NOVEMBER 2015
Bouwproductie tot 2040 in kaart gebracht door EIB (1)
Een miljoen woningen erbij
Een m i l j o e n n i e u w e w o n i n g e n e n
7 0 0 . 0 0 0 v e r v a n g e n d e w o n i n g e n z u l l e n
t o t 2 0 4 0 m o e t e n w o r d e n g e b o u w d als
N e d e r l a n d d e k o m e n d e j a r e n e v e n w i c h
-t i g w e e -t -t e g r o e i e n o n d e r e e n g u n s -t i g
m o n d i a a l e c o n o m i s c h en p o l i t i e k
g e s t e r n t e .
Dirk DubbetingNu de bouwproductie weer wat lijkt aan te trekken, is het voor alle partijen in de bouw belangrijk om inzicht te hebben in de verdere ontwikkeling. Een eenduidig toekomstbeeld schetsen is niet moge-lijk, daarom heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) drie scenario's ontwikkeld voor de bouwproductie tot 2040, met een
tus-senpeiling in 2020 en 2030. Het heeft dat gedaan op basis van de-mografische gegevens van het CBS en productiviteitsontwikkelin-gen van het CPB. Het CBS gaat uit van een gematigde groei van de bevolking. De werkgelegenheid groeit nog tot 2020, waarna deze weer licht krimpt richting 2040.
Zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw en de grond-, weg- en waterbouw komen in het ElB-rapport aan bod. Naast een trendma-tig Evenwichtrendma-tige Groei-scenario (EG) zijn een Dynamische Agglome-raties-scenario (mondiale economische interacties waarvan Neder-land goed profiteert) en een Ruimtelijke Segregatie-scenario (span-ningen in de EU, zeer lage economische groei) doorgerekend. In dit artikel wordt ingezoomd op de woningbouw in het EG-scenario (enerzijds een blijvende toename van de welvaart op lange termijn, dankzij technologische ontwikkelingen en de stijging van het oplei-dingspeil van de beroepsbevolking en een toename van de particu-liere bestedingsruimte met 20 procent; anderzijds is uitgegaan van een flinke stijging van de zorguitgaven die het CPB voorziet). Voor de woningproductie zijn in de scenario's de volgende beleids-uitgangspunten gehanteerd: annuïtaire aflossing en aftopping van hypotheken, 2 procent overdrachtsbelasting, huurliberalisatie en verhuurdersheffing volgens het Woonakkoord en geen grootscha-lige verkoop van corporatiewoningen.
l i l ' . T i S I ' l H i m a r k . t N O V E M B E R 2015 "j
Iffl B
i m
i'-:! E l Q ffl
SH
M
EB B ffl
Bii
' ae
B ffl ~
Circa 700.000 woningen worden vervangen.
Groei iiuishoudens
De totale bevolking groeit van 17,2 miljoen mensen in 2020 naar 17,8 miljoen in 2040 (zie tabel 1). De groep tot 30 jaar blijft ongeveer constant; de groep 50 tot 70 jaar loopt terug. Het EG-scenario re-kent op 8 miljoen huishoudens in 2020 en 8,5 miljoen in 2040. in 2010 telde Nederland 7,4 miljoen huishoudens. De huishoudens-samenstelling verandert öp lange termijn. Er is sprake van een ge-leidelijke toename van het aantal alleenstaanden, vooral als gevolg van de vergrijzing. In de sociale huursector neemt het aandeel van alleenstaanden verder toe van 3,3 miljoen in 2010 naar 4,2 miljoen in 2040.
We zijn nog sleehts vier jaar van
2020 verwijderd
Vergrijzing, veranderingen in de gezinssamenstelling en opleiding blijken de woonvoorkeuren sterk te beïnvloeden.
Woningproductie
Het EG-scenario komt uit op de bouw van 1 miljoen nieuwe wonin-gen tussen 2010 en 2040, gemiddeld ruim 33.000 per jaar (daarvan zijn zes productiejaren inmiddels voorbij). Volgens dit scenario zul-len dat vooral meergezinswoningen zijn.Ter vergelijking; het aantal opgeleverde woningen is sinds de crisis gedaald van bijna 79.000 in 2008 tot 49.000 woningen in 2013. De twee andere scenario's gaan uit van een uitbreidingsbehoefte van 750.000 en 1,4 miljoen woningen. Door de afvlakkende huishoudensgroei in de komende vijfentwintig jaar ligt de jaadijkse woningbouwproductie aan het eind van die periode lager dan in de jaren rond 2020. De productie in de penode 2030-2040 valt sterkterug tot 40.000 in 2040 (uitbreiding en vervanging). In 2020 verwacht het EIB in het EG-scenario nog 71.000 nieuwe woningen (zie tabel 2). Zichtbaar is ook de sterke daling van de uitbreidingsproductie en de sterke groei van de vervangings-bouw. Het EG-scenario gaat uit van 700.000 vervangende woningen. Na 2020 zullen bouwbedrijven zich dan ook steeds meer naar renova-tie van bestaande voorraden moeten richten.
Het deel van de huidige voorraad dat de komende decennia zal wor-den gesloopt bestaat vooral uit woningen die in de jaren vijftig,
zes-tig en zevenzes-tig zijn gebouwd. Zo is maar liefst tachzes-tig procent van de huidige sociale voorraad in 2040 afgeschreven. Dat geldt ook voor ongeveer 200.000 particuliere woningen als deze niet goed worden onderhouden. De vervangende nieuwbouw komt in de ko-mende decennia met 20.000 tot 25.000 per jaar gemiddeld hoger te liggen dan nu, naast de productie van ruim 1 miljoen nieuwbouw-woningen.
Verdeling over Nededand
De productie zal niet in alle delen van het land plaatsvinden. De na-druk ligt op bouwen in de steden en minder op bouwen in open ge-bied. Dat maakt het EG-scenario tot een duur scenario omdat bouwen op binnenstedelijke locaties vaak duurder is dan nieuw-bouw elders. De Noordvleugel van de Randstad en enkele steden blijven groeien. In de provincies Noord-Holland en Utrecht zal de woningvoorraad nog met 20 tot 30% toenemen. In het noorden en zuiden van Nederland zal de groei van de woningvoorraad daaren-tegen zeer gematigd zijn. Het aantal gemeenten waar zich krimp zal voordoen neemt toe, ook in de andere scenario's.
In regio's waar de bevolking nauwelijks toeneemt of zelfs daalt, blijft aanpak van de bestaande voorraden desondanks van belang. Ook vergrijzing veroorzaakt relatief grote opgaven bij het goed op orde houden van de woningvoorraad.
Huur- en koopsectoren
De koopsector zal in de komende decennia het sterkst groeien: naar verwachting met 650.000 woningen. Een nieuwe generatie ouderen zal vaker een koopwoning wensen en minder vaak een koopwoning omruilen voor een huurwoning in de vrije sector. Huishoudens boven de 65 jaar hebben lage woonlasten en minder betalingspro-blemen, onder andere omdat zij hypotheken grotendeels of geheel hebben afgelost.
Ook in de vrije huursector is sprake van groei en in relatieve zin is de groei zelfs nog sterker dan in de koopsecton De vraag naar vrij-esector-huurwoningen onder jongeren neemt toe, evenals (toch ook) onder de groeiende groep oudere ouderen.
Het aantal sociale huurwoningen zal stabiel blijven, maar het markt-aandeel zal teruglopen naar 30 procent van het totaal aantal wonin-gen en daarna stabiliseren. Eventueel nieuw huurbeleid in de vorm van een volledig marktconforme huur zal gemiddeld genomen lei-den tot een forse stijging van de huur. De zelfredzaamheid van
N O V E M B E R 2015
i l - x . l l l > . ' ^ a r i < ï; - | g ]
huurders zal tegen die tijd toenemen als gevolg van toenemende werkgelegenheid en een hoger opleidingsniveau. Het EG-scenario gaat zelfs uit van een halvering van het aantal sociale huurders met een lage opleiding.
Transfoi-matie van niet-woningen
De mogelijkheden om leegstaand vastgoed, zoals kantoren, win-kels en verzorgingshuizen te verbouwen tot woningen zijn zeer be-scheiden (zie tabel 3). Ongeveer 20 tot 30% van de huidige leeg-stand in de kantorensector is daadwerkelijk bruikbaar. Dat resul-teert slechts in verlichting van een klein deel van de totale woning-behoefte: naar schatting ongeveer 20.000 woningen van gemiddeld 100 m^ (ongeveer 5% van de totale uitbreidingsbehoefte in het EG-scenario). Studentenwoningen zijn weliswaar beduidend kleiner, maar meer van deze woningen zal de productie alles bij elkaar niet voldoende opvoeren.
Wereldpolitiek verstoort nationale
planning
Tabel 1 Bevolkingsontwikkeling naar leeftrjd in de peiljaren 2010,2020 en 2040, volgens het E G -scenario 2010 2020 2040 1 Tot 25 j a a r 4.9G0.000 4.800.000 4.800.000 2-5 tot 30 j a a r 1.000.000 1.100.000 1.000.000 30 tot 50 j a a r 4.700.000 4.200.000 4.3OO.O00 50 tot 70 j a a r 4.200.000 4.600.000 3.900.000 70 tot 80 j a a r 1.100.000 1.600.000 2.100.000 V a n a f 80 j a a r 700.000 900.000 1.600.000 Totaal 16.700.000 17.200.000 17800.000 Bron: E I B
Tabel 2 Nieuwboowwoningen in de peiljaren 2010,2020 en 2040, volgens het EG-scenario
2010 2020 2040 Uilbreiding 47.000 61.000 11.000 Vervanging 15.000 17.000 33.000 Tolaal 62.000 78.000 44.000 T o e v o e g i n g e n a n d e r s z i n s 6.000 7.000 4.000 Totale oplevering 56.000 71.000 40.000 Bron; B A G , E I B
Aangezien van veel kantoren een gedeelte leeg staat en een ander gedeelte wordt verhuurd, is verbouw ook vanuit dat oogpunt lang niet altijd aantrekkelijk. Veel leegstaande kantoorgebouwen staan bovendien op locaties buiten de steden, zoals bedrijventerreinen en langs snelwegen die geen aantrekkelijke woonlocaties vormen. Winkelpanden zijn vaak wel gunstig gelegen. In verzorgingshuizen worden na sluiting naar verwachting andere zorgfuncties gehuis-vest. Winkels en zorgpanden leveren samen hooguit 30.000 wonin-gen op.
Wonen en ouderen
De beschikbaarheid van seniorenwoningen lijkt geen groot knel-punt te vormen, hoewel het aantal ouderen de komende dertig jaar met ongeveer 80 procent zal toenemen. Ouderen met een koopwo-ning zullen in hun eigen wokoopwo-ning willen of moeten blijven wonen. Zolang zij daarin goed uit de voeten kunnen - al of niet met aan-passingen in de woning - verhuizen ze niet naar een huurwoning. Vervangende nieuwbouw van reguliere woningen - veelal corpora-tiewoningen - zorgt voor een stevige toename van voor ouderen geschikte woningen, omdat nieuwbouwwoningen heel vaak goed geschikt zijn voor senioren (zonder trap, rolstoelbestendig), terwijl de woningen die worden gesloopt vaak niet geschikt zijn voor ou-deren. Ook zullen aanpassingen in particuliere woningen vaker gaan plaatsvinden door een groeiende groep welvarende ouderen. De doelgroep groeit met zo'n 500.000 in de komende dertig jaar.
Duurzaamheid
Het gemiddelde energielabel van de gelabelde woningen in de hui-dige woningvoorraad is D. Nieuwere woningen hebben een beter label: de woningen van na 1996 hebben energielabel C of hoger en voor nog te bouwen woningen geldt momenteel minimaal energie-label A+.
In het EG-scenario zorgt met name intensief beleid ervoor dat ook na 2020 belangrijke inspanningen worden gedaan om de energeti-sche kwaliteit van de voorraad te verbeteren. Nieuwbouwwoningen moeten vanaf 2020 energieneutraal zljn en ook in de bestaande voorraad verbruikt een aanzienlijk aandeel van de woningen per saldo geen energie meer. Gemiddeld hebben woningen in dit sce-nario in 2040 een A-h+-label. De energieprestaties van de woning-voorraad zullen op lange termijn dan ook sterk verbeteren. Investeringen in dak-, gevel-, vloer- en glasisolatie lopen in het EG-scenario aanvankelijk sterk op onder invloed van stimulering van de overheid. Van twee derde van de woningen zal de schil volledig geïsoleerd zijn. Verdere isolatie van die woningen is vaak niet
ren-Tabel 3 Potentiële capaciteit voor woningen
O v e r c a p a c i t e i t B e s c h i k b a a r h e i d Kantoren W i n k e l s Verzorgingshuizen (totale c a p a c i t e i t ) Totaal Bron: E I B m m ' 7.600.000 1.600.000 8.000.000 in procenten 25 60 25 Potentieel a a n w o n i n g e n 20.000 10.000 20.000 50.000
dabei. Omdat er echter ook nieuw beleid wordt ingevoerd om een nog betere energieprestatie a f t e dwingen (ook bij bestaande wo-ningen), blijven de investeringen nog enige tijd op een hoog ni-veau.
Steeds vaker zullen zonnepanelen worden geplaatst. Dit zorgt voor een sterke investeringsimpuls op middellange termijn. Voor de meer innovatieve technieken om ruimtes te verwarmen, zoals warmtepompen en micro-warmtekrachtkoppeling (wkk), vormt de bestaande voorraad de komende decennia nog geen markt van be-tekenis. De techniek is nog te duur en vergt een te grote ingreep in verhouding tot de opbrengsten.
Onzekere toekomst
Ondanks de gedegen berekeningen die zijn uitgevoerd, blijft de toekomst ongewis. Politieke beslissingen en maatschappelijke ont-wikkelingen kunnen elkaar in snel tempo opvolgen. Vandaar ook dat een DA- en SR-scenario zijn ontwikkeld. Zo kunnen jongeren met een studieschuld inmiddels wat makkelijker een hypotheek krij-gen als zij een deel van deze schuld hebben afgelost en voor dui-zenden vluchtelingen zal voor korte of lange duur sociale hulsvesting moeten komen, waardoor een verstoring op de wo-ningmarkt zal optreden waar nog geen rekening mee gehouden was. Het is soms moeilijk om je voor te stellen dat de omzet van een Nederlandse bouwer en de zoektocht van een huishouden naar een betaalbare woning meer wordt beïnvloed door de politiek in Damascus of Moskou dan door het beleid van de minister van Wonen en Rijksdienst.
Dit artikel is g e b a s e e r d op het rapport ' I n v e s t e r e n in Nederland. S c a n a r i o s t u d i e ' v a n het E c o n o m i s c h Instituut voor de B o u w (EIB), 2015. Het rapport is b e s c h i k b a a r via w w w . e i b . n l .
