Zorgwonen als beleggingsproduct
Het ontwikkelaarsperspectief
drs. ing. Bert Krikke
Conferentie Scheiden
van Wonen en Zorg in
een vergrijzende
samenleving
Introductie
• Strategie, advies, management en ontwikkeling op het gebied van maatschappelijk vastgoed:
cultuur, zorg, onderwijs • Focus op gebouw en
gebiedsontwikkeling
• Grote ervaring met duurzame projecten
• Werkzaam voor breed
maatschappelijk veld op basis van innovatie en co-creatie
Wat was de rol van de ontwikkelaar
Uitgangsituatie:
• Zorginstellingen kregen betaald op basis van nacalculatie • Zorgwonen was veelal het domein van woningcorporaties • Of zorginstellingen hadden het vastgoed zelf op de balans • Langzame opkomst van privaat zorgwonen
• De ontwikkelaar had een beperkte rol voor zorginstellingen, evenals de belegger
• Aanbesteding was vaak traditioneel: architect, adviseurs en bouwers in opdracht van zorginstelling of corporatie
Wat is er gebeurd
• Zorgvergoeding op basis van Wmo en Awbz
• Scheiden van wonen en zorg voor ZZP categorieën 1 en 2 • Ook ZZP categorie 3 en 4 zijn ‘niet veilig’
• Van systeem van nacalculatie naar NHC Maar ook:
• verslechterde positie voor veel corporaties • Afwaardering vastgoed door veel instellingen Gevolgen
• Behoefte aan nieuw kapitaal om te investeren in
Hoe kijken de ontwikkelaars
Veel vragen:
• Wat betekent het scheiden van wonen en zorg in de praktijk?
• Wat wordt de rol van de zorgverzekeraar / cliënt? • Wat zijn de ‘spelregels’’ voor zorginstellingen
wanneer zij zorgvastgoed voor ZZP 1 en 2 in huur/eigendom krijgen of hebben?
• Wat betekent de NHC invoering voor de wijze waarop ik naar zorginstellingen moet kijken (solvabiliteit en continuïteit)?
Hoe kijken ontwikkelaars nu
• Ontwikkelaars zoeken zekerheden in gebruikers (zorginstelling en/of client) en beleggers
Problemen die zich nu voordoen: • Intern:
– Woningmarkt zit op slot
– Financiering is lastig te krijgen
– Beleggers willen te hoge rendementen
• Bij de klant:
– Zorginstellingen zijn huiverig om risico’s aan te gaan inzake ZZP 1 en 2 (zowel huur als koop)
– Ontwikkelaars lopen tegen een andere cultuur aan
Modellen voor samenwerking
De ontwikkelaar:
• Ontwikkelaars moeten samen met beleggers gaan
optrekken om concepten te ontwikkelen en producten aan te bieden -> de belegger wordt meer leidend
• Ontwikkelaars moeten leren in de huid te kruipen van
zorginstellingen. Ze moeten de markt gaan snappen
• Er moeten ten aanzien van ZZP 1 en 2 (extramuraal) keuzes worden gemaakt wie hiervoor de afnemer is
• Er dienen samenwerkingen te komen waarin matig renderende onderdelen voor de ontwikkelaar
Modellen voor samenwerking
De zorginstelling:
• Zorginstellingen dienen helder te krijgen op
welke wijze zij met hun vastgoed om willen
gaan (eigendom, huur, sale & lease back)
• Zorginstellingen moeten keuzes maken hoe zij om willen gaan met ZZP 1 & 2: integraal
onderdeel van een grotere ontwikkeling of toch maar naar de corporatie?
• Zorginstellingen moeten voor de ontwikkelaar snel helderheid kunnen geven in hun lange termijn strategie, financiele positie en
huisvestingsplannen
• Naast genoemde partijen dient de nieuwe rol van corporaties te worden meegenomen
Conclusies
• De ontwikkelaar is nu nog afwachtend, maar kan in het gat springen dat corporaties op het gebied van
scheiden van wonen en zorg dreigen te laten
• Woonzorg-projecten aan de onderkant van de markt (tot €650 per maand) wel in combinatie met
onderdelen waarop beter rendement te behalen valt • Samenwerking in de keten is nodig vanaf de tekentafel
tussen ontwikkelaar – zorginstelling en belegger
• De rol van de ontwikkelaar is hierbij minder prominent
dan bijvoorbeeld bij reguliere woningbouw of
