Mieszkalnictwo jako dobro wiodÈce w gospodarce

(1)

Presja spoïecznych i ekonomicznych czyn- ników na rozwój budownictwa mieszkanio- wego w naszym kraju jest bardzo widoczna.

Mimo wielu deklaracji politycznych skïa- danych w róĝnych okresach rozwoju gospo- darczego i krótkotrwaïych przyspieszeñ w budownictwie mieszkaniowym sytuacja w tej dziedzinie pozostaje nadal jednym z naj- waĝniejszych problemów spoïeczno-gospo- darczych.

RozwiÈzanie kwestii mieszkaniowej jest zadaniem niezwykle zïoĝonym, gdyĝ z jednej strony nie ustaje nacisk spoïecznych potrzeb mieszkaniowych, a z drugiej strony rezonans dynamiki wzrostu budownictwa mieszkanio- wego siÚga niemal wszystkich dziedzin ĝycia gospodarczego. Dlatego rozwiÈzanie kwestii mieszkaniowej bazuje na spoïecznej wadze problemu mieszkaniowego oraz na wykorzy- staniu mieszkalnictwa jako jednego z moĝ- liwych elementów programu stabilizowania i rozwoju gospodarki narodowej.

Mieszkalnictwo moĝe byÊ w Ăwiadomy sposób wykorzystywane do wywoïywania istot- nych zmian po stronie produkcji i konsump- cji, zarówno w wartoĂci rzeczowej, finanso- wej, jak i regulacyjnej gospodarki.

Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ma ogromne znaczenie z ogólnogospodarczego punktu widzenia, gdyĝ poza bezpoĂredniÈ rolÈ celu produkcji na dziĂ, równieĝ stopieñ i formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wywierajÈ silny wpïyw na ogólny poziom cywilizacyjny ludnoĂci, na ewolucjÚ struktury konsumpcji, warunki startu mïodego poko- lenia itp. Szeroko rozumiane konsekwencje zwiÈzane z posiadaniem mieszkania w skali mikroekonomicznej (gospodarstw domo- wych) oraz makroekonomiczne uwarunko- wania rozwoju mieszkalnictwa pozwalajÈ zauwaĝyÊ, ĝe przy wystÚpujÈcym obecnie defi- cycie mieszkañ ograniczone sÈ moĝliwoĂci ich wykorzystania jako instrumentu pozwalajÈ- cego sterowaÊ rozwojem spoïeczno-gospodar- czym, a mieszkalnictwo jako dobro wiodÈce moĝe speïniÊ aktywna rolÚ (po przekroczeniu

pewnego progu iloĂciowego) w gospodarce rynkowej, co moĝe stanowiÊ punkt wyjĂcia dla Ăwiadomego spoĝytkowania tego zjawiska w sposób efektywny.

DziesiÚcioletni okres transformacji syste- mowej w istotny sposób wpïynÈï na warunki materialne gospodarstw domowych w Pol- sce. WyodrÚbniïy siÚ grupy spoïeczne, które w peïni odnalazïy siÚ w nowej rzeczywisto- Ăci (powstaïy nowe grupy spoïeczno-ekonomiczne o wïasnym stylu ĝycia i preferen- cjach konsumpcyjnych), ale teĝ pojawiïy siÚ grupy spoïeczne, które nie potrafiïy (albo nie mogïy) z przyczyn obiektywnych dosto- sowaÊ siÚ do nowej rzeczywistoĂci, co zwiÈ- zane jest z obniĝaniem ich kondycji ekonomicznej (uboĝeniem).

Zainicjowane po 1989 roku reformy gospodarcze wywoïaïy wiele zjawisk pozy- tywnych takich jak: urynkowienie gospodarki, wzrost gospodarczy, ograniczenie inflacji, ogólnÈ poprawÚ warunków ĝycia ludnoĂci, zwiÚkszenie suwerennoĂci konsu- mentów w procesie podejmowania decyzji konsumpcyjnych.

W sytuacji gdy znaczna czÚĂÊ zasobów pieniÚĝnych ludnoĂci ma charakter funduszu swobodnych decyzji, zachodzi potrzeba Ăwiadomego sterowania rozdysponowaniem owych Ărodków. Sterowanie takie powinno bazowaÊ miÚdzy innymi na zaïoĝeniu, ĝe gdy rosnÈ Ărodki pieniÚĝne ludnoĂci, to samo dzieje siÚ z liczbÈ ich potrzeb, ale jednoczeĂnie wzrasta ich selektywnoĂÊ. Ten atrybut potrzeb jednak nie powinien nabie- raÊ charakteru ĝywioïowego, lecz moĝe byÊ aktywnie wykorzystywany do realizacji celów taktycznych i strategicznych. Nie moĝna tu nie doceniÊ istniejÈcej w kaĝdych warunkach motywacyjnej roli konsumpcji.

W krótkich okresach grupy dóbr konsumpcyjnych zapewniajÈcych speïnienie tych funkcji zmieniajÈ siÚ pod wpïywem realiów produkcyjnych i podaĝowych, ale w dïu- gim horyzoncie czasowym raz rozbudzony

Mieszkalnictwo jako dobro wiodÈce w gospodarce

Ewa Krakowiñska

(2)

w ĂwiadomoĂci konsumenta mechanizm rozwoju hierarchii potrzeb wykazuje jed- nokierunkowÈ tendencjÚ, a natÚĝenie funkcji motywacyjnej nie maleje w warunkach zaïamania gospodarczego. Wydaje siÚ, ĝe nabiera ono szczególnego znaczenia, gdyĝ:

a) do przezwyciÚĝenia zaïamania gospodarczego, np. wynikajÈcego z niedosta- tecznej podaĝy, niezbÚdnym warunkiem jest istnienie realnej motywacji do pracy, a zatem objawia wówczas potrzeba pre- cyzyjnego zidentyfikowania grupy dóbr, które tak oddziaïywajÈ na nabywcÚ, b) przy znacznie zawÚĝonych Ărodkach pro-oraz

dukcyjnych naleĝy je skierowaÊ wïaĂnie na te dobra, by uzyskaÊ maksymalny efekt sprzÚĝenia konsumpcja – pro- dukcja.

W dïugim okresie w dziedzinie konsumpcji wystÚpuje zatem zjawisko selektywnego rozwoju. Empirycznym wykïadni- kiem selektywnego rozwoju konsumpcji sÈ pewne dobra i usïugi, które ze wzglÚdu na swój specyficzny charakter przejawiajÈcy siÚ w ich silnie aktywnym stosunku do innych dóbr czy usïug moĝna okreĂliÊ mianem dóbr wiodÈcych. Dobra wiodÈce sÈ genera- torami nowych jakoĂciowo sytuacji i dziaïañ w systemie ekonomiczno-spoïecznym.

Istnienie zjawisk bÚdÈcych impulsami zmian czy rozwoju nie jest niczym nowym, choÊ odnoszono je do sfery produkcji, mówiÈc o gaïÚziach, czy sektorach wio- dÈcych (Rostow 1953), które w kaĝdej z „epok” rozwoju techniki i ekonomiki Ăwiata czy poszczególnych krajów ode- graïy decydujÈcÈ rolÚ. Niemniej moĝna stwierdziÊ, ĝe ěródïem zmian w dziedzinie techniki (i w sferze wytwarzania) jest odpo- wiednio silne odczuwanie pewnych potrzeb konsumpcyjnych, zrodzonych pod wpïywem okreĂlonych dziaïañ i przeobraĝeñ w sferze produkcji. PodejĂcie oparte na Ăcisïych zwiÈzkach przyczynowo-skutkowych sfery produkcji i konsumpcji daje wiÚksze moĝ- liwoĂci poznania rozwoju zjawisk rzeczy- wistych (pytanie o ěródïa), jak i ich jedno- znacznych nastÚpstw (pytanie o skutki).

W swoich rozwaĝaniach uwaga skupiïam siÚ na sferze konsumpcji, nie pretendujÈc do okreĂlenia peïnego zakresu oddziaïywa- nia dobra wiodÈcego na sferÚ wytwórczÈ.

Dobra wiodÈce nie sÈ same w sobie czymĂ niezwykïym czy nowym i nie stano- wiÈ one wyïÈcznie przedmiotu zaspokojenie zatomizowanej potrzeby nabywcy, lecz

wyzwalajÈ w nim okreĂlone zachowania w dalszym jego „postÚpowaniu” na rynku (i nie tylko na nim), kreujÈc lub hamujÈc popyt na inne dobra lub usïugi. Nie jest nawet istotne, czy sam nabywca zdaje sobie z tego sprawÚ. Waĝny jest fakt, ĝe jeĂli uzmysïowimy sobie istnienie dóbr wiodÈ- cych i nastÚpstw zwiÈzanych z ich pojawie- niem siÚ na rynku, to moĝna w sposób Ăwia- domy tak kierowaÊ podaĝÈ, aby selektywny popyt konsumenta byï z punktu widzenia ogólnospoïecznego w znacznym stopniu zdeterminowany, choÊ z indywidualnego punktu widzenia swobodny i dowolny.

Trzeba jednak pamiÚtaÊ, ĝe ta swoboda wyboru konsumenta ma okreĂlone granice, okreĂlony zasiÚg wyznaczony przez rynkowe pole oddziaïywania dobra wiodÈcego (segment rynku). Pole oddziaïywania dobra wiodÈcego na rynku moĝna nazwaÊ klasÈ dóbr towarzyszÈcych okreĂlonemu dobru wiodÈcemu. Jeĝeli przyjmiemy, ĝe postawy konsumentów podlegajÈ zjawiskom ewolu- cji, to moĝliwe staje siÚ ich ksztaïtowanie w kierunku zgodnym ze spoïecznÈ i ekono- micznÈ racjonalnoĂciÈ.

W potraktowaniu pewnych dóbr lub usïug jako dóbr wiodÈcych zawarty jest pewien pierwiastek pozytywnie je wartoĂ- ciujÈcy, taki mianowicie, ĝe identyfikacja dobra wiodÈcego oraz rozpoznanie rynkowego pola jego oddziaïywania (segmentu rynku, którym ono rzÈdzi), a wiÚc dóbr towarzyszÈcych mu, daje swoiste jakoĂciowo narzÚdzie ksztaïtowania dynamicznej struktury spoĝycia w dïugim okresie. Identyfi- kacja dobra X jako dobra wiodÈcego oraz dóbr x₁, x₂, x₃… jako dóbr towarzyszÈcych mu, w sposób istotny zmniejsza probabili- styczny (nie rzadko nawet przypadkowy) charakter przewidywania co do ksztaïtu dynamicznej struktury spoĝycia.

GïównÈ zaletÈ koncepcji dóbr wiodÈ- cych wydaje siÚ byÊ ich narzÚdziowy charakter. PrzyjÚcie do realizacji okreĂlonego dobra wiodÈcego, po rozpoznaniu segmentu rynku, którym ono rzÈdzi, przesÈdza w duĝym stopniu o dynamicznej strukturze spoĝycia w dïugim okresie. Dobro wiodÈce ma na tyle szerokie rynkowe pole oddzia- ïywania, ĝe róĝnice w konsumpcji w zaleĝ- noĂci od dobra wiodÈcego i wybranego do realizacji wariantu jego upowszechnienia nie polegajÈ na uboĝszej czy bogatszej konsumpcji, lecz na innej jej strukturze.

Przemiany w strukturze konsumpcji ze spo- ïecznej perspektywy moĝna okreĂliÊ jako

(3)

bardziej lub mniej poĝÈdane, ale z indywidualnego punktu widzenia kaĝda z nich bÚdzie akceptowana jako zaspakajajÈca rodzÈce siÚ potrzeby realizacji takiego, a nie innego dobra wiodÈcego. Chodzi o to, ĝe indywidualny posiadacz dobra wiodÈ- cego bÚdzie przede wszystkim poszukiwaï na rynku dóbr towarzyszÈcych mu i jeĂli je znajdzie, bÚdzie usatysfakcjonowany.

Widzimy zatem, ĝe taki mechanizm zawiera w sobie cechy systemu motywacji.

NarzÚdziowy charakter koncepcji dóbr wiodÈcych przejawia siÚ równieĝ w sferze produkcji, bowiem decyzja o upowszech- nianiu dobra X pociÈga za sobÈ nie tylko wzrost produkcji dobra X, lecz równoczeĂ- nie wpïywa na produkcjÚ dóbr towarzy- szÈcych x₁, x₂, x₃…, przy czym ryzyko produkcji chybionej minimalizuje siÚ, a wiÚc niepewnoĂÊ decyzji inwestycyjnych zostaje ograniczona i pojawia siÚ inklinacja do efektywniejszego wykorzystania zdolno- Ăci produkcyjnych, co jest bardzo istotne z punktu widzenia spoïecznych kosztów produkcji, w warunkach globalnej ogra- niczonoĂci czynników wytwórczych. Przy czym naleĝy pamiÚtaÊ, ĝe niska jakoĂÊ produkcji moĝe spowodowaÊ, ĝe na skutek dziaïania efektu naĂladownictwa indywidualny nabywca bÚdzie poszukiwaï nieco odmiennego zestawu dóbr towarzyszÈcych niĝ oferowany na rynku.

Dobra wiodÈce zawierajÈ na ogóï atrybut fizycznej nowoczesnoĂci, wymagajÈcej do ich produkcji uĝycia aparatu wytwórczego o wysokim poziomie technologii. Z drugiej strony ich upowszechnianie naleĝy rozu- mieÊ jako produkcjÚ o duĝej skali, stajÈ siÚ, wiÚc one elementem stymulujÈcym wzrost produktywnoĂci czynników wytwór- czych. Dobra wiodÈce mogÈ byÊ elementem dynamizujÈcym nie tylko konsumpcjÚ, ale i procesy produkcyjne, wymuszajÈc modernizacjÚ zarówno w ramach istniejÈ- cych zwiÈzków miÚdzy cechami uĝytkowymi dóbr, jak równieĝ w ramach istniejÈcych wiÚzi technologiczno-organizacyjnych.

Pojawienie siÚ dobra wiodÈcego wywo- ïuje wielokanaïowe skutki we wszystkich sferach makrosystemu, na przykïad moĝe pociÈgaÊ za sobÈ zmiany krajobrazu urbani- stycznego lub teĝ przyspieszaÊ egalitaryza- cjÚ (na przykïad kulturalnÈ) albo pogïÚbiaÊ stratyfikacjÚ spoïeczeñstwa, itp.

W celu dokonania syntezy powyĝszych rozwaĝañ spróbujmy zdefiniowaÊ dobra wiodÈce.

Dobra wiodÈce sÈ to dobra o przezna- czeniu konsumpcyjnym, które dynamizujÈ gospodarkÚ w sensie pobudzania zacho- wañ ludnoĂci na wszystkich „etapach ĝycia”

danych dóbr (wytwarzania, dystrybucji i konsumpcji) oraz w najwyĝszym stopniu wpïywajÈ na strukturÚ spoĝycia przez swÈ atrakcyjnoĂÊ dla konsumentów i induko- wanie popytu na inne dobra (JÚdrzejczak 1981).

Przedstawiona definicja zawiera w sobie najistotniejsze cechy dóbr wiodÈcych i naleĝy jÈ tylko wzbogaciÊ o element doty- czÈcy ich wspomnianego wyĝej narzÚdzio- wego charakteru.

Trudno moĝe arbitralnie przesÈdziÊ, jakie dobra sÈ wiodÈce w warunkach polskich, tym nie mniej, biorÈc pod uwagÚ silnie roz- budzone potrzeby ludnoĂci, moĝna podjÈÊ próbÚ okreĂlenia dóbr, których pojawienie siÚ na rynku nieuchronnie powoduje wyraě- nie zauwaĝalne przesuniÚcia w strukturze konsumpcji.

Dobrami takimi sÈ: nowoczesne mieszkania, samochody osobowe, domy, oraz

„dobra zagospodarowujÈce czas wolny”

w szerokim znaczeniu.

Mieszkaniu przypada szczególna rola wĂród dóbr i usïug zaspakajajÈcych potrzeby wspóïczesnego czïowieka. Trudno jest teĝ negowaÊ jego rolÚ jako czynnika, który moĝe absorbowaÊ w znacznym stopniu dochody ludnoĂci w sposób bezpoĂredni wynikajÈcy z kosztów utrzymania, jak i poĂredni, kiedy rozwaĝyÊ nabywanie dóbr i usïug zwiÈzanych z posiadaniem mieszkania. Dobra towarzyszÈce mieszkaniu mogÈ stanowiÊ rynkowe pole jego oddziaïywania, o czym mówi druga czÚĂÊ definicji dobra wiodÈcego. Naleĝy podkreĂliÊ, ĝe definicja ta nie precyzuje rodzaju popytu, tzn. nie mówi, czy jest to popyt rosnÈcy, czy male- jÈcy. W zwiÈzku z tym naleĝy powiedzieÊ, ĝe mieszkanie jako potencjalne dobro wio- dÈce moĝe wywoïywaÊ efekt komplemen- tarny i substytucyjny. Oba te efekty naleĝy rozumieÊ szeroko. Do dóbr o charakterze komplementarnym zaliczyÊ moĝna te dobra i usïugi, których spoĝycie wzrasta wraz z zakupem lub otrzymaniem mieszkania lub realnym terminem jego otrzymania. Miesz- kanie rodzi zatem nowe potrzeby i chÚÊ zaspokojenia ich wpïywa na ich zakres i jakoĂÊ. W tej grupie dóbr moĝna wymie- niÊ wydatki wyïÈcznie zwiÈzane z mieszkaniem, reprezentujÈce czÚsto iloĂciowy aspekt zaspokojenia potrzeby „schronienia

(4)

siÚ”, zwiÈzane z poziomem wyposaĝenia lokalu w instalacje i inne elementy decydu- jÈce o jego jakoĂci oraz wydatki zwiÈzane z jego wyposaĝeniem w niezbÚdny sprzÚt, jak: meble, bielizna poĂcielowa, sprzÚty ceramiczne, szklane, firanki itp. Wydatki na zakup tych dóbr charakteryzujÈ siÚ wysokim wspóïczynnikiem elastycznoĂci. Natomiast wydatki na opaï, energiÚ elektrycznÈ i ciep- lnÈ, charakteryzujÈ siÚ niskÈ elastycznoĂciÈ.

Zaspokojenie najpilniejszych potrzeb zwiÈ- zanych z mieszkaniem wywoïuje dodatkowy popyt na artykuïy trwaïego uĝytku o charakterze komplementarnym w stosunku do mieszkania. DotyczyÊ to moĝe takich dóbr jak: zakup tapet, elektrycznych lamp oĂwietleniowych, nowoczesnego sprzÚtu elektronicznego itp.

RozlegïoĂÊ nabywanych dóbr jest bardzo duĝa, moĝe wiÚc ona wpïywaÊ na zmianÚ struktury konsumpcji gospodarstw domowych, która moĝe byÊ ograniczona z punktu widzenia dochodów. W rezultacie zmiany w strukturze konsumpcji gospodarstw domowych bÚdÈ przybieraïy formÚ efektu substytucyjnego, który bÚdzie polegaï na

„wypieraniu popytu” (tzn. jego zmniejsza- niu lub zanikaniu), na pewne dobra, na skutek ponoszenia wydatków na mieszkania.

Zmniejszanie popytu na pewne dobra wyni- kaÊ moĝe z przyczyn natury ekonomicznej, jak i pozaekonomicznej. Niektóre dobra gospodarstwa domowe mogÈ nabywaÊ w mniejszych iloĂciach lub nabywaÊ dobra substytucyjne, ale tañsze. DuĝÈ rolÚ bÚdÈ tu odgrywaïy wzglÚdy oszczÚdnoĂciowe, gdyĝ mieszkanie wiÈĝe znacznÈ czÚĂÊ dochodów gospodarstw domowych w momencie wej- Ăcia w jego posiadanie. Przykïadem najbardziej charakterystycznych dóbr, których spoĝycie jest wynikiem efektu substytucyjnego, moĝe byÊ odzieĝ, usïugi pralnicze, drobne naprawy itp.

Rozpoznanie z jednej strony zestawu dóbr towarzyszÈcych mieszkaniu, a z drugiej strony znajomoĂÊ „sprÚĝyn”, które przesuwajÈ proporcje w strukturze konsumpcji i zmieniajÈ ja zarazem, sprawia, ĝe moĝna tak kierowaÊ podaĝÈ dóbr, aby dynamika wszystkich tych posuniÚÊ podÈ- ĝaïa w okreĂlonym kierunku, zmieniajÈc jednoczeĂnie strukturÚ konsumpcji gospodarstw domowych.

OczywiĂcie naleĝy pamiÚtaÊ o tym, ĝe rola mieszkania jest szersza, aniĝeli przed- stawiony dotychczas moĝliwy wzrost wydat- ków na jego utrzymanie i urzÈdzenie.

Nowoczesne mieszkanie staje siÚ miej- scem wypoczynku, regeneracji siï, czynnikiem sprzyjajÈcym konsolidacji ĝycia rodzinnego, wiÚzi spoïecznych oraz mate- rialnÈ podstawÈ indywidualnego rozwoju czïonków spoïeczeñstwa. Mieszkanie staje siÚ wreszcie uosobieniem indywidualnych dÈĝeñ i ambicji kaĝdego czïowieka, dajÈc mu moĝliwoĂÊ uzewnÚtrznienia wïas- nego, osobistego stylu ĝycia. Podobnie jest z budowÈ wïasnego domu, przy czym szer- sze sÈ w tym wypadku pewne pïaszczyzny angaĝujÈce osobowoĂÊ konsumenta.

RzeczÈ jasnÈ jest zatem, ĝe wiÚkszoĂÊ tych jakoĂciowych i socjopsychologicz- nych aspektów posiadania mieszkania czy budowy domu bÚdzie wymagaïo nabycia okreĂlonych dóbr. JeĂli dodaÊ do tego, ĝe wïadze pañstwowe, zarówno rzÈdowe, jak i samorzÈdowe, majÈ prawny obowiÈzek prowadzenia polityki umoĝliwiajÈcej posiadania przez kaĝdÈ rodzinÚ samodzielnego mieszkania, to trudno w tym przypadku nie mówiÊ o wiodÈcej pozycji mieszkania (domu) w ksztaïtowaniu struktury spoĝy- cia.Sïabiej wyczuwalnym, ale majÈcym równieĝ istotne znaczenie pozarynko- wego oddziaïywania dobra wiodÈcego sÈ elementy, o których mówi pierwsza czÚĂÊ definicji. Z natury sÈ to elementy jakoĂ- ciowe, a wiÚc trudno kwantyfikowalne lub w ogóle nie moĝliwe do Ăcisïego okreĂle- nia. PominiÚcie ich byïoby jednak duĝym uproszczeniem, gdyĝ oznaczaïby niedoce- nianie czy wrÚcz kwestionowanie czynnika jakoĂciowego w rozwoju gospodarki.

O jednym z aspektów tego jakoĂcio- wego oddziaïywania wspomniaïam, mówiÈc o narzÚdziowym charakterze dóbr wiodÈ- cych w sferze produkcji. Tym nie mniej naleĝy powiedzieÊ, ĝe rozwój budownictwa mieszkaniowego powoduje korzystne efekty ekonomiczne, jak tworzenie nowych miejsc pracy, spadek realnego bezrobocia, wzrost dochodu i majÈtku narodowego, stymuluje rozwój wielu gaïÚzi przemysïu i usïug (gospodarka komunalna) zwiÈza- nych z budowÈ i wyposaĝeniem mieszkañ, a takĝe umoĝliwia uzyskanie efektów urba- nistycznych – przebudowÚ i modernizacjÚ miast i osiedli, unowoczeĂnienie infrastruktury.

Naleĝy powiedzieÊ, ĝe samo mieszkanie moĝe byÊ bardzo atrakcyjnym dobrem wio- dÈcym w sensie uĝytkowym. Zaspakaja ono potrzeby (poza podstawowymi) bardziej

(5)

wyszukane, uznane za potrzeby wyĝszego rzÚdu, a zwiÈzane z reguïy z uzyskaniem ogólnych efektów cywilizacyjnych przez stworzenie warunków do spoïecznego i kul- turalnego rozwoju jednostki i grup (kultura, oĂwiata, rozrywka, wypoczynek itp.). Sytua- cja mieszkaniowa ma teĝ istotny wpïyw na problemy demograficzne, na liczbÚ zawie- ranych maïĝeñstw i dzieci przychodzÈcych na Ăwiat.

Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb wyĝszego rzÚdu zwiÈzanych z mieszkaniem pobudzajÈ aktywnoĂÊ spoïe- czeñstwa, miÚdzy innymi zawodowÈ, zwiÚk- szajÈ chÚÊ podnoszenia kwalifikacji poprzez permanentne doksztaïcanie, wyzwalajÈc zdolnoĂÊ do innowacyjnoĂci.

Zaspokojenie podstawowych potrzeb, takich jak posiadanie mieszkania, oraz chÚÊ zaspokojenia potrzeb wyĝszego rzÚdu zwiÈ- zanych z mieszkaniem, sprzyja procesom rozwoju psychicznego jednostki, staje siÚ czynnikiem kulturotwórczym, co ma wpïyw na twórczy stosunek do wykonywanej pracy, speïniajÈc funkcje motywacyjnÈ, powoduje teĝ zmniejszenie ekonomicznego i spoïecz- nego dystansu pomiÚdzy PolskÈ, a krajami wysoko rozwiniÚtymi Europy. NastÚpuje zwiÚkszenie komfortu spoïecznego i poli- tycznego w kraju.

Z punktu widzenia obecnego stanu rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie moĝna mówiÊ o prostym wariantowaniu upowszechniania mieszkania jako dobra wiodÈcego – po prostu nie istnieje taka alternatywa: zapewniÊ spoïeczeñstwu mieszkania, czy nie. Problem ten moĝna rozpa- trywaÊ w sposób bardziej zïoĝony, szcze- gólnie w dïuĝszym okresie czasu. Moĝna na przykïad przyjÈÊ wariant egalitaryzacyjny, budujÈc mieszkania maïe i Ăredniej wielko- Ăci, moĝna przyjÈÊ wariant stratyfikacyjny, okreĂlajÈc proporcje budowy mieszkañ duĝych (wieloizbowych) oraz mieszkañ mniejszych, jak równieĝ popieraÊ rozwój budownictwa indywidualnego.

Mieszkanie moĝe byÊ zatem szczegól- nym dobrem wiodÈcym, bowiem zaspakaja podstawowe potrzeby ludnoĂci i jednoczeĂ- nie kreuje potrzeby wyĝszego rzÚdu. O ile rozwój motoryzacji indywidualnej wyzwala w spoïeczeñstwie gïosy za i przeciw (haïas, zanieczyszczenie Ărodowiska, trudnoĂci komunikacyjne – zatïoczone ulice, brak obwodnic), o tyle rozwój mieszkalnictwa podlega silnej presji spoïecznej, i w tym przypadku mieszkañ nie spotyka siÚ gïo-

sów protestu, a przeciwnie – jak najwyĝszej aprobaty, czy wrÚcz nacisku na ich upowszechnianie.

DecydujÈcy wpïyw na rolÚ mieszkania w strukturze konsumpcji wywiera system finansowania gospodarki mieszkaniowej.

Z czysto teoretycznego punktu widzenia moĝliwe sÈ dwa przeciwstawne rozwiÈza- nia tej kwestii.

Pierwsze rozwiÈzanie polega na caïkowi- tym przejÚciu przez pañstwo finansowania gospodarki mieszkaniowej. W systemie tym pañstwo buduje i przydziela mieszkania, pobierajÈc za nie niewielkie opïaty, które nie odgrywajÈ wiÚkszej roli w budĝetach gospodarstw domowych. Równieĝ bieĝÈca eksploatacja, modernizacja i remonty finan- sowane sÈ ze Ărodków pañstwowych. W ten sposób caïoĂÊ gospodarki mieszkaniowej jest realizowana w ramach spoïecznego funduszu spoĝycia, bez powiÈzania z indy- widualnymi efektami pracy, choÊ kryteria przydziaïów mieszkañ mogÈ byÊ róĝne. Jak wiemy, taki model finansowania gospodarki mieszkaniowej nie jest moĝliwy do zrealizowania, gdyĝ moĝe doprowadziÊ do tego, ĝe wïadze decydujÈ o tym, jak spoïeczeñstwo ma mieszkaÊ, bezpoĂrednio ingeruje w sam proces organizacji i technologie budowlane, co moĝe doprowadziÊ do marnotraw- stwa wysiïku spoïecznego (niska wydajnoĂÊ pracy, niedopasowanie budowanych miesz- kañ do potrzeb ludnoĂci itp.).

Drugie z moĝliwych teoretycznych rozwiÈzañ polega na oparciu gospodarki mieszkaniowej na zasadach peïnej odpïat- noĂci, przy czym moĝliwych jest wiele syste- mów opïat. Nadanie mieszkaniu charakteru dobra w peïni pokrywanego z dochodów osobistych, czyli dobra rynkowego, ze spo- ïecznego punktu widzenia jest trudne do zrealizowania, bowiem rodzi siÚ w tym wypadku dylemat: czy cena mieszkania powinna byÊ dostosowana do istniejÈcych relacji pïacowych, czy relacje pïacowe powinny uwzglÚdniaÊ cenÚ mieszkania opartÈ na spoïecznym koszcie usïugi mieszkaniowej?

Po 1989 roku dziÚki przemianom, jakie nastÈpiïy w Polsce, nowo budowane mieszkania traktowane sÈ prawie wyïÈcznie jak towar rynkowy i ich ceny caïkowicie regu- luje rynek, a wystÚpujÈce dysproporcje w popycie i podaĝy w sposób automatyczny spowodowaïy zjawiska spekulacji i dopro- wadziïy do gwaïtownego wzrostu cen miesz- kañ. Spowodowaïo to, ĝe czas oczekiwania

(6)

na mieszkanie skróciï siÚ do zera, ale tylko dla tych, których staÊ na jego zakup mieszkania (na pokrycie jego peïnego kosztu), a jednoczeĂnie nastÈpiïa eliminacja z rynku ludnoĂci sïabiej uposaĝonej, dla której czas uzyskania samodzielnego mieszkania znacznie siÚ wydïuĝyï albo znikïa nadzieja na jego uzyskanie kiedykolwiek.

Na rynku 80–90% transakcji mieszkaniowych wspomaganych jest kredytem, stÈd podwyĝki stóp procentowych majÈ wyraěny wpïyw na zdolnoĂÊ kredytowÈ ludnoĂci i inwestorów, a takĝe na zwiÚkszenie marĝy na kredytach przez banki, a zatem marĝa bÚdzie zaleĝaïa od wysokoĂci wkïadu wïas- nego. Moĝe to sprawiÊ, ĝe mieszkañ bÚdzie budowanych mniej, a takĝe do pozornej nadwyĝki mieszkañ spowodowanej spad- kiem popytu na mieszkania udostÚpnia- nych na warunkach rynkowych Obecnie moĝemy zaobserwowaÊ na rynku wiÚcej mieszkañ niĝ klientów; w Warszawie, Kra- kowie, Wrocïawiu, odzi oraz TrójmieĂcie deweloperzy szukajÈ nabywców na 25–30 tysiÚcy mieszkañ znajdujÈcych siÚ na róĝ- nych etapach budowy (Bïaszczak 2008).

Widzimy, ĝe wyczerpuje siÚ zapotrzebowa- nie na mieszkania udostÚpniane na warunkach rynkowych zamoĝnych grup ludnoĂci, takĝe ryzykowne staje siÚ lokowanie Ărod- ków w nieruchomoĂci. Wzrost ceny kredy- tów i powolny wzrost wynagrodzeñ w coraz wiÚkszym stopniu obciÈĝa bieĝÈce dochody wiÚkszoĂci rodzin i gospodarstw domowych wydatkami na zakup i uĝytkowanie miesz- kañ. Zatem oparcie gospodarki mieszkaniowej na zasadach peïnej odpïatnoĂci równieĝ nie jest moĝliwe do zrealizowania, jeĂli zlikwidowanie lub istotne zmniejszenie deficytu mieszkañ jest celem prowadzonej polityki mieszkaniowej, tym bardziej, ĝe w kaĝdym kraju Unii Europejskiej, który moĝe siÚ pochwaliÊ sukcesem w pokonaniu deficytu mieszkaniowego, dotowanie budowanych na wynajem mieszkañ nie tylko byïo, ale jest nadal realizowane; sÈ to: bez- poĂrednie subsydia budowlane udzielane sÈ inwestorom, rodzinom o niskich dochodach budujÈcym lub kupujÈcym mieszkania, pokrywa siÚ z budĝetu pañstwa czÚĂÊ opro- centowania hipotecznych kredytów mieszkaniowych, stosuje siÚ ulgi podatkowe oraz dodatki mieszkaniowe uïatwiajÈce dostÚp- noĂÊ mieszkañ (komunalnych i czynszo- wych) rodzinom o najniĝszych dochodach.

Obecna sytuacja mieszkaniowa nie jest mniej dramatyczna niĝ w latach osiemdzie-

siÈtych, przeciÚtna liczba mieszkañ oddawa- nych do uĝytku w latach 1996–2005 wynosiïa 97,5 tys., a w latach 1970–1979 240,6b tys., w 1950 roku na 1000 ludnoĂci oddano do uĝytku 2,4 mieszkania, a w 2005 roku 3,0 (Rocznik Statystyczny GUS 2007).

Zagadnienie ustalania proporcji udzia- ïu Ărodków ludnoĂci i Ărodków pañstwa (funduszy spoïecznych) jest istotnym problemem w gospodarce mieszkaniowej.

Kierowanie siÚ spoïecznymi przesïan- kami przy okreĂlaniu ceny mieszkania (Nie ciuñski 1973) nie musi oznaczaÊ, ĝe koszty zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych powinny w peïni przejÈÊ fundu- sze spoïeczne, natomiast wzrost udziaïu Ărodków ludnoĂci nie powinien oznaczaÊ odrzucania kryteriów spoïecznych w polityce mieszkaniowej.

Ograniczanie udziaïu funduszy spoïecz- nych w finansowaniu gospodarki mieszkaniowej wynika miÚdzy innymi z tego, ĝe:

a) subsydiowanie mieszkalnictwa z funduszu spoĝycia spoïecznego obejmuje wszystkie grupy dochodowe spoïeczeñ- stwa, a nie tylko najbiedniejszych, b) subsydiowanie mieszkalnictwa hamuje

rozwój, gdyĝ wzrost wydatków pañstwa na mieszkania ogranicza jego dziaïania w innych, równie waĝnych ze spoïecz- nego punktu widzenia obszarach gospodarki (ochrona zdrowia, oĂwiata), c) zmniejszenie subsydiowania mieszkal-

nictwa powoduje wzrost jego atrakcyj- noĂci finansowej w stosunku do innych alternatyw decyzyjnych, ale pamiÚtajmy, ĝe nie jest to wystarczajÈcy warunek dla dalszego rozwoju.

Wspóïczesne mieszkalnictwo jest w wielu krajach subsydiowane w mniejszym lub wiÚkszym stopniu. Subwencjonowanie ma róĝne formy i zakres, moĝe dotyczyÊ inwestycji jak i eksploatacji zasobów mieszkaniowych. Kaĝda forma subwencjonowania obniĝa ponoszone przez uĝytkownika koszty nabycia mieszkania lub jego uĝytkowania.

Jest to niezaleĝne od tego, czy subwencja dotyczy inwestycji, czy eksploatacji, czy jest udzielana inwestorowi, zarzÈdcy zasobów, czy bezpoĂrednio uĝytkownikowi. W osta- tecznym wyniku jest subwencjonowaniem konsumpcji mieszkañ.

Subwencjonowanie jest staïym elementem budowy i eksploatacji mieszkañ i to zarówno wtedy, gdy mieszkañ jest maïo, jak i wtedy, gdy nie wystÚpuje ich deficyt, fakt ten nie zmienia istoty dobra wiodÈcego.

(7)

KonkludujÈc tÚ czÚĂÊ rozwaĝañ, naleĝy jeszcze raz podkreĂliÊ, ĝe merytoryczna treĂÊ dobra wiodÈcego zawiera siÚ w jego relacji do innych dóbr i potrzeb oraz do zachowañ jego nabywcy we wszystkich sferach, w których jest ono podmiotem dzia- ïania, a wiÚc jako takie moĝe byÊ wykorzy- stane do ksztaïtowania siÚ zachowañ swego uĝytkownika w kierunkach poĝÈdanych ze spoïecznego punktu widzenia.

Przedstawiona koncepcja dobra wiodÈ- cego opiera siÚ na zaïoĝeniu, ĝe ujawnienie siÚ przewodzÈcego charakteru pewnych dóbr jak i moĝliwoĂÊ kierowania ich podaĝÈ zaleĝÈ od znalezienia siÚ gospodarki na okreĂlonym szczeblu rozwoju.

W dïugofalowym spojrzeniu na sytuacjÚ gospodarczÈ nie ma alternatywy dla stabilizowania gospodarki lub pokonywania kryzysów, niektóre cele gospodarcze mogÈ ulec przesuniÚciu w czasie, ale nie moĝna zaniechaÊ ich realizacji. Pïynne funkcjono- wanie i rozwój wymagajÈ podejmowania decyzji bieĝÈcych jak i tworzenia koncepcji

„na jutro”. Poprawa sytuacji mieszkaniowej nie jest moĝliwa bez stworzenia komplekso- wej dïugofalowej polityki mieszkaniowej.

Opracowanie wieloletniego rzÈdowego programu mieszkaniowego, który nie miaïby charakteru deklaratywnego, a byï poparty konkretnymi dziaïaniami w sferze legisla- cyjnej i finansowej, staje siÚ w obecnej sytuacji mieszkaniowej koniecznoĂciÈ. RozwiÈ- zanie problemu mieszkaniowego wymaga dïugoletniego konsekwentnego i kompleksowego dziaïania, które ma na celu wzrost iloĂci budowanych mieszkañ i zwiÚkszenie ich dostÚpnoĂci dla wchodzÈcego w ĝycie mïodego pokolenia, a takĝe powstrzymanie dekapitalizacji istniejÈcych zasobów mieszkaniowych (Kulesza 2005).

W 1994 roku ogïoszono dokument rzÈdowy „Strategia dla Polski”, ale wĂród dziesiÚciu kluczowych programów zwiÈza- nych z rozwojem spoïeczno-gospodarczym kraju nie znalazï siÚ program mieszka- niowy, a jedynie jako program resortowy byï zaïÈcznikiem do „Strategii”. ZresztÈ wĂród 16 programów zawartych w Narodo- wym Planie Rozwoju 2007–2013, który jest raczej gospodarczy niĝ spoïeczny, a takĝe w Strategii Polityki Spoïecznej 2007–2013, które majÈ realizowaÊ priorytety rozwo- jowe, nie znalazïo siÚ mieszkalnictwo.

JednoczeĂnie resort budownictwa zostaï wchïoniÚty przez resort infrastruktury, co wskazuje, ĝe raczej mieszkalnictwo znik-

nie poĂród licznych dziedzin tego resortu.

Mieszkalnictwo wobec takich dziaïañ zaj- muje dalekie miejsce w skali priorytetów pañstwa, wskazuje na to równieĝ wielkoĂÊ nakïadów na budownictwo mieszkaniowe, które w latach 70. ubiegïego stulecia wyno- siïy 5% dochodu narodowego podzielonego, a w roku 2005 jedynie 0,2%. W wydatkach budĝetowych w Polsce w latach 1991–1992 na sferÚ mieszkaniowÈ przeznaczano po okoïo 4–5% PKB, a obecnie 0,8%, ma to niewÈtpliwie istotny wpïyw na wszystkie aspekty budownictwa(Raport 2006).

W efekcie takich dziaïañ obserwujemy rosnÈcy deficyt mieszkañ, wolne tempo ich budowy, co moĝe spowodowaÊ, ĝe mieszkalnictwo (zamiast koïem zamachowym), moĝe staÊ siÚ hamulcem rozwoju gospodarczego (Supiñska 2005).

Kolejne ekipy rzÈdzÈce w swoich dzia- ïaniach zajmujÈ siÚ na ogóï takimi sferami ĝycia spoïecznego, które szybko przynoszÈ efekty, podnoszÈc ich popularnoĂÊ, i sÈ moĝliwe do zrealizowania w ciÈgu jednej kadencji, a sfera mieszkaniowa nie daje takich wyników. Prowadzi to do rosnÈcego deficytu mieszkañ. Analiza danych staty- stycznych pozwala zauwaĝyÊ, ĝe w latach 1999–2005 nastÚpuje wzrost nasycenia mieszkaniami oraz spadek ich zaludnie- nia, ale jest to zwiÈzane ze stagnacjÈ liczby ludnoĂci w Polsce. Wskaěniki te nabierajÈ wïaĂciwej wymowy dopiero wtedy, gdy analizuje siÚ zmniejszajÈcÈ samodzielnoĂÊ zamieszkiwania oraz szybszy od wzrostu liczby mieszkañ przyrost liczby gospodarstw domowych. W latach 1989–2002 odsetek rodzin mieszkajÈcych niesamodzielnie wzrósï z 23 do 29%, a statystyczny deficyt mieszkañ zamieszkanych w stosunku do liczby gospodarstw domowych pogïÚbia siÚ z 1,3 mln. w 1988 roku do 1,6 mln w 2002 roku, jednoczeĂnie nastÚpuje wyraěna poprawa standardu, powierzchni i wypo- saĝenia nowo budowanych mieszkañ.

Spadkowi samodzielnoĂci zamieszkiwania sprzyja niewystarczajÈcy rozwój budownictwa wielorodzinnego komunalnego, spo- ïecznego i socjalnego, co odnosi siÚ do grup ludnoĂci o umiarkowanych dochodach, ludzi mïodych, a takĝe grup ludnoĂci ubogiej i wykluczonej spoïecznie (Cesarski 2007).

Poprawa sytuacji mieszkaniowej jest zwiÈzana ze strukturÚ demograficznÈ gospodarstw domowych w Polsce – wiek, pïeÊ, dzietnoĂÊ aktualnÈ i planowanÈ, poziomem

(8)

wyksztaïcenia, stanem zdrowia, ruchliwoĂ- ciÈ przestrzennÈ – krajowÈ i zagranicznÈ, dostÚpem do pracy, do rynku i oferowa- nych na nim dób i usïug i wyobraĝeniem gospodarstw domowych o sukcesie ĝycio- wym. Na tle tych moĝliwych oddziaïywañ mieszkalnictwa naleĝaïoby rozwaĝyÊ, jakie z moĝliwych problemów, przed którymi stojÈ gospodarstwa domowe, mogÈ one roz- wiÈzywaÊ samodzielnie, a jakie wymagajÈ rozwoju rynków pracy, dóbr inwestycyjnych i konsumpcyjnych poprzez wzrost popytu efektywnego osób i przedsiÚbiorstw, a roz- wiÈzanie jakich problemów wymaga dzia- ïania instytucji publicznych wyposaĝonych w Ărodki finansowe i znaczne kompetencje.

Naleĝy rozwaĝyÊ, jakie warianty partner- stwa publiczno-prywatnego w rozwiÈzywa- niu problemów bÚdÈ najbardziej efektywne.

Tak szerokie oddziaïywanie mieszkalnictwa na gospodarkÚ i gospodarstwa domowe wskazuje, ĝe kwestia mieszkaniowa deter- minuje rozwój kraju i w zwiÈzku z tym wymaga kompleksowego rozwiÈzania oraz konsekwentnego i dïugofalowego dzia- ïania.

Wobec powyĝszego jak najbardziej celowe jest podjÚcie badañ nad funkcjo- nowaniem dóbr wiodÈcych w systemie spoïeczno-gospodarczym, tym bardziej, ĝe potencjaï wytwórczy mogÈcy wprowadziÊ na rynek obfitoĂÊ róĝnych dóbr jest stymu- latorem takiego podejĂcia. Moĝna zatem stwierdziÊ, ĝe tak jak musi istnieÊ równo- waga w tym, co spoïeczeñstwo wytwarza, tak i w tym, co konsumuje. WiÚksze zuĝycie jednego produktu powoduje nieuchronnie wzrost zapotrzebowania na inne (Galbraith 1973).

Mieszkalnictwo jako integralny element rozwoju spoïeczno-gospodarczego odgrywa aktywnÈ rolÚ, wychodzÈc poza potocznie rozumiane znaczenie i zakres oddziaïywa- nia tej sfery, dlatego jego ranga w ogól-

nej polityce spoïeczno-ekonomicznej kraju powinna byÊ znaczÈca, gdyĝ ma ono cechy, które mogÈ staÊ siÚ czynnikiem rozwoju gospodarczego.

Informacje o autorce

Doc. dr Ewa Krakowiñska – adiunkt w Katedrze Gospodarki Narodowej Wydziaïu ZarzÈdzania Uniwersytetu Warszawskiego.

E-mail: EKrakow@mail.wz.uw.edu.pl.

Bibliografia

Bïaszczak, G. 2008. Domy czekajÈ na ludzi.

Rzeczpospolita, nr 50.

Bolkowska, Z., Hibner, E., Koziñski, J., Kulesza, H., Nawrot, T., Witkowski, P., Witkowski, W. 2007.

Raport 2006 o naprawie sytuacji mieszkaniowej, Warszawa.

Cesarski, M. 2007. WielkoĂÊ i makroproporcje inwestycji mieszkaniowych – konsekwencje spo- ïeczne. w: Zaniewska H. (red.) Bieda mieszkaniowa i wykluczenia spoïeczne. Analiza zjawiska i polityki, s. 29–32. Warszawa: IPiSS.

Galbraith, J.K. 1973. Spoïeczeñstwo dobrobytu.

Pañstwo przemysïowe, Warszawa: PIW.

GUS. 2007. Rocznik Statystyczny, Warszawa: GUS.

JÚdrzejczak, G. 1981. Dobra wiodÈce w sterowaniu konsumpcjÈ, Warszawa: IHWiU.

Kulesza, H. 2005. Wspóïczesna kwestia mieszka- niowa. w: FrÈckiewicz L. (red.) PrzeszïoĂÊ i przy- szïoĂÊ polityki mieszkaniowej, s. 149. Warszawa- Katowice: IPiSS, IGN.

Nieciuñski, W. 1973. Rola mieszkania i jego ceny w rozwoju spoïeczno-gospodarczym i ksztaïtowaniu modelu spoĝycia. Ekonomista, nr 5/73.

Rostow, W. 1953. Process of Economics Growth, Oxford: Oxford University Press.

Supiñska, J. 2005. Miejsce polityki mieszkaniowej w polityce spoïecznej – miejsce polityki spoïecznej w polityce mieszkaniowej. w: FrÈckiewicz L. (red.) Mieszkanie jako problem spoïeczny. Cz. I, s. 11–17.

Warszawa-Katowice: IPiSS, IGN.