INFRASTRUKTURA I EKOLOGIA TERENÓW WIEJSKICH INFRASTRUCTURE AND ECOLOGY OF RURAL AREAS Nr 2/II/2012, POLSKA AKADEMIA NAUK, Oddziaá w Krakowie, s. 87–96
Komisja Technicznej Infrastruktury Wsi
Monika Siejka
ROZBUDOWA UKàADU KOMUNIKACYJNEGO
I JEJ WPàYW NA POZIOM CEN I AKTYWNOĝû
LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOĝCI,
NA PRZYKàADZIE OBIEKTU ĝWINIARSKO
W POWIECIE NOWOSĄDECKIM
____________
DEVELOPMENT OF THE TRANSPORTATION SYSTEM
AND ITS IMPACT ON THE LEVEL OF PRICES
AND ACTIVITY OF THE LOCAL REAL PROPERTY
MARKET BASED ON THE EXAMPLE
OF ĝWINIARSKO IN NOWY SĄCZ DISTRICT
Streszczenie
KaĪda inwestycja niezaleĪnie od rodzaju i wielkoĞci wywoáuje zmiany w otoczeniu. Niektóre z nich mogą byü postrzegane jako zmiany negatywne, jak na przykáad lokalizacja zakáadu przemysáowego w sąsiedztwie obszarów mieszka-niowych, inne natomiast mają ogromne pozytywne oddziaáywanie na otoczenie i sąsiedztwo, co w konsekwencji przekáada siĊ na poziom cen i aktywnoĞü lokal-nego rynku nieruchomoĞci. Wiadomym jest, iĪ budowa i rozwój ukáadu komuni-kacyjnego decyduje o poziomie gospodarczym danego regionu, a takĪe kraju. W niniejszej pracy przeprowadzono badania mające na celu sprawdzenie powyĪ-szych tez. Jako obszar badaĔ wybrano miejscowoĞü ĝwiniarsko w gminie Cheá-miec. W lipcu 2008r. zakoĔczono tam budowĊ obwodnicy miasta Stary Sącz i mo-stu na rzece Dunajec. Ta zmiana ukáadu komunikacyjnego spowodowaáa, Īe miejscowoĞci leĪące na lewym brzegu rzeki zyskaáy nowe rozwiązanie komunika-cyjne. ĝwiniarsko jest najbliĪszą miejscowoĞcią sąsiadującą ze Starym i Nowym Sączem, oraz miejscowoĞcią przez którą przebiega droga bĊdąca przedáuĪeniem obwodnicy. W wyniku badaĔ przeprowadzonych na zbiorze danych zawierających ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomoĞci gruntowych przeznaczonych
dustrial plant in the vicinity of residential estates, while others have an immense positive influence on the surroundings, which affects price levels and the activity of the local real property market in consequence. It is known that the construction and development of the transportation network is decisive for the economic devel-opment of a given region or even country. This paper involved research leading to the verification of the above theses. The village of ĝwiniarsko in the municipality of Cheámiec was chosen as an area for research. In July 2008, the construction of the ring road in Stary Sącz and the bridge on the Dunajec river were completed. This change in the transportation system gave new transport links to the villages and towns lying on the left bank of the river. ĝwiniarsko is the nearest village to Stary Sącz and Nowy Sącz and the road being an extension of the ring road goes through this village. As a result of research conducted on the data collection con-taining transaction prices of undeveloped land properties intended for single-family residential buildings and homestead developments, it was stated that the construction of new transportation solutions brought a short-term increase in prices during the investment period and the permanent revival of the local prop-erty market.
Key words: local real property market, transaction price, transportation system WSTĉP
Rynek nieruchomoĞci definiowany jest jako ogóá warunków, w których odbywa siĊ transfer praw do nieruchomoĞci, obejmujący dziaáania i interakcje osób zajmujących siĊ kupnem, sprzedaĪą, wymianą, a takĪe rozwojem nieru-chomoĞci. [Kucharska-Stasiak 2006] Literatura przedmiotu podaje szereg sposo-bów podziaáu rynku nieruchomoĞci w zaleĪnoĞci od przyjĊtego kryterium. Do najczĊĞciej wyróĪnianych naleĪą: kryterium przedmiotowe, przestrzenne, praw do nieruchomoĞci, cenowe, jakoĞciowe i itp. [Kucharska-Stasiak 1997] OkreĞle-nie skutków oddziaáywania danej inwestycji na zmiany w otoczeniu powoduje, iĪ wyróĪniamy rynek lokalny, regionalny, krajowy i miĊdzynarodowy. Kryte-rium to klasyfikowane jest jako przestrzenne lub geograficzne. W przypadku rynków lokalnych obszar badaĔ ograniczony jest do tzw. najbliĪszej lokalizacji.
ħródáo: http://mapy.google.pl/maps Source: http://mapy.google.pl/maps
Rysunek 1. Poáączenie drogowe Miast Stary i Nowy Sącz przez nowy most na rzece Dunajec
Figure 1. Road link of Old and New Sacz through a new bridge over the river Dunajec Typowe funkcje nieruchomoĞci charakteryzujące ten rodzaj rynku, to funkcja mieszkalna (grunty, budynki, lokale) oraz handlowo-usáugowa lecz o zasiĊgu lokalnym (maáe sklepy osiedlowe, punkty usáugowe, warsztaty). O granicach rynku lokalnego decyduje odlegáoĞü od obiektu bĊdącego punktem odniesienia (przedmiotu badaĔ, analiz, wyceny). Obszar tego rynku okreĞlony jest zazwy-czaj granicami naturalnymi (góry, rzeki, jeziora), granicami sztucznymi (linie kolejowe, drogi, autostrady) lub granicami administracyjnymi (jednostki ewi-dencyjne, miasta, gminy). KaĪdy kolejny rodzaj rynku nieruchomoĞci skupia obiekty o funkcji, mającej coraz wiĊkszy zasiĊg terytorialny. I tak, rynek
regio-Omówione kryterium przestrzenne rynku nieruchomoĞci odgrywa szcze-gólną rolĊ w ksztaátowaniu ceny i wartoĞci. KaĪda analiza wymaga zebrania bazy danych, która zawsze charakteryzuje siĊ zmiennoĞcią cen wynikającą z zaistniaáych zmian spoáeczno – gospodarczych oraz zmian zachodzących w otoczeniu nieruchomoĞci (WiĞniewski 2007). Jak wynika z przedstawionych rozwaĪaĔ najistotniejszy wpáyw na zmiennoĞü cen ma lokalizacja nieruchomoĞci, a co za tym idzie jej otoczenie i sąsiedztwo, jak równieĪ dostĊpnoĞü komunikacyj-na. W niniejszej pracy przeprowadzono badania mające na celu sprawdzenie czy rozbudowa ukáadu komunikacyjnego, przez wybudowanie obwodnicy miasta Stary Sącz, wpáynĊáa na aktywnoĞü lokalnego rynku nieruchomoĞci oraz zmien-noĞü cen transakcyjnych niezabudowanych nieruchomoĞci gruntowych.
Przedmiotowa inwestycja miaáa miejsce w latach 2007-2008 i obejmowaáa budowĊ nowej drogi o dáugoĞci 3,5 km wraz z budową mostu na rzece Dunajec oraz trzech wiaduktów. [Raport o stanie zagospodarowania przestrzennego województwa maáopolskiego 2010] Celem inwestora byáo stworzenie szybszego i lepszego poáączenia miast Nowy i Stary Sącz. Dodatkowo, wybudowanie ob-wodnicy i mostu istotnie poprawiáo dostĊpnoĞü komunikacyjną miejscowoĞci usytuowanych na lewym brzegu Dunajca, a gáównie w miejscowoĞci ĝwiniar-sko, gmina Cheámiec, zlokalizowanej najbliĪej tych miast.
OBSZAR I METODA BADAē
MiejscowoĞü ĝwiniarsko leĪy w poáudniowej czĊĞci Gminy Cheámiec w bezpoĞrednim sąsiedztwie miasta Stary Sącz i Nowy Sącz.
Budowa opisanych wyĪej nowych rozwiązaĔ komunikacyjnych dotyczy takĪe miejscowoĞci ĝwiniarko, poáoĪonej najbliĪej poáączonych miast. Przez tĊ miejscowoĞü przeprowadzony jest obecnie caáy transport pomiĊdzy Starym i Nowym Sączem. W celu sprawdzenia, czy przedmiotowe rozwiązanie komuni-kacyjne wpáynĊáo na atrakcyjnoĞü i oĪywienie lokalnego rynku nieruchomoĞci, zebrano bazĊ danych skáadająca siĊ z cen transakcyjnych niezabudowanych nie-ruchomoĞci gruntowych. Obszarem badaĔ objĊto teren Gminy Cheámiec. Nato-miast okres badaĔ związany byá w czasem trwania inwestycji, która rozpoczĊáa siĊ w marcu 2007r. i zakoĔczyáa w lipcu 2008r. Wobec tego, zebrano ceny transakcyjne zanotowane od grudnia 2006r. do grudnia 2010r.
ħródáo: http://pl.wikipedia.org/ Source: http://pl.wikipedia.org/
Rysunek 2. MiejscowoĞci Gminy Cheámiec Figure 2. Villages of Chelmiec Commune
Zebrana baza danych zawierająca 150 obiektów zostaáa poddana weryfika-cji. W pierwszej kolejnoĞci wyeliminowano transakcje dotyczące innej funkcji nieruchomoĞci niĪ zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. Na-stĊpnie odrzucono nieruchomoĞci, których powierzchnie lub ksztaáty dziaáek nie dawaáy moĪliwoĞci samodzielnej zabudowy, a takĪe te poáoĪone w nieatrakcyj-nych czĊĞciach Gminy, z brakiem dostĊpu do infrastruktury technicznej. Po tej weryfikacji zostaáo 112 danych jednorodnych pod wzglĊdem funkcji nierucho-moĞci, zbliĪonej powierzchni, lokalizacji, dostĊpnoĞci do dróg i uzbrojenia tere-nu. Teraz jedynym elementem róĪniącym ceny nieruchomoĞci, byá czynnik cza-su. W tym celu bazĊ danych podzielono na dwie czĊĞci. W jednej zebrano ceny transakcyjne nieruchomoĞci poáoĪonych w miejscowoĞci ĝwiniarko, w drugiej zaĞ pozostaáe. Baza danych zawierająca ceny nieruchomoĞci poáoĪonych w gmi-nie Cheámiec, za wyjątkiem miejscowoĞci ĝwiniarsko, posáuĪyáa do zbadania trendu zmiany cen w badanym okresie.
Do obliczenia trendu zmiany cen nieruchomoĞci w czasie zastosowano model liniowej regresji, zdefiniowany za pomocą wartoĞci przeciĊtnych i od-chyleĔ standardowych w rozkáadach brzegowych, okreĞlonych na podstawie wyników z próby oraz z uwzglĊdnieniem wspóáczynnika korelacji zupeánej (Pe-arsona) zmiennej X wzglĊdem zmiennej Y. [Czaja 2001] .
Nowy Sącz
moĪna uznaü ceny za aktualne w badanym przedziale czasu. Natomiast znak wspóáczynnika korelacji wskazuje trend malejący (-) lub rosnący (+).
AktualizacjĊ cen przeprowadzono wedáug poniĪszego wzoru: [Czaja 2001]
) t t ( B c ci(t)= i+ ⋅ a− i ) t ( ) c ( r B σ σ ⋅ = gdzie:
ci – cena transakcyjna i-tej nieruchomoĞci,
B – wspóáczynnik regresji,
ta – data aktualizacji (wyraĪona w miesiącach),
ti – data transakcji (wyraĪona w miesiącach).
WYNIKI BADAē
AnalizĊ trendu zmiany cen transakcyjnych w gminie Cheámiec, prze-prowadzono dla dwóch okresów. Pierwszy od grudnia 2006r. do grudnia 2007r. i drugi od stycznia 2008r. do grudnia 2010r. (tab. 1).
Tabela 1. Wspóáczynniki okreĞlające zmiennoĞü cen w bazie danych Table 1. Factors determining the variability of prices in database
Okres Period of time Wspóáczynnik korelacji Correlation coeffi-cient r Odchylenie standardowe cen Standard deviation of prices ı (c) [PLN/m2] Odchylenie standardowe czasu Standard deviation of time ı (t) [m-c] Wspóáczynnik Coefficient B [PLN/m2/m-c] 2006-2007 0,1038 9,73 2,43 0,42 2008-2010 0,3390 24,49 10,44 0,80
ħródáo: badania wáasne. Source: Own calculation.
Jak wynika z danych zawartych w tabeli 1, w latach 2006-2007 ceny wy-kazują korelacjĊ na poziomie pierwszym (korelacja sáaba), co Ğwiadczy o tym, Īe podane ceny są aktualne na grudzieĔ 2007r. Natomiast wspóáczynnik
korela-cji obliczony dla okresu 2008-2010, jest dodatni, a jego wartoĞü oszacowana zostaáa na poziomie przeciĊtnym. W okresie tym ceny rosáy o 0,80zá/m2/m-c.
Obliczone wspóáczynniki zostaáy wykorzystane do aktualizacji cen w ba-zie danych charakteryzujących obiekty w miejscowoĞci ĝwiniarsko. Rozkáad uzyskanych Ğrednich miesiĊcznych cen jednostkowych, po wyeliminowaniu czynnika czasu, przedstawia rysunek 3.
ħródáo: Badania wáasne Source: Own calculation
Rysunek 3. ĝrednie miesiĊczne ceny jednostkowe w miejscowoĞci ĝwiniarsko Figure 3. The average monthly unit prices in ĝwiniarsko
PowyĪszy wykres wyraĨnie obrazuje, iĪ od daty rozpoczĊcia inwestycji – marzec 2007r., nastĊpuje wyraĨny wzrost cen nieruchomoĞci, który utrzymuje siĊ do lipca 2008 r., kiedy to inwestycja zostaáa ukoĔczona i oddana do uĪytko-wania. W nastĊpnych okresach wystĊpują duĪe wahania cen z niewielką ten-dencją spadkową, aĪ w koĔcu badanego okresu ceny zbliĪają siĊ do poziomu wyjĞciowego z roku 2007.
Zebrane dane zostaáy podzielone na dwie grupy. Pierwsza, (G I) to jed-nostkowe ceny nieruchomoĞci z okresu trwania inwestycji, to jest do lipca 2008 oraz druga (G II) grupa to ceny nieruchomoĞci po zakoĔczeniu inwestycji. Dla kaĪdej z wymienionych grup przeprowadzono analizĊ parametryczną, której wyniki przedstawiono w tabeli 2.
G II
48 67,41 64,40 40,60 103,80 16,97 25,17 0,480 -0,888
ħródáo: badania wáasne. Source: Own calculation.
Parametry cen w obydwu grupach są zbliĪone. Mediany są bliskie cenom Ğrednim. Ceny maksymalne oraz odchylenia standardowe są na podobnym po-ziomie. Cena Ğrednia obliczona dla okresu po oddaniu obiektu do uĪytkowania jest niĪsza o okoáo 5% od ceny Ğredniej z okresu trwania inwestycji. Rozkáad cen w obydwu analizowanych okresach jest zbliĪony do rozkáadu normalnego, co potwierdziá test Koámogorowa-Smirnowa.
Nieco odmiennie rozkáada siĊ liczba transakcji zawartych w badanym okresie (rys. 4). Widaü wyraĨnie, Īe rozbudowa ukáadu komunikacyjnego i stworzenie nowego poáączenia miejscowoĞci ĝwiniarsko z miastami Nowy i Stary Sącz spowodowaáa oĪywienie lokalnego rynku nieruchomoĞci.
K-S d=,11081, p> .20; Lilliefors p> .20 Oczekiwana normalna 30 40 50 60 70 80 90 100 110 0 1 2 3 4 5 L iczb a o b s. K-S d=,14801, p> .20; Lilliefors p<,05 Oczekiwana normalna 30 40 50 60 70 80 90 100 110 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Lic zba obs .
ħródáo: Badania wáasne. Source: Own calculation.
Rysunek 4. Rozkáad cen z grupy G I Figure 4. The distribution of prices
of a group G I
ħródáo: Badania wáasne. Source: Own calculation.
Rysunek 5. Rozkáad cen z grupy G II Figure 5. The distribution of prices
ħródáo: Badania wáasne. Source: Own calculation.
Rysunek 6. Liczba transakcji zawartych w badanym okresie Figure 6. Number of transactions during the period of time
Na powyĪszym wykresie przedstawiono iloĞü zawartych transakcji w miejscowoĞci ĝwiniarsko na tle Gminy Cheámiec. Na początku badanego okresu, to jest przed rozpoczĊciem inwestycji, iloĞü transakcji zawieranych w badanej miejscowoĞci jest istotnie niĪsza w stosunku do iloĞci transakcji w Gminie. W okresie od maja do listopada 2007r. nie zawarto Īadnej transakcji. Dopiero od grudnia 2007r. widaü wzrost aktywnoĞci rynku nieruchomoĞci i wáaĞciwie rynek ten przenosi siĊ z terenów Gminy na teren ĝwiniarska, bo-wiem transakcje nieruchomoĞci zlokalizowanych poza terenem ĝwiniarska, za-wierane są sporadycznie.
WNIOSKI
W wyniku przeprowadzonych badaĔ dotyczących zmiany cen i aktywno-Ğci lokalnego rynku nieruchomoaktywno-Ğci w miejscowoaktywno-Ğci ĝwiniarsko, przeprowadzo-nych na bazie cen transakcyjprzeprowadzo-nych niezabudowaprzeprowadzo-nych nieruchomoĞci gruntowych przeznaczonych pod zabudowĊ mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową stwierdzono, iĪ budowa nowych rozwiązaĔ komunikacyjnych przyniosáa krótki wzrost cen w okresie trwania inwestycji. Wzrost ten oszacowano na poziomie 36%. Natomiast w póĨniejszym okresie obserwuje siĊ stopniowy ich spadek. W pierwszym miesiącu wyniósá 18% i powoli powiĊkszaá siĊ, co w konsekwen-cji doprowadziáo do zrównania cen z poziomem jaki osiągnĊáy na początku 2007 r. Pomimo tak duĪych wahaĔ cen, rynek nieruchomoĞci charakteryzuje ogromne
Kraków 2001, 315 ss.
Kucharska-Stasiak E. NieruchomoĞü w gospodarce rynkowej. PWN, Warszawa, 2006, 295 ss. Kucharska-Stasiak E. NieruchomoĞü a rynek. PWN, Warszawa, 1997, 183 ss.
WiĞniewski R. Wielowymiarowe prognozowanie wartoĞci nieruchomoĞci. Monografia 124, UWM, Olsztyn, 2007, 221 ss.
Raport o stanie zagospodarowania przestrzennego województwa maáopolskiego 2010, Urząd Marszaákowski Województwa Maáopolskiego, Departament Polityki Regionalnej. Kraków 2010. http://www.malopolska.pl/lists/publications/publications/33/files/raport [dostĊp 05.02.2012]
Wykorzystane w niniejszej pracy dane pochodzą z bazy prowadzonej przez Instytut Analiz. Monitor Rynku NieruchomoĞci. mrn.pl, którego autor jest czáonkiem.
Dr inĪ. Monika Siejka Katedra Geodezji Uniwersytet Rolniczy Ul. Balicka 253a 30-198 Kraków e-mail: rmwiech@cyf-kr.edu.pl tel. +4812-662-45-15
