•
~ Q) 0 N ~ Q) "'C C 0 +-' ~ ~ COE
Olc
ca
c
I-
00
S
l-
c
~ Q) ~ ~l-
Q) Q)I-
..c
Cl) Q)Z
.0 "'C Cf)co
~co
~ W ~0
0N
g
CCw
Q)0
+-'Z
u
Q)WERKDOCUMENT
MARKTGERICHT WOONRUIMTE
VERDELEN:
EVALUATIE VAN HET MEERKEUZE
WONEN IN TERNEUZEN
BSO \
'-1C~:/~
q
Marja Elsinga
m.m.v.
Sandra Adrianow
en Manon Pepers
93-21
I I I I· ... .
~D~~D~
...
...
. ... . .. . . .
• o . o • • • • • • • • • • •»»D~
.,... .
... .
.. . .
. ..
:O:~D~
· ... .
.. . . . ... . . ... ..
~D~~D~
· ... .
·
...
.
· ...
.
~))\?D~
.0//···
,
• • • • • o . o • • • • • •....
«« ...
. . .. . . ..
"
,
MARKTGERICHT WOONRUIMTE VERDELEN
EVALUATIE VAN HET MEERKEUZE WONEN IN TERNEUZENWERKDOCUMENT OTB
Sectie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek Onderzoeksinstituut OTB
Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft
MARKTGERICHT WOONRUIMTE VERDELEN
EVALUATIE VAN HET MEERKEUZE WONEN IN TERNEUZEN
Marja Elsinga
m.m.v. Sandra Adrianow en Manon Pepers
De werkdocumenten van het Onderzoeksinstituut OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft Telefoon 015 - 783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
Onderzoek in opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting
ISBN 90-6275-949-1 \ CIP Copyright 1993 by Marja Elsinga
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
1 INLEIDING ... ... 1
1.1 Aanleiding tot het onderzoek . . . 1
1.2 Het systeem van Terneuzen . . . 1
1.3 De evaluatie ... .. ... ... 5
1.4 Onderzoeksaanpak ... ... 5
1.5 Indeling van het rapport ... .... 6
2 VOORLICHTING EN DIENSTVERLENING ... 7
2.1 Voorlichting ... ... ... ... ... ... 7
2.2 Dienstverlening ... ... ... ... .... ... 7
3 TAAKVERDELING EN ORGANISATIE ... 9
3.1 Taakverdeling tussen gemeente en woningbouwvereniging ... 9
3.2 Werkproces ... ... ... 9
3.3 Plaatsingsbeleid en urgenten in de praktijk ... 11
4 VERDELINGSRESULTATEN ... : ... 13
4.1 Reacties, aanbiedingen en acceptaties ... 13
4.2 Weigeringsgraad en -gronden ... ... ... 19
4.3 Populariteit woningtypen en buurten ... 20
1
INLEIDING
1.1 Aanleiding tot het onderzoek
De gemeente Delft was een van de eerste gemeenten in Nederland die met een marktgericht woonruimteverdelingssysteem de buitenwereld verraste. De introductie van het Delftse systeem heeft grote belangstelling genoten. De schrijvende pers, belangenorganisaties en ook staatssecretaris Heerma spraken hun lof uit over het 'Delftse model', dat in april 1990 als experiment is gestart en een jaar later integraal als nieuwe verdelingssystematiek is ingevoerd.
In Delft werd het aanbod in de sociale-huursector aanvankelijk aangeboden in
een maandelijks huis-aan-huis verspreide Woonmarktkrant. Met ingang van 1 september 1992 verschijnt de Woonmarktkrant twee maal per maand. Woning-zoekenden die voldoen aan de vermelde voorwaarden, kunnen op dit aanbod reageren door het insturen van Woonkeuzebonnen. Het initiatief ligt dus bij de woningzoekende. Op grond van openbare criteria, zoals bewoningsduur en leeftijd van de kandidaten, wordt bepaald wie de woningen toegewezen krijgt. Inschrijving als woningzoekende is niet meer nodig en niet meer mogelijk. Uit evaluaties van het Delftse systeem blijkt dat met het nieuwe systeem doelmatig, klantgericht en marktgericht kan worden gewerkt. Het systeem heeft verder als voordeel dat de snelheid waarmee de woningen worden verhuurd vrij hoog is. Hierdoor wordt de huurderving gereduceerd.
Deze voordelen vormden voor een aantal gemeenten in Nederland de aanleiding om het voorbeeld van Delft te volgen. Een van deze gemeenten is Terneuzen.
1.2 Het systeem van Terneuzen
Op 1 januari 1992 is in Terneuzen een nieuw, marktgericht woonruimtever-delingssysteem ingevoerd: het zogeheten 'meerkeuze wonen'. De aanleiding was dat in het oude verdelingssysteem de urgentie aan inflatie onderhevig was. Het oude systeem was in de loop der tijd door verfijningen ingewikkeld geworden en het aantal weigeringen was hoog. Leegstand was een groot probleem in
Terneu-zen. Bovendien werd het oude systeem ontwikkeld in een tijd waarin sprake was van een gespannen woningmarkt. Dit is nu niet meer het geval.
Terneuzen is sinds 1966, toen de Woonruimtewet in Groningen, Friesland, Drenthe, Zeeland en midden-Limburg buiten werking werd gesteld, een gelibera-liseerde gemeente. De invoering van de Huisvestingswet op 1 juli 1993 heeft hier overigens verandering in gebracht, waarover later meer. Gedurende het experi-ment heeft de gemeente zich wat betreft de woonruimteverdeling op de achter-grond gehouden, evenals in de voorafgaande jaren.
De Woningbouwvereniging Terneuzen speelt de hoofdrol in het woonruimte-verdelingsbeleid. Zij is de enige woningcorporatie in de gemeente Terneuzen en heeft ongeveer 3800 sociale huurwoningen in beheer. De woningbouwvereniging is verantwoordelijk voor de uitvoering van het beleid en is ook de initiërende partij waar het gaat om de formulering van het beleid. De woningbouwver-eniging was dan ook de initiatiefnemer voor het 'meerkeuze wonen'. In het rapport 'Evaluatie meerkeuze wonen januari tlm juni 1992' van Woningbouwver-eniging Terneuzen worden de doelstellingen die aan het experiment ten grond-slag liggen gepresenteerd:
Vergroting van de naambekendheid van Woningbouwvereniging Terneu-zen door zichtbaar en duidelijk te adverteren, om zo mensen te stimule-ren om bij Woningbouwvestimule-reniging Terneuzen te hustimule-ren.
Het verbeteren van inzicht in de vraagzijde van de markt. Het vergroten van de efficiëntie van het verhuurproces. Het terugdringen van leegstand.
Een besparing op de personeelskosten. Het bestrijden van de scheefheid.
Het vergroten van de inzichtelijkheid van het systeem voor het publiek. De binding van huurders aan hun wijk verhogen doordat zij een bewuste en eigen keuze kunnen maken voor een bepaalde woning in een bepaalde wijk.
Het systeem moet voldoen aan het kader van de Beleidsnota Woonruim-teverdeling '88 (afstemming inkomen en huurprijs) en het op 1 januari 1993 ingevoerde BBSH.
Voor een deel komen deze doelstellingen overeen met die van Delft, met name daar waar het gaat om een streven naar meer efficiency en het vergroten van het inzicht in de markt. Belangrijkste verschil met Delft, dat een sterke nadruk legt op de bevordering van de doorstroming, is het accent op de bestrijding van leegstand in de gemeente. Dit verschil houdt natuurlijk direct verband met de krappe woningmarkt in Delft ten opzichte van de ruime woningmarkt in Terneu-zen.
De systematiek van het 'meerkeuze wonen'-model van Terneuzen lijkt sterk op die van het Delftse systeem. Vrijgekomen woningen worden elke twee weken aangeboden via advertenties in het Zeeuws-Vlaams advertentieblad. Woningzoe-kenden kunnen zich niet langer inschrijven voor een bepaalde buurt en
woning-type, maar kunnen reageren op het aanbod in de krant. Het oude puntensysteem is hiermee vervallen.
Het aanbod is gesegmenteerd naar doelgroep op basis van leeftijd en huishou-denssamenstelling. De criteria voor het aanbieden van bepaalde woningen aan bepaalde doelgroepen zijn voor het gehele bestand van de woningbouwvereni-ging vastgesteld (zie tabel 1.1). Idee hierachter is een soort doelgroepenbeleid te hanteren; bijvoorbeeld bepaalde flats reserveren voor ouderen en andere voor jongeren om de kans op een ongestoord woongenot te vergroten.
Verder hanteert men richtlijnen voor de relatie tussen het inkomen van het huis-houden en de huur van de woning (zie tabel 1.2). Deze tabel wordt opgenomen in de toelichting bij de advertenties. In de advertenties zelf worden doelgroepen genoemd en worden tegelijkertijd rninimuminkomenseisen gesteld bij de dure woningen. Maximum inkomens criteria, om een bepaald deel van de woningmarkt op voorhand voor lage inkomensgroepen te selecteren, komen niet voor.
Door middel van de indeling van het aanbod in deze doelgroepen kan enige sturing worden uitgeoefend op de woningmarkt. Specifieke aandachtsgroepen zijn niet geformuleerd.
Tabel 1.1 Indeling in doelgroepen en daaraan gekoppelde woningtypen
doelgroep
18+ (2- of meerpersoonshuishoudens) 25+ (1- en 2-persoonshuishoudens)
25- (18 tot 25 jaar; 1- en 2-persoonshuishoudens) 50+ (1- en 2-persoonshuishoudens)
60+ (1- en 2-persoonshuishoudens)
Bron: Woningbouwvereniging Terneuzen
woningtype eengezinshuizen flats
HAT's en flats
ouderenwouingen
bejaardenwoningen (met speciale voorzieningen)
Tabel 1.2 Richtlijnen belastbaar huishoudensinkomen-maandhuur, 1992
huur/inkomen < f 30.000,- f 30.000,- / f 42.500,- ~ f
42.500,-,; f 500,- voorrang beschikbaar niet beschikbaar
f 500,-I f 650,- beschikbaar voorrang beschikbaar
~f 650,- niet beschikbaar beschikbaar voorrang
Procedure bij het aanbieden van een woning
Wal.. betreft het aanbieden van woningen vertoont het 'meerkeuze wonen' twee duidelijke verschillen met het Delftse systeem: het volgordecriterium en de mogelijkheid om een inplaatsingsbeleid te voeren. Het volgorde criterium is geba-seerd op de (economische) binding met Terneuzen en is voor iedereen die reageert op het aanbod van toepassing. De volgorde wordt als volgt bepaald:
woon-werkverkeer: degene die als economisch gebondene de grootste reisafstand heeft, krijgt voorrang;
inwoners van de gemeente Terneuzen; inwoners van de regio Zeeuws-Vlaanderen;
overige kandidaten (huishoudens van elders zonder binding).
Na indeling in deze categorieën wordt gelet op de verhouding tussen huur en inkomen. Al vanaf de invoering van het systeem in januari 1992 wordt het huishoudinkomen gehanteerd, en niet alleen op het inkomen van de aanrnelder.
De woningen worden in principe toegewezen aan degenen die volgens tabel 1.2 voorrang genieten. Alleen wanneer er een gebrek aan belangstelling van
geschik-te kandidageschik-ten bestaat, wordt hierop een uitzondering gemaakt. Bij de toewijzing wordt er niet op gelet of huishoudensgrootte passend is. Voor de Terneuzenaren geldt als tWeede criterium de passendheid van het inkomen (deze wordt bepaald aan de hand van een gedetailleerde uitwerking van tabel 1.2).
Vervolgens wordt een aanbieding onder voorbehoud gedaan. Dit betekent dat het de woningzoekende vrij staat om de woning te weigeren; er staat geen sanctie op weigering. De woningbouwvereniging kan om twee redenen de aanbieding intrekken: ten eerste wegens het niet overleggen van verklaringen. Ten tweede in verband met inplaatsing. Bij de uitwerking van het systeem stond namelijk voorop dat een vorm van inplaatsingsbeleid mogelijk zou blijven. Dit goede element uit het oude systeem wilde men niet over boord zetten. In een ruime woningmarkt is het voorkómen van problemen in buurten van groot belang, aangezien mensen de neiging en ook de mogelijkheid hebben om te verhuizen wanneer er problemen zijn in de buurt. Naast het doelgroepenbeleid probeert men het leefklimaat in de buurten te bewaken door het voeren van intake-gesprekken en eventuele bijsturing naar aanleiding van deze gesprekken.
Urgenten
Urgenten moeten zelf reageren op het aanbod in de krant. Op de in te vullen woonkeuzebon kunnen zij aangeven dat ze een urgentieverklaring hebben. De geldigheidsduur van een urgentieverklaring kan variëren. Deze kan drie, zes, negen of twaalf maanden zijn. Binnen de gestelde termijn is men verzekerd van een woning. De urgentieverklaring geeft echter geen absolute voorrang boven andere gegadigden voor een bepaalde woning.
Overgangsregeling
Voor alle woningzoekenden die vóór 1 december 1991 bij de woningbouwvereni-ging werden ingeschreven was er een overgangsregeling van een half jaar die de
aanmeld ers in geval van gelijke geschiktheid voorrang gaf boven andere gegadig-den die reageergegadig-den op een advertentie voor een woning. Voor bejaargegadig-den gold, vanwege de langere wachttijden voor bejaardenwoningen, een jaar.
1.3 De evaluatie
Om de ervaringen en effecten van het nieuwe aanbodmodel te kunnen vaststel-len, heeft de SEV het OTB opdracht gegeven het nieuwe systeem in Terneuzen, dat op 1 januari 1992 werd ingevoerd, te evalueren. De evaluatie heeft betrek-king op de periode tot 1 januari 1993.
Centraal in de evaluatie staan de effecten van het nieuwe systeem op de vraag-en aanbodverhoudingvraag-en. Voor zover mogelijk wordvraag-en woningmarktgegevvraag-ens van 1992 vergeleken met die van 1991. De nadruk ligt hierbij op het specifieke van het woonkeuzemodel in Terneuzen: de aandacht voor leegstandsbestrijding, de bindingscriteria voor het aanbieden van een woning en de mogelijkheid om binnen het nieuwe systeem een inplaatsingsbeleid te voeren. Naar aanleiding hiervan zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd:
Weet men met het nieuwe systeem een nieuwe groep woningzoekenden te bereiken? Zo ja, gaat dit dan ten koste van de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid bij de toewijzing van woningen? Heeft de eventue-le extra belangstelling ook positieve consequenties voor m(l~ilijk verhuur-bare complexen?
Wat zijn de consequenties van de gehanteerde 'bindingscriteria'?
Hoe geeft men een inplaatsingsbeleid vorm binnen een dergelijk markt-gericht woonruimteverdelingssysteem en wat zijn de consequenties daar-van?
Voorts zal worden ingegaan op andere doelstellingen die de woningbouwvereni-ging met de invoering van het 'meerkeuze wonen' beoogde.
1.4 Onderzoeksaanpak
De evaluatie is als volgt aangepakt:
Er zijn secundaire analyses verricht op door de woningbouwvereniging aangeleverd cijfermateriaal. Om de effecten van het nieuwe systeem te kunnen vaststellen, zijn de resultaten van het nieuwe systeem, voor zover mogelijk, vergeleken met de resultaten van het oude systeem.
Er zijn interviews gehouden met medewerkers van de woningbouwvereni-ging. Het gaat hierbij niet om een consumentenonderzoek, maar het betreft een korte evaluatie van de ervaringen van de uitvoerders van het systeem. De uit de interviews verkregen informatie is gebruikt voor de evaluatie van een aantal organisatorische aspecten, de communicatie en dienstverlening, de nieuwe systematiek in het algemeen, en om na te gaan
hoe de 'oude urgenten' in het nieuwe systeem worden behandeld. We hebben het hoofd Bewonerszaken, een medewerker beleîd en rapportage en twee verhuurmedewerkers geïnterviewd.
Door beperkingen in tijd en budget kon helaas geen enquête worden gehouden onder bewoners en woningzoekenden in Terneuzen.
1.5 Indeling van het rapport
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de voorlichting over het nieuwe systeem aan het personeel, het bestuur en de Bewonersraad van de woningbouwvereniging en de voorlichting en dienstverlening aan woningzoekenden. De informatie die in dit hoofdstuk is verwerkt, is verkregen uit interviews met betrokkenen van woningbouwvereniging Terneuzen en uit de door de woningbouwvereniging verrichte evaluatie.
Hoofdstuk 3 behandelt de taakverdeling tussen de gemeente en de woningbouw-vereniging en het werkproces. Hiervoor dient de informatie uit oe interviews als basis.
In hoofdstuk 4 komen de reacties van woningzoekenden en de uiteindelijk verdelingsresultaten aan de orde. Het in dit hoofdstuk gebruikte cijfermateriaal werd verstrekt door Woningbouwvereniging Terneuzen. Het geheel wordt afgesloten met een aantal conclusies in hoofdstuk 5.
2
VOORLICHTING EN DIENSTVERLENING
2.1 Voorlichting
Voorafgaand aan de invoering van het 'meerkeuze wonen', heeft een informa-tieavond plaatsgevonden voor het bestuur en de bewonersraad van de woning-bouwvereniging. Deze avond heeft niet geleid tot wezenlijke veranderingen van de plannen. De medewerkers die direct betrokken zijn bij de woonruimteverde
-ling, werden goed geïnformeerd over de plannen. Bovendien iS het gehele
personeel van de woningbouwvereniging voorgelicht op een speciale bijeenkomst. Woningzoekenden die ingeschreven staan kregen een folder waarin de over-gangsregeling werd uitgelegd. Verder is de folder bezorgd bij alle huurders en woningzoekenden. Daarnaast kreeg de introductie van het nieuwe systeem via de media veel aandacht. Uit interviews is gebleken dat er aan het begin van de invoering van het nieuwe systeem nauwelijks vragen zijn gekomen van woning-zoekenden. Hieruit kan worden afgeleid dat de voorlichtingscampagne afdoende is geweest.
De woningbouwvereniging is de hele week bereikbaar, zowel 's ochtends als 's middags. Bovendien kUnnen woningzoekenden met vragen altijd bellen. De woningbouwvereniging heeft twee duidelijke brochures: een algemene brochure en een brochure over het urgentiesysteem. Woningzoekenden die niet in staat zijn om zelfstandig te reageren op het aanbod in de krant, kunnen altijd langs
-komen voor hulp aan de balie.
2.2 Dienstverlening
Woningzoekenden die een woonkeuzebon hebben ingestuurd, krijgen altijd bericht van een aanbieding of een afwijzing. Bij de afwijzing wordt een reden vermeld. Als blijkt dat iemand na drie keer reageren nog geen aanbieding heeft gehad, wordt hij of zij actief benaderd om te bekijken wat de oorzaak is. Hierdoor wordt voorkomen dat mensen op de 'verkeerde' woningen blijven reageren.
Voor woningzoekenden bestaat de mogelijkheid om klachten over het nieuwe systeem in te dienen bij de sinds 1 juli 1992 opgerichte klachtencommissie. In
1992 zijn er geen klachten over het 'meerkeuze wonen' bij de commissie binnengekomen.
Verder probeert de woningbouwvereniging, als dat mogelijk is, aanmelders die een afwijzing hebben gekregen, een andere woning aan te bieden. Dit biedt zowel voordelen voor de desbetreffende woningzoekende, als voor de woning-bouwvereniging; tijdelijke leegstand wordt op deze manier bekort. In Terneuzen behoort dit tot de mogelijkheden door de ruimte op de woningmarkt.
Tot slot kunnen woningzoekenden die een aanbieding hebben gekregen, de desbetreffende woning samen met iemand. van de woningbouwvereniging bezichtigen.
Een verschil met het Delftse systeem is dat woningbouwvereniging Terneuzen achteraf geen overzicht publiceert waaruit blijkt wie welke woning heeft gekre-gen. Delft heeft vanaf het begin overzichten van de toegewezen woningen gepubliceerd, waaruit woningzoekenden kunnen afleiden op welke woningen zij het beste kunnen reageren.
3
TAAKVERDELING EN ORGANISATIE
3.1 Taakverdeling tussen gemeente en woningbouwvereniging
De uitvoering van de woonruimteverdeling ligt geheel in handen van Woning-bouwvereniging Terneuzen. Het initiatief tot invoering van een marktgericht systeem is ook van de woningbouwvereniging uitgegaan. Terneuzen was tot 1 juli 1993 een geliberaliseerde gemeente. De woningbouwvereniging was daarom wettelijk· geen verantwoording schuldig aan de gemeente. In de praktijk beteken-de dit dat beteken-de gemeente zich op beteken-de achtergrond hield en dat het beleid werd ontwikkeld bij de woningbouwvereniging. De woningbouwvereniging hield de gemeente op de hoogte van haar werkzaamheden; ook wat betreft de invoering van het nieuwe systeem bleef het bij informeren.
Wat betreft de bewaking van de IHS-uitgaven hebben de .gemeente en de woningbouwvereniging, op initiatief van de woningbouwvereniging, afgesproken dat bij bejaarden- en ouderenwoningen automatisch instemming wordt verleend. In andere gevallen neemt de woningbouwvereniging contact op met de gemeente en licht het desbetreffende geval toe. Het gaat om hooguit tien gevallen per jaar, aangezien bij de toewijzing nadrukkelijk rekening wordt gehouden met de relatie tussen inkomen en huur.
De Huisvestingswet en het BBSH dwingen de gemeente tot een grotere betrok-kenheid dan voorheen bij de woonruimteverdeling. De woningbouwvereniging en de gemeente zijn in overleg getreden over de invulling van de nieuwe taakver-deling. Op het moment van rapportage is nog niet duidelijk hoe de controleren-de taak van controleren-de gemeente vorm gaat krijgen.
3.2 Werkproces
Procedure
Het werkproces ziet er als volgt uit. De woningbouwvereniging maakt de advertenties op. Maandag voor 12.00 uur moeten de advertenties zijn aangele-verd aan de krant. Dinsdag wordt de drukproef gecontroleerd. Woensdag en donderdag wordt de krant verspreid, waarna woningzoekenden tot dinsdag 12.00
uur hun woonkeuzebon kunnen insturen. Vóór dinsdag 15.00 uur wordt een lijst uitgedraaid voor de Sociale Dienst en het Maatschappelijk Werk; woensdag, de dag voorafgaand aan iedere ronde van toewijzing, worden met deze instanties bijzondere gevallen (urgenties) besproken. Op donderdag is er een overleg waarin een verhuurmedewerkster, een medewerker van de afdeling Bewo-nerszaken en het hoofd van deze afdeling de toewijzingen bespreken. In dit overleg wordt ook de toewijzing aan urgente gevallen besproken. Bovendien wordt eventueel op basis van reeds aanwezige kennis over een woningzoekende bekeken of deze voor toewijzing van een bepaalde woning in aanmerking komt. Op donderdag en vrijdag worden de aanbiedingen gedaan. De verhuurmede-werksters verzorgen de aanbiedingen en de schriftelijke afwijzingen (met opgaaf van reden).
Werkindeling
Het invoeren van de bonnen betekent elke twee weken een werkpiek. Dit wordt echter niet als een probleem ervaren; er is altijd wel iemand die bij topdrukte bijspringt. Overigens kende het oude systeem ook werkpieken ten tijde van de huuropzeggingen. Men had tot doel op de personeelskosten te besparen, maar vanwege het grote aantal reacties blijft de hoeveelheid werk ongeveer hetzelfde. De besparing bleef dus achterwege omdat een andere doelstelling, het vergroten 'van de belangstelling voor woningen van de woningbouwvereniging, ruimschoots
werd gehaald.
Wel is de aard van het werk veranderd. Voorheen bestond het werk van de twee verhuurmedewerksters voor een belangrijk deel uit het afnemen van intake-gesprekken en h~t inschrijven van woningzoekenden. Gegevens werden vooraf, bij de inschrijving, gecontroleerd (verhuurdersverklaring, werkgeversverklaring). Verder werd het woningzoekendenbestand bijgehouden, waarbij ook het invoe-ren van opzeggingen hoorde. Er was veel persoonlijk contact met woningzoeken-den.
Met het 'meerkeuze wonen' vindt alleen een intakegesprek bij de daadwerkelijke aanbieding plaats, en worden pas achteraf gegevens gecontroleerd. Er is derhalve minder persoonlijk contact met woningzoekenden. Het bijhouden van het woningzoekendenbestand is als taak vervallen; hiervoor is het verwerken van de gegevens die de ingezonden woonkeuzebonnen leveren in de plaats gekomen.
Taakverdeling intern
Binnen de woningbouwvereniging zijn zes mensen betrokken bij de woonruimte-verdeling, van wie drie bij de daadwerkelijke toewijzing. In de beginperiode bestond nog enige onduidelijkheid over de onderlinge taakverdeling in het nieuwe werkproces. Binnen het tijdsbestek van een jaar is de taakverdeling na wat schuiven volledig uitgewerkt; elke betrokken medewerker heeft een vaste taak in het werkproces. Hoewel alle medewerkers van de afdeling intensief betrokken zijn geweest bij de voorbereiding van het 'meerkeuze wonen' -model, bestond er in het begin weerstand tegen de veranderingen die het' systeem teweeg zou brengen in de dagelijkse gang van zaken, en tegen het nieuwe
auto-matiseringssysteem. Na een gewenningsperiode van enkele maanden zijn èr geen problemen meer.
Automatisering
Het computersysteem dat werd gebruikt ten tijde van het oude systeem, bleek voor het marktgerichte systeem niet meer te voldoen. Daarom is door één van de medewerkers van de afdeling een nieuw computersysteem ontwikkeld. Werkenderwijs heeft men met het nieuwe systeem leren omgaan.
De verhuurmedewerksters gebruiken de computer tot op heden voor het verwerken van de gegevens op de bonnen, maar niet voor de verdere verwerking van gegevens tot kruistabellen voor rapportages en evaluaties; dit gebeurt door anderen. In een interview werd dat echter wel als wenselijk genoemd. Dit is nog niet gebeurd, wegens tijdgebrek.
Het systeem is overigens in het eerste jaar gaandeweg verbeterd: er hoeven minder gegevens te worden ingevoerd dan in het begin. Uit de interviews werd wel duidelijk dat nog steeds verbetering nodig blijft, ook voor de verwerking van gegevens die van belang zijn voor evaluatie achteraf. Er wordt namelijk een beperkt aantal gegevens op de bon gevraagd, terwijl voor evaluatie veel meer aspecten van belang zijn.
In de eigen evaluatie van de woningbouwvereniging werd het tekort aan appara-tuur als knelpunt genoemd. Hierdoor ontstaan soms problemen bij de verwer-king van gegevens.
Verwerving en verwerking van beleidsinformatie
Het systeem levert een grote hoeveelheid beleidsinformatie. In het eerste jaar heeft de woningbouwvereniging zich vooral toegelegd op het statistisch analyse-ren en evalueanalyse-ren van gegevens. Er zijn twee uitgebreide evaluaties van het systeem uitgevoerd. De woningbouwvereniging is van plan in de loop van 1993 de koppeling te leggen tussen de beleidsinformatie die het meerkeuze-systeem oplevert en het woonwensenonderzoek en demografisch onderzoek. Daardoor kan het aanbod nog beter op de vraag worden afgestemd.
3.3 Plaatsingsbeleid en urgenten in de praktijk
Plaatsingsbeleid
De woningbouwvereniging voert een beperkt plaatsingsbeleid. Er wordt een aanbieding onder voorbehoud gedaan. Dit houdt in dat de woningbouwvereni-ging zich het recht voorbehoudt de aanbieding in te trekken. Dit is in twee gevallen mogelijk: ten eerste wegens het niet overleggen van (inkomens- en eventuele verhuurders-) verklaringen, en ten tweede in verband met inplaatsing. Dit laatste kwam in 1992 vijf keer voor (zie ook hoofdstuk 4).
Met alle aanmelders die niet bij de woningbouwvereniging bekend zijn wordt een intake-gesprek gevoerd. Dit kan gebeuren op initiatief van de aanmelder die bijvoorbeeld informatie wenst over de woning, de buurt of de
woningbouwver-eniging. Dit geeft de woningbouwvereniging tegelijkertijd de kans om een beeld te krijgen van de woningzoekende. Wanneer dit niet het geval is, nodigt de woningbouwvereniging de betrokkene uit om de gevraagde inkomensverklaring en, indien relevant, de verhuurdersverklaring te overleggen en natuurlijk een indruk te krijgen van de persoon in kwestie. Wanneer daar aanleiding toe is kan de aanbieding worden ingetrokken. De intake-gesprekken, ongeveer zes per week, zijn goed in te plannen in het werkschema.
Urgenten
In het eerste jaar van het 'meerkeuze wonen' is het urgentiesysteem aangepast. Het urgentiesysteem zoals dat in het begin werd gehanteerd, werkte verwarrend voor urgenten. De toekenning van een urgentieverklaring leidde tot de verwach-ting dat onmiddellijk een woning naar eigen keuze kon worden betrokken. Om deze verwarring te voorkomen, is overgegaan tot een systeem waarbij de urgentieverklaring werd gekoppeld aan een bepaald woningtype. Over de urgen-tieverlening heeft de woningbouwvereniging een speciale folder uitgebracht, waarin duidelijk wordt vermeld welke stappen een woningzoekende moet ondernemen als hij of zij een urgentieverklaring wil verkrijgen.
In Terneuzen worden twee soorten urgenties onderscheiden: medische en sociale indicaties. Om voor een medische indicatie in aanmerking te komen, wordt de woningzoekende beoordeeld door een onafhankelijke arts. De arts geeft aan voor welk woningtype de urgentie gewenst is. Voor een sociale indicatie moet een woningzoekende eerst contact opnemen met de woningbouwvereniging, die vervolgens advies inwint bij de Sociale Dienst en het Maatschappelijk Werk. De woningbouwvereniging verleent de urgentieverklaring. Deze verklaring is geldig voor een bepaald woningtype, maar niet voor een bepaalde wijk of straat. Aanvankelijk was het de bedoeling strengere criteria te hanteren bij het toeken-nen van een sociale urgentie. Men had voor deze groep twee woningen per maand gereserveerd. Dit bleek echter te weinig en in de loop van 1992 zijn dan ook 43 woningen voor urgente situaties aangeboden en werden 36 hiervan geaccepteerd (zie ook tabel 4.2). In totaal waren er ongeveer 55 urgenten die zouden kunnen reageren op de advertenties: 30 in 1992 toegekende urgenten en ongeveer 25 'oude urgenten' . Alle urgenten die gereageerd hebben op een woning zijn binnen de gestelde termijn aan een woning geholpen. Voor een aantal urgenten was de termijn op 1 januari 1993 nog niet verstreken. Andere oorzaken die het verschil tussen 55 en 36 kunnen verklaren zijn dat kandidaten afhaken of langs een andere weg of elders een woning vinden. De Sociale Dienst en het Maatschappelijk Werk signaleren, samen met de woningbouwvereniging, minder zelfredzame urgenten die nog niet vertrouwd zijn met het nieuwe systeem. Wanneer nodig wordt voor deze woningzoekenden, in overleg, een bon ingevuld.
Verder wordt opgemerkt dat men bij het inplaatsen van (sociaal) urgenten zeer zorgvuldig te werk gaat. Samen met het gegeven dat urgenten vaak snel aan een woning moeten worden geholpen, leidt dit vaak tot beperkte keuzemogelijk-heden. De vraag is in hoeverre dit onder het ouder systeem anders was.
4
VERDELINGSRESULTATEN
4.1 Reacties, aanbiedingen en acceptaties
Het aantal reacties van belangstellenden zal moeten uitwijzen of de woning-bouwvereniging er werkelijk in geslaagd is een nieuwe doelgroep' te bereiken. Vervolgens zal uit het aantal acceptaties moeten blijken of een eventuele extra belangstelling meer is dan nieuwsgierigheid. Verder wordt nagegaan in hoeverre bepaalde groepen van woningzoekenden voordeel dan wel nadeel ondervinden van het 'meerkeuze wonen'.
Totaal aantal reacties
De belangstelling voor de advertenties overtrof de verwachtingen van de woningbouwvereniging. Maar liefst 1506 verschillende personen reageerden met 5122 bonnen op het totale aanbod van 510 woningen in 1992. Gemiddeld komt dit neer op bijna tien reacties per aangeboden woning.
In voorgaande jaren bedroeg het aantal ingeschreven woningzoekenden gemid-deld ongeveer 870. In 1991 werden 789 nieuwe woningzoekenden ingeschreven (de gemiddelde wachttijd in Terneuzen bedraagt ongeveer een jaar). Een deel van de ingeschreven woningzoekenden was echter pas op termijn geïnteresseerd in een woning of stond uit voorzorg ingeschreven. Dit bleek uit het grote aantal weigeringen met als reden 'wil nog wachten'. Een ander deel heeft inmiddels een woning gevonden, maar vergeet zich uit te schrijven. Dit blijkt uit het voorkomen van de weigerreden 'heeft reeds een woning gevonden' (zie ook tabel 4.7). Een groot deel van de ingeschreven woningzoekenden heeft dan ook niet gereageerd op de advertenties (zie tabel 4.1). Het 'meerkeuze wonen' heeft dus zeker geleid tot een groter aantal woningzoekenden dat op korte termijn belangstelling toont voor een woning van de woningbouwvereniging.
Prioriteitscategorieën
Het 'meerkeuze wonen'-model kent prioriteit toe aan een aantal categorieën:
urgenten krijgen een garantie dat ze binnen een bepaalde termijn aan een woning worden geholpen, huishoudens die zich kunnen beroepen op de over-gangsregeling krijgen prioriteit boven anderen in geval van gelijke geschiktheid
en tenslotte is er een groep die prioriteit kan ontlenen aan het woon-werkcrite
-rium. We gaan na in hoeverre deze prioriteit tot uitdrukking komt in de verde
-lingsresultaten door het aantal reacties te vergelijken met de aanbiedingen.
Uit tabel 4.1 blijkt dat er 108 urgenten gereageerd hebben op advertenties. Dit
enorme aantal lijkt niet te rijmen met de ongeveer 55 urgenten uit paragraaf 3.2.
Uit een toelichting van het hoofd bewonerszaken blijkt dat het voor een groot deel (40%) personen betrof die hun bon onterecht van het label 'urgent' hadden voorzien.
Urgenten ondervinden een klein voordeel boven de andere woningzoekenden; het aantal urgente huishoudens bedraagt 6% van het totaal en hun aandeel in
het uiteindelijke aantal acceptaties 7% (zie tabel 4.1). Wellicht is het voordeel in
werkelijkheid groter; we hebben hier immers te maken met 40%
pseudo-urgenten. Het aantal urgenten dat aan een woning werd geholpen (36) is lager
dan in 1991 toen 42 urgenten een woning accepteerden. Alle urgenten die
gereageerd hebben, zijn geholpen binnen de gegarandeerde termijn, zo blijkt uit
informatie van de woningbouwvereniging (zie ook paragraaf 3.3).
Degenen die een beroep konden doen op de overgangsregeling ondervinden eveneens een klein voordeel; hun aandeel in het aantal reagerende huishoudens, het aantal reacties en het aantal acceptaties bedraagt respectievelijk 10, 13 en
14%. Overigens reageerden slechts 226 van de 670 huishoudens die de
mogelijk-heid hadden om een beroep te doen op de overgangsregeling.
Tabel 4.1 Reacties, aanbiedingen en acceptaties voor de verschillende
groe-pen woningzoekenden, 1992
reactie % bonnen % huishoudens % aangeboden % geaccep
-teerd foutief ingevuld 11 15 6 6 zonder prioriteit 68 60 67 69 urgent 4 6 7 7 overgangsreg. 10 13 14 14 woon-werk 5 6 6 4 totaal 100 100 100 100 (absoluut aantal) (5122) (1781)* (654) (485) * bevat dubbeltelliDgen
Bron: Woningbouwvereniging Terneuzen
De prioriteit die wordt toegekend aan de niet-Terneuzenaren die in Terneuzèn werken heeft op het eerste oog weinig effect; hun aandeel in de aanbiedingen is ongeveer gelijk aan dat in de reacties. Het, gezien de prioriteit, geringe aantal
aanbiedingen is vooral een gevolg van het grote aantal reacties van deze huis-houdens op dezelfde eengezinswoningen, zo blijkt uit de evaluatie van de woningbouwvereniging. Verder lijken we hier te maken te hebben met een groep die kritischer is dan gemiddeld, gezien de relatief lage acceptatiegraad. Tenslotte is het opvallend dat degenen die een foutief ingevulde bon instuurden redelijk vertegenwoordigd zijn onder de gelukkigen die een woning bemachtigden.
Herkomst van de woningzoekenden
Een doel van de woningbouwvereniging was met het nieuwe verdelingssysteem nieuwe woningzoekenden te bereiken. We zagen reeds dat de woningbouwver-eniging hierin is geslaagd. De vraag die vervolgens rijst is welke nieuwe markt men heeft weten aan te boren. Tabel 4.2 geeft een overzicht van de herkomst van woningzoekenden. Hieruit blijkt dat in vergelijking met voorgaande jaren het vooral de Terneuzenaren die niet bij de woningbouwvereniging huren, zijn die een grote belangstelling ten toon spreiden. Hun aandeel steeg van 22 naar 30%. Het aandeel van de toewijzingen is overigens niet veranderd in vergelijking' met 1991; in beide jaren 32%.
De niet-Terneuzenaren, een doelgroep die de woningbouwvereniging toch duidelijk voor ogen had gezien het woon-werkcriterium, laat nauwelijks een vergrote belangstelling zien (42% van de ingeschrevenen in 1991 tegen 44% van het aantal bonnen en 40% van het aantal reagerende huishoudens in 1992). Het aandeel aangeboden woningen (36%) blijft bovendien achter bij het aandeel in de reacties. Toch is dit een verbetering in vergelijking met het verleden, toen deze categorie een lagere prioriteit had. Uit tabel 4.2 blijkt namelijk dat het aandeel woningen dat werd toegewezen aan niet-Terneuzenaren licht gestegen is van 34% in 1991 naar 36% in 1992.
Tabel 4.2 Reacties, aanbiedingen en acceptaties naar herkomst van de woningzoekenden, 1991 en 1992 herkomst ingeschre-venen voorheen huurders wbv 36 overig Terneuzen 22 niet-Terneuze· 42 naren totaal 100 (absoluut aantal) toewij-zingen 1991 33 32 34 100
Bron: Woningbouwvereniging Terneuzen
% bon· nen 1992 28 28 44 100 (5122) % reacties % aange-huishou- boden, dens, 1992 î992 30 30 40 100 (1506) 33 31 36 100 (654) % geaccep-teerd, 1992 35 32 33 100 (485)
Inkomensgroepen
Het inkomen van degenen die reageren en degenen die uiteindelijk een woning accepteren is een interessant gegeven (dankzij het nieuwe systeem beschikt men over recente gegevens). Hiermee wordt inzicht verschaft in de extra vraag die het nieuwe systeem teweeg brengt en in de ontwikkeling van de scheefheid. Bovendien kunnen we aan de hand van deze gegevens nagaan of lage
inko-mensgroepen nadeel ondervinden van het 'meerkeuze wonen'.
De woningbouwvereniging onderscheidt drie inkomenscategorieën, uitgaande van het belastbaar ink<ümen. De eerste is de laagste inkomenscategorie, namelijk de categorie tot
f
30.000,-. De tweede categorie is de middengroep: huishoudens met een inkomen tussenf
30.000,- enf
42.500,- (middencategorie). De derde categorie bestaat uit huishoudens met een inkomen bovenf
42.500,-Een belast-baar huishoudensinkomen vanf
42.500,-(prijspeil 1992) komt ongeveer overeen met een besteedbaar inkomen vanf
30.000,-; de bovengrens voor de 'primaire doelgroep' volgens de Nota Volkshuisvesting in de jaren 90.De groep met een belastbaar inkomen tot
f
30.000,- per jaar zorgde in 1992 voor 51% van de reacties en de middencategorie voor 25% (zie tabel 4.3). De primaire doelgroep zorgde dus voor 76% van de reacties, tegen 24% van de reacties van buiten deze groep. In 1991 zorgde de groep met een inkomen totf
30.000,- voor 65% van de aanvragen, terwijl de 'primaire doelgroep' totaal85% voor haar rekening nam. Relatief is er vooral een toename van de reacties uit de inkomensgroep boven
f
42.500,-, en in mindere mate de tussengroep tussenf
30.000,- enf
42.500,-. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door inkomens stijgingen die ertoe leiden dat mensen in een andere categorie belan-den; de inkomensgrenzen zijn namelijk gelijk gebleven.Het 'meerkeuze wonen'-modellevert dus vooral extra reacties op van de hogere inkomensgroepen. In een ruime woningmarkt is dit een belangrijk winstpunt, tenzij daardoor de goedkope scheefheid zou worden vergroot.
Tabel 4.3 Aantal reacties en aangeboden woningen per inkomensgroep en
huurklasse, 1992 en 1991
inkomensgroep goedkoop betaalbaar duur totaal 1992 totaal 1991
% % % bonnen ingeschreven % % laag 59 43 20 51 65 midden 24 27 20 25 20 hoog 17 30 60 24 15 totaal 100 100 100 100 100 (absoluut aantal) (2654) (2284) (172) (5110) Bron: Woningbouwvereniging Terneuzen
Tabel 4.4 Geaccepteerd aanbod naar inkomensgroepen, 1992 en 1991
inkomen goedkoop betaalbaar duur % totaal % totaal
% % % 1992 1991 laag 61 30 11 44 67 midden 28 37 24 32 18 hoog 12 33 64 24 15 totaal 100 100 100 100 100 (absoluut aantal) (239) (220) (25) (485)
Bron: Woningbouwvereniging Terneuzen
Om te bekijken of woningzoekenden reageren op woningen in een huurklasse die bij hun inkomen past, geeft tabel 4.3 de belangstelling voor de huurklassen naar inkomen. In grote lijnen zien we de structuur van tabel 1.2 (de richtlijnen van de woningbouwvereniging) terug in de tabel 4.3 met de reacties naar inkomen en huurhoogte. Toch reageert een niet gering aantal huishoudens met een hoog inkomen op een goedkope huurwoning (449 reacties). Op de dure huurwoningen reageert bovendien een niet te verwaarlozen aantal huishoudens met een laag inkomen (34 reacties). Het hoofd bewonerszaken geeft aan dat huishoudens in 1993 in toenemende mate reageren op woningen die qua huur bij hun inkomen passen.
Tabel 4.4 geeft tenslotte een overzicht van de geaccepteerde woningen naar inkomen. Het merendeel van de goedkope woningen komt bij de lage (61 %) en de midden-inkomensgroepen (28%) terecht. De betaalbare woningen zijn onge-veer evenredig verdeeld over de inkomensgroepen. De dure woningen tenslotte komen vooral terecht bij de hogere inkomensgroepen (64%) en voor een deel bij de midden-inkomensgroepen (24%). In grote lijnen komt dit overeen met de geformuleerde richtlijnen (zie tabel 1.2). In drie gevallen is sprake van dure scheefheid; het gaat hierbij urn dure bejaardenwoningen die werden toegewezen aan ouderen met een laag inkomen. De goedkope scheefheid is vooral te wijten aan een gebrek aan belangstelling van lage inkomensgroepen voor de desbetref-fende woningen, zo bleek uit een interview. .
Een vergelijking met tabel 4.3 laat zien dat de belangstelling van lage inko -mensgroepen relatief is afgenomen: 65% van het aantal ingeschrevenen voor -heen, tegen 51% van de reacties in 1992. Het aandeel van de lage inkomens-groepen in de toewijzingen is nog sterker afgenomen. Een toelichting van de woningbouwvereniging leert dat deze ontwikkeling voor een deel kan worden verklaard uit het afgenomen aantal vrijgekomen goedkope woningen (320 in 1991 tegen 239 in 1992). Bovendien blijkt dat de categorie 'overigen', huishou-dens van elders zonder binding aan Terneuzen, veel lage inkomensgroepen
bevat. Deze groep heeft bij de toewijzing een bewust gekozen lage prioriteit. Aangezien de goedkope woningen met voorrang worden toegewezen aan lage inkomensgroepen, is er geen sprake van achterstelling van deze inkomensgroep. Een verschil met voorheen is dat lage inkomensgroepen met een binding aan Terneuzen worden bevoordeeld boven degenen zonder binding.
Grote winnaars zijn degenen met een midden-inkomen: hun aandeel in de toewijzingen steeg sneller dan hun aandeel in geuite belangstelling (resp. van 18% naar 32% van de toegewezen woningen en van 20% naar 25% van de middels inschrijving resp. woonkeuzebonnen geuite balangstelling), Het toegeno-men aantal toewijzingen (van 15 naar 24% van het aanbod) aan hogere inko-mensgroepen houdt gelijke tred met het toegenomen aantal reacties (van 15 naar 24%).
Doelgroepen
Het systeem in Terneuzen kent een verdeling in doelgroepen (zie paragraaf 1.2). We gaan voor de vsr-schillende doelgroepen na hoe groot hun kansen op een woning zijn. Uit een vergelijking van het aantal reacties met het aantal accepta-ties, blijkt dat de categorie 18 + de kleinste kans heeft op een woning: hun aandeel in het aantal reacties is 60%, het aandeel bij de toewijzingen en acceptaties duidelijk lager (zie tabel 4.5).
In principe wordt bij het aanbieden van woning niet getoetst op huishoudens-kenmerken. Ouderen die in een jongerenflat willen gaan wonen worden niet tegengehouden. Aan jongeren wordt wel de toegang tot een ouderenflat ontzegd op grond van plaatsingsoverwegingen. Het achterwege blijven van het toetsen op huishoudenstype voorkomt naar alle waarschijnlijkheid dat bepaalde doelgroepen een systematisch geringe kans op een woning hebben; de groep 18+ komt immers ook in-aanmerking voor andere woningtypen.
Tabel 4.5 Aantal reacties en aanbod naar doelgroep, 1992
% aantal bonnen % aangeboden
18+ 60 45 25+ 21 31 25- 7 7
2
5 + 0,4 2 50+ 5 8 60+ 6 7 totaal 100 100 (absoluut aantal) (5110) (510)Bron: Woningbouwvereniging Terneuzen
% geaccepteerd 44 30 8 1 9 8 100 (485)
4.3 Weigeringsgraad en -gronden
Van de 510 aangeboden woningen waren er per 31 december 1992485 verhuurd. Hiervoor waren 654 aanbiedingen nodig, wat leidde tot een acceptatiegraad van 0,74 (aantal woningen : aantal aanbiedingen). Dit betekent een aanzienlijke verbetering ten opzichte van 1991 toen de acceptatiegraad 0,54 bedroeg. De acceptatiegraad wordt enigszins vertekend door de overgang aan het eind van het jaar; op de sluitingsdatum voor reacties op de laatste krant van het jaar 1992, konden nog niet alle woningen verhuurd zijn. Het werkelijke aantal acceptaties zal dus nog hoger liggen.
Niet alleen de acceptatiegraad, maar ook de redenen om te weigeren geven een ander beeld te zien (zie tabel 4.6). Allereerst komen de redenen 'wil nog wachten' en 'reeds voorzien' niet meer voor in 1992. We zien hier een duidelijke verdienste van het nieuwe systeem; de toewijzing verloopt efficiënter. Ook het aantal mensen dat niet reageert op een toewijzing is drastisch gedaald. Dit geldt ook voor weigeringen die te maken hebben met de woning en de woonomgeving.
De sterkere daling van weigeringen op grond van de woonomgeving is wellicht toe te schrijven aan het feit dat men zich bij voorbaat een goede indruk kan verschaffen van de woonomgeving; voor de (binnenkant van de) woning is dit minder het geval. De categorie 'ingetrokken' is nieuw en heeft betrekking op intrekkingen vanwege het niet kunnen overleggen van de vereiste verklaringen (4) of met intrekken op basis van inplaatsingsoverwegingen (5).
Tabel 4.6 Weigeringsgronden in 1991 en 1992*
reden 1991 1992 saldo (1992 als % van
1991)
wil nog wachten 48 0 0
reeds voorzien 64 0 0 geen reactie 55 12 22 _ingetrokken 0 9 woning 95 46 48 woonomgeving 75 21 28 persoonlijke reden 42 81 193 onbekend 31 0 0 totaal 410 169 42
• de welgermgsgronden verschillen voor 1991 en 1992, m de tabel zIJn deze zoveel mogelijk onder een noemer gebracht
Opvallend is tenslotte de verdubbeling van het aantal weigeringen op grond van persoonlijke redenen. Het lijkt een dekmantel om de ware reden van weigering te verhullen, maar verhullen is helemaal niet nodig aangezien er geen enkele sanctie op het weigeren van een woning staat. Naar aanleiding van deze bevin-ding overweegt de woningbouwvereniging deze reden te schrappen van het lijstje met weigerredenen in.de hoop meer relevante informatie te krijgen.
4.4 Populariteit woningtypen en buurten
Het nieuwe systeem laat zien hoe bepaalde woningtypen en bepaalde buurten in de markt liggen. Belangrijke winst ten opzichte van het oude systeem is dat naast de mutatiegraad en de acceptatiegraad nu ook het aantal reacties per woning als graadmeter voor de populariteit van woningtypen en buurten beschikbaar is. Overigens geldt ook hier dat de acceptatiegraad en het aantalonverhuurde woningen een enigszins negatief vertekend beeld geven, omdat voor een aantal woningen op 1 januari 1993 nog een aanbieding liep.
Populariteit naar woningtype
Het totale aanbod in 1992 ligt met 510 iets hoger dan in 1991 toen 488 woningen
werden aangeboden (zie tabel 4.7). Deze toename is mede toe te schrijven aan
de 54 woningen in de Bomenbuurt die na een renovatie opnieuw in de verhuur
werden gebracht. Gemiddeld komt in Terneuzen dus per jaar ongeveer een op de acht woningen vrij.
Tabel 4.7 Mutatiegraad, aantal reacties, acceptatiegraad en aantal
verhuur-de woningen per woningtype, 1991 en 1992
woningtype aanbod 1991 aanbod 1992 reacties accepta-
onver-per wo- tie- huurde
aantal mutatie- aantal mutatie- ning, graad, woningen,
graad graad 1992 1992 1992 eengezinswo- 241 11 240 11 12.9 0.72 26 ning flat 155 22 169 24 7.6 0.71 1 HAT 38 25 24 16 9.3 0.82 1 ouderenwo- 24 9 38 14 5.9 0.84 0 ning bejaarden- 30 7 39 9 7.5 0.85 0 woning totaal 488 13 510 14 10.0 0.74 28
Het merendeel van het aanbod bestaat uit eengezinswoningen. De mutatiegraad in deze woningen ligt met 11 % beneden het gemiddelde. Het aantal reacties per woning suggereert dat de eengezinswoning het meest geliefde woningtype is. De relatief lage acceptatiegraad en het aantalonverhuurde woningen laat zien dat niet alle eengezinswoningen geliefd zijn. De flats en de HAT's laten een hoge mutatiegraad zien. Toch blijkt uit het aantal reacties dat deze woningen zich, zij het in mindere mate dan de eengezinswoningen, in een behoorlijke belangstel-ling mogen verheugen, zeker wanneer de acceptatiegraad en het aantal onver-huurde woningen in beschouwing worden genomen.
Het aantal reacties op bejaardenwoningen bleek laag (7,5 reacties per woning), in tegenstelling tot de verwachtingen die op grond van demografische gegevens aanwezig waren. Hiervoor zijn volgens de woningbouwvereniging twee oorzaken aan te wijzen. Ten eerste gelden beperkingen voor 90% van het aanbod in 'de Veste': er wordt voorrang gegeven aan geïndiceerd en voor thuishulp. Als tweede wordt aangegeven dat potentiële huurders zich realiseren dat de eventuele verhuizing misschien de laatste is; men wil dan weloverwogen reageren. De hoge acceptatiegraad (0,85) ondersteunt het vermoeden dat bejaarden een welover-wogen reactie nastreven.
Naar aanleiding van het voorgaande kunnen we concluderen dat de belangstel-ling van woningzoekenden zeker niet alleen uitgaat naar de over het algemeen
populaire eengezinswoningen.
Populariteit naar buurt
Duidelijk populaire wijken zijn de Bloemenbuurt en Zuidlandpolder met een hoog aantal reacties per woning, een mutatiegraad beneden het gemiddelde, een hoge acceptatiegraad en geen onverhuurde woningen (zie tabel 4.8).
De toename van de mutatiegraad in de Bomenbuurt hangt samen met de oplevering van 54 gerenoveerde woningen, zoals eerder werd vermeld. In deze wijk worden overigens relatief vaak een woning geweigerd vanwege het
uitrus-tingsniveau van de nog niet gerenoveerde woningen. Daarnaast speelt de
woonomgeving een rol bij de weigeringen.
Woningen in Zeldenrust doen de naam van de buurt eer .aan: ze verwisselen
zeer vaak van bewoner. Deze woningen worden door nieuwkomers in Terneuzen
gebruikt als tijdelijke verblijfplaats van waaruit rustig kan worden gezocht naar een andere woning, zo bleek uit een interview. Het aantal reacties per woning is hier erg laag.
De kern Biervliet scoort met 3,5 reactie per vrijkomende woning ook extreem laag, hetgeen in mindere mate geldt voor de kern Sluiskil. De geringe belangstel-ling voor Biervliet is wellicht te wijten aan de geïsoleerde ligging en het lage voorzieningenniveau in deze kern. De mutatiegraad en de acceptatiegraad geven echter geen aanleiding tot grote ongerustheid.
Tabel 4.8 buurt Bloemenbuurt Bomenbuurt Zuidlandpolder Komponisten-buurt Katspolder Zeldenrust Oude Vaart Streuv. F. Bol Binnenstad Java Sluiskil Biervliet Serlippens De Veste totaal
Mutatiegraad, aantal reacties, acceptatiegraad en aantal
verhuur-de woningen per buurt, 1991 en 1992
aanbod 1991 aanbod 1992 aantal accepta- onver-reacties tiegraad, huurde per wo- 1992
wonin-aantal mutatie- aantal muta- ning, gen,
graad tiegraad 1992 1992 30 8 34 9 16.1 0.87 0 123 21 159 27 7.9 0.72 2 44 12 39 11 16.4 0.76 0 136 12 120 11 11.6 0.76 8 12 7 20 12 8.5 0.65 5 8 32 8 32 2.9 0.71 3 8 11 11 15 7.1 0.55 0 3 5 9 15 12.7 0.77 0 44 25 38 22 9.2 0.69 3 19 14 14 11 13.4 0.72 1 18 9 21 11 10.0 0.69 3 17 11 13 13 3.5 0.81 0 11 10 3 3 5.3 1.00 1 15 6 21 9 9.3 0.95 0 488 13 510 14 10.0 0.74 26
Bron: Woningbouwvereniging Terneuzen
Tabel 4.8 in zijn geheel overziend kunnen we concluderen dat vrijwel geen enkele wijk op alle fronten slecht scoort. Wijken met een hoge mutatiegraad mogen zich verheugen in een redelijke belangstelling, terwijl wijken die een geringe belangstelling genieten over het algemeen geen hevig verontrustende
mutatiegraad laten zien. Alleen de wijk Zeldenrust vormt hiemp een negatieve
uitzondering.
Leegstand
De leegstand in het bezit van de woningbouwvereniging lag in voorgaande jaren
boven de honderd woningen. In 1991 stonden er 133 woningen leeg, waarvan 52
wegens renovatie en voor zeventien was er sprake van frictieleegstand (korter
dan drie maanden). Dit betekent dus dat 64 woningen langer dan drie maanden
allemaal vanwege renovatie of groot onderhoud. Bijna alle woningen die in tabel 4.8 en 4.9 als onverhuurd zijn geregistreerd werden begin 1993 alsnog verhuurd. De feitelijke leegstand is anno 1993 zo goed als bestreden; de verhuurbaarheid van een aantal complexen is verbeterd. De toegenomen belangstelling van woningzoekenden had dus niet alleen betrekking op de voordelig geprijsde eengezinswoningen.
Het 'meerkeuze wonen' heeft ongetwijfeld een bijdrage geleverd aan de verbe-terde verhuurbaarheid. Het feit dat de woningbouwvereniging in 1992 geen nieuwbouwwoningen heeft opgeleverd, in voorgaande tien jaren gemiddeld 42 woningen, heeft hoogstwaarschijnlijk ook een positieve invloed gehad op de verhuurbaarheid. Ook het totaal aantal opgeleverde woningen in Terneuzen in 1992 bleef met 164 enigzins achter bij het gemiddelde van 190 in de voorgaande tien jaren. Het voorkomen van leegstand blijft, ook gezien de moeizame ver-huurbaarheid van vooral de duurdere huurwoningen, een punt van aandacht. Een goede reden om het 'meerkeuze wonen' voort te zetten.
5
CONCLUSIES
Marktgericht verdelen in een ruime woningmarkt
De marktomstandigheden waaronder het marktgerichte systeem van woonruim-teverdelen wordt ingepast in Terneuzen verschillen veel van die in Delft. Bij de
invoering van het systeem in de krappe woningmarkt in Delft nam de
doorstro-mingsbevordering binnen met name de sociale huursector, een belangrijke plaats in. Bij de woonruimteverdeling op de ruime woningmarkt in Terneuzen staat het
bestrijden van leegstand voorop. Hiermee krijgt het systeem een geheel andere
functie; in Terneuzen spreekt men dan ook niet van een verdelingsmodel maar van een aanbodmodel.
De woningbouwvereniging lijkt geslaagd in haar poging om het aantal gegadig-den voor haar vrijkomende woningen uit te breigegadig-den. Het grote aantal gegadiggegadig-den dat op korte termijn bereid is een woning te accepteren, is een groot winstpunt. De Terneuzenaren die nog .geen woning van de woningbouwvereniging huurden zijn sterk vertegenwoordigd onder de belangstellende woningzoekenden.
De leegstand is afgenomen: afgezien van ongeveer 50 woningen die wegens groot onderhoud of renovatie leegstaan, is er vrijwel geen sprake meer van leegstand. De extra belangstelling bleek meer dan louter nieuwsgierigheid en heeft dan ook daadwerkelijk geleid tot een toename van het aantal verhuurde woningen. Dit geldt niet alleen voor de voordelig geprijsde eengezinswoningen. De dreigende leegstand in met name het dure deel van de voorraad blijft voor de toekomst een punt van aandacht.
Acceptatie door woningzoekenden
Het systeem is in grote lijnen duidelijk voor woningzoekenden en zij hebben in groten getale gereageerd op de advertenties.
Het eerste gedeelte van de volgordebepaling is duidelijk, omdat hiervoor objectieve criteria worden gebruikt. Het laatste traject in de selectie van een
kandidaat kan echter vragen bij woningzoekenden oproepen. Dit gedeelte is
ondoorzichtig en niet direct controleerbaar. Vooral bij het gelijk eindigen van twee kandidaten is niet duidelijk welk criterium wordt gehanteerd bij de
uitein-delijke selectie. Het verdient aanbeveling om ook deze stap voor de
Toewijzingsresultaten
De prioriteit die wordt gegeven aan degenen die een beroep kunnen doen op het criterium woon-wer.kafstand, komt-niet duidelijk tot uitdrukking in de toewijzingsresultaten. Het aantal uiteindelijk geaccepteerde woningen door niet-Terneuzenaren is in vergelijking met 1991 licht gestegen. De groep blijkt met name geïnteresseerd in dezelfde aantrekkelijke eengezinswoningen, waardoor het aantal toewijzingen beperkt blijft. Bovendien lijkt deze groep kritisch te zijn gezien de relatief lage acceptatiegraad.
Door het aanbieden van een woning onder voorbehoud, is het goed mogelijk om
een inplaatsingsbeleid te voeren binnen het 'meerkeuze wonen'-model. Een
voordeel is bovendien dat men tijdens het intake-gesprek kan inspelen op de reactie van de woningzoekende voor een bepaalde woning. De mogelijkheid om een aanbieding in te trekken wordt overigens slechts incidenteel benut (vijf keer in 1992). De intake-gesprekken blijken goed in te passen in het werkschema. Urgenten lijken hun weg goed te kunnen vinden binnen het 'meerkeuze wonen'-model. Veel urgenten hebben gereageerd op de advertenties en werden allen binnen de gegarandeerde termijn geholpen. Een aantal urgenten is afgehaakt en heeft wellicht op andere wijze een woning gevonden; dit is zeker niet uit te sluiten in een ruime woningmarkt. Door samenwerking met de Sociale Dienst en het Maatschappelijk Werk wordt zoveel mogelijk voorkomen dat minder
zelfredzam~ urgenten buiten de boot vallen.
De woningbouwvereniging tracht het aantal scheef toegewezen woningen tot een minimum te beperken. Gezien de vaak dure ouderenwoningen in relatie tot een AOW-uitkering was in een enkel geval dure scheefheid niet te voorkomen. Het niet te verwaarlozen aantal goedkope woningen dat aan hoge inkomensgroepen wordt toegewezen, heeft te maken met een gebrek aan belangstelling van de lage inkomensgroepen.
Het aandeel in de toewijzingen van lage inkomensgroepen is in vergelijking met 1991 afgenomen. Dit is vooral toe te schrijven aan het feit dat er relatief minder goedkope woningen zijn vrijgekomen in 1992. Gezien de toewijzingsprocedure, waarin goedkope woningen met voorrang worden toegewezen aan lage inko-mensgroepen, is er geen sprake van benadeling van de lage inkomensgroepen.
Organisatie en beleid
Het nieuwe verdelingssysteem geeft een goed inzicht in de (im)populariteit van de verschillende buurten en verschillende woningtypen, vooral als deze informa-tie over een reeks van jaren bekend is en trends kunnen worden afgelezen. Deze informatie biedt een goede basis voor het opstellen van beheerplannen en voor het vormgeven van een huursombeleid.
Dankzij het 'meerkeuze wonen' verloopt de verhuur van woningen efficiënter. Voor de woningzoekende is de-aangeboden woning niet langer een verrassing; zij weten om welke woning in welke buurt het gaat en per wanneer zij de woning kunnen betrekken. Het aantal weigeringen is daardoor drastisch gedaald en de woningen kunnen sneller worden verhuurd.
Het systeem is, na enige aarzeling bij de start, geaccepteerd door de betrokken medewerkers van de woningbouwvereniging. De hoeveelheid werk is gelijk gebleven, hoewel de werkpieken anders liggen dan in het oude systeem. Het doel om de personeelskosten te reduceren is niet gehaald vanwege het verras-send grote aantal reacties, waarmee veel werk gemoeid is.
Toekomst
De woonruimteverdeling in Terneuzen was in voorgaande jaren voornamelijk de zorg en de verantwoordelijkheid van de woningbouwvereniging. De (geliberali-seerde) gemeente hield zich nadrukkelijk op de achtergrond. Alleen bij. de toewijzing van woningen met een huur-inkomensverhouding boven de fiatte-ringsgrens had zij een controlerende taak. De invoering van. het BBSH en de Huisvestingswet betekenen een uitbreiding van de taken voor de gemeente. Op het moment van rapportage is nog niet bekend hoe de gemeente invulling gaat geven aan deze taken. De systematische en gedegen wijze waarop de woningbouwvereniging de benodigde gegevens over de woonruimteverdeling verzamelt, vormt in ieder geval een goede basis voor samenwerking met en controle door de gemeente.
ONDERZOEKSINSTITUUT OTB
Sectie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek
Postbus 5030 2600 GA Delft Thijsseweg 11 2629 JA Delft Telefoon (015) 78 30 05 Telex butud 38151 Telefax (015) 78 44 22
