1. Przedmiot oraz Zakres Wyceny
Przedmiotem wyceny są trzy miejsca postojowe (dalej łącznie „Przedmiot Wyceny”), jako przedmiot udziału 3/141 we współwłasności (prawo wyłącznego korzystania z miejsc postojowych) garaŜu wielostanowiskowego nr 113 (dalej „GaraŜ Wielostanowiskowy”) usytuowanego w budynku wielorodzinnym przy ul. Sarmackiej 9 w Dzielnicy Wilanów w m. st. Warszawa (dalej „Budynek”).
GaraŜ Wielostanowiskowy usytuowany jest na -1 kondygnacji Budynku. Dla GaraŜu Wielostanowiskowego prowadzona jest księga wieczysta WA2M/00451088/7.
Budynek usytuowany jest na gruncie oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. ew. 7/13 w obrębie 1-10-26 Dzielnicy Wilanów m. st. Warszawy (dalej „Grunt”). Nieruchomość wspólną stanowi Grunt oraz części Budynku i urządzenia połoŜone na Gruncie, które nie słuŜą wyłącznie do uŜytku właścicieli lokali (dalej
„Nieruchomość Wspólna”). Dla Nieruchomości Wspólnej prowadzona jest księga wieczysta WA2M/00430667/7.
Według informacji uzyskanej w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wilanów m. st.
Warszawy, Przedmiot Wyceny połoŜony jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzenngo. Zgodnie z Uchwałą nr 405 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 18 stycznia 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Wilanowa Zachodniego, Przedmiot Wyceny połoŜony jest na obszarze o symbolu 14 MU – przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o podwyŜszonym standardzie z usługami w parterach; zabudowa biurowo - administracyjna oraz obiekty kultury; przeznaczenie uzupełniające:
wolnostojące obiekty usługowe w zieleni, w tym obiekty administracyjno - dyplomatyczne o charakterze reprezentacyjnym oraz obiekty oświaty; ustala się: powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 40 % dla kaŜdej działki inwestycyjnej, powierzchnia zabudowana - maksymalnie 55 % dla kaŜdej działki inwestycyjnej, wysokość zabudowy - maksymalnie IV kondygnacje i 14,5 m, intensywność zabudowy – do 2,2.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej Przedmiotu Wyceny, jako przedmiotu udziału 3/141 we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego (prawo wyłącznego korzystania z Przedmiotu Wyceny).
2. Cel Wyceny
Określenie wartości rynkowej Przedmiotu Wyceny, jako przedmiotu udziału 3/141 we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego (prawo wyłącznego korzystania z Przedmiotu Wyceny), dla potrzeb sprzedaŜy przez licytację publiczną.
3. Podstawy Sporządzenia Operatu Szacunkowego
3.1. Podstawy Formalne
Podstawę formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego (dalej „Operat”) stanowi zlecenie, z dnia 15 października 2020 roku, autorowi Operatu (dalej „Autor”) wykonania czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania Przedmiotu Wyceny.
Zamawiającym Operat jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie – Krzysztof Łuczyszyn (dalej „Zamawiający”).
3.2. Podstawy Prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2020, poz. 65), (dalej „UoGN”);
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2020, poz. 532);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (Dz. U. nr 207, poz. 2109 – z późniejszymi zmianami), (dalej
„Rozporządzenie”);
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego, (Dz. U. z 2019, poz. 1145) (dalej „KPC”).
3.3. Podstawy Merytoryczne oraz Źródła Danych
Wgląd do treści ksiąg wieczystych: WA2M/00451088/7 (GaraŜ Wielostanowiskowy), WA2M/00430667/7 (Nieruchomość Wspólna);
Informacje dotyczące uwarunkowań planistycznych – Wydział Architektury i Budownictwa, Urząd Dzielnicy Wilanów m. st. Warszawy;
Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości – Biuro Geodezji i Katastru, Urząd m. st. Warszawy;
Oględziny Przedmiotu Wyceny;
Własna analiza lokalnego rynku nieruchomości oraz analizy biur obrotu nieruchomościami;
Strony internetowe: Urząd m. st. Warszawy (www.um.warszawa.pl), Urząd Dzielnicy Wilanów m. st.
Warszawy (www.wilanow.pl), Wikipedia (pl.wikipedia.org), Warszawikia (warszawa.wikia.com).
4. Daty Istotne dla Określenia Wartości Praw do Przedmiotu Wyceny
Data sporządzenia wyceny: 8 grudzień 2020 r.
Data, na którą określono wartość Przedmiotu Wyceny: 8 grudzień 2020 r..
Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan Przedmiotu Wyceny: 19 listopad 2020 r.
Data dokonania oględzin Przedmiotu Wyceny: 19 listopad 2020 r.
5. Stan Przedmiotu Wyceny
5.1. Stan Prawny
Stan prawny Przedmiotu Wyceny ustalono w wyniku wglądu do treści księgi wieczystej WA2M/00451088/7 prowadzonej dla GaraŜu Wielostanowiskowego. Przedmiotowa księga wieczysta – na datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan Przedmiotu Wyceny – zawiera następujące wpisy:
Księga Wieczysta WA2M/00451088/7 Typ Księgi: lokal stanowiący odrębną nieruchomość Dział I-O – Oznaczenie Nieruchomości
PołoŜenie województwo: mazowieckie, gmina: m. st. Warszawa, miejscowość: Warszawa, dzielnica: Wilanów
Oznaczenie – Lokal
Ulica Sarmacka
Numer Budynku 9
Numer Lokalu 113
Przeznaczenie Lokalu lokal niemieszkalny
Opis Lokalu Rodzaj Izby miejsce parkingowe Liczba Izb 141
Kondygnacja 1,0
Przyłączenie – Nr Księgi Wieczystej WA2M/00430667/7
Odrębność tak
Obszar 3383,5100 m2
Dział I-SP – Spis Praw Związanych z Własnością Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo uŜytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie słuŜą wyłącznie do uŜytku właścicieli lokali
338351/2790293
Numer Księgi Wieczystej WA2M/00430667/7
Numer Udziału w Prawie 8
Dział II – Własność
Wzmianki
REP.C. / NOTA / 1045881 / 20; DZ. KW. / WA2M / 93393 / 20 / 1 (wpis własności / współwłasności);
REP.C. / NOTA / 964293 / 20; DZ. KW. / WA2M / 85288 / 20 / 1 (wpis własności / współwłasności); REP.C.
/ NOTA / 768244 / 20; DZ. KW. / WA2M / 68746 / 20 / 1 (wpis własności / współwłasności); REP.C. / NOTA / 343911 / 20; DZ. KW. / WA2M / 22413 / 20 / 1 (wpis własności / współwłasności); REP.C. / NOTA / 343457 / 20; DZ. KW. / WA2M / 22400 / 20 / 1 (wpis własności / współwłasności)
Właściciel
Autor – rubryka zawiera informacje dotyczące współwłaścicieli GaraŜu Wielostanowiskowego oraz przysługujących im udziałów, m.in. dotyczące Przedmiotu Wyceny:
nr udziału w prawie: 72; wielkość udziału: 3/141; właściciel: Marta Maria Komońska.
Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
Wzmianki: REP.C. / NOTA / 1045881 / 20; DZ. KW. / WA2M / 93393 / 20 / 2 (wpis roszczenia wynikającego z określenia sposobu korzystania z nieruchomości); REP.C. / NOTA / 964293 / 20; DZ. KW. / WA2M / 85288 / 20 / 2 (WPIS ROSZCZENIA WYNIKAJĄCEGO Z OKREŚLENIA SPOSOBU KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI); REP.C. / NOTA / 768244 / 20; DZ. KW. / WA2M / 68746 / 20 / 2 (wpis roszczenia wynikającego z określenia sposobu korzystania z nieruchomości); REP.C. / KOMO / 117438 / 20; DZ. KW. / WA2M / 27119 / 20 / 1 (wpis wszczęcia egzekucji); REP.C. / KOMO / 116982 / 20; DZ. KW. / WA2M / 27076 / 20 / 1 (wpis wszczęcia egzekucji); REP.C. / NOTA / 343911 / 20; DZ. KW. / WA2M / 22414 / 20 / 1 (wpis roszczenia wynikającego z określenia sposobu korzystania z nieruchomości); REP.C. / NOTA / 343457 / 20; DZ. KW. / WA2M / 22402 / 20 / 1 (wpis roszczenia wynikającego z określenia sposobu korzystania z nieruchomości); DZ. KW. / WA2M / 22401 / 20 / 1 (wpis roszczenia wynikającego z określenia sposobu korzystania z nieruchomości).
Autor – rubryka zawiera informacje dotyczące praw, roszczeń, ograniczeń, ostrzeŜeń, m.in. dotyczące Przedmiotu Wyceny:
OstrzeŜenie o toczącej się egzekucji - na wniosek Wierzyciela, wskazanego w podrybryce 3.4.4 pod LP. 1 , Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w sprawie prowadzonej pod sygn. akt KM 1946/15 wszczął egzekucję z udziału w nieruchomości dla której prowadzona jest niniejsza księga wieczysta;
Przedmiot wykonywania: udział nr 72 naleŜący do Marii Komońskiej;
Rodzaj zmiany: w podrubryce 3.4.4 LP. 2 dokonano zmiany wpisu poprzez ujawnienie przyłączenia się, w sprawie KM 483/15, kolejnego Wierzyciela do postępowania egzekucyjnego z udziału w prawie własności nieruchomości; w podrubryce 3.4.4 LP. 3 dokonano zmiany wpisu poprzez ujawnienie przyłączenia się, w sprawie KM 1007/16, kolejnego Wierzyciela do postępowania egzekucyjnego z udziału w prawie własności nieruchomości; wzmianka o przyłączeniu się Wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej Sarmacka 9-11 w Warszawie do toczącej się egzekucji KM 1946/15 z udziału 3/141 w nieruchomości naleŜącego do DłuŜnika Marty Marii Komońskiej w sprawie KM 2723/16; wzmianka o przyłączeniu się Wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej Sarmacka 9-11 do toczącej się egzekucji KM 1946/15 z udziału 3/141 naleŜacego do DłuŜnika Marty Marii Komońskiej w sprawie KM 2720/16 na rzecz: Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
Inny wpis - wzmianka o przyłączeniu się Wierzyciela tj. Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie (02-973 Warszawa, ul. Sarmacka 9-11) do toczącej się egzekucji (KM 1946/15) z udziału 3/141 udz nr 72 w nieruchomości tj. lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość (garaŜ) w sprawie KM 501/17 naleŜącej do DłuŜnika Marta Maria Komońska na podstawie wniosku Wierzyciela Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie , 02-973 Warszawa, ul. Sarmacka 9-11 którego reprezentuje: Radca Prawny Dariusz Tomczyk, 03-287 Warszawa, ul. Skarbka Z Gór 140 D/24 oraz tytułu wykonawczego:
nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego Dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 30-05-2016, sygnatura akt II NC 18265/16 na rzecz: Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
Inny wpis - wzmianka o przyłączeniu się Wierzyciela tj. Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie (02-973 Warszawa, ul. Sarmacka 9-11) do toczącej się egzekucji (KM 1946/15) z udziału 3/141 w nieruchomości tj. lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość (garaŜ) w sprawie KM 980/17 naleŜącej do DłuŜnika Marta Maria Komońska na podstawie Wniosku Wierzyciela Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie, 02-973 Warszawa, UL. Sarmacka 9-11 którego reprezentuje: Radca Prawny Dariusz Tomczyk, 03-287 Warszawa, UL. Skarbka Z Gór 140 D/24 oraz tytułu wykonawczego:
nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 23-01-2017, sygnatura akt VI NC 6892/16; przedmiot wykonywania: udział nr 72; na rzecz: Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
Inny wpis - wzmianka o przyłączeniu się Wierzyciela tj. Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie (02-973 Warszawa, ul. Sarmacka 9-11) do toczącej się egzekucji (KM 1946/15) z udziału 3/141 w nieruchomości tj. lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość (garaŜ) w sprawie KM 991/17 naleŜącej do DłuŜnika Marta Maria Komońska na podstawie wniosku Wierzyciela Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie , 02-973 Warszawa, ul. Sarmacka 9-11 którego reprezentuje: Radca Prawny Dariusz Tomczyk, 03-287 WARSZAWA, ul. Skarbka Z Gór 140 D/24 oraz tytułu wykonawczego:
nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 30-06-2016, sygnatura akt II NC 23254/16, przedmiot wykonywania: udział nr 72; na rzecz: Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
Inny wpis – wzmianka o przyłączeniu się Wierzyciela tj. Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie (02-973 Warszawa, ul. Sarmacka 9-11) do toczącej się egzekucji (KM 1946/15) z udziału 3/141 w nieruchomości tj. lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość (garaŜ) w sprawie KM 2023/17 naleŜącej do DłuŜnika Marta Maria Lewandowska (poprzednio:
Komońska) na podstawie wniosku Wierzyciela Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie , 02-973 Warszawa, ul.
Sarmacka 9-11 którego reprezentuje: Radca Prawny Dariusz Tomczyk, 03-287 Warszawa, ul. Skarbka Z Gór 140 D/24 oraz tytułu wykonawczego: nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego Dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 28-04-2017, sygnatura akt VI NC 6848/16.; przedmiot wykonywania: udział nr 72 na rzecz: Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
Inny wpis - wzmianka o przyłączeniu się Wierzyciela tj. Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 W Warszawie do toczącej się egzekucji z udziału 3/141 w nieruchomości tj. lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość (garaŜ) w sprawie KM 1199/19 naleŜącej do DłuŜnika Marta Maria Lewandowska (poprzednio: Komońska) na podstawie wniosku Wierzyciela Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie oraz tytułu wykonawczego: nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 13-12-2018, sygnatura AKT VI NC 4546/18; na rzecz: Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w Warszawie z siedzibą w Warszawie.
Dział IV – Hipoteka
Autor – rubryka zawiera informacje dotyczące hipotek oraz wzmianki.
5.2. Uwarunkowania Planistyczne
Według informacji uzyskanej w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wilanów m. st.
Warszawy, Przedmiot Wyceny połoŜony jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z Uchwałą nr 405 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 18 stycznia 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Wilanowa Zachodniego,
Przedmiot Wyceny połoŜony jest na obszarze o symbolu 14 MU – przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o podwyŜszonym standardzie z usługami w parterach; zabudowa biurowo - administracyjna oraz obiekty kultury; przeznaczenie uzupełniające: wolnostojące obiekty usługowe w zieleni, w tym obiekty administracyjno - dyplomatyczne o charakterze reprezentacyjnym oraz obiekty oświaty; ustala się: powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 40 % dla kaŜdej działki inwestycyjnej, powierzchnia zabudowana - maksymalnie 55 % dla kaŜdej działki inwestycyjnej, wysokość zabudowy - maksymalnie IV kondygnacje i 14,5 m, intensywność zabudowy – do 2,2.
5.3. Lokalizacja oraz Czynniki Zewnętrzne PołoŜenie Ogólne
Przedmiot Wyceny połoŜony jest przy ul. Sarmackiej w rejonie Błonia Wilanowskie Dzielnicy Wilanów m. st. Warszawy.
Wilanów usytuowany jest w południowej części miasta, wzdłuŜ zachodniego brzegu Wisły. Południowa granica Dzielnicy stanowi granicę Warszawy. Wilanów sąsiaduje od zachodu z Dzielnicą Ursynów, od północy z Dzielnicą Mokotów, od wschodu Wawer, od południa z gminą Konstancin-Jeziorna, powiatem piaseczyńskim. Granice dzielnicy przebiegają od zachodu ulicami Opieńki, Gąsek, Nowoursynowską, Orszady, od północy ulicą Arbuzową, Sobieskiego, Goplańską, Augustówką, Zawodziem i rzeką Wilanówką, od wschodu graniczy z Wisłą, od południa z granicą miasta Konstancin-Jeziorna.
Teren Wilanowa zajmuje obszar o powierzchni 36,7 km2 i liczy około 20 tysięcy mieszkańców. Wilanów jest dzielnicą o najmniejszej liczbie ludności i najmniejszej gęstości zaludnienia. Stan ten ulega powoli zmianie z powodu powstających nowych osiedli mieszkalnych.
Wilanów charakteryzuje się zabudową wielorodzinną zróŜnicowaną pod względem typów budownictwa osiedli. Na terenie Dzielnicy istnieją zarówno zabudowania osiedlami bloków, jak i budynkami jednorodzinnymi. WaŜną inwestycją mieszkaniową jest m.in. budowane osiedle mieszkaniowe Miasteczko Wilanów. Na obszarze Dzielnicy połoŜony jest słynny zespół pałacowo-ogrodowy, który jest jednym z najcenniejszych zabytków polskiej kultury narodowej. W jego skład wchodzi m.in. pałac, Mauzoleum Potockich oraz park. Dzielnica posiada kilka mniejszych jeziorek oraz stawów, rezerwaty, a takŜe ogród botaniczny. W Wilanowie istnieje, równieŜ wiele szkół i przedszkoli.
Przez teren Wilanowa przechodzi kilka istotnych ulic m.in. Jana Sobieskiego, Powsińska, część al. Wilanowskiej, które stanowią połączenie z pozostałymi Dzielnicami Warszawy oraz sąsiednim powiatem piaseczyńskim.
Podstawą komunikacji miejskiej na Wilanowie są autobusy.
PołoŜenie Szczegółowe, Otoczenie
Przedmiot Wyceny usytuowany jest przy ulicy Sarmackiej w rejonie Błonia Wilanowskie połoŜonym w zachodniej części Dzielnicy Wilanów. Błonia Wilanowskie obejmują obszar, którego granica jest wytyczona wzdłuŜ granicy dzielnic Ursynów/Wilanów na wysokości granicy obszaru Wilanów Powsin do granicy Dzielnic Mokotów/ Wilanów, granicą dzielnic do skrzyŜowania Al. Wilanowskiej i ul. Sobieskiego, wzdłuŜ Al. Wilanowskiej, ul. Przyczółkową do ul. Drewny, ul. Drewny do granicy obszaru Wilanów Powsin, dalej granicą obszarów.
Otoczenie osiedla stanowią podobne budynki wielomieszkaniowe istniejące. Czynniki środowiskowe wpływające na ceny nieruchomości są bardzo korzystne (enklawa oddalona od zgiełku ulicznego, w otoczeniu zieleni). Rozległe tereny parkowe i rekreacyjne mają stanowić integralną część osiedla i oddane będą do wyłącznej dyspozycji jego mieszkańców. Zieloną przestrzeń tworzą alejki spacerowe, dróŜki rowerowe, place zabaw i boiska sportowe. Istotnym atutem inwestycji jest bliskość barokowego Pałacu w Wilanowie (ok. 1,2 km), który wraz z przyległym zespołem parkowym naleŜy do największych turystycznych atrakcji stolicy.
Odległość drogowa od centrum Warszawy – ok. 10,5 km. Przystanki autobusowe zlokalizowane są przy ul. Klimczaka, al. Rzeczypospolitej oraz ul. Przyczółkowej, najbliŜszy znajduje się w odległości o ok.
450 m od Budynku. O ok. 4,1 km oddalone jest centrum handlowo-rozrywkowe Sadyba Best Mall, (mieszczące sklepy, obiekty usługowe, kina, kawiarnie i restauracje), zaś o ok. 6,2 km Park Kultury w Powsinie – chętnie odwiedzany teren rekreacyjno-sportowy połoŜony w sąsiedztwie Lasu Kabackiego oraz Ogrodu Botanicznego Polskiej Akademii Nauk.
W pobliŜu Przedmiotu Wyceny znajduje się Urząd Dzielnicy Wilanów oraz mniejsze punkty handlowo – usługowe. NajbliŜsze otoczenie Przedmiotu Wyceny stanowi zabudowa wielorodzinna.
5.4. Stan Techniczno-UŜytkowy Budynek i Grunt
Budynek usytuowany jest na gruncie oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. ew. 7/13 w obrębie 1-10-26 Dzielnicy Wilanów m. st. Warszawy.
Budynek usytuowany jest przy ul. Sarmackiej 9. Budynek posiada 4 kondygnacje nadziemne, na których usytuowane są lokale mieszkalne oraz 1 kondygnację podziemną. Piony komunikacyjne wyposaŜone są w dźwigi osobowe. Teren wokół Budynku nie jest ogrodzony. Przy wejściu do Budynku znajduje się domofon. Budynek posiada instalacje: elektryczną, c.o., wodną, kanalizacyjną, wentylacyjną oraz domofonową.
Stan techniczny i standard Budynku średni w relacji do rynku.
Przedmiot Wyceny
Przedmiot Wyceny usytuowany jest w GaraŜu Wielostanowiskowym na kondygnacji podziemnej -1 w budynku wielorodzinnym połoŜonym przy ul. Sarmackiej 9.
Zgodnie z informacją otrzymaną od Zamawiającego Operat, w ramach udziału 3/141 we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych nr 108, 109, 110.
6. Analiza Rynku
6.1. Określenie i Charakterystyka Rynku
Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków (§ 26. ust. 3. Rozporządzenia).
Biorąc pod uwagę powyŜsze czynniki, dla potrzeb wyceny Przedmiotu Wyceny określono:
rodzaj rynku: rynek inwestycyjny (umowy sprzedaŜy) miejsc postojowych w garaŜach wielostanowiskowych, stanowiących przedmiot udziału w prawie własności lokalu (garaŜu wielostanowiskowym), z którym to prawem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego;
obszar rynku: Dzielnica Wilanów m. st. Warszawy;
okres badania rynku: styczeń 2020 – grudzień 2020.
Wraz z akcesją Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku nastąpiło ogólnokrajowe oŜywienie rynku nieruchomości, równieŜ rynku inwestycji mieszkaniowych, w szczególności wielorodzinnych. OŜywienie to cechowało się wzrostem cen oraz ilością zawieranych transakcji. Spowolnienie tego tempa było zauwaŜalne dopiero w pierwszej połowie 2008 roku. Oznaki kryzysu finansowego i gospodarczego w drugiej połowie 2008 roku, niepewność dotycząca rozwoju sytuacji gospodarczej oraz ograniczenie przez instytucje finansowe moŜliwości uzyskania kredytów hipotecznych, przyczyniły się do spowolnienia dynamiki tego rynku. Rok 2009 przeminął w cieniu kryzysu gospodarczego – zauwaŜalny był równieŜ znaczący spadek popytu na nieruchomości mieszkaniowe.
W szczególności w duŜych aglomeracjach, na kondygnacjach podziemnych, jak równieŜ często w niŜszych kondygnacjach nadziemnych budynków wielorodzinnych, usytuowane są garaŜe wielostanowiskowe z miejscami postojowymi.
Na podstawie badania rynku, jak równieŜ rynków równoległych, ustalono, iŜ rodzaj prawa do miejsca postojowego nie wpływa istotnie na jego wartość – przeciętnie ceny transakcyjne miejsc postojowych, stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa, utrzymują się na takim samym poziomie jak miejsc postojowych będących przedmiotem udziału w prawie własności garaŜu wielostanowiskowego, z którym to prawem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego.
Na badanym rynku odnotowano transakcje miejscami postojowymi w garaŜach wielostanowiskowych usytuowanych w budynkach wielorodzinnych, ceny na rynku wtórnym (po wyeliminowaniu transakcji, których warunki odbiegały od transakcji rynkowych) kształtowały się w zakresie od 20 000 zł/miejsce do 40 000 zł/miejsce.
Z uwagi na istotę rzeczy, cechy techniczno-uŜytkowe poszczególnych miejsc postojowych nie są istotnie zróŜnicowane i nie mają wpływu na ich ceny. Cechami róŜnicującymi ceny są:
lokalizacja ogólna – odległość od centrum miasta – im bliŜej centrum, tym wyŜsze ceny, np. na Mokotowie ceny miejsc postojowych są przeciętnie wyŜsze niŜ w podobnych inwestycjach na Ursynowie, z kolei w Śródmieściu ceny przeciętnie są najwyŜsze – związane jest to równieŜ ze strefami płatnego parkowania;
standard i stan techniczno-uŜytkowy budynku – miejsca postojowe w budynku mieszkalnym zazwyczaj kupowane są przez osoby, które posiadają prawo do lokalu mieszkalnego w tym budynku – im wyŜszy standard i lepszy stan techniczno-uŜytkowy budynku, tym wyŜsze ceny jednostkowe lokali mieszkalnych, ale takŜe wyŜsze ceny miejsc postojowych;
lokalizacja szczegółowa – sąsiedztwo obiektów uŜyteczności publicznej, centrów handlowo-usługowych itd.
Według opinii lokalnych biur obrotu nieruchomościami obecną sytuację na rynku charakteryzuje zrównowaŜenie podaŜy i popytu. W badanym okresie nie zaobserwowano wyraźnych tendencji trendu czasowego – nie istnieją równieŜ przesłanki, aby sądzić, iŜ w najbliŜszym czasie nastąpi znacząca zmiana trendu, dlatego dla dalszej analizy załoŜono zerowy poziom zmiany cen.
Załącznik nr 1 - Dokumentacja fotograficzna
