Evaluatie woonruimteverdeling 'Kiezen en verdelen' in Roosendaal

EVALUATIE WOONRUIMTEVERDELING

'KIEZEN EN VERDELEN' IN ROOSENDAAL

Bibl iotheek TU Delt I.

11111111111

C 3024714

VD

I

8504

5096

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl

EVALUATIE WOONRillMTEVERDELING

'KIEZEN EN VERDELEN' IN ROOSENDAAL

J. Kessels J. Kullberg

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press

Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54

Fax (015) 278 16 61

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Stichting Woonruimteverdeling Roosendaal

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Kessels, I.

Evaluatie woonruimteverdeling 'Kiezen en verdelen' in Roosendaal/I. Kessels en J.

Kullberg -Delft: Delft University Press. -(OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 27) Met lito opg.

ISBN 9O-407-1665-X NUGI 655

Trefw. : woonruimteverdeling , Roosendaal , aanbodmodel Copyright ~ 1998 by Onderzoeksinstituut OTB

INHOUD

1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1 Woonruimteverdeling in Roosendaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.2 Aanleiding en doelstelling van het onderzoek . . . .. .. . . . .. .... 2

1.3 Onderzoeksvragen .. .. . . .. . . .. . . .... 2

1.4 Onderzoeksmethode . .. . . .. . ... . ... . . .. . . 2

1.5 Leeswijzer ... .. . . .... .. ... . ... ... . . .. .. . . 3

2 STURING IN DE VRUE MARKT ... .. . . .. .. ... .. . . 5

2.1 Inleiding . . . .. . ... .. . . .. . 5

2.2 Passendheidscriteria . . . .. .. .. .. . . ... .. . . 5

2.3 Volgordebepaling .. .. . . .. ... ... . . ... .. .. . . 7

2.3.1 Welke mensen reageren wel en welke niet? . . . .. . . .. . . 7

2.3.2 Slaagkansen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 10

2.3.3 Afwijkingen van de volgordebepaling . . . . . . . . . . . . . . . 16

2.4 (Primaire) doelgroep .. .. . . .. ... . . .... .. . .. . 16

2.5 Aandachtsgroepen.. . .. .. .... .. ... . . 18

2.6 Positie starters en doorstromers . . . .... . . 20

2.7 Maatschappelijke bijdrage aanbodsysteem . .. ... . . ... . ... 20

3 REIKWunTE . . . .. . . . .. . .. .. . . .. . 23

3.1 Participatie verhuurders . .. .... . .. . . 23

3.2 Afbakening gemeente Roosendaal . .. . . .. .. . . . .. . . 24

3.3 Participatie woningzoekenden niet woonachtig in Roosendaal en Nispen . 24 4 EFFICIËNTIE ... .. . . .. . . 27

4.1 Inzicht verhuurders in de vraag-aanbodverhoudingen . . . . . . . . . . . .. 27

4.2 Maatschappelijke inzichtelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 4.3 Weigeren van aanbiedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

4.4 Foutieve reacties . .. . . .... . . .. . . 33

-

-

---

-

1

5 INSCHRIJVING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 37

5.1 De motieven bij handhaving van het registratiesysteem . . . 37

5.2 Inschrijfcriteria . . . .. . . 38

5.3 Actualisering van de inschrijf gegevens . . . .. . . . 38

6 URGENTIES . . . 39

6.1 Urgentiecriteria . . . 39

6.2 Aangevraagde en afgegeven urgenties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 39

6.3 Zoekprofielen .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 42

6.4 Verlengingen van urgenties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 43

6.5 Aantal verhuurde woningen aan urgenten. . . . . . . . . . . . . . . . .. 43

7 KLACHTEN . . . 45 7.1 Inleiding . . . .. . . 45 7.2 Binnengekomen bezwaren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 45 7.3 Toepassing hardheidsclausule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 46 7.4 Functioneren klachtencommissie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 8 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . 49 8.1 Samenvatting en conclusies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 49 8.2 Aanbevelingen... . . . 55 LITERATUUR . . . .. . . 57 I

I

1

INLEIDING

1.1 De woonruimteverdeling in Roosendaal

Sinds 1 mei 1995 worden de huurwoningen in Roosendaal verdeeld via een aanbod-systeem. Hierdoor zou een oplossing geboden moeten worden voor knelpunten die in januari 1994 geformuleerd zijn. Het eerste knelpunt betrof een vervuild woningzoe-kendenbestand, deels doordat woonwensen in de loop der tijd veranderen zonder dat men dit doorgeeft en deels doordat mensen minder reële woonwensen zouden formuleren. Andere knelpunten waren het groot aantal weigeringen (tot 62%) en het tekort aan kandidaten voor woningen met een subsidiabele huur hoger dan

f

614,-.

Naast het bieden van een oplossing voor de genoemde knelpunten was tevens de veranderde wet- en regelgeving (BBSH/Huisvestingswet) aanleiding voor de introductie van het aanbodsysteem.

De uitvoering van het aanbodsysteem vindt plaats door de Stichting Woonruimtever-deling Roosendaal. Deze is in 1991 opgericht door de gemeente Roosendaal, de twee corporaties ARWON en WSJ Beheer en de Stichting Huisvesting Bejaarden door het tekenen van een samenwerkingsovereenkomst. Stichting de Eglantier en Stichting Groenhuysen bieden hun vrijkomende (aanleun)woningen net als ARWON, WSJ Beheer en Stichting Huisvesting Bejaarden aan via de SWR.

De vrijkomende woningen in Roosendaal worden wekelijks aangeboden in het huis-aan-huis blad 'de Roosendaler'. In tegenstelling tot veel andere gemeenten in Nederland, wordt hierbij geen onderscheid gemaakt tussen woningen voor starters en woningen voor doorstromers. Alvorens op deze woningen te kunnen reageren door middel van een woonbon, moeten woningzoekenden zich inschrijven bij de SWR. Dit kunnen ze doen door een formulier in te vullen bij ARWON of WSJ Beheer. Deze corporaties dienen als loket voor de SWR. Woningen worden toegewezen op basis van het totaal aantal punten dat een woningzoekenden heeft. Inschrijfduur is hierbij het belangrijkste criterium.

In juli 1997 heeft er een herverdeling van de uitvoering plaatsgevonden, waarbij de taken die tot dusver door de SWR werden verricht, door Arwon en WSJ Beheer zijn overgenomen.

ARWON dient sinds 1 juli 1997 als contactadres voor de op die datum reeds ingeschreven woningzoekenden en voert taken uit ten behoeve van de drie verhuur-ders van ouderenwoningen. Het contactadres voor woningzoekenden die zich na 1 juli 1997 inschrijven, is de corporatie waar ze zich melden om zich in te schrijven.

1.2 Aanleiding en doelsteUing van het onderzoek

Bij de start van het aanbodsysteem in 1995 is afgesproken dat het systeem na een jaar geëvalueerd zou worden. In 1996 is door het bestuur van de SWR besloten de evaluatie uit te stellen tot 1997. In september 1997 is in Roosendaal een discussie gestart over de woonruimteverdeling in de toekomst. Voor deze discussies is een 'projectgroep woonruimteverdeling' in het leven geroepen. Dit onderzoek dient als een van de bouwstenen voor de projectgroep en moet houvast bieden bij het schetsen van een beleidskader voor de woonruimteverdeling in Roosendaal in de toekomst.

1.3 Onderzoeksvragen

Door de Stichting Woonruimteverdeling Roosendaal is een aantal vragen geformu-leerd die gedeeltelijk in dit onderzoek behandeld worden. Deze vragen kunnen als volgt samengevat worden:

1. Hoe is gestuurd in de vrije markt? Welke woningzoekenden komen aan bod en welke niet?

2. Hoe actueel is de reikwijdte/afbakening van het aanbodsysteem? 3. Hoe efficiënt is het aanbodsysteem?

4. Voldoet het inschrijvingssysteem? 5. Hoe verloopt de urgentieprocedure?

6. Wat is het oordeel van woningzoekenden over het aanbodsysteem? 7. Hoe functioneert de klachtencommissie?

Gezien de korte termijn waarop het onderzoek gerealiseerd moest worden, was het onmogelijk de vragen over het oordeel van woningzoekenden over het systeem te beantwoorden.

1.4 Onderzoeksmethode

De onderzoeksvragen zijn behandeld aan de hand van de beschikbaar gestelde literatuur, telefonische interviews en een analyse van het woningzoekendenbestand. De beschikbaar gestelde literatuur bestond uit de nota Kiezen en Verdelen, kwartaal-rapportages, folders, formulieren, werkbeschrijvingen, de advertentiepagina's in de Roosendaler, het jaarverslag 1996 van de klachtencommissie, jaarverslagen van de SWR en lokale en regionale woningmarktonderzoeken (zie de literatuurlijst op p. 57).

Doel van de telefonische interviews was informatie te verkrijgen voor de antwoorden op de vragen die door de beschikbaar gestelde literatuur niet (voldoende) beantwoord konden worden.

Voor de telefonische interviews zijn de volgende personen benaderd: mevr. M. Bodewus; coördinator SWR;

- dhr. H. Schouwenaars; beleidsmedewerker ARWON;

- mevr. H. van Druten; medewerker woondiensten WSJ Beheer; - dhr. A. van Tilburg; administrateur verzorgingstehuis de Eglantier; - dhr. H. Brons; algemeen directeur Stichting Groenhuysen;

- dhr. J. van Overveld; coördinator Stichting Huisvesting Bejaarden;

- dhr. J. Louwerens; beleidsmedewerker Volkshuisvesting gemeente Roosendaal; - dhr. P. van Drunen; voorzitter klachtencommissie;

- een vertegenwoordiger van de urgentiecommissie van de SWR.

Het woningzoekendenbestand dat geanalyseerd is, is afkomstig van de SWR. Het bestand bevat gegevens van ingeschreven woningzoekenden. Dit woningzoeken-denbestand is gekoppeld aan het bestand waarin de reacties geregistreerd worden en het bestand waarin de aanbiedingen geregistreerd worden. Om deze koppeling mogelijk te maken heeft de SWR eerst haar bestanden laten converteren.

De gekoppelde bestanden zijn geanalyseerd met het computerprogramma SPSS om vragen over de volgordebepaling, wel en niet reagerende ingeschreven woning-zoekenden en het aantal weigeringen te kunnen beantwoorden.

Er waren geen gegevens beschikbaar in de geautomatiseerde bestanden over de aangeboden en toegewezen woningen, zodat vragen over de aangeboden en verhuur-de woningen in relatie tot verhuur-de kenmerken van woningzoekenverhuur-den niet beantwoord konden worden.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt het thema sturing in de vrije markt aan de orde (onderzoeks-vraag nr 1). De onderwerpen die in dit hoofdstuk behandeld worden, zijn de passendheidscriteria, de volgordebepaling, de aandachtsgroepen en primaire doel-groep van beleid, de positie van starters en doorstromers en de maatschappelijke bijdrage die het aanbodsysteem levert.

Hoofdstuk 3 is gewijd aan de reikwijdte van het aanbodsysteem (onderzoeksvraag nr 2). Hierbij komt de participatie van de verschillende verhuurders en de afbake-ning tot de gemeente Roosendaal aan bod.

De efficiëntie van het aanbodsysteem staat centraal in hoofdstuk 4 (onderzoeksvraag nr 3). De efficiëntie wordt bekeken aan de hand van de inzichtelijkheid, het aantal weigeringen, het aantal foutieve reacties en de kosten en baten.

Bij invoering van het aanbodsysteem is gekozen voor het handhaven van het inschrijfsysteem. Hoofdstuk 5 is geheel gewijd aan de inschrijvingsprocedure (onderzoeksvraag nr 4).

In hoofdstuk 6 komt de urgentieprocedure vanaf het aantal aangevraagde urgenties tot het aantal verhuurde woningen aan urgenten aan bod (onderzoeksvraag nr 5).

Het functioneren van de klachtencommissie en het aantal binnengekomen klachten staat centraal in hoofdstuk 7 (onderzoeksvraag nr 6).

2

STURING IN DE VRIJE MARKT

2.1 Inleiding

Het kader voor het te voeren woonruimteverdelingsbeleid in Roosendaal vormt de nota Kiezen en Verdelen die is vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Roosendaal en Nispen. De uitwerking en de uitvoering van de Nota wordt aan de corporaties overgelaten. Aan de controle op de woonruimteverdeling heeft de gemeente nog geen invulling gegeven. Het college is in ieder geval bereid in de toekomst de verslaglegging achteraf door de corporaties, zoals geregeld in het BBSH, als controlemiddel te gebruiken. Er wordt vanuit gegaan dat het aanbodsys-teem als het ware zelfreguierend is door het instellen van de klachtencommissie. Als de SWR of de corporaties zich niet houden aan de regels, zullen er klachten binnen-komen bij deze commissie. De gemeente ziet het aantal en soort klachten als een maat voor het functioneren van de SWR en de corporaties.

2.2 Passendheidscriteria

In de woningadvertenties worden voorwaarden vermeld waaraan een ingeschreven woningzoekende moet voldoen om in aanmerking te komen voor een bepaalde wo-ning. Deze voorwaarden worden passendheidscriteria genoemd en worden door de verhuurders zelf bepaald. ARWON en WSJ Beheer bepalen hun criteria aan de hand van de plannen die ze hebben met hun complexen. Het geautomatiseerde systeem is nog niet zo ingericht dat hierbij gegevens uit de bestanden van de SWR gebruikt worden.

De verhuurders van de ouderenwoningen stellen als enig criterium de leeftijd. Voor de aanleunwoningen geldt het criterium 65 jaar of ouder en voor de andere zelfstan-dige ouderenwoningen 55 jaar of ouder. Bij de ouderenwoningen wordt ervan uitgegaan dat er alleen echtparen zonder kinderen of alleenstaanden reageren, bij de aanleunwoningen dat degene die reageren hulpbehoevend zijn.

Er is door de deelnemende verhuurders van het Platform Woningcorporaties Streekgewest Westelijk Noord-Brabant een convenant getekend. Hierin streven ze

5

ernaar het gebruik van woonruimteverdelingscriteria 1 _{te beperken en ze slechts toe} te passen indien de lokale woningmarktsituatie daar nadrukkelijk om vraagt. Het enige passendheidscriterium dat geüniformeerd is, is de relatie tussen de huurprijs van de woning en het inkomen van de woningzoekende. Er is afgesproken dat hierbij de grenzen zoals die in het BBSH worden gebruikt als uitgangspunt genomen worden. De afspraken in het convenant komen bijna helemaal overeen met de werkafspraken die de verhuurders in Roosendaal in SWR-verband hebben gemaakt. Zij hebben afgesproken de grenzen van de IHS in plaats van het BBSH als uitgangs-punt te nemen voor de relatie tussen de huurprijs van de woning en het inkomen van de woningzoekende. De verhuurders in Roosendaal hebben daarnaast de afspraak in SWR-verband gemaakt dat er bij eengezinswoningen met vier of meer slaapkamers geen maximum aan het aantal personen gesteld mag worden. Dit is gedaan omdat bleek dat grote huishoudens in de knel kwamen.

Er wordt niet geregistreerd bij ARWON en WSJ Beheer welke woningen met welke passendheidscriteria worden aangeboden; daarom is het onmogelijk een volledig overzicht te geven van de wijze waarop de verhuurders hebben gestuurd.

Om een idee te krijgen, zijn de woningadvertenties vanaf mei 1995 bekeken. Het hanteren van leeftijdsgrenzen die niet te maken hebben met de minimumleeftijd voor huursubsidie, komt wel eens voor. Hierbij valt op dat er dan veel gespeeld wordt met deze leeftijdsgrenzen. De ene keer is de minimumleeftijd 25, de andere keer 35 en weer een andere keer 45.

Veel vaker komt het voor dat in de advertenties een maximum enlof minimum aantal personen als voorwaarde wordt gesteld. Deze voorwaarden verschillen van woning tot woning. Zo wordt er soms geen minimum gesteld voor een eengezinswoning met drie slaapkamers en soms een minimum van drie personen. Verder is er bij enkele eengezinswoningen met vier of meer slaapkamers, tegen de afspraak in, een maximum aantal personen vermeld.

Wanneer de SWR dit constateert, wordt contact opgenomen met de betreffende verhuurder. Vlak na invoering van het aanbodsysteem werd door verhuurders als reden voor het niet nakomen van de gemaakte afspraak gegeven, dat de afspraak niet overal binnen de organisaties was doorgekomen. Na het opnieuw bevestigen van de afspraak komt het steeds minder voor dat de verhuurders zich er niet aan houden, aldus de SWR. De reden die nu nog wordt aangevoerd wanneer de afspraak niet wordt nagekomen, is dat de verhuurder te maken heeft met beheerproblemen in het blok en dat die nog groter zouden worden als er weer een groot gezin in de vrijko-mende woning zou gaan wonen.

2.3 Volgordebepaling

De volgordebepaling van de woningzoekenden die reageren door middel van een woonbon vindt in Roosendaal plaats aan de hand van de inschrijfduur. Voor iedere maand dat een woningzoekende staat ingeschreven krijgt, hij twee punten.

Bij de overgang naar het aanbodsysteem zijn alle woningzoekenden benaderd. Indien ze ingeschreven wilden blijven, moesten ze dit aan de SWR aangeven. De opge-bouwde wachttijdpunten werden dan meegenomen. Dit geldt ook voor de doorstro-mings- en bindingspunten die woningzoekenden tot 1 januari 1995 konden krijgen.

2.3.1 Welke mensen reageren en welke niet?

Van de 3705 ingeschreven woningzoekenden begin augustus 1997 heeft 61 % nog nooit een woonbon ingestuurd. Tabel 2.1 geeft een overzicht van de huishoudensken-merken van ingeschreven woningzoekenden die nog nooit gereageerd hebben en ingeschrevenen die ooit een bon hebben ingestuurd.

Tabel 2.1

Leeftijd

Kenmerken ingeschrevenen die in de periode mei 1995 t/m juli 1997 wel (een) bon(nen) hebben ingestuurd en ingeschrevenen die tot juli 1997 nog geen bonnen hebben ingestuurd

Alle ingeschrevenen Boninstuurders Niet -boninstuurders

Jonger dan 23 jaar 820 536 (14%) 284 (12%)

23 tot 30 jaar 1425 1093 (28%) 332 (15%) 30 tot 40 jaar 928 700 (18%) 228 (10%) 40 tot 50 jaar 579 397 (10%) 182 (8%) 50 tot 60 jaar 664 328 (9%) 336 (15%) 60 tot 65 jaar 402 183 (5%) 219 (9%) 65 jaar of ouder 1326 610 (16%) 716 (31 %) Onbekend 15 11 (0%) 4 (0%) Totaal 6159 3858 (100%) 2301 (100%) Huishoudensgrootte 1 2905 1834 (48%) 1071 (47%) 2 2318 1323 (34%) 995 (43%) 3 441 326 (8%) 115 (5%) 4 294 215 (6%) 79 (3%) 5 128 99 (3%) 29 (1 %) 6 42 35 (1 %) 7 (0%) 7 of meer 26 21 (0%) 5 (0%) Onbekend 5 5 (0%) 0 (0%) Totaal 6159 3858 (100%) 2301 (100%) 7

Alle ingeschrevenen Boninstuurders Niet -boninstuurders Woonsituatie Starter' 1917 1351 (35%) 566 (25%) Doorstromer 4237 2503 (65%) 1734 (75%) Onbekend 5 4 (0%) 1 (0%) Totaal 6159 3858 (100%) 2301 (100%) Huidige woonplaats Roosendaal en Nispen 4971 3095 (81 %) 1876 (82%)

Niet Roosendaal of Nispen 1153 741 (19%) 412 (18%)

Onbekend 35 22 (0%) 13

Totaal 6159 3858 (100%) 2301 (100%)

Belastbaar inkomen per jaar

Tot f 20.000,- 1195 750 (19%) 445 (19%) f 20.000,- tot f 30.000,- 1406 927 (24%) 479 (21 %) f 30.000,- tot f 40.000,- 1384 879 (23%) 505 (22%) f 40.000,- tot f 50.000,- 971 612 (16%) 359 (16%) f 50.000,- tot f 60.000,- 573 342 (9%) 231 (10%) f 60.000,- tot f 70.000,- 291 169 (4%) 122 (5%) Meer dan! 70.000,- 286 150 (3%) 136 (6%) Totaal 6159 3858 (100%) 2301 (100%)

gedefinieerd als woningzoekenden waarvan de woning niet vrijkomt als ze verhuizen

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

De huishoudenskenmerken waarop deze twee groepen verschillen zijn de leeftijd, huishoudensgrootte en de status als starter of doorstromer. Naar huidige woonplaats en inkomen verschillen beide groepen niet.

Van de mensen die ooit een bon hebben ingestuurd: is tweederde jonger dan 40 jaar;

- behoort meer dan driekwart tot een- of tweepersoonshuishoudens; is tweederde doorstromer.

De mensen die nog nooit een bon hebben ingestuurd, kunnen als volgt gekarakteri-seerd worden:

- de helft van hen is ouder dan 50 jaar;

- ze behoren bijna allemaal tot de kleinere huishoudens;

- driekwart is doorstromer.

Wanneer het puntenaantal van de mensen die nog nooit gereageerd hebben, bekeken wordt, blijkt dat tweederde van hen minder dan 48 wachttijdpunten heeft. Een derde staat al minstens twee jaar ingeschreven. Het is niet duidelijk of deze woningzoeken-den niet gereageerd hebben, omdat ze zich ingeschreven hebben om punten te sparen, ze geen aantrekkelijke woning in de krant zien of omdat dat ze denken dat ze met weinig punten toch geen kans maken. Wanneer dit laatste de werkelijke reden is om niet te reageren, moet dit misverstand uit de weg geruimd worden. In Roosendaal

maken woningzoekenden met weinig punten namelijk ook een goede kans op een woning.

Gemiddeld hebben de woningzoekenden 13 bonnen ingevuld. In tabel 2.2 is een overzicht opgenomen waarin een aantal kenmerken van de woningzoekenden vergeleken wordt met het aantal bonnen dat ze ingestuurd hebben. Bij dit overzicht moet in het achterhoofd gehouden worden dat in het geautomatiseerde systeem alle woonbonnen worden ingevoerd, dus ook de woonbonnen van woningzoekenden die niet aan de voorwaarde voor de betreffende woning voldoen.

Tabel 2.2 Aantal ingestuurde woonbonnen (mei 1995

tlm

juli 1997) naar

huishoudenskenmerken (%)

Kenmerk 1 tot 10 10 tot 20 20 tot 40 Meer dan 40 Totaal Gemiddeld

Leeftijd Tot 23 jaar 23 tot 30 jaar 30 tot 40 jaar 40 tot 50 jaar 50 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar ouder dan 65 jaar Huishoudens-grootte 1 2 3 4 5 6 7 of groter Woonsituatie Starter Doorstromer Inkomen Tot 20.000 20.000 tot 30.000 30.000 tot 40.000 40.000 tot 50.000 50.000 tot 60.000 60.000 tot 70.000 Meer dan 70.000 Totaal 50 55 56 62 75 82 86 62 68 53 57 63 66 80 54 68 59 60 61 64 71 75 74 63 Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

20 23 20 20 14 12 8 18 15 22 21 20 14 5 20 17 17 17 18 21 14 18 22 18 17 13 14 9 8 6 5 11 11 14 15 11 11 5 14 10 14 13 12 10 11 5 3 11 13 9 10 9 3 o 9 6 11 7 6 9 10 12 5 10 10 9 5 4 2 8 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 18 15 17 15 10 6 6 13 12 17 15 14 18 13 17 11 15 16 14 11 10 8 7 13 9

De groep die in verhouding tot het gemiddelde relatief veel bonnen heeft ingestuurd bestaat uit:

- woningzoekenden tot 23 jaar en woningzoekenden tussen de 30 en 40 jaar; - drie- en zespersoonshuishoudens;

starters;

- woningzoekenden met een belastbaar inkomen tot

f

30.000,- per jaar; De groep die relatief weinig woonbonnen heeft ingevuld, bestaat uit: - woningzoekenden ouder dan 50 jaar;

- doorstromers;

- woningzoekenden met een belastbaar inkomen van meer dan

f

40.000,- per jaar. De vraag die bij deze opsomming gesteld kan worden is: in hoeverre overlappen de categorieën? Om deze vraag te beantwoorden is er een factoranalyse uitgevoerd. Dit is een techniek waarmee men kan bepalen of er samenhang tussen verschillende variabelen bestaat. Op basis van de factoranalyse wordt geconcludeerd dat de variabelen leeftijd, huishoudensgrootte, inkomen en huidige woonsituatie (starter of doorstromer) weinig samenhang vertonen. De samenhang die er is, wordt vooral veroorzaakt door de variabelen leeftijd en woonsituatie (correlatie=.45).

2.3.2 Slaagkansen

Aan de hand van inschrijfgegevens en gegevens over geslaagden is het mogelijk de slaagkans voor verschillende groepen woningzoekenden te bepalen. De slaagkans voor een groep kan onder andere worden berekend door het aantal geslaagden uit die bepaalde groep te vergelijken met het aantal ingeschreven uit die groep die ooit een woonbon hebben ingevuld. De slaagkans is dan gedefinieerd als de kans dat een woningzoekende die een bon invult succes heeft. Door als uitgangspunt voor succes het accepteren van een woning te nemen, wordt voorbijgegaan aan het feit dat woningzoekenden aangeboden woningen ook kunnen weigeren. Een andere definitie van een slaagkans is: de kans dat een woningzoekende die een woonbon instuurt een aanbieding krijgt. Hierbij wordt succes dus niet gedefinieerd als het accepteren van een woning, maar als het krijgen van een aanbieding. De slaagkans wordt dan berekend door het aantal woningzoekenden dat ooit een aanbieding heeft gehad te delen door het totaal aantal woningzoekenden dat ooit een woonbon heeft ingevuld. Om verwarring te voorkomen zal deze slaagkans als aanbiedingskans aangeduid worden.

Het aantal aanbiedingen in de afgelopen periode is .. gefilterd" door toetsingsge-sprekken. ARWON bood tot eind 1996 een woning pas aan aan een woningzoekende als het toetsingsgesprek goed verlopen was. Reageerde een woningzoekende niet op de uitnodiging voor zo'n toetsingsgesprek of gaf hij tijdens het gesprek aan de woning niet te willen, dan werd dit niet geregistreerd als een aanbieding. Bij WSJ Beheer is deze werkwijze maar tot juli 1995 gevolgd. Zij zijn vrij snel overgegaan op het direct aanbieden van de woningen aan kandidaten. Op dit moment worden toetsingsgesprekken nog incidenteel gevoerd.

Het verschil tussen de slaagkans en de aanbiedingskans kan worden verklaard door te kijken naar de weigeringen. Dit zal paragraaf 4.3 gebeuren. In deze paragraaf worden beide kansen naast elkaar gezet.

De verschillen in slaagkansen van leeftijd zijn beperkt (de uitersten zijn 39% voor 40-50 jaar en 50% voor 60 jaar of ouder). Dit geldt ook voor de aanbiedingskansen, zij het dat de verschillen hier iets groter zijn (de uitersten zijn 53 % voor tot 23 jaar en 67% voor 60 tot 65 jaar). Woningzoekenden in de leeftijd van 40 tot 50 jaar en tot 23 jaar hebben een kleinere slaagkans dan mensen van 50 jaar of ouder, zoals uit tabel 2.3a blijkt.

Tabel 2.3a Slaagkans per leeftijdscategorie (mei 1995 tfm juli 1997)

Leeftijdscategorie Aantal woningzoekenden Aantal geslaagden Slaagkans (%)

die ooit een bon hebben ingestuurd Tot 23 jaar 536 222 41 23 tot 30 jaar 1093 528 48 30 tot 40 jaar 700 313 45 40 tot 50 jaar 379 155 39 50 tot 60 jaar 328 147 45 60 tot 65 jaar 183 91 50 65 jaar of ouder 610 305 50 Onbekend 11 4 Totaal 3858 1765 46

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

Tabel2.3b Aanbiedingskans per leeftijdscategorie (mei 1995 tfm juli 1997)

Leeftijdscategorie Aantal woningzoekenden Aantal woningzoekenden Aanbiedingskans (%)

die ooit een bon hebben dat ooit aanbieding heeft

ingestuurd gehad Tot 23 jaar 536 285 53 23 tot 30 jaar 1093 671 61 30 tot 40 jaar 700 414 59 40 tot 50 jaar 379 222 66 50 tot 60 jaar 328 199 61 60 tot 65 jaar 183 123 67 65 jaar of ouder 610 394 65 Onbekend 11 5 Totaal 3858 2313 60

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

11

Tabel 2.4a Slaagkans naar huishoudensgrootte (mei 1995 t/m juli 1997)

Huishoudensgrootte Aantal woningzoekenden Aantal geslaagden Slaagkans (%)

die ooit een bon hebben ingestuurd I 1834 795 43 2 1323 643 49 3 326 153 47 4 215 111 52 5 99 37 37 6 35 15 43 7 of meer 21 9 43 Onbekend 5 2 40 Totaal 3858 1765 46

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

De aanbiedingskans voor woningzoekenden tot 23 jaar is ook lager dan gemiddeld (tabel 2.3b). Dit is te verklaren doordat zij nog niet zoveel punten hebben kunnen opbouwen dan andere woningzoekenden. Voor woningzoekenden in de leeftijd van 40 tot 50 jaar ligt dit anders. De aanbiedingskans is voor hen duidelijk hoger dan gemiddeld, terwijl hun slaagkans kleiner dan gemiddeld is.

De slaagkansen voor starters en doorstromers blijken niet te verschillen (46 %). Tabel 2.4a laat zien dat de slaagkans voor verschillende huishoudensgrootte ver-schilt. De slaagkans voor twee- en vierpersoonshuishoudens is hoger dan de gemiddelde slaagkans. Die voor vijfpersoonshuishoudens is beduidend lager dan de gemiddelde slaagkans.

De aanbiedingskans (tabel 2.4b) voor twee-, maar vooral voor vierpersoonshuishou -dens is beduidend hoger dan gemiddeld. De aanbiedingskans voor vijfpersoonshuis-houdens is iets lager dan gemiddeld, terwijl hun slaagkans beduidend lager is dan gemiddeld.

In tabel 2.5a zijn de slaagkansen voor de verschillende inkomenscategorieën weerge-geven. De slaagkansen voor verschillende inkomens blijken te verschillen.

De slaagkans voor de woningzoekenden met een belastbaar inkomen tot

f

30.000,-per jaar is lager dan de gemiddelde, terwijl die voor woningzoekenden met een belastbaar inkomen van

f

40.000,- tot

f

50.000,- beduidend hoger is.

Wanneer de aanbiedingskans hier tegenover gezet wordt (tabel 2.5b), zien we dat woningzoekenden tot f 30.000,- belastbaar per jaar ook een lagere aanbiedingskans hebben.

Tabel2.4b Aanbiedingskans naar huishoudensgrootte (mei 1995 t/m juli 1997)

Huishoudensgrootte Aantal woningzoekenden Aantal woningzoe- Aanbiedingskans (%) die ooit een bon kenden dat ooit

aan-hebben ingestuurd bieding heeft gehad

1 1834 1039 56 2 1323 832 63 3 326 200 61 4 215 149 69 5 99 57 58 6 35 19 54 7 of meer 21 14 67 Onbekend 5 3 Totaal 3858 2313 60

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

Tabel2.5a Slaagkansen naar inkomenl _{(mei 1995 t/m juli 1997)} Inkomenscategorie Aantal woningzoekenden

die ooit een woonbon hebben ingestuurd Tot! 20.000,- 638 ! 20.000,- tot! 30.000,- 1005 ! 30.000,- tot! 40.000,- 899 ! 40.000,- tot! 50.000,- 619 ! 50.000,- tot! 60.000,- 343 ! 60.000,- tot! 70.000,- 172 Meer dan! 70.000,- 179 Onbekend 3 Totaal 3858

I belastbaar per jaar

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

Aantal geslaagden Slaagkans(%)

249 39 425 42 441 49 327 53 161 47 81 47 81 45 0 1765 46

Het aantal punten van de woningzoekenden die geslaagd zijn, is in tabel 2.6 weerge-geven.

Doordat inschrijf duur als criterium gesteld wordt zou je vermoeden dat geslaagden vooral in de hoogste puntencategorie geconcentreerd zijn. In de praktijk blijkt dit niet helemaal op te gaan (zie tabel 2.6). Ongeveer een derde van de geslaagden heeft minder dan 19 punten. In de huidige situatie waarin in principe alleen wachttijdpun-ten worden toegekend, betekent dit dat deze geslaagden minder dan 10 maanden ingeschreven hebben gestaan. Een derde had echter meer dan 60 punten toen ze slaagden. Dat betekent in de huidige situatie dat ze langer dan vijf jaar ingeschreven stonden. Dit grote verschil in punten als woningzoekenden slagen, heeft volgens de

13

Tabel 2.5b Aanbiedingskans naar inkomen! (mei 1995

tlm

juli 1997) Inkomenscategorie Tot f 20.000, -f 20.000,- tot f 30.000,-f 30.000,- tot f 40.000,-f 40.000,- tot f 50.000,-f 50.000,- tot f 60.000,-f 60.000,- tot f 70.000,-Meer danf 70. 000,-Onbekend Totaal

I belastbaar per jaar

Aantal woningzoekenden die Aantal woningzoekenden ooit een woonbon hebben dat ooit aanbieding heeft

ingestuurd gehad 638 328 1005 543 899 565 619 414 343 230 172 111 179 121 3 3858 2313

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

Aanbiedingskans (%) 51 54 63 67 67 65 68 60

Tabel 2.6 Punten geslaagde woningzoekenden op moment van slagen (mei 1995 tlm juli 1997)

o

punten 1 tot 7 punten 7 tot 13 punten 13 tot 19 punten 19 tot 24 punten 24 tot 37 punten 37 tot 49 punten 49 tot 61 punten Meer dan 61 punten Gemiddeld aantal punten: 48 Totaal

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

Percentage woningzoekenden 4 12 10 7 8 14 6 6 33 100

SWR vooral te maken met het woningaanbod. Voor eengezinswoningen beneden de

f

679,- heb je heel veel punten nodig, voor eengezinswoningen boven de

f

679,-heel weinig.

Verondersteld wordt dat als gevolg van de aanpassingen in de Huursubsidiewet dit beeld na 1-7-1997 is gewijzigd.

Verder heeft Roosendaal enkele clusters met heel populaire complexen en enkele niet populaire clusters. De populaire clusters liggen vooral in het Centrum, Tolberg,

- - - -- -

-Fatima, Kroeven en Langdonk:. De niet-populaire clusters liggen in verschillende wijken, behalve in de wijken Kortendijk of Nispen. (Aelbers, 1993)

Voor de niet -populaire clusters heb je aanzienlijk minder punten nodig om een aanbieding te krijgen dan voor de populaire clusters. Ten slotte heb je voor aanleun-woningen heel veel punten nodig.

Gemiddeld hadden de woningzoekenden die geslaagd zijn in de periode mei 1995-juli 1997 48 punten. Gemiddeld waren dit 36 wachttijdpunten en 12 extra punten2

• De woningzoekenden die op 4 augustus 1997 nog niet geslaagd waren, maar wel nog ingeschreven stonden, hadden gemiddeld ook 48 punten. De verdeling over wacht-tijdpunten en extra punten is daarbij anders. Ze hadden gemiddeld 43 wachttijdpun-ten en 5 extra punwachttijdpun-ten. Het verschil in verdeling is te verklaren doordat sinds 1 januari 1995 geen doorstromings-en bindingspunten meer worden toegekend en het aantal ingeschrevenen met extra punten in de loop van de tijd automatisch kleiner wordt.

In het oude distributiesysteem konden woningzoekenden bij inschrijving aangeven of ze direct in aanmerking wilden komen voor een woning, of een woningaanbod na een bepaalde datum wensten. Bij de analyse van het woningzoekendenbestand in 1993 bleek dat bij 29% van de mensen die toen ingeschreven stonden en een ge-wenste datum hadden opgegeven, deze datum al verstreken was.

Helaas zijn er geen nadere gegevens over de kenmerken en woonvoorkeuren van de woningzoekenden waarbij de gewenste datum al verstreken was, zodat niet bepaald kan worden wie de woningzoekenden waren die voor de invoering van het aanbod-systeem in Roosendaal in de knel zaten en de slaagkansen voor hen op dit moment. Wanneer de woningzoekenden worden bekeken die toen het hoogste aantal punten hadden en toch nog niet geholpen waren, blijkt dat dat vooral ouderen, gezinnen met kinderen en woningzoekenden die toen al in een sociale-huurwoning woonden, waren (Aelbers, 1993). Overigens woonde 70% van de gezinnen met kinderen die inge

-schreven stonden in een sociale-huurwoning. Wanneer je geen rekening houdt met de voorkeursdatum die woningzoekenden (eventueel) hadden ingevuld, kun je stellen dat deze groepen toen in de knel zaten. De slaagkans op dit moment voor gezinnen kan niet bepaald worden, omdat niet geregistreerd is of de meeverhuizenden kinderen of andere inwonenden zijn.

De slaagkans voor ouderen ligt bij het aanbodsysteem hoger dan het gemiddelde, in tegenstelling tot de situatie in 1993. De slaagkans voor doorstromers is gelijk aan het gemiddelde. Wanneer deze groepen beschouwd worden als de groepen die in de knel zaten, kan gesteld worden, dat zij door het aanbodsysteem uit de problemen geholpen zijn.

2 Extra punten = bindingspunten + doorstromingspunten -weigerpunten.

2.3.3 Afwijkingen van de volgordebepaling

De volgordebepaling op grond van punten is vastgelegd in de Nota Kiezen en Verdelen. Hiervan kan in principe alleen worden afgeweken in het geval van urgenties (zie hoofdstuk 6) en huurachterstand. Er zijn ook enkele gevallen waarin de woning niet officieel aan de bovenste kandidaat van de lijst is aangeboden. Na een indringend gesprek gaven deze woningzoekenden zelf aan niet meer in aanmer-king te willen komen voor de woning. Hierbij is dus niet afgeweken van de volgor-debepaling op grond van punten, omdat het nooit gekomen is tot een officieel aanbod aan de betreffende personen. Dit past binnen de spelregels zoals die zijn vastgelegd in de Nota Kiezen en Verdelen. In alle gevallen is dit schriftelijk aan de woningzoe-kenden gemeld.

In de praktijk wordt incidenteel om een andere reden dan bovenstaande redenen afgeweken van de volgordebepaling op grond van punten. De SWR houdt hier geen controle op, maar als het door haar gesignaleerd wordt, wordt de betreffende verhuurder om uitleg gevraagd.

De redenen om incidenteel af te wijken van de volgordebepaling op grond van punten waren:

- de overnamekosten waren heel hoog en de oude huurder was niet zo vermogend dat hij alles in oude staat kon herstellen als de nieuwe huurder niets wilde overnemen. De oude huurder wist zelf iemand die zeker alles wilde overnemen. Deze persoon heeft toen gereageerd op de woning door middel van een woonbon. Hij voldeed aan de voorwaarden en heeft de woning gekregen (Ix);

op grond van een zorgbehoefte; er was sprake van echtparen waarvan een van beiden in het ziekenhuis lag en naar huis mocht als er een passende woning beschikbaar was. Deze mensen zouden, volgens de verhuurder, ook in aanmer-king zijn gekomen voor een urgentie. Ze hebben echter direct voorrang gekregen, omdat de procedures voor een urgentie te lang duren, volgens de verhuurder (3x);

per ongeluk (lx);

in opdracht van het bestuur van de verhuurder. Het bestuur heeft daar toen zelf de verantwoordelijkheid voor genomen (lx).

interne verhuizing; een van de verhuurders geeft aan dat ze niet van de te hanteren volgorde afwijkt als een woning eenmaal geadverteerd is, maar dat het wel voorkomt dat ze een andere woning aanbieden dan die in eerste instantie vrijkomt. Dit gebeurt wanneer de oorspronkelijke woning door iemand betrokken wordt die intern verhuist. De huidige woning van de interne verhuizer wordt dan geadverteerd.

2.4 (Primaire) doelgroep

Het BBSH schrijft voor dat woningen met een huur lager dan

f

679,- per maand bij voorrang moeten worden toegewezen aan de primaire doelgroep van beleid. Deze primaire doelgroep bestaat uit:

~~~ ~--~--

-Tabel 2.7 Aantal goedkope sociale-huurwoningen in Roosendaal naar type in juli 1995

Eengezinswoningen; huur < f 679,- per maand

Meergezinswoningen; huur < f 679,- per maand

Seniorenwoningen; huur < f 679,- per maand Adelindeflat' Totaal Aantal 3.984 2.490 454 80 7.008 dit waren 80 I-kamer woningen. Deze zijn in 1996 grondig gerenoveerd en behoren sindsdien niet meer tot de kernvoorraad.

Bron: Kernvoorraad gemeente Roosendaal en Nispen (Van Iersel en Populier, 1996).

Tabel 2.8 Aantal aangeboden woningen in 1996 naar type en huurklasse

Type Absoluut Percentage

Eengezinswoning; huur < f 600,- 41 4 Eengezinswoning; huur f 601,--f 679,- 47 4 Eengezinswoning; huur f 680,- -f 810,- 345 31 Eengezinswoning; huur> f 810,- 205 18 Meergezinswoning; huur < f 679,- 273 24 Meergezinswoning; huur> f 679,- 56 5 Seniorenwoning 126 11 Aanleunwoning 22 2 Aangepaste woning 8 Totaal 1123 100

Bron: Kerngegevens Rapportage SWR 1996.

alleenstaanden jonger dan 65 jaar met een inkomen kleiner dan

f

35.000,- per jaar (peiljaar 1997);

alleenstaanden ouder dan 65 jaar met een inkomen kleiner dan

f

29.000,- per jaar (peiljaar 1997);

meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar met een inkomen kleiner dan

f

46.000,- per jaar (peiljaar 1997);

meerpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar met een inkomen kleiner dan

f

39.000,- per jaar (peiljaar 1997).

In tabel 2.7 is het aantal goedkope sociale-huurwoningen naar soort weergegeven. Uit een onderzoek naar de kernvoorraad in de gemeente Roosendaal en Nispen in 1996 blijkt dat er op gemeentelijk niveau in Roosendaal en Nispen meer dan voldoende aanbod van goedkope woningen (= huur

<

f

679,-) is. Op wijkniveau wordt geconcludeerd dat er in de wijken Langdonk en Kortendijk veel meer 17

huishoudens wonen die als doelgroep van beleid te karakteriseren zijn dan er aanbod is in de goedkope sfeer. In de wijken Noord en Kroeven is de verhouding juist omgedraaid. Daar zijn meer goedkope woningen dan er vraag is. (Van Iersel en Populier, 1996).

In tabel 2.8 is het aantal aangeboden woningen in 1996 naar huurklasse en type weergegeven. Helaas is het onmogelijk te bepalen welk percentage van de goedkope woningen ook daadwerkelijk aan iemand uit de primaire doelgroep is verhuurd. In 1993 behoorde 60% van de ingeschrevenen tot de doelgroep van beleid, zoals die geformuleerd is in het BBSH. Van de mensen die sinds de invoering van het aanbod-systeem gereageerd hebben op een woning, behoorden 2451 mensen (64%) tot de primaire doelgroep van beleid. De slaagkans en aanbiedingskans voor woningzoeken-den uit de primaire doelgroep (resp. 44% en 58%) zijn een fractie lager dan die voor alle mensen die ooit gereageerd hebben (resp. 46% en 60%) (tabel 2.9). Het gemiddeld aantal punten van woningzoekenden uit de primaire doelgroep die geslaagd zijn, is 53. Het gemiddelde voor woningzoekenden die niet tot de primaire doelgroep behoren 43.

Wanneer ervan uitgegaan wordt dat deze punten allemaal

wachttijdpunten zijn, kan geconcludeerd worden dat de primaire doelgroep

gemid-deld 5 maanden langer ingeschreven staat, voordat men slaagt dan de overige

huishoudens.

2.5 Aandachtsgroepen

In het BBSH worden naast de primaire doelgroep aandachtsgroepen genoemd. Deze zijn: - ouderen;

- gehandicapten; - asielzoekers; - allochtonen; - grote huishoudens.

Er wordt in Roosendaal niet geregistreerd hoeveel ingeschrevenen gehandicapt, asielzoeker of allochtoon zijn en welke woningen aan hen worden toegewezen. Over deze groepen zijn dan ook geen uitspraken te doen.

In 1996 zijn er door de gemeente Roosendaal en Nispen 32 Irakçse verblijfsgerech-tigden uitgenodigd in verband met de gemeentelijke taakstelling. De woningtoewij-zing aan deze groep verblijfsgerechtigden asielzoekers is afgehandeld via urgentie. Ze hebben automatisch een urgentie gekregen. De gemeente moest er daarna zelf zorg voor dragen dat er woonbonnen door hen of voor hen werden ingevuld. Op deze manier is de taakstelling van de gemeente in de sociale-huursector soepel gerealiseerd, aldus de medewerker Volkshuisvesting van de gemeente. Wanneer een nieuwe groep asielzoekers wordt uitgenodigd zal opnieuw overlegd worden tussen de gemeente, SWR en corporaties over hoe deze gehuisvest moet worden.

Tabel 2.9 Gemiddelde slaagkans en aanbiedingskans ouderen, grote huishou-dens en de primaire doelgroep (mei 1995

tlm

juli 1997)

Groep Slaagkans (%) Aanbiedingskans (%)

Ouderen' 50

Grote huishoudens2 ₃₉

Primaire doelgroep3 44

Gemiddelde alle woningzoekenden 46

, woningzoekenden van 65 jaar of ouder

2 huishoudens bestaande uit meer dan vier personen

3 alleenstaanden jonger dan 65 jaar met inkomen < f 35.000,- per jaar; alleenstaanden ouder dan 65 jaar met inkomen < f 29.000,- per jaar;

meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar met inkomen < f 46.000,- per jaar; meerpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar met inkomen < f 39.000,- per jaar.

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

65 58 58 60

De slaagkans en aanbiedingskans voor ouderen liggen duidelijk boven de gemiddelde slaagkans en de aanbiedingskans. (zie tabel 2.9).

Het zijn ook de ouderen die relatief vaak behoren tot de groep die geen woonbonnen instuurt. Dit laatste kan betekenen dat ouderen of zich uit voorzorg inschrijven, of dat ze niet reageren omdat ze het te moeilijk vinden, of omdat er geen geschikte woning voor hen vrijkomt.

Grote huishoudens worden in dit onderzoek gedefinieerd als huishoudens bestaande uit meer dan vier personen. De slaagkans voor grote huishoudens (39%) is lager dan de gemiddelde slaagkans voor alle reagerenden (46 %), terwijl de grote huishoudens relatief minder vaak behoren tot de groep die nog nooit gereageerd heeft. Hun aanbiedingskans ligt iets onder het gemiddelde (zie tabel 2.9).

Het gemiddeld aantal punten van ouderen die geslaagd zijn, is 73. Het gemiddeld aantal punten van mensen jonger dan 65 die geslaagd zijn, is 44. Wanneer ervan uit-gegaan wordt dat de punten van de geslaagde huishoudens allemaal wachttijdpunten zijn, is te zien dat de wachttijd voor ouderen beduidend langer is dan voor andere huishoudens .

Het gemiddeld aantal punten van grote huishoudens die geslaagd zijn is 39. Voor kleinere huishoudens is dit 50.

Aan de Stichting Dag- en Woonvoorzieningen en het RIBW is de mogelijkheid gegeven te reageren op woningen van ARWON. Wanneer een van deze stichtingen reageert op een woning in de krant, hebben zij de voorkeur boven de andere reage-renden, tenzij er een urgente reageert of het een gewilde woning is en de andere reagerenden allemaal erg veel punten hebben. Op dit moment verhuurt ARWON ongeveer tien woningen aan het RIBWen de Stichting Dag- en Woonvoorzieningen.

Tabel 2.10 Positie starters en doorstromers periode mei 1995 t/m juli 1997

Aantal ingeschrevenen Boninstuurders Niet -boninstuurders Slaagkans (%)

Starter 1917 1351 (35%) 566 (25%) 46

Doorstromer 4237 2503 (65%) 1734 (75%) 46

Onbekend 5 4 (0%) 1 (0%)

Totaal 6159 3858 (100%) 2301 (100%) 46

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

Voor het opvanghuis voor Marokkaanse jongeren Karam en de Stichting Jeugdige Vluchtelingen zijn respectievelijk Arwon en WSJ Beheer als contactadres aangewe-zen. Op dit moment verhuurt WSJ Beheer 2 woningen aan Karam. Deze situatie lijkt in eerste instantie duidelijk, maar op dit moment is voor de SWR nog steeds niet helder welke afspraken er tussen de corporaties en de stichtingen bestaan. De stichtingen zijn ook nog niet allemaal ingeschreven, zoals wel de bedoeling is (zie paragraaf 5.2).

2.6 Positie starters en doorstromers

In tabel 2.10 is weergegeven hoe hoeveel starters en doorstromers er staan inge-schreven, gereageerd hebben en wat hun slaagkans is.

Het aantal ingeschreven starters dat ooit gereageerd heeft, is 1351 (tot augustus 1997). Dat is 35% van het totaal aantal ingeschrevenen dat ooit gereageerd heeft. De mensen die niet gereageerd hebben, zijn relatief minder vaak starter (25%). De slaagkans voor starters en doorstromers verschilt niet zoals we al gezien hebben in paragraaf 2.2.

2.7 Maatschappelijke bijdrage aanbodsysteem

Over de manier waarop het aanbodsysteem een maatschappelijke bijdrage kan leveren aan leefbaarheid bestaan verschillende meningen. Zo zegt de ene corporatie dat het nieuwe marktgerichte systeem kan bijdragen aan een meer evenwichtige wijkopbouw doordat woningzoekenden een bewuste, positieve keuze maken voor een woning, terwijl de andere aangeeft dat de corporaties zelf door de sturingscriteria (vooral de leeftijd) de wijkopbouw kunnen beïnvloeden.

Maatschappelijke woonproblemen komen voor corporaties aan het licht, wanneer omwonenden zich met klachten bij hen melden. Door het aantal klachten over burenoverlast voor en na invoering te bekijken, hebben wij geprobeerd een indruk te krijgen van de maatschappelijke bijdrage van het aanbodsysteem.

De verhuurders van de ouderenwoningen geven aan dat ze nooit te maken hebben met klachten over burenoverlast. De Stichting Huisvesting Bejaarden merkt wel op dat er nu vaker dan voorheen klachten komen via de bewonerscommissie over nieuwe bewoners. Deze zouden dan niet goed passen tussen de huidige bewoners. Er wordt hun dan uitgelegd, dat het nu niet meer de Stichting is die woningen toewijst en zodoende hier rekening mee kan houden. Het is voor de ouderen wennen dat nu iedereen die interesse heeft naast hen kan komen wonen.

Bij WSJ Beheer is het aantal klachten over burenoverlast gelijk gebleven. Bij ARWON is het gestegen, maar hoe dit samenhangt met de invoering van het aanbodsysteem is onduidelijk. Een woordvoerder van ARWON heeft het idee dat als het aanbodsysteem niet zou zijn ingevoerd, het aantal klachten over burenoverlast nog meer gestegen zou zijn.

Het aanbodsysteem heeft zelf nauwelijks invloed op het voorkomen van segregatie, aldus de corporaties. Het aanbodsysteem heeft wel invloed heeft op segregatie in combinatie met onder meer het huurprijsbeleid en het imago van een wijk. Het verruimen van de huurgrenzen waarbinnen huursubsidie verkregen kan worden, draagt er toe bij dat segregatie voorkomen wordt.

Het aanbodsysteem heeft geen extra bijdrage geleverd aan het huisvesten van zwakke groepen in vergelijking met het oude systeem, aldus ARWON.

WSJ Beheer geeft aan dat het aanbodsysteem ervoor zorgt dat woningen voor zwakke groepen, zoals gehandicapten, niet meer aan de woningmarkt onttrokken hoeven te worden, zoals in het verleden het geval was. Het is nu mogelijk voorwaar-den in de advertenties op te nemen, zodat alleen groepen waarvoor de woning gereserveerd is, ervoor in aanmerking komen. Deze groepen wordt nu enige keuzevrijheid geboden, terwijl ze de gereserveerde woning in het oude systeem maar moesten accepteren.

3

REIKWIJDTE

3.1 Participatie verhuurders

Naast ARWON en WSJ Beheer was in de voonnalige gemeente Roosendaal en Nispen nog een andere sociale verhuurder actief, namelijk Hertog Hendrik van Lotharingen. Deze heeft zijn woningen nooit via de SWR verhuurd, maar deed dit via een makelaar.

In de gemeente Wouw die is toegevoegd aan de gemeente Roosendaal en Nispen waren drie sociale verhuurders actief. Het gemeentelijk woningbezit in Wouw is overgenomen door WSJ Beheer. De andere twee verhuurders, Stichting Regionaal Woningbezit (gevestigd te Steenbergen) en de Algemene Nederlandse Woningstich-ting, zijn benaderd door de SWR om hun woningen ook via de SWR aan te bieden. Ze hebben beide te kennen gegeven vooralsnog niet van de diensten van de SWR gebruik te willen maken. Hertog Hendrik van Lotharingen is op het moment bezig zijn bezit in Roosendaal te verkopen.

SWR heeft naast het toesturen van een offerte aan ANWS en SRW geen actie ondernomen om de drie sociale verhuurders op Roosendaals grondgebied te laten participeren. Ze vindt dat dit een gemeentelijke taak is.

Door de gemeente zijn pogingen ondernomen om de drie niet deelnemende sociale verhuurders te laten deelnemen. Deze zijn echter op niets uitgelopen. Aan het niet deelnemen kunnen geen consequenties worden verbonden. Op dit moment worden er nog infonnele pogingen ondernomen vanuit ARWON om de twee in Wouw werkza-me verhuurders te laten participeren.

Alle reeds deelnemende verhuurders zijn voorstander van participatie van particu-liere verhuurders. De voordelen van participatie van particuparticu-liere verhuurders zijn volgens hen:

- duidelijkheid voor woningzoekenden;

- overheadkosten gaan omlaag, omdat ze door meer partijen gedragen worden; - marktinfonnatie die uit het systeem voortvloeit is betrouwbaarder;

gemeentelijke taakstellingen met betrekking tot asielzoekers wordt dan niet meer alleen door sociale verhuurders vervuld;

23

stigmatisering van corporaties wordt minder; corporaties worden meer als volkshuisvesters in brede zin gezien wanneer ook particuliere verhuurders meedoen en samen bijvoorbeeld zorgpakketten worden ontwikkeld.

De initiatieven hiervoor zullen door de gemeente worden overgelaten aan de andere partijen. De SWR is van mening dat het initiatief voor het eventueel laten participe-ren van particuliere verhuurders niet van haar alleen kan uitgaan, maar dat hierover overleg met de andere partijen noodzakelijk is.

3.2 Afbakening gemeente Roosendaal

De in de nota Kiezen en Verdelen (SWR, 1994) vastgelegde regels en criteria zijn van toepassing op alle huurwoningen in de gemeente in beheer en/of eigendom bij de toegelaten of erkende instellingen die toelating op de woningmarkt hebben. Bij het opstellen van de nota bestond de gemeente uit de kernen Roosendaal en Nispen. Vanaf 1 januari 1997 is de gemeente Wouw hieraan toegevoegd en heet de gemeente Roosendaal in plaats van Roosendaal en Nispen.

Alvorens te denken aan verdergaande regionale samenwerking zal geprobeerd moeten worden de twee verhuurders in Wouw te laten participeren, aldus de gemeente. Regionale samenwerking wordt door de beleidsmedewerker zeker als optie gezien, omdat er al een convenant is gesloten tussen de corporaties in het streekgewest. Wanneer regionale samenwerking bewerkstelligd is, zou geprobeerd kunnen worden ook particuliere verhuurders te laten participeren.

Voor Stichting de Eglantier en Stichting Huisvesting Bejaarden voldoet de afbake-ning van het aanbodsysteem tot de gemeente Roosendaal. Stichting Groenhuysen heeft niet alleen bezit in de gemeente Roosendaal en vindt het ideaal als er één loket voor de hele regio voor woningzoekenden zou komen.

Voor beide corporaties voldoet de afbakening ook niet. ARWON werkt al regionaal en definieert de woningmarkt als een regionale woningmarkt. WSJ Beheer vindt de mogelijkheden om buiten Roosendaal te bouwen te beperkt.

3.3 Participatie woningzoekenden niet woonachtig in Roosendaal en Nispen In juli 1993, voor de invoering van het aanbodsysteem, was 84% van de ingeschre-venen in Roosendaal afkomstig uit de gemeente Roosendaal. (Aelbers, 1993). Eind 1996 was 76% van de ingeschrevenen afkomstig uit Roosendaal. Deze daling is te verklaren, doordat in 1993 nog een extra inschrijfcriterium gold. Toen was maat-schappelijke of economische binding een eis om je te kunnen inschrijven. Deze eis is nu vervallen. De kans dat iemand uit Roosendaal en Nispen die een bon instuurt slaagt is 48%. Voor woningzoekenden die niet afkomstig zijn uit Roosendaal en Nispen is dit 38 %. Dit verschil is statistisch significant.

De oorzaak hiervan is dat de woningzoekenden die niet afkomstig zijn uit Roosen-daal nog niet zo lang ingeschreven zijn en daardoor een geringer aantal punten hebben opgebouwd.

Woningzoekenden van buiten Roosendaal kunnen een abonnement nemen op de advertentiepagina's. Dit kan alleen wanneer ze ook staan ingeschreven bij de SWR. Op dit moment hebben 47 van de 1153 ingeschrevenen die niet woonachtig zijn in Roosendaal een abonnement. Drie woningzoekenden die woonachtig zijn of hun postadres hebben in Roosendaal, hebben ook een abonnement.

De verhuurders van de ouderenwoningen geven aan dat ouderen bewust kiezen voor een woning in Roosendaal. Ze willen in Roosendaal blijven of gaan wonen, omdat dat hun geboortegrond is enlof omdat hun kinderen er wonen. De afbakening tot de gemeente Roosendaal sluit, volgens hen, dan ook aan bij de wens van de oudere woningzoekenden. WSJ Beheer denkt ook dat mensen bewust voor Roosendaal kiezen. Uit het regionaal woningmarktonderzoek dat gehouden is in 1995, blijkt dat 32 % van alle verhuisgeneigden in de regio uit de huidige gemeente wil verhuizen. Het zijn vooral starters die willen vertrekken uit de gemeente (44% van alle verhuisgeneigden starters) (Aelbers en De Hoop, 1995).

4

EFFICIËNTIE

4.1 Inzicht verhuurders in de vraag-aanbodverhoudingen

In Roosendaal is het woningaanbod niet gesegmenteerd naar starters en doorstro-mers. Ook aan de woningbezetting worden zo min mogelijk voorwaarden gesteld. Dit heeft als voordeel dat woningmarktinformatie over het aantal ingestuurde bonnen niet vertroebeld wordt. Het aantal ingestuurde bonnen geeft de daadwerkelijke vraag van woningzoekenden weer.

Vier van de vijf verhuurders zijn van mening dat hun inzicht in de vraag-aanbodver-houdingen door het aanbodsysteem beter is. Om dit inzicht te verkrijgen kijken ze onder andere naar het aantal reacties per type woning, de weigeringen en benodigde advertenties. Hierbij wordt opgemerkt door de corporaties dat het geautomatiseerde systeem niet zodanig is dat de gewenste gegevens er allemaal uit te halen zijn. Het systeem is alleen in staat frequenties uit te draaien en enkele kruistabellen. Deze kruistabellen hebben alleen betrekking op gegevens van woningzoekenden. De informatie is te beperkt om er beleid op te baseren.

WSJ Beheer turft zelf gegevens die niet door het systeem geleverd kunnen worden. De SWR doet dit ook voor maar liefst de helft van de gegevens voor de kernrap-portage. Verder is het aantal reacties zoals dat in het systeem geregistreerd is vervuild, omdat ook de bonnen van woningzoekenden die niet aan de inkomens-enlof huishoudensgrootte voldoen hierin zijn opgenomen, zonder dat ze te achterha-len zijn.

4.2 Maatschappelijke inzichtelijkheid

De maatschappelijke inzichtelijkheid voor de woningzoekenden bestaat uit de helderheid van de spelregels en de mogelijkheid het geheel zelf te controleren aan de hand van de verantwoording. De advertenties en de voorlichting aan de woningzoe-kenden zijn nog niet optimaal. Zo worden de spelregels in de krant en in de folder nogal beknopt uitgelegd. Er wordt niet vermeld op basis waarvan de punten die als rangordecriterium worden gebruikt, worden toegekend. Verder wordt in de krant vermeld dat het bij de inkomensgrenzen om het totale huishoudinkomen gaat. Er 27

wordt echter niet vermeld of het hier het bruto, belastbaar of netto inkomen betreft. Ook ontbreekt in de verantwoording de datum van publicatie van de advertentie, waardoor woningzoekenden het hele rijtje moeten doorlopen om te zien of de woning waarop zij gereageerd hebben, erbij staat. Verder wordt er in de verant-woording niet aangegeven als een woning aan een urgentiekandidaat of met behulp van de hardheidsclausule is toegewezen. Er wordt in dat geval het puntenaantal van de hoogste inschrijver vermeerderd met 2 gepubliceerd. Dit is een beleidskeuze. Er is hiervoor gekozen omdat je zo niet het gevaar loopt dat urgente woningzoekenden en de complexen waarin ze terechtkomen gestigmatiseerd worden. Hierdoor wordt wel de marktinformatie die kan worden afgeleid uit het aantal punten bij toekenning onbetrouwbaarder. Deze afwijking zal gezien het geringe aantal urgentiekandidaten klein zijn.

Ten slotte zijn de advertenties geordend naar verhuurder, terwijl dit voor de woning-zoekenden niet het belangrijkste zoekcriterium zal zijn. Het zou meer voor de hand liggen ze te ordenen naar wijk of huurniveau.

De Stichting Huisvesting Bejaarden en de Stichting Groenhuysen denken dat het systeem voor ouderen inzichtelijk is. Hierbij wordt opgemerkt door de Stichting Huisvesting Bejaarden dat er meer informatie gegeven moet worden over wat woningzoekenden moeten doen, nadat ze zijn ingeschreven.

De Stichting de Eglantier geeft aan dat naar schatting 90% van de ouderen hulp nodig heeft van (meestal) de kinderen bij het beslissen om wel of niet te reageren op een woning in de krant en het wel of niet accepteren wanneer ze een woning krijgen aangeboden.

De corporaties verschillen van mening over het feit of het systeem inzichtelijk is voor alle woningzoekenden. ARWON denkt dat dit zo is, met de kanttekening dat de constructie waarin ARWON en WSJ Beheer de loketfunctie voor de SWR vervullen, voor sommige woningzoekenden verwarrend zou kunnen werken. WSJ Beheer denkt dat het systeem voor ouderen ingewikkeld is. Ouderen realiseren zich niet dat ze zich tijdig moeten inschrijven, aldus deze verhuurder.

4.3 Weigeren van aanbiedingen

In 1994, het jaar voor de invoering van het nieuwe marktgerichte systeem van woonruimteverdeling, was het weigeringspercentage 62 %.

In 1996 is er 1381 keer een woningaanbieding gedaan. In 471 van deze gevallen (34%) werd de woning geweigerd. Er is sprake van een weigering wanneer een woningzoekende een woning niet accepteert die hij aangeboden krijgt.

Hierbij moet opgemerkt worden dat de cijfers over het aantal weigeringen beïnvloed zijn door de in het verleden gevoerde toetsingsgesprekken (paragraaf 2.3.3.)

Het aantal weigeringen is dus wel drastisch gedaald, maar is nog altijd aanzienlijk. Voor beide corporaties is dit niet onverwacht. WSJ Beheer geeft als reden dat de woningzoekenden de woningen van binnen niet kennen. Het is wel mogelijk tekeningen van de geadverteerde woningen op te vragen bij de verhuurders, maar in

Tabel 4.1 Aantal weigeringen in 1996 naar reden van weigering Reden

Te klein Te groot Te duur Type bevalt niet Keuken bevalt niet Te weinig slaapkamers Geen CV

Woonomgeving bevalt niet Wil hogere etage Wil lagere etage Te vroeg

Zelf andere woonruimte gevonden Niet gereageerd op aanbod Andere reden

Totaal

Bron: Kerngegevens Rapportage SWR 1996.

Absoluut 94 3 36 47 3 13 5 32 1 2 2 12 33 188 471 Percentage 20 8 10 1 3 7

o

o

o 3 7 40 101

de praktijk gebeurt dit nooit. ARWON wijt het grote aantal weigeringen aan de woningmarkt. Wanneer vraag en aanbod meer in evenwicht zijn op de woningmarkt, zullen de keuzes die mensen maken voor hen de meest positieve zijn, waardoor het aantal weigeringen zal dalen. Nu dat (nog) niet het geval is, zijn er woningzoeken-den die reageren op alles wat een huis is, zonder eerst te bewoningzoeken-denken of ze er wel willen wonen, aldus ARWON.

Voor de invoering van het aanbodsysteem werd een groot deel van de weigeringen veroorzaakt door factoren die met de persoonlijke omstandigheden van de woning-zoekenden te maken hadden. In het eerste half jaar dat het aanbodsysteem was ingevoerd, bleek dat deze persoonlijke omstandigheden slechts voor een beperkt aantal weigeringen de oorzaak waren. Het waren vooral factoren die direct met de aangeboden woning te maken hadden, die de oorzaak waren van de weigeringen. (Jaarverslag SWR, 1995). In tabel 4.1 zijn de redenen voor weigering in 1996 weergegeven.

Het aantal weigeringen met een 'andere reden' is erg hoog. Wanneer een woning-zoekende meerdere redenen voor weigering opgeeft, wordt de weigering geregis-treerd in de categorie 'andere reden'. Daarnaast vallen persoonlijke redenen onder 'andere reden'. Naar schatting van de corporaties heeft 80% van de 'andere reden' betrekking op persoonlijke redenen. De conclusie dat persoonlijke omstandigheden voor slechts een beperkt deel van de weigeringen de oorzaak was, die voor het eerste halfjaar van het aanbodsysteem gold, lijkt na anderhalf jaar niet meer op te gaan.

Nog altijd wordt een derde van het aantal weigeringen veroorzaakt door persoonlijke omstandigheden.

In tabel 4.2 is het aantal weigeringen naar verhuurder weergegeven. Het blijkt dat er grote verschillen zijn tussen de weigeringsgraden bij de verschillende corporaties. Het grote verschil in percentage weigeringen is te verklaren doordat ARWON tot september 1996 en WSJ Beheer tot juli 1995 toetsingsgesprekken voerden. Het aantal weigeringen in de periode mei 1995 tlm juli 1997 ligt daarom voor WSJ Beheer een stuk hoger dan voor ARWON.

Sinds de invoering van het nieuwe marktgerichte systeem van woonruimteverdeling hebben degenen die iets aangeboden hebben gekregen, gemiddeld 0,7 keer gewei-gerd.

In tabel 4.3 is het aantal weigeringen gerelateerd aan een aantal huishoudensken -merken. Het blijkt dat er geen groot verschil is tussen het gemiddeld aantal weige-ringen in de verschillende categorieën van leeftijd, inkomen en woonsituatie. Tot de groep die duidelijk meer dan gemiddeld geweigerd hebben, behoren de vijfper-soonshuishoudens. Tot de groep die duidelijk minder dan gemiddeld geweigerd hebben, behoren de zes- of meerpersoonshuishoudens .

In totaal zijn er 1123 advertenties gepubliceerd in 1996. Een aantal woningen is meer dan twee keer geadverteerd, waardoor er minder dan 1123 woningen zijn aangeboden. Een aantal van deze woningen was eind 1996 nog niet verhuurd. Deze woningen zijn nagenoeg allemaal in bezit van de corporaties.

WSJ Beheer wijt deze leegstand aan het grote aanbod op dat moment. Er werden eind 1996 net een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd, waardoor het aanbod op dat moment de vraag overtrof.

ARWON wijt de leegstand aan een drietal dingen:

- de mutatieprocedures zijn lang. Een gedeelte van die 258 woningen zijn bijvoor-beeld al in september opgezegd en geadverteerd, terwijl ze pas in januari vrijkwamen. Verder zijn er voor 1 januari 1997 ongeveer 85 nieuwbouwwonin-gen geadverteerd, die pas na 1 januari betrokken zijn;

Tabel 4.2 Woningeigenaar ARWON WSJ Beheer SHB St. Groenhuysen St. Eglantier

Weigeringen in 1996 als percentage van aanbiedingen door

wo-ningeigenaar Percentage weigeringen 27 46 29 o

Tabel 4.3 Aantal weigeringen (mei 1995 t/m juli 1997) naar huishoudensken-merken (%)

Kenmerk 0 2 tot 5 5 tot 10 Totaal Gemiddelde

Leeftijd Tol 23 jaar 61 27 11 100 0,6 23 lot 30 jaar 55 29 15 100 0,8 30 tot 40 jaar 54 26 18 2 100 0,9 40 tot 50 jaar 51 32 16 1 100 0,7 50 tot 60 jaar 47 38 13 2 100 0,8 60 tot 65 jaar 53 35 12 0 100 0,7

ouder dan 65 jaar 60 26 13 100 0,6

Huishoudens-grootte 1 55 30 14 100 0,7 2 57 30 12 100 0,7 3 56 27 13 4 100 0,8 4 53 22 24 1 100 0,9 5 42 28 25 5 100 1,2 6 58 32 10 0 100 0,5 7 of groter 57 36 7 0 100 0,5 Woonsituatie Starter 57 28 14 100 0,7 Doorstromer 54 30 15 100 0,7 Inkomen Tot 20.000 58 24 16 2 100 0,7 20.000 tot 30.000 60 24 15 100 0,7 30.000 tot 40.000 56 30 13 100 0,7 40.000 tot 50.000 54 29 16 I 100 0,8 50.000 101 60.000 47 36 14 3 100 0,9 60.000 tot 70.000 53 33 II 3 100 0,8 Meer dan 70.000 44 41 14 100 0,8 Totaal 55 29 15 100 0,7

Bron: Bestanden SWR, augustus 1997.

-

er is veel vertimmerd aan de woningen als ze leeg kwamen;

-

er was een aantal woningen waar geen woonbonnen op binnenkwamen. Deze stonden dan zo'n twee à drie maanden leeg.

In tabel 4.4 zijn de slaagkans, aanbiedingskans en het percentage mensen dat ooit geweigerd heeft, voor verschillende huishoudenskenmerken nog eens op een rijtje gezet.

31