Problem amortyzacji a potrzeby remontowe zasobów mieszkaniowych

Pełen tekst

(1)2001 Ekonomlc:Enei w Krakowie. Małgorzata Furmańska-Oćwieja Katedra Ekonomiki NleruchomoHI I Procesu Inwestycyjnego. Problem amortyzacji a potrzeby remontowe zasobów mieszkaniowych 1.. Wstęp. mieszkalnictwa do gospodarki rynkowej Wląze się z koniecznością rozwiązania problemu czynszów oraz wprowadzenia obligatoryjności odpisów amortyzacyjnych. Zasób mieszkaniowy powinien być objęty amortyzacją, ze względu na potrzeby remontowe i narastającą lukę remontową. Szczególnie problem ten należaloby odnieść do zasobu zabytkowego, który jest bardzo zniszczony. Wiele bowiem budynków popadło w ruinę bądź jest w złym stanie technicznym. Ich odnowa pochłania ogromne wydatki. Pewnym uzupełnieniem potrzeb finansowych mogłyby być wpływy z tytułu odpisów amortyzacyjnych. Proces. włączania. 2. Stan I potrzeby remontowe mlelsklch zasobów mieszkaniowych Przez okres minionych 50. lat środki wydatkowane na remonty znacznie od potrzeb w tym zakresie. Narastająca dysproporcja między nakła dami na remonty a potrzebami remontowymi doprowadziła do powstania zaległości remontowych określanych jako tzw. Juka remontowa. Wartość luki remontowej jest oceniana na ok. 30 mld zl i wykazuje ona duże zróżnicowanie w zależności od formy zasobów mieszkaniowych oraz okresu ich wzniesienia (tabele 1 i 2). Jak wynika z danych zamieszczonych w tabelach, największe zaległości remontowe dotyczą szczególnie zasobów czynszowych wzniesionych w latach 1919-1944. Z kolei zasoby spółdzielcze to głównie budynki z Jat 1961-1994, w których wysokość luki remontowej jest najmniejsza. odbiegały.

(2) F/lrmańska-Oćwieja. Tabela I. Szacunek poziomu luki remontowej w różnych formacil zasobów mieszkaniowych (w mld zł) Wyszczególnienie. Potrzeby remontowe. Rzeczywiste roczne nakłady na remonty. 32,0. 2,0. 19,1 6,1 6,8. 0,7 0,6 0,7. Ogólem w tym w zasobach: czynszowych spóldzielczych. indywidualnych. Luka remontowa 30,0 I 8,4. 5,5 6,1. Źródlo: J. Kornilowicz, Ocellll potrzeb remontowych budynków mieszkalllych w miaslach pol. skiell, "Budownictwo i Gospodarka Miejska" 1996, nr 7-8.. Tabela 2. Potrzeby remontowe zasobów Zasoby wedlug. okresu budowy Ogólem. Potrzeby remontowe. według. okresu budowy (w mld. Niezbędne nakłady. ogółem. bieżące. 32,0 4,7 17,4 5,1 2,1 2,7. na remonty. zł). według. pośrednie. rodzajów. i zabezpieczające. kompleksowe. 2,2. 7,8. 22,0. 0,2 0,4 0,2 0,3 1,1. 1,0 1,0 2,4 1,8 1,8. 3,5 16,0 2,5. w tym wybudowane: do 1918 r. 1919-1944 1945-1960 1961-1970 1971-1994. -. -. Żr6dlo: jak w labeli I.. Jak wykaz al y badania monitoringowe prowadzone przez Instytut Gospodarki Mieszkaniowej, środki niezbędne do konserwacji oraz przeznaczone na remonty bieżące powinny kształtować się na poziomie co najmniej 0,6% kosztów odtworzenia (czyli kosztów budowy 1 m' pow. użytkowej) w skali roku , a większe remonty co najmniej 0,5% kosztów odtworzenia. Te dwie wielkości pozwalają na uogólnione stwierdzenie, że koszt odtworzenia w skali roku w zakresie potrzeb remontowych powinien wynosić co najmniej 1,1 %. Oczywiście ten wskaźnik będzie różny w zależności od formy wlasności zasobów mieszkaniowych oraz zróżnicowany dla różnych miast, Tymczasem wysokość czynszu (obejmująca potrzeby remontowe i nakłady na bieżącą eksploatację) w gminie Kraków ksztaltuje się obecnie na poziomie ,8% wartości odtworzeniowej w skali roku '. Poziom opłat czynszowyclIjest tak niski, że w tej sytuacji nie ma możliwośc( likwidacji powstalych w ciągu dziesiątek lat zaległości remontowych miejskich zasobów mieszkaniowych, bez wprowadzenia natychmiastowych zmian w polityce czynszowej.. °. , Przyjmując koszt budowy J m' pow. użylkowcj na poziomie 2300 zl, a wysokość czynszu wprowadzająca czynsz regulowany oparly na. 1,52 zllm'/mies. ("Gazela Urzędowa" 1997, nr 20 ocenie wartości. użytkowej. lokalu mieszkalnego)..

(3) Problem amortyzacji a potrzeby remontowe .... I. Taki wniosek został postawiony po przeprowadzeniu przez autorkę badań dotyczących wysokości kosztów utrzymania 14. budynków mieszkalnych w centrum Krakowa oraz ustalenia roli, jaką dotychczas pełnią wpływy z czynszów w pokryciu kosztów utrzymania tychże obiektów mieszkalnych. Obliczenia symulacyjne przeprowadzone dla każdego z przedmiotowych budynków' zakładające, iż całość powierzchni eksploatacyjnej stanowiłyby mieszkania (wyłączając lokale użytkowe), wykazały, że w latach 1991-1995 w zadnej z badanych kamienic wpływy z czynszów za mieszkania nie pozwoliły na pokrycie kosztów eksploatacji biezącej i podstawowych potrzeb technicznego utrzymania (z pominięciem jakichkolwiek remontów). Natomiast dzięki podwyzkom czynszów w latach 1996-1997 tylko w trzech spośród 14. budynków wpływy z czynszów za mieszkania zrównoważyły koszty eksploatacji bieżącej oraz technicznego ich utrzymania. W pozostałych przypadkach, tj. w odniesieniu do II. kamienic, należałoby dofinansować wydatki związane z utrzymaniem tych obiektów w granicach 8-20%. Doniosłą więc rolę finansową w pokrywaniu kosztów gospodarowania zasobem mieszkaniowym odgrywają wpływy z czynszów za lokale użytkowe. Nadwyżki środków finansowych, których dostarczają lokale użytkowe, znajdujące się właśnie w wybranych do analizy budynkach, pozwoliły zapewne gminie na pokrycie pilnych remontów niektórych innych budynków nie obję tych badaniami. Zgodnie bowiem z Uchwałą 159/95 Zarządu Miasta Krakowa z dnia 6 lipca 1995 l'. wszystkie remonty poza drobnymi konserwacjami pokrywają według udziałów współwłaściciele budynków, a więc lokatorzy mieszkań własnościowych i Gmina Kraków. W związku z tym, że główne źródło dochodów finansowych stanowią wpływy z lokali użytkowych znajdujących się w poszczególnych budynkach, należy zastanowić się nad koniecznością wprowadzenia zmian w ustalaniu jednostkowych opłat za mieszkania. Przeprowadzone w przyszłości podwyżki opłat czynszowych (oparte na obligatoryjności naliczania amortyzacji) za mieszkania pozwoliłyby na gromadzenie środków finansowych, które można by nazwać fnnduszem rewaloryzacyjnym bądź amortyzacją rewaloryzacyjną. Środki tego funduszu mogłyby w przyszłości pozwolić na przeprowadzenie kosztownych prac remontowych.. 3.. Działania. w kierunku IIkwldacll luki remontowej. Wysokość luki remontowej oszacowana została jako równowartość budowy ok. 750 tys. mieszkań. Biorąc pod uwagę wielkość potrzeb oraz fakt, że dotyczy ona głównie zasobów czynszowych bardzo nierównomiernie rozłożonych przestrzennie - wydaje się, ze likwidacja zaległości remontowych nie będzie 2 Są. 22,. to kamienice: JagiellOliska 6/6A, Floriańska 13, 31,43,49, św. Krzyża l, św. Marka 21A, 4, św. Tomasza 20, Grodzka 7,51. Rynek Główny 25, Sławkowska ł3/15.. Mikołajska.

(4) I. Ma/gorzata. Furmańska-Oćwieja. możliwa w najbliższych latach (tym bardziej, że potrzeby w zakresie remontów będą wzrastaly z każdym rokiem). Dlatego też w pierwszej fazie działań należy dążyć do zahamowania dalszej dekapitalizacji zasobu mieszkaniowego poprzez doprowadzenie do poziomu zaspokajającego bieżącą, racjonalną gospodarkę remontową. Problem dotyczy glównie zasobów czynszowych, na które składają się w ok. 63% mieszkania komunalne. Szczególnie w tych zasobach należałoby zwiększyć wydatki na techniczne utrzymanie budynków o 100%. To oznaczaloby wzrost stopy remontowej z ok. 0,5% do 1,0% rocznych nakładów na remonty w stosunku do wartości odtworzenia. Czynnikiem mogącym w decydujący sposób wpłynąć na odwrócenie niekorzystnych trendów w gospodarce zasobami mieszkaniowymi jest więc podwyżka opłat czynszowych obejmująca wprowadzenie amortyzacji jako obligatoryjnego elementu tych opłat. Należy dążyć do tego, aby amortyzacja nie tylko stanowiła element obciążający koszty utrzymania obiektów, ale była też składnikiem opłaty za mieszkanie.. 4. Amortyzacla w gospodarce mleszkanlowel Amortyzacja - określana w literaturze jako umorzenie, zmniejszanie się budynków, urządzeń, odpisywanie sum odpowiadających temu zmniejszaniu się wartości - obejmuje dwa zagadnienia. Pierwsze to gromadzenie funduszy na inwestycje reprodukcyjne i remonty (funkcja odtworzeniowa). Drugi problem to rejestrowanie ubytków wartości budynków, które posiada istotne znaczenie dla ewidencji, analizy i planowania procesów ekonomicznych w gospodarce zasobami mieszkaniowymi (funkcja umorzeniowa). W kapitalistycznej gospodarce mieszkaniowej zainteresowanie skoncentrowano na amortyzacji kapitału włożonego w budownictwo mieszkaniowe. Mniejsze znaczenie przywiązuje się do amortyzacji, jako składnika majątku trwalego . Zainwestowany w budowę domów kapitał prywatny miał ulegać zwrotowi w postaci czynszów regulowanych przez prawa rynkowe. Wysokość komornego wynikala z obliczenia rentowności , która dla właściciela domu była kategorią stalą, oscylującą wokół przeciętnej stopy zysku. W rezultacie sumę komornego,jaką właściciel chciał otrzymać z wybudowanego domu, określały przede wszystkim wielkości: - koszt budowy domu, - stopa procentowa rynkowa, - oprocentowanie kapitału (jeśli budujący korzystal z kredytu), W gospodarce mieszkaniowej krajów niekapitalistycznych problem amortyzacji kapitalu byl całkowicie pomijany. Wobec trudności mieszkaniowych i klopotów finansowych gospodarki mieszkan iowej ,jak również ze względów socjalnych zarysowała się tendencja do przedłużania okresów amortyzacyjnych. Wyrównywanie ubytków środków trwałych - budynków teoretycznie wartości.

(5) Problem. remontowe .... powinno następować w wyniku gromadzenia środków na przeprowadzenie remontów kapitalnych. Jednak powstające przez wiele lat niedobory w gospodarce mieszkaniowej pokrywane były przez dotacje. Przepisy dotyczące amortyzacji przewidywały obliczanie wartości zużycia zgodnie z obowiązującymi normami, jednakże bez tworzenia odpowiednich funduszy amortyzacyjnych. Rejestrowano tylko normatywne rozmiary zużycia i zmniejszania się wartości początkowej tzw. umorzenie, rezygnując z gromadzenia funduszy na reprodukcję prostą. Tak więc amortyzacja spełniała wyłącznie cele rachunkowe. W chwili obecnej problem amortyzacji regulują następujące akty prawne: 1) ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa z dnia 26 lipca 1991 l'. Dz.U. nr 80, poz. 350 z późniejszy mi zmianami), 2) ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawa z dnia 15 lutego 1992 l'. Dz.U. nr 21, poz . 86 z późniejszymi zmianami), 3) rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 6 kwietnia 1993 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie składników majątkowych, uznawanych za środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne, zasad i stawek amortyzacji oraz trybu i terminów aktualizacji wyceny środków trwałych (Dz.U. nr 28, poz. 131, z późniejszymi zmianami). Należy wyraźnie podkreślić, iż do 1992 r. przepisy stanowiły, że od budynków mieszkalnych nie dokonuje się odpisów ammtyzacyjnych. Możliwość dokonywania tych odpisów w odniesieniu do zasobu mieszkaniowego pojawiła się dopiero w 1993 r. Rozporządzenie Ministra Finansów z 1993 l'. (Dz.U. nr 28, poz. 131) określa w pru'agrafie 5 pkt. 4, że odpisów amortyzacyjnych nie dokonuje się od budynków mieszkalnych z tym, że jednostki mogą we własnym zakresie podjąć decyzję o amortyzowaniu tych budynków w części dotyczącej lokali: - przeznaczonych do prowadzenia dzialalności gospodarczej , w tym wynajmowanych lub wydzierżawianych na te cele, - w budynkach innych niż zakładowe budynki mieszkalne - wynajmowanych na cele mieszkalne. W dalszym ciągu brak jest jednak obligatoryjności wprowadzenia amortyzacji jako kategorii ekonomiczno-finansowej. Z możliwości naliczania amortyzacji korzystają jednak właściciele prywatnych kamienic. Wysokość odpisu amortyzacji jest uzależniona od przyjętego sposobu jej naliczania. Istnieje kilka możliwości naliczania amortyzacji, a mianowicie na podstawie przyjętej: - średniej wartości rynkowej l m' powierzchni użytkowej, - wartości odtworzeniowej obliczonej metodą wyceny nakładów potrzebnych do budowy identycznego obiektu, - średniej nakładów rewaloryzacji powiększonej o wartość budynku przed rozpoczęciem procesu kosztownej rewaloryzacji, - wartości rzeczoznawczej, - metody obliczania wartości początkowej kamienicy przy zastosowaniu wskaźnika przeliczeniowego..

(6) Furmatiska-Oćwieja. Jak wykazały badania autorki, właściciele kamienic korzystają najczęściej przy obliczaniu odpisu amortyzacyjnego posługują się wartością podaną przez rzeczoznawcę bądź metodą obliczania wartości początkowej kamienicy przy zastosowaniu wskaźnika przeliczeniowego Gest to algorytm estymujący przybliżoną wartość rynkową I m' powierzchni użytkowej). Reasumując rozważania dotyczące roli amortyzacji w gospodarce mieszkaniowej, należy jeszcze raz podkreślić, że nie spełnia ona obligatoryjnie funkcji odtworzeniowej. Brak obligatoryjności tej kategorii ekonomiczno-finansowej by! i pozostaje nadal istotnym czynnikiem postępującego procesu dekapitalizacji zasobu mieszkaniowego . Wydaje się, że podwyżki stawek czynszowych nałeży wiązać w najbliższej przyszłości z obligatoryjnym wprowadzeniem amortyzacji, która powinna pełnić funkcję nie tyłko umorzeniową , ałe także odtworzeniową.. 5. Konsekwencie wprowadzenia obllgatorylnego naliczania amortyzacli Wprowadzenie zasady naliczania amortyzacji jako elementu stawki czynszowej, a tym samym zasadniczej zmiany w systemie polityki czynszowej gminy, wymaga szeregu działań zarówno w polityce mieszkaniowej państwa w tym nowej regulacji ustawowej, jak i działań gminy. W zakresie polityki mieszkaniowej państwa niezbędne jest przełamanie zasady nietworzenia odpisu amortyzacyjnego od obiektów mieszkalnych, który to odpis dałby możliwość utworzenia miejskich funduszy rewaloryzacyjnoremontowych. Wydaje się konieczne stworzenie zasady amortyzacji budynków oraz uwzględnienie tego elementu w czynszu, niezależnie od formy (stanu) własności tych obiektów. W zakresie działań gminy należy wyróżnić następujące elementy: l. Przeprowadzenie inwentaryzacji obiektów po remoncie kapitalnym podnoszącym w sposób zasadniczy stan techniczny obiektu. Inwentaryzacja wyło niłaby tę grupę budynków, w stosunku do których w pierwszej kolejności należałoby wprowadzić amortyzację jako skladnik stawki czynszowej. 2. Wyróżnienie następnej grupy obiektów, które powinny podlegać w najbliższym czasie remontowi kapitalnemu, a po jego zakończeniu wejść do kategorii obiektów amortyzowanych. W ten sposób miasto mialoby dodatkowy element do prowadzenia świadomej polityki remontowej zasobu mieszkaniowego. 3. Proponowane nowe stawki czynszowe , drastycznie zwiększające koszty utrzymania mieszkania stworzą trudną sytuację materialną dla części mieszkańców miejskiego zasobu mieszkaniowego. Należy więc dążyć do utworzenia gminnych, ponadnormatywnych dodatków mieszkaniowych w ramach pomocy dla najuboższych rodzin objętych podwyżkami opłat czynszowych..

(7) Problem amortyzacji a potrzeby remontowe .... I. Wszystkie te działania winny stanowić element polityki mieszkaniowej gminy, a ich podstawą powinny być zarówno założenia polityki społecznej, jak i rachunek ekonomiczny. W ramach działalności gminy konieczne jest szerokie społeczne wyjaśnie nie zasad polityki mieszkaniowej gminy, ze szczególnym uwzględnieniem konieczności prowadzenia sukcesywnych remontów, które pozwoliłyby na zmniejszenie luki remontowej i zahamowanie dekapitalizacji miejskiego zasobu mieszkaniowego.. 6.. Zakończenie. Jak wykazują dane zawarte w artykule, potrzeby remontowe są ogromne, a odkładanie wprowadzenia amortyzacji jako elementu obligatoryjnego w czynszu pogłębia istniejącą lukę remontową. Proponowane wprowadzenia amortyzacji umożliwiłoby także pełnienie przez tę kategorią ekonomiczną zarówno funkcji umorzeniowej,jak też odtworzeniowej, której to funkcji dotychczas nie pełniła.. The Problem of Deprecialion and the Renovation Needs of Urban Housing Resources In this article. the author looks at the renovation requirements of existing hOllsing resources. A special place in these resources is occupied by historie buildings and monuments which possess great value from the point of view of their historieit! legacy and which require a great deal of high-cost renovation and revalorisation wark. The research carried out by the author led her to suggest that tax relief against depreciation should be made mandatory, in the first place in the case or restored historie buildings. Such mandatary relief, which would have to be takeo ioto account when determining unit rent rate, should be a source of financing for the renovation and revalorisation of residential hotlsing resources,.

(8)