'Neue Heimat' en de gevolgen

(1)

(2)

(3)

'NEUE HEIMAT' en de gevolgen

Bibliotheek TU Delft

1111111111111

(4)

(5)

'NEUE HEIMAT' en de gevolgen

prof.dipl.ing.

J. Rosemann

(6)

Uitgegeven en gedistribueerd door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft Tel. (015) 78 32 54

In opdracht van:

RIW-Research-Instituut voor Woningbouw, Volkshuisvesting en Stadsvernieuwing Berlageweg 1

2628 CR Delft Tel. (015) 783046

Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Directie Onderzoek en Kwaliteitszorg van het Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en de daaronder ressorterende" afdelingen, diensten en personen aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publikatie vermelde onderzoek-resultaten en het toepassen van de daarin beschreven gegevens, methodieken en constructies. Een ieder is en blijft derhalve te dien aanzien volledig zelf aansprakelijk.

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG ISBN 90-6275-416-3

(7)

INHOUD

Probleemstelling 7

2 De ontwikkeling van de 'Neue Heimat' 9

2.1 Inleiding 9

2.2 De Neue Heimat als toegelaten instelling 9

2.3 De commerciële poot - de Neue Heimat Städtebau 11

2.4 De prestaties van de Neue Heimat als woningbouwcorporatie 15

3 De crisis van de Neue Heimat 19

3.1 Inleiding 19

3.2 De financiële en economische problemen van de Neue Heimat 21

3.2.1 Speculatieverliezen van de Neue Heimat Städtebau 21

3.2.2 De schulden van de niet-commerciële Neue Heimat Hamburg 23

3.3 Fraude en lichtzinnige handelspraktijken van het management 27

3.3.1 De organisatorisch verbindingen tussen NHS en NHH 28

3.3.2 Vermogensoverdrachten van de NHH naar de NHS ten koste van de

niet-commerciële sector 28

3.3.3 Vermogensoverdrachten binnen de niet-commerciële NHH ten koste

van de regionale dochterondernemingen 29

3.3.4 Verspillingen en onzuinige bedrijfsvoering 29

3.3.5 Giften aan politieke partijen en andere instellingen 30

3.3.6 De overname van taken in strijd met de wettelijke bepalingen

voor toegelaten instellingen 30

3.3.7 Fraude en persoonlijke verrijking van het management 30

3.4 De 'reddingsoperaties' vanaf 1982 31

4 Structurele oorzaken voor de crisis van de Neue Heimat 35

4.1 De sociale woningbouw in de Bondsrepubliek 35

4.2 De randvoorwaarden voor toegelaten instellingen 41

4.3 De dubbele pet: Neue Heimat als sociaal beheerder en als

(8)

5

Conclusies met betrekking tot het Nederlandse beleid

47

5.1

Inleiding

47

5.2

De financiering

49

5.3

Financiële zelfstandigheid

51

5.4

Deregulering en decentralisatie

52

5.5

Exploitatiemodel, administratieve voorschriften

54

5.6

De fiscus

56

5.7

Bestuurlijke constructies

57

6

Nabeschouwing, samenvatting

61

Noten

65

(9)

1 PROBLEEMSTELLING

In dit rapport wordt ingegaan op wat in de pers heet de affaire Neue Heimat. De Neue Heirnat is niet alleen de grootste woningbouwcorporatie in West-Duitsland, maar tegelijkertijd met meer dan 100 dochterondernemingen in de hele wereld, het grootste woning(bouw)-concern van Europa, zo niet ter wereld. Sinds jaren verkeert dit concern echter in de problemen. Een grote schuldenlast maakt dat een faillis-sement wellicht onvermijdbaar zal zijn. Overhaaste verkoopacties van woningen vormen daarbij een bedreiging voor de positie van honderdduizenden huurders. Omkoopaffaires maken daarnaast het beeld van de 'Neue Heimat' als sociale verhuurder steeds somberder. De duidelijke verbindingen met het politieke gebeuren, maakt de problematiek steeds moeilijker oplosbaar, zo lijkt het wel. Met betrekking tot de Nederlandse volkshuisvesting zou men zich kunnen afvragen of een soortgelijke ontwikkeling ook in Nederland mogelijk is, en zo ja, bij welke organisaties en onder welke omstandigheden. Om deze vraag te beantwoorden zal in dit rapport een drietal onderzoeksvragen aan de orde komen:

1. Wat is er daadwerkelijk gebeurd met de Neue Heimat?

2. Wat zijn de (structurele) oorzaken en randvoorwaarden voor deze ontwikkeling? 3. Zijn er vergelijkbare oorzaken en omstandigheden in het Nederlandse

volkshuis-vestingsstelsel te vinden die een soortgelijke ontwikkeling mogelijk maken en is aan te geven hoe dit eventueel te voorkomen is?

In dit rapport zullen de oorzaken en randvoorwaarden van de Neue Heimat-problematiek bekeken worden vanuit drie hoofdthema's, te weten:

de structuur van de sociale woningbouw in West-Duitsland en in het bijzonder het financieringsstelselj

de juridische, economische en organisatorische randvoorwaarden voor toegelaten instellingen in West-Duitsland (het 'Gemeinnützigkeitsrecht' en het principe van de 'Eigenwirtschaftlichkeit');·

de bijzondere rol van de Neue Heirnat als woningcorporatie, die eigendom is van de Duitse vakbonden (en de daarmee verbonden organisatiestructuur van de 'Neue Heimat').

Het rapport gaat na de weergave van de achtergronden van en de problemen rondom de Neue Heirnat in op een vergelijking met de Nederlandse situatie. Doordat de volkshuisvestingsstelsels niet te vergelijken zijn, worden vooral die elementen van

(10)

Daarbij wordt vooral gekeken naar de toegelaten instellingen en de niet winst-beogende instellin~en, niet zijnde toegelaten instellingen.

(11)

2 DE ONTWIKKELING VAN DE 'NEUE HEIM A T'

2.1 Inleiding

De actieve participatie van de vakbonden in de volkshuisvesting heeft een lange traditie in Duitsland. Reeds in de jaren '20 werden door verschillende vakbonden op regionaal niveau woningcorporaties en bouwondernemingen opgericht, met als doel goede en betaalbare woningen voor arbeiders te bouwen. Als overkoepelend orgaan werd in 1924 de DEWOG gesticht, die als voorloper van de Neue Heimat beschouwd kan worden.

"Die DEWOG war die wohnungswirtschaftliche Zentralstelle der freien

Gewerk-schaften, BaugenossenGewerk-schaften, Siedlungsgesellschaften und Bauvereine. Sie

befasste sich in ihrer praktischen Tätigkeit vor allem mit der Beschaffung von Baukapital, Zwischenkrediten und Hypotheken, der Erschliessung von Bau- und Siedlungsgelände und der Ausarbeitung von typisierten Bauplänen, dem zentralen Einkauf von Bauteilen Beteiling an gemeinnützigen baustofferzeugenden Werken. Sie beriet die einzelnen Betriebe •• " (1).

Het concept van de DEWOG was er vooral op gericht, om met behulp van concentratie (van de financiering en de aankoop van bouwgrond en materiaal) en rationalisering (van planning en bouwproduktie) betere en goedkopere woningen voor arbeiders te bouwen. "Wir müssen ( ••• ) aus eigenem Entschluss die Rationalisierung fördern und als Gewerkschaften der Arbeiterklasse und der gesamten werktätige Bevölkung den ihnen gebührenden Anteil an den Segnungen des wirtschaftlichen Fortschritts sichern. Wir müssen die Rationalisierung der Volksgesamtheit dienstbar machen." (2).

2.2 De Neue Heimat als toegelaten instelling

Het idee van concentratie en rationalisering speelde ook een belangrijke rol, toen in 1954 door de 'Deutsche Gewerkschaftbund' (DGB) de 'Neue Heimat' werd opgericht.

Toen werd geconstateerd dat verschillende woningbouwcorporaties in handen van de

vakbonden in principe te kampen hadden met dezelfde problemen bij financiering, aankoop van bouwgrond en bouwplanning, en dat deze problemen beter centraal, op

landelijk niveau konden· worden aangepakt, met als doel de beheer-kosten te

beperken en de procedures te rationaliseren. Als nieuwe koepel werd de Neue Heimat aangewezen om:

(12)

een bouwen woningtypologie, alsmede andere instrumenten ter ondersteuning van planning en beheer te ontwikkelen;

in het kader van een breed onderzoeksprogramma o.m. woningmarktanalyses te verrichten;

de centrale aankoop van bouwmateriaal te organiseren (3).

In tegenstelling tot de DEWOG van voor de oorlog, beperkte de Neue Heimat zich echter niet tot een overkoepelend orgaan. Ze werd ontwikkeld tot een centrale holding, waarin de bestaande corporaties van de vakbonden organisatorisch en economisch werden geïntegreerd. Binnen een periode van 6 jaar ontstond op die manier de 'Neue Heimat - gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft

m.b.H. Hamburg' met dochterondernemingen in alle deelstaten van de

Bondsrepubliek.

Zoals de naam al duidelijk maakt, was de moeder onderneming een 'gemeinnütziges

Wohnungsunternehmen' (toegelaten instelling). Dit houdt in dat de taken van de

onderneming vooral gericht zijn op de bouwen het beheer van woningen in de sociale sector. Daarnaast heeft de onderneming echter ook taken overgenomen in verband met de begeleiding van bouwprojecten van derden (Baubetreuung), bij het beheer en de exploitatie van grond en in de stadsvernieuwing. Bovendien werden reeds in de jaren '60 door verschillende dochterondernemingen winkelcentra en parkeergarages gebouwd en beheerd.

Als juridische vorm werd voor een 'Gesellschaft mit beschränkter Haftung' (GmbH)

gekozen, een organisatievorm, die met een Nederlandse BV te vergelijken is en die in de Bondsrepubliek ook voor woningcorporaties gebruikelijk is (zie hoofdstuk 4.2). Deze organisatievorm garandeert in economisch opzicht veel autonomie en flexi-biliteit. Op die manier werd de Neue Heimat in staat gesteld om de concurrentie aan te kunnen, niet alleen met andere 'gemeinnützige' woningcorporaties, maar vooral ook met particuliere beleggers en andere commerciële instellingen, die in het volkshuisvestingsstelsel van de Bondsrepubliek een bijzonder sterke positie hebben (zie hoofdstuk 4.1).

Bovendien biedt de GmbH als organisatievorm de mogelijkheid om een groot veelvoud aan verschillende dochterondernemingen te integreren c.q. op te richten. In schema 1 is te zien op welke manier de Neue Heimat gebruik heeft gemaakt van deze mogelijkheid. Het overzicht toont de structuur van de Neue

Heimat-Gemein-nützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft m.b.H. Hamburg eind van de jaren '70.

Naast de moeder in Hamburg bestonden toen in totaal 28 'gemeinnützige' dochter-ondernemingen, die weer op een veelvoudige manier onderling waren verbonden. Eind 1986 was het aantal dochters teruggebracht tot 13, vooral als gevolg van samenvoegingen (zie bijlage 1).

De rol van de moeder onderneming bestaat voornamelijk uit het leidinggeven en het verschaffen van financieringsmiddelen. Daarnaast zijn bijna alle medewerkers formeel aangesteld bij de moederonderneming. D.w.z. de medewerkers - ook al

werken zij uitsluitend voor een dochteronderneming - worden pro forma tegen

kostenvergoeding uitgeleend aan deze dochteronderneming. De moederonderneming verleende bovendien advies en ondersteuning op het terrein van financiering en exploitatie (incl. boekhouding en afrekeningen) alsmede bij de ontwikkeling van

(13)

nieuwe technieken. Voor haar diensten vraagt de moederonderneming in Hamburg naast een aantal extra vergoedingen een hoofdelijke omslag (Kostenumlage). Deze bedroeg tot en met 1980 14,3% van de totale beheer-kosten van alle regionale dochterondernemingen. Vanaf 1981 werd de omslag verlaagd tot 10% van de beheer

-kosten (4).

Schema 1 De structuur van de Neue Heimat-Gemeinnützige W ohnungs- und Siedlungsgesellschaft m.b.H. Hamburg

. . . I_t '-Imrt.t . . wctnra.-W'd Sledl~.lscMft lIIbM ...

_1ar..~

, ""eN,","",

_-"-I""""

1 . . - . " " " "

_ t _t ..-ot

....

... ICtII .. -

.

.--

_'n-

~.ltIentn o.,.m 1adIn·\U>tt . . . .

r.

"I.-Iolstaln 1 1 - .... tht . . ".11., SUrlind

... I_t . . . . t_t . . . l . t

... ,_t

. . . I_t ... ".t_t

...

..--

IOr'dr'Mln- ..-ot

_m

... ·\lIrtttllbelll W.t,.I.,

,-Irn.,ul .. Gt.ttrn.lut .. '-'tl"l'lUtzl .. C-Im.n:zl .. s..irrutrl .. '-'trAIU t""

--

...

_

...

--

_....

...

.... tttdt.lftllllbll. lI . . h .... • .tedh .... - Ihdlarea- lIedl~- Ifedlwvs"

- .

.... 11&Cheft 1IIIbII

.

, . . . . Il.m.ft .... . . . . lllCMft . . .... Uad\.lftllllbl • .... UKNift ....

. - ... Idorf frrifurt

...

'tutt . . "t

.... 11KMft.- GeNllloCNfu- 5eMIIKNfl'· 5eM1 tadMlfu' . . . . lladI.ft.· " IIKhaf!.'

_lul bpitat Uplta' kepltat tapttet taplte'

D 000 000 DM 49 000 000 DM 46 000 000 DM 24 000 000 DM 40 000 000 DM Z9 000 000 DM

--

-,-lMf_t . . . I_t . . . I_t _{" -}

-CeMlbcheft

...

W.Uat . .

---'-tmrtzl . . '-tlrnltzl .. '-1!'rUtz! .. ' - ll'rl,lul .. C-\rnlt.ll . . a..lmutzl . .

I:I.I~

--....

--

....

--

....

...-

....

--

....

...

.

- .

1I.aI\l'Gt" If.al,""- Iledh .... • IledlY"" 11""r . . · .... UilCMft . . . . . . . Uld\aft ... ....Uachaft . . .... Hachaft lbII . . . UiIoCNftllllbK,

Ir_rtIrIen

...

...,

...

brt.MoM

c-.lllldMift.· GeMllltd\iifu' ... lliloCNft.· , " -Ilach.fu· Gne'lldlefu' 5eMllilCMfu'

Upltal Upltal kapltat Upltal kapitat Upltal

~-

...

11 000 DOO DM 6 500 000 DM a 000 000 DM 38 000 000 DM 4l soa 000 DM

. . . I_t ... tlicM . . . 1_1 ... I_t . . . I_t frrilache jkt.1 . . .,I"lollt.1

-

-....

h..., lhelnllnd"hlr

...

-

e-Irnutzl . . . . . . 'mrtzl . . T~Ind' e -lfl'lUtzl . . '-Imrtzl . . c:..lrn.rtrl . .

...

--

-

....

.... Ilac:h.ft

--....

_

...

Yohf'uo.cl.·1rIf .... llldl.ft_

I'''hr •• · In'r~ 1I1d1\rVS' "edl~· Sled'~.· t'''-r·

. . . . IIKheftlllbll. .... 'rnutrl . . .... ltKNiftlllbll . . . . lllldMift .... .... llldl.ft . . . blac:hofltl., •

ICI.I _.Ire.en

"""

""u Aupburll

,",Ilachafu' GHeIIKNift.· ... Illd\llft.· GHellldl.ft.· Geull.eh.ft.· ... IIKh.fu·

Upltal kllPlt.1 kllplt.l kllPlt.1 taplt.1 ktiplt.1

12 000 DOO DM 1 500 000 DM a 000 000 DM 6 000 000 DM 9 000 000 '* 10 500 000 DM

Gehllact.aft fUf'

... ,_t

. . . I_t . . . ".I_t

lAr'dIledl~ '-'I """ui .. '-Irn.ttzlge

--. --. --.. ".1

...

_

.

....

....'rl'lUtzl . .

lIedi"",· lied"' .... ·

...

-

....

,...Illdlaft . . .

...

.... llaetI.ft .... Sledl~s'

, 1.-c:Mld . . . . lIlChaft . . . Frrifurt •. 11.

c-.llilCftafta· lö<tMllld\llfte· ... tlldl.ft.· ... llld\IIfte·

ktiplt.l kllplt.1 kaplt.1 kaplt.!

100 000 DM n 000 000 DM 10 000 000 DM 11 000 000 '* I 1 ..,. h ' _ t . . . I.t[oln

__ 'mulZ'"

;..Irnltzt . .

--

11 . . 1 ... ·

....

--

ltedlU'8l'

....

.... IlKMft . . . . . . lIlCt1aft ... WrIMf'

.

.t . • loln

,

"""'"'

co.scllKtlafu· . . . . Uldlafu· . . . f.,

~

bplt.1 bplt.t 0 - 14 000 000 DM :5 000 000 DM

2.3 De commerciële poot - de Neue Heimat Städtebau

larl n , , " t lerll" (WIlt) '-"nItri",

-

-i---lllChlft . . .. larUn . . . . IIKflaft.· !capItai Z2 000 000 DM Ieue Mel_t

-,

,",Il.chlft.· kllP lt., 5 000 000 DM

~iOl'Ir\l..,tru. Alt.,· \rId

led . . . . ' .... !f.l .."lrdtrten"lIllf "-'I rl'lUtr I .. GeHltldl.ft lIIIbK lid ... t.r.lf.' , " , I l.eh.tt., kaph.t 100 000 DM frrifurt'.II.

Met deze ingewikkelde structuur was echter de opbouw van de Neue Heimat nog lang niet afgerond. Reeds in het jaarbericht van de DGB 1959/61 werd vastgesteld: "Die Unternehmensgruppe (Neue Heimat - J.R.) prüft seit einiger Zeit auch die

(14)

Möglichkeit, durch Förderung des Wohnungsbaus in den EWG-Ländern und insbeson-dere in den Entwicklungsländern zu einer Steigerung des Lebensstandards und damit zu einer Festigung der freiheitlich-demokratischen Ordnung beizutragen" (5). In 1962 werd hiervoor de Neue Heimat International (NHI) opgericht, met een groeiend aantal dochterondernemingen en belangen in het buitenland. Volgens schattingen heeft de Neue Heimat International in de loop der jaren aandelen verworven in 60

à

70 buitenlandse ondernemingen (6). In Europa is de Neue Heimat International vooral in Frankrijk geëngageerd, met belangen in meer dan 12 ondernemingen. Daarnaast bestaan er dochterondernemingen in Oostenrijk, België, Luxemburg, Monaco en Zwitserland. Buiten Europa zijn de belangrijkste vestigingen in Venezuela, Brazilië, Mexico en Canada.

Uiteraard vielen deze ondernemingen niet onder de categorie 'toegelaten instellingen'. De NHI met haar dochterondernemingen was vanaf het begin een commercieel bedrijf. Andere commerciële ondernemingen werden in de loop der jaren toegevoegd. In 1964 werd b.v. de 'Neue Heimat Kommunal-Gesellschaft zum Bau öffentlicher und sozialer Einrichtungen m.b.H.' opgericht. Deze onderneming richtte zich vooral op de bouw van openbare en sociale voorzieningen - een markt met vele kansen in verband met de grootschalige uitbreidingswijken - die in de jaren '60 door de Neue Heimat werden ontwikkeld. De 'Neue Heimat' was hiermee in staat om complete steden inclusief alle benodigde voorzieningen aan te bieden.

In 1969 werden de verschillende commerciële ondernemingen van de Neue Heimat in een aparte organisatie samengevoegd: de Neue Heimat Städtebau (NHS). Ook in dit geval werd gekozen voor een G.m.b.H., waarin een groot aantal dochter-ondernemingen werd opgenomen (zie schema 2).

Uit de 'gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft' Neue Heimat was dus de 'Unternehmensgruppe Neue Heimat' ontstaan, bestaande uit twee groepen van ondernemingen:

de 'Neue Heimat - Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH Hamburg' On het vervolg NHH), die als niet-commerciële woningbouwcorporatie en als toegelaten instelling (gemeinnütziges Wohnungsunternehmen) fungeerde; de 'Neue Heimat Städtebau GmbH' On het vervolg NH5) als de commerciële poot.

In formeel opzicht was er sprake van verschillende ondernemingen. In werkelijkheid werd er echter nauw samengewerkt. Beide ondernemingen waren niet alleen in handen van dezelfde eigenaren, de Vermögensverwaltungs- und Treuhand-gesellschaft mbH des Deutschen Gewerkschaftsbundes. (Later werd de Vermögens-und Treuhandgesellschaft vervangen door de 'Beteiligungsgesellschaft für Gemeinwirtschaft AG' (BGAG)), ook eigendom van de Duitse vakbonden). NHS en NHH werden bovendien (tot 1984) bestuurd door dezelfde directie (Geschäfts-führung). En beide ondernemingen beschikten (tot 1982) over dezelfde raad van commissarissen (Aufsichtsrat) (7).

(15)

Schema 2 Unternehmensgruppe Neue Heimat

NEUE HEIMAT IN ALTER ZEIT

-Aufbau-der-Nauen--Heima-t,-Stand-197-e--";

VERMOGENSVERWAlTUNGS- UNO TREUHANOGESEI.l.SCI'.AfT

des Oeutsdten Gewerk!dlaftsbundes mbH, OOsseldort und im OGB vertretene GewertIsd1aften

NEUEHEIMAT Sddtebau GmbH, Hamblilg NEUEHEIMAT GemeinnOtzige 'Mlhnungs-und SiedIu=1sd1aft mbH

~~~

--Bron: Der Spiegel 22/1986

~:.

Beide ondernemingen zijn bovendien door een veelvoud van zakelijke relaties met elkaar verbonden. Volgens de ondernemingsfilosofie dient de NHS vooral aanvullend en ondersteunend te werken voor de 'gemeinnützige' NHH. In de praktijk komt het erop neer dat de verschillende dochters van de NHS een groot aantal diensten verlenen aan de NHH, tegen behoorlijke vergoeding zoals later nog duidelijk zal worden. Onder meer werd door verschillende dochterondernemingen van de NHS in opdracht van de NHH bemiddeld bij het afnemen van verzekeringen, werden financieringsmiddelen verschaft, bouwmaterialen aangekocht, bouwprojecten begeleid en de afrekeningen verzorgd (8).

Tabel 1 Jaar 1980 1981 1982 1983 1984

Aantal medewerkers van Neue Heimat en Neue Heimat Städtebau 1980

t/m 1984

Neue Heimat Hamburg

(NHH) 4.982 4.845 4.631 4.388 4.231 Neue Heimat Städtebau (NHS) (alleen binnenland) 739 700 717 633 onbekend

---~---Bron: Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bericht über die Neue Heimat, 22 oktober 1985

(16)

In eerste instantie was de NHS echter op taken gericht, die door de 'gemeinnützige' NHH niet mochten worden vervuld, enerzijds omdat zij te weinig te maken hadden met de volkshuisvesting, anderzijds omdat deze taken vooral met het oog op het maken van winst werden overgenomen. Door de NHS werden onder meer hotels (b.v. het Plaza-Hotel in Hamburg), congrescentra (b.v. het 'Internationales Congress-centrum' ICC in Berlijn), ziekenhuizen (b.v. in Aken, Augsburg en Göttingen), kantoorgebouwen, winkelcentra en andere openbare of particuliere voorzieningen gebouwd.

Ten dele gebeurde dit in opdracht van de overheid, ten dele in opdracht van particu-liere investeerders, ten dele worpen of werden de voorzieningen door de Neue Heimat zelf beheerd. Net zoals de NHH is de NHS door verschillende regionale organisaties in alle deelstaten van de Bondsrepubliek vertegenwoordigd. Daarnaast is er sprake van een groot aantal dochterondernemingen en belangen in binnen- en buitenland (zie schema 3).

Naast de al eerder geciteerde 'Neue Heimat Kommunal' en de 'Neue Heimat Inter-national' met haar buitenlandse dochters zijn in dit verband vooral te noemen: - verschillende ondernemingen voor grondexploitatie en -beheer zoals de 'GVG

Grundstrücksfinanz- und Verwaltungsgesellschaft mbH;

- MEDIPLAN Krankenhausplannungsgesellschaft mbH, een onderneming voor de planning en de bouw van ziekenhuizen;

- BEGEBAU Beratungsgesellschaft für Gewerbebau, voor planning en beheer van bedrijfsgebouwen;

- Neue Heimat Fertighaus Vertriebsgesellschaft mbH, een verkooporganisatie voor geprefabriceerde woonhuizen;

- VBV Versicherungs-, Betreuungs- und Vermittlungsgesellschaft, een onderneming ter bemiddeling van verzekeringen;

- UNION Baubedarfgesellschaft mbH, een onderneming voor de aankoop van bouwmateriaal, voornamelijk bezig in opdracht van de NHH.

- Baudata Gesellschaft für ba u- und wohnungswirtschaftliche Datenverarbeitung. Deze onderneming werd in 1985 door de 'gemeinnützige' NHH overgenomen, omdat ze voornamelijk voor dit concern werkt (9).

Volgens een rapport van de 'Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau' bestonden er op 31 december 1983 38 dochterondernemingen in het binnen- en buitenland, waarin de NHS een kapitaalaandeel van meer dan 50% heeft en dus een sturende invloed kan uitoefenen. Daarnaast waren er 16 ondernemingen in het binnenland, waarin het aandeel van de NHS minder dan 50% uitmaakte (zie bijlage 2 en 3). Over verdere aandelen van minder dan 50% in buitenlandse onder-nemingen is volgens de ministeriële rapportage geen informatie verkrijgbaar. Volgens persberichten echter beschikt de NHS wereldwijd over aandelen in 130

à

(17)

Schema 3 De structuur van de Neue Heimat Städtebau

_ _ lIel_1 Sudtlbau GiIIIbH Ill111burll

Il'8i_lbtrelcn _tili_teertieh' ~;ICh

IOrcWnt

...

,

IIlIItlurll

,

,-

li.a.raadlun lordrtleln- ~,..,.

ltIelnland-kM_wl,-lIolauln WNtht., 't,tl, s..,.land ... IIeI_t ... I_t

...

,_t

. . . I_t _~-~

~WMr Itd..., Itadteblu Steelt . . . It .. t ... Itadteblu GItIfI ,~- IledirudlMn Ior'drtIeln-

...

-...

_"-

...

-

,,"tt,t., QIt)H Frrifurt , DIaMldorf

ronetlsdlafu- Geullad\afu- ",,_tIKh.ft.· CiH,tladl,ft"

«Onelladllfu-'lIPIt.! ICl!plul 'lIP'UI r.pltal hpltal

soa 000 DO _soa_{000 '"} _soa_{000 '"} 500 000 1* _{. . . 000 '"}

ltut lIe_t Infrau ..vi SOprot.' ,,.':'lor.

...

IntenwtlONI

.,

..

'.rf, V .... lul.,. t'eter fiIItII4 YcIhtv-c.-iTId U-.u.

...

11.t1~.· carac .... v_- ... tIKh.fu·

Gesel tlChaft _ ,

"",.

_"pltat

...

2 000 000 DM

GeMllld\afu'

~Ital . . . ,..I_t kll'Quliwto lI_enlc

-5 000 000 DM Clbero.t.r~lc:h ""'" o...t~tCorp "tr~·u.

-

""·"_"IJ$A

I

elt· Lt~ ~eftlllbM,M...tJurg Gesell.ehlfu· klpitlt I~ililreltitil Infreplltt _{" " 000}_DO Plri, 70 SPA Lu:ttllb.lrfl

noreN. IerltqsgHel t·

fsct..ft fur Gewrbe· beu 1tiI. M8IIbJrg Alpenlandilch "'--tropt." de IIor'lh Ltd. C.·no .... SPA GesetllC'hlfu·

MII_tltte Mtllico $A 111 ... 1 ... Malland kipltlt

Alpenllfldilctt. Alatraplltt de 500 000 DM

I St.at ... AG Ifr. I'kInt.ln PI

IC.

Ltd. a-obeu kdtirol

t

-'

u"''''

'IrI, I'kIntr.et. lanade _'" IV'dItutkeflnaru.·

".on u. VerwltlllOl' ene(llChlft lIIbM ,"etischitu' klpltll 20000," let10nelbtreicll

...,

_...

_.

~~~~--~~~~.~~

leut kl_1 lieve lI~i . . t "I

It.tt..., Itedt .... IayRm l'.lI*III a.o.n .

~ "'""t ... ,.gCllbl1 ro...ll.ch,fU-'lIPlta' 1 000 000 0lIl Stung.n ; ,"ell,ehlfr'-I ''PI ut . _5~~_DI!_J St.c1teo.u I ItI9't>'\iI!btreieh I' hrlin I "rlln (Wilt) lerllnQIIIII lerlln ,".lllchft. -l.pit.t 500 000 DIl!

"::;:::::~'.J

I

LJ

hplul

l

100 000 DM • ... II.I_t(~1 ,"etlsch.ft I . . . oHentl.

u. 1011,I,r Elnrl,"!. 1ItltI,

...

,"lllsdlafuk..-plul

1 000 000 DM

OW

Gn.rdve~· u. Ver-ltlll8l' gesellld\ltt 1IIbM, MliOJrg

IöeIllllehlfuhplt.t 500 000 DM

""'"

I

~r1l·, . . . tl· sch.ft CII4 MIIIIIbJrt kHll.chafu-

I

teph.1 , 000 000 DM

.... Il."'.' ..

·

kapitlt 500 000 DM

I

lnt:;;CW::~~

I

, _ _ - . - - _ - - - - ' 1

I

I StKl'lUl·EiNlIIJ'fuentru. Ver.1 t ... g . . . t t.ct..ft ... on Gt:Sell.chefukepltlt 20000," I Stltio'lrktl . . GIIIbH, Mllllb..trg GeHtllehlfukapl t.1 20 000 '" 1 ,",ehefta-u. wot\M~r-I· tllVl,"ell.dleft 1IIbM. M ... rg ,"eLlaehlfu-bplut . . . 000 '" "-dIpi....

I

lrriem_' pllrUlt'OIIIII -adllft '**, """on , GeHtltehld" -kapltlt ~.'*

2.4 De prestaties van de Neue Heimat als woningbouwcorporatie

Ondanks de indrukwekkende ontwikkeling van de NHS blijft de Neue Heimat vooral

een woningbouwcorporatie. Bijna 80% van de totale omzet van de

'Unternehmens-gruppe Neue Heimat' wordt . door de "gemeinnützige" NHH in West-Duitsland

omgezet.

Daarmee wordt al de grote betekenis van de Neue Heimat voor de Westduitse

woningproduktie aangeduid.

De Neue Heimat is verreweg de grootste woningbouwcorporatie in de

Bondsrepubliek en daarmee ook de grootste woningbeheerder in Europa. In totaal

heeft de NHH ca. 540.000 woningen in de Bondsrepubliek gebouwd, waarvan 440.000

als huurwoningen (11). De meerderheid van de huurwoningen (90%) behoort tot de

(18)

woningen geproduceerd, in topjaren meer dan 23.000. De laatste jaren daalde de jaarproduktie echter tot minder dan 6.000 woningen (12).

Het aandeel van de NHH in de totale woningbouwproduktie van alle woning bouw-corporaties (Gemeinnützige Wohnungsunternehmen) in de Bondsrepubliek bedroeg in de jaren '60 iets meer dan 10% en klom in de jaren '70 tijdelijk op tot 25%. In 198~

was het aandeel weer gedaald tot 13,6% (zie tabel 2).

Tabel 2 Aandeel van de Neue Heimat in de woningbouwproduktie van alle woningbouwcorporaties (Gemeinnützige Wohnungsunternehmen) in de Bondsrepubliek Duitsland jaar 1965 1970 197~ 1978 1979 1983 198~ woningproduktie van alle woningbouwcorporaties absoluut 16~.8~0 96.679 113.098 31.979 36.~75 ~~.~58 ~3.773

Bron: BT-Drucksache 10/6779; pag. ~9

Aandeel Neue Heimat absoluut 19.0~5 10.~23 1~.643 7.598 6.818 6.801 5.9~2 in % 11.6 10.8 12.9 2~.8 18.7 15.1 13.6

Reeds in 1961 was de Neue Heimat eigenaar van 1~~.000 huurwoningen. Eind 1970 was dit aantal gegroeid tot meer dan 235.000 woningen. In 1982 werd met meer dan

321.000 woningen een hoogtepunt bereikt. Sindsdien daalt - mede als gevolg van

verkoopactiviteiten - het aantal huurwoningen in eigendom van de Neue Heimat. Naast huurwoningen in eigen bezit wordt door de Neue Heimat nog een groot aantal woningen in opdracht van derden beheerd, alsmede verschillende commerciële voorzieningen, kantoren en parkeergarages. In schema ~ is de ontwikkeling van de beheer-activiteiten van 196~ tot en met 1981 te zien. Sindsdien valt ook hier een dalende tendens te bespeuren.

In de jaren '60 en begin van de jaren '70 was de woningbouwproduktie van de NHH vooral gericht op de aanleg van grootschalige uitbreidingswijken.

Volgens de ondernemingsfilosofie werd in de ontwikkeling van grootschalige uitbreidingen en groeikernen vooral de mogelijkheid tot industrialisering van de bouwen rationalisering van het beheer gezien. De NHH is de enige woningbouw-corporatie in de Bondsrepubliek die complete 'Trabantenstädte' met alle bijbehorende voorzieningen heeft ontwikkeld. Tot 197~ werden meer dan 80 woon-wijken met meer dan 1.000 woningen geproduceerd.

Bekende voorbeelden zijn onder meer de 'Neue Vahr' in Bremen (meer dan 10.000 woningen), Neu-Perlach in de buurt van München en de 'Neue Stadt Wulfen'.

(19)

Schema 4 Beheer-activiteiten van de "Unternehmensgruppe Neue HeimatOl (Neue Heimat Städtebau en Neue Heimat Hamburg) van 1964-1981 x)

Ocwirlschaf'clcr Besland insgcsal1ll

o

Wohnungen

D

Garagen und gewerbliche Objc:ktc 262763 297781 289002 241609 260730 264017 222715 ₂₃₈₉₄₁ rot 9JO 221298 206093 189002 2Ol11 23822 28272 337 . . 16622 ';''ior(,I.io; ;~ jr- .; ..•. :

..

1964 1965 1966 1967 1968 1969 316114 28<393 211029 45085 t "~ i' 1970 361985 1972 391211 332715 1973 50014:) !iO~887 509500 508795 505871 456281 466442414624 415624 4'8362 418822 415289 415240379185 387044 347470 1974 1975 1977 1980

x) Bron: Jahresbericht 1980/81 der Unternehmungsgruppe Neue Heimat Städtebau -und Wohnungsgesellschaften; Geschäftsbericht 1981 Neue Heimat Gemeinnüzige Wohnungs- und Siedlungsgeseelschaft mbH Hamburg

Vanaf 1975 zijn echter ook steeds meer kleine bouwcomplexen in binnenstadswijken ontstaan. Deze ontwikkeling werd vooral veroorzaakt door een toenemende belang-stelling voor de stadsvernieuwing. Naarmate de vraag naar meergezinswoningen in grootschalige uitbreidingswijken ook in de Bondsrepubliek daalde, heeft de Neue Heimat geprobeerd de stadsvernieuwing als nieuw werkterrein te veroveren. En niet zonder succes: in 58 stadsvernieuwingsgebieden werd de Neue Heimat als

'Sanierungsträger' (stadsvernieuwingscorporatie) ingeschakeld. Achttien van deze

(20)

(21)

3 DE CRISIS VAN DE NEUE HEIMAT

3.1 Inleiding

Reeds in de jaren '70 werd de Neue Heimat geconfronteerd met een groeiende kritiek op het ondernemingsbeleid. Voor een deel was deze kritiek gericht op de manier van bouwen, vooral op de grootschalige flatwijken die door de Neue Heimat werden opgericht. De kritiek op de monotone en monofunctionele superwijken uit de jaren '60 en '70 die in bijna alle westeuropese landen oplaaide werd in West-Duitsland vooral met de naam van de Neue Heimat verbonden. En ook in de stadsvernieuwing werd de Neue Heimat vaak geïdentificeerd met een grootschalige aanpak en een harde omgang met de zittende bewoners (13). Daarnaast kwam de Neue Heimat echter ook als woningbeheerder in opspraak. Steeds vaker verschenen persberichten over drastische huurverhogingen, onderhoudsproblemen en te hoge

servicekosten (11+).

Desondanks bleek de positie van de Neue Heimat als grootste woningbouwconcern van Europa onaantastbaar. De groeiende kritiek was volgens de toenmalige directeur Albert Vietor vooral aan de dimensies van de onderneming te wijten. "Allein bei mehr als! Million verwalteter Wohnungen gilt in der Neuen Heimat als selbstverstandlich, dass mehr Fehler und Streitfälle auftreten als bei kleineren Konkurrenten." (15).

Officieel werd dus geen aanleiding gezien voor een heroriëntatie op het onder-nemingsbeleid. Intern werd de zaak echter al lang niet meer rooskleurig bekeken. Reeds in de jaren '70 had de Neue Heimat te kampen met groeiende exploitatie-verliezen en financiële problemen, zowel in de commerciële sector NHS als in de niet-commerciële sector NHH. Dit was de aanleiding voor de directie van de Neue Heimat om in 1980 een onderzoek te laten verrichten door de

ondernemings-adviseurs Mc Kinseys & Co .. Het resultaat was weinig vleiend voor de Neue Heimat.

Volgens Mc Kinseys waren .de management-methoden van de Neue Heimat

verouderd, de besluitvormingsprocedures te lang en de personeelsuitgaven te hoog. Bovendien werden achterhaalde financieringsvormen gebruikt en werd te weinig flexibiliteit getoond tegenover de wensen van de klanten (16). In totaal werd door Mc Kinsey het beeld van een bureaucratisch en weinig efficiënt werkend bedrijf geschetst dat dringend aan een reorganisatie toe was.

Deze liet echter nog op zich wachten. De financiële problemen en de kritiek op

management en organisatie bleven voor het brede publiek verborgen. De situatie

(22)

verscheen met de titel: "Gut getarnt im Dickicht der Firmen. Neue Heimat: Die dunkien Geschäfte von Vietor und Genossen." (17). Dit artikel, dat in de Bondsrepubliek enorm opzien baarde, kan worden beschouwd als de belangrijkste aanleiding voor de neergang van de Neue Heimat. Voor het eerst werd openbaar gemaakt, dat het management van de Neue Heimat en met name de toen almachtig lijkende directeur Albert Vietor, reeds sinds jaren verwikkeld waren in lichtzinnige handelspraktijken en fraudehandelingen. Het belangrijkste verwijt: via stromannen waren Vietor en andere directeuren mede-eigenaren van verschillende particuliere ondernemingen geworden die vaak tegen te hoge kosten hun diensten aan de Neue Heimat verleenden. Na het artikel in Der Spiegel werden vooral door de pers -meer en -meer gegevens aan het licht gebracht, die steeds nieuwe vormen van fraude en persoonlijke verrijking onthulden, ten koste van de Neue Heimat en haar huurders.

Bovendien werden zwaarwegende overtredingen bekend van het 'Wohnungsgemein-nützigkeitsgesetz (WGG - de wettelijke bepalingen voor toegelaten instellingen). Er werd vooral op verschillende manieren vermogen van de niet-commerciële sector, de NHH, naar de commerciële sector, de NHS, overgeheveld. Daarnaast werden ten koste van de Neue Heimat - vaak op inventieve manieren - voordelen aan bestuurs-leden en andere personen en instellingen verschaft, zonder dat deze voordelen door een tegenprestatie te rechtvaardigen waren.

En tenslotte werd in verband met overhaaste verkoopacties ook· de financiële

misère van de Neue Heimat bekend. In de pers verschenen berichten over enorme speculatieverliezen en exploitatieproblemen (18). Lange tijd bleef de omvang van de schulden nog verborgen, tot in 1986 bedragen van meer dan 17 miljard DM werden genoemd (19). Het mogelijke failliet van de Neue Heimat doemde op.

Het zal dan ook niemand verbazen, dat de 'Affaire Neue Heimat' al gauw tot omvangrijke recherches door parlementaire enquêtecommissies, de officier van justitie en verschillende ministeries heeft geleid. Reeds in april 1982 werd het 'Rechnungshof' in Hamburg om een expertise gevraagd waarin de in Der Spiegel genoemde verwijten dienden te worden onderzocht. Begin 1983 werd in Hamburg een parlementaire enquêtecommissie op deelstaatniveau opgericht, die in 1986 haar onderzoek heeft afgerond (20).

Andere enquêtecommissies volgden in de deelstaten Bayern en Bremen. In andere deelstaten werden door de voor de volkshuisvesting verantwoordelijke ministeries onderzoeksrapporten over de Neue Heimat vervaardigd. Ook de 'Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau' in Bonn heeft in dit verband herhaaldelijk rapporten gepresenteerd (21). In juni 1986 heeft bovendien de 'Deutsche Bundestag' tot de instelling van een parlementaire enquêtecommissie besloten. Deze heeft in januari 1987 haar rapport gepresenteerd (22).

In het vervolg van dit hoofdstuk zullen wij proberen de resultaten van de verschillende onderzoeken en berichten samen te vatten. Daarbij zullen wij ingaan op een drietal thema's, te weten:

(23)

- de fraudehandelingen en de overtredingen van de wettelijke bepalingen voor toegelaten instellingen tot 1982;

- de 'reddingsoperaties' vanaf 1982, die soms tot nieuwe wetsovertredingen hebben geleid.

Als bronnen worden hierbij vooral de rapporten van de enquêtecommissies in Hamburg en in Bonn gebruikt, alsmede ministeriële rapporten van de bondsregering en deelstaatsregeringen in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz en Hessen. Aanvullend worden artikelen en informatie verwerkt van de Duitse 'Wohnbund', alsmede interne rapporten van de 'Deutsche Gewerkschaftsbund' (DFG) en van de 'Gewerkschaft Erziehung und Wissenschaft' (GEW). Bovendien werd, vooral met betrekking tot de Neue Heimat Städtebau, gebruik gemaakt van een aantal persberichten omdat de NHS door de enquêtecommissies slechts zijdelings werd behandeld.

In dit verband is echter op te merken, dat vele van de in het kader van de 'Affaire Neue Heimat' genoemde verwijten - ook al zijn zij geformuleerd door parlementaire enquêtecommissies en ministeriële rechercheurs - nog steeds op een rechterlijke uitspraak wachten en dus in juridisch opzicht niet definitief zijn. De opheldering van de affaire werd ook niet bevorderd doordat de Neue Heimat vanaf het begin een onderwerp van politieke strijd is geweest en in de verkiezingscampagne van januari 1987 steeds een belangrijke rol heeft gespeeld. Dit wordt bevestigd door het feit dat ook de enquêtecommissie van de 'Bundestag' niet tot een eenduidige beoordeling is gekomen: het verslag van de meerderheid van de commissie (CDU, CSU, FDP) wordt aangevuld door twee afwijkende verslagen van de minderheidsfracties, de SPD en de Groenen.

3.2 De financiële en economische problemen van de Neue Heimat 3.2.1 Speculatieverliezen van de Neue Heimat Städtebau

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven, werd de Neue Heimat Städtebau met haar verschillende dochterondernemingen als commercieel bedrijf opgericht met als doelstelling aan de ene kant diensten van de niet-commerciële NHH over te nemen en aan de andere kant winstleverende projecten aan te pakken en op die manier het vermogen van de Duitse vakbonden te vergroten. In feite blijken echter de vermogenstransfers eerder in de omgekeerde richting te zijn verlopen: in de jaren '70 en begin van de jaren '80 heeft de Neue Heimat Städtebau enorme verliezen moeten incasseren, die alleen door bijdragen uit andere vakbondsondernemingen en vooral door (onwettelijke) transfers vanuit de niet-commerciële NHH gecompen-seerd konden worden.

Gegevens over de oorzaken en de omvang van de verliezen van de Neue Heimat Städtebau zijn echter veel moeilijker te achterhalen dan gegevens over de niet-commerciële sector: de Neue Heimat heeft steeds geweigerd informatie over de

(24)

financiële situatie van de NHS openbaar te maken, omdat hiermee een niet-aanvaardbaar inzicht in de vermogenspositie van de Duitse vakbonden zou zijn verbonden. Deze opvatting werd overigens in 1986 door rechterlijke uitspraak bevestigd. Ook tegenover de parlementaire enquêtecommissie van de 'Bundestag' hoefde de Neue Heimat geen informatie te verstrekken over de verliezen van de NHS.

Het rapport van de enquêtecommissie beperkt zich daarom ook tot een relatief

globaal overzicht van de vermogenspositie en de winstontwikkeling van de NHS

vanaf 1981. Zoals in tabel 3 te zien valt zijn de saldi van de NHS tussen 1981 en 1984 steeds negatief. Alleen in 1982 werd een positief resultaat behaald. Maar ook

dit werd alleen mogelijk, doordat het verlies van 411 miljoen DM werd

gecompenseerd door een toelage van de vennoten, dus in feite van de Duitse

vakbonden, ter hoogte van 750 miljoen DM.

Ook in de andere jaren hebben de vennoten steeds een bijdrage geleverd om het

resultaat wat vriendelijker te laten schijnen. Volgens het BM Bau in Bonn hebben de Duitse vakbonden tot 1985 in totaal 1,5 miljard DM aan de sanering van de NHS betaald (23).

Tabel 3 Opbrengsten van de Neue Heimat Städtebau 1981 t/m 1984

1981

I

1982

I

1983

I

1984

Mio.DM

GesamUeistung ............................ 316 281 277 181

Aufwendungen für bezogene Leistungen .... 260 188 161 116

Rohcrtrag ... 56 93 116 65

sonstige betriebliche Erträge ....... 60 131 198 89

Personalaufwand ....................... 60 65 65 70

Abschreibungen auf Sachanlagen ... 13 13 9 34

Zinsaufwendungen abzüglich Zinserträge

..

.

35 44 15

-

1

übrige betriebliche Aufwendungen

.

..

.

..

.

511 447 214 228

Zwischensumme ... -503 -345 11 -117

Abschreibungen auf Finanzanlagen

..

....

.

..

55 66 164 23

Zwischensumme ... -558 -411 -153 -200

Gesellschafterzuschüsse ........... 100 750 80 67

Konze·rnergebnis ... -'458 339

-

73 -133

Bron: BT-Drucksache 10/6779

Hoofdoorzaak voor de verliezen waren vooral speculatieve investeringen van d~

Neue Heimat International (NHI).

In een overzicht van Der Spiegel worden in dit verband onder meer genoemd (24):

- De bouw van 854 woningen in de buurt van Sao Paulo, bedoeld voor de arbeiders van een Volkswagen-fabriek. Door de terugloop van de autoproduktie zijn deze woningen bijna niet te verkopen. Verlies: 25 miljoen DM.

(25)

- Exploitatieproblemen bij het winkelcentrum Passy Kennedy in Parijs. Verlies: 100 miljoen DM.

- De bouw van rijtjeswoningen in Mexico, die met hypotheken op dollar-basis zijn gefinancierd. Door de stijgende dollarkoers ontstond een verlies van 29 miljoen DM.

Verdere verliezen werden volgens Der Spiegel opgeleverd door hotels in Afrika, kantoorgebouwen in Finland, winkels in Israël en een skilift in Italië.

Toen de 'Affaire Neue Heimat' begon, ontstond er een golf van kritiek op de activiteiten van de NHS, ook vanuit de vakbonden zelf. Dit heeft ertoe geleid dat men feitelijk begonnen is de NHS op te heffen. De Neue Heimat International als de meest verliesgevende dochter werd inmiddels verkocht, maar bleef in het bezit van de vakbonden. Ook andere dochterondernemingen, alsmede onroerend goed zoals het Plaza-Hotel in Hamburg en de televisietoren in Mannheim werden verkocht. De binnenlandse bouwactiviteiten werden - met uitzondering van enkele grote projecten, die nog zullen worden afgerond - stopgezet. De juridische vorm van de NHS werd veranderd van een GmbH in een Aktiengesellschaft (AG). Het kapitaal werd teruggebracht van 230 miljoen DM naar 5 miljoen DM. De dagen van de NHS blijken dus geteld te zijn.

3.2.2 De schulden van de niet-commerciële Neue Heimat Hamburg

Eerder nog dan de NHS hadden de niet-commerciële Neue Heimat Hamburg (NHH) en haar dochterondernemingen met exploitatieverliezen te kampen. In het rapport van de enquêtecommissie van de 'Bundestag' wordt al vanaf 1972 een negatieve ontwikkeling geconstateerd (25).

Der Spiegel vermeldde voor de periode 1973 t/m 1980 een verlies van 529 miljoen DM (26). Andere bladen spreken voor dezelfde periode van jaarlijkse verliezen tussen 10 miljoen DM en 120 miljoen DM (27).

Desondanks werd tot en met 1980 in de jaarberichten nog steeds een positief saldo bereikt. Met behulp van onderlinge verkoopoperaties tussen de verschillende dochterondernemingen en andere "trucs" werd de balans steeds opnieuw opgepoetst, om te voorkomen dat de 'Prüfverbände' ingrepen. Vanaf 1981 werd echter ook op de balans een negatief saldo zichtbaar. Dit ondanks omvangrijke verkopen van grond en woningen, waarmee men op de exploitatieproblemen reageerde. Alleen in 1984 werd opnieuw een positief resultaat van 5 miljoen DM bereikt. Dit was echter vooral te danken aan de verkoop van grond en woningen ter waarde van 415 miljoen DM (zie tabel 4).

Over de omvang van de schulden die de NHH door haar exploitatieverliezen heeft. opgelopen is de laatste jaren veel geschreven. Verschillende bronnen noemen echter steeds verschillende bedragen. In het rapport van de 'Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau' wordt voor 1984 een schuldbedrag van 18 miljard DM genoemd, bestaande uit 15,6 miljard DM langdurige kredieten en uit andere verplichtingen ter hoogte van 2,4 miljard DM (28). Hierbij moet echter

(26)

rekening worden gehouden met het feit dat in de Bondsrepubliek de sociale

woningbouw vooral wordt gefinancierd door de particuliere kapitaalmarkt, terwijl

de overheid slechts de lopende verplichtingen subsidieerd (zie hoofdstuk 4.1). De langdurige kredieten bestaan dus in eerste instantie uit hypotheken voor de sociale

woningvoorraad, die door de NHH wordt beheerd.

Tabel 4 Opbrengsten van de Neue Heimat Hamburg 1981 t/m 1984

1981 1982 1983 1984

Mio.OM/ % Mio.OM/ '10 Mio.OM/ % Mio.OM/ %

Gesamtleistung ... _ ... 3954 100,0 3333 100,0 3200 100,0 3076 100,0 Aufwendungen für bezogene

Leistungen ...................... 2272 57,5 1840 55,2 1752 54,7 1659 53,9

Rohertrag ....................... 1682 42,5 1493 44,8 1448 45,3 .1417 46,1

Personalaufwand ... 291 7,4 292 8,8 289 9,0 280 9,1

Abschreibungen auf Sachanlagen 223 5,6 217 6,5 292 9,1 229 7,4

Zinsaufwendungim abzüglich

Zins~r.!räge ... 1214 30,7 1253 37,6 1168 36,5 1119 36,4

übrige Aufwendungen abzüglich Erträge

(ohne Ergebnisse aus

Anlage-abgängen) ... 186 4,7 154 4,6 265 8,3 199 6,5

Zwischensumme ... -232 -5,9 -423 -12,7 -566 -17,6. -410 -13,3 Erträge abzüglich Verluste aus

dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

(insbesondere Verkauf von

Gebrauchtwohnungen) .......... 39 1,0 155 4,7 420 13,1 415 13,5

Konzemergebnis ..•... -193 -4,9- -268 --8,0 -146 -4,5 ₊ 5 0,2

Het beleggingsvermogen (Anlagevermögen) wordt in dezelfde bron op 15,6 miljard

DM becijferd. Hiervan bestaat 14,9 miljard DM uit gebouwen, woningen en

bebouwde grond, 161 miljoen DM uit onbebouwde grond en 495 miljoen DM uit

andere beleggingen. Daarnaast wordt nog 765 miljoen DM voor onbebouwde grond

genoemd die voor de verkoop is bestemd, alsmede contante r.liddelen ter hoogte van

131 miljoen DM.

In tabel 5 wordt een overzicht van de vermogens- en kapitaalstructuur van de NHH

gegeven zoals die door de enquêtecommissie van de Duitse 'Bundestag' is samen-gesteld. Hieruit wordt duidelijk dat het schuldprobleem van de NHH in eerste instantie een liquiditeitsprobleem is. Het beleggingsvermogen, vooral bestaande uit grond en woningen, kan niet zonder verliezen op korte termijn liquide gemaakt

worden om actuele exploitatie verliezen goed te maken. Aan de andere kant zijn de

verplichtingen dermate hoog dat geen ruimte voor verdere kredieten bestaat.

Tussen 1972 en 1984 is het aandeel eigen vermogen gedaald van 7,5% tot 3% (zie

(27)

Tabel 5 Vermogens- en kapitaalstructuur van de Neue Heimat Hamburg (NHH)

19S1 19S2 19S3 1984

MiO.DMI % Mio.DMI % Mio.DMI % Mio.DMI %

Sachanlagen ... 15199 76,1 1'5587 76,1 15396 76,9 15087 78,2 Finanzanlagen ...•... 441 2,2 444 2,2 450 2,3 499 2,6 sonstige Aktiva ... 4336 21,7 4432 21,7 4167 20,8 3697 19,2 19976 100.0 20463 100,0 20013 100,0 19283 100,0 Eigenkapital ... 982 4,9 712 3,5 586 2,8 570 3,0 pènsionsruckstellungen ... 266 1,5 310 1,5 330 1,7 347 1,8 andere Rückstellungen ... 366 1,8 324 1,6 409 2,0 413 2,1 Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzierung ....•... 14405 72,1 15202 74,3 15641 78,2 15573 80,8 sonstige Passiva ... 3937 19,7 3915 19,1 3067 15,3 2380 12,3 19976 100,0 20463 100,0 20013 100,0 19283 100,0

nicht passivierte Aufwendungs· darlehen

(§§ 42, 88 Abs. 3 II WoBauG) ... 218 250 265 304

Welke taken van de NHH tot verliezen hebben geleid wordt in tabel 7 zichtbaar. De belangrijkste bronnen voor de verliezen zijn de op voorraad aangekochte grond, de bouw van koopwoningen, renteverliezen buiten het woningbeheer en dienst-verlenende taken, die niet door de vergoeding van beheer-kosten worden goed gemaakt (vooral de hoge personeelsuitgaven). In het minderheidsrapport van de SPD-fractie, dat aan het rapport van de enquêtecommissie is toegevoegd, worden als totaalverliezen de volgende cijfers genoemd (29):

- voor op voorraad gekochte grond: meer dan 1 miljard DM

- voor koopwoningen: meer dan 1 miljard DM.

Interessant is in dit verband dat het woningbeheer zelf tot nu toe geen verliezen heeft opgeleverd. Dit ondanks het feit dat in het kader van het woningbeheer verliezen voor huurachterstand en leegstand ter hoogte van bijna 500 miljoen DM

waren te compenseren.

De redenen voor de exploitatieverliezen van de NHH worden door de enquête-commissie vooral gezien in een verkeerde inschatting van de ontwikkelingen op de woningmarkt. In de interviews van de enquêtecommissie is naar voren gekomen dat de directie van de NHH nog medio jaren '70 ervan uit gegaan is dat de jaarlijkse inkomens gemiddeld zo'n 15% zullen stijgen en dat dus ook de vraag naar woon-ruimte steeds zal toenemen. Tegelijkertijd werd op een hoge inflatie gerekend die voor een hoog rendement van investeringen in de woningbouw zou zorgen.

In feite liepen de investeringen echter tegen de economische recessie aan, tegen dalende koopkracht en een teruglopende vraag. De enquêtecommissie wijst er in dit verband op dat in principe alle toegelaten instellingen in de Bondsrepubliek met deze problemen hadden te kampen.

(28)

Tabel 6 De economische ontwikkeling van de Neue Heimat Hamburg (NHH) van 1960 t/m 1984

. Bilanz- Eigenkapital- verwalteter _Wohnungs- _Personal Personal- Zins-

Konzern-Jahr summe quote bestand aufwand ergebnis ergebnJs

in Mrd. DM in'/. in Mio.DM in Mio. DM in Mio. DM

1 2 3 4 ~ 8 7 1960 3,0 134380 2347 1965 5,8 206093 2976 1970 9,2 271 029 3770 1972 11,5 7,5 308080 4315 108

-

436 76 1974 13,9 7,0 335581 4416 147

-

715 64 1976 15,8 6,2 382617 4180 176

-

745 20 1978 16,8 6,2 379771 4384 213

-

795 22 1980 19,3 6,1 415352 4982 284 -1032 31 1982 20,5 3,5 407490 4631 289 -1253 -268 1984 19,3 3,0 397398 4231 289 -1119 5

1. QueUe: Jahresberichte der Unternehmensgruppe Neue Heimat 2. Abgeleitet aus nach 1970 ersteUten und geprüften Konzernabschlüssen 3. QueUe: Jahresberichte der Uilternehmensgruppe Neue Heirnat

4. QueUe: Personal- und Sozialberichte der Unternehmensgruppe Neue Heimal und Jahresberichte der Unterneh' mensgruppe Neue HeimaL (Die Personalerhöhung nach 1918 ist auf die Einbeziehung der Mitarbelter der Nordwestdeutschen SiedJungsgeseUschaft zurückzuführen.) .

5. QueUe: Personal- und Sozialberichte der Unternehmensgruppe Neue HeimaL

6. Zinsergebnis - Zinserlräge abzüglich Zinsaufwendungen gem. Gewinn- und· Verlustrechnung in geprüften Konzern-abschlü.sen nach 1910.

7. GemäJl geprüften Konzernabschlüssen nach 1970

Tabel 7 Winst- en verliesgevende sectoren van de Neue Heimat Hamburg 1981

t/m 1984

1981 1982 1983 1984

TDM

HauswirLschaftung ... + 22243 + 34 461 + 8399 + 2619

Grundstücksbevorratung ... -104 639 -128720 -197569 - 67279

Bau- und Verkaufstätigkeit ... -104 890 -199052 -172 288 -133004

Verkauf von Gebrauchtwohnungen + 49299 + 125 914 +384 358 +392156

Zinsverrechnung

(auBerhalb der HausbewirLschaf

-tung, . Beteiligungen und des

Grundstücksverkehrs) ... - 43405 - 47046 ...; 69728 - 89012

DienStieistungsbereich

(nicht durch entsprechende

Erträ-ge Erträ-gedeckte Verwaltungskosten) ..

-

30831

-

56 085

-

42304

-

54 467

sonstige Geschäftsvorfälle ... + 19492 + 1900

-

57019

-

46 461

-192 731 -268828 -146 129 + 4552

(29)

Het aantal leegstaande woningen in de voorraad van de toegelaten instellingen steeg van 8.600 in 1981 tot 31.500 in 1984; het aandeel niet verkochte koopwoningen van 1096 in 1981 tot 41 % in 1984. Bovendien daalden de koopprijzen voor grond en woningen. Dit gebeurde vooral in het noordelijke gedeelte van de Bondsrepubliek, waar het grootste gedeelte van de NHH-voorraad is te vinden (30). Alle woningbouwcorporaties in West-Duitsland hebben hun woningproduktie in de jaren '70 fors terug gebracht. Ook de produktie van de NHH toonde een daling. Maar toch was deze minder fors dan bij de andere corporaties. Het aandeel van de NHH in de totale produktie van huurwoningen van alle toegelaten instellingen steeg daarom van 12,9% in 1974 tot 24,8% in 1978. Stijgende werkloosheid en dalende inkomens lieten echter de vraag inzakken. Der Spiegel noemde in 1985 voor de NHH-voorraad een leegstand van 8.300 woningen (31).

Een andere belangrijke investeringssector van de NHH was de aankoop van grond voor toekomstige bebouwing. De boekwaarde van de op voorraad aangekochte grond steeg van 1,2 miljard DM in 1971 naar 1,9 miljard DM in 1981. Reeds in 1975 leverde de grondexploitatie verliezen op ter hoogte van 53 miljoen DM. In 1981 bedroeg het exploitatieverlies 105 miljoen DM (32).

Het speculatieve karakter van het NHH-beleid werd tijdens de interviews van de enquêtecommissie ook door de voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Neue Heimat, E. Breit, erkend. Volgens Breit zijn de beslissingen genomen in de overtuiging dat de economie verder zou groeien en dat de inkomens zouden stijgen. Het gevolg was dat men een te grote voorraad aan grond had en dat een te groot bouwprogramma werd opgelegd. "Die hiermit aufgebauten Probleme .... haben sich im Verlauf der Wirtschaftskrise verschärft, insbesondere weil seit 1982 die Arbeits-losigkeit weiter zugenommen hat und der Neuen Heimat damit zahlungsfähige Mieter und auch Käufer verloren gingen." (33).

3.3 Fraude en lichtzinnige handelspraktijken van het management

Meer nog dan door exploitatieverliezen werd de Neue Heimat door fraude en licht-zinnige handelspraktijken van het management in diskrediet gebracht. Ook al is de financiële schade tot 'enkele honderden miljoenen DM' beperkt (34), de naam van de Neue Heimat werd vooral schade toegebracht door de berichten over persoonlijke verrijking van de directeuren en door overtredingen van de wettelijke bepalingen voor toegelaten instellingen.

De enquêtecommissie van de 'Bundestag' vat haar verwijten in dit verband in een zevental categorieën samen, die wij hieronder weergeven. Dit zijn (35):

- de organisatorische verbindingen tussen de commerciële NHS en de niet-commerciële NHH;

- vermogensoverdrachten van de NHH naar de commerciële NHS;

- vermogensoverdrachten binnen de niet-commerciële NHH ten koste van de regionale dochterondernemingen;

(30)

- de hoogte van de kosten van de bedrijfsvoering;

- onwettige giften aan politieke partijen en andere instellingen;

- het uitvoeren van zaken die niet aan toegelaten instellingen zijn toegestaan; twijfel aan de betrouwbaarheid van de directie (waarmee vooral de fraude in verband met de persoonlijke verrijking van directieleden is bedoeld).

3.3.1 De organisatorische verbindingen tussen NHS en NHH

Oorspronkelijk was het de bedoeling om de commerciële NHS als dochter-onderneming van de niet-commerciële NHH op te richten. Dit werd echter door het 'Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen eV' afgewezen. Daarna werd de NHS als aparte onderneming opgericht, en wel met behulp van een lening van de NHH ter hoogte van 10 miljoen DM. Tevens waren de Raad van Commissarissen en de directie voor beide ondernemingen identiek. De personele unie van de directie in beide ondernemingen werd door de deelstaatregering in Hamburg voor een periode van 5 jaar weliswaar toegestaan, maar alleen onder de voorwaarde dat de directeuren van de NHH niet tegelijkertijd leiding mochten geven aan onder-nemingen, die zich bezig houden met de produktie van woningen en de handel in bouwmateriaal. Aan deze voorwaarde werd zoals de enquêtecommissie opmerkt -vanaf het begin al niet voldaan. De personele unie van de Raad van Commissarissen werd pas in 1982 opgeheven, die van de directie pas in 1984.

3.3.2 Vermogensoverdrachten van de NHH naar de NHS ten koste van de niet-commerciële sector

Een zware overtreding van de wettelijke bepalingen voor toegelaten instellingen ligt in het feit dat vermogen van de niet-commerciële NHH naar de commerciële NHS werd overgeheveld en dat op deze manier winsten aan de niet-commerciële sector werden onttrokken. Dit gebeurde o.m. door vanuit de NHH activa beneden de waarde te verkopen of boven de waarde te kopen. Als voorbeeld kunnen de transacties in verband met kapitaalaandelen van de 'Bank für Gemeinwirtschaft' (BfG) worden genoemd: in 1977 werden deze aandelen door de NHH aan de NHS

verkocht voor een bedrag van 160 miljoen DM; een jaar later werden dezelfde

aandelen van de NHS voor een bedrag van meer dan 232 miljoen DM doorverkocht. Volgens de controlediensten in Hamburg hadden de aandelen reeds in 1977 een waarde van 232 miljoen DM.

Andere vormen van vermogensoverdracht vonden plaats in verband met de aankoop van grond. Hiervoor werd o.m. een dochteronderneming van de NHS, de 'Betreuungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH Hamburg' (BeWoBau), ingeschakeld, die op grote schaal bouwgrond heeft aangekocht en met winst aan de NHH heeft doorverkocht.

Een derde vorm van vermogensoverdracht was het innen van vergoedingen en premies voor prestaties die net zo goed door de NHH zelf hadden kunnen worden uitgevoerd. Als voorbeeld kan de UNION Baubedarfgesellschaft mbH worden genoemd, een dochteronderneming van de NHS, die door de NHH werd ingeschakeld

(31)

UNION haalde uit deze opdracht een dubbele winst. Aan de ene kant werd het bouwmateriaal met een toelage van 12% aan de NHH verkocht; aan de andere kant werd van de leveranciers een provisie tussen 3,5% en 6% gevraagd voor de eer om op de lijst van leveranciers te worden opgenomen (36).

Hiermee zijn slechts enkele voorbeelden van vermogensoverdrachten genoemd die de verschillende enquêtecommissies hebben opgemerkt. Andere vormen waren o.m. het overnemen van risico's zonder tegenprestaties en het huren van kantoorruimte tegen te hoge prijzen t.o.v. de markt. De relatie tussen de NHH en de NHS werd vooral gekenmerkt door het feit dat de NHH steeds de slechtere zaken deed, terwijl de winsten vooral naar de NHS zijn gestroomd (die van deze winsten echter weinig heeft kunnen profiteren, zoals in 3.2. is te zien). De financiële schade die op die manier aan de NHH werd toegebracht beperkt zich echter niet tot directe verliezen. Veel gevaarlijker zijn de gevolgen die ontstaan doordat de NHH haar status als toegelaten instelling dreigt te verliezen. In dit geval zal de NHH alle belastingvoordelen die zij als toegelaten instelling heeft ontvangen, terug moeten betalen. De deelstaatregering van Nordrhein-Westfalen heeft al een declaratie aangekondigd. Alleen van de regionale dochteronderneming 'Neue Heimat Nordrhein-Westfalen' zullen 58 miljoen DM worden teruggeëist als vergoeding voor schade, die in verband met de overtredingen van het 'Wohnungsgemeinnützigkeits-gesetz' (WGG) is ontstaan (37).

3.3.3 Vermogensoverdrachten binnen de niet-commerciële NHH ten koste van de

regionale dochterondernem ingen

Net zoals de moederonderneming in Hamburg zijn ook de regionale dochter-ondernemingen van de NHH als toegelaten instellingen erkend. Aan de andere kant zijn de dochterondernemingen door verschillende contracten verplicht, om omslagen, vergoedingen en premies aan de moederonderneming te betalen zonder dat adequate prestaties door de moeder onderneming worden geleverd. De enquête-commissie ziet ook hierin een overtreding van de wettelijke bepaling dat winsten hoger dan 4% niet aan een toegelaten instelling mogen worden onttrokken.

3.3.4 Verspillingen en onzuinige bedrijfsvoering

Volgens de 'Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz' (WGG) zijn toegelaten instellingen verplicht de kosten voor beheer en bestuurvoering binnen behoorlijke grenzen te houden. De enquêtecommissie beschouwt als een overtreding van deze bepaling o.m.:

- dat de hoogte van de salarissen van verschillende directeuren en vooral van de algemeen-directeur (Vorzitzender der Geschaftsführung) A. Vietor zich eerder op het niveau van particuliere ondernemingen bevonden dan op het niveau van een woningcorporatie (het jaarsalaris van Vietor bedroeg in 1981 meer dan 528.000 DM);

- dat onbehoorlijk hoge bedragen aan representatie, conferenties en reiskosten werden besteed;

(32)

- dat een groot aantal adviseurs en externe deskundigen hoge vergoedingen ontvingen zonder dat daar een adequate tegenprestatie tegenover stond.

3.3.5 Giften aan politieke partijen en andere instellingen

Reeds vanaf de jaren '60 heeft de NHH op een grootscheepse manier giften aan politieke partijen en andere instellingen gedaan. In totaal is hiermee volgens informatie van de NHH in de periode van 1960 t/m 1986 een bedrag van meer dan 10 miljoen DM gemoeid. Alleen al vanaf 1970 zijn het 8,5 miljoen DM. Meer dan de helft hiervan is naar de Friederich-Ebert-Stiftung gegaan, een onderzoeksinstituut dat nauw is verbonden met de SPD. De enquêtecommissie acht de omvang van de giften als "niet behoorlijk" en beschouwt het uitdelen hiervan als een versluierde vorm van winstonttrekking.

3.3.6 De overname van taken in strijd met de wettelijke bepalingen voor

toegelaten instellingen

Hieronder vallen de participatie aan verschillende beleggingsmaatschappijen en projectontwikkelaars met als doel de bouw van winkelcentra en

bedrijfsverzamel-gebouwen. De NHH, respectievelijk haar dochterondernemingen, heeft in dit

verband onder meer de directievoering tijdens de bouw alsmede het beheer van de complexen overgenomen. De enquêtecommissie merkt vooral op, dat volgens de contracten het exploitatierisico van de gemengde ondernemingen compleet werd overgeheveld naar de niet-commerciële NHH.

3.3.7 Fraude en persoonlijke verrijking van het management

Voor het brede publiek was de meest opzienbarende ontdekking van de 'affaire Neue Heimat' het feit dat het management van de Neue Heimat zijn interne kennis, inzicht en invloed had gebruikt, om zich, buiten de al hoge salarissen om, persoonlijk te verrijken. De onthullingen in Der Spiegel in 1982 waren vooral op dit onderwerp gericht. Inmiddels zijn de meeste verwijten door bevindingen van de verschillende enquêtecommissies bevestigd.

Eén vorm van persoonlijke verrijking kan worden omschreven als "het verschaffen van koopjes". Verschillende leden van de directie en van het bestuur, alsmede andere personen die met de Neue Heimat zijn verbonden, konden met steun van de NHHtegen bijzonder voordelige condities grond en een eigen huis verwerven. Anderen werden bepaalde diensten van de NHH - bijvoorbeeld de directievoering bij de bouw van hun eigen huis - tegen bijzonder lage tarieven ter beschikking gesteld. Een derde groep kon participeren aan de ontwikkeling van particuliere woningbouw-projecten die door de Neue Heimat werden ondersteund, en kon op die manier tegen voordelige condities aandelen in particuliere huurcomplexen verwerven.

Veel belangrijker was echter een andere vorm van persoonlijke verrijking die een

aantal managers van de Neue Heimat en vooral de directievoorzitter Albert Vietor voor zichzelf hadden ontdekt. Reeds vanaf de jaren '60 hadden zij in wisselende samenstelling particuliere ondernemingen opgericht of belangen in bestaande