziaáki i ich powierzchni. Z kolei dla nieruchomoĞci zajĊtych pod drogi pu-bliczne, wartoĞü tĊ okreĞla siĊ jako iloczyn wartoĞci 1m2 gruntów o przeznacze-niu przewaĪającym wĞród gruntów przylegáych i ich powierzchni.
W przypadku, gdy na realizacjĊ inwestycji drogowej zostaáa wywáaszczo-na lub przejĊta z mocy prawa nieruchomoĞü, która wywáaszczo-na dzieĔ wydania decyzji byáa przeznaczona pod inwestycjĊ drogową, wartoĞü rynkową okreĞla siĊ, przyjmując przeznaczenie nieruchomoĞci przewaĪające wĞród gruntów przyle-gáych, chyba Īe okreĞlenie wartoĞci jest moĪliwe przy uwzglĊdnieniu cen trans-akcyjnych nieruchomoĞci przeznaczonych pod drogi publiczne, zanotowanych na lokalnym lub regionalnym rynku nieruchomoĞci.
PODSUMOWANIE I WNIOSKI
Zaprezentowana w niniejszej pracy problematyka nabywania gruntów pod drogi publiczne pokazuje, iĪ modernizacja przepisów przyczyniáa siĊ w sposób istotny do:
– usprawnienia procesu nabywania gruntów,
– przyspieszenia procesu inwestycyjnego związanego z budową dróg, – usprawnienia procesu ustalania i wypáaty odszkodowaĔ,
– zwiĊkszenia kwoty odszkodowania - dodatkowe 5% w związku z nie-zwáocznym wydaniem nieruchomoĞci,
– zwiĊkszenia kwoty odszkodowania z tytuáu wymuszonej przeprowadz-ki - kwota staáa 10 000 zá.
Pomimo wprowadzonych usprawnieĔ, wspomniane odszkodowanie wciąĪ nie uwzglĊdnia takich elementów jak koszty i opáaty związane z nabyciem nie-ruchomoĞci, a to: podatek Vat lub podatek od czynnoĞci cywilno-prawnych, koszty sporządzenia umowy i wpisów w ksiĊgach wieczystych, koszty obsáugi prawnej, koszty poĞrednictwa, itp. Opáaty te mogą stanowiü do kilkudziesiĊciu procent ceny nieruchomoĞci. Istotną sprawą wydaje siĊ takĪe brak moĪliwoĞci uwzglĊdnienia w wycenach, utraconych korzyĞci z nieruchomoĞci rolnych, związanych ze zmianą poáoĪenia dziaáki siedliskowej, czy pogorszeniem ukáadu komunikacyjnego w gospodarstwie. Kolejna sugestia dotyczy tworzenia lokali zastĊpczych dla wáaĞcicieli nieruchomoĞci usytuowanych w maáo atrakcyjnych terenach zabudowanych obiektami wykazującymi znaczne zuĪycie techniczne dla których oszacowana wartoĞü rynkowa czy nawet odtworzeniowa nie daje moĪliwoĞci nabycia lokalu zamiennego. Takie przypadki są spotykane gdy bu-dowa drogi prowadzona jest w terenach znacznie oddalonych od wiĊkszych oĞrodków aglomeracji miejskich.
BIBLIOGRAFIA
Cymerman R., Hopfer A. System, zasady i procedury wyceny nieruchomoĞci. PFSRM, Warszawa 2009, 172 ss.
Kisilowska H i In. NieruchomoĞci. Zagadnienia prawne. LexisNexis, Warszawa 2009, 667 ss. Siejka M. 2007. Problematyka okreĞlania wartoĞci nieruchomoĞci w celu ustalenia i wypáaty
odszkodowaĔ z tytuáu zajĊcia gruntów pod drogi publiczne. ZN AR Geodezja z.24, Kraków
2007, s. 171-183.
Ustawa z dania 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomoĞciami (tekst jednolity z 2010r. DzUNr 102 poz.651 z póĨn.zm.) http://isap.sejm.gov.pl [dostĊp: 16.01.2012]
Ustawa z dania 21 marca 1985r. o drogach publicznych (tekst jednolity z 2007r. DzUNr 19 poz.115 z póĨn.zm.) http://isap.sejm.gov.pl [dostĊp: 16.01.2012]
Ustawa z dania 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z 2008r. DzUNr 193 poz.1194 z póĨn.zm.) http://isap.sejm.gov.pl [dostĊp: 16.01.2012]
Ustawa z dnia 27 paĨdziernika 1994r. o autostradach páatnych oraz Krajowym Funduszu Drogo-wym (tekst jednolity z 2004r. DzUNr 256 poz. 2571 z póĨn.zm.) http://isap.sejm.gov.pl [dostĊp: 16.01.2012]
Ustawa z dnia z dnia 13 paĨdziernika 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące admi-nistracjĊ publiczną (DzU z 1998r. Nr 133 poz.872 z póĨn.zm.) http://isap.sejm.gov.pl [do-stĊp: 16.01.2012]
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrzeĞnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoĞci i sporządzania operatu szacunkowego (DzU z 2004r. Nr 207 poz. 2109 z póĨn.zm.) http://isap.sejm.gov.pl [dostĊp: 16.01.2012]
Dr inĪ. Monika Siejka Katedra Geodezji Uniwersytet Rolniczy ul. Balicka 253a 30-198 Kraków e-mail: rmwiech@cyf-kr.edu.pl tel. +48-12-662-45-15
