Lokalne programy rewitalizacji wobec problemów mieszkaniowych miasta - przykład Łodzi

A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S F O L I A O E C O N O M I C A 2 1 5 , 2 0 0 8

Danuta Stawasz*

D ynam ika przekształceń w w ym iarze społecznym , gospodarczym , prze­ strzennym i środow iskow ym w miastach je st ściśle zw iązana z poziom em rozwoju gospodarki danego kraju. Procesy degradacji obszarów m iejskich w ystępow ały i w ystępują najczęściej w okresach rozw oju gospodarczego, wzrostu dem ograficznego i dynam icznego rozwoju rynku nieruchom ości. W zrost gospodarczy i dem ograficzny pow oduje w zrost popytu na rynku m ieszkaniow ym i stym uluje dynam ikę rozwoju rynku nieruchom ości1. U żyt­ kownicy m iasta (ludność i podm ioty gospodarcze) w ykazują zw iększone zainteresow anie m ieszkaniam i i pow ierzchniam i użytkow ym i. Skutkuje to nierów now agą na rynku nieruchom ości. Podaż nie odpow iada popytowi. Ponadto znaczenia nabierają nieruchom ości nowe, budow ane w edług nowych standardów. W szystko to skutkuje w m iejskiej przestrzeni przeznaczaniem nowych terenów pod budow nictw o m ieszkaniow e, przem ysłow e, m agazynow e itd., głów nie poza centram i miast. O bserw uje się dynam iczny w skali m iasta proces zm iany m iejsca zam ieszkania i lokalizacji działalności gospodarczej. Bogatsze w arstw y społeczeństw a opuszczają centralne części m iasta. K onse­ kw encją takich „ruchów ” w m iejskiej przestrzeni je st proces „starzenia” się całych kw artałów , degradacja w yw ołana dekapitalizacją substancji m ieszkanio­ wej oraz osłabienie przestrzenno-funkcjonalne miejskiej przestrzeni. P rzyw róce­ nie szeroko rozum ianej atrakcyjności i funkcjonalności w tych fragm entach m iasta w ym aga realizacji kom pleksow ego program u, określanego w teorii i praktyce m ianem „program u rew italizacji”.

Pojęcie „rew italizacja” pow szechnie kojarzy się z „odnow ą m iasta” w w y­ branym jeg o fragm encie. R ozum iana je st jak o kom pleksow y proces przem ian

* Prof. dr hab.. K atedra Zarządzania Miastem i Regionem, U niw ersytet Łódzki.

w zdegradow anych częściach miasta. W obszarze objętym zm ianam i przyczynia się on do podniesienia w arunków bytowych, przyw rócenia lub/i w prow adzenia, zgodnie z pow szechnie przyjętym i w tym względzie standardam i, ładu prze­ strzennego, ożyw ienia więzi społecznych, podniesienia estetyki m iejskiej przestrzeni, poprawy środow iska przyrodniczego, uspraw nienia ciągów kom uni­ kacyjnych2. Polega na tw orzeniu w zdegradow anych obszarach m iasta (najczę­ ściej śródm iejskich) dogodnych warunków lokalowych, infrastrukturalnych do rozwoju sektora M SP, działalności edukacyjnej, kulturalnej, atrakcyjnych w arunków do zam ieszkania itd. Jest przedsięw zięciem planow ym , długookreso­ wym i kosztow nym . W ym aga zaangażow ania nie tylko w ładz m iasta, lecz różnych podm iotów , instytucji, organizacji, pryw atnych inwestorów, a także sam ych m ieszkańców .

W raz ze wzrostem poziom u zam ożności m iejskich społeczności zm ienia się stosunek m ieszkańców do dom ów m ieszkalnych i sam ych mieszkań. C oraz w iększego znaczenia nabiera sam o m iejsce zam ieszkania. Z tego punktu widzenia przestrzeń m iasta oceniana je st pod kątem jej atrakcyjności. Działki, domy m ieszkalne, zlokalizow ane w pobliżu terenów zielonych, rekreacyjnych, a jednocześnie stosunkow o dobrze skom unikow ane z centralną częścią m iasta, są szczególnie atrakcyjne. Sąsiedztw o w szerokim ujęciu także decyduje o atrakcyjności lokalizacji. Popyt na m ieszkania rezydencjalne (dom y wolno stojące, dom y szeregow e, apartam enty itp.) w „dobrej dzielnicy” wzrasta. R ew italizacja centralnie położonych części m iasta je st także szansą na w prow a­ dzenie do śródm ieścia rezydencjalnej zabudowy m ieszkaniow ej. Preferencje miejskiej społeczności, co do m iejsca i w arunków zam ieszkania, są oczyw iście uzależnione od wielu czynników , takich chociażby jak : poziom zam ożności, liczba i wiek dzieci w rodzinie, m iejsce pracy, zawód, m iejsce zam ieszkania najbliższej rodziny. Zaw sze jed n ak w każdym m ieście m ieszkania budow ane lub m odernizow ane w centrum , m im o iż ich cena je st w yższa niż w innych dzielni­ cach, znajdują nabyw ców . Przebudowa, m odernizacja fragm entów m iasta rozpoczyna kolejny etap jeg o rozwoju.

2. CELE PROCESU REWITALIZACJI

Celem rew italizacji je st przede wszystkim odw rócenie negatyw nych tren­ dów, takich jak: degradacja przestrzeni i zabudow y, nasilanie się patologii społecznych, m arginalizacja obszaru, odpływ zam ożnych warstw społeczeństw a,

dew astacja cennych architektonicznie obiektów 1. Tak określony cel procesu rewitalizacji jest niezm iernie w ażny, jedn ak nie jedyny. C elem tegoż procesu m oże i zazw yczaj je st „odzyskanie” najcenniejszych terenów m iejskiej prze­ strzeni, zlokalizow anych w jeg o centralnej części, aby w prow adzić tutaj w na­ stępnym etapie nowe formy zagospodarow ania. W krajach rozwiniętych obserw uje się proces planowej przebudow y m iast, którego istotą jest „...ukierunkow anie działań planistycznych do w nętrza m iasta, a co się z tym wiąże odkryw anie potencjalnych m ożliw ości tkw iących w zdegradow anych, bądź chaotycznie zagospodarow anych istniejących strukturach m iejskich”4. laki punkt w yjścia jed noznacznie określa cel procesu zm ian. C hodzi tu o odw rócenie niekorzystnych tendencji „rozlew ania się” m iast na zew nątrz. M ożna to osią­ gnąć, jeśli centralne (zdegradow ane) tereny m iasta staną się ponow nie atrakcyj­ ne, będą odpow iadać aspiracjom , potrzebom w zakresie jak o ści życia m iejskich społeczności, w ytw orzą klim at m iejskości, odpow iadający standardom w spół­ czesnych czasów. Celem m oże być także w ym óg zw iązany z koniecznością uspraw nienia kom unikacji w ew nątrz m iasta, czy też stym ulow anie rozwoju gospodarczego i funkcjonalnego miasta, poprzez w ytw orzenie „now ej struktury m iejskiej”, która stanie się im pulsem do rozw oju przedsiębiorczości. W ogól­ nym ujęciu ostatni w ym ieniony cel sprow adza się do „pobudzania aktyw ności środow isk lokalnych w zakresie rozw oju społeczno-gospodarczego oraz elim i­ nowania zagrożonych patologiam i społecznym i obszarów m iasta”5. Ponadto celem tychże przekształceń m oże być potrzeba w prow adzenia do m iasta form zabudow y, w zm acniającej podstaw y realizacji funkcji m etropolitalnych6, stw arzających szanse intensyfikacji procesów rozwoju społeczno-gospodarczego miasta.

Końcowym efektem przedsięw zięć rew italizacyjnych je s t w ytw orzenie „now ej jakościow o przestrzeni m iejskiej” na terenie etapam i zagospodarow a­ nym i użytkow anym w poprzednim okresie. Zm iany, ja k ie zostają w prow adza­ ne, m ają charakter „rew olucyjny” . Rew italizacja je s t przedsięw zięciem plano­ wym, lecz zm iany m ają różnorodny w ym iar i daleko idące konsekw encje. Obszary zmian dotyczą różnych płaszczyzn, przede w szystkim zaś przestrzen­ nej (np. uw alnianie przestrzeni na potrzeby publiczne, łączenie lub/i dzielenie

3 D. Sikora, M. Turała, Rewitalizacja ja k instrument determ inujący fu n kcje przestrzeni p u ­

blicznej w m iastachpoprzem ysłowych -p r zy k ła d Ł o d z i, Wydaw. UŁ, Łódź 2005.

4 A. Pancewicz, Rewitalizacja miejskich poprzem ysłowych terenów nadrzecznych, „Biuletyn K.PZK PAN” 2005, z. 216.

5 K. Pająk, Rola samorządu terytorialnego w kształtowaniu rozwoju lokalnego, Wydaw. AE, Poznań 2005, s. 184.

6 Funkcje metropolitalne decydują o wyjątkowej pozycji danego miasta w strukturze sieci osadniczej, o dochodowości miasta, o możliwościach jeg o dalszego rozwoju; zob. T. Marszał,

Funkcje obszaru m etropolitalnego Łodzi, [w:] K. Bald. T. Markowski (red.). Obszar metropolital­ ny Łodzi - wyzwania i problem y, „Biuletyn K PZK PAN” 2005, z. 215.

działek, zagospodarow anie działek dotychczas w olnych, zagospodarow ania terenów poprzem ysłow ych), społecznej (zm iana struktury ludności zam ieszku­ jącej dotychczas w rew italizow anym obszarze, spadek patologii społecznych,

zm niejszenie skali potrzeb w zakresie pom ocy społecznej), gospodarczej (podniesienie poziom u konkurencyjności przekształcanego fragm entu m iasta, struktura działalności gospodarczej zm ienia się na korzyść usług oraz handlu, podm ioty gospodarcze dyskontują rentę położenia), środowiskowej (zmiany oznaczają popraw ę stanu środow iska m iejskiego, ma m iejsce w zrost pow ierzch­ ni terenów zielonych - parków, zieleńców , terenów tow arzyszących zabudowie m ieszkaniow ej, następuje popraw a stanu pow ietrza, ograniczenie hałasu), a także urbanistycznej (m am y w prow adzenie now ych form i rodzajów zabu­ dow y, now oczesnego budow nictw a m ieszkaniow ego7, renow ację i przebudowę budynków i budowli, odnow ę i rekonstrukcję obiektów zabytkow ych itd.), czy też infrastrukturalnej (system y infrastruktury technicznej dostosow ane są do w ym ogów /projektów nowej zabudow y i nowych funkcji, dotyczy to chociażby system ów kom unikacji)8.

Dzięki realizacji program u rew italizacji popraw ia się estetyka fragm entu m iasta objętego zm ianam i. Jest to następstw o porządkow ania „starej tkanki” urbanistycznej w harmonii z otoczeniem , rem ontu i/lub przebudow y elew acji, fasad, dachów dom ów, wyburzeń, rekonstrukcji i w yeksponow ania „zabytków ”, w prow adzenia nowych, ciekaw ych architektonicznie obiektów , porządkow ania publicznej przestrzeni.

Zatem rew italizacja to szczególnie złożony, interdyscyplinarny oraz długo­ trwały proces, w którym aktyw nie uczestniczą liczne podm ioty, organizacje i instytucje, „ścierają” się w nim interesy i oczekiw ania różnych grup użytkow ­ ników miasta. O dnosi się do planow ych działań na w ybranych przestrzeniach zurbanizow anych, co wyraźnie odróżnia je od działań skierow anych i realizo­ wanych na dotychczas niezabudow anych terenach9.

7 Programy rewitalizacji centralnych części miasta zostały przeprowadzone w niektórych miastach europejskich w latach osiemdziesiątych i dziew ięćdziesiątych ubiegłego wieku. Prze­ budowane centra odnotowały przyrost mieszkańców. W róciła moda na mieszkanie i miejsce pracy w strefie centralnej: zob. D. Załuski, Rewitalizacja śródmiejskich terenów poprzem ysłowych ja k o

szansa odnowy m iast polskich, [w:] T. M arkowski (red.), Przestrzeń w zarządzaniu rozwojem regionalnym i lokalnym. „Biuletyn KPZK PA N ” 2004. z. 211.

8 Infrastruktura techniczna jest przedm iotem projektow ania w przypadku każdej przebudowy w miastach, więcej na ten tem at zob. R. Broszkiewicz, Podstawy gospodarki miejskiej, Wydaw. AE im. Oskara Langego, Wrocław 1997; D. Stawasz, Rola i znaczenie infrastruktury technicznej

w rozwoju regionu, [w:] D. Stawasz (red.). Ekonomiczno-organizacyjne uwarunkowania rozwoju regionu - teoria i praktyka, Wydaw. UŁ, Łódź 2004.

9 Podręcznik rewitalizacji. Zasady, procedury i m etody działania współczesnych procesów rewitalizacji, Deutsche Gesellschaft für Technische Zusam m enarbait (GTZ) Gmbh. Urząd Miesz­

3. POTRZEBY ŁODZI W ZAKRESIE REWITALIZACJI

Potrzeby Łodzi w zakresie rewitalizacji są ściśle zw iązane z charakterem zabudow y występującej w mieście. O dnoszą się one przede w szystkim do centralnej dzielnicy m iasta, zbudow anej jeszcze w XIX w. i pierw szej połow ie XX w. O bszar ten charakteryzuje się ciasną zabudow ą, dużą liczbą obiektów wym agających renowacji czy też m odernizacji, brakiem ładu przestrzennego, obniżonym poziom em funkcjonalności terenu w stosunku do w ym ogów w spół­ czesnego miasta.

Jednym z najw ażniejszych zadań z zakresu rew italizacji łódzkiej przestrzeni je st kom pleksow a przebudow a całych kw artałów Śródm ieścia, bezpośrednio sąsiadujących z ul. Piotrkowską, a przede wszystkim terenów położonych na północ od linii al. M ickiew icza i al. Piłsudskiego. Są to najbardziej atrakcyjne pod względem architektonicznym , reprezentacyjnym , funkcjonalnym , m ieszka­ niow ym , rekreacyjno-spacerow ym tereny centralnej części miasta.

Pilnym zadaniem jest uporządkow anie i zagospodarow anie terenów wokół D worca Fabrycznego. Dworce kolejow e i PKS są m iejscem pierw szego kontak­ tu z m iastem osób przyjeżdżających do niego (tzw. obszary recepcyjne). W rażenia w yniesione z pierw szego kontaktu często d ecydują o ponow nych przyjazdach. Ruch kolejowy pasażerski w Łodzi je st przede w szystkim skoncen­ trowany na Dworcu Łódź-Fabryczna. Z niego codziennie odjeżdżają/przy - jeżd ż ają pasażerow ie w /z kierunku W arszawy. Jest to najw ażniejsze m iejsce dla skom unikow ania m iasta ze stolicą i innymi m iastam i kraju, także dla połączeń autobusow ych o zasięgu europejskim . Zatem z tego też powodu, projektem przebudow y powinien być objęty kwartał wokół Dworca Fabrycznego, ograni­ czony ulicam i: K ilińskiego, Tuw im a, Tram w ajow a, N arutow icza. Jest to tym bardziej uzasadnione, iż w ystępuje tutaj zabudow a o charakterze nieuporządko­ w anym , budynki m ieszkaniow e są zdew astow ane, znajdują się rów nież w olne tereny. O bszar ten je s t m iejscem , z którego pieszo m ożna sw obodnie dojść do ul. Piotrkow skiej, Filharmonii, trzech hoteli. Teatru W ielkiego, sądu, zabytkow ej cerkw i czy też budynków U niw ersytetu Łódzkiego.

Z racji lokalizacji terenu powinny tam znaleźć się, zgodnie z regułam i roz­ woju miast, funkcje ponadlokalne, tj. regionalne, krajow e, np. now oczesny dw orzec PKS, hotel o w ysokim standardzie, budynki użyteczności publicznej, m iejskie centrum w ystaw ienniczo-kulturalne i naukow e, siedziby biur handlu zagranicznego, pow ierzchnie biurowe.

Kolejnym obszarem , dla którego rew italizacja ma ważne znaczenie dla m ia­ sta, je st kom pleksow e zagospodarow anie rejonu placu N iepodległości, jak o obszaru recepcyjnego na kierunku południowym . O becne zagospodarow anie tego terenu nie ma charakteru wielkom iejskiego. W skazana je s t rew italizacja obszaru ograniczonego układem ulic: W ólczańska, Pabianicka, Rzgow ska, Sieradzka. Teren ten zam yka od północy ciąg najbardziej reprezentacyjnej ulicy m iasta - Piotrkowskiej.

N astępnym obszarem w ym agającym podjęcia prac rew italizacyjnych jest w zasadzie cała ul. Kilińskiego. Stanowi ona we w schodniej części m iasta ciąg kom unikacyjny na linii północ-południe i jest o b e c n ie - z e w zględu na istniejącą zabudow ę - najistotniejszą barierą kom unikacyjną w centrum . Jednocześnie w części wschodniej m iasta następny rów noległy ciąg kom unikacyjny (w raz z trasą tram w ajow ą) to ulice: Kopcińskiego - M arszałka R ydza-Śm igłego, będący w zasadzie poza ścisłym , najbardziej zurbanizow anym terenem Łodzi. Zatem w celu udrożnienia połączenia południe-północ jedy ny m rozw iązaniem jest poprawa sytuacji poprzez przebudow ę ul. Kilińskiego. Żadna z pozostałych ulic zlokalizow anych w centrum Ł odzi nie stanow i alternatyw y kom unikacyjnej na kierunku północ-południe na tak długim odcinku, ja k ul. Kilińskiego. Ze względu na zlokalizow anie w pobliżu ul. K ilińskiego D w orca Ł ódź-Fabryczna i innych obiektów użyteczności publicznej o znaczeniu ponadlokalnym , w ycofa­ nie kom unikacji publicznej z ul. Kilińskiego byłoby wbrew zasadom racjonalno­ ści funkcjonow ania miasta.

W ażną dla uspraw nienia ciągu kom unikacyjnego oraz poprawy estetyki w centralnej części Łodzi je st rew italizacja ul. Legionów od ul. Gdańskiej do placu W olności. Stanowi ona ważne połączenie (głów nie dla ruchu pieszego i tram w ajow ego) zachodniej części m iasta z placem W olności i ul. Piotrkowską. Przy ulicy tej zlokalizow any je st Teatr Pow szechny i M uzeum Tradycji N iepod­ ległościowych. Ulica ta na wskazanym odcinku z racji starej zabudow y oraz nie­ podejm ow ania w okresie pow ojennym prac m odernizacyjnych nie ma charakte­ ru w ielkom iejskiego i stanow i barierę strukturalno-funkcjonalną miasta.

Przebudow a w skazanych do rew italizacji obszarów stw orzyłaby także szan­ sę na budow ę kolejnych m iejsc parkingow ych w centrum . C elow ym je s t rów nież zagospodarow anie uw alnianych przestrzeni w bezpośrednim sąsiedztw ie ul. Piotrkowskiej na m iejsca parkingow e i w ygodne przejścia dla ruchu pieszego10.

R ew italizacja fragm entów m iasta łączy się oczyw iście z m ożliw ością bu­ dowy nowych dom ów m ieszkalnych. Zatem pow inien być odw rócony niepożą­ dany, zew nętrzny kierunek rozwoju Ł odzi. Kom unalne budow nictw o m ieszka­ niowe, a także domy budow ane przez TBS winny być realizow ane jedynie w tych fragm entach m iasta, które objęte zostaną program em rew italizacji, albo jak o pojedyncze budynki, uzupełnienia po rozebranych kam ienicach.

Skala potrzeb w zakresie rewitalizacji w Łodzi je s t ogrom na, a m ożliwości finansow e m iasta oczyw iście nie odpow iadają tejże skali. Zatem należy przyjąć założenie, iż bez zaangażow ania w w ieloletni proces m odernizacji, przebudowy centralnych obszarów m iasta różnych organizacji, instytucji, podm iotów gospodarczych, sam ych m ieszkańców , a także pozyskania na ten cel zew nętrz­ nych źródeł finansow ania, odnow a przestrzenno-funkcjonalna m iasta nie będzie

10 J. Kot. D. Stawasz, Wskazanie strategicznych kierunków rozwoju systemu drogowego oraz

komunalnego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi, [w:] D. Staw asz (red.), Infrastruktura techniczna a rozwój miasta. Wydaw. UL, Łódź 2005.

po prostu m ożliwa. K onsekw encją zaś tego stanu rzeczy będzie dalsza degrada­ cja w ew nętrznej struktury zagospodarow ania Łodzi.

4. OGÓLNE ZAŁOŻENIA PRZYJĘTEGO PROGRAMU REWITALIZACJI W ŁODZI

4.1. Charakterystyka obszarów wskazanych do rewitalizacji

W Łodzi, ja k zostało to w cześniej om ów ione, potrzeby w zakresie rew ita­ lizacji są bardzo duże. W ynika to oczyw iście z zaszłości historycznych, przede wszystkim z niedoinw estow ania

m iasta w okresie gospodarki centralnie planow anej oraz nie- funkcjonow ania w tym okresie rynku nieruchom ości. W ładze miasta, wychodząc naprzeciw za­ istniałej sytuacji, dostrzegając istotę problemu, podjęły w ostat­ nich latach działania na rzecz poprawy sytuacji w tym w zglę­ dzie. Jednym z takich działań było zlecenie opracow ania pro­ jektu rew italizacji w wybranych fragm entach miasta.

Program ten, pod nazw ą - Rew italizacja O bszarów C en­ tralnych Łodzi PROREV1TA - dotyczy dwóch kw artałów m iej­ skich, położonych w Śródm ie­ ściu11. Jak w idać na rysunku 1, są to dw a kwartały położone przy ul. Piotrkowskiej. O bszar południow y, większy z nich, ograniczony je st ulicami: Piotr­ kow ską, Tuw im a, K ilińskiego

Rys. I . Obszary wybrane do rewitalizacji w Łodzi

Źródło: opracowanie w tasne na podstawie S. Liszewski, T. Markowski, K. Pawłowski, J. Wesołowski, A. Wojnaro­ wska, Uproszczony lokalny program rewitalizacji wy­

branych terenów śródmiejskich oraz pofabrycznych Łodzi na lata 2004-2006, maszynopis powielony, Łódź 2004

11 O bszary te zostały w ytypowane przez Urząd M iasta Łodzi jak o priorytetowe do przepro­ wadzenia prac rewitalizacyjnych. UML zlecił następnie konsorcjum złożonem u z pracowników naukowych Politechniki Łódzkiej oraz Uniwersytetu Łódzkiego opracowanie program u rew itali­ zacji wskazanych obszarów pod nazw ą Zintegrowany Program Rewitalizacji O bszarów Central­ nych Łodzi - PROREVIT A.

oraz al. Piłsudskiego i zajm uje teren o łącznej pow ierzchni 49,55 ha. Z kolei obszar północny, zawarty m iędzy ulicami: Piotrkow ską, Zieloną, W ólczańską i Próchnika, je st znacznie m niejszy od obszaru południow ego. Jego pow ierzch­ nia całkow ita wynosi 14,22 ha.

Pierw szą kwestią, ja k ą należy rozpatrzyć w odniesieniu do obu tych kw arta­ łów, je s t realność przeprow adzenia projektu rew italizacji. Bardzo niepokojący je st fakt, że nieco ponad połowa obszaru, na którym przew idziany został program rew italizacji, ma nieuregulow ane kwestie własności. Z faktu tego w ynikać m ogą znaczne trudności dla przeprow adzenia program u.

A naliza funkcji pełnionych przez zabudow ę w obu analizow anych obsza­ rach w skazuje, że dom inujące są funkcje m ieszkaniow o-usługow e, niezależnie od tego czy rozpatryw ana je st liczba budynków przeznaczonych pod poszcze­ gólne funkcje, czy też pow ierzchnia użytkowa. Co drugi budynek w obu tych obszarach przeznaczony jest na funkcję m ieszkaniow ą, funkcję usługow ą lub połączenie obu tych funkcji. Dom inacja funkcji m ieszkaniow ej oraz usługowej je st jeszcze bardziej w yrazista, jeśli wziąć pod uwagę pow ierzchnię użytkow ą

budynków , przeznaczoną na poszczególne funkcje. O kazuje się, że aż 80% całej pow ierzchni użytkowej w tych obszarach jest w ykorzystyw ana przez funkcję m ieszkaniow ą i usługow ą (tabela 1).

Sytuacja m ieszkaniow a w w ybranych do rew italizacji kw artałach, podobnie zresztą ja k w całym Śródm ieściu, je st trudna. W ystępuje tu brak mieszkań o w ysokim standardzie oraz przeludnienie znacznej części istniejących zasobów. W strukturze własności zasobów m ieszkaniow ych 30% to zasoby kom unalne, w ym agające najczęściej kapitalnych rem ontów. D ekapitalizacja zasobów m ieszkaniow ych w dużej części wynika z braku niezbędnych prac rem ontow ych przez cały okres powojenny. C oraz częściej w strukturze zabudow y m ieszka­ niowej w ystępują domy w ym agające natychm iastow ej interwencji, najczęściej rozbiórki. W zrasta liczba pustostanów . Działki m ają bardzo nieregularne kształty (są długie i w ąskie), co utrudnia ich ponow ne w ykorzystanie pod zabudow ę m ieszkaniow ą. Przestrzeń publiczna je st nieuporządkow ana, brak jest m iejsc parkingow ych, a elew acje dom ów nie zachęcają do przebyw ania w om aw ianych kwartałach m iasta.

K olejną k w e stią istotną z punktu w idzenia celów program u rew italizacji, je st zagadnienie bezrobocia i m arginalizacji ludności zam ieszkującej rewitali- zow ane obszary. W obszarze południowym zam ieszkuje aktualnie 5829 osób. 3842 spośród nich to osoby w wieku produkcyjnym , z czego 611 pozostaje bez zatrudnienia (w tym aż 508 osoby nie m ają praw a do otrzym yw ania zasiłku), a ze świadczeń pom ocy społecznej korzysta 258 osób zam ieszkałych na tym obszarze. N atom iast w obszarze północnym zam ieszkuje aktualnie 3147 osób. 2153 spośród nich to osoby w wieku produkcyjnym , z czego 285 pozostaje bez zatrudnienia (w tym aż 243 osoby nie m ają praw a do otrzym yw ania zasiłku),

a ze św iadczeń pom ocy społecznej korzysta 211 osób zam ieszkałych na tym obszarze. R ew italizacja, jak o proces uw zględniający także aspekty społeczne, musi m.in. odnieść się do trudnej sytuacji społecznej w rew italizow anych obszarach. W ydaje się, że w zm ocnienie funkcji usługow ych, realizow anych na tych terenach, przy jednoczesnym podniesieniu standardu m ieszkań, pozw alają­ cym na przyciągnięcie do tego obszaru także zam ożniejszych m ieszkańców , może popraw ić sytuację osób bezrobotnych i zagrożonych m arginalizacją. Dzięki stw orzeniu dla tych osób nowych m iejsc pracy, program ow i w sparcia przedsiębiorczości oraz szeroko zakrojonem u program owi rew italizacji społecz­ nej obszar ma szansę na rzeczyw iste odrodzenie. Jednak liczna grupa m ieszkań­ ców będzie ze zrozum iałych w zględów m usiała zm ienić m iejsce zam ieszkania na inną dzielnicę.

Tabela I. Funkcje zabudowy według liczby budynków i ich powierzchni

O bszar północny Obszar południowy

W yszczególnienie li cz ba b u d y n k ó w (s z t. ) o d se te k (% ) p o w ie rz c h n ia b u d y n k ó w (m 2) o d se te k (% ) li cz b a b u d y n k ó w (s z t. ) o d se te k p o w ie rz c h n ia b u d y n k ó w (m 2) o d se te k (% ) Ogółem 260 100,0 222 887,0 100,0 974 100.0 427 934.0 100.0 Mieszkalne 24 9.2 13 246.0 5,9 134 13,8 92 495,0 21,6 Usługowe 55 21,2 54 993,0 24,7 204 20,9 107 870.5 25.2 M ieszkalno-usługowe 74 28,5 124 531,0 55,9 114 11,7 127 844.5 29.9 Użyteczności publicznej - - 0.0 0,0 38 3.9 19 556,0 4.6 Produkcyjne 2 0.8 257,0 0.1 9 0.9 2 619.0 0.6

Pustostany oraz przezna­

czone do wyburzeń 12 4.6 6 558.5 2,9 17 1,7 6 896,0 1,6 Gospodarcze (komórki,

garaże itp.) 51 19.6 2 785,5 1.2 308 31.6 11 154.0 2,6

Inne 23 8,8 - - 73 7.5 -

-Brak danych 19 7,3 20 516,0 9.2 77 7,9 40 955.0 9,6

Źródło: opracowanie własne na podstawie Studium inwentaryzacji urbanistycznej i dem ogra­

fic zn e j wybranych fragm entów Śródm ieścia Łodzi przygotowanego przez zespól S. Liszewskiego,

4.2. Rewitalizacja a problemy mieszkaniowe

Program rew italizacji w w ybranych obszarach Ł odzi je st jednym z instru­ m entów m ogących rozw iązać problem coraz większej degradacji zasobów m ieszkaniow ych. O dnow a tych zasobów m ożliw a je s t poprzez w ykonyw anie rem ontów oraz renow acji, oczyw iście w celu ratow ania ich przed dalszym procesem degradacji. W Śródm ieściu Ł odzi w stosunku do innych dzielnic m iasta najbardziej uzasadnione są rem onty i odzyskiw anie m ieszkań ze starego zasobu, albow iem stanow ią one w artość historyczną dla miasta.

Zakres robót niezbędnych do w ykonania kom pleksow ych rem ontów jest w przypadku wielu budynków bardzo szeroki. W w iększości kam ienic w ybudo­ wanych przed II w ojną św iatow ą w ystępują stropy i dachy o konstrukcji drew nianej. N ie były one poddaw ane konserw acji i zabezpieczeniom przez wiele lat. Aby sprostać w szystkim przepisom , a także przyjętym współcześnie standardom technicznym , konieczna je st rów nież w ym iana instalacji w ew nętrz­ nych w wielu budynkach. N iem al w każdej starej kam ienicy istnieje problem wilgoci, a w wielu przypadkach izolacje w tych budynkach są bardzo zniszczone lub nie ma ich wcale. Ponadto istotnym utrudnieniem do przeprow adzania wszelkich robót rem ontow o-m odernizacyjnych w Łodzi są problem y natury organizacyjnej. W ąskie bramy i ciasne podw órka w ew nątrz kam ienic często utrudniają lub w ręcz uniem ożliw iają wjazd now oczesnego sprzętu budowlanego. W szystkie remonty prow adzone są w gęstej zabudow ie, co utrudnia funkcjono­ wanie i życie okolicznych m ieszkańców . O grom nym problem em je s t też w ykw aterow anie m ieszkańców z budynku zakw alifikow anego do rem ontu. Brak mieszkań zam iennych oraz socjalnych znacznie kom plikuje proces przeprow a­ dzania niezbędnych robót. Jednakże w w yniku w ykonania prac rem ontow o- -m odernizacyjnych m ożliw e je s t uzyskanie m ieszkań o bardzo wysokim standardzie, tzn. dużej pow ierzchni, odpow iednio w ysokich, posiadających pełne w yposażenie, zlokalizow anych w budynkach o ciekaw ej, często zabytko­ wej architekturze, oczyw iście w sam ym centrum miasta.

N ow e budynki m ieszkalne pozw olą zaś na zm ianę struktury dem ograficznej rew italizow anego obszaru, na w prow adzenie do obszaru grupy ludności o w yż­ szych dochodach, zainteresow anej zajęciem m ieszkań o podw yższonym stan­ dardzie. Ponadto przyciągną do obszaru przedsiębiorców , dla których nowi m ieszkańcy stanowić będą rynek docelow y. Struktura zasobów m ieszkaniow ych w pływ a nie tylko na przestrzeń m iasta, ale także ma istotne znaczenie dla zagospodarow ania urbanistyczno-architektonicznego. Dom y m ieszkalne tw orzą tkankę m iejską, a ich w ygląd, standard, stan techniczny i funkcjonalność w pływ ają na warunki bytow e w m ieście. Przyrost now ych m ieszkań je st jednym z czynników w pływ ających na stan zasobów m ieszkaniow ych. Program rew ita­ lizacji uw zględnia kom pleksow o wym ogi zw iązane z racjonalnym podejściem do program u renowacji i m odernizacji zasobów m ieszkaniow ych oraz budow ą now ych, now oczesnych budynków m ieszkaniow ych.

Realizacja program u PR O R EV ITA zakłada przede w szystkim intensyfika­ cję użytkow ania terenu. Proponow ane rozw iązania zakładają budow ę nowych budynków o łącznej pow ierzchni zabudow y ponad 78 tys. m2 (w tym ok. 66 tys. w obszarze południow ym ) dających ok. 290 tys. m2 nowych pow ierzchni całkow itych (w tym 240 tys. n r w obszarze południow ym ). W połączeniu z planow anym i w yburzeniam i obiektów o łącznej pow ierzchni zabudow y ok. 38 tys. m2 spow oduje to zw iększenie dostępnych pow ierzchni całkow itych w analizow anych obszarach o ok. 230 tys. m2.

4.3. Zmiany struktury funkcji w obszarze południowym

W projekcie w yraźnie zarysow ane zostało dążenie do w zm ocnienia funkcji m ieszkaniow ej w obszarze południow ym . Na funkcję m ieszkaniow ą ma zostać przeznaczone 312,8 tys. n r pow ierzchni całkow itej spośród 629,3 tys. n r powierzchni planowanej. Stanow ić to będzie 49,7% całkow itej pow ierzchni zabudowy istniejącej oraz now o planowanej w tym obszarze.

Funkcja usługowa je st drugą co do znaczenia funkcją, na którą przeznaczo­ ne ma zostać 251 tys. m2, czyli 39,9% całkow itej pow ierzchni budynków zlokalizow anych w tym obszarze. A zatem funkcje m ieszkaniow e oraz usługow e zajm ow ać m ają docelow o niemal 90% dostępnej pow ierzchni całkow itej, podczas gdy w chwili obecnej funkcje te zajm ują nieco ponad 80% pow ierzchni (należy także pam iętać, że dostępna pow ierzchnia całkow ita ma ulec zw iększe­ niu o ok. 200 tys. n r , co stanow i niemal połow ę dostępnych w chw ili obecnej pow ierzchni).

4.4. Program rewitalizacji a mieszkańcy obszaru południowego

Znaczny w zrost dostępnych pow ierzchni m ieszkaniow ych będzie mieć dw ojakiego rodzaju skutki. Pierwszym efektem będzie zapew ne zw iększenie liczby m ieszkańców. O becnie m ieszka tu ok. 5900 osób. Należy przew idyw ać, że zw iększenie pow ierzchni m ieszkaniow ych do ponad 300 tys. n r pozw oli na zw iększenie liczby m ieszkańców naw et o 2 tys. N iem niej jed n ak w zrost ten będzie zależny od szeregu czynników , przede w szystkim od przyjętych celów polityki m ieszkaniow ej. C hodzi tu przede w szystkim o tw orzenie m ieszkań o podw yższonym standardzie oraz o relatyw nie dużej pow ierzchni, przeznaczo­ nych dla osób o w yższych dochodach, dla których m ieszkanie w centrum m iasta może stać się atrakcyjne. Jeśli program ow i rew italizacji zostanie nadany wysoki priorytet i zostanie on kom pleksow o w drożony, tak określony cel m oże być zrealizow any.

4.5. Zmiany struktury funkcji w obszarze północnym

O ile w przypadku obszaru południow ego m ożna m ów ić o w yraźnie zary­ sow anym dążeniu do w zm ocnienia funkcji m ieszkaniow ej, o tyle w przypadku obszaru północnego struktura planow anych funkcji pozostaje praktycznie bez zm ian w stosunku do stanu bieżącego. W analizow anym obszarze na funkcję m ieszkaniow ą ma zostać przeznaczone 15,9 tys. m 2 pow ierzchni całkow itej spośród 248,1 tys. n r pow ierzchni planow anej. Stanow i to 6,4% całkow itej pow ierzchni budynków ju ż istniejących oraz now o planow anych w tym obszarze.

Z kolei na funkcję usługow ą m ają zostać przeznaczone 70,5 tys. m2, co sta­ nowi 28,4% całkow itej pow ierzchni budynków w tym obszarze. Zdecydow anie najw iększy udział został przypisany m ieszanem u użytkow aniu powierzchni przez funkcje m ieszkaniow e oraz usługowe. Jako że standardow o przyjm ow a­ nym rozwiązaniem je st lokow anie usług w parterach budynków m ieszkalnych, m ożna przyjąć, iż 136,3 tys. ni2 zostanie podzielonych między funkcję usługow ą i m ieszkalną w stosunku 1:3. Zatem ok. 34 tys. n r będzie przeznaczone na usługi, podczas gdy pozostałe, 102 tys. n r zostanie w ykorzystane na cele m ieszkaniow e.

Podobnie ja k ma to m iejsce w obszarze południow ym , funkcje m ieszkanio­ we oraz usługowe zajm ow ać m ają docelow o niem al 90% dostępnych po­ wierzchni całkow itych.

4.6. Program rewitalizacji a mieszkańcy obszaru północnego

W zrost pow ierzchni całkow itej, przeznaczonej na funkcję m ieszkaniow ą, m ożna w obszarze północnym szacow ać na ok. 14 tys. n r . Spow oduje to najpraw dopodobniej w zrost liczby m ieszkańców . O becnie w analizow anym obszarze m ieszka ok. 3150 osób. N ow e pow ierzchnie m ieszkaniow e pozw olą zapew ne na wzrost tej liczby o kolejnych 3 0 0 -4 0 0 m ieszkańców . O czyw iście dokładna liczba zależna będzie od przyjętych konkretnych rozwiązań w przy­ padku realizacji inwestycji m ieszkaniow ych.

5. CELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ ŁODZI

W ładze sam orządow e Łodzi, odpow iedzialne za realizację zadania - za­ spokajanie potrzeb m ieszkaniow ych lokalnej społeczności, dostrzegając proble­ my m ieszkaniow e, opracow ały i przyjęły założenia polityki m ieszkaniow ej miasta.

G łów nym celem polityki m ieszkaniow ej Łodzi je st uzyskiw anie corocznej poprawy sytuacji m ieszkaniow ej poprzez stw arzanie rodzinom o różnym statusie majątkow ym dostępu do m ieszkań, do wynajm u lub do n aby cia1". Celem działań zm ierzających do zaspokojenia potrzeb wspólnoty sam orządow ej je st przede wszystkim popraw a stanu technicznego zasobów m ieszkaniow ych oraz w spiera­ nie rozwoju budow nictw a m ieszkaniow ego.

Powyższe cele zostaną osiągane poprzez następujące działania:

• przygotow anie gruntów budow lanych pod budow nictw o m ieszkaniow e, w tym w szczególności pod budow ę dom ów w ielom ieszkaniow ych, z uw zględ­ nieniem zabudow y w olnych przestrzeni po rozbiórkach dotychczasow ych za­ sobów;

• przygotow anie m iejscow ych planów zagospodarow ania przestrzennego; • stw orzenie w arunków dla przedsięw zięć developerów realizujących za­ dania zw iązane z budow ą lub odbudow ą zasobów m ieszkaniow ych miasta;

• określenie źródeł finansow ania program ów rozwoju m ieszkalnictw a; • stw orzenie preferencyjnych w arunków nabycia terenów budow lanych dla budow nictw a w ielom ieszkaniow ego poprzez formę użytkow ania wieczystego;

• prom ow anie i inspirowanie działań partycypacji społecznej w realizacji dążeń społeczeństw a do zaspokajania potrzeb m ieszkaniow ych.

W Założeniach polityki mieszkaniowej i rozwoju budownictwa mieszka­ niowego miasta Łodzi13 przyjęto, iż istnieje potrzeba poszukiw ania nowych rozwiązań inw estycyjnych, zw iązanych z w ykorzystaniem środków budżetu państwa oraz kapitału pryw atnego. W zw iązku z tym za istotne kierunki działań uznano:

• rozwój budow nictw a m ieszkaniow ego przez T ow arzystw a Budownictwa Społecznego ze 100% udziałem m iasta lub TBS-y w form ie spółek akcyjnych z em isją akcji kierow anych do inwestorów instytucjonalnych (w tym do spół­ dzielni m ieszkaniow ych), realizujących zadania budow y m ieszkań przy w yko­ rzystaniu środków preferencyjnego kredytu z K rajow ego Funduszu M ieszka­ niow ego (do 70%);

• w spółpracę z inwestorami pryw atnym i, spółdzielniam i m ieszkaniow ym i oraz developeram i przy rozw iązyw aniu problem ów m ieszkalnictw a;

• w spółpracę z bankami, w szczególności z bankam i obsługującym i kasy m ieszkaniow e, ponadto rozw ażenie możliwości budow y m ieszkań w łasnościo­ wych przy założeniu finansow ania budowy z w płat przyszłych użytkowników, na podstaw ie umów przedw stępnych sprzedaży.

12 Uchwała nr X1X/332/99 Rady M iejskiej w Łodzi z dnia 21 lipca 1999 r. w sprawie przyję­

cia założeń polityki m ieszkaniowej i rozwoju budownictwa mieszkaniowego m iasta Łodzi.

S zczególną uwagę zw rócono rów nież na problem y w ystępujące w zasobach m ieszkaniow ych, zlokalizow anych w Śródm ieściu.

C ele i instrum enty realizacji polityki m ieszkaniow ej w rew italizow anych kw artałach, zapisane w projekcie rew italizacji PRO REV ITA przedstaw iają się w odniesieniu do sfery ekonom icznej, społecznej, kulturowej następująco:

1. Sfera ekonom iczna:

• stw orzenie oferty mieszkań o wysokicli param etrach użytkowych; • w yw ołanie popytu na m ateriały i usługi budow lane;

• zm niejszenie bezrobocia;

• rozwój przedsiębiorczości w centralnej części m iasta;

• obniżenie w długim okresie kosztów ponoszonych z budżetu gm iny na utrzym anie kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych;

• adaptacja niew ykorzystanych lokali m ieszkalnych na lokale użytkowe; • w prow adzenie do centralnej części m iasta zam ożnych warstw ludności; • dostosow anie rozm iarów m ieszkań do rzeczyw istych potrzeb i m ożliw o­ ści finansowych ich utrzym ania przez m ieszkańców , np. poprzez scalania lub podziały mieszkań.

2. Sfera społeczna:

• podniesienie standardu m ieszkań poprzez instalację łazienek, wym ianę stolarki okiennej i drzw iow ej, ocieplenie ścian;

• podniesienie poziom u zdrow otności ludności zam ieszkałej w centrum m iasta;

• popraw a warunków m ieszkaniow ych i bytow ych poprzez likw idację lo­ kalnych kotłowni w znacznym stopniu zanieczyszczających środowisko;

• pom oc osobom zm arginalizow anym w powrocie do aktyw nego uczestnic­ twa w życiu społecznym (osoby starsze, niepełnospraw ne, inwalidzi, grupy patologiczne, trudna m łodzież);

• w sparcie osób o niższych dochodach niem ogących ponosić kosztów eks­ ploatacji i rem ontów dom ów w celu zapobiegnięcia ich m arginalizacji;

• aktyw izacja zaw odow a lokalnej społeczności;

• pom oc dzieciom i m łodzieży pochodzącej z niezam ożnych warstw lokal­ nej społeczności w celu ograniczenia patologii m łodego pokolenia;

• elim inow anie konfliktów społecznych, w ystępujących na tle narastającej polaryzacji ekonom icznej społeczeństw a;

• spadek patologii społecznych;

• zm niejszenie skali potrzeb w zakresie pom ocy społecznej; • wzrost porządku i bezpieczeństw a publicznego.

3. Sfera kulturowa:

• popraw a estetyki budynków poprzez rem onty dachów oraz renow acje fasad;

• odnow ienie substancji m ieszkaniow ej poprzez porządkow anie „starej tkanki” urbanistycznej w harm onii z otoczeniem ;

• rem ont i/lub przebudow a elew acji, fasad, dachów dom ów , w yburzeń, re­ konstrukcja i w yeksponow anie zabytkow ych kam ienic z bardzo atrakcyjnym i zasobam i m ieszkań;

• w prow adzenie nowych ciekaw ych architektonicznie dom ów m ieszkal­ nych, nadających nowy klimat przebudow yw anym ulicom,

• realizacja „zabudow y plom bow ej”, dzięki której uzyska się nowe m iesz­ kania.

R ealizacja w ym ienionych celów w ym aga nie tylko zaangażow ania orga­ nizacyjnego, projektow ego ze strony w ładz m iasta, ale także środków finan­ sow ych. Środki te w inny pochodzić z różnych źródeł, np. pryw atnych w łaści­ cieli kam ienic, w spólnot m ieszkaniow ych, spółdzielni, kredytów , podm iotów gospodarczych, lokalnych przedsiębiorców , organizacji charytatyw nych, kościelnych itd. N iew ątpliw ie inicjatorem procesu inw estycyjno-budow lanego pow inna być gm ina. Jednak środki m iasta s ą jed y n ie w sparciem w pracach rew italizacyjnych dla innych uczestników procesu realizacji założeń polityki m ieszkaniow ej.

6. ŁÓDZKA PRZESTRZEŃ A BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE

Program R ew italizacji O bszarów C entralnych Łodzi PRO REV ITA je st za­ tem sw oistą alternatyw ą dla obserw ow anego obecnie procesu przenoszenia funkcji m ieszkaniow ej na obrzeża lub poza granice adm inistracyjne miasta, charakterystycznego dla suburbanizacji, z którą niew ątpliw ie mam y do czynie­ nia. M ieszkańcy w poszukiw aniu atrakcyjnych m iejsc zam ieszkania, także z punktu w idzenia środow iska naturalnego, coraz częściej lokalizują swoje domy na peryferiach miasta. Pow stające w ten spontaniczny sposób osiedla zabudow y jednorodzinnej lokalizują się w różnych częściach m iasta, a w ładze nie panują nad tym procesem . Dążność m ieszkańców do uzyskania w yższych w alorów środow iskow ych w m iejscu zam ieszkania je s t oczyw ista. N iestety w strukturze przestrzennej Łodzi brak je st atrakcyjnych, w pełni uzbrojonych terenów oczekujących na potencjalnych inwestorów. Jest to jed en z pow odów , dla którego rów nież w przypadku Łodzi obserw uje się proces żyw iołow ego rozprzestrzeniania się, „rozlew ania się” miasta.

Zainteresow anie m ieszkańców Łodzi co do m iejsca zam ieszkania w cen­ trum m iasta je s t duże. Od kilku lat właśnie w centrum budow ane są na działkach po w yburzeniach now e dom y m ieszkalne. M ieszkania z garażam i na ogrodzo­ nych działkach są tutaj zdecydow anie droższe niż w innych dzielnicach m iasta, a m imo to szybko znajdują nabyw ców. O znacza to, iż lokalizacja w centrum ma dla części łodzian istotne walory (chociażby ze względu na obniżenie kosztów i czasu dojazdu do pracy albo szkoły). Jednak są to pojedyncze dom y, budow ane w przestrzeni często nieuporządkow anej.

Projekt rew italizacji zakłada, iż zostanie uporządkow ana przestrzeń w ybra­ nych kwartałów. Budowie nowych dom ów i remontom starej zabudow y będzie tow arzyszyć proces poprawy jakości przestrzeni publicznej, w prow adzone zostaną tereny zielone, zaplanow ano pow ierzchnie z przeznaczeniem na usługi, parkingi. N ależy w yraźnie podkreślić, iż fragm enty m iasta w skazane do przebu­ dowy zyskają nowe zagospodarow anie, co będzie rów nież podstaw ą do rozwoju nowych funkcji. Tereny te staną się szczególnie atrakcyjne zarów no dla osób m ieszkających, jak i przebyw ających tam z innych powodów.

Znaczenie projektu rew italizacji w Łodzi je st tym większe, iż jest to jeden z pierw szych projektów na taką skalę przygotow yw anych w Polsce. Jego realizacja określona je st na 15-20 lat i wym agać będzie nie tylko środków finansow ych, ale także w spółdziałania władz m iasta, m ieszkańców , w łaścicieli działek i dom ów , organizacji publicznych itd. Będzie jed nak że procesem rozpoczynającym porządkow anie miejskiej przestrzeni w new ralgicznych fragm entach Ł odzi. Bez radykalnej przebudow y właśnie centralnych obszarów m iasta, progi strukturalne, jak ie ju ż w Łodzi w ystępują od wielu lat, m ogą doprow adzić do dalszego zaham ow ania rozwoju trzeciego pod względem liczby ludności m iasta w Polsce.

7. TOWARZYSTWA BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO WOBEC PROCESÓW REWITALIZACJI MIEJSKIEJ PRZESTRZENI

Podstaw ą działania Tow arzystw Budow nictw a Społecznego (TB S) je st

Ustawa o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 r . 14 N iniejsza ustaw a określa zasady grom adzenia oszczędności i udzielania kredytów kontraktow ych na cele m ieszkaniow e, zasady działania K rajow ego Funduszu M ieszkaniow ego i Tow arzystw B udow ­ nictw a Społecznego oraz organów właściw ych w spraw ach m ieszkalnictw a i rozwoju miast.

TBS-y m ogą być tw orzone w trzech formach: • spółki z ograniczoną odpow iedzialnością; • spółki akcyjnej;

• spółdzielni osób prawnych.

Zgodnie z ustawą, TBS działa na zasadach non-profit, co oznacza, iż d o ­ chody tow arzystw a nie m ogą być dzielone pom iędzy w spólników lub jeg o członków , m uszą natom iast być przeznaczane na działalność statutową.

14 Ustawa o niektórych form ach wspierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 p a ź­

Przedm iotem działania TB S-u m oże być:

• budow a dom ów m ieszkalnych, a następnie w ynajem poszczególnych m ieszkań;

• nabyw anie budynków m ieszkalnych;

• przeprow adzanie rem ontów i m odernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb m ieszkaniow ych na zasadach najmu;

• w ynajm ow anie lokali użytkow ych, znajdujących się w budynkach nale­ żących do TBS;

• zarządzanie na podstaw ie um owy zlecenia budynkam i m ieszkalnym i i niem ieszkalnym i, które nie należą do jeg o zasobów;

• inna działalność zw iązana z budow nictw em m ieszkaniow ym i infrastruk­ turą tow arzyszącą w zakresie w ynikającym z umowy lub jeg o statutu.

TBS-y budują dom y m ieszkalne ze środków pochodzących z kredytu prefe­ rencyjnego udzielanego przez Krajowy Fundusz M ieszkaniow y oraz ze środków partycypantów . Kredyt m oże w ynieść do 70% kosztów budow y i je st on spłacany przez przyszłych najem ców . O dpow iednia spłata raty kredytu w liczana jest co m iesiąc do płaconego czynszu. O kres spłaty kredytu w ynosi ok. 30 lat.

Kredyt ze środków K rajow ego Funduszu M ieszkaniow ego może być udzie­ lony TBS-owi także na realizację przedsięw zięć inw estycyjno-budow lanych. Uzyskanie kredytu w ym aga każdorazow o złożenia odpow iedniego wniosku o zakw alifikow anie przedsięw zięcia do realizacji. Dochody uzyskiw ane przez TBS z tytułu prow adzonej działalności m uszą być przeznaczone na działalność statutow ą tow arzystw a.

O czyw iście dla efektyw nego przebiegu procesu przekształceń o charakterze rew italizacyjnym w w ybranych fragm entach m iasta, aktyw ny udział TBS-u je st jak najbardziej pożądany. Jest to podm iot m ający dośw iadczenie z zakresu budowy i zarządzania zasobam i m ieszkaniow ym i. Działa w oparciu o w łasne (i zew nętrzne) środki finansow e. Jest partnerem , którego ocena ryzyka inw esty­ cyjnego jest niska.

Powstaje w tym m iejscu pytanie, na ile TBS może i powinien być zaintere­ sowany budow ą dom ów m ieszkalnych w kom pleksow o przekształcanych fragm entach miasta. W przypadku Łodzi, jak to zostało w ielokrotnie zaakcento­ wane, przestrzeń do budow y dom ów m ieszkalnych w Śródm ieściu je st trudna do zabudowy. Działki m ają nieregularne kształty, są one w ąskie, długie, z trudnym dojazdem . Domy m uszą zatem , rów nież ze względu na sąsiednie budynki, mieć niestandardow e w ym iary i kształty. M uszą „w pasow ać się” w w ystępującą zabudow ę, co oznacza konieczność opracow ania w każdym przypadku indywi- ^ dualnego projektu. Z tych to w zględów należy przyjąć, iż koszt budowy 1 m 2 m ieszkania będzie tu w yższy, niż przy budow ie dom ów w wolnej przestrzeni. N a jak ie zatem korzyści m ogą liczyć TBS-y przy angażow aniu się w przedsię­ w zięcia inw estycyjne w obszarze rew italizow anym . Dla rew italizow anych

kw artałów m usi być opracow any miejscowy plan zagospodarow ania przestrzen­ nego, co w praktyce oznacza, iż stosunkow o prosto będzie m ożna uzyskać pozw olenie na rozpoczęcie inwestycji. U czestnictw o TB S-u w projekcie rew italizacji zw iększy jeg o szanse na pozyskanie środków finansow ych z KFM. TBS m oże w każdym z budynków m ieszkalnych przew idzieć pow ierzchnię na działalność usługową. Zatem m oże w długim okresie czerpać dochody z w y­ najm ow ania tejże pow ierzchni. Poniew aż rew italizacja dotyczy centralnych części m iasta, m ożna z tytułu najmu czy dzierżaw y pow ierzchni użytkowej czerpać większe zyski, niż w przypadku wyboru lokalizacji w częściach m iasta znacznie oddalonych od centrum .

O bszar rew italizow any jest terenem w pełni uzbrojonym w infrastrukturę techniczną. Jeśli są w tym względzie braki, czy też stan techniczny obiektów , urządzeń, ciągów infrastrukturalnych nie odpow iada pow szechnie obow iązują­ cym standardom , to ograniczenia zostaną w odpow iednim czasie po prostu usunięte. Program rew italizacji wym aga i uw zględnia m odernizację i rozbudow ę infrastruktury technicznej.

Popyt na m ieszkania T B S-u w Ł odzi od lat, a w łaściw ie od początku je g o funkcjonow ania utrzym uje się na w ysokim poziom ie. Zatem m ożna uznać, iż jesz c z e przez długi okres popyt ten się nie zm niejszy. M oże on jesz c z e się zw iększyć, albow iem w raz z pogarszającym się stanem obecnych zasobów m ieszkaniow ych m iasta, w zrostem oczekiw ań w stosunku do w alorów za­ m ieszkania oraz w zrostem zam ożności łódzkiego społeczeństw a, przy je d n o ­ czesnym braku m ożliw ości finansow ych zakupu m ieszkania na w olnym rynku, oferta dla m niej zam ożnych grup łódzkiego społeczeństw a będzie niezm iernie atrakcyjna.

A nalizując problem y m ieszkaniow e Łodzi w odniesieniu do projektów re- w italizacyjnych, należy odnieść się także do faktów , jak ie w ystąpiły w m ieście w ostatnich m iesiącach. Po pierw sze, w centralnej części m iasta są coraz częściej poddaw ane restauracji, m odernizacji, odnow ie stare zabytkow e kam ie­ nice. Są to najczęściej przedsięw zięcia pryw atnych właścicieli. Zainteresow anie m ieszkaniam i w tych budynkach jest oczyw iście duże. Po drugie, na cele m ieszkaniow e adoptow ane b ędą obiekty pofabryczne. Przykłady to: Łódzka M anufaktura (daw ne obiekty zakładów Izraela Poznańskiego, ul. O grodow a), łódzkie lofty (m ieszkania oferow ane w daw nych obiektach fabryki Karola W. Scheiblera - ul. Tym ienieckiego) czy też m ieszkania na Księżym M łynie - dzielnicy fabryczno-m ieszkaniow ej, stworzonej przez G rohm anów i Scheible- rów. M ieszkania przygotow yw ane w tych obiektach cieszą się olbrzym im zainteresow aniem ze strony potencjalnych nabyw ców (artystów , aktorów , film ow ców , biznesm enów , praw ników itp., z kraju i zagranicy), choć ich cena je st bardzo wysoka. A daptacja powierzchni poprzem ysłow ych na cele m ieszka­

budynki, cenne ze w zględu na swój zabytkow y charakter. Tereny wokół tychże obiektów z czasem zostaną uporządkow ane, a w ybrane fragm enty m iasta staną się pod w ielom a względam i niezm iernie atrakcyjne. M iasto zyska nowych, zam ożnych m ieszkańców , a także w zm ocni sw oją pozycję konkurencyjną. I wreszcie je st to pozytyw ny przykład, iż obiekty o takim charakterze m ogą być przedm iotem adaptacji. W przypadku Łodzi je st to szczególnie ważne, albowiem niezagospodarow anych budynków pofabrycznych w Łodzi je st po prostu dużo.

* * *

Centrum każdego m iasta to kum ulacja różnych form zabudow y, funkcji, ludzi, interesów, informacji itd. Jest to obszar pod w zględem zagospodarow ania ukształtowany w procesie historycznego rozwoju. W dobie gospodarki globalnej zm ieniają się wym ogi dotyczące jakości przestrzeni m iejskiej. W raz ze w zro­ stem zam ożności m iejskiej społeczności rosną wym ogi konsum pcyjne, w tym rów nież standardy m ieszkaniow e. Proces rew italizacji m a na celu dopasow anie form zagospodarow ania m iejskiej przestrzeni do potrzeb i oczekiw ań nie tylko obecnych, ale przede w szystkim przyszłych pokoleń. W przypadku każdego m iasta sytuacją najbardziej pożądaną je s t planowy, harm onijny, kom pleksowy jeg o rozwój w długim okresie, niedopuszczający do degradacji tkanki m iejskiej ani w śródm ieściu, ani w pozostałych jeg o częściach. O siągnięcie takiej sytuacji w rzeczyw istości funkcjonow ania m iast je st niezm iernie trudne, o ile w ogóle możliwe.

Realizacja projektu przebudow y każdego fragm entu m iasta uzależniona bę­ dzie od decyzji zarów no jeg o władz, ja k i pryw atnych inwestorów . To ile, w jakim obszarze, w jakim czasie oraz jak ich m ieszkań pow stanie w wybranych do rewitalizacji fragm entach Ł odzi zależeć będzie od w yborów developerów ,

I BS-u, pryw atnych inwestorów i preferencji potencjalnych nabyw ców.

Ogólne założenia rozw oju budow nictw a m ieszkaniow ego w ramach pro­ gramu rew italizacji zostały określone. R ealizacja tychże założeń obliczona jest na dłuższy okres, stw arza jed n ak szanse na stw orzenie now ego w izerunku Ł odzi ju ż w perspektyw ie najbliższych lat. Sam projekt rew italizacji PROREVITA został przyjęty, jednakże jeg o realizacja napotyka na szereg ograniczeń. Pomimo tego, w centralnych częściach Ł odzi, także w kw adratach wybranych do rewitalizacji m ieszkańcy m iasta m ogą zauw ażyć pow olny, ale nieodw racalny proces budow y, przebudow y, przekształceń, zmiany przeznaczenia terenów i obiektów. M imo iż je st on w olniejszy niż w innych m iastach Polski, jest procesem obiektyw nym i nieuniknionym , a jeg o tem po będzie zależeć od poziom u zam ożności m iejskiej społeczności.

Danuta Stawasz

LOCAL PROGRAMMES OF REVITALISATION WITH REGARDS TO CITY’S HOUSING PROBLEMS-CASE OF ŁÓDŹ

(Summary)

The transform ation in the social, econom ic, spatial and environm ental dim ension is also reflected in the situ atio n o f P o lish cities. The p resented article tak es up an issue o f m ulti- -d im en sio n al transform ation o f urban space through revitalisation projects. The state o f physical developm ent o f a city - in particular o f its downtown areas - is often a significant barrier to its dynamic development. It is often necessary to practically reconstruct the whole neighbourhoods. This paper presents the process o f revitalisation in the spatial, econom ic, social, environm ental, com m unication, aesthetics and functional dimensions while outlining the objectives and effects o f such changes in a city. The general assumptions o f the programme o f revitalisation o f Łódź - PROREVITA - have also been presented, with most em phasis placed on housing issues. The exam ple o f Łódź has been used to present the effects w ith regards to im proving the housing resources through revitalisation projects. The role o f Social Construction A ssociations in the process o f systematic reconstruction o f urban space has also been outlined.