Lc--- Lc--- _ .
•
-- --- ---~~----•
-=---=---- ----=====--
--=== ~ ~---=-======---::::
---==--- -~- -.- - - . ---_. - --- --- --- --- ~ -- - . --- -- ---._-~~------tIlllil 111111111 iI ij H 11111 11 i 1111111 11 11 11111 111111111 U lillIi 1111 i i iillilillllll!lillllii.11illll 1'1\\\111111111111111111111111111\.111. 11\\11111 11111 11\111 11 11 11 iJ 11 11 i 111 I 111111 111 I! 111111
iil·111 1111111111 il il illllllllli\1I1 11111111111 111111111111 "111 11111111 ij 1111111111111 !lIl lil! 1 I! 1111111111111 til i 1111111 illi 111
EEN INTERNATIONALE
VERGELIJKING VAN WOONUITGAVEN
working paper 13
juni 1984 '
H. van Fulpen
15
Delftse Universitaire ?ers Mijnbouwplein 112628 R T DELFT tel (01.5) 7832.54
Copyright 1984 H. van Fulpen
No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means, without written per-mission trom te Delft University press, Delft, The Netherlands
ISBN 90 6275 21.3 6 BIBLIOTHEEK TU Delft P 2098 1357
" 11 " 111" 11
c 870288 16920/'
..
'INHOUDSOPGAVE PAG.
1. UIT DE HANDELINGEN VAN DE TWEEDE KAMER ••••••••••••••• 1
2. INLEIDING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5
3. ENKELE PROBLEMEN BIJ EEN INTERN A TIONALE
VERGELDKING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 7
4. BESCHIKBARE GEGEVENS ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 10 5. EERDERE PUBLIKATIES ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 12 6. DE WOONUITGA VENONTWIKKELING IN NEDERLAND
IN EEN NOTEDOP •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 23
7. EEN INTERNATIONALE VERGELIJKING VAN WOONUITGAVEN •• 27 7.1. Inleiding ... • > • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• 27
7.2. De groei van de woningvoorraad ••••••••••••••••••••••••• 27 7.3. De groei van de bevolkingsomvang ••••••••••••••••••••••• 28 7.4. De woningproduktie per 1000 inwoners ••••••••••••••••••• 29 7.5. De woningvoorraad per 1000 inwoners •••••••••••••••••••• 30 7.6. De investeringen in woningen als percentage
VëlIl het BNP •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 31
7.7. De groei van het BNP per hoofd van de bevolking •••••••••• 32 7.8. De prijsindex van de huren en het algemene
prijsindexcijfer ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 32
7.9. De ontwikkeling van de macro-woonquote •••••••••••••••• 34 7.10. De woonlasten verdeling •••••••••••••••••••••••••••••••• 39
8. KONKLUSIES ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 40
NOTEN ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 42
BIJLAGEN
1. Ontwikkeling woningvoorraad, 1951-1980 2. Woningproduktie per 1000 inwoners, 1964-1982 3. Woningvoorraad per 1000 inwoners, 1964-1982
4. Prijsindex voor de consumptie en huurindex, 1938-1982
5. Aandeel woonuitgaven ("gross rent, fuel and power") in partikuliere consumptie van gezinshuishoudingen, 1964-1981
Deze publikatie verschijnt in een reeks "working papers", geproduceerd in het kader van een omvangrijk onderzoeksprojekt "Woonlasten en Woon-lastenbeleid". Dit projekt wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van de Afdeling der Bouwkunde, Technische Hogeschool, Delft, bestaande uit C.A. Adriaansens, H. van Fulpen, P. Groetelaers, F. Neuerburg, H. Priemus,
J. van der Schaar en H. Westra.
Bij het onderzoek is een begeleidingscommissie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Met het oog op een aantal internationale dimensies van het onderzoek wordt nauw samengewerkt met de International Federation for Housing and Planning. Voor de inhoud van de papers is uitsluitend de onderzoeksgroep verantwoor-delijk. Het totale onderzoeksprojekt, gestart in 1983, zal enkele jaren in beslag nemen, en wordt afgerond met één of meer definitieve rapporten. mede gezien het voorlopige karakter van dit "working paper" is kommen-taar van harte welkom. Daartoe kan van het achter ingevoegde antwoord-formulier gebruik worden gemaakt.
Extra exemplaren van dit paper kunnen worden besteld bij de Delftse Universitaire Pers, Mijnbouwplein 11, 2628 R T Delft.
1. UIT DE HANDELINGEN VAN DE TWEEDE KAMER
In het debat over de woonlasten problematiek en het huurbeleid, zoals dat de laatste twee dagen van februari in de Tweede Kamer werd gehouden, kwam ook enige keren een vergelijking met het buitenland aan de orde. Hieronder volgen de desbetreffende passages uit dit debat:
Mevr. Jorritsma-Lebbink (VVD):
"Ik wil er nogmaals op wijzen, dat de percentages van uitgaven, besteed aan
het wonen, in de ons omringende landen bijna overal aanmerkelijk hoger
lig-gen dan die in ons land. Ik verzoek u, mijnheer de Voorzitter, de staatjes die ik U daartoe heb overhandigd toe te voegen aan de Handelingen. Daar-uit blijkt heel duidelijk dat de woonlasten in 1980 in de andere landen, op Italië en Ierland na, hoger waren dan die in ons land. Uit een ander staatje blijkt, dat de percentages waarmee de woonlasten in de desbetreffende lan-den in de laatste jaren omhoog zijn gegaan, aanmerkelijk hoger liggen dan die in ons land, op een enkele uitzondering na.
De Voorzitter: Ik neem aan, dat tegen het opnemen van een noot in de Han-delingen geen bezwaren bestaan.
(De noot is opgenomen aan het eind van de weekeditie) (1)
Mevr. Jorritsma-Lebbink (VVD): Mijnheer de Voorzitter! Daarnaast zal het ook van belang zijn ••••
De heer Emsting (CPN): Wellicht kan ik in tweede termijn op de gegevens, vermeld in de staatjes terugkomen. Ik beschik over andere cijfers.
De heer De Pree (PvdA):
Mevrouw Jorritsma heeft ons een vergelijking voorgelegd betreffende de woonlasten, waarbij gegevens over het buitenland zijn gegeven. Kennelijk
had zij de bedoeling, te tonen dat wij er wat dit betreft in Nederland goed
vanaf komen, althans in relatieve zin.
Mijnheer de Voorzitter! Ik zou de staatssecretaris willen vragen te reage-ren op mijn standpunt, dat zo'n overzicht niets zegt zolang naast het per-centage, dat mensen van hun inkomen aan woonlasten moeten besteden, niet wordt aangegeven hoe de collectieve sector in die landen in elkaar zit. Betaalt men in die landen wellicht minder voor de gezondheidszorg en voor
andere voorzieningen ? Zonder dergelijke gegevens zegt zo'n vergelijking
bijzonder weinig.
-Een ander overzicht heeft betrekking op de woonlasten door de jaren heen. Dit zegt nog minder als er niet bij wordt vermeld hoe het is gesteld met de
inflatie in de verschillende landen. Zo herinner ik mij dat in het Verenigd Koninkrijk een verdubbeling van de woonlasten plaatsvond in een bepaalde periode. Echter, in die periode was de inflatie ook veel hoger dan in andere landen. Nogmaals, met dergelijke overzichten kan men bijzonder slecht uit de voeten.
Mevr. Jorritsma-Lebbink (VVD):
Mijnheer de Voorzitter! Ik wijs de heer De Pree erop, dat in dit staatje niet alleen de stijging van de woonlasten wordt aangegeven maar ook de stijging van de lasten in het algemeen. Er valt dus wel degelijk het een en ander af te lezen. Die andere lastenontwikkelingen hebben immers net zo goed te maken met de inflatie. De relatie tussen die ontwikkelingen en de woonlas-tenstijging is duidelijk. Het is even rekenen maar ik kwam er wel uit.
De heer De Pree (PvdA): in het ene staatje is sprake van de ontwikkeling van de woonlasten in een bepaald aantal jaren. Duidelijk is dat die ont-wikkelingen per land sterk uiteenlopen; hier speelt de inflatie een belang-rijke rol. Het andere overzicht, dat veel boeiender is, geeft aan wat de mensen in de verschillende landen van hun inkomen uitgeven aan woon-lasten.
Welnu, dàt overzicht zegt mij niet veel als. mij geen inzicht wordt geboden in de collectieve sectoren in die landen en de belastingdruk aldaar. Het wordt allemaal betaald, hetzij door de overheid, hetzij door de particu-lieren. Als het overzicht over die aspecten niets vermeldt, zeg ik niet dat het waardeloos is maar er is toch nadere informatie nodig om hierover iets zinnigs te zeggen.
Mevrouw Jorritsma-Lebbink (VVD): Ik ben het met U eens dat de waarde van het staatje beperkt is. De bedoeling ervan is ook niet uitsluitend aan te geven dat de situatie in Nederland helemaal niet slecht is. Het dient echter wel om het probleem dat wij hier kennen enigszins te relativeren. Ik ben het er ook mee eens dat het uitsluitend iets zegt over de gemiddelde woon-lasten. De waarde is beperkt, maar zij is er wel.
Wij hebben echter ook een staatje gemaakt waarin percentages zijn aange-geven voor totale woonlasten, uitgesplitst naar echte woonlasten en stook-kosten. De ontwikkelingen in de jaren 1980-1982 kunnen worden afgezet tegen de cijfers in dit staatje. Je komt dan tot een redelijk beeld. Je kunt dan ook nog de woonlasten vergelijken met de andere lasten. Je verkrijgt zo een inzicht hoe de woonlasten zich hebben ontwikkeld.
de heer De Pree (PvdA): Het ging gisteren over de woonlasten in Nederland. U wekte toen de suggestie dat U vergelijkingsmateriaal had waaruit bleek, dat de woonlasten in Nederland niet zo hoog waren. U geeft nu zelf echter aan dat daarvoor meer gegevens nodig zijn.
Mevrouw Jorritsma-Lebbink (VVD): Ik zeg niet dat mag worden gesteld, dat er helemaal niets aan de hand is. Ik zeg echter wel dat niet mag worden gesteld, dat de ontwikkelingen in Nederland boven-proportioneel zijn, ver-geleken met de omstandigheden in andere landen.
2
De heer Ernsting (CPN):
Ik heb kennis genomen van de cijfers van Eurostad. Die cijfers hebben be-trekking op de jaren tot 1980. Het aardige is dat ik, in klad, de cijfers van Eurostad over 1981 heb. Daaruit blijkt dat de positie van Nederland sterk stijgende is. Wat de hoogte van de woonlasten ten opzichte van het inkomen betreft, is Nederland inmiddels Frankrijk en West-Duitsland voorbij gescho-ten. Wij staan nu op een keurige vierde plaats. Gelet op de trend in 1982 en 1983, zal België inmiddels ook wel zijn ingehaald. Niet alleen Italië en Ierland hebben dus lagere lasten dan Nederland.
Mevrouw Jorritsma-Lebbink (VVD): Ik heb ook berekeningen gemaakt naar aanleiding van het tweede staatje van Eurostad. Het enige land waarin de lasten minder snel stijgen, is West-Duitsland. Die in Frankrijk gaan echter aanmerkelijk sneller omhoog dan die in Nederland, ook als ze worden afge-zet tegen de andere lasten.
Ik heb het aan de heer De Pree zoëven ook al voorgerekend; Nederland zit ten opzichte van 1980 op een stijgingspercentage van 23,7, Italië op 43,6 en Frankrijk op 33,1. Ik kan mij heel slecht voorstellen dat Nederland daarmee tot de sterkste stijgers behoort.
De heer Ernsting (CPN): Het spijt mij zeer, maar ik heb mij uitgelaten over de cijfers die betrekking hebben op het percentage woonlasten ten opzichte
van het inkomen. Ik heb daarbij de cijfers genoemd voor 1981 die inmiddels ook bekend zijn geworden. Daaruit leid ik af dat Duitsland en Frankrijk in-derdaad waar het dat percentage betreft goedkoper zijn geworden dan Ne-derland, oftewel dat Nederland duurder is geworden. Als de cijfers hele-maal goed presentabel zijn, moeten wij ze nog maar eens naast elkaar leggen.
S taa tssecretar is Brokx:
De heren de Pree en Ernsting hebben gesproken over de vergelijking met het buitenland, de tabel van mevrouw Jorritsma die aan de Handelingen is
toegevoegd. Een vergelijking met het buitenland is zeker in deze sfeer niet
eenvoudig. In het kader van de EG bijvoorbeeld is er absoluut geen contact of overleg in de sfeer van de volkshuisvesting.
In de OESO zijn vorig jaar voor het eerst in haar bestaan bewindslieden be-last met de volkshuisvesting bijeen geweest. Dit bewijst ook wel hoe
moei-lijk vergemoei-lijkingen dienaangaande zijn te maken, nog afgezien van het feit dat in elk land een en ander in politiek-organisatorisch opzicht verschillend is geregeld. De heer De Pree maakte ook een vergelijking tussen het aan-deel van de vaste lasten en de ruimte voor overige bestedingen. Hij wilde
daarbij ook nog de invloed van de collectieve lastenverdeling betrekken. Men kan dat wel willen, maar op die manier maak je bijna elke vergelijking onmogelijk.
Het gaat om een vergelijking van woonlasten in enge of ruime zin en dan is
het otn andere redenen moeilijk vergelijken. Ik wijs bijvoorbeeld op de ver-schillende inkomensbegrippen in den lande en op de verschillen in kwaliteit van woningen. Hooguit - dat ben ik wel met mevrouw Jorritsma eens - zijn
-er enige voorzichtige indicaties aan te grijpen.
Zo wordt in tabel 13 een vergelijking gemaakt tussen de algemene
prijsstij-ging, zeg maar de inflatie, en de stijging van de woonlasten. Als nu wordt
gekeken naar de verhouding tussen het tempo van de inflatie en het tempo van de woonlastenstijging, dan blijkt Nederland geen uitzonderingspositie in
te nemen ten opzichte van landen als Denemarken, Frankrijk en Engeland.
Alleen in Duitsland neemt de woonlastenstijging minder snel toe dan de
in-flatie. Het slechts vergelijken van woonlasten, zoals de heer Ernsting deed, is naar mijn smaak niet correct. De heer De Pree heeft er terecht op gewe-zen dat je de algemene prijsstijging in de vergelijking moet betrekken.
Woonlast ... in 9 eG·'-'den. 1977 t/m 1980 1977 1978 1979 1980 A 8 C A 8 C A 8 C A 8 C 8A·DuitSiand 11.2 4.0 15.3 11.1 4.2 15.3 11.0 4.9 15.8 11.0 4.8 15.9 Frankrijk 11.7 3.8 15.5 11,7 3.9 15.6 11.9 4.1 15.9 12.1 4.7 16.8 Italië 9.4 3.1 12.5 9.4 3,3 12.7 9.4 3,3 12.6 9.0 3.9 12.9 Belgii 9.9 5.6 15.5 '10.2 5.8 16.0 10.2 6.5 16.6 10.3 7.0 17.3 Lux .... burg 12.8 5.8 18.7 13,3 6.1 19.3 13.6 6.7 20.3 13.5 7.1 20.6 Verenigd Koninkrijk 14.6 4.9 19.5 14.5 4.7 19.2 14.6 4.6 19,2 14.B 4.7 19.5 lerlMd 6.3 5.1 11.4 5.7 5.6 11.3 4.4 5.2 9.6 4.7 .5.3 9.9 Den ... k.n 17.B 5.2 22.9 18,3 5.5 23.8 18.2 7.0 25.3 lB.9 7.8 26.7 N_rland 9.6 4.5 14,2 9.8 4.2 14.0 10.1 4,4 14.5 10.4 4.7 15.2
A • Alletief deel van _bruik van gezin,.
huishoudingen. dat wordt besteed . . n huur. onderhoud ,n waterverbruik. 8 • Aelati.f derl van verbruik van gezin,.
huishoudingen. dil wordt besteed t.b.v.
verwarming en verlichting. C· A + B.
Bron: eurOStat.
Tabel 13. Woonlllltan' en .!te ... prijatljging in "n aantal I_en 1975:0100
1978 1979 19BO 1981 1982
• Ig. woonl. alg • woonl. alg. waonf. alg. woonl. alg. woont. 8R ·Duitslend 111.1 111.5 115.6 120.2 122,0 12B.0 129.2 137.6 136.1 145.8 Frankrijk 130.8 lJl.9 144.8 152.2 164.5 lB3.7 186.5 215.5 208.9 244.5 Italië 155.0 142.7 177.9 175.9 215.7 235.4 7.8 284,0 300.2 338.1 Nederland 120.9 127.4 126,1 136.5 134.9 151.1 144.2 170.5 152.7 186.9 België 122.1 122.B 127.6 137.0 136.1 152.6 146.5 168.4 159.2 183.9 Luxemburg 120.B 120.0 126,3 129.2 134.2 142.0 145.1 156.8 15B.6 173,3 Verenigd Koninkrijk 146.2 143.5 165;B 167.B 195.6 214,3 218.9 255.6 237.7 288.9 Ierland 144,3 135.6 163,4 152.8 193.2 206.0 232.6 254.4 272.5 289.5 DenIm_ken lJl,3 134.0 146.1 155.0 64.0 182.3 183.3 209,7 201.9 2Jl.3 Griekenl.nd 143.0 139.0 170.3 165.0 212.6 212.9 264.7 270.7 320.1 320.5 S.,.njl 175.4 162.2 202.9 192.2 234.5 233.8 268.6 275.9 307.3 313.0 Portugal 186.6 231.8 270.2 24.2 396.7 V.~niOde Staten 121.2 121.6 134.9 136.5 153.1 157.9 168.0 176.0 179.3 180.5
I Huren en energielast.n.
Bron: Euro"et.
I
2. INLEIDING
Sommige mensen hechten eraan om bij een discussie over een bepaald as-pekt van de samenleving een vergelijking te trekken met "het buitenland". Door een treffend gekozen voorbeeld wordt dan geprobeerd de tegenspeler te overtuigen van het eigen gelijk. Het buitenland wordt dan als norm gebruikt waarmee de situatie in Nederland wordt vergeleken. Een
bijko-mend voordeel is dat het blijk geeft van belezenheid dan wel bereisdheid; eigenschappen die beide hoog staan aangeschreven. Het is vaak moeilijk om
het argument te ontkrachten omdat men niet goed op de hoogte is van de specifieke situatie in dat land, terwijl de tegenspeler suggereert er alles vanaf te weten. Vanaf dat moment verandert een eenvoudig voorbeeld in een stelling, en na verloop van tijd in "idées recues" (1). De stelling dat "de Nederlander te weinig over heeft voor het wonen" komt in discussies regel-matig terug, maar een onderbouwing van de stelling blijft veelal achter-wege. Een uitgebreid onderzoeksprojekt over "Woonlasten en Woonlasten-beleid" zou niet volledig zijn als niet geprobeerd zou worden de stelling te verifiëren.
Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Bij het begin van dit deelonder-zoek overheerste het gevoel dat er waarschijnlijk heel weinig bekend zou zijn over woonlasten in internationaal verband, en dat ieder cijfer dat ge-vonden zou worden, bruikbaar zou zijn in de puzzel. Na verloop van tijd is
dit omgeslagen in een gevoel dat de meeste cijfers zich niet voor interpre-tatie lenen, terwijl de overblijvende gegevens nog zo talrijk zijn dat het zeer moeilijk is om een en ander handzaam te presenteren en verantwoord
te analyseren. Nadat eenmaal de Verenigde Naties en de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) als gegevensbron zijn aangeboord ontstaat namelijk het probleem dat de vloed van cijfers in goede banen moet worden geleid. In dit working paper wordt een eerste en globale indruk gegeven van het materiaal. Landen worden eenvoudig in kruistabellen neergezet om een indruk te krijgen welke faktoren wellicht van invloed zijn op verschillen in woonlasten. De cijferreeksen zijn in een bijlage opgenomen. Verdere analyses van het materiaal zijn gewenst, met name regressie-analyses dienen te worden uitgevoerd om de diverse verban-den te kwantificeren. Zover is het onderzoek nog niet gevorderd; wat hier
gepresenteerd wordt is dus te beschouwen als een eerste tussenrapportage.
In het volgende hoofdstuk zal nader ingegaan worden op de faktoren die van invloed zouden kunnen zijn op de te konstateren verschillen in woonuit-gaven. Daarna zal aangegeven worden welk materiaal is verzameld en hoe dit gebruikt is in andere publicaties over internationale vergelijkingen (hoofdstuk 1+ en 5). Vervolgens zal in een notedop de
woonlastenproblema 5 woonlastenproblema
~"""::~<;,:l. •. ".~
tiek in Nederland geschetst worden om in hoofdstuk 6 uiteindelijk over te gaan tot de internationale vergelijking. Het geheel zal afgesloten worden met een konkluderend hoofdstuk.
-~-~-- -- - -- - - - -- -
-3. ENKELE PROBLEMEN BIJ EEN INTERN A TIONALE VERGELIJKING
Uit het verzamelde materiaal bleek dat in Ceylon de huurquote in 1952/ 1953 voor de laagste inkomensgroep (tot 50 rupies per maand) 1,9% bedroeg en dat de hoogste inkomensgroep (meer dan 800 ru pies per maand) gemid-deld 7,2% uitgaf aan huur (1). Evenzo bleek dat in Chili de huren in 1981 op een niveau lagen van 225 keer de huur van 1970, waar tegenover stond dat het algemene prijspeil met een faktor 502 moest worden vermenigvuldigd. Het wonen was dus relatief goedkoper geworden (2). Voor de liefhebbers van wetenswaardigheden is dit wellicht prettig om te weten, maar voor een analyse van de woonlastenproblematiek in Nederland in vergelijking met andere landen is de informatie niet zo bruikbaar. De faktoren die de woon-uitgaven in Ceylon en Chili beïnvloeden, zijn zo fundamenteel verschillend met die in Nederland dat een woonlastenvergelijking tussen deze drie lan-den zinloos is. Blijkbaar mogen de verschillen tussen de lanlan-den niet te groot zijn om nog een zinvolle woonlastenvergelijking te kunnen uitvoeren. Een afbakening van het aantal landen is d~n ook de eerste stap bij een inter-nationale vergelijking. Naast de onderlinge vergelijkbaarheid speelt ook het beschikbare materiaal een rol bij de afbakening. De Economische Commis-sie voor Europa (ECE) van de Verenigde Naties en de OESO hebben voor de landen die tot deze organisaties behoren veel statistisch materiaal bijeen gebracht. Dit bepaalde in hoofdzaak de afbakening van het aantal landen. Buiten beschouwing blijven verder dus de landen in Afrika, Azië en Zuid-Amerika. Ook de landen die slechts in één van beide organisaties zitting hebben vielen af: Australië en Nieuw-Zeeland en de oostbloklanden blijven dus verder buiten beschouwing. Wat resteert zijn de landen in West-Europa, van Scandinavië tot Turkije en van Ierland tot Oostenrijk, plus de Verenigde Staten en Canada om dat de ECE hierover ook gegevens verstrekt.
Binnen deze groep landen zijn er echter nog zeer veel verschillen aan te wijzen die van invloed kunnen zijn op de woonuitgaven. Vier van deze ka-rakteristieken van landen zullen hieronder kort besproken worden.
A. Fysisch-geografische en klimatologische omstandigheden
De eerste functie van een huis is het bescherming bieden tegen weer en wind, als dat nodig is. In het noorden zullen meer eisen aan de woning worden gesteld dan in het zuiden, waar het de bescherming betreft tegen weersinvloeden. In het algemeen zullen de kosten in het noorden hierdoor hoger liggen dan in het zuiden (althans op het noordelijk halfrond). Dit wordt nog versterkt door het te verwachten hogere energieverbruik in de noordelijke landen. De klimatologische omstandigheden kunnen dus van in-vloed zijn op de woonuitgaven van een land.
De fysisch geografische kenmerken kunnen per land en regio ook sterk
-selene In Nederland moet er relatief veel geld gestoken worden in de fun-dering, elders ontstaan er hoge bouwkc>sten als gevolg van de grote reis-kosten naar de bouwplaats of is de grond erg duur als gevolg van het gebrek aan bouwgrond. In sommige regio's kan natuurgeweld (b.v. aardbevingen) van invloed zijn op de wijze van bouwen, en de daarmee samenhangende kosten. Een ander kenmerk in deze categorie is het al of niet aanwezig zijn van goedkope bouwmaterialen. Bouwkosten en daarmee ook de woon uitga-ven kunnen door deze factor sterk per land verschillen.
B. Demografische kenmerken
Van belang lijkt de fase in demografische groei. Is de bevolking "recent" relatief snel gegroeid als gevolg van bijvoorbeeld een geboortegolf, en deze
nieuwe generatie is na 30 jaar voor het grootste deel geholpen aan een
zelf-standige woning dan zal de woningvoorraad relatief jong en dus duur zijn (Nederland bijvoorbeeld). Een bevolking in een stabiele fase zal een oudere voorraad hebben en relatief goedkoper kunnen wonen. Wordt de woning-voorraad verder uigebreid dan zal de headshiprate verder toenemen, en evenzo de woonuitgaven. Een land met een relatief jonge bevolking kan dan bij dezelfde woonuitgaven als een land met een oudere bevolking een lagere headshiprate hebben. Een moeilijk te interpreteren faktor is de gezins-grootte. Wil een groot gezin bijvoorbeeld zeggen dat men veel voor het wonen zou willen besteden of geldt meer in het algemeen de uitspraak: "Ik moet naar een kleinere woning omzien want mijn gezin wordt te groot" (3). Met deze uitspraak zijn we aangeland bij het welvaartsniveau als bepalende faktor voor de woonuitgaven.
C. Welvaartsniveau
Naarmate de welvaart toeneemt krijgt de woning meer functies dan alleen maar het beschermen tegen weersinvloeden. De woonconsumptie neemt dan toe in de vorm van grotere en beter uitgeruste woningen. De woonconsump-tie neemt over het algemeen zelfs meer dan evenredig toe gezien de
inko-menselasticiteiten bij time series die vaak groter dan 1 zijn (zie hoofdstuk
5).
Gaat de welvaartsgroei samen met urbanisatie, dat is veelal het geval, dan stijgen de kosten extra door de meer dan evenredige groei van de grond-prijzen. Urbansiatie valt vaak samen met een bepaalde fase van
econo-mische ontwikkeling en is dan vaak moeilijk als een zelfstandige faktor te onderscheiden. Blijft de arbeidsproduktiviteit in de bouw achter dan is dit ook een faktor die de woonuitgaven uiteindelijk hoger doet uitkomen.
De rol van het eigen woningbezit is tweeslachtig. Enerzijds zijn er
agra-rische landen waar op het platteland, en ook gemiddeld voor het hele land, een hoog percentage eigen woningbezit voorkomt. Deze woningen zijn ook relatief oud (stabiele bevolking ?), hetgeen resulteert in lage woonuitgaven. Anderzijds zijn er industrielanden die een sterke bevolkingsgroei hebben gekend, waar een hoge mobiliteit heerst en daar zou het hoge percentage eigen woningbezit tot hoge woonuitgaven kunnen leiden. Dit treedt met name op als het eigen-woningbezit het karakter van een luxe-goed krijgt.
---,
• !lei M • • -"*, k j ' .... 'K _ _ dW' b._ '
D. Economische organisatie; aandeel collectieve sector
Het is niet onrealistisch te veronderstellen dat de collectieve sector niet neutraal is. Men laat de collectieve sector groeien om bepaalde sectoren te steunen. In het westen is dat meestal de gezondheidssector of het onder-wijs. Ook de volkshuisvesting probeert men via de collectieve sector vaak op een hoger niveau te brengen. Dit zou kunnen betekenen dat de woon con-sumptie hoger ligt naarmate de collectieve sector groter is.
Het aandeel van de woonuitgaven in het consumptiepakket hoeft niet lager te liggen bij een grote collectieve sector. In het geval van een kleine collectieve sector moet het grootste deel van de kosten betaald worden door de bewoners, die dat ook kunnen omdat hun netto inkomen niet veel lager ligt dan het bruto inkomen. Bij een grote collectieve sector kan de "huur" lager liggen, maar de netto inkomens komen ook op een lager niveau te liggen. Dan wordt de vraag relevant in hoeverre er via de collectieve sector herverdeeld wordt in de inkomenssfeer. Zorgt deze herverdeling er-voor dat huishoudens die eerst niet zelfstandig konden wonen dit nu wel kunnen ? In dat geval gaat een grote collectieve sector weer gepaard met een hoge woonconsumptie. De wijze van financieren van de volkshuisvesting kan ook van invloed zijn op het meten van verschillen in woonuitgaven. Te denken valt hierbij aan de verschillende behandeling in b.v. Nationale Rekeningen van objekt- en subjektsubsdies en aan het verschil tussen objektsubsidies en belastinguitgaven.
Het voorgaande gaf een· beknopte en voorlopige opsomming van faktoren die invloed kunnen hebben op de prijs of het volume van de woonconsumptie van een land en daarmee op de totale woonuitgaven. Het splitsen van de stijging van de woonkonsumptie in prijs- en volumekomponenten is bij een internationale vergelijking van woonuitgaven in de tijd van wezenlijke betekenis. Men is over het algemeen snel geneigd om een stijging van de totale woonuitgaven in een bepaald land in verband te brengen met een relatieve prijsstijging (zie hoofdstuk 1). Een sterke uitbreiding of kwa-liteitsverbetering van de woningvoorraad kan echter ook de totale uitgaven voor het wonen van een land opstuwen. In hoofdstuk 7 komen wij op de vo-lume- en prijskomponenten terug. Daar zal echter maar in een beperkt aan-tal gevallen teruggekomen worden op de karakteristieken van landen zoals hierboven werden omschreven. Het is ook nog maar de vraag of bij een uitgebreidere kwantitatieve analyse de invloed van deze karakteristieken op het niveau van de woonuitgaven apart is terug te vinden. De correlaties tussen de diverse variabelen is soms groot, zodat het moeilijk is om de invloed van iedere variabele afzonderlijk te meten.
-'1$' _ _ " _ ., _ _
4. BESCHIKBARE GEGEVENS
In hoofdstuk 7 zullen internationale gegevens van nogal verschillend ka-rakter naast elkaar gezet worden. De volgende bronnen zijn gebruikt:
1. United Nations, Economic Commission for Europe, Annual Bulletin of Housing and Building statistics for Europe (Geneve).
Ieder jaar worden hierin volgens een vast stramien gegevens gepubli-ceerd over de volgende onderwerpen:
Algemeen: bevolkingsontwikkeling, investeringen in aktiva in West-Europa, Canada en de Verenigde Staten en investeringen in Oost-Europa;
Woningvoorraad en woningbouw: groei van de woningvoorraad en de ken-merken van de woningbouw (in woongebouwen, aantal kamers, vloerpervlakte, voorzieningenniveau, geografische ligging, woningtype, op-drachtgever) energieconsumptie (sinds 1982) en huurindices en prijs-indices voor de partikuliere consumptie;
Bouwen bouwmaterialen: waarde van de bouwproduktie (sinds 1982), werkgelegenheid, struktuur van de bouwnijverheid (sinds 1982), input en output prijsindices, materiaalgebruik in de woningbouw, produktie van bouwmaterialen, prijzen van bouwmaterialen, produktie van cement. 2. United Nations, Economic Commission for Europe, A statistical survey
of the Housing Situation in de ECE countries around 1970 (Geneve 1978).
Aan de hand van de volkstellinggegevens van 1970, 1960 en 1950 wordt een beeld gegeven van de ontwikkeling van de bevolking (Ieeftijdsver-deling, aktiviteit, geografische locatie), de huishoudens (type, grootte), en de woningvoorraad (type, eigendomsverhouding, grootte, bezetting, voorzieningenniveau, bouwperiode). Voor andere landen zijn deze gege-vens, minder uitgebreid, te vinden in: United Nations, Department of Economie and Soda! Affairs, Compendium of Housing Statistics 1972-1974 (New Vork, 1976).
3. OECD, Historical Statistics, 1960-1981 (Parijs, 1983).
Per land van de OECD zijn hier tijdreeksen gegeven over de groei van de bevolking en de arbeidskrachten, de structuur van beide, groei van het bruto nationaal produkt en de produktiviteit, groei van de finale bestedingen, de structuur van het nationaal produkt, de bestedingen en de overheidsuitgaven, gegevens over prijzen, winsten, rentestanden en bui tenlandse handel.
10
4. OECD, National Accounts, 1964-1981, Vol. 11 detailed tables (Parijs, 1983).
De titel spreekt voor zich. De detaillering is niet zo nauwkeurig dat iedere post is terug te vinden. Vaak hebben er samenvoegingen plaats-gevonden.
5. International Labour Organization, Yearbook of Labour Statistics. Jaarlijks worden hierin gegevens gepubliceerd over de huurindex en de algemene prijsindex; vergelijkbaar met de gegevens uit het Annual Bul-letin van de ECE, maar alleen voor veel meer landen. Tot 1970 bestond er in het jaarboek ook een rubriek "Household budget surveys" waarin budgetonderzoeken uit zoveel mogelijk landen werden gepresenteerd. In dit overzicht werd overigens alleen de totaalverdeling van het budget over de diverse groepen uitgaven gepresenteerd, en niet voor sociale groepen afzonderlijk. Deze onderverdeling (naar regio, sociale of be-roepsgroep, inkomen, grootte van het huishouden) werd wel gegeven in "Household income and expenditure statistics, 1950-1964" van dezelfde organisatie.
6. International Monetary Fund, Govemment Finanee Statistics Yearbook. Hierin is de verdeling van de overheidsuitgaven over verschillende bestedingscategorieën terug te vinden.
7. Eurostat, het statistische bureau van de EEG, verschaft vrijwel geen gegevens die niet in een van de hierboven genoemde bronnen zijn te vinden. Dit geldt ook voor de gegevens die verstrekt worden door het Intergovemmental Documentation Center on housing and environment for the countries of the United Nations (I.D.C.H.E.C.)
Geen poging is gedaan bepaalde gegevens te verzamelen bij de nationale bureaus voor de statistiek. Weliswaar kunnen deze bureaus hoogstwaar-schijnlijk nadere detaillering in de gegevens aanbrengen, maar het ver-zamelen van deze gegevens gaat hoogstwaarschijnlijk ook gepaard met veel definiëringsproblemen. Arbeidsintensief is dit werk zeker.
11
trI ,_
JIl::Jtt_ . . . ldilMW lil EWWCi I
5. EERDERE PUBLICATIES '
In Nederland is nog relatief weinig aandacht besteed aan de internationale vergelijking van woonuitgaven. Soms wordt dit als een gemis ervaren en dan wordt er snel nog een tabel in een bijlage gestopt. Zo komen we tabel 4..1. tegen als bijlage 7 in het rapport "Over woonlasten" van de Interdeparte-mentale Commissie Woonlasten (1). In de hoofdtekst wordt er verder geen aandacht aan besteed maar de conclusie uit alleen deze tabel zou kunnen zijn dat de woonlastenquote in Nederland in ieder geval niet hoog is, maar wel gestaag groeit. Een stijgende woonlastenquote blijkt geen verschijnsel
te zijn dat in ieder Europees land voorkomt. In Italie, West-Duitsland en
Ierland lijkt de quote eerder de neiging te hebben te dalen.
Tabe15.1.: Woonlastenquote in 9 EG-landen, 1977 t/m 1980
19n 1978 1979 1980 A B C A B C A B C A B C B.R. Duitsland 11,2 11,0 15,3 11,1 11,2 15,3 11,0 11,9 15,8 11,0 11,8 15,9 Frankrijk 11,7 3,& 15,5 11,7 3,9 15,6 11,9 11,1 15,9 12,1 4,7 16,8 Italië 9,4 3,1 12,5 9,11 3,3 12,7 9,11 3,3 12,6 9,0 3,9 12,9 België 9,9 5,6 15,5 10,2 5,8 16,0 10,2 6,5 16,6 10,3 7,0 17,3 Luxemburg 12,8 5,8 18,7 13,3 6,1 19,3 13,6 6,7 20,3 13,5 7,1 20,6 Verenigd Koninkrijk 14,6 4,9 19,5 14,5 11,7 19,2 14,6 11,6 19,2 111,8 4.,7 19,5 Ierland 6,3 5,1 11,5 5,7 5,6 11,3 4,4. 5,2 9,6 4.,7 5,3 9,9 Denemarken 17,8 5,2 22,9 18,3 5,5 23,8 18,2 7,0 25,3 18,9 7,8 26,7 Nederland 9,6 11,5 14,2 9,8 4,2 14,0 10,1 4,4. 14,5 10,4 4,7 15,2 A= relatief deel van verbruik van gezinshuishoudingen, dat wordt besteed aan huur,
onderhoud en waterverbruik
B = relatief deel van verbruik van gezinshuishoudingen, dat wordt besteed t.b.v. verwarming en verlichting
C=A+B Bron: Eurostat
lets uitgebreider zijn Bron en Van de Meys geweest in de bundel "Woonbe-leid opnieuw onderbouwd" (2). Zij presenteren drie tabellen, waaronder ook de woonlastenquoten uit tabel 5.1. Allereerst presenteren zij tabel 5.2., waaruit gekonkludeerd wordt dat de overheidsbijdrage aan het wonen per
-land nogal verschilt; dit betreft de bijdrage van de centrale overheid. Verschillen die groter zijn dan de woonlastenverschillen (tabel 5.1.). Wat de relatie tussen de twee verschijnselen is, wordt verder niet duidelijk. Wel wordt nog gewezen op de mogelijkheid dat de eigendomsverhoudingen bin-nen de woningvoorraad van invloed zijn op de omvang van de overheids-bijdrage. Daarvoor wordt figuur 5.1. uit Kemeny (1981) overgenomen. Het aandeel eigen-woningbezit blijkt in Nederland laag te zijn, maar evenals in vrijwel alle andere landen, groeit dit aandeel.
Tabel 5.2 : Uitgaven aan volkshuisvesting door de centrale overheid als percentage van de totale rijksuitgaven in enkele Westeur0-pese landen (1975-1980) 1975 1976 19n 1978 1979 1980 Nederland 2.05 2.35 2.70 2.79 2.&1 2.71 België 1.61 1.64 1.60 1.64 1.77 2.59 Denemarken 2.00 1.91 1.&3 1.66 Duitsland 0.25 0.43 0.42 0.36 0.~4 0.~2 Engeland 3.~9 39& 4.85 4.35 4.25
Franktijk 3.16 3.07 2.&9 2.7& . 3.07
Bron: Government Finance Statistics Yearbook, Volume VI, IMF, 1982
Figuur 5.1: Het aandeel van eigenaars-bewoners in de woningvoorraad in
enkele geïndustrialiseerde landen, 1945-1973
65 60 ~ 55 ! i ~ 50 ~ .::. 45
-..
'" ~ -40 i "•
35 Cl. 30 25 Is,.1---.,...oe:::::::
Finland ~Jap .. n _---::< Belgi.."_______________
- - - ; ; ?
LUlembourg ----::::>"""'-==--- No,way lIaly Austria Den"""k 1950 _ - - : : : : : : : : ; : ; : : ; ' " - - - - Franc! Sweden W.Cermany ' - -_ _ _ -::::::~~::. Nelhe"ands Switzerland 1955 1960 1965 1970 YearBron: Jim Kemeny, The Myth of Home Ownership, London, Ronsledge, 1981.
-Vermeldenswaard is in dit verband nog het onderzoek van Kroes en IJmkers over buitenlandse vormen van woningbeheer. Vrij beknopt geven zij een overzicht van de volkshuisvestingssituatie, en met name het woningbeheer, in belgië, Denemarken, Finland, West-Duitsland, Zweden en Engeland (3). In de buitenlandse literatuur is de oogst groter, maar nog steeds niet rijk. In hun boek "Housing Policy" geven Donnison en Ungerson weliswaar een uit-stekende beschrijving van de ontwikkeling van de volkshuisvestingssituatie in Europa, maar over de woonuitgaven wordt nauwelijks gerept (4). Wel wordt uitgebreid aandacht geschonken aan de demografische ontwikkelin-gen in Europa die ervoor zorontwikkelin-gen dat de grootste uitbreidinontwikkelin-gen van de wo-ningvoorraad wellicht achter de rug zijn. De problemen in de volkshuisves-ting veranderen hierdoor van karakter: meer aandacht voor de voorraad, kwaliteit, eigendomsverhoudingen; wat ook gepaard gaat met een overscha-keling van het subsidiestelsel met minder aandacht voor de produktiedoel-stelling en meer aandacht voor de herverdelingsdoelproduktiedoel-stelling, hetgeen weer nieuwe problemen oplevert ("poverty trap"), meer aandacht voor de huis-vesting van bijzondere groepen en meer aandacht voor de financierings-problemen als gevolg van de voortgaande inflatie waardoor de prijzen van nieuwbouw en oudbouw steeds elkaar dreigen te groeien.
De voornaamste bronnen waarop het boek is gebaseerd zijn de UN-publica-ties zoals deze in het vorige hoofdstuk stonden. Deze zelfde bronnen wor-den ook uitgebreid gebruikt door de ECE zelf in hun publicatie "Major trends in housing policy in ECE economics" (5). Ook hier vinden we een goed overzicht van de ontwikkeling van de volkshuisvestingsituatie in Europa, maar nauwelijks gegevens over de woon uitgaven. In de kwalitatieve sfeer wordt er weI"even op ingegaan in de hoofdstukken IV en V betreffende de "Financing of housing in market-economy countries" en de "Financing of housing in the socialist countries", maar deze hoofdstukken geven meer en algemeen beeld van de financieringsproblemen van de volkshuisvesting in de diverse landen. Problemen en sommige oplossingen, die overigens qua in-houd per land niet erg verschillen.
Howenstine geeft, ook weer aan de hand van UN-materiaal, een overzicht van landen waar de bouwkosten, uitgesplitst naar arbeidskosten en mate-riaalkosten sneller stijgen dan de inkomens of de huren. Ook de relatie tussen huurstijging en de algemene prijsstijging wordt aangegeven. Tabel 5.4. laat dit zien. Het Verenigd Konkrijk, Nederland en Oostenrijk zijn de enige drie landen waar tussen 1970 en 1980 de huren sneller zijn gestegen dan het algemene prijsindexcijfer. De oorzaken worden verder niet geanaly-seerd. De analyse in het boek spitst zich verder toe op de bouwkosten. De ti tel is dan ook" A ttacking Housing Costs" (6).
Tabel 5.4.: Differences between Average Annual Rates of Increase in
Rents and Average Annual Rates of Increase in the Consumer Prince Index in Selected Countries, 1970-1980, in Current Money Units (In Percentages)
A. CQU,'1TRIES IN flHICH RAns OE' I.'IC.".:.""ASë IN RENTS ëXCEëD RAT!S OE' IHCREASE IN THE CONSUgER PRrCE INDEX
COIDI t 1"1 Un ited Ki ngdom Netherlands Austria Ratas of IncreaSil in Ren ta 1 14.3 7.9 9.4 Raen of Il1crease ::11 COI1SU/I!4lr mce Iruie:r2 13.4 6.7 5.5
COUNTRIES IN WHICH RATES OF nICR':'ASE I.'! RëNT ARE l.ESS
THAN RAT!S OF [.veRtAS! III TH! CO!lSU,··f!R PRIC! [,'l~E:r
.'?atlls of Ratll8 of Il1creaSII
:ncreasil il1 CO',sur.!e,.
CO!.dltl", in Rents 1 ?!-~ce r"'ca=2
Federa I Republic of Germany 4.ó 4.a Swi tzerland 4.5 4.7 Be I gitJll 6.6 6.93 France 8.8 9.4 Canada 6.9 7.7 Denmark 8.a 9.7 I ta Iy 12.7 13.6 Portugal· 16.8 17.9 Aus tra I ia 8.8 10.0 Sweden 7.9 9.2 Norway 6.5 8.0 Japan 7.2 8.81 Spain 13.3 14.9 Greece 12.5 14.3 Finland 9.4 11.4
Uni ted States 5.4 7.~
I re land 6.5 13.6
.','.) ti!S: ·U sbon
1 Table 5. Diff2re~c2s in Rat2s 0," .il1crease 0.9 1.2 3.9 :H.:Ïolre",ctJ;; i'l Pc.le.t3 ~ ~~ :t'!cre::SJ IJ., 0.2 0.3 0.6 0.8 0.9 0.9 1.i 1.2 1.3 1.5 1.5 l.ó 1.8 2.0 2.0 7.1
2United Nations Economie Commission for Europe. Anl1~L BuLlolein of Housing and Building ~~leistics [or EuropIl. 1980 (New Vork. 1981). pp. 56-57.
3United Nations, MOI1:hZy 3uZZeei11 of Statistics. February 1982. Table.61. Consumer Price Index Numbers, pp. 186-194.
Een opmerkelijk onderzoek naar woonlasten in diverse landen presenteert McGuire in zijn boek "International Housing Policies" (7). Het basismate-riaal is afkomstig van Conser (8). Deze auteur heeft prijzen verzameld van koopwoningen van goede kwaliteit in de grote stedelijke centra van Europa. De gegevens zijn meestal afkomstig van makelaars die een soort richt-bedrag geven. Het zijn dus grove indicaties over wat een woning kost, zonder enige statistische onderbouwing, met als enige voordeel dat het door één man is verzameld waardoor er wellicht enige samenhang inzit. Tevens zijn er gemiddelde huurbedragen bekend per land (zie tabel 5.5.). McGuire heeft deze gegevens gekoppeld aan het gemiddelde salarisniveau van perso-nen in drie beroepsgroepen (zie tabel 5.6.). De huren liggen in vergelijking met de inkomens vrij hoog in Frankrijk, Canada en de Verenigde Staten. In Zwitserland zijn de huren laag ten opzichte van het inkomen. Geheel anders zijn de verhoudingen bij de prijzen van koopwoningen ten opzichte van de inkomens. In Canada en de Verenigde Staten, maar ook in Zweden, zijn de koopwoningen relatief goedkoop. Zwitserland blijkt in de koopsector juist duur, te zijn. Uit figuur 5.1. weten we dat het aandeel koopwoningen in Zwitserland klein is. Het aandeel in Canada en de Verenigde Staten is juist hoog (meer dan 60% koopwoningen). McGuire zoekt de verklaring voor het relatief goedkoop zijn van koopwoningen in de Verenigde Staten en Canada gedeeltelijk in de grondprijzen. Deze zijn laag in de
v.s.
en Canada, zeker in vergelijking met Zwitserland. Hierdoor, en door de hoge inkomens, kun-nen grote delen van de bevolking zelf een huis kopen.Van geheel ander karakter, en belangwekkender, zijn de· onderzoeken van Burns en Grebier en van Laksmanan e.a.. Burns en Grebier proberen in "The housing of nations" o.a. de vraag te beantwoorden "What factors explain inter-country variances in the share of household budgets allocated to housing services ?" (9).
Na een analyse van de investeringen in woningen, valt de beantwoording van deze vraag niet mee: "The answer wil! be more tentative than the results of the investment analysis. The number of countries reporting relevant data is smaller, the sample is still more heavily weighted by advanced nations, and statistics are less adequate. In comparison to the
determinants of housing investment, the theoretical underpinning for
empirical work on the determinants of housing comsumption across nations is weak. This chapter represents a first effort to chart new territory" (10). Op basis van gegevens uit Nationale Rekeningen wordt voor de periode 1960-1969 geanalyseerd hoe het aandeel van de woonuitgaven ('gross rent' inclusief 'fuel' en 'power') in het totale consumptiepakket of het
be-schikbaar inkomen van huishoudens varieert in landen, uiteenlopend van
Thailand tot Canada. Uit een cross-sectie analyse waarbij de gemiddelde uitgave voor het wonen in relatie werd gebracht met het gemiddelde be-schikbaar inkomen per hoofd van de bevolking in die periode volgde een elasticiteit van 1.19 voor de totale populatie van 23 landen. Tussen de landen met hogere inkomens was de prijselasticiteit 1.45 en bij landen met lagere inkomens 1.06 (zie tabel 5.7.). Burns en Grebier konkluderen hieruit dat de konsumenten in de hoge-inkomens-Ianden relatief meer waarde hechten aan 'wonen' dan aan andere goederen dan de konsumenten in de lagere-inkomens-Ianden (11).
-\ Tabel 5.5.: Country Austria Belgium Canada Denmark Finland F1'3nte Germany [rcland ltaly Japan Nctherlands Norway Swcdcn Switzcrland Unitcd Kingdom Unitcd Statcs
Avarage Prices and Rents, 1976
Rent Per l.fonrh (dollan)/I 200 217 28S 197 125 2SS 2J5 177 175 151 157 25S 193 180 100 299 Condominium (thousands of dollars) 37-69 46-57 NA 34-47 29-36 66-81 28-41 13-20 14-24 50-56 26-53 33-37 26-35 74-150 42-52 NA
'Union Bank of Switzerland. "PritCS and Earnings Around the Globe." bEugene Conser. European Real Estare (Ncw Vork: Exposüion Prcss. 1976).
Single House (thousands of do{(an) 52-82 63-89 40 50-59 42-66 80-90 77-135 12-16 37-67 89 49-68 40-5 I 46-53 130-185 52-63 44-52
Tabel 5.6.: Comparison of Housing Costs and Average Incornes in Selected Countries, 1976-1977
Rlnt /U 11 Priel /U NumfHr of P,rc'nlll" Y~lIn Ellrnin!s
Coun,,., Jnt:omt of Jlleomt ëOlldomillium Sill,lt Houst
Canada (Monlrw) School lucher $14,$17 23.5 NA 2.76 ConslfllClion worktr 1.1,.19.1 21.9 NA 2 • .16 Manlier 28,052 12.2 NA 1.42 Francr (Paris) 5o:hool ICIcher S 8.047 38.0 9.18 10.6.1 ConslfllclÎon worker l,~87 87.1 21.12 24.27 Mua,er 21,267 I·U 3.4.1 3.99 Ocnftaay (Ou.ucldorO School leacher S12.791 22.0 2.69 8.28 Conslruaioo worker 7,3.l8 3U 4.66 14.-10 Man~ler 23.628 11.9 1.46 4.49 JIpan (Tokyo)
School teacller SII.2H 16.1 4.13 7.94
Cooslfllction worker 6,372 28.4 8.49 10.48 Manaeer 23.961 7.6 2.23 J.n Swcden (Slockholm) 50:11001 Ieleher $\2,7&4 18.1 2.38 3.87 Conmuclion worker 12,96l 17.8 2.3l 3.81 Mana,er 22,666 10.2 1.34 2.18 Sw;tlerland (Zurich)
School leacher S2O.333 10.6 .1 • .10 7.~7
Consltuction worker 10.71t 21.4 10.~7 14.62
Manaler 26.125 8.1 4.28 6.03
Unilcd Kin,dom (londoo)
5o:hool Icachcr S 8,079 IU U7 7.19
ConmuClion worker .1,769 ZO.7 8.11 9.91
Manlier 10,868 11.1 ,4.3, l.17
Unilcd SIII<$ (ChiaIO)
5o:hool leacher $18.42.1 19 . .1 NA 2.60
Cooslruction worker 17,OSO 21.1 NA 2.81
Manlier 28 • .113 12.6 NA 1.68
Een time-serie analyse per land leverde voor 16 landen ook inkomenselasti-citeiten op (zie tabel 5.8.). De enige conclusie die Burns en Grebier uit de tabel trekken is dat de lage inkomens-landen in de categorie met de lage inkomenselasticiteiten vallen, hetgeen hun eerdere conclusies bevestigde. De bijzondere positie van Duitsland (veel uitbreiding van de woningvoorraad als gevolg van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog) en Australië en Canada (veel immigratie) wordt niet opgemerkt. Als derde berekening pre-senteren Burns en Grebier een vergelijking waarbij de macro-woonquote in een cross-sectie analyse verklaard wordt uit het beschikbaar inkomen per hoofd van de bevolking en twee variabelen die de urbanisatiegraad
aan-geven (zie tabel 5.9.). De eerste variabele, Ut' geeft aan in welke mate
grote steden sneller groeien dan de totale bevolking van het land en US geeft aan het percentage van de bevolking dat bij het begin van de periode in stedelijk gebied woont. Vooral deze laatste factor blijkt van belang. Een 1096 groter aandeel van de bevolking in stedelijk gebied, doet de macro-woonquote 496 hoger uitkomen, terwijl 1096 meer inkomen de quote 'maar' met 196 doet toenemen. In hoeverre de urbanisatiegraad wellicht ook een indicatie is van de totale omvang van de woningvoorraad ten opzichte van de bevolking wordt niet aangegeven. Integendeel, de urbanisatiegraad wordt alleen als een 'kostenfactor' beschouwd. Een hoge urbanisatiegraad doet de grondprijzen stijgen en zet de huren onder druk. Het is echter niet
onwaarschijnlijk dat er ook een belangrijke volumecomponent in zit, in die
zin dat een hoge urbanisatiegraad gepaard gaat met een relatief grote woningvoorraad.
Tabel 5.7.: Regressions of Rent and Consumption on Ineome, Parameters
and Elasticities, Twenty-three Nations, 1960-9, volgens Burns
en Grebier
DeEendent Variabie Rent
Lower Higher
Consumption Full Sample Ineome Ineome
Countries Countries (1) (2) (3) (4) Intercept 4.464 -21.46 -3.05 -82.83 Regression Coefficient 2 of Income + 0.892 0.149 0.112 0.196 R 0.989 0.887 0.907 0.601 Elasticity 0.995 1.19 1.06 1.45
+ All Coefficients significant at the 0.01 level
-Tabel 5.8.: Rent-Income Elasticitics, Sixteen Nations, 1960-9, volgens Burns en Grebier Germany Australia Canada Switserland Sweden Relatively Elastic 1.55 1.26 1.12 1.04 1.01 Relatively Inelastic Puerto Rico Japan Italy Denmark Norway Panama Greece Spain United Kingdom Belgium Ireland 0.95 0.94 0.90 0.88 0.85 0.80 0.80 0.79 0.65 0.63 0.53
Tabel 5.9.: Elasticities and Beta Coefficients, Consumption Analysis, Twenty-three Nations, volgens Burns en Grebier
Independent Elasticity Beta
Variabie Coefficient
. y d.t-3 0.108 0.231
Ut -0.100 -0.195
US 0.415 0.506
Lakshmanan e.a. hebben de relatie tussen de macro-woonquote en het inko-mensniveau iets diepgaander geanalyseerd (12). Zij maken daarbij onder-scheid in drie groepen landen: hoogontwikkelde landen, zich snel
ontwik-kelende landen en laag ontwikkelde landen. Op grond van gegevens uit de Nationale Rekeningen berekenen zij per land voor twee periodes inkomens-elasticiteiten. De uitgaven voor het wonen (gross rent, fuel en power) per hoofd van de bevolking worden in relatie gebracht met het beschikbaar in-komen per hoofd van de bevolking. De resultaten staan in tabel 5.10.
Laksh-manan e.a. wijzen er vooral op dat de inkomenselasticiteiten van de ont-wikkelde landen (V.S., Canada, Scandinavie) in de tijd iets dalen. Een lichte stijging treedt op bij de hoog ontwikkelde landen in West Europa en in Japan en Australië. De stijging is sterker bij de midden-ontwikkelde landen (Israël, Griekenland, Ierland). In de laagontwikkelde landen is de elasticiteit laag. Deze waarnemingen doet een relatie tussen inkomenselasticiteit en niveau van ontwikkeling ontstaan zoals dit geschetst is in figuur 5.2. In de
minst ontwikkelde landen is de vraag naar andere goederen, zoals voedsel, waarschijnlijk groter dan naar woningen. Een groot deel van de wooncon-sumptie zal overigens niet gemeten kunnen worden en de statistieken zullen dus enigszins een onderschatting geven. Tijdens de periode van industriali-sering van een land vindt er veel interne migratie plaats. De vraag naar woningen stijgt en er treedt een urbanisatieproces in werking waardoor de totale woonconsumptie snel toeneemt. Dit gaat gepaard met verdere bevol-kingsgroei.
Bij de meest welvarende landen daalt na vele jaren de bevolkingsgroei, het urbanisatieproces stopt, het meeste onroerend-goed staat er en de voorraad wordt nog maar weinig uitgebreid. Verdere inkomensgroei wordt vervolgens minder besteed aan 'wonen' maar aan rekreatie, auto's, boten, etc. Het gevolg is dat de woonquote langzaam kan dalen. Dit algemene beeld blijkt door de hier gepresenteerde cijfers in grote lijnen te worden bevestigd (13).
level of development
Figuur 5.2.: Changes in Housing Consumption and Level of Development,
volgens Lakshmanan e.a.
20
O
l
f t f t "11 1 'Y ... I[!"""- ' - y ... ' •. '+. ! t i H l .! Mi . I! U i t .... 1/,1' . ' , "" ...
Tabel 5.10.: Income Elasticities for Housing for the Individual Countries,
volgens Lakshmanan
Country
Fint Perlod U9~1961)
Inc:ome R D-Y
Second Perlod U96~-1973)
IrlCome R D-Y
Elastldty Elastldty
Hi&h Income Countrles
I. United States 2.3344 0.90 1.6' 1.3631 0.39 0.79
2. Canada 1.~828 0.8~ 0.9~ 0.9987 0.97 1.0~
3. Sweden 0.9861 0.98 1.163 0.8780 0.08 1.177
4. Denmark ·o.un 0.92 0.606 0.83n 0.99 2.6~8
~. Finland 0.9922 0.93 1.07& 0.7816 0.98 1.312
6. Norway 0.&003 0.&9 1.11& 0.66~1 0.62 2.607
7. Australia 1.0764 0.90 2.3" 1.IU~ 0.99 1.816 a. Austria 0.'3" 0.93 1.004 0.7466 0.98 2.0 9. Belgium 0.1316 0.79 0.783 0.6016 0.96 1.:Ja6 10. France 0.8769 0.37 0."2 1.1415 0.997· 1.93' 11. VI.Cermany 0.9128 0.96 0.913 1.2'99 0.98 1.1128 12. Italy 0."'17 0.97 1.31 0.9023 0.98 0.77 13. Japan 0.7381 0.99 l.87 0.81~ 0.99 1.68 14. Netherlands 0.5448 0.9~ 0.87' 1.16'6 0.93 1.9&
u.
U.K. 0.727' 0.93 1.121 0.9321 0.93 1.61Mlddle Income Countrles
16. Creece 0.7469 0.93 2.62 0.9299 0.99 1.101
17. Ireland 0.4&80 0.78 1.971 0.9172 0.99 1.'13
13. Israel 0.94U 0.97 0.333 1.1043 0.9' . 0.n3
19. Libya 0.4362 0.93 2.098
Low lrlCome Countrles
20. Jamaica 0.2~28 0.32 0.36 0.'49~ 0.80 0."7 21. Panama 0.6016 0.91 1.082 1.2131 0.93 0.~9 22. Honduras 0.7066 0.40 1.239 0.696 0.~7 0.'0 23. S. Korea 0.4897 0.93 1.0962 24. Thailand 0.3630 0.93 0.89' 2'. Hong Kang 0.8948 0.84 0.908 26. Togo 1.008 0.82 1.~96 27. Philippines 0.'463 0.96 0.813 28. Sierra Leone 0."3 0.40 1.131 29. Singapore 0.3171 0.985 1."
JO. Sri Lanka 0.8666 0.921 1.28
31. Tanzania 0.38 0.86 0.6'
Met name het artikel van Lakshmanan laat zien dat de woonuitgaven per land sterk kunnen wisselen als gevolg van met name demografische en eco-nomische ontwikkelingen. Beide factoren hebben hun invloed en het afzon-deren van één factor kan snel tot verkeerde konklusies leiden (zie de hoge inkomenselasticiteiten bij Burns en Grebler voor Duitsland, Australië en Canada). Een factor die Lakshmanan niet noemt, is de prijsontwikkeling van
het wonen. De gegevens die Howenstine publiceerde lieten zien dat deze prijsontwikkeling niet in ieder land gelijk is. Deze factor kan de elasticiteit ook beïnvloeden. Opvallend is verder nog dat in de Nederlandse literatuur vaak met quotes wordt gewerkt, terwijl in de internationale literatuur veel meer de nadruk wordt gelegd op elasticiteiten. Gekonstateerd kan echter ook worden dat beide rekengrootheden deels dezelfde informatie verschaf-fen. Een inkomenselasticiteit groter dan 1 gaat gepaard met een toenemen-de quote. In hoofdstuk 7 zal een eerste indruk gepresenteerd wortoenemen-den van toenemen-de invloed van de diverse factoren op het verloop van de macro-woonquote. Eerst zal in hoofdstuk 6 nader ingegaan worden op de woonuitgavenont-wikkeling in Nederland.
22
"'
Itt . . . w··· ... __ '"ti ... '
6. DE WOONUITGAVENONTWIKKELING IN NEDERLAND IN EEN NOTEDOP
In twee publicaties van Van der Schaar in deze serie working papers is aan-dacht besteed aan de ontwikkeling van de macro-woonquote. In Working Paper 9 presenteerde Van der Schaar figuur 5.1. en gaf daarbij de volgende toelichting:
"Figuur 3 (= 6.1.) laat de ontwikkeling van de huur(waarde)uitgaven van ge-zinnen zien, als percentage van het Nationaal Inkomen, en het aandeel van de subsidies in die huuruitgaven. Het aandeel van de huuruitgaven in het Nationaal Inkomen is op de linker verticale as uitgezet, het subsidie-aan-deel in de huuruitgaven op de rechter verticale as.
Doorgaans worden de huuruitgaven uitgedrukt als percentage van konsump-tieve bestedingen. Het aandeel van de konsumpkonsump-tieve bestedingen in het Na-tionaal Inkomen bedraagt ongeveer 65%; maar dit aandeel is niet constant. Het daalde van 75% in 1950 tot ongeveer 62% omstreeks 1970, om daarna weer langzaam toe te nemen. Dat in figuur 3 het Nationaal Inkomen als maatstaf wordt gebruikt, hangt met het karakter van de subsidies tot om-streeks 1960 samen. Deze subsidies waren voor een belangrijk deel bijdra-gen ineens aan particuliere bouwondernemers, bijdrabijdra-gen dus in de inves-teringen en niet primair in de consumptieve bestedingen.
Figuur 6.1.: c: v E 7 o !
,
1Aandeel consumptieve bestedingen aan huur van gezinshuis-houdens èn huursubsidies in het Nationale Inkomen en aandeel van huursubsidies aan huur (1950-1982) (Bron: CBS - Nationale Rekeningen
1960 \970 \9aD
laar _ _ _
-Het aandeel van de uitgaven aan huur en huurwaarde steeg geleidelijk. Die stijging was overigens niet continu. Van 1950 tot 1957 was er zelfs sprake van een lichte daling, doordat de huurstijgingen beperkt waren en de huur-subsidies toenamen. In 1957 werden de huren sterk opgetrokken; ook de in-vesteringen in woningen namen aan het einde van de jaren vijftig duidelijk toe. Het aandeel van de huuruitgaven stijgt dan weer. De daling in het aan-deel van de huuruitgaven, die tussen 1963 en 1964 plaats vond, hing samen
met een sterke economische groei die niet door een stijging van de huursom
werd geëvenaard. Na 1970 stegen bestedingen aan huur sneller. In zo'n tien
jaar tijd nam de totale huursom met een factor 4,35 toe, terwijl het natio-naal inkomen steeg met een factor 2,84 en de consumptieve bestedingen met een factor 3,09 groeiden. De prijsindex van de gezinsconsumptie steeg in dezelfde periode met een factor 2,06; de huurindex met een factor 2,07. De huurstijging bij de woningen in de voorraad was dus aanzienlijk kleiner dan de toename van de totale huur(waarde)som, wat duidt op een groei van de volumekomponent van de woonconsumptie. Ook de groei van het eigen-woningbezit vormt wellicht een verklaring."
Het aandeel van de subsidies blijkt voor een groot deel samen te hangen met de wijze van subsidiëren. "In plaats van bijdragen ineens werd sinds 1960 een stelsel ingevoerd van premies en jaarlijkse bijdragen. De aan-vangsubsidies werden hierdoor lager, de begroting werd minder zwaar be-last. In 1964-1966 werden de bijdragen ineens geheel door jaarlijkse
sub-sidies in de woningexploitatie vervangen." "Van 1969 tot 1977 deed zich een
versnelde stijging van de huursubsidies voor, terwijl de uitgaven van de gezinshuishoudingen aan huur en huurwaarde sterk stegen en de wooncon-sumptie toenam. Er werden subsidies verstrekt in een expanderende markt. In 1969 bedroegen de totale huurbijdragen f 266 miljoen, in 1980 was dit opgelopen tot f 3.870 miljoen, een stijging dus met een factor 14,5." "Schut verhoogde de aanvangssubsidies in alle financieringscategorieën sterk, bovendien bracht hij in 1968 de rente van woningwetleningen op markt-niveau, zodat een 'onzichtbare subsidie' door Financiën ten laste kwam van de begroting van VRO. De aanvangssubsidies bleven hoog en stegen zelfs, tot de introductie van de dynamische kostprijshuur (1975). Deze bracht een tijdelijke verlaging met zich, maar de zeer hoge rentestand eind jaren zeventig noodzaakte opnieuw tot hogere aanvangssubsidies."
In Working Paper 7 presenteert Van der Schaar hetzelfde materiaal in een andere vorm (2):
24
Tabel 6.1.: Elasticiteiten van huurwaarde ten opzichte van inkomen per capita en de konsumptieve bestedingen per capita, over de periode 1951-1982 Periode 1951-1956 1956-1960 1951-1960 1960-1970 1970-1979 1979-1982 1951-1982 E_y E-Hc .70 2.93 1.26 1.00 2.32 -4.54 1.42 E-e E-Hh E-Hc .06 .96 .80 7.90 .24 1.94 .78 1.01 2.30 1.81 -3.70 -5.50 1.09 1.48
E-y elasticiteiten berekend over inkomen per capita
E-Hh .08 2.15 .38 .78 1.79 -4.48 1.14
E-c elasticiteiten berekend over konsumptieve bestedingen per capita Hc huurwaarde gedef1eerd naar kosten levensonderhoud
Hh huurwaarde gedefleerd naar huurprijsindex.
"Bezien we nu Tabel 6.1. Berekend over de hele periode 1951-1982 bedraagt de inkomenselasticiteit (Ey) 1,42, de bestedingselasticiteit (Ec) 1,48. De huurwaarde nam dus proportioneel sterker toe dan de inkomens- of de be-stedingen per capita." "Dat de Ec hoger is dan Ey ligt voor de hand. Immers, de totale consumptieve bestedingen per capita namen minder snel toe dan het nationaal inkomen per capita.
De elasticiteit - periode 1951-1982 - berekend over de met de partiële huurprijsindex Ehh gedefleerde huurwaarde is ongeveer 30% lager dan de Ehc' zowel bij berekening over de inkomens als over de consumptieve be-stedingen, en bedraagt 1,09 tot 1,14. Het volume van de woonconsumptie zou dus bijna evenredig aan de inkomens- en bestedingsgroei toenemen. Dàt deze elasticiteiten lager zijn dan de Ehc komt door een snellere stijging van de huurprijzen dan de kosten van levensonderhoud.
De elasticiteiten zijn ook berekend over afzonderlijke periodes, waarbij de periode-indeling zodanig is gekozen dat de tijdvakken met een relatief snel-le stijging van de huurwaarde in verhouding tot de inkomens per capita af-gezonderd kunnen worden. Enkele conclusies:
- Opvallend is dat er tussen de periodes grote verschillen bestaan in elasti-citeiten. De verschillen zijn zo groot dat het kennelijk onjuist is om met één kencijfer voor het gehele tijdvàk te volstaan.
- bij de consumptieve bestedingen is de discontinuïteit groter dan bij de in-komens per capita. Dit hangt ondermeer samen met het feit dat tijdens de bestedingsbeperking en met de huidige crisis de bestedingen sneller af-namen dan het inkomen per capita.
