Aanpak flats Schaepmanlaan Oss

•

WERKDOCUMENT

AANPAK FLATS

SCHAEPMANLAAN OSS

H. Priemus

H. Heeger

95-03

.. : : : . ' .".::::::::;-:

jDjjDjjj

...

:::::::·:::::·:t:1::

:0::0::·

···tt:J::·

1::::::::::::::

0

.:-:-:-:-:-:-::::

i::::::::::::::

:::

r:-::::::::\·:.·::U··U:

...

... . . .

.

...

.

..

....

_....

. . . . ... .

_{. . . ... . . .}

.

.... . .

_{.... .}

_.

..

_.

_{... ..}

...

.

_.

AANPAK FLATS SCHAEPMANLAAN OSS

Bibliotheek TU Delft

WERKDOCUMENT OTB

Sectie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek Onderzoeksinstituut OTB

Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11

AANPAK FLATS SCHAEPMANLAAN OSS

H. Priemus H. Heeger

De werkdocumenten van het Onderzoeksinstituut OTB worden uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONlNKLIJKE BmLIOTHEEK, DEN HAAG Priemus, H. en Heeger, H.

Aanpak flats Schaepmanlaan Oss / H. Priemus, H. Heeger - Delft: Delftse Universitaire Pers. -TIL -(Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN

0923-9871 ; 95-03)

Met lit. opg.

ISBN 9O-407-1088-0/CIP NUGI 655

Trefw.: voorraadbeheer, woningbouwverenigingen

Copyright © 1995 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfllm or any other means without permission from the publisher: Delft University Press, Stevinweg 1, 2628 CN Delft, The Netherlands.

INHOUDSOPGAVE

1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . .. 1

2 lIET COMPLEX . . . 3

2.1 Inleiding. . . .. 3

2.2 Geconstateerde problemen in het complex . . . . . . . . . . .. .5

2.3 Pluspunten van het complex . . . 9

2.4 Uitgevoerde maatregelen . . . 9 3. H I S T O R I E . . . 11 4. ALTERNATIEVEN . . . 21 4.1 Inleiding . . . 21 4.2 Onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4.3 Renovatie . . . 23

4.3.1 Het programma van eisen bij renovatie . . . 25

4.4 Sloop . . . 27

4.4.1 Vervangende nieuwbouw . . . 28

4.5 Overige maatregelen . . . .. . . 31

4.6 Herhuisvesting van de huidige bewoners . . . 32

4.7 De volkshuisvestingsgevolgen van de verschillende alternatieven . . . 33

4.8 De voorkeur van Bouwvereniging St. Willibrordus . . . 36

4.9 De voorkeur van de gemeente . . . 37

4.10 De voorkeuren van de bewoners en Huurdersbelangenvereniging . . . 38

5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . 41

BIJLAGE 1 Vragen aan de betrokkenen . . . 49

1

INLEIDING

Het Onderzoeksinstituut OTB is door de gemeente Oss en Bouwvereniging St. Willi-brordus benaderd naar aanleiding van een verschil van mening over de toekomst van de flats aan de Schaepmanlaan. Er is aan het OTB gevraagd om de bestaande situatie te analyseren, een strategische aanpak voor de toekomst van de flats te ontwikkelen en consensus tussen de partijen over de aanpak te bevorderen.

Na overleg met vertegenwoordigers van de gemeente Oss en Bouwvereniging St. Willibrordus is de volgende aanpak van de opdracht voorgesteld en geaccepteerd: (a) Uitvoerige bestudering van het "dossier 216 flats Schaepmanlaan", bij

gemeen-ten en bouwvereniging gevormd.

(b) Gesprekken met de belangrijkste betrokkenen bij deze "kwestie", maximaal

negen personen. Van deze gesprekken worden interne verslagen gemaakt die aan de gesprekspartners ter goedkeuring worden voorgelegd.

(c) Schrijven van een beknopte notitie waarin de problematiek van en de discussie

over de 216 flats wordt geschetst en geanalyseerd, en waarin een onderbouwd concept-voorstel voor de toekomst van dit complex wordt geformuleerd op

basis van de thans beschikbare gegevens.

(d) Overleg met de direct betrokkenen over dit concept-voorstel. Na eventuele

. bijstelling wordt dit voorstel aangeboden aan gemeente, bouwvereniging en

bewonersvertegenwoordiging en in een openbare bijeenkomst toegelicht. Uiteindelijk zullen de verantwoordelijke partijen (Bouwvereniging, gemeente, bewo-ners) zelf moeten komen tot formele besluitvorming.

De opdracht voor het onderzoek is goedgekeurd door de gemeenteraad van Oss op 16 september 1994.

Er is een begeleidingscommissie voor het onderzoek gevormd, bestaande uit de heren J.L.M. Cuppen (wethouder Volkshuisvesting), G.G.B. Huitink (Bouwvereni-ging St. Willibrordus), H. Nouwen en W.J. Vaneker (beiden gemeente Oss).

Nadat het Onderzoeksinstituut OTB deze opdracht gekregen had, is er als eerste. fase

gestart met een analyse van het beschikbare materiaal. Hiervoor is onder meer een grote hoeveelheid informatie verzameld bij Bouwvereniging St. Willibrordus en bij

de gemeente Oss. Ook is er een inleidend gesprek geweest met de heren Huitink en Windmüller van Bouwvereniging St. Willibrordus. Deze informatie is inmiddels ver-werkt in deze notitie.

Als tweede fase van het onderzoek zijn interviews gehouden met een aantal betrok-kenen.

Van de gemeente Oss zijn de volgende personen geïnterviewd: dhr. ing. J.L.M. Cuppen (wethouder Volkshuisvesting)

mw. M.L. van Dam - Van der Molen (ex-wethouder VH, nu raadslid) dhr. ir. J.W.A. Joostens (hfd. Bouwen en Wonen)

dhr. ir. H. Nouwen (Hoofd Ruimtelijke Ordening) dhr. mr. E.P. van Veldhuizen (burgemeester)

Het plan was om ook de heer A.J. Auwens (wethouder financiën) te interviewen, maar dit is door langdurige ziekte niet doorgegaan.

Van Woningbouwvereniging St. Willibrordus:

dhr. G.G.B. Huitink (Directeur Bouwvereniging St. Willibrordus)

dhr. ir. H.M.H. Windmüller (Adj. Dir. Bouwver. St. Willibrordus, hoofd wo-ningbeheer)

Van de Huurdersbelangenvereniging Oss: dhr. F. Mulkens

Van de Bewonersgroep Schaepmanlaan: dhr. J. Lauran

mw. J. Spit dhr. M. Meeuwisen dhr. D. Abendanon

ondersteund door dhr. M. Reuser (Stichting . Opbouwwerk Maasland).

Een eerdere versie van dit rapport (namelijk de zo objectief mogelijke weergave van de gebeurtenissen, die was samengesteld aan de hand van de dossiers) is als voor-bereiding voor de gesprekken aan de desbetreffende betrokkenen toegezonden. Alle geïnterviewden hebben dezelfde vragen gekregen (deze zijn in bijlage 1 opgenomen). De interviews zijn gehouden in de eerste twee weken van november 1994. Van de gesprekken zijn interne verslagen gemaakt die aan de gesprekspartners ter goedkeu-ring zijn voorgelegd. Verdere geheimhouding van de verslagen is gegarandeerd. Uiteraard is de inhoud van de gesprekken wel verwerkt in dit rapport.

Nadat de verslagen door de desbetreffende betrokkenen zijn goedgekeurd, is dit eindrapport geschreven. In hoofdstuk 2 wordt het complex beschreven en wordt met name ingegaan op de geconstateerde problemen en de al uitgevoerde maatregelen. In hoofdstuk 3 volgt een overzicht van de discussie over de aanpak van het complex. De belangrijkste alternatieven worden aan de orde gesteld in hoofdstuk 4. Het rap-port wordt afgesloten met onze conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 5.

2

lIET COMPLEX

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving van het complex gegeven. Eerst gan we in op allerlei kenmerken. Daarna zal ingegaan worden op de problemen, die de diverse betrokkenen constateren met betrekking tot het complex. Bij de betrokkenen wordt vaak onderscheid gemaakt naar de bouwvereniging, de gemeente (ambtenaren en politiek) en de Bewonersgroep.

Het complex aan de Schaepmanlaan bestaat uit 216 woningen: negen bouwblokken van elk 24 woningen. Elk bouwblok bevat vier portieken met steeds zes woningen. De bouwblokken bestaan uit een bouwlaag met daarin bergingen en garages, drie bouwlagen met woningen, en een puntdak met zolderbergingen. De woningen wor-den ontsloten via portieken. Er is geen lift aanwezig.

De negen bouwblokken liggen in elkaars verlengde, evenwijdig aan de noordelijk daarvan gelegen Schaepmanlaan. Het complex bestaat eigenlijk uit twee delen; zes bouwblokken (1 tlm 6) zijn door een groen rechthoekig veld gescheiden van de andere drie bouwblokken (7 tlm 9). De bouwblokken 6 tlm 9 zijn gereed gekomen in 1965, de andere vijf in 1967. Mede hierdoor is het complex opgedeeld in twee administratieve complexen. Blok Adres 1 Dreesplantsoen 14 tlm 72 2 Dreesplantsoen 78 tlm 136 3 Dreesplantsoen 142 tlm 200 4 Beelplantsoen 206 tlm 262 5 Beelplantsoen 270 tlm 328 6 Den Uylplantsoen 336 tlm 394 7 Rommeplantsoen 422 tlm 480 8 Klompéplantsoen 486 tlm 544 9 Klompéplantsoen 550 tlm 600

De woningen hebben allemaal een woonkamer, drie slaapkamers, een keuken, een toilet en een doucheruimte (zie afbeelding 2.1). Aan beide zijden van de woning is een (klein) balkon. De plattegronden van de in 1967 gereedgekomen 120 woningen aan het Beel- en Dreesplantsoen verschillen enigszins van de 96 in 1965 gereedgeko-men woningen aan het Klompé-, Romme- en Den Uylplantsoen (andere afmetingen van de vertrekken).

Afbeelding 2.1 Plattegrond van een van de woningen van het type B (Beel- en Dreesplantsoen)

7l.QQ

1~1'19L-.IAI'''UI...' -.tJf'~l---l'~I"L---fI'

!!fLO

__ '!liJ,,-, _ _ -111 ,

werk- ~ balkon ~ p

.,

,

I

-/--.

S'OOPk

'l

"

I

I

.--\- , slaapk. ~ . '

iC'

keuken

-'

n

~ ... "" ' ; " '99 \ '"00

,,,,Jl

11" woonkamer sloapk.

i'

~ po .. .,0 f " u

Il

bal:n' ;:

-I

I

~

De ontsluiting van de bouwblokken is aan de zuidzijde gesitueerd. Daar zijn de parkeerplaatsen, de garages en de entrees van de portieken te vinden. Direct (ten zuiden) achter de flats ligt een brede groenstrook. Aan de zuidzijde van de bouw-blokken 7 tlm 9 (Romme- en Klompéplantsoen) ligt een complex Neducoflats van

Bouwvereniging St. Willibrordus (aan de Van Veldekestraat). Deze flats worden momenteel ingrijpend opgeknapt.

De kale huren van de woningen waren eind 1993 gemiddeld

f

500,- per woning per maand. De huur van de garages bedraagt momenteel

f

61,70. De servicekosten bestaan uit de kosten voor een huismeester (f 5,30 per woning per maand), voor de verlichting van de gemeenschappelijke ruimten (f 1,35), en voor het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten (j 9,90). De woningen hebben tussen de 120 en

125 woningwaarderingspunten. Volgens een eigen berekening is het binnenwerks kemoppervlak (BKO) circa 74m2 _{(dit is het oppervlakte binnen de bouwmuren en}

exclusief het gemeenschappelijke trappenhuis en vaste kasten).

2.2 Geconstateerde problemen in het complex

Begin 1991 werd er door een werkgroep met diverse betrokkenen (diverse gemeen-teambtenaren, brandweer, politie, Bouwvereniging) een inventarisatie uitgevoerd van de problemen, zoals:

Diverse branden in vuilcontainers; Inbraakschade;

Korte gemiddelde woonduur , vooral bij de flats aan het Rommeplantsoen en het Klompéplantsoen;

Slechte reputatie van de flats;

Verslechtering van openbaar groen rond de flats; In enkele portieken is sprake van overlast.

De gemeenschappelijke entrees maken dikwijls een rommelige indruk. Dit wordt onder meer veroorzaakt doordat de feitelijke entree wat verdiept gelegen is ten op-zichte van de gevel. In de nissen voor de entreedeuren blijft straatvuil liggen.

In 1991 schreef Bouwvereniging St. Willibrordus een prijsvraag uit voor de aanpak van de flats aan vijf architectenbureaus. De geconstateerde problemen vormden een belangrijke aanleiding voor deze prijsvraag, omdat geconcludeerd werd dat een normale aanpak (onderhoud of renovatie) het vervalproces niet zou kunnen keren. In de opgave voor .de te maken plannen wordt onder meer gewezen op de volgende aspecten:

De inwoners hebben in het algemeen lage inkomens; De bewoners zijn veelal jong;

De aangeboden flats worden vaak geweigerd door woningzoekenden. Veel bewoners van de flats staan ingeschreven voor een andere woning;

Er zijn veel klachten over sociale conflicten en over vervuiling en overlast in de directe woonomgeving. Mede hierdoor is het imago verslechterd;

Er zijn veel klachten over ongewenst gebruik van de onderbouw; Keuken en sanitair zijn verouderd (er is bijvoorbeeld nog een lavet); De trappenhuizen en berginggangen worden als onveilig ervaren;

Ramen, deuren en lichtkappen zouden op korte tennijn vervangen moeten wor-den;

Beton en metselwerk zal tenminste plaatselijk gerepareerd moeten worden; De balkons zijn door hun geringe afmeting niet erg functioneel.

Volgens de opdrachtgever van deze opgave hebben de woningen woontecQnisch zeker toekomstwaarde. 'Gezien de toenemende vergrijzing zou het wellicht wenselijk zijn de woningen door het aanbrengen van liften geschikt te maken -voor ouderen-huisvesting' (uit de opgave voor de prijsvraag).

In de lezing op 1 oktober 1991 van het hoofd van de afdeling Woningbeheer van de Bouwvereniging wordt ook nog ingegaan op het ontbreken van sociale controle op de begane grond, de massaliteit en onherkenbaarheid, en de situering van de entree-ingangen aan de 'achterkant'. In zijn lezing werden verder de sociale problemen benadrukt van dit 'doorstromingscomplex' . Door de druk op de woningmarkt was er echter (nog) geen leegstand.

De sociale problematiek wordt in de loop der jaren dikwijls ter sprake gebracht. Er wordt geconstateerd dat er enkele notoire overlastveroorzakers in het complex wo-nen, die zich nergens iets van aantrekken (zie o.a. het overleg gemeente - St. Willi-brordus van 8 maart 1993). De sociale problematiek bestaat onder meer uit wange-drag, vervuiling, onveiligheidsgevoelens, aanwezigheid van mensen op de zolder-ruimten (overnachting door zwervers), oneigenlijk gebruik van de garages, brand-stichting, enzovoort. Het imago van het complex was dat het een complex zou zijn waarin alleen asociale mensen wonen. De bewoners, vertegenwoordigd in de Bewo-nersgroep Schaepmanlaan, bevestigen de overlast van enkele bewoners; zij wijten dit onder meer aan het toewijzingsbeleid in het verleden.

In het rapport Flats met toekomst (Architektenburo Noord, febr. 1993) wordt onder meer gewezen op de slechte stedebouwkundige situatie, de sombere en grauwe archi-tectuur, het negatieve beeld van het complex, de slechte onderhoudstechnische staat van de uitwendige delen (zoals kozijnen, daken, en beton- en metselwerk), de onvol-doende thermische gevel- en dakisolatie, de aanwezigheid van koudebruggen, de onvoldoende geluidsisolatie tussen de woningen, en de slechte toekomstwaarde door het ontbreken van liften.

Ook in het rapport van H. van Schagen, getiteld De vernieuwing van de Schaep-manlaan (23 augustus 1993), wordt ingegaan op de bouwkundige problemen: 'De bouwtechnische staat van de flats vraagt om een aanpak op korte tennijn: metsel-werk is van povere kwaliteit, het beton vertoont mankementen, kozijnen zijn deels versleten, de installaties en sanitaire voorzieningen zijn in vele gevallen niet meer van deze tijd' .

Uit de cijfers kan opgemaakt worden dat het complex bij woningzoekenden geen grote voorkeur heeft. Er zijn altijd weinig woningzoekenden geïnteresseerd in een woning in het complex (van wie een deel volgens de bouwvereniging 'een negatieve bijdrage aan het woonmilieu zal leveren'). In de jaren vanaf 1989 tot en met 1993 is

er sprake van gemiddeld meer dan vijftig verhuizingen per jaar (ongeveer 60 %

hiervan verhuist zonder medewerking van de bouwvereniging). In maart 1993 ston-den 97 van de 216 huishouston-dens in het complex ingeschreven voor een andere wo-ning.

Ook in de interviews met de diverse betrokkenen is gevraagd naar de problemen die werden onderkend. De bouwvereniging wijst op de zeer beperkte vraag naar de woningen. Veel mensen die nu in de woningen wonen, willen er weg. De woning-zoekenden, die er nog wel willen wonen, willen dat vooral omdat er al op korte termijn een woning gekregen kan worden. De slechte verhuurbaarheid wordt volgens de bouwvereniging veroorzaakt door een breed scala van problemen, die hierboven al zijn genoemd. In de interviews werden veelal dezelfde problemen benadrukt. Zo werd er vaak: gewezen op de slechte stedebouwkundige situatie, de concentratie van sociale problemen en het slechte imago.

Stedebouwkundig gezien zijn de ligging van de entrees .en de oriëntatie van de flats verkeerd. Er is geen duidelijke relatie met de Schaepmanlaan. Aan de kant van de Schaepmanlaan, de 'voorzijde' is geen woonfunctie. Het achterterrein is parkeer-plaats en zou door de bewoners niet beschouwd worden als privé-terrein. Het som-bere uiterlijk van de flats aan de kant van de Schaepmanlaan bepaalt mede de wat schrijnende aanblik van het complex en de beroerde reputatie. Het is te veel van hetzelfde; het zou gedifferentieerder kunnen. De Bewonersgroep Schaepmanlaan heeft echter weinig problemen met de stedebouwkundige situatie; volgens de bewo-ners is er alleen behoefte aan snelheidsremmende drempels en betere/meer verlich-ting.

Ten aanzien van de bouwkundige situatie wordt vaak gewezen op de achterstand in het voorzieningenpakket (keuken en sanitair). Met name de gemeentevertegenwoor-digers vinden de bouwkundige problemen wel meevallen. Daarbij wordt onder meer gewezen op een complex in Amersfoort, dat bouwkundig vergelijkbaar is, maar waar geen verhuurproblemen spelen. St. Willibrordus heeft echter vernomen dat er bij dat complex in Amersfoort wel degelijk bouwtechnische problemen spelen en dat sloop van het complex niet uitgesloten is.

De bouwkundige/technische situatie van het complex is goed; dat is recentelijk ook erkend door de huurcommissie, die geen redenen zag om de huurverhoging te ver-hinderen.

De Bewonersgroep noemde wel een aantal bouwkl'ndige problemen. Zo werden de woningen gehorig gevonden. Juist omdat dat zo is, zouden overlastveroorzakers volgens de Bewonersgroep aangepakt moeten worden en is er een gedegen toewij-zingsbeleid nodig. Er is een slechte geluidsisolatie aan de kant van de Schaepman-laan, zodat het autoverkeer te horen is. Het hang- en sluitwerk is slecht; dat geeft een onveilig gevoel (andere complexen van de bouwvereniging krijgen beter hang-en sluitwerk). Er zijn inmiddels wel deurdrangers op de hang-entreedeurhang-en geplaatst; dat is al een hele verbetering ten opzichte van enkele jaren geleden. Veel kozijnen zijn rot. De entree/berging is onveilig; vanuit het raam is er niet te zien wie er voor de

entreedeur staat. De ventilatie is slecht; de afvoerkanalen werken niet goed meer. De thermische isolatie is onvoldoende (twintig jaar oude spouwisolatie, slechts aan een zijde dubbel glas), waardoor er hoge stookkosten zijn. Het sanitair en de keuken zijn verouderd (granito aanrecht, lavet).

Alle betrokkenen noemen de sociale problemen. Deze problemen bestaan onder, meer uit drugshandel, geluidsoverlast, vervuiling, 'verkeerd' gebruik van garages, be-heersproblemen op de zolders en onveiligheid. De politie konstateert relatief veel problemen in de buurt. Veel betrokkenen vinden dat de sociale problemen

veroor-zaakt zijn door het slechte beheer; slecht toezicht, slecht toewijzingsbeleid waardoor

er concentraties van problemen ontstonden, slecht ingrijpen bij gevallen van overlast, huismeesters die veel te weinig in het complex waren te vinden, en het niet op gang komen van het buurtbeheer .

Volgens sommigen lijkt het alsof de bouwvereniging het complex moedwillig ver-waarloosd heeft. De bouwvereniging zelf geeft aan dat zij graag door middel van het toewijzingsbeleid een dergelijke concentratie in de flats aan de Schaepmanlaan had willen voorkomen. Het imago van de flats is echter zo slecht dat er geen andere gegadigden te vinden zijn. Hierdoor ontstond een negatieve keuze; leegstand of toch maar toewijzen aan mensen die je er liever niet hebt wonen. Volgens de Bewoners-groep zijn de problemen inmiddels sterk verminderd. Sinds er enkele mensen uit hun woning zijn gezet en de entrees beter afsluitbaar zijn, is het leefklimaat verbeterd (de Bewonersgroep verbaast zich dat er niet veel eerder is ontruimd). Het contact met de politie is sinds enkele maanden verbeterd.

Met betrekking tot de milieuproblemen is al de gebrekkige isolatie genoemd. Daar-naast waren er problemen door vervuiling en oneigenlijk gebruik van garages (zoals autospuiterijen). De cocons voor vuil worden als een verbetering ten opzichte van de oude situatie (vuilstortkokers) beschouwd; wel trekt het soms afvaltoerisme.

Alle betrokkenen noemen het imago een groot probleem. De slechte reputatie is aangewakkerd door de media. Ook in het turkse circuit heeft het complex een slechte

naam.

Over de fmanciële exploitatie van het complex is bij de betrokkenen van de gemeen-te en bij de bewoners weinig duidelijkheid. Tot 1994 zijn er bijna altijd maximale huurverhogingen berekend voor de woningen aan de Schaepmanlaan; er is volgens de Bewonersgroep echter nooit veel geld geïnvesteerd in onderhoud. Volgens de meeste van deze betrokkenen is er waarschijnlijk wel goed verdiend aan het com-plex. Nu is er wel huurderving door de leegstand; de bouwvereniging heeft echter tot verbazing van de Bewonersgroep, op twee uitzonderingen na, geen gebruik ge-maakt van tijdelijke huurcontracten. Verder wijzen de bewoners erop dat zij jaren hebben meegespaard voor het potje groot-onderhoud. Hiervoor dreigen ze niets terug te zien.

Het blijkt ook voor de bouwvereniging zelf niet eenvoudig om een overzicht te krijgen van de ftnanciële exploitatie van het complex. In de administratie van de

bouwvereniging is het complex aan de Schaepmanlaan namelijk opgedeeld in twee afzonderlijke delen (als gevolg van het verschil in bouwjaar). Bovendien is elk van deze twee delen administratief samengevoegd met een veel groter aantal woningen. Op ons verzoek is er door de bouwvereniging een exploitatieoverzicht van het com-plex gemaakt van 1992. De huurderving was toen 2,3%, er was geen rijksbijdrage meer, en het exploitatieresultaat was

f

238.556,- (in het algemeen zijn dergelijke exploitatiewinsten niet mogelijk wanneer er nog rijksbijdragen worden verstrekt). In dit exploitatieoverzicht zijn echter de normkosten opgenomen voor onderhoud en beheer (resp.

f

949,50 en

f

235,50 per woning per jaar). Mogelijk wijken de werke-lijke kosten sterk van de normkosten af. Bovendien wordt een deel van de ingrijpen-de aktiviteiten direct gefinancierd uit ingrijpen-de Algemene Bedrijfsreserve (en is dus niet zichtbaar in de exploitatierekening). Uitgaande van deze cijfers over 1992 zou de huurderving in principe mogen oplopen tot 21 % zonder dat er verlies wordt ge-maakt. Op dit moment is de huurderving echter hoger.

Volgens verschillende mensen van de gemeente behoeft de hoge mutatiegraad geen probleem te zijn. Er zijn bijvoorbeeld overal wel complexen voor jongeren met een mutatiegraad van 40% zonder dat dat problemen geeft. Elke stad heeft een complex onder aan de woninghiërarchie. Dat soort complexen vervult een belangrijke functie op de woningmarkt. Met enige aandacht is zo'n complex goed te beheren en exploi-teren.

2.3 Pluspunten van bet complex

Hoewel er vaak gesproken worden over de problemen in het complex, zijn er ook pluspunten. Zo wordt er vaak op gewezen dat de woningen relatief groot zijn en een relatief lage huur hebben. De woningen zijn door hun toch nog relatief lage huur zeer geschikt voor mensen met lage inkomens (zoals starters op de woningmarkt); er zijn volgens de Bewonersgroep geen vergelijkbare alternatieven (net zo groot, in bezit van garages) in Oss voor dezelfde prijs.

De ligging van de woningen ten opzichte van een aantal voorzieningen (centrum, winkels, snelweg, openbaar vervoer) is gunstig.

De garages zijn voor veel bewoners een belangrijk pluspunt.

2.4 Uitgevoerde maatregelen

Er zijn de afgelopen jaren al diverse maatregelen uitgevoerd om de problemen aan te pakken. De belangrijkste daarvan zijn:

Plaatsen van individuele cv's (1986);

Wijzigen van de infrastructuur aan de zuidzijde (bij vooringang); De doorgaande weg aan de zuidzijde van de flats is opgeknipt;

De naamgeving is gewijzigd (aanvankelijk hadden de woningen adressen aan de Schaepmanlaan);

Via de banenpool in dienst nemen van twee huismeesters in 1992 en 1993 (tevens bedoeld voor de Neducoflats erachter). Er was al een huismeester werkzaam sinds de jaren zeventig;

Plaatsen van deurdrangers op de entreedeuren (april 1993); Afsluiten zolders (april 1993);

Surveillance door stadswachten (vanaf augustus 1992);

Geregeld voeren van overleg tussen bewonerszaken, huismeester en politie;

Actieve huuropzegging en uitzetting van mensen die overlast veroorzaken; Start met buurtcoördinatoren (april 1993);

Vaker schoonmaken door gemeentereiniging; Er is variatie aangebracht in het schilderwerk.

Enkele geïnterviewden merkten op dat veel van deze uitgevoerde maatregelen pas de laatste tijd zijn genomen. Ze vroegen zich· af waarom er niet al veel eerder ingegre-pen is. Ook begreingegre-pen ze niet waarom het buurtbeheer niet gestart is. Vanaf 1991 is herhaaldelijk aangegeven dat het buurtbeheer bij de Schaepmanlaan gestart kon worden. Alle andere geplande buurtbeheerplannen in Oss zijn gestart, maar die aan de Schaepmanlaan niet. Het buurtbeheer kwam niet van start, omdat de plannen voor de aanpak van de problematiek het buurtbeheer zouden overstijgen. Dit noemde een van de geïnterviewden als een voorbeeld van het ontbreken van een echt streven om de problemen op te lossen.

Zoals hierboven al is aangegeven, zijn er naast deze al uitgevoerde maatregelen ook plannen gemaakt voor de toekomst van het complex. In het volgende hoofdstuk zal ingegaan worden op de 'historie' van de plannen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de drie belangrijkste bouwkundige varianten: groot-onderhoud, renovatie en sloop.

3

mSTORIE

In dit hoofdstuk geven we een kort chronologisch overzicht van de plannen met betrekking tot de flats aan de Schaepmanlaan. We beginnen in 1991, omdat St. Willibrordus toen startte met de plannen. Deze plannen hingen samen met de leeftijd van het complex en de geconstateerde problemen.

Ter gelegenheid van het tachtigjarig bestaan heeft de Bouwvereniging St. Willibror-dus in april 1991 een studie opdracht voor het verbeteren van de negen flats aan de Schaepmanlaan gegeven aan vijf architectenbureaus. Er lag op dat moment geen concreet programma van eisen omdat het een ideeënprijsvraag betrof. Wel werd uitgegaan van een 'integrale verbeteringsaanpak op alle niveaus', waarbij bijvoor-beeld ook partiële sloop en voorstellen voor (aanvullende of vervangende) nieuw-bouw niet werden uitgesloten. De opdrachtgever stelde als globale indicatie voor de ingreep een bedrag per woning van

f

50.000,-. Doel van de gewenste aanpak was het algeheel verbeteren van flats en directe woonomgeving, zodat het woon- en leefklimaat zou kunnen verbeteren. De prijsvraag moest ideeën opleveren voor de aanpak van de flats en de woonomgeving. Met het bureau van het winnende plan zou een defInitief plan worden uitgewerkt. Er kwamen twee jury's; een vakjury en een consumentenjury .

Op 1 oktober 1991 werd bekend dat de vakjury koos voor het plan van de Eindho-vense architecten P. Diederen en N. Schutgens. Dit plan toont onder meer een in-grijpende verbouwing van de bouwblokken (andere indeling van de woningen, weg-halen van het huidige dak en bouwen van dakwoningen, realiseren van woningen op de begane grond, aanbrengen van liften, en verbreden van de doorgangen tussen de bouwblokken door gedeelten ervan te slopen). Daarnaast werden er woningen aan de zuidzijde van de bouwblokken toegevoegd en werd de woonomgeving gewijzigd. Ondanks alle lof voor dit plan werd betwijfeld of het haalbaar zou zijn. De consu-mentenjury had de voorkeur voor het plan van het bureau Henket in Boxtel.

Zoals dat al in de prijsvraag lag opgesloten, ging de bouwvereniging verder met de architecten Diederen en Schutgens, die in overleg met de bewoners een concreet renovatieplan zouden uitwerken. Hiervoor was begin 1991 een zogenaamde Klank-bordgroep opgericht met bewoners uit de flats zelf. Er waren zes personen,

waaron-der een vertegenwoordiging van de wijkstichting Rucrea, bereid gevonden deel te nemen in de Klankbordgroep. Er werd tevens aangekondigd dat er in 1992 meer aandacht besteed zou worden aan het buurtbeheer .

De bewoners kregen eind oktober 1991 te horen dat de verdere planvonning ruim een jaar in beslag zou gaan nemen. Ook werd aangekondigd dat bewoners in ver-band met de werkzaamheden tijdelijk andere huisvesting zouden krijgen. De

~erste

vergadering voor de Klankbordgroep vond overigens pas op 26 november 1992 plaats. De reden voor de vertraging was de problematiek met betrekking tot het verder uitwerken van de ideeën van de prijswinnende architecten. In de uitwerking van het plan bleek dat in eerste instantie de ideeën bouwtechnisch moeilijk realiseer-baar waren en in tweede instantie ftnancieel. Vanaf het moment dat beide zaken waren onderzocht is de Klankbordgroep bij elkaar geroepen. Daarna is regelmatig overleg gevoerd met de Klankbordgroep.

De architecten Diederen en Schutgens hebben één bouwblók verder uitgewerkt. Daarnaast werd de constructieve kwaliteit in oktober 1992 door het Advies- en Inge-nieursburo Van der Laar BV onderzocht. De Brink Groep Tiel BV werd als onaf-hankelijk calculatiebureau gevraagd om een kostenbegroting te maken van het plan van de architecten Diederen en Schutgens; uit hun onderzoek (Haarbaarheidsonder-zoek prijsvraagontwerp, 30 oktober 1993) blijkt dat uitvoering van het plan

1

123.912,- (excl. BTW en bijkomende kosten) zou gaan kosten, d. w .z. ruiml

153.000,-incI. BTW en bijkomende kosten. Bezuinigingen op het plan waren wel mogelijk, maar zouden ten koste gaan van een aantal 'essentiële zaken', zoals wonen op de begane grond en het aanbrengen van een lift (zie stukken voor de bestuursvergade-ring van 9 maart 1993).

Omdat het ontwerp van Diederen en Schutgens tot niets leek te leiden, gaf Bouwver-eniging St. Willibrordus als een soort 'second opinion' aan het Architektenburo Noord opdracht om de aanpakmogelijkheden op een rijtje te zetten. Dit bureau heeft zes modellen van aanpak met kenmerkende verschillen gemaakt en doorgerekend, zie het rapport Flats met toekomst?, een studie naar de aanpakmogelijkheden van het kompleks 96

+

120 woningen aan de Schaepmanlaan, Oss (9 februari 1993). De modellenlprojectscenario's variëren van een onderhoudsplan tot volledige sloop van alle bouwblokken. De twee scenario's m.b.t. onderhoud worden afgeraden omdat er geen oplossing wordt geboden voor de bouwfysische problemen, de stedebouwkundi-ge kwaliteit, de uitstraling en de entrees. Een ingrijpende verbetering (scenario 4) zou leiden tot zeer hoge kosten (gemiddeld

I

132.887,-). Bovendien worden daannee nog steeds de monotone indruk en de slechte stedebouwkundige situatie niet opge-lost. In scenario 5 wordt uitgegaan van gedeeltelijke sloop (5 bouwblokken) en vervangende nieuwbouw, en gedeeltelijk hoogniveau-renovatie. Scenario 6 betreft volledige sloop. Er wordt opgemerkt dat ook scenario 5 zou kurinen dienen als fase-plan voor een algehele sloop.

St. Willibrordus onderschrijft de analyse van het Architektenburo Noord. Het was ook voor St. Willibrordus duidelijk dat er een ingrijpende wijziging zou moeten komen in de situatie. Ten aanzien van renovatie (en ook van nieuwbouw) wordt als 'absolute voorwaarde' gesteld dat 'stapelbouw in meer dan twee lagen voorzien moet zijn van een lift'. 'Het huidige woningtype heeft slechts een functie ,:,oor een beperkt aantal starters en alleenstaanden' (uit de stukken voor de bestuursvergadering van 9 maart 1993). Mede op grond van het rapport van Architektenburo Noord was het voor Bouwvereniging St. Willibrordus in maart 1993 tevens duidelijk dat renovatie te duur zou zijn en dat er daarom afgezien zou moeten worden van renovatie. St. Willibrordus besloot om over te gaan tot sloop en in overleg met de gemeente plannen te ontwikkelen voor vervangende nieuwbouw. In het bestuur van St. Willi-brordus werd tevens besloten dat 'er serieus zal worden gekeken of behoud van een of meerdere flats inpasbaar is' (verslag bestuursvergadering 9 maart 1993). De bouwvereniging wilde in een projectgroep een nieuw stedebouwkundig ontwerp gaan ontwikkelen. In het nieuwe plan zou een gedifferentieerd woningaanbod gerealiseerd moeten worden. Op 18 maart 1993 werd het sloopbesluit van het bestuur mondeling aan de gemeente bekend gemaakt en op 23 maart 1993 schriftelijk aan de bewoners. De Huurdersbelangenvereniging Oss (HBV), de op 9 maart 1993 opgerichte Bew()-nersgroep Schaepmanlaan en wijkstichting Rucrea kondigden hierop aan de noodzaak van sloop te willen onderzoeken en naar andere mogelijkheden om te zien. De Be-wonersgroep hield snel een handtekeningenactie, waaruit bleek dat het merendeel van deze bewoners tegen sloop is. Ook de media stortte zich op de plannen. Vanuit de politiek werden de bezwaren tegen sloop onderschreven.

Toen duidelijk was dat St. Willibrordus een sloopaanvraag zou gaan indienen, begon de gemeente in april 1993 met het bepalen van haar standpunt. Duidelijk was dat de gemeente het sloopbesluit eigenlijk alleen kon toetsen op basis van het BBSH. Het slopen van woningen wordt in het BBSH beschouwd als een 'besluit van aanmerke-lijk belang'. Verder zou de gemeente bij de sloop betrokken kunnen worden in verband met subsidies voor vervangende nieuwbouw, wijziging van het bestem-mingsplan en herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente deelde de meeste uitgangspunten van St. Willibrordus voor een ingrijpende renovatie (zie hoofdstuk 4). Bouwvereniging St. Willibrordus heeft gevraagd om over het voorgenomen sloopbesluit te overleggen, maar het college had hier op dat moment geen behoefte aan.

De Bewonersgroep Schaepmanlaan (ondersteund door de Huurdersbelangenvereni-ging) hield in april 1993 een enquête onder de bewoners van de 216 flats. Er waren 156 respondenten. Deze enquête was bedoeld om een indruk te krijgen wat de bewo-ners graag aan hun woning verbeterd of veranderd wilden hebben. Er wordt niet naar een mening over sloop gevraagd. Ongeveer twee derde van de bewoners geeft aan na renovatie in de flats te willen blijven wonen. Er is echter heel weinig animo om een huurverhoging van meer dan

f

75,- per maand te betalen. Meer dan de helft van de respondenten gaf aan als woningzoekende ingeschreven te staan.

Op 28 april 1993 werd de geplande sloop per brief door St. Willibrordus aangekon-digd aan het College van Burgemeester en Wethouders. Er werd een uitvoerige argumentatie toegevoegd, waarin onder meer wordt ingegaan op de plannen van Diederen en Schutgens en de modellen van het Architektenburo Noord. Ook werd het voorstel gekoppeld aan de plannen voor de aanpak van de achter de Schaepman-laan gelegen Neducoflats aan de Van Veldekestraat. De ontsluiting van dit cOlJlplex zou verbeterd kunnen worden door een verbinding ten westen van de Schaepman-laan.

De gemeente antwoordde dat zij tijd nodig had om de argumentatie van St. Willi-brordus te beoordelen en om zelf onderzoek te laten doen. Er werd aan St. Willi-brordus gevraagd om te w.achten met de formele aanvraag voor een sloopvergunning (brief van 7 mei 1993). Dit was nodig omdat het BBSH de gemeente slechts een maand de tijd geeft (na de sloopaanvraag) om tot een besluit te komen.

Op 10 mei 1993 kwam ambtelijk commentaar op de plannen van St. Willibrordus. In deze notitie wordt kritiek geuit op de voorgenomen sloop. Volgens de gemeente zijn de door St. Willibrordus genoemde cijfers met betrekking tot de renovatie onduide-lijk (welke exploitatietermijn, hoe zijn de stichtingskosten opgebouwd, hoe is de huurverhoging berekend?), moet vermindering van de goedkope woningvoorraad vermeden worden en heeft er onvoldoende overleg met bewoners plaatsgevonden. Dit ambtelijk commentaar is als voorstel Ivan het college van B. en W. overgeno-men. De bouwvereniging was niet op de hoogte van dit ambtelijk commentaar en heeft hierover dus niet met het college kunnen overleggen.

De Bewonersgroep Schaepmanlaan begon in juni 1993 met een actie om collectief de huur te gaan weigeren. De aanleiding hiervoor waren de onduidelijke toekomstplan-nen voor de flats. De huurverhoging zou geweigerd moeten worden op grond van achterstallig onderhoud. Er zijn honderd bezwaren ingediend, die echter inmiddels door de huurcommissie zijn afgewezen. Ook is de Bewonersgroep gestart met een informatieblaadje (Nieuws flats).

Inmiddels was de gemeente gestart met de voorbereidingen van een eigen onderzoek.

Op 24 mei is tussen het bestuur van de bouwvereniging en het college van B. en W. gesproken over het programma van eisen voor het complex. Het voorstel voor het programma van eisen van St. Willibrordus zou vergeleken worden met dat van de gemeente. St. Willibrordus bevestigde de afspraken schriftelijk dat de gemeente vóór 1 augustus verslag zou doen van het onderzoek, dat het onderzoek zou gebeuren op basis van het door St. Willibrordus opgestelde programma van eisen, en dat het college van B. en W. vóór 1· september zou laten weten of zij zou kunnen instem-men met de sloop van het complex.

De gemeente Oss schakelde het bureau van H. van Schagen (met ondersteuning van Consult van de gemeente Rotterdani) in om de mogelijkheden voor renovatie van de flats te onderzoeken. Het programma van eisen, dat de basis vormt voor de op-dracht, bestaat uit elf eisen, zoals wonen op de begane grond, verdwijnen van de zolderverdieping, woningen zoveel mogelijk geschikt voor ouderen, ontsluiting door

middel van lift, sociaal veilige entrees, grotere woningdifferentiatie en een maximale huurprijs van

f

575,- (volgens bewoners maxiqJ.aal

f

535,-). De gemeente organi-seerde onder meer bijeenkomsten om de voortgang van de plannen te bespreken (30 juni, 19 juli, 23 augustus). Op deze avonden waren onder meer vertegenwoordigers aanwezig van de Bewonersgroep, St. Willibrordus, de gemeente, de Woonbond, de politiek (wethouders en raadsleden), het bureau van H. van Schagen en een woning-exploitatiedeskundige van Consult.

De bewoners werden inmiddels ondersteund door de Huurders Belangen Vereniging Oss, de wijkstichting Rucrea, Stichting Opbouwwerk Maasland, en de stichting Woonbond. Op 8 juli 1993 verscheen de Notitie Schaepmanlaan; Wie Woont Beslist Mee (opgesteld door de Stichting Opbouwwerk Maasland en de Bewonersgroep Schaepmanlaan). Hiermee wilden de bewoners zich profileren en erkend worden als partij in het planproces. Zij eisen medezeggenschap om bij alle stappen betrokken te worden en gezamenlijk tot een plan van aanpak te komen. De bewoners geven aan dat ze zowel door St. Willibrordus als door de gemeente niet bij de plannen betrok-ken worden. Aan de hand van de enquêteresultaten en een aantal gesprekbetrok-ken geven ze de belangrijkste wensen van de bewoners aan met betrekking tot de aanpak. Op de vergadering van diverse betrokkenen op 23 augustus 1993 wordt het plan van H. van Schagen gepresenteerd: De vernieuwing van de Schaepmanlaan, een onder-zoek naar de mogelijkheden van renovatie van 216 flats aan de Schaepmanlaan (door Architektenburo voor woningbouw en stedebouw Henk van Schagen) en Schaep-manlaan Oss, exploitatieberekeningen (door Consult). De plannen van het bureau van H. van Schagen tonen een hoogniveau-renovatie (zie volgende hoofdstuk). De stichtingskosten worden door het bureau geraamd op

f

109.760,-. De kosten voor de aanpak van de woonomgeving (parkeren) zijn niet meegenomen. Exploitatiebere-keningen waarbij wordt uitgegaan van een exploitatieduur van 35 jaar, tonen duide-lijke financiële verliezen. Er moet onder meer een ABR-storting worden gedaan van

f

17.000,- per woning. De vertegenwoordigers van de Bewonersgroep, gemeente en politiek tonen zich op de vergadering van 23 augustus 1993 in het algemeen enthou-siast over de plannen. St. Willibrordus vindt echter dat de geraamde kosten te laag zijn berekend. Een aantal zaken zou niet zijn meegenomen. Volgens de bouwvereni-ging komen de totale kosten van de voorgestelde renovatie zo hoog uit dat zij stelt dat sloop en nieuwbouw zowel voor de bouwvereniging als de huurders goedkoper is. De bouwvereniging is het niet eens met de gepresenteerde exploitatieopzet. Op 30 augustus 1993 werden de plannen van het bureau van H. van Schagen behan-deld in de raadscommissie Stadsbeheer, Volkshuisvesting en Openbare Werken. In de ambtelijke notitie die gemaakt is voor deze raadscommissie wordt geconcludeerd dat de renovatie mogelijk is en leidt tot kwalitatief zeer goede woningen. Na de bespreking in de raadscommissie volgde een dag later een bespreking in het college van Burgemeester en Wethouders. Besloten werd om de sloopvergunning niet te verlenen. Er zouden immers met 'enige extra middelen' kwalitatief goede gereno-veerde woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit betekent dat de sloopaanvraag op

grond van het BBSH voorgelegd zal worden aan de minister, die binnen een termijn van twee maanden zal moeten antwoorden.

Een week na dit besluit werd het overleg tussen gemeente en St. Willibrordus opge-start. De gemeente presenteerde tevens een stedebouwkundige 'schets' (een 'praat-prent'), waarin wordt uitgegaan van handhaving van zes bouwblokken. De geID;eente hoopte binnen twee maanden met St. Willibrordus tot een oplossing te kunnen ko-men. In een verklaring voor het afwijzende besluit van de gemeente (dd. 9 septem-ber 1993) wordt vooral gewezen op het belang van de volkshuisvesting, dat door de sloop geschaad zou worden. Daarbij wordt gewezen op het grote aantal ouderen (55 +) met lage inkomens en het beperkte aantal woningen in Oss dat geschikt is voor deze doelgroep (± 1.300, waarvan 1.100 bij St. Willibrordus).

Op 20 september 1993 was er overleg tussen de gemeente, de Bewonersgroep Schaepmanlaan en de Woonbond. De Woonbond uitte kritiek op de gemeente, omdat die al direct na haar besluit met een stedebouwkundig plan is gekomen waarin (toch) wordt uitgegaan van gedeeltelijke sloop. Nadat de gemeente wijst op haar duidelijke inzet voor het behoud van de flats, wordt deze kritiek ingetrokken. De stedebouw-kundige schets van de gemeente werd nog eens getoond en besproken.

Half september 1993 houdt de Bewonersgroep opnieuw een enquête onder de bewo-ners. Er worden 95 enquêtes geretourneerd. Er zijn 32 mensen voor groot onder-houd, 34 voor een renovatie (met een gestelde huur van

±

f

570,-) en 19 voor sloop en vervangende nieuwbouw (met een gestelde huur van

±

f

625,-).

De exploitatieberekeningen van Consult (van het plan van H. van Schagen) werden door St. Willibrordus voorgelegd aan de NWR. Deze concludeerde dat het 'rapport geen adequate basis biedt om de fmanciële consequenties van de alternatieven aan-gaande het complex Schaepmanlaan te evalueren'. Er wordt onder meer kritiek geuit op het feit dat er alleen twee berekeningsmodellen geleverd zijn voor renovatie en geen berekening voor het alternatief sloop en vervangende nieuwbouw. Ook vindt de NWR het onjuist dat Consult uitgaat van een omvangrijke bijdrage uit de ABR om de exploitatie enigszins sluitend te krijgen. 'Vanuit financieel oogpunt is een beslis-sing tot renovatie in het onderhavige geval niet redelijk' (NWR, 22-9-1993).

Op 14 oktober 1993 stuurde St. Willibrordus een brief aan het ministerie van VROM, waarin het standpunt van de bouwvereniging wordt uitgelegd. St. Willibror-dus geeft erin aan dat 1.544 van haar woningen geschikt zijn voor bewoning door ouderen. Door al in uitvoering of gepland zijnde nieuwbouw wordt dit uitgebreid tot 1.897. Uitgaande van de cijfers van de gemeente over de te verwachten vraag naar woningen door ouderen zou er in het jaar 2010 hiermee in principe zelfs een over-schot aan woningen voor ouderen kunnen zijn. Ook is zij verbaasd over het enthou-siasme over het plan van H. van Schagen, aangezien in dat plan bijvoorbeeld niet meer dan 40% van de woningen geschikt gemaakt wordt voor ouderen. St. Willi-brordus heeft het plan.van H. van Schagen laten narekenen. Inclusief de kosten voor

de aanleg van tuinen en parkeerplaatsen worden de kosten geraamd op

f

135.000,-per woning. Uitvoering van een renovatieplan ~an circa

f

125.000,- zou leiden tot huren van

f

730,- tot

f

800,- (afhankelijk van de gekozen wijze van berekenen); dat wil zeggen hoger dan de huren van nieuwbouw.

De Bewonersgroep SchaepmanlaanlHuurdersbelangenvereniging Oss stuurde op 14 oktober 1993 een brief naar het ministerie, waarin ze argumenten aandragen om de flats te behouden. Er wordt onder meer gewezen op het feit dat het grootste deel van de bewoners in de flats wil blijven wonen en bereid is om de problemen gezamenlijk aan te pakken.

Op 8 november 1993 volgde het antwoord van het ministerie van VROM. Het mi-nisterie vindt dat de financiële continuïteit van de bouwvereniging niet in gevaar komt door sloop en dat bovendien niet is aangetoond dat de volkshuisvesting door de sloop in ernstige mate geschaad wordt. Het ministerie benadrukte dat de huren bij het gepresenteerde renovatieplan hoger zullen worden dan de huren van vervangende nieuwbouw. "Gelet op het bovenstaande ben ik van mening dat de voorgenomen sloop van de 216 woningen voor de betaalbare voorraad voor ouderen van marginale beslissing is". Toetsing van de volkshuisvestingsbelangen is niet goed mogelijk omdat er geen volkshuisvestingsplan in Oss is.

Hierop kondigde St. Willibrordus, na overleg met de gemeente, aan te gaan starten met een herhuisvestingsplan en met het maken van het stedebouwkundig plan. Met betrekking tot de stedebouwkundige planontwikkeling gaf St. Wilibrordus opdracht aan Croonen Adviseurs BV om een visie te ontwikkelen.

Zowel de Huurdersbelangenvereniging Oss als de gemeente dienden begin december 1993 een bezwaar in tegen het besluit van het ministerie van VROM op grond van de Wet Administratieve Rechtspraak Overheidsbeschikkingen (Wet AROB). De Huurdersbelangenvereniging vindt dat er niet op haar argumenten is ingegaan en dat de huurders niet zijn gehoord. Zij vinden dat ook een meer bescheiden renovatie tot de alternatieven zou moeten behoren, zodat ook de huurprijs lager zal kunnen zijn. Ook wordt erop gewezen dat er nauwelijks alternatieve woningen zijn voor de huidi-ge bewoners van de flats (vooral jonhuidi-ge een- en tweepersoonshuishoudens). Ook de gemeente wijst in haar bezwaar erop dat een lager programma van eisen dan hoogni-veau-renovatie voor de bouwvereniging onbespreekbaar was. In tegenstelling tot eerdere stellingnames vindt de gemeente nu beter beheer ook wel een oplossing om de problemen aan te pakken.

Op 1 februari 1994 was er een hoorzitting bij het ministerie van VROM, waar de bezwaarschriften van de Huurdersvereniging en de gemeente toegelicht werden. Bouwvereniging St. Willibrordus was hiervoor overigens niet uitgenodigd. Er werd door VROM aangegeven dat het besluit binnen een maand zou vallen.

In een interne reactie op de notulen van de hoorzitting in het kader van de AROB-procedure geeft St. Willibrordus aan dat het programma van eisen is onderschreven door de gemeente en het bureau van H. van Schagen. 'Zelfs de bewonerscommissie heeft in hoge mate het programma van eisen onderschreven'. Een lager programma van eisen heeft als onvermijdelijke (en voor de bouwvereniging onacceptabele) con-sequentie 'dat niet alle, door alle partijen onderkende, problemen opgelost zQuden worden'. De bouwvereniging toont aan dat de flats niet populair zijn bij de woning-zoekenden en de huidige bewoners (de helft staat ingeschreven als woningzoekende) en dat er al diverse andere maatregelen zijn geprobeerd, maar dat er nu ingrijpende-re maatingrijpende-regelen nodig zijn.

In januari 1994 werd begonnen met de herhuisvesting van het complex. Er werd meegedeeld aan de bewoners dat het complex blok voor blok actief leeggemaakt zou worden en dat er aan de westkant (elders in de brief staat 'oostkant') begonnen zou worden. Op dat moment waren er overigens al ongeveer dertig woningen leeg. Bewonersgroep en pers vonden het onbehoorlijk dat de herhuisvesting al werd be-gonnen terwijl de beroepsprocedure nog loopt.

In maart 1994 werd eT in de krant gemeld dat de gemeentelijke verordening rond verhuis- en herinrichtingskosten veranderd zou worden. Het geld ervoor was op en het Rijk stelt hiervoor sinds 1 januari 1994 geen geoormerkte middelen meer be-schikbaar. Er werd . door de gemeente gesteld dat de bouwvereniging zelf maar de verhuiskosten zou moeten betalen als ze wilde gaan slopen. Later werd gezegd dat de verordening opnieuw overwogen zou worden, maar dat er nog maar

f

36.000,- in het desbetreffende potje zit.

Een deel van de huurders van het bouwblok aan het Klompéplantsoen schakelde in maart 1994 het advocatenbureau De Amstel in om hun belangen te verdedigen. Er werd gevraagd om een goede regeling voor de verhuis- en herinrichtingskosten. De advocaat mr. H. Sarolea geeft de bewoners op basis van de huurbeschermingswet goede kansen in hun verzet tegen sloop, omdat niet aangetoond zou zijn dat doorex-ploiteren niet meer mogelijk zou zijn. St. Willibrordus antwoordde dat de uitspraak op de lopende AROB-procedure tussen de gemeente en het ministerie van VROM werd afgewacht, en dat de gemeente in de eerste plaats verantwoordelijk is voor de verhuiskostenvergoeding .

In juli 1994 werd de bouwvereniging door het advocatenbureau De Amstel voor 11 augustus 1994 gedagvaard. Er werd namens elf bewoners gevorderd om onder meer het sloopbesluit in te trekken en onderhoud te blijven uitvoeren. Later werd er aan-gegeven dat een reëel aanbod tot vergoeding van de verhuisschade voor een deel van de bewoners al voldoende zou zijn. In een 'conclusie van antwoord' (rolzitting 15 september) worden de vorderingen beargumenteerd afgewezen.

Pas op 9 augustus 1994 kwam het antwoord van het ministerie van VROM (staatsse-cretaris E. Heerma) op de bezwaarschriften van de gemeente en de Huurdersbelan-genvereniging van december 1993. Het ministerie geeft daarin aan dat de financiële

continuïteit van de bouwvereniging door de sloop niet in gevaar komt en dat boven-dien (door het ontbreken van een volkshuisvestingsplan) niet aangetoond kan worden dat het belang van de volkshuisvesting geschaad wordt. Het ministerie geeft aan dat het uitgangspunt bij de beoordeling van de Besluit van aanmerkelijk belang de vrij-heid van een corporatie is om, binnen haar wettelijke en statutaire doelstellingén, beslissingen te nemen. In de brief wordt ook opgemerkt dat 'geenszins is gebleken dat de Bouwvereniging ook daadwerkelijk tot sloop van de betreffende woningen zal overgaan en dat (tevens) bij de Bouwvereniging de bereidheid aanwezig is om te komen tot een plan voor het slopen van een minder aantal dan 216 woningen'. De Huurdersbelangenvereniging werd door het ministerie 'primair niet-ontvankelijk' verklaard, omdat de vereniging niet rechtstreeks in haar belangen getroffen zou zijn. 'Ten overvloede' is aan de Huurdersbelangenvereniging tevens aangegeven op welke wijze het ministerie een Besluit van aanmerkelijk belang toetst en dat het ministerie geen reden heeft om het sloopbesluit tegen te gaan.

In het Brabants Dagblad werd op 12 augustus 1994 de directeur van St. Willibrordus geciteerd: 'Wij zijn bereid serieus te bekijken of enkele blokken kunnen blijven staan. Dat zou dan kunnen gaan om hooguit één of twee tlatblokken. Maar die zou-den dan wel moeten passen in een nieuw en wervend plan voor de omgeving van de Schaepmanlaan. Dat is wat anders dan dat we een aantal tlats willen laten staan en daar omheen een plan maken voor iets nieuws'.

Op 16 september 1994 besloot de gemeenteraad om in beroep te gaan bij de arron-dissementsbank in Den Bosch tegen de beslissing van het ministerie (staatssecretaris E. Heerma). Tegelijkertijd werd het OTB ingeschakeld om gezamenlijk met de gemeente en de bouwvereniging tot een oplossing te komen.

De Huurdersbelangenvereniging besloot om niet in beroep te gaan. Zij willen de

verdere besluitvorming niet frustreren. Bovendien verwachtten ze weinig succes van de beroepsprocedure.

De huidige stand van zaken (eind november 1994) is:

De gemeente Oss is in beroep gegaan tegen de beslissing van staatssecretaris Heerma (waarbij verzocht wordt 'de behandeling van het beroep te mogen laten plaatsvinden op het moment dat blijkt, dat de opdracht aan professor Priemus niet tot de nagestreefde oplossing heeft kunnen leiden);

Het Onderzoeksinstituut OTB tracht met dit rapport tot een oplossing te ko-men;

Er staan 98 woningen in het complex leeg;

Er staan circa 68 huishoudens uit het complex ingeschreven bij de bouwvereni-ging als woningzoekende (waarvan ongeveer de helft in de wijk Ruwaard wil

blijven wonen; 72% zoekt een huurwoning met een huur onder de

f

600,-);

De juridische strijd tussen elf bewoners (gemachtigden: De Amstel Advocaten) en Bouwvereniging St. Willibrordus (gemachtigden: Advocatenkantoor Mol-kenboer Oss) loopt nog. De Amstel Advocaten hebben in hun laatste brief

(rolzitting 10 november 1994), een 'conclusie van repliek', laten weten de eerder gedane vorderingen te willen handhaven.

4

ALTERNATIEVEN

4.1 Inleiding

Zoals in hoofdstuk 2 al is aangegeven, zijn er in de loop der jaren al diverse maatre-gelen uitgevoerd. Ondanks deze maatremaatre-gelen is het inmiddels voor alle betrokkenen duidelijk dat er meer ingrijpende maatregelen nodig zijn om de huidige bouwkundige problemen aan te pakken en het complex bovendien weer enige toekomstwaarde te geven. In de discussie over de toekomst van het complex aan de Schaepmantaan ligt

de nadruk tot op heden op de 'bouwkundige' alternatieven. De discussie ging lange

tijd over de afweging tussen renovatie enerzijds en sloop anderzijds. Pas in 1994, bij de hoorzitting in het kader van de AROB-procedure, is de variant groot-onderhoud ook weer wat meer bij de afweging betrokken. Natuurlijk zijn er varianten denkbaar, die zich hiertussen bevinden (bijvoorbeeld groot-onderhoud met beperkte verbeterin-gen of renovatie van een deel van de woninverbeterin-gen en sloop van een ander deel). Mede daarom is in de interviews ook expliciet gevraagd naar het programma van eisen met betrekking t'lt renovatie. In dit hoofdstuk wordt echter een indeling gehanteerd naar drie genoemde bouwkundige alternatieven:

1. Onderhoud;

2. Renovatie;

3. Sloop en vervangende nieuv"louw.

Van elk van deze alternatieven zal aangegeven worden in hoeverre deze alternatieven meegenomen zijn bij de plannen. Ook zal er ingegaan worden op de voor- en nade-len van deze alternatieven volgens de betrokkenen: St. Willibrordus, gemeente en bewoners.

Nadat er uitgebreid is ingegaan op de bouwkundige alternatieven, wordt er in para-graaf 4.5 ingegaan op mogelijke andere maatregelen. In parapara-graaf 4.6 komt de herhuisvesting van de huidige bewoners aan de orde. In paragraaf 4.7 volgt een overzicht van de gevolgen van de verschillende alternatieven voor de volkshuisves-ting. De voorkeuren van de verschillende betrokkenen worden samengevat in de paragrafen 4.8 tot en met 4.10.

4.2 Onderhoud

Omdat St. Willibrordus van mening was dat groot-onderhoud geen afdoende oplos-sing kon bieden voor de geconstateerde problemen, werd er al direct ingezet op een meer ingrijpend plan. Toen een ingrijpende renovatie financieel onwenselijk bleek,

werd het Architectenburo Noord gevraagd om de belangrijkste alternatieven -nog eens

op een rijtje te zetten. In het onderzoek van architectenbureau Noord zijn twee

sce-nario's opgenomen met betrekking tot onderhoud. Het eerste scenario betreft regulier

onderhoud en sloop na maximaal tien jaar (kosten onderhoud

f

15.000,- per

wo-ning). Het tweede scenario betreft groot-onderhoud; een opknapbeurt die de

wonin-gen weer voor 25 jaar in orde moet maken (kosten

f

30.000,- per woning).

Het Architectenburo Noord raadt de twee scenario's met betrekking tot onderhoud af oindat er geen oplossing wordt geboden voor onder meer de bouwfysische proble-men, de slechte stedebouwkundige kwaliteit, de negatieve uitstraling en de rommeli-ge en verborrommeli-gen rommeli-gelerommeli-gen entrees. Bouwvereniging St. Willibrordus onderschreef deze mening.

In het verhaal van H. van Schagen wordt kort ingegaan op het alternatief groot-onderhoud: 'Uit de casco-studie blijkt dat groot onderhoud geen adequaat antwoord is op de problematiek van de Schaepmanlaan. Problemen in ontsluiting, plattegrond en fysische kenmerken (warmte- en geluidsisolatie) van de woning worden dan niet opgelost. Om deze problemen op te lossen is renovatie op hoog niveau noodzakelijk. Echter, er kunnen ook redenen zijn (met name financiële) om toch enkele blokken of delen van blokken een groot onderhoudsbeurt te geven' (uit: De vernieuwing van de Schaepmanlaan, een onderzoek naar de mogelijkheden van renovatie van 216 flats aan de Schaepmanlaan, hoofdstuk 3). Overigens hangt de voorkeur voor renovatie in de toelichting van Van Schagen waarschijnlijk ook wel samen met het gestelde pro-gramma van eisen voor dit onderzoek. De gemeente heeft zowel het propro-gramma van eisen als de conclusies van dit rapport onderschreven.

In de Volkskrant van 5 januari 1994 wordt de directeur van St. Willibrordus

geci-teerd over de aanpak van het complex "Stel dat we per flat voor vijftigduizend

gul-den groot onderhoud plegen. Dan zitten we over vijf jaar weer met dezelfde proble-men, want stedebouwkundig en sociaal heeft het complex een uitstraling van nul komma nul. De flats vormen een lelijke stenen muur van 720 meter lengte. Daar is met geen renovatie tegen op te boksen".

Aanvankelijk waren alle partijen het erover eens dat groot-onderhoud geen oplossing was voor de problemen. Toen echter duidelijk werd dat het programma van eisen voor de renovatie tot hoge kosten (en hoge huren) leidde, werd de onderhoudsvariant weer aantrekkelijker voor de gemeente en de Huurdersbelangenvereniging. Groot-onderhoud zou immers niet verrekend kunnen worden in de huren. In de bezwaar-schriften van december 1993 stellen de gemeente en de Huurdersbelangenvereniging dan ook het door St. Willibrordus gestelde programma van eisen ter discussie.

Het is onduidelijk wat de toekomstige gevolgen van groot-onderhoud zouden zijn voor het sociale klimaat van het complex, de verhuurbaarheid, het imago, enzovoort.

Het wordt uit de huidige informatie bijvoorbeeld niet duidelijk waarom zoveel men-sen uit het complex ingeschreven staan als woningzoekende, waarom de mutatie-graad hoog is, waarom er weinig vraag is naar het complex, wat de te verwachten vraag is door jonge starters of hoe de verhuurbaarheid van vergelijkbare complexen is. Aangezien alle partijen het echter aanvankelijk eens waren over het (ingrijpende) programma van eisen, mag verwacht worden dat de toekomstige situatie bij een 'lager' programma van eisen niet rooskleurig wordt ingezien. Volgens St. Willibror-dus zijn de vooruitzichten nog verslechterd door de wijzigingen in de individuele huursubsidie. Deze wijzigingen hebben ertoe geleid dat de woningen niet meer be-reikbaar zijn voor jonge starters met lage inkomens.

Doordat er in de regel geen huurverhoging gevraagd wordt voor onderhoudswerk-zaamheden, is de variant groot-onderhoud wel de aantrekkelijkste variant voor men-sen die geen hoge huren kunnen (of willen) opbrengen. Zowel renovatie als sloop en vervangende nieuwbouw zullen leiden tot woningen met hogere huren en derhalve ook tot een verlies van een deel van de goedkope woningvoorraad.

Geen van de geïnterviewden had voorkeur voor een aanpakvariant die uitgaat van alleen onderhoudswerkzaamheden; er werden altijd wel enkele verbeteringen gewenst (zie ook paragraaf 4.3.1).

4.3 Renovatie

In 1991 was het uitgangspunt van Bouwvereniging St. Willibrordus nog om (in ieder geval een deel van) het complex te renoveren. Er werden geen duidelijke eisen in de prijsvraagopgave gesteld (wel wat voorbeelden), maar er werd uitgegaan van ongeveer

f

50.000,- per woning. Na de prijsvraag werden de wensen van de bouw-vereniging langzamerhand nadrukkelijker omschreven (zie ook paragraaf 4.3.1).

Deze wensen kwamen onder meer voort uit het uitgangspunt om de flats weer de nodige toekomstwaarde te geven, zodat ze na een renovatie nog tenminste 25 jaar zonder problemen meekunnen.

De renovatie van een blok volgens het plan van Diederen en Schutgens vergde een bedrag van

f

153.596,- per woning. Dit plan gaat dan ook uit van zeer ingrijpende wijzigingen. Aangezien dit bedrag de kosten van nieuwbouw ver overstijgt, werd hiervan al direct afgezien.

Architectenburo Noord heeft in haar onderzoek twee typen renovatie opgenomen.

Een scenario dat vooral bestaat uit groot-onderhoud en wijziging van het uiterlijk (kosten

f

40.000,-) en een scenario met hoogniveau-renovatie met onder meer de aanleg van liften, buitenisolatie en realisatie van woningen op de begane grond (kosten

f

132.887,- per woning). Renovatie van alle negen blokken raadt het archi-tectenbureau af omdat de monotonie blijft bestaan en de stedebouwkundige situatie

ongewijzigd blijft. In het eerste renovatie-scenario blijft bovendien de entree onge-wijzigd en worden de geluidsproblemen niet opgelost.

Dit onderzoek bevestigde feitelijk dat renovatie volgens het wensenlijstje van Bouw-vereniging St. Willibrordus (en gemeente) tot hogere kosten zou leiden dan nieuw-bouw.

Toen de gemeente in april 1993 werd geconfronteerd met het sloopbesluit van St. Willibrordus, begon zij met een eigen analyse van de problemen. Bij de ambtelijke beoordeling door de gemeente van het sloopbesluit werden de meeste problemen en de uitgangspunten van St. Willibrordus voor renovatie onderschreven. Zo vond de gemeente het 'terecht' dat er liften gebouwd zouden moeten worden (verbreden van de mogelijke doelgroepen) en was zij ook van mening dat het ontbreken van een woonfunctie op de begane grond leidde tot het ontbreken van sociale controle

(ge-meentelijk nota door J.W.A. Joostens, 12 april 1993). De gemeente besloot op 13

april 1993 om te laten uitzoeken of er geen alternatieven zijn. Daarbij werd gedacht aan een combinatie van renovatie en sloop met vervangende nieuwbouw. Een kos-tendekkende exploitatie werd als 'stringente randvoorwaarde' meegegeven (gemeen-telijk nota door J.W.A. Joostens, 12 april 1993). Aan de hand van een (ingrijpend) programma van eisen werd het bureau van H. van Schagen aan het werk gezet.

Het plan van H. van Schagen bevat 216 woningen (81 driekamerwoningen met lift-ontsluiting, 63 driekamerbovenwoningen, en 72 maisonnettes), het aanbrengen van zes liften voor ontsluiting van de bovenste woonlaag, individuele ontsluiting voor de woningen van de eerste en tweede verdieping, samenvoeging van beganegrond-ver-dieping en eerste verbeganegrond-ver-dieping, en ingrijpende verbetering van schil en inbouwpakket.

Volgens het bureau van H. van Schagen bedroegen de kosten hiervan

f

109.765,-.

Uit de exploitatieberekeningen blijkt echter dat dit leidt tot erg hoge huren of een forse bijdrage uit de ABR van St. Willibrordus. Hiermee wordt al niet voldaan aan de door de gemeente gestelde eis van kostendekkende exploitatie. Het plan zelf beoordeelt St. Willibrordus aan de hand van het bij de opdracht gestelde programma van eisen. Daarbij wordt geconcludeerd dat er maar in beperkte mate wordt voldaan aan het programma van eisen. Bovendien is er in het plan een groot aantal maison-nettes opgenomen, waar volgens de bouwvereniging woningmarkttechnisch absoluut geen behoefte aan is. Daarnaast wordt de exploitatieopzet door de bouwvereniging van de hand gewezen.

Een deel van de 'nadelen' voor de plannen geldt overigens zowel voor renovatie als

voor sloop. Zo moet er bij beide alternatieven gezorgd worden voor herhuisvesting

van de huidige bewoners en zullen er bij beide alternatieven asbesthoudende

onder-delen verwijderd moeten worden. Het herhuisvesten van de bewoners wordt

overi-gens ook wel als een voordeel beschouwd, omdat daarmee de concentratie van socia-le probsocia-lemen relatief effectief aangepakt kan worden. Volgens de bouwvereniging heeft dit echter geen rol gespeeld bij het opstellen van het programma van eisen.