Dorota Sikora-Fernandez
BUDOWNICTWO SOCJALNE NA TLE ZRÓWNOWAĩONEGO ROZWOJU MIAST
1. WPROWADZENIE
Mieszkania socjalne peánią szczególną funkcjĊ wĞród zasobów mieszka-niowych. Są przede wszystkim instrumentem wykorzystywanym w systemie pomocy socjalnej, realizowanej przez wáadze publiczne. Gospodarka mieszka-niowa, na którą skáada siĊ m. in. dostarczanie mieszkaĔ socjalnych osobom pozostającym w niedostatku, jest zadaniem wáasnym gmin. Mogą one wyodrĊb-niü lokale przeznaczone na socjalne z zasobów mieszkaniowych juĪ istnieją-cych, mogą takĪe budowaü nowe mieszkania z takim przeznaczeniem. Jednym z podstawowych problemów, jaki powstaje podczas podejmowania decyzji o dostarczeniu lokali socjalnych, jest problem lokalizacyjny. Wáadze lokalne muszą odpowiedzieü na pytanie, czy lepiej jest zmieniaü przeznaczenie miesz-kaĔ komunalnych juĪ istniejących i tworzyü zasób lokali socjalnych w obrĊbie miasta, czy teĪ wyprowadzaü budownictwo socjalne na obszary zewnĊtrzne miasta i tworzyü socjalne osiedla? Jak równowaĪyü rozwój spoáeczny na obszarze miasta tak, aby zarządzaü nim zgodnie z teorią rozwoju zrównowaĪonego?
Skutki decyzji podejmowanych przez wáadze lokalne w kwestii budowni-ctwa socjalnego są istotne dla miasta z punktu widzenia rozwoju zrównowaĪo-nego. To od lokalizacji tego budownictwa zaleĪy tworzenie siĊ w mieĞcie enklaw biedy i powstawanie procesów segregacji przestrzennej oraz spoáecznej.
Celem niniejszego artykuáu jest ocena wpáywu dziaáaĔ prowadzonych przez wáadze lokalne w Polsce w zakresie dostarczania mieszkaĔ socjalnych, w kon-tekĞcie zarządzania zrównowaĪonym rozwojem miasta.
2. ZNACZENIE BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO
Cele polityki mieszkaniowej wyznaczają charakter dziaáaĔ w zakresie go-spodarki mieszkaniowej. Oznacza to, iĪ polityka mieszkaniowa jest okreĞlonym scenariuszem dziaáaĔ w zakresie poprawy sytuacji mieszkaniowej ludnoĞci
Dr, Katedra Zarządzania Miastem i Regionem, Wydziaá Zarządzania Uniwersytetu àódzkiego.
i musi stwarzaü system zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, áączący kilka aspektów:
x po pierwsze, zgodnoĞü z ogólnym rynkowym systemem gospodarczym, zapewniająca dostĊpnoĞü do mieszkaĔ poszczególnym grupom ludnoĞci, w szcze-gólnoĞci osobom o niskich dochodach poprzez system pomocy paĔstwowej;
x po drugie, moĪliwoĞü wyboru róĪnorodnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, uwzglĊdniając warunki materialne oraz preferencje poszczegól-nych grup ludnoĞci;
x po trzecie, elastycznoĞü dziaáaĔ, czyli stworzenie moĪliwoĞci pozyskania mieszkania poprzez budowĊ czy kupno wáasnego, wymiany lub wynajmu, w zaleĪnoĞci od potrzeb i pozycji materialnej osób zainteresowanych1
.
Budownictwo jest rodzajem inwestycji, które stanowią podstawowy czynnik wzrostu i przeksztaáceĔ strukturalnych gospodarki oraz zajmują waĪną pozycjĊ w rozwoju spoáeczno- ekonomicznym kraju. Inwestycje mieszkaniowe polegają na transferowaniu Ğrodków pieniĊĪnych w majątek mieszkaniowy, a celem polityki budowlanej paĔstwa jest oddziaáywanie na procesy odtwarzania i powiĊkszania tego majątku. Konsekwencją realizacji inwestycji mieszkanio-wych są efekty rozkáadające siĊ czĊsto na wiele lat. Na efekty te wpáyw ma szereg czynników, które muszą byü brane pod uwagĊ jeszcze przed rozpoczĊ-ciem procesu budowy. Do czynników tych zalicza siĊ m. in.:
x termin zwrotu kapitaáu zaangaĪowanego w daną inwestycjĊ mieszkaniową (czĊsto jest to kapitaá poĪyczkowy wraz z oprocentowaniem),
x procesy inflacyjne,
x zmiany stóp procentowych, x sytuacja finansowa inwestora.
E. LipiĔski2 juĪ w latach 30. XX w. zwróciá uwagĊ na znaczenie inwestycji mieszkaniowych w róĪnych etapach rozwoju gospodarki. W okresie depresji gospodarczej inwestycje mieszkaniowe są znacznie bezpieczniejsze od inwesty-cji przemysáowych, przede wszystkim dlatego, Īe dochód z nich jest w duĪej mierze pozbawiony elementów ryzyka oraz bardziej pewny. M. Bryx3 táumaczy to m. in. faktem, iĪ dochody z inwestycji mieszkaniowych wahają siĊ w mniej-szym stopniu niĪ zyski przedsiĊbiorców. Oznacza to, Īe nawet jeĞli dochód konsumenta spada, to nie zmniejsza on potrzeb mieszkaniowych, które zajmują jedną z najwaĪniejszych pozycji w hierarchii potrzeb. W okresie recesji inwesty-cje mieszkaniowe mają wiĊc najwiĊksze szanse, aby obroniü siĊ przed deflacyj-nym spadkiem wartoĞci i cen. Natomiast na początku okresu wzrostu gospo-darczego budownictwo jest lokata najbardziej bezpieczną i najmniej ryzykowną.
1
H. Hajduk, Budownictwo mieszkaniowe a wzrost gospodarczy, „Problemy Rozwoju Bu-downictwa” 3/1996, s. 1–11.
2
E. LipiĔski, Znaczenie budownictwa w Īyciu gospodarczym kraju, I Kongres Mieszkanio-wy, Warszawa 1937.
3
Mieszkanie jest bardzo istotnym skáadnikiem majątku narodowego4. Zasób tego majątku trwaáego jest powiĊkszany poprzez inwestycje, czyli dziaáania modernizacyjne, rekonstrukcyjne oraz odtworzeniowe. M. Cesarski5 twierdzi, Īe mieszkaniowy majątek trwaáy jest podstawowym ogniwem infrastruktury osadniczej, wzmacniającym aktywnoĞü ludzką w wielu aspektach. Stanowi istotny skáadnik dorobku ludzkiego i jest inwestycją w rozwój cywilizacji i kultury. Rola paĔstwa w tworzeniu regulacji prawnych, ksztaátowaniu budow-nictwa mieszkaniowego oraz stymulowaniu tempa jego rozwoju roĞnie od wielu lat i związana jest z polityką gospodarczą. Mieszkalnictwo jest dziedziną silnie powiązaną z wieloma aspektami Īycia spoáecznego, ale takĪe i gospodarczego. Ma wpáyw na sferĊ produkcji, handlu i usáug. Kreuje popyt na materiaáy i usáugi związane z budową, modernizacją, remontem czy wyposaĪeniem mieszkaĔ. Ponadto jest silnie powiązane z rozwojem infrastruktury, poniewaĪ budowa mieszkaĔ wymusza koniecznoĞü uzbrojenia terenów oraz ich zagospodarowania.
3. MIESZKANIA SOCJALNE
JAKO INSTRUMENT W SYSTEMIE POMOCY SOCJALNEJ
W obszarze gospodarki mieszkaniowej za dwie najwaĪniejsze formy pomo-cy osobom najuboĪszym uznaje siĊ system dodatków mieszkaniowych oraz mieszkania socjalne. W krajach Unii Europejskiej mieszkania naleĪące do samorządów lub organów z nimi powiązanych peánią najczĊĞciej rolĊ mieszkaĔ socjalnych. Zarówno w polskiej, jak i zagranicznej literaturze przedmiotu nie ma jednej, jasnej definicji mieszkania socjalnego. Organizacja Narodów Zjednoczo-nych definiuje mieszkalnictwo socjalne jako tĊ czĊĞü sektora mieszkaniowego, która otrzymuje od sektora publicznego róĪnego rodzaju subsydia oraz inne formy pomocy, w celu zmniejszenia kosztów ponoszonych przez najemców takich mieszkaĔ6. Mieszkanie ma oczywiĞcie charakter dobra prywatnego i jako takie dobro przynosi jego wáaĞcicielowi okreĞlone korzyĞci. Nie moĪe byü wiĊc jednoczeĞnie dobrem socjalnym, Ğwiadczy o tym jego rywalizacyjny oraz wykluczający charakter. MoĪe byü jednak instrumentem wykorzystywanym do pomocy socjalnej. Publiczna interwencja w sektor mieszkaniowy jest zatem niezbĊdna w celu pomocy najuboĪszym grupom spoáecznym w uzyskaniu oraz utrzymaniu wáasnego mieszkania7.
4
Za A. Andrzejewski, Polityka mieszkaniowa, PWE, Warszawa 1987, s. 441–446. 5
M. Cesarski, Mieszkaniowy majątek trwaáy oraz jego rola w badaniach i polityce
mieszka-niowej w Polsce, Wydawnictwo SGH, Warszawa 1998. 6
Housing Finance. Key Concept and Terms, United Nations, New York, Geneva 1998, s. 50. 7
T. O’Sulivan, K. Gibb, Housing Economics and Public Policy, Blackwell Science, 2003, s. 138.
W krajach Europy Zachodniej oraz Stanach Zjednoczonych Ameryki mieszkania socjalne zaliczane są do czĊĞci sektora mieszkaniowego okreĞlanej mianem „subsidized housing” lub „lower – income housing”. Pierwszy termin oznacza, iĪ sektor publiczny subsydiuje budowĊ przez organizacje sektora prywatnego lub sektora non-profit mieszkaĔ o okreĞlonych standardach dla osób wymagających pomocy w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Subsydia mogą byü równieĪ przeznaczane na dopáaty do utrzymania przez wáaĞcicieli tego typu mieszkaĔ. Zajmują je bowiem ubodzy najemcy, nie posiadający zdolnoĞci do opáacania rynkowej stawki czynszu8. Stąd drugi termin charakteryzujący
mieszkalnictwo socjalne – lower – income housing.
Zgodnie z polskim ustawodawstwem mieszkaniem socjalnym moĪe byü kaĪdy lokal wydzielony z komunalnego zasobu mieszkaniowego, nadający siĊ do uĪywania ze wzglĊdu na stan techniczny oraz wyposaĪenie. Powierzchnia lokalu socjalnego przypadająca na jednego czáonka rodziny nie moĪe byü mniejsza niĪ 5 m2 w przypadku gospodarstwa wieloosobowego i 10 m2 w przy-padku jednej osoby. Mieszkanie socjalne moĪe mieü równieĪ obniĪony standard, przy czym przepisy prawne nie definiują pojĊcia „standard obniĪony”. Za dostarczenie mieszkania socjalnego odpowiedzialne są gminy. W kategoriach prawnych, kaĪdy lokal gminny moĪe zostaü uznany za socjalny, obligatoryjnie bowiem musi on speániaü jedynie warunek minimalnej powierzchni przypadają-cej na osobĊ.
Ustawa o ochronie lokatorów stanowi, iĪ gmina zapewnia lokale socjalne i zamienne, a takĪe zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach. JeĪeli najemca nie uiszcza wymaganego czynszu za zajmowany lokal komunalny, sąd w wyroku nakazującym opróĪnienie lokalu orzeka o przyznaniu (lub nie) lokalu socjalnego. Do otrzymania mieszkania socjalnego po eksmisji uprawnione są niektóre grupy osób:
x kobiety w ciąĪy,
x osoby maáoletnie, niepeánosprawne, x osoby obáoĪnie chore,
x emeryci i renciĞci speániający kryteria do otrzymania Ğwiadczenia pomo-cy spoáecznej,
x bezrobotni,
x inne osoby speániające kryteria ustalane przez gminy na mocy odpowied-nich uchwaá.
Ustawa stanowi równieĪ, Īe umowĊ najmu lokalu socjalnego zawiera siĊ na czas okreĞlony. Okres najmu moĪe zostaü przedáuĪony, jeĪeli najemca nadal znajduje siĊ w trudnej sytuacji materialnej. Stawka czynszu za mieszkanie
8
NajczĊĞciej socjalne zasoby mieszkaniowe naleĪą do organizacji non-profit, które są zobli-gowane do równowaĪenia ponoszonych kosztów z wpáywami z czynszów oraz Ğrodkami pochodzącymi z pomocy paĔstwowej.
socjalne nie moĪe przekraczaü poáowy stawki najniĪszego czynszu pobieranego w gminie.
Utrzymująca siĊ od wielu lat sáaba dynamika rozwoju budownictwa komu-nalnego w miastach powoduje, Īe mieszkaĔ socjalnych jest niewspóámiernie maáo w stosunku do potrzeb.
4. ZRÓWNOWAĩONY ROZWÓJ MIASTA
Wieloletnie badania nad rozwojem miast i ich strukturą wypracowaáy szereg teoretycznych definicji miasta. W literaturze pojawiają siĊ równieĪ opinie, Īe nie jest moĪliwe okreĞlenie wyczerpującej liczby cech i kryteriów skáadających siĊ na definicjĊ miasta lub Īe nie istnieje jedna, uniwersalna dla wszystkich dyscy-plin naukowych, definicja9. Ta wieloznacznoĞü cech wyróĪniających miasto powoduje, Īe przedstawiciele róĪnych dyscyplin inaczej je pojmują i w innym aspekcie rozpatrują jego rozwój. W literaturze przedmiotu dominuje jednak pogląd, iĪ miasto jest systemem otwartym o odpowiedniej strukturze demogra-ficznej, zróĪnicowanej strukturze funkcji, z przewagą funkcji pozarolniczych, odpowiednim zagospodarowaniu i strukturze przestrzennej, posiadające prawa miejskie nadane przez odpowiednie wáadze oraz wyróĪniające siĊ specyficznym trybem Īycia jego mieszkaĔców. Tak zdefiniowana jednostka wykorzystuje kryteria demograficzne, ekonomiczne, geograficzne, administracyjne i socjo-logiczne.
Rozwój miasta jest procesem dokonującym siĊ na skutek dziaáania wielu czynników o charakterze ekonomicznym, spoáecznym, historycznym oraz przestrzennym. Ich znaczenie nie jest równowaĪne, a ich wpáyw na rozwój lokalny jest zaleĪny przede wszystkim od specyfiki danego miasta10. Inaczej mówiąc jest to proces zachodzącym w wyniku wykorzystywania miejscowych zasobów, sáuĪący zaspokajaniu potrzeb spoáecznoĞci lokalnej. Przeksztaácenia dokonujące siĊ w strukturze przestrzennej i funkcjonalnej miasta, nastĊpujące w sposób ewolucyjny i nierzadko trudno dostrzegalny, są cechą rozwoju spoáeczno-gospodarczego11. Dotyczą one przede wszystkim nieustannie zmie-niającej siĊ liczby mieszkaĔców, zjawiska sukcesji funkcji miejskich, zagospo-darowania i cech przestrzeni oraz procesów związanych z wykorzystywaniem zasobów miejskich.
9
A. Majer, Socjologia i przestrzeĔ miejska, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2010, s. 83.
10
A. Sobol , Kategorie potrzeb i jakoĞci Īycia w kontekĞcie lokalnego rozwoju
zrównowaĪo-nego, [w:] M. Burchard-DziubiĔska, A. RzeĔca, ZrównowaĪony rozwój na poziomie lokalnym i regionalnym. Teoria i praktyka., Wydawnictwo Uà, àódĨ 2010, s. 215.
11
WaĪnym czynnikiem efektywnego funkcjonowania i rozwoju miasta jest wáaĞciwe zarządzanie i sterowanie jego rozwojem12. Przed transformacją
spoáeczno-gospodarczą czynnikiem determinującym rozwój miast byá przemysá. Obecnie wskazuje siĊ na wagĊ innych czynników, takich jak wydajna infrastruk-tura, nowoczesne technologie komunikacyjne, usáugi wyĪszego rzĊdu zarówno te biznesowe, jak i kulturalne, potencjaá akademicki, rozwiniĊta wspóápraca miĊdzysektorowa oraz sprzyjające rozwojowi przedsiĊbiorczoĞci wáadze lokalne.
PojĊcie rozwoju zrównowaĪonego wywodzi siĊ z ekonomii ekologicznej, a jego gáówną przesáanką byáo ostrzeĪenie przed coraz wiĊkszą eksploatacją zasobów Ğrodowiska naturalnego, znajdującego siĊ pod presją intensyfikacji procesów gospodarczych. Obecnie jednak przewaĪa pogląd, iĪ pojĊcie „zrów-nowaĪony rozwój” ma szerszy wymiar i odnosi siĊ nie tylko do aspektów Ğrodowiskowych, ale takĪe ekonomicznych, spoáecznych i przestrzennych w kontekĞcie funkcjonowania miasta. MoĪna zatem przyjąü, iĪ zrównowaĪony rozwój miasta to proces zapewniający wysokie standardy ekologiczne, ekono-miczne, spoáeczne i przestrzenne wszystkim uĪytkownikom miasta oraz wszyst-kim przyszáym pokoleniom, zgodnie z zasadą sprawiedliwoĞci wewnątrzpokole-niowej i miĊdzypokoleniowej13. Podobną definicjĊ formuáuje ĝwiatowa Komisja do spraw ĝrodowiska i Rozwoju powoáana przez ONZ, uznając, iĪ rozwój zrównowaĪony to „rozwój, zaspokajający potrzeby teraĨniejszoĞci bez ryzyka, Īe przyszáe pokolenia nie bĊdą mogáy zaspokoiü swoich potrzeb”.14
JeĞli zatem warunkiem trwaáego, zrównowaĪonego rozwoju jest jego wspóázaleĪnoĞü w granicach trzech podsystemów – przestrzennego (uwzglĊdnia-jącego aspekt Ğrodowiskowy), ekonomicznego i spoáecznego, to zarządzanie rozwojem musi mieü swój wyraz w zintegrowanej strategii, bĊdącej instrumen-tem wáadz lokalnych czy regionalnych tworzącym warunki dla wáaĞciwego wykorzystania potencjaáu istniejącego lokalnie lub w regionie.
Zarządzanie zrównowaĪonym rozwojem miasta oraz monitorowanie jego efektów powiązane jest z wypracowaniem mierników sáuĪących pomiarowi tego rozwoju. Mierniki takie są szczególnie istotne z punktu widzenia praktycznego zastosowania koncepcji zrównowaĪonego rozwoju miasta, przede wszystkim dlatego, Īe ich rolą jest m. in. odzwierciedlenie skali i struktury procesów rozwojowych zachodzących lokalnie15. Kompletny zestaw wskaĨników zrów-nowaĪonego rozwoju opracowaá T. Borys, który wyróĪnia nastĊpujące grupy kryteriów, wedáug których klasyfikowane są wskaĨniki:
12
Ibidem, s. 19. 13
Por. H. Rogall, Ekonomia zrównowaĪonego rozwoju – teoria i praktyka, Wydawnictwo Zysk i S-ka, PoznaĔ 2010, s. 26.
14
Ibidem, s. 41. 15
J. Korol, WskaĨniki zrównowaĪonego rozwoju w modelowaniu procesów regionalnych, Wydawnictwo Adam Marszaáek, ToruĔ 2007, s. 46.
x realizacji cech rozwoju zrównowaĪonego, x realizacji celów rozwoju zrównowaĪonego, x realizacji zasad rozwoju zrównowaĪonego, x realizacjiáadu zintegrowanego,
x skali, x sektorowe,
x zakresu kompleksowoĞci, x czasu16.
Rozwój zrównowaĪony charakteryzowany jest przez trzy cechy: ekorozwój, rozwój trwaáy, podtrzymujący siĊ. TrwaáoĞü rozumiana jest jako utrzymywanie kapitaáu zarówno ekonomicznego, spoáecznego, jak i w szczególnoĞci kapitaáu przyrodniczego. T. Borys wskazuje trzy wymiennie warunkujące siĊ skáadniki rozwoju trwaáego:
x skáadnik ekonomiczny – prowadzący do rzeczywistego wzrostu dobroby-tu, pozwalający na prowadzenie dáugookresowej polityki zapobiegającej zuboĪeniu i pozwalający na wytworzenie optymalnego strumienia dochodu, przy jednoczesnej ochronie zasobów kapitaáu;
x skáadnik spoáeczny – wyraĪający siĊ w zaspokojeniu potrzeb spoáecznych oraz zapewnieniu równych szans rozwoju, w szczególnoĞci poprzez równy dostĊp do ĪywnoĞci, systemu ochrony zdrowia, systemu edukacji, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz zapewnienie bezpieczeĔstwa;
x skáadnik Ğrodowiskowy – oznaczający zachowanie infrastruktury ekolo-gicznej poprzez korzystanie z przyrodniczych dóbr i usáug w sposób nie narusza-jący ekosystemu17.
Gáównym celem rozwoju zrównowaĪonego jest ochrona zasobów moĪli-wych do wykorzystania przez przyszáe pokolenia. Ochrona ta w duĪej mierze sprowadza siĊ do zasobów Ğrodowiska naturalnego, co jednak ma swój efekt w spoáecznym i ekonomicznym wymiarze rozwoju. W takim ujĊciu najbardziej przystające bĊdą cele rozwoju zrównowaĪonego wymienione przez S. Kozáow-skiego:
x „bezpieczne dla zdrowia ludzkiego Ğrodowisko, x zapewnienie równowagi ekologicznej,
x stworzenie niezbĊdnych warunków do odnowy biologicznych siá czáo-wieka,
x dalszy rozwój gospodarczy”18
.
16
Za T. Borys, WskaĨniki zrównowaĪonego rozwoju, Wydawnictwo Ekonomia i ĝrodowisko, Warszawa–Biaáystok 2005, s. 202.
17
Za ibidem, s. 74. 18
5. ZARZĄDZANIE ZRÓWNOWAĩONYM ROZWOJEM MIASTA W ASPEKCIE BUDOWY MIESZKAē SOCJALNYCH
Wáadze lokalne są odpowiedzialne za funkcjonowanie terytorialnego syste-mu spoáeczno-gospodarczego, którym jest miasto oraz za stan jego rozwoju w wymiarze spoáecznym, gospodarczym i Ğrodowiskowym. Z punktu widzenia teorii organizacji i zarządzania miasto (gmina miejska) jest organizacją, w której zachodzą procesy zarządzania. M. Bielski okreĞla organizacjĊ jako otwarty system spoáeczno – techniczny, który posiada pewną uporządkowaną strukturĊ19
. Biorąc pod uwagĊ poszczególne cechy organizacji moĪna stwierdziü, iĪ miasto jest wáaĞnie takim systemem, poniewaĪ:
1) jest zorientowanym celowo tworem czáowieka – gminĊ tworzą wszyscy czáonkowie okreĞlonego terytorium, a jednym z jej celów jest zaspokajanie potrzeb wspólnoty samorządowej oraz podnoszenie poziomu Īycia na danym terenie;
2) w skáad organizacji, jaką jest gmina, wchodzą ludzie oraz Ğrodki rzeczo-we – m. in. infrastruktura komunalna, w tym mieszkaniowa;
3) gmina jest organizacją wyodrĊbnioną z otoczenia, posiada wáasną struk-turĊ organizacyjną, przekazującą do swojego otoczenia dobra, usáugi oraz informacje i wartoĞci;
4) gmina posiada wyodrĊbniony czáon kierowniczy – czáonkowie wspólnoty wybierają wáadzĊ wykonawczą i uchwaáodawczą gminy;
5) sposoby wspóádziaáania pomiĊdzy poszczególnymi jednostkami admini-stracyjnymi w gminie są utrwalone w drodze formalizacji.
Jednym z podstawowych instrumentów pomiary skutecznoĞci zarządzania są mierniki rozwoju. Z punktu widzenia rozwoju mieszkalnictwa w kontekĞcie rozwoju zrównowaĪonego waĪnymi wskaĨnikami są:
x iloĞü dostĊpnych na rynku mieszkaĔ,
x mieszkania oddane do uĪytku na 1000 mieszkaĔców, x przeciĊtna wielkoĞü oddawanego mieszkania,
x wyposaĪenie mieszkaĔ w podstawowe urządzenia techniczne, x przeciĊtna powierzchnia uĪytkowa mieszkania na osobĊ, x wydatki na gospodarkĊ mieszkaniową,
x iloĞü i wartoĞü wypáacanych dodatków mieszkaniowych, x wysokoĞü zalegáoĞci czynszowych.
Opracowanie zestawu wskaĨników i monitorowanie za ich pomocą rozwoju miasta jest skutecznym sposobem kontrolowania problemów pojawiających siĊ w mieĞcie. WĞród najczĊĞciej pojawiających siĊ obecnie problemów miejskich naleĪą:
19
xnieskuteczna kontrola planistyczna i urbanistyczna procesów rozwojowych; xbrak wáaĞciwej ochrony interesu publicznego w przestrzeni miast, przejawia-jący siĊ gáównie w dewastacji terenów zieleni i stratach zasobów komunalnych;
xzamykanie okreĞlonych przestrzeni miejskich poprzez tworzenie zamkniĊ-tych osiedli mieszkaniowych;
xchaotyczna urbanizacja stref podmiejskich i nieracjonalne dewastowanie terenów rolnych i leĞnych, zwáaszcza wokóá wielkich miast;
xbrak skutecznej i racjonalnej polityki rozwoju miast.
Mieszkalnictwo jest waĪnym obszarem w dziaáalnoĞci miasta. Domy miesz-kalne tworzą tkankĊ miejską, a ich stan techniczny oraz lokalizacja tworzą potencjaá rozwojowy i wpáywają na wizerunek miasta. Szczególnie istotnym instrumentem wáadz lokalnych w grze o rozwój zrównowaĪony powinna staü siĊ strategia rozwoju zasobów mieszkaniowych. Wpáyw strategii na rozwój miejskiej gospodarki i przestrzeni zaleĪy od kreowanej przez nią podaĪy mieszkaĔ oraz od tego, w jakim stopniu ta podaĪ pokrywa siĊ z poziomem dostĊpnoĞci do mieszka-nia. O dostĊpnoĞci tej decydują przede wszystkim cena, standard, struktura wáasnoĞci oraz lokalizacja. Podstawowym zadaniem strategii mieszkaniowej powinno wiĊc byü stworzenie takich scenariuszy dziaáaĔ, aby zamieniü jak najwiĊkszą iloĞü potrzeb mieszkaniowych w efektywny popyt oraz jednoczeĞnie zapewniü ekonomiczną efektywnoĞü decyzji podejmowanych przez podmioty związane z procesami planowania, budowania oraz finansowania mieszkaĔ.
Stworzenie systemu budowy i finansowania mieszkaĔ socjalnych staje siĊ wiĊc niezbĊdne dla prawidáowego i efektywnego rozwoju miasta. OczywiĞcie, obecnie mieszkania socjalne równieĪ są majątkiem gminy, jednak jedyne, co je odróĪnia od innych mieszkaĔ komunalnych, to duĪo niĪszy czynsz wynajmu oraz wyĪsze koszty ich utrzymania dla wáadz lokalnych. Konieczne jest takĪe okreĞlenie, gdzie lokalizowaü budownictwo socjalne, aby nie tworzyü getta ubóstwa i zapobiegaü procesom segregacji spoáecznej. Gáównym zadaniem wáadz lokalnych w tym zakresie jest stworzenie racjonalnej polityki miejskiej, która poszukiwaáaby moĪliwoĞci wykorzystania terenów wewnątrz miasta, dawaáa rekomendacje dla restrukturyzacji zbĊdnych terenów dla funkcji miej-skich, rewitalizacji obszarów zdegradowanych oraz poprawie bezpieczeĔstwa w miastach.
6. PODSUMOWANIE
Pomimo funkcji spoáecznych, jakie jednostka terytorialna ma do speánienia, zapewnienie wysokiej ochrony lokatorom niepáacącym czynszów czy teĪ dewastującym mieszkania, doprowadzi w dáugim okresie do jeszcze wiĊkszej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych, a tym samym do zahamowania
rozwoju miasta. ZagroĪenie eksmisją na bruk, pomimo kontrowersyjnego charakteru, jest w pewnym stopniu skutecznym motywatorem do regulowania naleĪnoĞci czynszowych przez „trudnych” lokatorów. Wobec trudnej sytuacji mieszkaniowej, utrzymującej siĊ od wielu lat w Polsce, braku Ğrodków finanso-wych na budowĊ mieszkaĔ socjalnych, polskich gmin nie staü na tak wysoką, jak obecnie, ochronĊ lokatorów. OczywiĞcie, eksmisje muszą byü powiązane z socjalnymi programami wsparcia dla osób faktycznie potrzebujących tej pomocy. Brak mieszkaĔ socjalnych w polskich miasta pogáĊbia i tak trudną juĪ sytuacjĊ, związaną z budownictwem mieszkaniowym. Centra miast zamiesz-kiwane są przez ludnoĞü ubogą, natomiast ci, których staü na poniesienie kosztów przeprowadzki, szukają terenów podmiejskich, dobrze skomunikowa-nych z centrum. skutkuje to nadmierną ekspansją budownictwa mieszkaniowe-go na obszary zewnĊtrzne miasta, co pozostaje nie bez wpáywu na Ğrodowisko naturalne. Chaotyczna zabudowa w przestrzeni podmiejskiej sprawia, Īe koszty rozwoju i funkcjonowania miasta są coraz wyĪsze. Tym samym brakuje Ğrodków finansowych na utrzymanie i rozwój mieszkaniowych zasobów socjalnych.
BIBLIOGRAFIA
Andrzejewski A., Polityka mieszkaniowa, PWE, Warszawa 1987.
Bielski M., Podstawy teorii organizacji i zarządzania, C.H. Beck, Warszawa 2004. Borys T., WskaĨniki ekorozwoju, Wydawnictwo Ekonomia i ĝrodowisko, Biaáystok 1999. Borys T., WskaĨniki zrównowaĪonego rozwoju, Wydawnictwo Ekonomia i ĝrodowisko,
Warsza-wa–Biaáystok 2005.
Brol R., Ekonomika i zarządzanie miastem, Wydawnictwo AE, Wrocáaw 2001. Bryx M., Finansowanie inwestycji mieszkaniowych, Poltex, Warszawa 2001.
Cesarski M., Mieszkaniowy majątek trwaáy oraz jego rola w badaniach i polityce mieszkaniowej
w Polsce, Wydawnictwo SGH, Warszawa 1998.
Hajduk H., Budownictwo mieszkaniowe a wzrost gospodarczy, „Problemy Rozwoju Budownic-twa” 3/1996.
Housing Finance. Key Concept and Terms, United Nations, New York, Geneva 1998.
Korol J., WskaĨniki zrównowaĪonego rozwoju w modelowaniu procesów regionalnych, Wydaw-nictwo Adam Marszaáek, ToruĔ 2007.
Kozáowski S., Ekorozwój. Koncepcja rozwoju, „Czáowiek i ĝwiatopogląd” 5/1985.
LipiĔski E., Znaczenie budownictwa w Īyciu gospodarczym kraju, I Kongres Mieszkaniowy, Warszawa 1937.
Majer A., Socjologia i przestrzeĔ miejska, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2010. O’Sulivan T., Gibb K., Housing Economics and Public Policy, Blackwell Science, 2003.
Rogall H., Ekonomia zrównowaĪonego rozwoju – teoria i praktyka, Wydawnictwo Zysk i S-ka, PoznaĔ 2010.
Sobol A., Kategorie potrzeb i jakoĞci Īycia w kontekĞcie lokalnego rozwoju zrównowaĪonego, [w:] Burchard-DziubiĔska M., RzeĔca A., ZrównowaĪony rozwój na poziomie lokalnym i
Dorota Sikora-Fernandez
SOCIAL HOUSING IN THE CONTEXT OF SUSTAINABLE URBAN
Social housing has a specific function in the housing stock. It is primarily an instrument used in the system of social assistance, implemented by public authorities. One of the main problems that arise during making decisions about provision of social housing is the problem of localization. Local authorities must answer the question whether it is better to change the destination of the existing housing stock and create social housing within the city, and also derive social housing in areas outside the city and create social districts? How to balance the social development in the area of the city, to manage it according to the theory of sustainable development? The purpose of this paper is to assess the impact of the activities carried out by local authorities in Poland regarding the provision of social housing in the context of sustainable management of the city.
