WARTOŚĆ PRZESTRZENI MIESZKANIOWEJ WYRAZEM POSTRZEGANIA WALORÓW KRAJOBRAZOWYCH NA PRZYKŁADZIE OLSZTYNA

Pełen tekst

(1). Adam Senetra, Agnieszka Szczepa

(2) ska. 1. WARTO PRZESTRZENI MIESZKANIOWEJ WYRAZEM POSTRZEGANIA WALORÓW KRAJOBRAZOWYCH NA PRZYKŁADZIE OLSZTYNA 1.1. Wst p Czsto mamy do czynienia z transakcjami kilku lub kilkudziesiciu nieruchomoci zlokalizowanych w jednym kompleksie lub w kompleksach ssiadujcych ze sob, których ceny jednostkowe znacznie róni si midzy sob. Bardzo czst przyczyn rónic cen nieruchomoci mieszkaniowych o podobnych cechach przestrzennych s rónice wynikajce z walorów krajobrazowych. Lokalizacja szczegółowa przekłada si bezporednio na doznania estetyczne, czyli percepcj krajobrazu. Dotyczy to zarówno walorów wynikajcych z wyposaenia obszaru terenami zieleni, jak równie z walorów krajobrazu dwikowego. Głównym elementem krajobrazu determinujcym jako otoczenia, w którym yjemy jest ziele. Ziele miejska to głównie obiekty przyrodnicze o formach naturalnych i przetworzonych lub stworzonych przez człowieka. Tereny zieleni osiedlowej pełni m.in. funkcje ekologiczne, zdrowotne, rekreacyjne i estetyczne. Redukuj uciliwo ycia w duych skupiskach, wprowadzajc jednoczenie ład przestrzenny. Podobny wpływ na postrzeganie otoczenia maj dwiki towarzyszce yciu na terenach osiedlowych. Jednake cz z tych dwików ma charakter uciliwy i wpływa negatywnie na warto nieruchomoci. S to odgłosy powstajce na skutek działalnoci człowieka (przemysł, rolnictwo, ruch uliczny itp.). Istniej te dwiki, które odbierane s jako cechy pozytywne otaczajcej przestrzeni. Odnosi si to głównie do dwików o charakterze naturalnym (szum wody i lasu, odgłosy ptaków itp.). Kwalifikacja niektórych dwików pod ktem uciliwoci dla mieszkaców nie jest jednoznaczna. Na przykład muzyka bdca wyrazem artystycznej działalnoci człowieka jest postrzegana przez wikszo jako pozytywny element rozwoju kulturalnego. Ta sama muzyka. .

(3) 114. Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. prezentowana zbyt głono i w nieodpowiednich porach jest przyczyn wielu konfliktów na osiedlach mieszkaniowych. Celem pracy jest wykazanie zalenoci pomidzy jakoci zieleni osiedlowej i lokalizacj ródeł dwiku a cenami uzyskiwanymi na lokalnym rynku nieruchomoci w kategorii lokali mieszkalnych. Analiz objto osiedle zabudowy wielorodzinnej zlokalizowane na terenie miasta Olsztyna. Wyniki opracowano na podstawie analizy powiza rónych rodzajów informacji uzyskanych w trojaki sposób: preferencji potencjalnych nabywców, na podstawie transakcji kupna–sprzeday spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych zawartych w latach 2009–2010, oceny walorów metod bonitacji punktowej. 1.2. Wpływ zieleni na warto nieruchomo ci wiadomo krajobrazowa i wiadomo ekologiczna wynika w duej mierze z pozytywnego wpływu przyrody i krajobrazu na jako ycia człowieka. Obecno zieleni w yciu człowieka wie si z wieloma korzyciami zarówno w sferze korzyci społecznych, jak i ekonomicznych. Korzyci społeczne to przede wszystkim (Kosmala 2005, Suchocka 2007): 1. warto zdrowotna – pozytywny wpływ na samopoczucie i funkcjonowanie człowieka; 2. wartoci estetyczne – urozmaicenie i przełamanie monotonii krajobrazu; 3. warto kulturowa – wielkie i silne drzewa s odbierane jako dziedzictwo narodowe i nadaj miejscom monumentaln jako; 4. warto edukacyjna – kade skupisko zieleni niesie ze sob warto poznawcz; 5. warto rekreacyjna – parki i tereny zielone stanowi atrakcyjne miejsca wypoczynku. Z punktu widzenia niniejszego opracowania najistotniejsza jest warto zieleni przejawiajca si we wzrocie wartoci nieruchomoci. Ziele jako naturalne bogactwo jest istotnym elementem wartoci ekonomicznej struktur zurbanizowanych, kreujc ich warto. Jako otoczenia nieruchomoci w znacznym stopniu wpływa na decyzje podejmowane przez uczestników rynku. Ziele jest tym elementem krajobrazu, który w warunkach rodowiska zurbanizowanego jest jedn z determinant wartoci nieruchomoci. Nabywcy chtniej inwestuj w nieruchomoci połoone na „zielonych osiedlach”, poniewa bior pod uwag moliwo przyszłej sprzeday. Poszukiwanie nieruchomoci w ssiedztwie terenów zieleni to przejaw wiadomoci krajobrazowej i ekologicznej bdcej wyrazem ludzkich potrzeb. Z tego powodu mona mówi o popycie na ziele, co przekłada si na poszukiwanie „zielonego” miejsca do zamieszkania. Ziele jest zatem cech, której. .

(4) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 115. popularno społeczna przynosi wymierne korzyci ekonomiczne. Efektem takiej postawy potencjalnych nabywców jest wysza warto nieruchomoci połoonych w ssiedztwie terenów zieleni lub z urzdzon zieleni w ich obrbie. Poda takich terenów jest ograniczona, co dodatkowo podnosi ich warto. W literaturze przytaczane s badania dotyczce oszacowania korzyci społecznych i ekonomicznych wyraonych m.in. wol ludzi do płacenia wyszych cen do prawie 30% w stosunku do działek nie zadrzewionych. Obecno drzew ulicznych przed działk wpływa na podniesienie jej wartoci o kilkanacie procent. Tak samo atrakcyjny widok z okien powoduje podniesienie wartoci mieszka (Szczepanowska 2007). Rezultaty bada prowadzonych w krajach zachodnich przytacza Suchocka. Obrazuj one wzrost wartoci działek poronitych drzewami – warto posesji z domami otoczonymi drzewami moe wzrosn od 4 do 33% w stosunku do analogicznych nieruchomoci bez urzdzonego krajobrazu. Blisko parków do 500 m moe podnie warto mieszka w granicach od 10 do 15%. Widok z okna na ziele podnosi warto mieszka o 14% (Suchocka 2007). Kosmala (za Neelym) podaje, e w zalenoci od gatunku, wieku, jakoci i lokalizacji drzew na działce, jej warto moe wzrosn od 5 do nawet 30% (rednio o 15–20%) w porównaniu do identycznych nieruchomoci bez drzew. Autor stwierdza te, e w wietle przeprowadzonych bada kade drzewo rosnce z przodu działki podnosi jej cen o ok. 1%. Domy zlokalizowane poród zieleni maj wiksz warto rynkow. W dzielnicach „zielonych” sprzedawane mieszkania szybciej znajduj nabywców ni w dzielnicach „mniej zielonych”. Mieszkania i biura w dzielnicach zadrzewionych szybciej s wynajmowane i osigaj wysze czynsze (Kosmala 2005). Inne wyniki bada przeprowadzonych w 50-ciu niemieckich miastach (przedstawionych na seminarium w Warszawie – „Zielone inwestycje – rosncy zysk” przez Katharine von Ehren), w latach 1999–2005 przytacza D. Rudawa (2005). Celem pracy niemieckiej badaczki było zmierzenie, jaki wpływ na warto rynkow nieruchomoci ma istnienie, jako oraz pielgnacja zieleni w obrbie badanych działek, a take w jakim stopniu czynniki te wpływaj na warto ssiadujcych obiektów. Wyniki bada potwierdzaj, e obecno ogrodu, zieleni pionowej wzdłu elewacji i przyulicznych drzew alejowych podnosz jako przestrzeni. Działki z zieleni najwyszej jakoci osigały blisko czterokrotnie wiksz cen ni te bez zieleni. Okrelono te wpływ zagospodarowania zieleni terenów publicznych na warto ssiadujcych z nimi działek. Ssiedztwo tej zieleni wpływa na wzrost cen działek w najbliszej okolicy o ok. 62%. W Polsce badania o podobnym charakterze prowadzono w Instytucie Krajobrazu Politechniki Krakowskiej i Instytucie Psychologii Stosowanej. .

(5) 116. Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. Uniwersytetu Jagielloskiego. Osikowska i Przetacznik badali opini osób zawodowo zwizanych z obrotem i gospodarowaniem nieruchomociami. Według opinii ankietowanych walory krajobrazowe maj znaczny wpływ na ceny nieruchomoci. 47% osób uwaa, e wpływ ten jest wikszy ni 20%, natomiast tylko 3% badanych twierdzi, e takiej zalenoci nie ma lub posiada ona ladowy zakres (Osikowska, Przetacznik 2007). Walory krajobrazu miejskiego, którego głównym elementem wzbogacajcym jest ziele, stanowi istotny czynnik determinujcy warto nieruchomoci. Obecno terenów zieleni w krajobrazie miasta moe sta si mocnym atutem, bowiem stwarza moliwo promocji bogatego w ziele regionu jako miejsca przyjaznego dla turystów, a co za tym idzie wzrostu gospodarczego, poprzez rozwój turystyki i wzrost zatrudnienia w sektorze usług. Przykładem jest Olsztyn, gdzie strategia rozwoju zakłada promowanie go jako zielonego miasta. 1.3. Wpływ d wi ku na warto nieruchomo ci W Nowym słowniku jzyka polskiego (2003) ukazane s trzy znaczenia słowa dwik: 1. wraenie słuchowe wywołane fal akustyczn – głos, szmer, hałas, zgrzyt, stuk itp.; 2. jako głoska w znaczeniu jzykoznawczym; 3. brzmienie o okrelonej wysokoci, nateniu i barwie w muzyce. W badaniach geograficznych dwik jest przestawiany jako jeden z najwaniejszych elementów multisensorycznego postrzegania krajobrazu. Szerok analiz wpływu dwiku na postrzeganie krajobrazu przez pryzmat walorów rekreacyjnych przedstawiła A. Kowalczyk (1992). Według autorki dwik w krajobrazie stanowi istotny element składowy (nie zawsze w pełni uzmysławiany) głbokiego przeycia emocjonalnego o charakterze estetycznym. Przeycia te zwizane s z kontaktem ze wiatem przyrody. Wpływ dwiku na warto nieruchomoci mieszkalnych jest zagadnieniem oczywistym, chocia jeszcze niezbadanym. Jest to cecha pojmowana intuicyjnie przez uczestników rynku nieruchomoci. Nabywcy szukaj nie tylko obiektów połoonych wród zieleni, ale równie w oddaleniu od głównych arterii komunikacyjnych miast. Przekłada si to bezporednio na poziom cen i popyt. W operatach szacunkowych opracowywanych przez rzeczoznawców majtkowych dominuj cechy o charakterze lokalizacyjnym, infrastrukturowym, czy te o charakterze estetycznym. Brak bezporedniego, liczbowego odzwierciedlenia wpływu uciliwego hałasu lub przyjemnego odgłosu na warto szacowanej nieruchomoci. W potocznym rozumieniu to nie szum morza wpływa na wzrost wartoci nieruchomoci. Rzeczoznawca posługuje. .

(6) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 117. si cech o nazwie – odległo od linii brzegowej. Podobnie jest z obiektami generujcymi negatywny wpływ na warto nieruchomoci. W operacie szacunkowym na obnienie wartoci nieruchomoci wpływa lokalizacja w uciliwym ssiedztwie zakładu przemysłowego, a nie hałas towarzyszcy procesom produkcyjnym, chocia hałas ten moe by jedyn uciliwoci danego obiektu. Przytaczane wczeniej badania prowadzone w Krakowie potwierdzaj ponadto fakt powizania wzrokowej percepcji krajobrazu z percepcj słuchow. Zabudowa terenu emituje w mniejszym lub w wikszym stopniu dwiki, które okrelamy jako hałas, które z definicji s dwikami niepodanymi, uciliwymi, a nawet szkodliwymi. W zwizku z tym, elementy krajobrazu, które s hałaliwe, nie s widokami podanymi i mog obnia cen nieruchomoci. Cen podwyszaj natomiast ciche elementy krajobrazu, do których nale midzy innymi tereny zieleni. Emitowane przez nie dwiki s dla nas dwikami przyjemnymi i relaksujcymi (Osikowska, Przetacznik 2007). 1.4. Metodyka bada

(7) Do okrelenia wpływu terenów zieleni i dwiku na warto nieruchomoci mieszkaniowych przeanalizowano ceny rynkowe spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych dla osiedla Nagórki połoonego w południowej czci Olsztyna. Dane z aktów notarialnych dotyczyły jednorodnego segmentu rynku nieruchomoci. Analizie poddano ceny spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych znajdujcych si w budynkach wybudowanych w technologii „wielkiej płyty”. Takie podejcie zapewnia obiektywizm wykonanych bada, poniewa analizowany zasób odznacza si podobnymi cechami rynkowymi decydujcymi o cenach. Jest to jednorodna lokalizacja ogólna i szczegółowa, podobny stan techniczny, standard, wiek mieszka itp. Wan cech jest take to, e cały analizowany zbiór naley do zasobów jednej spółdzielni mieszkaniowej SM Jaroty, co przyczynia si do jeszcze wikszej jednorodnoci badanej próby (podobne opłaty czynszowe, spójna polityka remontowa, sprawowanie zarzdu). Na tej podstawie mona załoy, e rónice w cenach wynikaj głównie z rónic otoczenia, wyposaenia osiedli w tereny zieleni oraz otoczenia obszarami zadrzewionymi. Do tego celu okrelono przedział cen uzyskanych w badanym okresie i dokonano jego podziału proporcjonalnie na trzy kategorie cenowe. W nastpnym etapie zastosowano metod porówna bezporednich do oceny walorów krajobrazowych wynikajcych z układu terenów zieleni badanych osiedli. Jest to bonitacyjna metoda terenowej oceny krajobrazu. Wyniki otrzymywane w postaci punktów bonitacyjnych, obrazuj. .

(8) 118. Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. atrakcyjno poszczególnych stanowisk (miejsc transakcji rynkowych). Dokonujc oceny krajobrazu naley zaznaczy w diagramie (rys. 1) jedynie te wczeniejsze punkty ogldu, w których zdaniem obserwatora krajobraz był mniej, bardziej lub tak samo wartociowy, jak w aktualnym punkcie obserwacji. Jest to porównywanie parami obiektów („kady z kadym”) we wszystkich moliwych zestawieniach. Eliminuje to trudnoci w okreleniu wpływu terenów zieleni w arbitralnie przyjtej skali. Matematyczne opracowanie wyników obserwacji umoliwia dokonanie oceny (Bajerowski i inni 2007). Metod t wybrano równie ze wzgldu na moliwo budowania skal stopni ocen do klasyfikacji zjawisk przestrzennych oraz prost metodyk, która gwarantuje miarodajne wyniki (nawet w przypadku stosowania jej przez osoby nie zajmujce si zawodowo zagadnieniem). Wypełniajcymi diagram obserwatorami byli autorzy niniejszego artykułu (tab. 1).. Rys. 1. Selektor ver. 1.01 ródło: W. Siehie, K. Wojeski (1993) Tabela 1 Diagram oceny wpływu terenów zieleni dla metody porówna bezporednich X1 X2 X3 X1 x X2 x = X3 = x X4 = X5 ródło: T. Bajerowki i inni (2007).. . X4 = x . X5 x. 4 2 7 3 4. = . 2 pkt 1 pkt 0 pkt.

(9) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 119. Obserwator za pomoc strzałki wskazuje punkt obserwacji, który jego zdaniem charakteryzuje si wiksz atrakcyjnoci ocenianej cechy (zieleni, krajobrazu itp.). Przykładowo – obserwator stwierdził, e wartociowszy był krajobraz w punkcie X1 ni w punkcie X2 i X5. W punkcie X2 krajobraz jest tak samo wartociowy jak w punktach X3 i X4, ale mniej wartociowy ni w punkcie X1 i X4. Taki zapis pozwala przeanalizowa wszystkie pary obserwacji. Wypełnia si tylko cz diagramu nad przektn, drug cz uzupełnia si kameralnie. Najwygodniejszy z matematycznego punktu widzenia system punktacji to dwa punkty dla stanowiska, które obserwator okrelił jako wartociowsze, jeden punkt w przypadku stanowisk porównywalnych pod wzgldem walorów, a zero punktów dla stanowiska mniej wartociowego (Senetra, Cielak 2004). Przy takich załoeniach kady diagram zawiera stał liczb moliwych do uzyskania punktów, zalen od iloci stanowisk (n). Sum punktów diagramu obliczamy ze wzoru: S = n (n–1) W niniejszym opracowaniu porównano fotografie wszystkich stanowisk bdcych punktami przypisanymi do zawartych w ocenianym okresie transakcji. Badania wykonano niezalenie dla wszystkich czterech analizowanych osiedli. Podobnie jak w przypadku bada cen zastosowano podział na trzy kategorie atrakcyjnoci terenów pod ktem zagospodarowania terenami zieleni. Rozpito skali i suma punktów zaley od iloci analizowanych stanowisk badawczych. Na przykład dla 20 stanowisk skala wynosi od 0 do 38 punktów. Maksymaln i minimaln liczb punktów obliczmy ze wzorów: min = 0 (n–1), max = 2 (n–1) gdzie: n–1 – liczba porówna dla pojedynczego stanowiska. Opisana metoda oceny jest bardzo wygodna i przejrzysta, ale posiada równie wady, poniewa ocena komplikuje si przy wikszej liczbie stanowisk. Obserwator moe nie pamita wrae odebranych na stanowiskach wczeniejszych (pomocna jest w tym przypadku rejestracja fotograficzna). Zastosowanie metody w przypadku duej liczby obiektów ułatwia program komputerowy „Selektor ver. 1.01” (Siehie, Wojeski 1993). Jest to aplikacja od 1993 r. wykorzystywana do bada atrakcyjnoci walorów estetycznych krajobrazów i zagospodarowania terenów zieleni. Opracowana została na Wydziale Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Uniwersytetu Warmisko-Mazurskiego w Olsztynie (rys. 1). Program umoliwia porównywanie fotografii (lub innych obrazów) w układzie „kady z kadym”. Efektem jest transfer wyników do arkusza „Excel”, co zapewnia moliwo statystycznego opracowania wyników oraz transportu geoinformacji do innych baz danych w celu dalszych analiz i wizualizacji wyników bada, w tym do baz danych GIS (Senetra, Rostek 2010).. .

(10) 120. Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. Kolejnym etapem bada było porównanie cen uzyskanych na rynku nieruchomoci z informacjami pozyskanymi z mapy akustycznej miasta Olsztyna (rys. 2). Na kadym analizowanym osiedlu wybrano punkty transakcji podobnych pod wzgldem wszystkich opisanych wczeniej cech oraz pod wzgldem walorów terenów zieleni. Wykorzystano do tego celu badania wykonane metod porówna bezporednich. Nastpnie uzyskane ceny porównano z połoeniem na mapie akustycznej w celu stwierdzenia zalenoci pomidzy hałasem i cenami nieruchomoci. Ze wzgldu na specyfik badanego osiedla ograniczono si do bada hałasu drogowego (dzie–wieczór–noc), poniewa jego połoenie eliminuje zagroenie hałasem kolejowym, lotniczym i przemysłowym. Porównania cen i zagroenia hałasem dokonano punktowo.. Rys. 2. Mapa akustyczna Olsztyna – osiedle Nagórki ródło: http://213.184.21.79/geoportal/dotnetviewerolsztyn/ajaxviewerolsztyn.aspx. .

(11) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 121. Kolejny etap to porównanie wyników otrzymanych z analiz rynkowych i metody porówna bezporednich. Porównanie to przeprowadzono za pomoc wyznaczonych uprzednio trzech kategorii atrakcyjnoci, wyznaczonych w sposób proporcjonalny. Dokonano tego w dwojaki sposób: 1. porównano zbieno wyników analizy cen rynkowych i wyników otrzymanych metod bonitacji punktowej w miejscach transakcji, posługujc si trzema kategoriami (cen i atrakcyjnoci walorów terenów zieleni); 2. za pomoc metody kartograficznej dokonano interpolacji liniowej wartoci (ceny i punkty bonitacyjne) otrzymanych w poszczególnych punktach bada. Opracowano izoliniowe mapy rozkładu cen rynkowych nieruchomoci i mapy rozkładu atrakcyjnoci wartoci terenów zieleni, a take wyznaczono zasigi wystpowania tych wartoci i walorów. Nastpnie okrelono podobiestwo otrzymanych map wartoci poprzez nałoenie na siebie rysunków i porównanie zgodnoci wystpowania poszczególnych kategorii. W tym etapie równie posłuono si trzema wyznaczonymi uprzednio kategoriami (cen i atrakcyjnoci walorów terenów zieleni). Ostatnim etapem bada było porównanie wyników analizy cen rynkowych i treci mapy akustycznej Olsztyna. Na podstawie tego porównania wysnuto wnioski dotyczce wpływu natenia hałasu drogowego na ceny transakcyjne spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych na badanym obiekcie. Do analiz i prezentacji poszczególnych etapów prac badawczych wykorzystany został pakiet oprogramowania ArcGIS 9.3.1 firmy ESRI, który jest kompletnym systemem do analiz, wizualizacji i zarzdzania informacj zlokalizowan w przestrzeni. Moliwoci systemu pozwalaj na wizualizacje prezentowanych zagadnie na podstawie baz danych, które s integraln czci systemu. Oprogramowanie umoliwia analizy zjawisk materialnych i niematerialnych zachodzcych w przestrzeni. Jednoczenie system zaopatrzony jest w narzdzia poszukujce (np. grupy informacji), statystyczne, pomiarowe i symbolizacyjne (Senetra, Rostek 2010). 1.5. Analiza wyników bada

(12) Zgodnie z zaproponowan metodyk bada okrelono cen redni, wyznaczono przedziały cenowe (w zł/m2) na podstawie rozpitoci cen uzyskanych z 28 aktów notarialnych kupna–sprzeday spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych. Dokonano podziału na trzy proporcjonalne kategorie cenowe wynikajce z rozpitoci cenowej zanotowanych transakcji (tab. 2). W tym etapie odrzucono 3 transakcje, które najbardziej odbiegały od pozostałych i zaburzały układ cen na lokalnym. .

(13) 122. Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. rynku. Dwie transakcje o niskich cenach, poniej 3 000 zł/m2, umiejscowione s w bezporednim ssiedztwie ruchliwych ulic (skrzyowanie), parkingów, ptli autobusowej i supermarketu. Dla równowagi odrzucono take najwysz cen, która w znacznym stopniu róniła si od pozostałych. Tabela 2 Dane transakcyjne i kategorie cenowe – Osiedle Nagórki Ilo transakcji rednia cena (zł/m2) Cena min./max. (zł/m2) Rozpito cen (zł/m2) Odchylenie cen skrajnych od ceny redniej (zł/m2) Kategoria I Kategoria II Kategoria III ródło: oprac. własne.. 25 3 913 3 209/5 015 1 806 704/1 102 1-min/max = 0,36 3 209 – 3 810 3 810 – 4 413 4 413 – 5 015. Kolejnym etapem była ocena walorów osiedla metod porówna bezporednich. Badania dokonano na podstawie zdj przy zastosowaniu programu Selektor. Rozpito skali oceny wynika z iloci stanowisk. Dokonano podziału na trzy proporcjonalne kategorie atrakcyjnoci walorów krajobrazowych (tab. 3). Tabela 3 Kategorie atrakcyjnoci terenów zieleni Kategoria I Kategoria II Kategoria III ródło: oprac. własne.. 0 – 18 18 – 36 36 – 54. W dalszej kolejnoci zbadano zgodno kategorii cenowych i kategorii atrakcyjnoci zagospodarowania terenów zieleni w poszczególnych punktach bada. Okrelono przynaleno kadego punktu do dwóch kategorii (tab. 4). Z porównania punktowego wynika, e zgodno kategorii wynosi 56%, a 44% punktów róni si jedynie jedn kategori, czyli rozbieno jest niewielka.. .

(14) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 123. Tabela 4 Zgodno kategorii cenowych i kategorii atrakcyjnoci terenów zieleni w poszczególnych punktach bada Punkty nalece do tej samej kategorii cenowej i kategorii atrakcyjnoci (procent) Punkty rónicych si jedn kategori cenow i kategori atrakcyjnoci (procent) ródło: oprac. własne.. 14 (56 %) 11 (44 %). W nastpnym etapie analiz zastosowano metod kartograficzn przy uyciu oprogramowania ArcGIS 9.3.1. Dokonano interpolacji danych dotyczcych cen rynkowych (rys. 3) i danych z metody porówna bezporednich krajobrazu (rys. 4). Okrelono stopie zgodnoci zasigów wystpowania kategorii cenowych i kategorii atrakcyjnoci zagospodarowania przestrzeni terenami zieleni. Po nałoeniu na siebie dwóch rysunków map przeanalizowano stopie pokrycia tych samych kategorii (rys. 5). Pozwala to na okrelenie procentowej zgodnoci powierzchni w tych samych kategoriach atrakcyjnoci (cenowej i bonitacyjnej). Na tej podstawie mona okreli zgodno obserwacji rynkowych i obserwacji wykonanych metod bonitacji punktowej.. Rys. 3. Mapa rozkładu cen rynkowych ródło: oprac. własne. .

(15) 124. Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. Rys. 4. Mapa rozkładu wartoci terenów zieleni – metoda porówna bezporednich ródło: oprac. własne. Na podstawie rys. 5 stwierdzono, e poziom zgodnoci danych powierzchniowych jest wyszy od zgodnoci danych punktowych o 6% i wynosi 62%. Na podstawie innych bada wykonanych przez autorów stwierdzono, e wpływ na poziom zgodnoci ma połoenie redniej ceny w całkowitej rozpitoci cen, któr charakteryzuje wskanik odchylenia cen skrajnych od redniej zawarty w tab. 2. Na innych badanych t metod osiedlach uzyskiwano niejednokrotnie wyszy poziom zgodnoci kategorii cenowych i kategorii atrakcyjnoci, co było powizane ze zmniejszaniem si odchylenia cen skrajnych od ceny redniej. Na szczególn uwag zasługuje fakt, e aden punkt pomiarowy nie rónił si o dwie kategorie i zawsze jest to rónica maksymalnie jednej kategorii. Potwierdza to zaleno cen uzyskanych na rynku nieruchomoci od wartoci walorów zieleni osiedlowej.. .

(16) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 125. Rys. 5. Mapa zgodnoci kategorii cenowych i krajobrazowych ródło: oprac. własne. Ostatni etap to porównanie poziomu cen rynkowych w relacji do połoenia w strefie oddziaływania hałasu drogowego. Dane transakcyjne umieszczono na mapie akustycznej badanego osiedla. Przypisano im trzy zdefiniowane wczeniej kategorie cenowe. Dla zwikszenia przejrzystoci ponumerowano przedziały natenia hałasu zobrazowane na mapie. Przedział o najwikszym nateniu hałasu (powyej 75 dB) otrzymał kategori I, a przedział o najmniejszym nateniu hałasu (poniej 45 dB) otrzymał kategori VIII (rys. 6). W ten sposób transakcje o najniszej cenie kwalifikowane s do I kategorii cenowej i lokale zagroone najwikszym hałasem kwalifikowane s do I kategorii zagroenia hałasem drogowym.. .

(17) Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. 126. Ϯϭ. ϮϬ. Ϯϯ. Ϯϴ. Ϯϰ. ϮϮ ϭϴ. Ϯϳ ϭϵ. Ϯϲ Ϯϱ ϭϳ ϭϲ ϭϱ ϭϰ ϭϯ. ϭϭ ϭϮ. ϭϬ. ϵ. ϴ ϳ ϯ ϭ. ϲ. ϱ ϰ. Ϯ. Rys. 6. Ceny spółdzielczych własnociowych praw lokali mieszkalnych na tle mapy akustycznej ródło: oprac. własne. Na podstawie rys. 6 mona stwierdzi wpływ natenia hałasu drogowego na ceny transakcyjne spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych na badanym obiekcie (tab. 6). Najwysza cena (5 402 zł/m2) została uzyskana dla obiektu oddalonego od głównych ulic i połoonego w VII kategorii hałasu drogowego (poniej 45–50 dB). Natomiast cena najnisza (2 649 zł/m2) zanotowana została dla transakcji dotyczcej lokalu połoonego na obszarze IV kategorii natenia hałasu (60–65 dB). Był to powód. .

(18) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 127. odrzucenia tej transakcji podczas badania wpływu terenów zieleni na ceny, poniewa lokal mieszkalny połoony jest w bezporednim ssiedztwie ruchliwych ulic (skrzyowanie), parkingów, ptli autobusowej i supermarketu (odrzucone w poprzednim badaniu cechy zostały oznaczone w tab. 5 jako min(1), min(2) i max(1). Z mapy akustycznej mona odczyta, i zdecydowana wikszo zasobów mieszkaniowych tej dzielnicy mieci si midzy IV a VIII kategori natenia hałasu drogowego. Dlatego połoenie w IV kategorii natenia hałasu jest bardzo niekorzystne i moe mie odbicie w cenie transakcyjnej. W celu stwierdzenia zalenoci pomidzy cen spółdzielczego własnociowego prawa do lokalu mieszkalnego, a nateniem hałasu przyjto załoenie, e najwyszej cenie powinna odpowiada najnisza warto natenia hałasu. Podzielono kategorie hałasu zawarte na mapie akustycznej na trzy kategorie tak, aby odpowiadały one odpowiednim kategoriom cenowym. Wykluczono w tym miejscu pierwsze dwie kategorie natenia hałasu (powyej 70 dB), poniewa po pierwsze, hałas ten wystpuje jedynie w pasach drogowych badanego osiedla, a po drugie takie jego natenie nie wystpuje w adnym lokalu z badanej próby transakcji. Z tych powodów mona przyj załoenie, e te dwie kategorie hałasu nie wpływaj w znaczcy sposób na zachowania uczestników rynku nieruchomoci (tab. 5). W kolejnym etapie okrelono zgodno poszczególnych kategorii natenia hałasu i kategorii cenowych (tab. 6). Tabela 5 Kategorie natenia hałasu Kategorie natenia hałasu do porównania z kategoriami cenowymi I kategoria (65–75 dB) II kategoria (50–65 dB) III kategoria (poniej 50 dB). Kategorie zawarte na mapie akustycznej (przedział natenia hałasu) III kategoria (65–70 dB) IV kategoria (60–65 dB) V kategoria (55–60 dB) VI kategoria (50–55 dB) VII kategoria (45–50 dB) VIII kategoria (poniej 45 dB). ródło: oprac. własne.. .

(19) Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. 128. Tabela 6 Porównanie zgodnoci kategorii natenia hałasu z kategoriami cenowymi Nr transakcji. Cena (zł/m2). Kategoria cenowa. Kategoria hałasu z mapy akustycznej. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.. 2 739 3 463 3 878 3 642 3 727 4 119 3 900 3 990 3 587 4 457 4 382 3 808 3 890 4 105 3 209 3 593 3 311 3 808 2 649 4 069 5 015 5 402 3 851 4 543 3 748 4 193 3 732 4 099. min(2) I II I I II II II I III II I II II I I I I min(1) II III max(1) II III I II I II. V V VII IV IV VI VI V V VII VI VIII VIII VII VI IV V IV IV VII V VII V VIII IV VI VII V. Kategoria hałasu do porównania II II III I I II II II II III II III III III II I II I I III II III II III I II III II. 1– zgodno; 2 – brak zgodnoci (rónica) 2 (1) 2 (1) 2 (1) 1 1 1 1 1 2 (1) 1 1 2 (2) 2 (1) 2 (1) 2 (1) 1 2 (1) 1 1 2 (1) 2 (1) 1 1 1 1 1 2 (2) 1. ródło: oprac. własne.. Z wyników zawartych w tab. 6 mona wysnu wniosek, e w pewnym zakresie poziom natenia hałasu drogowego wpływa na ceny spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych na osiedlu Nagórki w Olsztynie. W przypadku 16 transakcji (57%) potwierdzono, e lokal połoony jest w tej samej kategorii cenowej i kategorii hałasu. Niezgodno dotyczy ogółem 12 transakcji, z tym, e w przypadku 10 z nich (36%) rónica rozbienoci wynosi 1 kategori, a w przypadku 2 transakcji ta rónica wynosi 2 kategorie. Na podstawie przeprowadzonych analiz mona stwierdzi, e badanie zalenoci cen spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych od poziomu natenia hałasu jest trudniejsze ni. .

(20) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 129. badanie wpływu walorów terenów zieleni. Walory widokowe s łatwiejsze do uchwycenia dla przecitnego uczestnika rynku nieruchomoci i by moe maj wiksze znaczenie. 1.6. Wnioski 1. Obecno zieleni i połoenie z dala od ródeł hałasu niesie za sob wiele korzyci społecznych i ekonomicznych. Przejawem korzyci ekonomicznych jest jej wpływ na warto nieruchomoci. Nieruchomoci zlokalizowane w ssiedztwie terenów zieleni uzyskuj wysze ceny rynkowe. 2. Przeprowadzone badania wykazały du zgodno wyników uzyskanych w analizach rynkowych cen lokali mieszkalnych z wynikami uzyskanymi w badaniach jakoci krajobrazu wystpujcego w ich ssiedztwie przy zastosowaniu metody bonitacyjnej. Zgodno wyników na obszarze bada przy porównaniu punktowym i powierzchniowym kształtuje si na tym samym poziomie, odpowiednio 56% i 62%. 3. Wykonane badania potwierdzaj wpływ hałasu drogowego na warto spółdzielczych własnociowych praw do lokali mieszkalnych, jednake dokładne okrelenie wielkoci tego wpływu jest bardzo skomplikowane. Główn przeszkod w badaniach jest wyeliminowanie wpływu pozostałych cech na warto, gdy niemoliwe jest dokładne okrelenie np. standardu mieszkania i jego stanu technicznego. Wykazane zalenoci maj charakter orientacyjny i wymagaj dalszych analiz. 4. Zastosowanie narzdzi GIS pozwala na szybkie przetwarzanie informacji i dokonywanie analiz przestrzennych dotyczcych cen nieruchomoci, walorów krajobrazowych oraz hałasu drogowego i ich wzajemnych powiza. 5. Na podstawie przeprowadzonych bada mona stwierdzi, e jako zieleni osiedlowej i poziom hałasu drogowego maj wpływ na warto nieruchomoci. Poziom zgodnoci wyników uzyskanych na podstawie analiz rynkowych, krajobrazowych i akustycznych potwierdza t zaleno. LITERATURA Bajerowski T. (red.), Biłozor A., Cielak I., Senetra A., Szczepaska A., 2007, Ocena i wycena krajobrazu. Wybrane problemy rynkowej oceny i wyceny krajobrazu wiejskiego, miejskiego i stref przejciowych, Educaterra, Olsztyn. Kosmala M., 2005, Po co ludziom drzewa, czyli o roli znaczeniu drzew w yciu człowieka [w:] Ziele Miejska. Naturalne bogactwo miasta. Zasady gospodarowania i ochrona, Materiały konferencyjne, Wyd. PZITS, Toru.. .

(21) 130. Adam Senetra, Agnieszka Szczepaska. Kowalczyk A., 1992, Badania spostrzegania krajobrazu multisensorycznego – podstaw kształtowania obszarów rekreacyjnych, Wydawnictwo WSP, Bydgoszcz. Nowy słownik jzyka polskiego PWN, 2003, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa. Osikowska W., Przetacznik J., 2007, Problemy percepcji i oceny estetycznej krajobrazu Krakowa, „Roczniki Geomatyki”, t. 5, z. 8. Rudawa D., 2006, Projektowanie nie „zazielenianie”, „Facility Manager”, No 2(19). Senetra A., Cielak I., 2004, Kartograficzne aspekty oceny i waloryzacji przestrzeni, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmisko-Mazurskiego, Olsztyn. Senetra A., Rostek J., 2010, Moliwoci wykorzystania GIS w procesie szacowania nieruchomoci. Mapa wartoci krajobrazowych, Wycena 4/2009. Suchocka M., 2007, Ile zarabiaj drzewa w miecie, Materiały seminaryjne i poseminaryjne konferencji pt. Drzewa w miecie, Polski Klub Ekologiczny, Okrg Górnolski, Koło Miejskie w Tychach, Tychy. Szczepanowska H. B., 2007, Wycena drzew na terenach miejskich, Materiały seminaryjne i poseminaryjne konferencji pt. Drzewa w miecie, Polski Klub Ekologiczny, Okrg Górnolski, Koło Miejskie w Tychach, Tychy. RÓDŁA http://213.184.21.79/geoportal/dotnetviewerolsztyn/ajaxviewerolsztyn.aspx – stan z 2010-09-15. ABSTRACT THE VALUE OF RESIDENTIAL SPACE AS AFFECTED BY LANDSCAPE PERCEPTION – THE EXAMPLE OF THE CITY OF OLSZTYN The concept of landscape is associated primarily with visual perception, but landscape amenities can be also perceived by other senses, including the hearing, smell and touch (multisensory perception). According to available data, the visual landscape and the aural landscape complement each other (visual sensations are accompanied by aural stimuli). In urbanized areas, property value is affected by both the visual and aural perception of scenery attributes. The prices of real estates located within one residential complex or several neighboring complexes may vary widely. The results of our previous study show that one of the reasons for differences in real estate prices is the quality of green spaces which play a key role in landscape perception. The above is observed particularly in the living environment, including housing areas, where people spend long periods of time. The objective of this study was to validate our previous findings and to determine the effect of street noise intensity on the prices of residential premises (multi-family housing) on the local real estate market. The studied dataset was homogeneous in. .

(22) Warto przestrzeni mieszkaniowej wyrazem postrzegania walorów…. 131. terms of the location and type of property, but it differed with respect to landscape values (access to green areas, noise level). The visual and aural perception of landscape by potential homebuyers affected their assessment of residential space. The analysis covered a multi-family housing estate located in the city of Olsztyn. The results were interpreted in view of purchase-and-sale transactions of residential premises concluded in 2009–2010 (involving cooperative ownership titles), landscape evaluation by a quantitative classification method, and the acoustic map developed for the city.. .

(23)