Widok UWARUNKOWANIA PROCESU REWITALIZACJI ZESPOŁU ZABYTKOWYCH DOMÓW FAMILIJNYCH W ŁODZI

tom 1 (2010)

Bartosz BARTOSIEWICZ, Sylwia KOWARA

Uniwersytet Łódzki

UWARUNKOWANIA PROCESU REWITALIZACJI

ZESPOŁU ZABYTKOWYCH DOMÓW FAMILIJNYCH

W ŁODZI

CONDITIONS OF THE REVITALIZATION PROCESS OF THE HISTORICAL WORKERS’ HOUSING ESTATES IN LODŹ

ABSTRACT:The Księży Młyn, ZwycięstwaSquare and Ogrodowa Street - historical workers’ housing estates,are ones of themost important post-industrialarchitecturalheritage of Lodź.

Due to the high cultural value of thesecomplexes,their role and place in spatial and functional structure of the city, difficultsocial situation of many inhabitants,bad technical Stateof buildings and theirsurroundings, the issue of regeneration is very complex. Authors in the article present historical, socialand spatial condi- tions and giving directivesto the process ofrevitalisation of thesethree complexes.

KEYWORDS: urban regeneration,historical workers’housing estates, the cityof Lodź

Wprowadzenie

Upadek tradycyjnych gałęzi przemysłu w Europie po II wojnie światowej, aw Polsce - w wynikutransformacjispołeczno-gospodarczej po 1990 r. - zaowocował pojawie­ niem się licznych problemów o charakterze społecznym, środowiskowym, gospodar­ czym iprzestrzennym. Miasta, których byt wcześniejw dużym stopniu uzależniony byłod funkcjonowania monokultury przemysłowej, musiały zacząć planować swój przyszłyrozwój w oparciu oinneczynniki - rozwój sektora usług, handlu, edukacji, badań naukowych i gałęziprzemysłowych bazujących na nowoczesnych technologiach. Podstawowe znaczenie dla tak ukierunkowanego rozwoju okazała się mieć szeroko rozumianajakość środowiskamiejskiego i atrakcyjny poziomżycia w mieście,w tym ofertakulturalnaiturystycznamiastai regionu - tzw. „miękkieczynniki lokalizacyj­ ne” sprzyjająceprzyciąganiu nowych inwestycji. Atrakcyjność miastajako środowiska zamieszkania ma z kolei m.in.związek z umiejętnościąwykorzystania dla jego rozwoju zasobów dziedzictwa kulturowego - w tymdziedzictwapoprzemysłowego.

Dziedzictwo kulturowe miast jest kluczowym elementem historii i kultury Europy. Ostatniedziesięciolecia przyczyniłysię do wzrostu świadomości wartości i roli dzie­ dzictwa przemysłowego jako niezbywalnego świadka rozwoju cywilizacyjnego oraz kulturowego. Zaowocowało to wpisami na ListęŚwiatowegoDziedzictwa UNESCO wielu obiektów i zespołówpoprzemysłowych. Pojawiłysię przykłady adaptacji obiektów i terenów poprzemysłowych dlapotrzebmieszkalnictwa,kultury, handlu, rozrywki, in­ nowacyjnychgałęziprzemysłuorazturystykikulturalnej - z poszanowaniem iochroną wartościhistorycznychikulturowychdziedzictwa poprzemysłowego.

Podstawowym zadaniemrewitalizacjiobszarów i obiektów poprzemysłowych jest zagospodarowanie nieużytkowanych obiektów i terenów poprzez ich adaptację na nowe funkcje - gospodarcze,społeczne, edukacyjne, zdrowotne, rekreacyjne itury­ styczne.Należyw tym miejscu zwrócićuwagę na fakt, iż w wyniku wygaśnięcia funkcji przemysłowej utrata dotychczasowychwarunków funkcjonowania dotyczy nietylko zabudowy fabrycznej, ale także związanej znią zabudowy mieszkaniowej. Obiekty mieszkalne - przyfabryczne patronackie osiedla familijne - zasiedlane są w trakcie funkcjonowania zakładu przemysłowego przez robotników pracujących w zakładzie i ich rodziny. Praca w przemyśle zapewnia dochody mieszkańcom oraz opiekę nad stanem technicznym zabudowy ze strony zakładu. W momencie zakończenia działal­ ności przemysłowejnastępuje degradacja nie tylkosubstancji budowlanej bezpośrednio związanejz produkcją,ale takżesubstancji mieszkaniowej.

Niniejszeopracowanie ilustruje wyniki z realizacji projektu dotyczącego rewitalizacji trzech zespołówzabytkowych domów familijnych (Księżego Młyna,placu Zwycięstwa orazulicyOgrodowej) wykonanego nazlecenieUrzędu Miasta w Łodzi1. Przedstawia szczegółową analizę uwarunkowańbędącychpodstawą dlabudowy koncepcji progra­ mowo-przestrzennych zagospodarowania omawianych kompleksów2. Prezentowane wynikizostały opracowane w oparciu o dane zgromadzone w ramach przeprowadzonej inwentaryzacji urbanistycznej. Dodatkowo przeanalizowanowcześniejszeopracowania planistyczne, historyczne oraz studialne, dokumenty archiwalne, a także obowiązujące dokumenty prawa lokalnego.

1 Opracowanie stanowi część prac wykonywanych w ramach realizacji postanowień Uchwały nr XXXVII/723/08Rady Miejskiej wŁodzi w sprawie przyjęcia zadaniazzakresuadministracji rządowej polegającegona wykonaniu prac przygotowawczych doprojektupn. Program rewitalizacji domów familij­ nych, przyjętego uchwałąnr XXII/464/07 Rady Miejskiej w Łodziz dnia 5 grudnia 2007 r.

2 Autorami koncepcji są: dr inż. arch. Anna Wojnarowska (Uniwersytet Łódzki) orazdr hab. inż. arch. JacekWesołowski (Politechnika Łódzka).

Uwarunkowania przestrzenne oraz istniejący stan zagospodarowania

Rys. 1. Zespoły zabytkowych domów familijnych naKsiężym Młynie, przy ulicy Ogrodowej i naplacu Zwy­ cięstwa wprzestrzeni miasta Łodzi

Źródło: opracowanie własne.

Największa znich to Księży Młyn, osiedle zlokalizowane we wschodniej części obecnego centrum miasta. Obejmuje 79 budynków i zajmuje powierzchnię ponad 4 ha. Od północy sąsiaduje z najstarszym łódzkim parkiem Źródliska,od południa z zabudowaniami pofabrycznymi, natereniektórych obecnie wznoszone jestosiedle apartamentowców, tzw. loftów.Od zachodu graniczy z obszarem Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej,a od wschoduz terenami zwartej zabudowy miejskiej.

W odległości ok. 1 km na północ od Księżego Młyna zlokalizowany jest drugi z omawianych zespołów -placZwycięstwa.Zajmujepowierzchnię 1 ha,a wjego skład wchodzi 8 budynków.

Współczesny plac obejmuje jedynie połowę pierwotnego założenia urbanistycz­ nego - Wodnego Rynku,jaki wtym miejscu istniał. Wwyniku budowyw latach 70. XXw. tzw. trasy WZ, dzisiejszej ulicy Piłsudskiego (dwujezdniowej, z wydzielonym

torowiskiemtramwajowym), płyta rynku została wyraźnie podzielona na dwieczęści. Północnączęść obejmuje omawiany kompleks. Od wschodu izachodu graniczy on ze zwartą zabudową miejską, głównie mieszkaniową, pochodzącązpoczątkuXX w., a od północyz10-piętrowym blokiem mieszkalnym wzniesionym w latach 70.Jest to obszarcechujący się największymi przekształceniaminajbliższego otoczeniaspośród wszystkich poddanych analizie.

Ostatniz omawianych zespołówdomów familijnych położony jest przy ulicy Ogro­ dowej i obejmuje 23 budynki. Jego powierzchnia wynosi 2,3 ha. Osiedle to zlokali­ zowane jest naprzeciwko największego centrum handlowo-rozrywkowegow Łodzi - Manufaktury. Dodatkowo sąsiaduje ze zwartą zabudową mieszkalną pochodzącą zprzełomuXIXiXX w.

Łącznapowierzchnia omawianych osiedli wynosi 7,5 ha. Na ichtereniezlokalizo­ wanych jest 110 obiektów, z czego 33 tobudynki mieszkalne. Zabudowę uzupełniają pomieszczenia gospodarcze, wśród których większość (44) to budynki wzniesione współcześnie.W ramach programu rewitalizacji przewidziane są one do rozbiórki. Wszystkie budynkimieszkalneposiadająprzyłączado energii elektrycznej,wodocią­ gowejikanalizacyjnej, niektórerównież gazowej. Stantechniczny większości obiektów jest bardzo zły. Obokfunkcjimieszkaniowej część budynków pełni funkcję usługową. Łącznie na terenie omawianego obszaru znajduje się13 punktów usługowych. Otocze­ nie budynków stanowią ciągi komunikacyjneoraz zieleń. Na obszarze Księżego Młyna iWodnegoRynku dominują nawierzchnie brukowane o genezie historycznej. Stan ich zachowania jest różny.Większość fragmentów zieleni tworzy zorganizowany system obszarów ogeneziehistorycznej.Mająone zazwyczaj formęzieleńcówo powierzchni 30-60 m2.

Uwarunkowania historyczno-architektoniczne

Wszystkie ztrzech prezentowanych zespołów domów familijnych stanowią część największych założeń rezydencjonalno-fabrycznych budowanych na terenie Łodzi w drugiej połowie XIX w. Fundatorami ich byli jedni z najbardziej znaczących łódz­ kich przemysłowców-zwani„książętami bawełny” - Karol Wilhelm Scheibler i Izrael Kalmanowicz Poznański.

Scheibler był twórcą imperium przemysłowego, na które składał się zespół przy Wodnym Rynku (obecnie plac Zwycięstwa) oraz kompleks Księżego Młyna. Nato­ miastPoznańskiwybudowałduży kompleks przemysłowy w części północnejmiasta, m.in. przy ulicy Ogrodowej. W skład założeń zarówno Scheiblera, jakiPoznańskiego, poza fabrykąoraz rezydencją właściciela, wchodziły również osiedlawybudowanedla robotników.

Kompleks rezydencjonalno-fabryczny Księży Młyn ulokowany został wdzielnicy przemysłowej wytyczonej w południowej części miasta, wobrębie dolinyrzekiJasień. Zespół powstał w związkuz założeniem nowej fabryki, położonej w rejonie posiadła

o nazwie Księży Młyn. Osiedle dla robotnikówzostało zlokalizowane na zbliżonej do prostokąta działceo wymiarach 400na 175 metrów, położonej przy skrzyżowaniu ulic Przędzalnianej iEmilii (obecnie Tymienieckiego). Pierwszy etapbudowy osiedla za­ kończył się w roku 1878. Dalszarozbudowa miałamiejsce w latach 1884-1885. Osiedle charakteryzowało się jednolitą kompozycją, na którą składały się budynki mieszkalne, towarzysząca im zabudowagospodarcza oraz szkoła. Programfunkcjonalny osiedla uzupełniał sklep osiedlowy - tzw. konsumy. Pierwotnie osiedle było oddzielone od otoczenia ogrodzeniem, któregopozostałość zachowała się w postaci parkanu zdwie­ ma bramami i furtkami od stronyulicyTymienieckiego.Główna oś osiedla ma do dziś postać szerokiejalei biegnącej między zachodnim i środkowym rzędem domów,która łączygłównewejście do fabryki z budynkiem szkoły przyfabrycznej. Trzeci rząd domów tworzy pierzeję ulicyPrzędzalnianej.Integralnymelementem układu przestrzennego osiedla były zabudowania gospodarcze (komórki,pralnie i sanitariaty).

Zespół domów robotniczych ulokowany przy północnej pierzei Wodnego Rynku wybudowany został w latach1865-1868. Jest tonajstarszeosiedle robotnicze w Łodzi i jedno z najstarszychw Polsce. W jego skład wchodziło sześć budynków mieszkal­ nych (wtym jeden już nieistniejący). Wraz z budynkami mieszkalnymi wzniesiono obiekty gospodarczeusytuowane od stronypodwórzy. Naprzełomie lat 40.i 50. XXw. domyzostały przebudowane - podniesiono ich więźby dachowe, tworząc dodatkowe kondygnacje mieszkalne w miejscedawnych poddaszy. Otynkowane zostały również elewacje.

Osiedle robotnicze przy ulicy Ogrodowej powstało w związku z rozwojemfabryki Poznańskiego, położonej wzdłuż rzeki Łódki. Składa się ono z trzech domów czte­ rokondygnacyjnych,w zabudowie zwartej, zbudowanychw latach 1879-1896. Obok dominującej funkcji mieszkalnej w części pomieszczeń parteru i suteren od strony ulicy znajdowały się lokale sklepowe.Występowałyonerównież w lokalach narożnych uzbiegu ulicOgrodowej i Gdańskiej.Wprzypadkutegoosiedlabrak jednakczytelnego układu kompozycyjnego, budynki usytuowanesą wzdłuż ulicy.Jednolitość zespołowi nadajespójne opracowanie elewacji (pierwotnie wcałości nieotynkowanych) i jedna­ kowe gabarytywysokościowe (Salm, Walczak 2008).

Uwarunkowania konserwatorskie

Projekt modernizacji domówfamilijnychmusibyć zgodny zwytycznymi konser­ watorskimi i urbanistyczno-architektonicznymi oraz spełniać warunek dostępności tego terenu (po realizacji projektu) dlamieszkańców Łodzi i turystów. Zalecenia kon­ serwatorskie obejmujące omawiane osiedla robotników zawarte zostały wProgramie rewitalizacji domów familijnych.

Wedługzałożeń konserwatoraw każdymz trzech zespołów działania adaptacyjne powinny w maksymalnym stopniu zmierzać do jak najwierniejszego zachowania ory­ ginalnej architektury budynków.Usunięcia (wyburzenia) wymagają jedynieelementy

wtórne zabudowyizagospodarowaniaterenu, tj.wiaty, garaże, budynki gospodarcze. Wytyczne dotyczące placu Zwycięstwa uwzględniają również usunięcie nadbudowa­ nych ostatnichkondygnacji budynków mieszkalnych.

We wszystkich zespołach niedopuszczalna jest zmiana formy budynków poprzez nadbudowy, facjaty, daszki itp. Lokalizacja nowej zabudowy możliwa jest jedynie w przypadkuplacu Zwycięstwa. Dla Księżego Młyna izespołu przyulicyOgrodowej obowiązuje zakaz wprowadzanianowych form zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie dotyczy to jedynie obiektów małej architektury. Elewacje budynkówpowinny zostać poddane profesjonalnym zabiegom konserwatorskimwedługzatwierdzonego przezsłużby konserwatorskieprogramu prac. Podobnymczynnościompowinna zostać poddana istniejąca,pierwotnastolarka okienna idrzwiowa. Wskazane jest, aby nowe elementy podlegały odtworzeniu wg wzorów historycznych.

Projektadaptacji budynków powinien w maksymalnym stopniu uwzględnićhisto­ ryczny układ pomieszczeń (regulacja tanie dotyczyjedynieplacu Zwycięstwa). Dopusz­ cza się natomiast zmianykonstrukcjiwewnętrznej, jeśli niebędąone miały wpływu na zewnętrzny wygląd budynków. Możliwejest wykonanie dodatkowych elementów ułatwiających komunikację pieszą i rowerową.

Konserwatornie wyraża zgodynacałkowite zamknięcie osiedla Księży Młyn przed dostępem osób zzewnątrz, gdyż powinno ono zachować charakter otwarty idostępny dla mieszkańców orazturystów,przynajmniej od świtu do zmierzchu.

Kwestią poruszoną w wytycznych konserwatorskich jest również zagospodarowanie przestrzeni wolnych od zabudowy, w tym terenów komunikacyjnych. W przypadku KsiężegoMłyna należy zachować i zrekonstruowaćistniejącenawierzchnie brukowe. W obrębieomawianych osiedli uwzględnione zostałypowierzchnie przeznaczonena parkingi,w zespoleprzy ulicyOgrodowej ze względu na ograniczoną przestrzeńwzięto poduwagę możliwość budowy parkingu podziemnego.

Konserwator wskazuje na funkcjęomawianych zespołów. Podstawową powinna pozo­ staćfunkcja mieszkaniowa (niedotyczy placu Zwycięstwa). Dopuszczalne są innesposoby zagospodarowaniadawnych budynków gospodarczych(komórki) oraz częścibudynków mieszkalnych (pierwszych kondygnacji), takie jak: miejsca kultury, obiekty usługowe i handlowe, rzemiosło, hotele, centrakonferencyjne oraz wystawienniczeczy biura.

Dodatkowo proces adaptacjizespołu Księżego Młyna powinien uwzględnić dążenia miastado wpisania zespołu osiedla na listę pomników historii Prezydenta RPi listę Światowego Dziedzictwa KulturyUNESCO (Uchwała nrXXII/464/07...).

Uwarunkowania planistyczne

Dokumentem wyznaczającym kierunki icele rozwoju Łodzi naokreskilku najbliż­ szych lat jest Plan rozwoju lokalnego miasta Łodzi na lata 2007-2013.Formułujeon, w oparciu o przeprowadzonądiagnozę stanu istniejącego, celestrategiczne itaktyczne rozwoju miasta Łodzi oraz służące ich realizacji zadania.

Cele strategiczne określone w dokumencie Planu to poprawa konkurencyjności miasta,poprawawarunków życia w mieście,budowaniewysokiej jakości środowiska społecznego. Jednym z celów szczegółowychjest poprawa atrakcyjności miasta. Za­ daniami służącymi jego realizacji mają być m.in.rewitalizacja śródmiejskiego obszaru Łodzi, rozbudowakoncepcji Łodzi poprzemysłowej obogatychfunkcjach kulturalnych oraz wspieranie szybkiegorozwoju kluczowychelementówinfrastruktury turystycznej, komunikacyjnej oraz bazy hotelowej i kongresowo-konferencyjno-wystawienniczej.

Prowadzenie działań rewitalizacyjnych, w tym także rewitalizacja zabytkowych zespołów domów familijnych, wymienionejest jakojedno z zadań służących realizacji celustrategicznego dotyczącego poprawy warunkówżycia. Działania te mają przyczy­ nić się do podniesienia jakości przestrzeni miejskiej, aco zatym idzie-jakości życia mieszkańców.

Realizacja projektów rewitalizacji ma prowadzić dorozwoju funkcji mieszkanio­ wych, usługowych, rekreacyjnych, kulturalnych oraz wzbogacenia i uatrakcyjnienia przestrzeni publicznych w mieście. Zadania tewspomagają także w istotny sposób budowę perspektywicznej atrakcyjności i konkurencyjności miasta w przyciąganiu nowychinwestycji.

Kolejnym istotnym dokumentem jest Strategia rozwoju klastra wŁodzi na lata 2007-2015. Jako jego głównycelokreśla się „realizację polityki rozwojowejzmierza­ jącej w kierunku gospodarki lokalnej opartej na wiedzy, co w konsekwencji dopro­ wadzido powstaniaznacznej liczbynowych miejscpracy”. Jednym z filarówstrategii klastra jest poprawaatrakcyjnościmiasta poprzez poprawę zewnętrznego wizerunku Łodzi, skoncentrowanie działań promocyjnych na unikalnych walorach Łodzi oraz realizację działań wspierających (rozbudowainfrastrukturykomunikacyjnej i rozwój bazy noclegowej). Działania związane z rewitalizacją zabytkowych zespołów domów familijnychmogą służyć zatem także realizacji jednej z zasadniczych strategii rozwoju miasta, jakąjest Strategia rozwojuklastra.Niewątpliwie na poprawę wizerunku Łodzi wpłynie poprawa stanu technicznegoorazestetykiobiektówi ich otoczenia w wyniku rewitalizacji tych zespołów, które będą mogły staćsięwizytówkamijej poprzemysło-wego dziedzictwa.

Dla omawianych obszarów nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowaniaprzestrzennego miasta Łodzi działka, na której zlokalizowane są zabytkowe domy familijne przy placu Zwycięstwa, leży na terenieo cechach miejskich, zzagospodarowaniem wymagającym (w przewadze) rehabilitacji irewitalizacji ze względów historycznych ikulturowych, w granicach strefy zurbanizowanejU. Nieruchomości zespołu przy ulicy Ogrodowejznajdują się na terenie o cechachmiejskich, z zagospodarowaniem wymagającym (wprzewadze) rehabilitacji i rewitalizacjize względów historycznychikulturowych.

Wstyczniu2007 r. RadaMiejskaŁodzipodjęłauchwałęo przystąpieniu do opraco­ wania nowego studium uwarunkowańi kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi. Studiumprzygotowywane jest przez Miejską Pracownię Urbanistyczną

w Łodzi. Z uzyskanych informacji wynika,iż nowe studium określa obszary zabudowy familijnejna Księżym Młynieoraz przyplacu Zwycięstwa jako „tereny zabudowy miesz­ kaniowej wielorodzinnejiusługowejcentrum”. Natomiastzespół domówrobotniczych przy ulicy Ogrodowej w całości znalazł się w strefieprzeznaczonej pod zabudowę usłu­ gową, tworzącą duży kompleksłączniezterenamicentrumrozrywkowo-handlowego Manufaktura.

Kolejnym dokumentem będącym w przygotowaniu jest miejscowy plan zagospo­ darowania przestrzennego Posiadła wodno-fabryczne K. Scheiblera, L. Grohmana iL. Meyera - plac Reymonta. Plan przygotowywany jest przez MiejskąPracownię Urbanistycznąw Łodzi. Z uzyskanych informacji wynika, iż dla terenu Księżego Młyna, znajdującego się w granicachww. opracowania, ustalenia planu określają ten obszar jako objęty ochroną konserwatorską, przewidziany do objęcia działaniami rewitali-zacyjnymi.

Uwarunkowania społeczne

Istotnym celemrewitalizacji sąrównież przemiany społeczne, czylipoprawa życia mieszkańców poprzez polepszenie ichwarunków lokalowych orazaktywizację zawo­ dową i zmniejszenieliczby bezrobotnych. Cele te są realizowane w ramachprojektu Poprawa warunkówżyciamieszkańców łódzkich domówfamilijnych, zawierającego sięw ramach Programu rewitalizacji domów familijnych.

W obszarze projektu zakłada się szczegółowe badania związane z grupą społeczną zamieszkującą domy familijne. Ważne jest bowiem poznaniestrukturydemograficznej przedmiotowej grupy, stanuichwykształcenia, zatrudnienia, itp.

Planowane jesttakżeprzystąpienie do realizacji podprojektów: Budowa instrumen­ tów pomocy społecznej dla obecnych mieszkańców domówfamilijnych, w wyniku którego powstaną narzędziadotarcia do zainteresowanychorazichaktywizacji zawo­ dowej, wdrażane przez organizacje zajmujące sięprzede wszystkim pośrednictwem pracy oraz zbieraniem,przetwarzaniem i administrowaniem danychna temat poziomu bezrobocia na wybranych obszarach; orazKlaster przedsiębiorczości, w wyniku któ­ rego wykorzystane zostaną istniejące już strukturywspomagające proces aktywizacji zawodowej przezcały czas trwania projektu oraz monitorujące wskaźniki jegoskutecz­ ności.Przewidywanejesttakże wsparcie bezpośrednie, któregocelem jestpodniesienie poziomu aktywności zawodowej oraz zdolnościdozatrudnienia osób bezrobotnych iposzukujących pracy(zarównozarejestrowanych, jak i niezarejestrowanych w PUP) orazstworzenie warunków dlarozwojuaktywnościzawodowej w regionie.

Ważnymaspektemw procesierewitalizacji jest równieżsposób postrzeganiamiesz­ kańców oraz ichnastawienie do całego procesu. W 2007 r.na zlecenieWydziałuStra­ tegii i Analiz Urzędu Miasta Łodziprzeprowadzony został sondaż wśród mieszkańców domówfamilijnych.Przez trzy tygodnie udało sięzasięgnąć opinii 81% respondentów (836zrealizowanych wywiadów).

Z analizy uzyskanych danych wynika, że ponad 91% ankietowanych (najemców iwłaścicieli)jest przychylnych procesowi rewitalizacji. Jedyne 7% respondentówjest temu przeciwnych.

Miasto w zakresie programu rewitalizacji osiedli oferuje mieszkańcom lokale za­ mienne w nowym budownictwie, o dużo wyższym standardzie, z preferencyjną staw­ ką czynszową, której kwota odpowiada średniemu poziomowi stawki czynszu, jaką mieszkańcy płacą obecnie w domach familijnych,orazmożliwością wykupu mieszkań w nowych budynkachz obowiązującąw mieście bonifikatą. Pomimotegonie wszyscy mieszkańcy godzą się na tego typu rozwiązanie. Co piąty ankietowany nie chce się przeprowadzać,często podającjako powód przyzwyczajenie idługi czas mieszkania pod tym adresem.

Jednocześniesytuacja ekonomiczno-bytowa mieszkańców osiedlinie jest najlepsza. Jak wynika z przeprowadzonych badań, w 244 zgospodarstw mieszka przynajmniej jedna osoba bezrobotna, z czego jedynie około 19% korzysta z zasiłku dla bezro­ botnych.W prawie połowie gospodarstwdomowych nie ma ani jednej osoby pra­ cującej.W prawie 16% mieszkań funkcjonują dwa gospodarstwadomowe, a w 2,4% - trzy. Wśród wszystkich gospodarstw domowych 62% nie jest zainteresowane udziałemw programach umożliwiających zdobyciepracy (Uchwała nr XXII/464/07..., zał. nr 1,4).

Uwarunkowania prawne i ekonomiczno-finansowe

We wstępie doProgramurewitalizacji domów familijnych z 2007 r. stwierdza się,że: „Miastonie posiada w swoim budżeciewystarczających środków na pokrycie ogromnie kapitałochłonnegoprzedsięwzięcia związanegozodnową domów familijnych. Brakuje pozatyminstrumentów na poziomie krajowym, usprawniających proces rewitalizacji (nie ma ustawy o rewitalizacji), a środki unijne są niewystarczające w stosunku do potrzeb.Towszystko powoduje, żeMiastostarasię podejmować i pobudzaćdziałania rewitalizacyjne w obecnie istniejących uwarunkowaniach prawnych i ekonomicznych oraz realizować jak najwięcej przedsięwzięć tego typu,przywracających do życia ko­ lejne ważne obiekty w mieście”.

W przypadkuosiedlidomów familijnych miasto planujesposóbfinansowania przed­ sięwzięć rewitalizacyjnych na drodze zamiany - inwestor prywatny ma wybudować nowe mieszkania dla obecnych mieszkańców tych osiedli, zmodernizować osiedla zuwzględnieniem wymogów konserwatorskich, podnosząc zarazem ich standard, a na­ stępnie przekazać miastunowo zbudowane mieszkania iprzejąć na własność osiedla domów familijnych. Miasto do końca procesu mazachować kontrolę nadspełnianiem przezinwestora warunków przyjętychw programie rewitalizacji(przyjęta koncepcja wpisuje się w model partnerstwa publiczno-prywatnego - PPP).

Wzrost intensyfikacji działań mających na celu zabezpieczenie zabytkowych ob­ szarów poprzemysłowych iprzywrócenieichdzięki rewitalizacji miastu znalazłswoje

odzwierciedlenie w wydanych aktach prawa miejscowego. Rada Miejska w Łodzi w ciągu ostatnich dwóch lat podjęła kilka uchwał dotyczących obszarów dawnych posiadełwodno-fabrycznych, w tymosiedli domów familijnych (por. uwarunkowania planistyczne).

Z prawnego punktu widzenia największą barieręprzypodjęciu realizacjiomawia­ nego projektu stanowi struktura własności domów familijnych. Część lokali została wykupiona przez ich najemców, co utrudnia prowadzenie działań. Władze miasta podejmują rozmowy natematwykuputychnieruchomości,alejestto zadanie bardzo trudne orazczasochłonne i wymaga zabezpieczenia dodatkowych środków narealiza­ cjęprojektu.Obecnie20% lokali pozostaje w rękach prywatnych, większość w obrębie Księżego Młyna.

Według obliczonych szacunków całkowitykoszt rewitalizacjizespołu domów fami­ lijnych kształtuje się na poziomie 600 min zł (Analiza...) - kwotata obejmuje koszty budowy nowychmieszkańdlaobecnychmieszkańców kompleksu.Są tośrodki bardzo duże, a samprojekt obarczony jestwysokim ryzykiem. Dlatego ocenia się, żeznalezienie zainteresowanegotym przedsięwzięciem inwestora możeokazać się trudne.

Ryzyko realizacji inwestycji obejmuje szereg aspektów. Pierwszym, podstawo­ wym jestobecna sytuacja gospodarcza w krajui na świecie. Wpływa tona trudności z pozyskaniem finansowaniazewnętrznego (w tymprzede wszystkim kredytowania bankowego). Na tonakładasię pogarszająca się sytuacja gospodarstw domowych, co przekłada sięnapotencjalnypopyt na mieszkania zrewitalizowanego osiedla, których cena będzie pewnie wyższa od przeciętnej rynkowej. Dodając dotego duże wahania cen na usługibudowlaneoraz problemy związane z pozyskaniem wykwalifikowanych firm wykonawczych, z punktu widzenia inwestora przedsięwzięcie to cechuje duże ryzyko opłacalności, a przecieżzysk jest głównymczynnikiemdeterminującym sektor prywatny do podejmowania tegorodzaju inwestycji.

Na wymieniowezagrożenia nakładają się potencjalne problemynatury organizacyj­ nejiinstytucjonalnejwynikające z przyjętego modelurewitalizacji.PPP cechuje się bar­ dzo długą procedurą przetargową, dodatkowo wymaga otwarteji zgodnejwspółpracy inwestora prywatnego zmiastem, co w dotychczasowych polskich doświadczeniach niedo końca sięsprawdzało.

Wnioski

Przedstawione uwarunkowania procesu rewitalizacji zespołów zabytkowych domów familijnychw Łodzi wskazują nawiele problemów, przed jakimi stanęły władzeŁodzi, chcące przywrócić blask tak ważnym zpunktu widzenia dziedzictwa kulturowego miasta obiektom.Wskazane przez autorów wytycznestanowią podstawęnie tylko do dalszych etapów realizacji analizowanegoprojektu. Cechują się wysoką uniwersalno­ ścią. Przede wszystkim wskazują na bariery, jakiemogąnapotkać władze samorządowe w całym kraju, które zdecydują o podjęciu działań rewitalizacyjnych.

Do najważniejszych, godnych podkreślenia wniosków płynących z przeprowadzo­ nych analiz należą:

— Zespoły zabytkowych domów familijnych to jedne z najważniejszych obiektów dziedzictwa kulturowego Łodzi. Stopień zachowania założenia urbanistycznego, a tak­ że wartość historyczna predestynuje je do wpisania na światową listę Dziedzictwa Kul­ turowego UNESCO (w szczególności kompleks Księżego Młyna), tym samym podjęcia działań rewitalizacyjnych. Biorąc pod uwagę zły stan techniczny budynków, powinny się one jak najszybciej rozpocząć, co powstrzymałoby postępującą degradację.

— Przyjęty przez władze miasta model rewitalizacji stoi w konflikcie z obowiązują­ cymi wytycznymi konserwatorskimi. Duże ograniczenia, w szczególności zakaz inge­ rencji w podział wewnętrzny budynków, stawiają pod znakiem zapytania rentowność przedsięwzięcia, co jest podstawą dla potencjalnego inwestora, chcącego podjąć się realizacji omawianego projektu. Dodatkowym utrudnieniem jest niekorzystna struk­ tura własnościowa (część mieszkań znajduje się w rękach prywatnych).

— Duże niebezpieczeństwo niosą ze sobą nieścisłości w opracowywanym studium uwarunkowań i kierunków rozwoju. Określenie kompleksu przy ulicy Ogrodowej jako terenu usługowego wyłącza możliwość zachowania funkcji mieszkaniowej. Jest to sprzeczne z ideą przyjętego przez władze miasta programu rewitalizacji, a także wytycznymi konserwatorskimi.

— Przewidziana w projekcie skala przedsięwzięcia jest bardzo duża. Niesie to z sobą zagrożenia związane z koordynacją, zarządzaniem oraz finansowaniem tak ogromnej inwestycji.

Wskazane bariery procesu rewitalizacji skłaniają do dyskusji nad zmianą jej kon­ cepcji. Słuszne wydaje się podzielenie jej na trzy etapy, tzn. oddzielne potraktowanie poszczególnych kompleksów. Węższy zakres inwestycji ułatwiłby pozyskanie inwestora, zmniejszył ryzyko organizacyjne i ekonomiczne przedsięwzięcia, a także pozwolił na skuteczną koordynację prowadzonych działań.

Bibliografia

Analiza ekonomiczno-finansowa, analiza prawnaorazanalizaryzykdlakoncepcjirealizacji Programurewi­ talizacji domówfamilijnych,opracowaniewykonanena zlecenie Urzędu MiastaŁodzi, Łódź, 2008. Ferdzyn B., Ferdzyn J.,2006, Mieszkania o współczesnymstandardzie wzespolena Księżym Młynie,[w:]

T. Markowski (red.), Rewitalizacja kompleksu Księżego Młyna, PAN, Warszawa.

Krakowska E.,2006, Krąg Tradycjii Kultury jako jedno ze spojrzeń na tożsamość Łodzi,[w:] T.Markowski (red.), Rewitalizacja kompleksu Księżego Młyna,PAN, Warszawa.

Łódzki ryneknieruchomości 2008-2009. Raport Jones LangLaSalle.

Majer A., 2006, Księży Młyn w Łodzi: sentymentalizm vs.pragmatyzm, [w:] T. Markowski (red.), Rewitalizacja kompleksu Księżego Młyna, PAN, Warszawa.

Miejscowyplan zagospodarowaniaprzestrzennego„Posiadła wodno-fabryczne K. Scheiblera, L. Groh­ mana i L. Meyera” -placReymonta (w przygotowaniu - Miejska PracowniaUrbanistyczna;Uchwała nr XX/403/07 RadyMiejskiej wŁodzi o przystąpieniu do sporządzania miejscowegoplanuzagospoda­ rowania przestrzennegoz dnia 25 października 2007 r.).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennegoOgrodowa-Cmentarna - projektowane przebicie ul.Że­ ligowskiego(Uchwała nrLXXXIII/1858/02RadyMiejskiej wŁodzi z dnia 3 lipca 2002 r.).

Nowe Studium Uwarunkowańi Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Łodzi (w przygoto­ waniu -Uchwałanr IV/0060/07Rady Miejskiej w Łodziz dnia17 stycznia 2007 r.).

Pawłowski K., Lorenc-Karczewska A., SalmJ., Stępień W., SzelągowskaE.,Wesołowski J., 2001, Delimitacja wschodniej części dawnych posiadeł wodno-fabrycznych (Studiumrewitalizacji Księżego Młynai jego otoczenia - etap 1), Łódź.

PlanRozwojuLokalnegoMiasta Łodzi na lata 2007-2013 (Uchwała nr XL1V/O876/O8 RadyMiejskiej wŁodzi z dnia 19 listopada 2008 r.).

Programrewitalizacji domówfamilijnych (Uchwała nrXXIl/464/07 Rady Miejskiej wŁodzi z dnia 5grudnia 2007 r.).

Salm J., 2006, Los łódzkich fabryk - losKsiężego Młyna, [w:] T. Markowski (red.), Rewitałizacja kompleksu

Księżego Młyna, PAN, Warszawa.

Salm J., Walczak B., 2008, Ocenawartości historycznych zespołów domów familijnych na Księżym Młynie, Placu Zwycięstwa oraz ulicy Ogrodowej w Łodzi - opracowanie wykonane na zlecenie Urzędu Miasta Lodzi, Łódź.

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Łodzi (Uchwała nrLXXV1I/1793/O2 Rady Miejskiej wŁodzi zdnia 3 kwietnia 2002 r.).

SzygendowskiW., 2006, Kłopotliwe dziedzictwo, [w:] T. Markowski(red.),Rewitalizacja kompleksu Księżego Młyna,PAN, Warszawa.

Szymański P., 2006, KsiężyMłyn dołiną nauki i sztuki -planowaniepasywneczyaktywne, [w:] T. Markowski (red.),Rewitalizacja kompleksuKsiężegoMłyna, PAN, Warszawa.

Uchwałanr IX/155/07 Rady Miejskiej w Łodzi zdnia11 kwietnia 2007 r. w sprawie przyjęciaprogramu pt. Strategia rozwojuklastra w Łodzinalata 2007-2015.

Uchwała nr XVl/272/07 RadyMiejskiej w Łodziz dnia 12 lipca 2007 r.wsprawiestanowiska RadyMiej­ skiej w Łodzidotyczącego obszaru miasta Łodzi położonegonaterenach Posiadeł wodno-fabrycznych K. Scheiblera,L. Grohmana i L.Meyeraoraz placu Reymonta.

Uchwała nr XXXVI/597/04 RadyMiejskiej w Łodzi z dnia 15 września 2004 r. w sprawiewyznaczenia strategicznychterenów inwestycyjnych położonych naterenie miasta Łodzi,opracowania polityki ich zagospodarowaniaoraz rewitalizacjiśródmieścia.

Uchwała nr XXXVII/723/08 Rady Miejskiej w Łodzi w sprawieprzyjęciazadania zzakresuadministracji rządowej polegającego na wykonaniu prac przygotowawczych doprojektu pn. Program rewitalizacji domówfamilijnych.

Uproszczony lokalny program rewitalizacji wybranych obszarówśródmiejskichoraz pofabrycznychŁodzi na lata 2004-2013 (Uchwała nr XXXIV/568/04 RadyMiejskiej wŁodzi z dnia14 lipca 2004r.,zmieniona Uchwałą nr XLIII/753/05Rady Miejskiej w Łodziz dnia 19 stycznia 2005 r.).

Wojnarowska A., 2006,Koncepcja firmy BIG Staedtebau przekształcenia zespołuKsiężego Młyna w kompleks

kultury/kongresów/mediów/designe’u i mieszkalnictwa, [w:] T. Markowski (red.), Rewitalizacja kompleksu

KsiężegoMłyna, PAN, Warszawa.

UWARUNKOWANIA PROCESU REWITALIZACJI ZESPOŁU ZABYTKOWYCH DOMÓW FAMILIJNYCH W ŁODZI

ABSTRAKT: Trzy zespoły zabytkowych domów familijnych w Łodzi,położonena Księżym Młynie, przy ul.Ogrodowej orazprzyplacu Zwycięstwa, to jedneznajważniejszych elementów dziedzictwakulturowego Łodziprzemysłowej.Stanowiąoryginalneprzykłady XIX-wiecznego rozplanowania robotniczychosiedli mieszkaniowychwznoszonych w sąsiedztwie fabryk z inicjatywy ichwłaścicieli. Obecnie te atrakcyjne z historycznegopunktu widzenia kompleksy, pełniącenadal swoją pierwotną funkcję, znajdują się w bardzo złym stanietechnicznym.Wwiększości budynków od czasu ich powstania,czyli już od ponad 100 lat,nie były prowadzoneżadne poważniejsze prace modernizacyjne.

W ostatnichlatach wzrosło wśród mieszkańców miasta, a w szczególności wśród władz Łodzi, zaintere­ sowanie omawianymi zespołamidomów familijnych.Wiąże się ono przede wszystkimze zmianami,jakie zachodzą w ich najbliższym sąsiedztwie. Byłe tereny wielkichkompleksówfabrycznych stająsię atrakcyjnym tereneminwestycyjnym. Wpobliżu Księżego Młyna, na baziezabudowańfabrycznych powstajeosiedle tzw. loftów, anaul. Ogrodowej już kilka lat funkcjonuje największew Polsce centrum handlowo-rozrywkowe („Manufaktura”).

Z tegoteż względu bieżącymproblememstaje się kwestia rewitalizacji, zmiany w zagospodarowaniui funkcji tejzabytkowej zabudowy.

W artykule zaprezentowano diagnozę obecnego stanuzagospodarowania zabytkowego kompleksu domów familijnych i wskazano na uwarunkowania(historyczne, planistyczne oraz przestrzenne), które należywziąć pod uwagę przy podejmowaniu działańrewitalizacyjnych. Dodatkowo zaproponowano ogólne założenia pogromowezmian, jakimiprezentowane zespoły zabudowy powinny zostać objęte.