jer i n 1892 dan o o k niet zozeer een f i n a n c i e r i n g v a n de o n t g i n n i n g v a n f l i j merkte daarover op:
'door onze hypotheekbanken ter behandeld' (.. .)Verwonderlijkgenoeg, is de toepassing dezer wettelijk geregelde instelling hier te lande door de practijk geheel verwaarloosd, en werd tot dusver aan de grondrente, als credietmiddel voor den landbouw, te onzent nooit eenige aandacht geschonken^
I n de liuidige t i j d heeft V a n Velten de grondrente het spiegelbeeld v a n de erfpacht genoemd, met name v a n voortdurende erfpacht met periodieke canon. V a n Velten meent dat de grondrente zelfs beter geschikt is v o o r situaties w a a r i n deze v o r m van erfpacht w o r d t toegepast en concludeert:
'wellicht zou kunnen worden overwogen om, zoals oorspronkelijk ook de bedoeling was (zie art. 5. 9.1-4 ontw. BW), de grondrente toch weer - maar dan in aangepaste vorm - als vervanging voor de voortdurende erfpacht met de verplichting tot betaling van een canon in het Burgerlijk Wetboek op te nemen'^^
I n m i j n inaugurele rede heb i k i n navolging v a n M o f t z e r en V a n Velten betoogd dat herinvoering van de grondrente overweging verdient, i n het bijzonder als i n -strument o m financiering v a n moeilijke h e r o n t w i k k e l i n g e n mogelijk te maken.^' Zoals de grondrente door M o l t z e r als assepoester' werd gezien, l i j k e n overigens ook het erfpachtsrecht en het opstalrecht wat stiefmoederlijk als 'assepoesters' te worden behandeld bij de gedachtevorming over manieren waarop m o e i l i j k finan-cierbare projecten toch k u n n e n w o r d e n gerealiseerd. H e t hartstochtelijk pleidooi van Moltzer heeft w e i n i g gehoor gevonden. W e l l i c h t k a n deze bijdrage onze k i j k op de toepassingsmogelijkheden van erfpacht o f opstal ter financiering van m o e i -lijke h e r o n t w i k k e l i n g e n v e r r u i m e n . N o g beter zou het z i j n als de grondrente een nieuwe kans zou k r i j g e n .
30 Zie bijv. Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 200S, nr. 213. 31 J.P. Moltzer, a.w., p. i i o .
32 A.A. van Velten, Preadvies 1995, a.w., par. 1.9.2.5.
33 R.F.H. Mertens, Ontginning van woeste gronden (inaugurele rede), Heerlen, 2
decem-ber 2011. \
4
Financiering van
woning-corporaties na de dubbele crisis
Pro/ dr ir V.H. Gruis, TUDelft, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate & Housing, leerstoel Housing Management en tevens Hogeschool Utrecht Ir. R.S. van der Kuij, TU Delft, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate & Housing en tevens Adviesbureau Atrivé1. Inleiding
Woningcorporaties zijn grote investeerders op de vastgoedmarkt. I n 2009 investeerden ze zo'n drie m i l j a r d i n nieuwbouw, verbetering en onderhoud v a n w o n i n -gen.' Daarnaast financieren ze ook maatregelen ter bevordering v a n de leefbaar-heid van de w o o n o m g e v i n g en investeren ze i n maatschappelijk vastgoed. Ze staan echter v a n verschillende k a n t e n onder d r u k . G u a l t é r i e v a n Weezei en M e e r h o f vatten d i t samen i n zeven 'plagen' voor woningcorporaties:^
1. Het imago is niet best als gevolg van allerlei incidenten, salarissen en beheers-lasten; d i t is een groot probleem, juist n u corporaties politieke g o o d w i l l hard n o d i g hebben.
2. De h u r e n stijgen met niet meer dan de inflatie, wat b i j oplopende bouw- en onderhoudskosten de liquiditeits- en vermogenspositie op lange t e r m i j n onder d r u k zet.
1 CFV, Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2010, Naarden 2010.
2 T. Gualtérie van Weezei & R. Meerhof, Voor de corporaties loert het gevaar overal. De Volkskrant, 18 november 2010.
3. Woningen z i j n m i n d e r gemaklcelijls te verkopen: i n de huidige situatie op de w o n i n g m a r k t is het ook v o o r corporaties moeilijker o m delen van h u n bezit te verkopen, t e r w i j l verkoop meer en meer het m i d d e l is geworden o m extra investeringen te k u n n e n financieren.
4. D e n Haag heeft het v o o r n e m e n a f te r o m e n : met name het v o o r n e m e n o m corporaties te laten bijdragen i n de financiering v a n de huurtoeslag betekent een flinke greep i n de kas.
5. De hypotheekrenteaftrek b l i j f t , wat het i n combinatie met de derde plaag m o e i -lijker maakt v o o r corporaties o m w o n i n g e n te verkopen aan h u n bewoners, vanwege het p r i j s o p d r i j v e n d effect en beperkt voordeel v a n de hypotheekren-teaftrek voor lagere-inkomensgroepen.
6. De E U g r i j p t i n , waardoor het v o o r corporaties alleen nog mogelijk w o r d t i n -vesteringen i n w o n i n g e n met staatsteun - i n de v o r m v a n b o r g i n g v a n leningen door het Waarborgfonds Sociale W o n i n g b o u w ( W S W ) - te financieren als deze een h u u r p r i j s hebben lager dan 652 euro (de m a x i m a l e huurtoeslaggrens) en vervolgens voor 90% w o r d e n bestemd v o o r lage-inkomensgroepen (zie onder voor definitie). D i t k a n voor h e r s t r u c t u r e r i n g grote gevolgen hebben, omdat het hier juist vaak de bedoeling is o m w o n i n g e n te c r e ë r e n v o o r m i d d e n i n k o -mensgroepen en er vaak toch al geld b i j moet.
7. Een dreigende rentestijging, wat enorme gevolgen zal hebben voor de investe-ringskracht van corporaties, omdat zij nog steeds voor het overgrote deel met vreemd vermogen financieren.
I n feite hebben corporaties te m a k e n met een dubbele crisis; zij w o r d e n g e l i j k t i j d i g vanuit zowel de economie als de p o l i t i e k onder d r u k gezet. I n deze context staan de investeringen v a n corporaties onder d r u k . H e t Sectorbeeld voornemens wo-ningcorporaties 2010 v a n het Centraal Fonds Volkshuisvesting^ - de instantie die verantwoordelijk is voor het uitvoeren v a n het financiële toezicht op w o n i n g c o r p o -raties en saneringssteun verschaft aan corpo-raties die niet meer zelfstandig i n h u n financiële c o n t i n u ï t e i t k u n n e n voorzien - liet al zien dat corporaties h u n sloop- en nieuwbouwprognoses omlaag hebben bijgesteld en de investeringen i n w o n i n g -verbetering hoger prognosticeren. H i e r b i j past de k a n t t e k e n i n g dat de corporaties
door het C F V al een aantal jaren z i j n aangespoord meer realistische prognoses
r^r^xr , , ^ ^ V M Ö * V I Ö M C u/nviii^trrnrnnrnfipz onin. Naarden 2mo.
op te geven. De opgegeven d a l i n g i n de prognoses die n u zichtbaar is, hoeft dus niet te betekenen dat er m i n d e r w o r d t g e ï n v e s t e e r d . Het k a n ook betekenen dat de prognoses realistischer z i j n . I n een onderzoek v a n USP geven veel corporatiebestuurders en managers aan te verwachten h u n investeringen i n n i e u w b o u w o m -laag bij te stellen naar aanleiding v a n de E U - b e s c h i k k i n g die stelt dat corporaties alleen nog staatssteun mogen ontvangen v o o r goedkopere w o n i n g e n die v e r h u u r d worden aan de doelgroep.'' En ook twee opeenvolgende e n q u ê t e s die adviesbureau A t r i v é i n 2009 hield, gaven aan dat de verwachtingen over de financiële situatie
onder corporatiedirecteuren snel verslechterde.' Tegelijkertijd geven veel corpora-tiebestuurders aan w e l zoveel mogelijk te w i l l e n blijven investeren. D a a r b i j w i l l e n ze niet alleen actief b l i j v e n voor de lagere-inkomensgroepen, maar ook een r o l van betekenis spelen v o o r de huisvesting v a n middeninkomensgroepen, die n u ook moeilijk(er) aan een geschikte en betaalbare w o n i n g k u n n e n k o m e n . H i e r v o o r zullen corporaties ook nieuwe financieringsstrategieën moeten gaan toepassen.
D i t resulteert i n twee vragen over investeringen en (her)financiering i n de corpo-ratiesector die zowel v a n maatschappelijk als v a n wetenschappelijk belang z i j n : • Welke veranderingen brengen corporaties aan i n h u n investeringsbeleid en
welke gevolgen heeft d i t (naar verwachting) voor de omvang v a n de investe-ringen?
. Welke financieringsstrategieën verwachten corporaties te k u n n e n gaan toepas-sen v o o r de financiering v a n investeringen i n 'commercieel' vastgoed?
Deze vragen z i j n v a n maatschappelijk belang, omdat een a n t w o o r d inzicht biedt i n de mate w a a r i n corporaties bereid en i n staat zullen blijven o m i n w o n i n g e n en maatschappelijk vastgoed waar geen staatssteun meer v o o r beschikbaar is, te investeren. D i t is o o k v o o r de p o l i t i e k v a n groot belang, omdat hiermee inzicht ontstaat i n de gevolgen v a n genomen en aangekondigde maatregelen. Daarnaast biedt een verkennend overzicht v a n nieuwe financieringsstrategieën i n z i c h t i n de wijze waarop corporaties i n de nieuwe context k u n n e n gaan f u n c t i o n e r e n . De vragen z i j n o o k v a n wetenschappelijk belang. H i e r b i j is v o o r a l het k e n m e r k v a n
4 USP, EU-beschikking: nieuwbouw kind van de rekening, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed blijven, 2010 (http://www.usp-mc.nl/Userfiles/File/pers-berichten/juliio_3.pdf).
corporaties als hybride ondernemingen die sociale en c o m m e r c i ë l e waarden i n é é n organisatie combineren, relevant. Interessant is te zien hoe corporaties reageren op de huidige situatie, w a a r i n ze voor het eerst sinds h u n verzelfstandiging i n de jaren negentig onder serieuze financiële d r u k staan. Trekken ze zich sterk terug op h u n kerntaak (nu te d e f i n i ë r e n als de huisvesting v a n huishoudens met een i n k o m e n tot 33.614 euro, gebaseerd op de voormalige ziekenfondsgrens), o f t r e k k e n ze alles uit de kast o m t o c h als maatschappelijke o n d e r n e m i n g met een bredere taak op de w o n i n g m a r k t te k u n n e n b l i j v e n functioneren?
Deze vragen z i j n onderwerp v a n deze bijdrage v o o r het s y m p o s i u m 'Vastgoed-financiering i n woelige tijden'. Deze bijdrage is gebaseerd op i n f o r m a t i e v a n de sectorinstituten C F V en W S W , reeds uitgevoerde e n q u ê t e s v a n onderzoeksinstellingen en adviesbureaus en aanvullende interviews met directeuren v a n w o n i n g -corporaties. De bijdrage start met een samenvatting v a n de financiële situatie. Vervolgens w o r d e n de veranderingen i n het investeringsbeleid op sectorniveau
toegelicht, op basis van beschikbare kwantitatieve i n f o r m a t i e over de investerings-voornemens v a n corporaties. De achtergronden van de w i j z i g i n g e n i n het investe-ringsbeleid worden toegelicht op basis van interviews onder corporatiedirecteuren. Daarna gaat de bijdrage i n op de w i j z i g i n g e n i n de financiering v a n de activiteiten van corporaties op sectorniveau en de financieringsstrategieën die overwogen wor-den door de g e ï n t e r v i e w d e directeuren. Het a r t i k e l eindigt met enkele algemene conclusies en beschouwingen.
2. De financiële situatie van woningcorporaties
Een aantal jaren geleden werden corporaties gezien als rijke instituties, waar het geld als het ware tegen de k l i p p e n opklotste. De afgelopen jaren is evenwel duidelijk geworden dat de middelen v a n corporaties niet oneindig zijn.'* H e t C F V sprak i n 2009 al van een somber meerjarenperspectief voor woningcorporaties en voorziet dalende vermogens op langere t e r m i j n . ' A a n de h a n d van een m o d e l d o o r r e k e n i n g is onderzocht hoe de vermogenspositie v a n de sector zich k a n o n t w i k k e l e n tussen 2008 en 2018. B i j deze m o d e l d o o r r e k e n i n g is verondersteld dat de sector tot en
6 Zie ook V.H. Gruis, Corporatiefinanciën onder druk, Rooilijn, nr. 4, 2010. 7 CFV, Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009, Naarden 2009.
met 2018 jaarlijks ongeveer evenveel b l i j f t (des)investeren als i n recente jaren en dat ook de vigerende beleidscontext inzake huurprijsbeleid en fiscale behandeling van de eigen w o n i n g w o r d t voortgezet. Onder deze condities gaat de vermogens-positie van de sector zowel n o m i n a a l als relatief achteruit. De solvabiliteit daalt van 31,6% per u l t i m o 2008 naar 24,9% per u l t i m o 2018.* Het C F V heeft o o k berekend wat de effecten v a n het regeerakkoord z i j n en concludeert dat de h e f f i n g voor het bijdragen door corporaties aan de huurtoeslag gecompenseerd k a n w o r d e n met het r u i m e r e huurbeleid, waarbij het C F V wel aanmerkt dat corporaties de hogere h u r e n ook daadwerkelijk moeten k u n n e n realiseren.'
O o k het W S W , dat garanties verschaft v o o r leningen aan corporaties die zij ge-b r u i k e n voor investeringen i n socialewoningge-bouw, spreekt z i j n zorg u i t over de financiële draagkracht v a n corporaties i n de toekomst.'" Het W S W k i j k t daarbij met name naar de sterke toename v a n de langlopende schulden, i n combinatie met de historisch gezien lage rente. De langlopende schulden k o m e n steeds dichter b i j de waarde van de w o n i n g e n i n verhuurde staat te liggen. Bij een stijgende rente k a n een tekort ontstaan i n de exploitatiekasstromen, zodat corporaties volledig afhan-k e l i j afhan-k w o r d e n van opbrengsten u i t w o n i n g v e r afhan-k o o p o m onrendabele investeringen en tekorten i n de exploitatie af te dekken.
Zowel het W S W als het C F V w i j s t op het belang van het beheersen v a n de b e d r i j f s -lasten als noodzakelijke factor b i j het waarborgen v a n de financiële c o n t i n u ï t e i t . Berekeningen met het door Ortec Finance ontwikkelde ' D u u r z a a m Businessmodel' onderstrepen d i t belang ook. D i t m o d e l geeft inzicht i n de toekomst v a n de finan-ciële positie v a n woningcorporaties b i j verschillende scenario's. Bij het model zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
een gelijkblijvend (of eventueel dalend) aantal w o n i n g e n ,
• een gelijkblijvende kwaliteit, die geoperationaliseerd is als een gelijkblijvende gemiddelde exploitatietermijn v a n 25 jaar.
I n de basisvariant is verder uftgegaan v a n h a n d h a v i n g v a n een inflatievolgend huurbeleid en de vennootschapsbelasting, i n t r o d u c t i e v a n de h e f f i n g i n het kader
8 CFV, Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010, Naarden 2010.
9 CFV, Doorrelcening ejfecten regeerakkoord voor corporatiesector, Naarden 2011. 10 WSW, Trendrapportage woningcorporaties 2011; zekere onzekerheden. Huizen.
v a n de huurtoeslag en c o n t i n u e r i n g v a n het huidige investeringsniveau. F i g u u r 1 laat de gevolgen zien, w a a r b i j het vermogen v a n corporaties, bepaald volgens n o r m e n v a n het CFV, op k o r t e t e r m i j n onder de n u l l i j n zakt. I n de corporatie-sector betekent d i t dat een corporatie niet meer i n staat is o m zelfstandig i n haar f i n a n c i ë l e c o n t i n u ï t e i t te v o o r z i e n en dus aanspraak zal moeten m a k e n op sane-ringssteun v i a het CFV. B i j een tweede v a r i a n t is uitgegaan v a n een gemiddelde h u u r s t i j g i n g v a n i % boven de i n f l a t i e en een verlaging v a n de beheerkosten met 18%. I n figuur 2 is te zien is dat corporaties dan w e l perspectief hebben op een duurzame b e d r i j f s v o e r i n g . Het k u n n e n realiseren v a n d i t scenario is w e l afhanke-l i j k van de r u i m t e die corporaties v a n de overheid k r i j g e n voor het doorvoeren v a n huurverhogingen. Daarnaast zullen zij o o k h u n eigen b e d r i j f s v o e r i n g efficiënter moeten maken. 5 0 % Volkshuisvestelijk vermogen 5 0 % 0 % - 5 0 % - 1 0 0 % 0 1 0 ' ' 3 0 4 0 5 0 0 % - 5 0 % - 1 0 0 % - 1 5 0 %
Figuur V. Verloop vermogen corporaties bij basisvariant (Duurzaam Businessmodel Ortec Finance)
Volkshuisvestelijk vermogen
20%
j
0 % \ i 1 i \ i
-o 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0
Figuur 2: Uitkomsten verloop vermogen corporaties bij 1% reële huurstijging en 18% reductie beheerkosten (Duurzaam Businessmodel Ortec Finance)
3. Veranderingen in investeringsbeleid van corporaties
De veranderende economische context laat de investeringsplannen van corporaties niet ongemoeid. Het Sectorbeeld voornemens woningcorporaties van het C F V laat zien dat corporaties m i n d e r inzetten op n i e u w b o u w en sloop, m i n d e r verwachten te verkopen, maar meer inzetten op ingrijpende verbetering van h u n voorraad. I n tabel 1 z i j n de prognoses die de corporaties opgaven aan het C F V i n de jaren 2009, 2010 en 2011 te zien. H i e r b i j k i j k e n corporaties telkens v i j f jaar v o o r u i t , zodat i n de tabel de verwachte totaalproductie over v i j f jaren w o r d t vergeleken u i t de prog-nosejaren 2009, 2010 en 2011.
B i n n e n de nieuwbouwactiviteiten zien we verhoudingsgewijs ook een a f n e m e n d aandeel aan koopwoningen. I n 2009 verwachtten corporaties nog bijna de helft van h u n n i e u w b o u w i n de koopsector te realiseren, i n 2011 is dat iets meer dan een-derde. Overigens moeten we h i e r b i j aantekenen dat corporaties een steeds groter aandeel v a n de totale b o u w p r o d u c t i e i n Nederland op zich nemen. Begin v a n de jaren 2000 namen corporaties zo n 20% v a n het aantal n i e u w gebouwde w o n i n g e n voor h u n rekening, i n 2010 is dat opgelopen naar 30% (CBS Statline).
Tabel 1: Investeringsvoornemens corporaties prognoseperiode 2011-2015 versus eerdere voor-nemens (in aantallen woningen)"
Voornemens 2009-2013 2010-2014 2011-2015 Activiteiten (in aantallen)
Nieuwbouw huurwoongelegenheden 204.100 Sloop huurwoongelegenheden 103.400 Verkoop huurwoongelegenheden aan eigenaar- 94.800
bewoners
Ingrijpende verbetering (> 20.000 euro investe- 101.800 ren i n één woongelegenheid
Nieuwbouw koopwoongelegenheden 95.200 * Voornemens zijn vaak ambitieuzer dan uiteindelijke realisatie
11 CFV, Preview sectorbeeld voornemens woningcorporaties prognoseperiode 2011-2015,
Naarden 2011. 175.100 85.000 91.500 105.700 74.600 164.200 78.900 84.000 117.000 59.000
I n de periode 2011-2015 hebben de corporaties het v o o r n e m e n 2,2 m i l j a r d euro te investeren i n maatschappelijk vastgoed. Dat is fors m i n d e r dan i n de prognose-periode 2010-2014 (2,9 m i l j a r d euro), maar wel vergelijkbaar met de voornemens i n de periode 2009-2013. De d a l i n g ten opzichte v a n de prognoseperiode 2010-2014 betreft v r i j w e l alle c a t e g o r i e ë n maatschappelijk vastgoed. Alleen de categorie 'vast-goed voor onderwijs & opvoeding' b l i j f t stabiel. Onderzoek v a n het Economisch I n s t i t u u t v o o r de B o u w n i j v e r h e i d (EIB) w i j s t ook u i t dat corporaties veel m i n d e r zullen gaan investeren i n m o n u m e n t e n z o r g , als gevolg v a n de beperktere inves-teringscapaciteit."
I n figuur 3 is te zien dat de voorgenomen uitgaven v a n corporaties aan leefbaar-heidsactiviteiten m i n o f meer stabiel b l i j v e n en zelfs iets z i j n toegenomen ten op-zichte v a n de vorige prognoseperiode, hoewel de huidige voornemens tot deze uitgaven nog wel lager zijn dan b i j de prognoseperiode 2009-2013. Het gaat h i e r b i j o m een scala aan activiteiten die corporaties ondernemen ter bevordering v a n de k w a l i t e i t v a n de b u u r t . H e t k a n daarbij gaan o m fysieke maatregelen, zoals het schoon en heel houden v a n de openbare r u i m t e , en o m sociale maatregelen, zoals het stimuleren v a n sociale samenhang, werkgelegenheid en scholing onder b u u r t -bewoners. H e t beeld dat leefbaarheidsinvesteringen m i n o f meer op peil blijven, w o r d t o o k ondersteund i n e n q u ê t e s v a n USP en Post & De Jong.'^
Samenvattend k u n n e n we stellen dat corporaties h u n investeringen meer zullen richten op het beheren van h u n bestaande bezit. Deze t r e n d past b i j een meer alge-mene verschuiving i n het strategische profiel v a n corporaties. Z o w i j s t een e n q u ê t e van Nieboer naar de strategische p r i o r i t e i t e n v a n corporaties op aanzienlijke ver-schuivingen tussen n u en d r i e jaar geleden."' I n figuur 4 w o r d t deze verschuiving weergegeven. W i j s t de staaf naar rechts, dan heeft de p r i o r i t e i t aan de rechterzijde aan belang gewonnen ten opzichte v a n de p r i o r i t e i t aan de linkerzijde. W i j s t de
12 M.A. Koning, M . Mulder & J. Schellevis, Monumenten en corporaties; monumenten-bezit en -beleid van corporaties, Amsterdam: EIB 2011.
13 tJSP, EU-beschikking: nieuwbouw kind van de rekening, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed blijven, 2010 (http://www.usp-mc.nl/tJserfiles/File/pers-berichten/juIiio_3.pdf); C. Post & M . de Jong, Vertrouwen in de buurt, onderzoek naar de toekomstige rol van de woningcorporatie in de wijk, 2011 (www.laaglandadvies.nl). 14 N . Nieboer, Inspelen door corporaties op een veranderende omgeving; uitkomsten
en-quête. Delft: Onderzoeksinstituut OTB 2011 (www.move.bk.tudelft.nl).
P r o g n o s e 2011-15 P r o g n o s e 2 0 1 0 - 1 4 P r o g n o s e 2 0 0 9 - 1 3 R e a l i s a t i e 2 0 0 9 5 0 . 0 0 0 1 0 0 . 0 0 0 1 5 0 . 0 0 0 2 0 0 . 0 0 0 2 5 0 . 0 0 0 3 0 0 . 0 0 0 3 5 0 . 0 0 0 S o c i a l e a c t i v i t e i t e n F y s i e k e a c t i v i t e i t e n
Figuur s: Ontwikkeling voorgenomen uitgaven corporaties aan leefbaarheid (x 1.000 euro)^^
1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0 lage-inkomensgroepen alleen
financieel rendement veel c o m m e r c i ë l e activiteiten verantwoording naar overheid marktgerichtheid bouwtechnische staat
nadruk op vastgoed nieuwe zaken ontwikkelen beperken tot volkshuisvesting select aantal net^verken
lage- en midden-inkomensgroepen maatschappelijk rendement weinig c o m m e r c i ë l e activiteiten verantwoording naar belanghouders Idantgerichtheid leefbaarheid en buurt vastgoed en andere diensten bestaande zaken zo goed mogelijk doen ook buiten volkshuisvesting actief zijn
groot aantal netwerken • eind 2007 Q eind 2
Figuur 4: Gemiddelde weging door corporaties van paarsgewijs voorgelegde prioriteiten, voor eind 2007 en voor eind 2010"^
15 CFV, Preview sectorbeeld voornemens woningcorporaties prognoseperiode 2011-2015,
Naarden 2011.
16 N . Nieboer, Inspelen door corporaties op een veranderende omgeving; uitkomsten en-quête. Delft: Onderzoeksinstituut OTB 2011 (www.move.bk.tudelft.nl).
Staaf naar l i n k s , dan heeft de prioriteit aan de linkerzijde aan belang gewonnen ten opzichte v a n de p r i o r i t e i t aan de rechterzijde. Onder de onderzochte corporaties is per saldo een beperking v a n het werkveld te zien: een grotere concentratie op alleen de lage-inkomensgroepen; m i n d e r inzet op c o m m e r c i ë l e activiteiten; meer n a d r u k op het zo goed m o g e l i j k uitvoeren van bestaande producten en diensten; meer n a d r u k o m zich te beperken tot taken b i n n e n de volkshuisvesting. O o k o n -derzoek van Sprenger e.a. w i j s t i n deze richting.'^ Z i j concluderen dat het draagvlak o m woningcorporaties meer te laten doen dan alleen h u n kerntaak, snel m i n d e r w o r d t . Z i j relateren d i t met name aan de risico's die deze activiteiten met zich brengen en niet meer worden geaccepteerd, mede vanwege diverse incidenten i n de sector. Evenals Nieboer & Gruis en Post & De Jong benadrukken zij dat corporaties meer i n ondersteunende rollen, i n samenwerking met andere p a r t i j e n , zullen gaan opereren waar het gaat o m activiteiten die buiten h u n kerntaak liggen."*
4. Achtergronden bij investeringsbeleid: reacties van
afzonder-lijke corporaties
O m meer inzicht te k r i j g e n i n de manier waarop afzonderlijke woningcorporaties reageren op de veranderende context, z i j n interviews gehouden met acht direc-teur-bestuurders. Deze personen z i j n benaderd u i t en v i a ons eigen netwerk op basis v a n onze v e r w a c h t i n g dat zij relatief vergevorderd zijn i n het denken over de gevolgen v a n de huidige o n t w i k k e l i n g e n v o o r de investerings- en financierings-strategie. Daarnaast is enige spreiding nagestreefd i n omvang van de corporaties en verschillende marktgebieden." I n deze interviews hebben w i j gevraagd welke veranderingen zij i n h u n investerings- en financieringsstrategie doorvoeren en
17 P. Sprenger, L. Schoormans & T. Camps, Verbinding verbroken; actief sturen op de legitimiteit van een maatschappelijke onderneming. Utrecht: Berenschot/CBMO 2011. 18 N . Nieboer & V.H. Gruis, Terugtrekkende bewegingen i n de corporatiesector, Rooilijn,
nr. 3, 2011; C. Post & M . de Jong, Vertrouwen in de buurt, onderzoek naar de toekom-stige rol van de woningcorporatie in de wijk, 2011 (www.laaglandadvies.nl).
19 Dit heeft geleid tot een interview met de volgende corporaties: vier grote (> 20.000 vhe's) corporaties i n stedelijk gebied; één middelkleine (5.000-10.000) en drie kleine tot middelkleine corporaties (500 tot 5.000 vhe's), variërend qua type corporatie zoals het CFV hanteert i n zijn indeling (één corporatie met marktgevoelig bezit, één met een stabiele portefeuille, één met een krimpende portefeuille en één met een gemid-deld profiel met een accent op eengezinswoningen).
w a a r o m zij deze doorvoeren. I n deze paragraaf vatten w i j de reacties betreffende het investeringsbeleid samen.
De meeste g e ï n t e r v i e w d e n reageren op een manier die i n l i j n is met het meer al-gemene beeld u i t de voorgaande paragraaf. Ze richten zich meer op het onder-houden en verbeteren v a n de bestaande v o o r r a a d (bezit?) en m i n d e r op slopen en n i e u w b o u w :
Directeur A : 'We gaan i n de toekomst m i n d e r slopen, alleen als uiterste variant.' D i r e c t e u r B: ' W i j richten ons op de bestaande k l a n t en bestaande voorraad, een focus op goed beheer. Deze keuze hebben we v i j f j a a r geleden al gemaakt en betaalt zich n u u i t doordat we v a n de huidige economische context w e i n i g last hebben.'
D i r e c t e u r C: 'We zien een verschuiving i n onze investeringen tussen nieuw-b o u w en renovatie; n u ongeveer 8 0 - 2 0 , na de h e r i j k i n g meer r i c h t i n g 60-40.' Directeur D : ' G r o f w e g zal het erop neerkomen dat we nog 50% v a n onze bouw-ambitie overhouden (niet afstellen, maar uitstellen i n de t i j d ) . De sloopbouw-ambitie z i j n we o o k aan het herzien. Een deel k a n niet meer terug. V a n de rest k i j k e n we o f we het [wat?] i n de lucht k u n n e n houden.'
. Directeur F: 'Investeringen i n k o o p w o n i n g e n zijn gedaald... Slopen doen we steeds m i n d e r . . . Verschuivingen treden dus w e l op naar meer onderhoudsuit-gaven en een verkoopprogramma.'
Directeur H : ' V a n de geplande ambitie o m 800 w o n i n g e n te slopen en er 600 terug te bouwen, gaan we terug naar m i n d e r slopen en het terugbouwen v a n 250 tot 300 w o n i n g e n . We onderzoeken n u i n hoeverre de plannen met betrek-k i n g tot sloop betrek-k u n n e n w o r d e n teruggedraaid i n relatie tot lopende afsprabetrek-ken.'
De redenen die w o r d e n genoemd v o o r het bijstellen v a n de investeringsambi-ties, z i j n overigens divers. H o e w e l de veranderde economische en i n s t i t u t i o n e l e context bij veel v a n de g e ï n t e r v i e w d e n wel een r o l speelt, z i j n er ook andere over-wegingen:
D i r e c t e u r A : 'Deze h o u d i n g is w e l v e r a n d e r d i n de laatste j a r e n . Echter niet d o o r het geld o f het Europa-dossier. H e t heeft te m a k e n met een h e r n i e u w d i n z i c h t i n de effecten v a n sloop en n i e u w b o u w , de effecten op d u u r z a a m h e i d . D e v e r s c h u i v i n g k o m t o o k d o o r d a t er m i n d e r g r o n d p o s i t i e s beschikbaar z i j n . '
. Directeur B: ' I n onze stad z i j n w e i n i g goede mogelijkheden tot o n t w i k k e l e n v a n nieuwbouw, tenzij je 'de h o o f d p r i j s ' ervoor w i l t betalen. D o e n we niet, we z i j n terughoudend i n investeringen en gaan niet mee i n de d r a n g o m maar te w i l l e n o n t w i k k e l e n . A l s het niet rendabel (genoeg) is, doen we het niet.' Directeur C: 'Verschuiving is niet alleen een f i n a n c i ë l e afweging. Het gaat ook o m de kwaliteit v a n de portefeuille en strategische inzet i n w i j k e n die we h e r i j k t hebben.'
• Directeur F: 'Het is een samenloop v a n realisatievermogen [?] en dat het [her-structurering] economisch gezien kapitaalvernietiging is.'
Directeur G: ' I n onze k r i m p r e g i o is het n u geen t i j d o m te investeren i n nieuwe projecten, we z i j n bezig met een verbeterslag i n het huidige bezit. Daarnaast zal de babyboomgeneratie over v i j f tot t i e n jaar stevig op de deur gaan k l o p -pen voor huisvesting met zorgmogelijkheden, t e r w i j l ze n u nog relatief v i t a a l zelfstandig (willen) wonen. V o o r deze toekomstige vraag maken we n u reser-veringen.'
E é n corporatie heeft heel expliciet een andere strategie gekozen: ' W i j kiezen er-voor o m m i n d e r i n het vastgoed zelf te investeren, maar de woondienst [oftewel het gebruik k u n n e n maken en i n eigendom k u n n e n nemen v a n een w o n i n g ] te financieren. V o o r a l o m een w o o n c a r r i è r e te k u n n e n bieden en mensen de stap naar de k o o p m a r k t te k u n n e n laten maken. Dat betekent dat we niet meer de w o n i n g financieren, maar de k l a n t ondersteunen: h i j k a n 'kopen wat h i j w i l ' en we nemen voor m a x i m a a l de h e l f t z i j n hypotheek over i n plaats v a n dat we de k l a n t een goed-kopere w o n i n g (dan wel onder verkoopvoorwaarden) aanbieden... Onze strategie betekent ook dat we onze uitgaven i n vastgoed anders doen. We hebben hier ook geleerd van onze 'fouten'. I n de h e r s t r u c t u r e r i n g s w i j k e n die we hebben aangepakt, was het jaren lang onrust en ontevredenheid. E n het kost o o k nog eens veel geld. W a a r o m dan t o c h doen? We hebben geleerd dat vftaHteft niet i n de stenen zit, maar
i n de mensen die er wonen. Onze opgave is dus o m alleen de schil op te knappen, (energetische verbeteringen, architectonisch op niveau houden) i n combinatie met de koopconstructies die w i j aanbieden. D i t betekent een andere investeringsopgave, ongeveer de h e l f t i n vergelijking met de afgelopen jaren.' (Directeur E)
Er w o r d t krftischer omgegaan met activiteiten b u i t e n de kerndoelstelling, zoals het realiseren v a n (duurdere) k o o p w o n i n g e n , commercieel en maatschappelijk
vastgoed en investeringen i n leefbaarheid. Enkele v a n de g e ï n t e r v i e w d e n zijn hier relatief expliciet over:
Directeur A : 'We hebben de afgelopen jaren geleerd v a n onze projecten. D u r e koop moeten we bijvoorbeeld niet doen. H i e r hebben we de competenties niet voor, de m a r k t k a n d i t beter. A l s we i n projecten een deel v a n de opgave i n dure koop w i l l e n doen, zoeken we hier partners voor. A l s deze partners niet te v i n d e n z i j n , doen we het o o k niet, w a n t dan is het product b l i j k b a a r niet goed...
Gelet op de gewijzigde maatschappelijke opvattingen en het bezuinigingsbeleid v a n het huidige kabinet, denk i k dat een dergelijke investering [ i n een groot maatschappelijk vastgoedproject] momenteel niet meer zou w o r d e n opgepakt door ons.'
Directeur D : 'Waar we een aantal jaren geleden nog overal probeerden o m met bewoners actief aan de slag te gaan, doen we d i t v a n a f n u alleen als er een i n i -tiatief vanuit de bewoners zelf k o m t . I n plaats van de 'shot-gun' n u gerichter aan de slag... We trekken ons echter ook terug u i t de maatschappelijk-vastgoedpro-jecten: als de m a r k t het niet op k a n pakken, w a a r o m w i j dan wel?'
Directeur H : 'We k i j k e n n u een stuk sterker naar wie wat moet oppakken: als de gemeente een school o f bibliotheek w i l o n t w i k k e l e n , moeten w i j d i t niet per se (willen) doen. Niet-DAEB-activiteiten [activiteiten die niet meer met staats-steun mogen w o r d e n gefinancierd] gaan we n u niet meer doen; ben benieuwd welke p a r t i j d i t n u gaat oppakken, want i k zie de m a r k t het niet doen.'
Daarnaast w o r d t er vooral gesproken over temporisering en strengere eisen: Directeur A : 'Koopprojecten doen we, maar wel onder zware eisen. Het moet waardecreatie opleveren voor de w i j k en we hanteren een voorverkoopeis v a n 90% voordat we starten.'
D i r e c t e u r B: ' V a n betekenis is de h e f f i n g [welke heffing?]. D i t legt een flink direct beslag op onze investeringscapaciteit en betekent dat we de lat hoger moeten leggen voor onze rendementseisen b i j investeringen. N i e t dat we d a n direct m i n d e r k u n n e n investeren, maar n a d r u k k e l i j k moeten sturen i n het m o m e n t v a n investeren: als we k u n n e n wachten, doen we dat. Het is zaak een gelijkmatige uitgavenstroom te c r e ë r e n , die je goed k a n sturen.'
Directeur C: 'De gemengde projecten z i j n getemporiseerd en hebben de harde voorverkoopeis v a n 70% meegekregen... We hebben er afgelopen jaren niet voor gekozen o m massaal koopprojecten die niet liepen, o m te zetten i n
huur-projecten, wat i m p a c t zou liebben op de langetermijn-investeringscapaciteit. We hebben er v o o r a l v o o r gekozen o m projecten dan stop te zetten o f u i t te
stellen, zodat we geen 'extra' investeringen zouden doen.'
Directeur F: 'Bij k o o p w o n i n g e n hanteren we wel een strakke 70%-voorverkoop-n o r m (soms 60% b i j strategische rede70%-voorverkoop-ne70%-voorverkoop-n).'
Directeur G: ' N u uitgebreid investeren i n een k r i m p r e g i o , gecombineerd met een onvoorspelbare toekomstige zorgvraag, is onverstandig. We k i j k e n o f we het huidige beschikbare vermogen aanwenden v o o r verbetering v a n het eigen bezit o f beschikbaar stellen voor collegiale financiering.'
Samenvattend k u n n e n we stellen dat het algemene beeld over afnemende inves-teringen bevestigd w o r d t i n onze interviews. H i e r v o o r w o r d e n overigens niet al-leen financiële motieven genoemd. O o k ideologische (bijvoorbeeld duurzaamheid, v e r m i j d e n v a n o n r u s t i n de w i j k , visie op r o l v a n corporatie), organisatorische (gerelateerd aan een gebrek aan competenties) en r u i m t e l i j k e (gebrek aan b o u w -locaties) motieven w o r d e n genoemd. Daarnaast z i j n er verschillen i n het m o m e n t waarop deze o n t w i k k e l i n g e n z i j n ingezet. Sommige corporaties z i j n hier al jaren geleden mee begonnen en veranderen n u niet veel meer i n de strategie. A n d e r e n z i j n n u bezig met de h e r i j k i n g en heroverweging v a n de plannen.
5. Veranderingen in financiering corporaties
De veranderingen i n de economische en institutionele context leiden ertoe dat corporaties o o k op zoek z i j n naar nieuwe financieringsstrategieën. Een e n q u ê t e v a n K P M G onder bestuurders en managers v a n corporaties w i j s t op een grote consensus dat het verdienmodel v a n corporaties moet w o r d e n overwogen. 'Ken-n e l i j k is het vigere'Ken-nde m o d e l waarmee de fi'Ken-na'Ken-nciële afwegi'Ken-nge'Ken-n w o r d e 'Ken-n gemaakt, niet meer toereikend. Er k a n niet meer v a n w o r d e n uitgegaan dat de waarde van de w o n i n g v o o r r a a d , v a n de vastgoedportefeuille toeneemt en dus w e l voldoende draagvlak zal bieden v o o r toekomstige projecten en activiteiten. Er moet op een andere manier met kosten, opbrengsten en balansposten w o r d e n omgegaan.'"" O o k
20 K. Tegel, G. van den Berg, H . Berg & I . Algera, Woningcorporaties resetten zich; verslag van het onderzoek naar veranderingen en uitdagingen voor de corporatiesector, A m -sterdam: KPMG 2011.
de Europese r i c h t l i j n inzake de staatssteun aan corporaties en de aangekondigde w i j z i g i n g i n de W o n i n g w e t zullen invloed hebben op de financiële structuur van
organisaties. A l s gevolg v a n de Europese r i c h t l i j n v e r m i n d e r e n de mogelijkheden tot financiering met b o r g i n g door het W S W . I n de aangekondigde w i j z i g i n g i n de W o n i n g w e t w o r d t hiertoe een administratieve scheiding i n de financiering v a n
corporaties aangebracht. Hoewel de Europese ' t r a n s p a r a n t i e r i c h t l i j n ' i n p r i n c i p e alleen een scheiding v a n de a d m i n i s t r a t i e v a n baten en lasten vergt, is i n het wets-voorstel de v e r p l i c h t i n g opgenomen o o k het vermogen a d m i n i s t r a t i e f te scheiden. Volgens de m e m o r i e v a n t o e l i c h t i n g b i j de aangekondigde herziene W o n i n g w e t
is d i t v a n essentieel belang 'voor een goed f u n c t i o n e r e n v a n de onderscheiden takken' en is het streven 'dat de toegelaten instelling i n de D A E B - t a k en de niet-D A E B - t a k zoveel m o g e l i j k gescheiden opereert... en i n elk v a n de t a k k e n aan een eigen gezond financieel toekomstperspectief werkt'. D A E B - a c t i v i t e i t e n z i j n hierbij activiteiten die wel met staatssteun w o r d e n uitgevoerd en door de Europese Commissie w o r d e n aangemerkt als 'Diensten v a n Algemeen Economisch Belang'. NietDAEBactiviteiten mogen niet met staatssteun w o r d e n gefinancierd. K r u i s -s u b -s i d i ë r i n g dient volgen-s de memorie v a n t o e l i c h t i n g v o o r k o m e n te worden. Er ontstaan met andere w o o r d e n twee deelbedrijven die zichzelf moeten bedruipen. I n de periodieke Corporatie Survey v a n Finance Ideas gaf overigens slechts 18% v a n de ondervraagde bestuurders en managers aan reeds gestart te z i j n met de invoering van de administratieve scheiding i n het kader van de Europese richtlijn."' D i t heeft er m o g e l i j k mee te maken dat er nog te veel onduidelijkheden z i j n over de manier waarop de scheiding moet w o r d e n doorgevoerd i n de bedrijfsvoering.""
De Corporatie Survey w i j s t er ook op dat een meerderheid v a n corporatiebestuur-ders en -managers verwacht dat het v e r k r i j g e n v a n financiering v o o r h u n activi-teiten m o e i l i j k e r gaat worden. De meesten v a n hen verwachten 0,5 tot 1,5% meer rente te moeten betalen v o o r financiering v a n ongeborgde activiteiten."^ Elemans e.a. rekenen voor dat de extra rentelast voor de financiering van de n i e u w b o u w v a n middeldure h u u r w o n i n g e n zonder b o r g i n g zo'n 1.400 euro per jaar k a n bedragen.""*
21 M . Schweitzer & V. Burger, Corporatie Survey Editie IH, Utrecht: Finance Ideas 2011. 22 Zie ook R. Goorden, Financiering woningcorporaties; nog veel vragen bij
financier-baarheid niet te borgen activiteiten, B&G, maart/april 2011.
23 M . Schweitzer & V. Burger, Corporatie Survey Editie III, Utrecht: Finance Ideas 2011. 24 M . Elemans, B. Brand & M . van Santé, Sectorvisie woningcorporaties, ING 2011.
Daarbij geven zij ook aan dat de financier v o o r de beoordeling v a n het krediet sterker zal k i j k e n naar het desbetreffende te financieren vastgoed (objectbeoorde-l i n g ) en m i n d e r naar de 'wette(objectbeoorde-lijke status' a(objectbeoorde-ls woningcorporatie. Daarnaast zu(objectbeoorde-l(objectbeoorde-len de organisaties met h u n management, de kennis en e r v a r i n g die is opgedaan en de reputatie v a n de woningcorporatie, w o r d e n geanalyseerd (subjectbeoordeling) en i n het totaaloordeel een plaats k r i j g e n (onder andere jaarcijfers en overzicht portefeuille). Er w o r d t m i n d e r gekeken naar het achterliggende wet- en regelge-vend kader waarop t o t n u toe financieringen v a n D A E B - i n v e s t e r i n g e n w o r d e n beoordeeld. Ten slotte geldt dat corporaties b i j c o m m e r c i ë l e financiering geen 100% d e k k i n g zullen k r i j g e n . H a r d y en V a n der M e u l e n spreken v a n m a x i m a a l 70% v a n de stichtingskosten."'
Corporaties z i j n zich i n m i d d e l s aan het bezinnen op de wijze waarop zij finan-ciering zonder b o r g i n g door het W S W k u n n e n realiseren."'^ U i t de literatuur zijn vier s t r a t e g i e ë n af te leiden die corporaties zouden k u n n e n gaan toepassen o m de financieringsmogelijkheden te vergroten:
interne financieringsmogelijkheden, schaalvergroting,
nieuwe financieringsbronnen, institutionele v e r n i e u w i n g .
Veel corporaties zullen een deel v a n de financieringsproblemen oplossen v i a i n -terne financiering, door het verlagen v a n uitgaven, verhogen v a n i n k o m s t e n en het vergroten v a n h u n kasvoorraad."' Z o verwachten corporatiebestuurders en -managers effecten v a n de i n v o e r i n g v a n de h e f f i n g v a n de huurtoeslag niet alleen
te financieren u i t h u u r v e r h o g i n g en versnelde verkoop, maar ook u i t het terugbren-gen v a n investerinterugbren-gen, onderhouds- en bedrijfslasten (zie figuur 5).
25 J. Hardy & W. van der Meulen, Vragen over ongeborgd lenen, Aedes Magazine, nr. 12, 2011.
26 P. Hendriks, Lenen zonder borging; nieuwe wegen voor financiering, Aedes Magazine, nr. 4, 2011c.
27 Bijvoorbeeld K. Tegel, G. van den Berg, H . Berg & L Algera, Woningcorporaties reset-ten zich; verslag van het onderzoek naar veranderingen en uitdagingen voor de corpora-tiesector, Amsterdam: KPMG 2011. 50% 45% 4 0 % 35% 30% v e r h o g e n v e r s n e l l e n t e r u g b r e n g e n v e r l a g e n r e d u c e r e n a n d e r s h u r e n v e r k o p e n i n v e s t e r i n g e n o n d e r h o u d s l a s t e n b e d r i j f s l a s t e n • < 2.500 , 2.500 - 5.000 1 5.000 - 1 0 . 0 0 0 LJ 10.000 - 2 0 . 0 0 0 I ] > 2 0 . 0 0 0
Figuur S'- Manier van financiering hejfing huurtoeslag naar omvang corporatie (Corporatie Survey Editie Ul, Finance Ideas 2011)
Daarnaast is te verwachten dat corporaties h u n financiële spankracht vergroten door schaalvergroting v i a fusies."" Schaalvergroting moet dan onder meer bijdra-gen aan het v e r k r i j g e n v a n voldoende kennis, die n o d i g is v o o r het scheiden en financieren van sociale en c o m m e r c i ë l e activiteiten, en voldoende massa c r e ë r e n voor beheer, financiering en risicospreiding v a n vastgoed i n het c o m m e r c i ë l e seg-ment en v e r g r o t i n g v a n de kasstroom.
Een derde strategie die m e n onderzoekt is het aanboren v a n nieuwe financierings-bronnen, zoals financiering via pensioenfondsen en het onderbrengen van bezit i n vastgoedfondsen en c o ö p e r a t i e s . Onderzoek van Ortec Finance i n opdracht v a n De Vernieuwde Stad (een netwerk v a n grotere corporaties die i n een stedelijke omge-v i n g opereren) w i j s t erop dat financiering omge-v i a pensioenfondsen een aantrekkelijke b r o n k a n z i j n v o o r beide p a r t i j e n , v o o r a l vanwege het feit dat d i t mogelijkheden biedt voor u i t r u i l e n van inflatierisico's. Praktijkvoorbeelden z i j n er evenwel nog niet."' Volgens Jones L a n g Lasalle is er onder beleggers w e l interesse o m c o m -plexen i n het niet-DAEB-segment v a n corporaties over te nemen en deels door te
28 Zie o.a. A B N AMRO, Visie op onderwijs, zorg en woningcorporaties, 2011 en A. van A r u m , Aantal corporaties zal halveren, Cobouw 27 mei 2011.
29 H . Verbraeken, Pensioenfondsen en corporaties verkennen het 'ideale huwelijk', Het Financieele Dagblad, 25 oktober 2010, p. 11.
exploiteren.'" Jones Lang Lasalle pleit er daarom voor corporaties de m o g e l i j k h e i d te bieden o m w o n i n g e n i n het bezit die ze zonder b o r g i n g w i l l e n financieren, i n fondsen onder te brengen, w a a r i n ze ook k u n n e n participeren en risicodragend vermogen k u n n e n inbrengen. W e l is er al het Wooninvesteringsfonds ( W I F ) , dat complexen van corporaties opkoopt o m ze vervolgens u i t te ponden. Tot nog toe neemt het W I F v o o r n a m e l i j k complexen over v a n corporaties die o m extra i n -komsten verlegen zitten, maar de v e r w a c h t i n g is dat het aantal corporaties dat woningen aan het W I F gaat aanbieden, zal toenemen." A a n v a n k e l i j k w e r d het W I F gefinancierd door corporaties met een vermogensoverschot, maar het W I F w o r d t n u (ook) gefinancierd door banken en beleggers. V a n Triest en Eibers stellen v o o r de w o n i n g e n te verkopen aan op te richten c o ö p e r a t i e s . ' " De individuele bewoners kopen dan geen w o n i n g , maar een lidmaatschap v a n de c o ö p e r a t i e , welke i n haar statuten o o k een m i n i m a a l kwaliteitsniveau waarborgt. Lidmaatschappen k u n -nen ook door de c o ö p e r a t i e w o r d e n v e r h u u r d aan bewoners die (nog) niet aan koop toe z i j n . Eibers en V a n D i j k opperen dat corporaties h u u r w o n i n g e n die net b u i t e n de socialehuursector vallen, ook gezamenlijk i n een c o ö p e r a t i e k u n n e n bijeenbrengen." Er k a n d a n efficiencywinst w o r d e n behaald door het bundelen v a n de niet-sociale voorraad.
Ten slotte w o r d e n ook institutionele vernieuwingen genoemd als financieringsstra-tegie. Een aantal corporatiedirecteuren is onder de noemer ' B r u t e r i n g 2.0' aan het verkennen hoe corporaties, eventueel zonder staatssteun, te w e r k k u n n e n gaan." Er w o r d t daarbij gedacht aan een o n d e r l i n g waarborgsysteem w a a r i n corporaties garant staan v o o r eikaars leningen, zonder achtervang v a n het r i j k , zodat o o k n i e t - D A E B - a c t i v i t e i t e n k u n n e n w o r d e n geborgd." O o k w o r d t gesuggereerd dat corporaties naar de beurs zouden k u n n e n gaan i n d i e n de huren geliberaliseerd zouden worden. Zakenbank Kempen & Co baseert zich hierbij mede op ervaringen i n D u i t s l a n d , waarbij socialehuurwoningen al langer i n beursgenoteerde fondsen
30 Jones Lang Lasalle, Woningmarkt in onbalans, Woningmarktspecial 2011, 2011. 31 P. Hendriks, W I F klaar voor grote aankopen, Aedes Magazine, nr. 12, 2011.
32 N . van Triest & A. Eibers, Meer grip met de coöperatie. Aedes Magazine, nr. 9-10,2011. 33 A. Eibers & G. van Dijk, Kloof op woningmarkt oplossen met coöperatie, Cobouw 2011. 34 M . van Weersch, Eensgezind verenigingscongres slaat piketpalen, Aedes Magazine, nr.
9-10, 2011.
35 P. Hendriks, Stelling: lenen zonder garantie van de staat is slim, Aedes Magazine, nr. 12, 2011.
zijn ondergebracht."* A a n deze structuur zitten evenwel ook nadelen. Z o investeren volgens H e n d r i k s en Onderdenwijngaard de Duitse fondsen w e i n i g i n n i e u w b o u w
en hebben ze hogere financieringslasten.'^
6. Achtergronden bij financieringsbeleid: strategieën van
afzonderlijke corporaties
I n de interviews hebben w i j gevraagd naar de financieringsstrategieën die m e n toepast en overweegt. De meeste g e ï n t e r v i e w d e n geven aan dat z i j h u n interne financiële s t r u c t u u r w i l l e n versterken en/of al hebben versterkt i n reactie op de veranderde context. H i e r v o o r w o r d t een m i x v a n maatregelen toegepast, v a r i ë r e n d v a n versterken van de reserves tot reduceren v a n kosten en opbrengstmaximali-satie:
Directeur A : 'Als reactie op de kredietcrisis z i j n we gestart met het opbouwen v a n een liquiditeitsbuffer, de zogenoemde 'oorlogskas'. Daarmee denken we niet snel i n de problemen te k o m e n o m financiering geborgd te k r i j g e n , we k u n n e n wat hebben... Waar over nagedacht w o r d t , is de v e r k o o p k o r t i n g op n i e u w b o u w w o n i n g e n en met name daar beperkingen i n te voeren voor i n k o -mensgroepen die de kostprijs gewoon k u n n e n betalen.'
Directeur B: 'Nieuwe financiering begint met beter op je huidige situatie te let-ten en hier g r i p op te k r i j g e n . Onze onderhoudsuitgaven z i j n zeer laag, we z i j n sinds de fusie aan het sturen op kostenbewustzijn... Vroeger was er bij mutatie a l t i j d beleid o m de w o n i n g volledig op te knappen: hoe slechter de staat van de w o n i n g , hoe meer kosten. N u brengen we d i t op basiskwaliteit i n relatie tot de
h u u r p r i j s van de w o n i n g . '
D i r e c t e u r C: ' E i n d 2009 z i j n we de financiering v a n investeringen opnieuw gaan b e k i j k e n . . . D a a r b i j w o r d t o o k gerekend op een toename v a n de h u u r i n -komsten, toename van ons verkoopprogramma bestaand bezit en een verlaging v a n de operationele kosten.'
. D i r e c t e u r D : 'De l o o p t i j d v a n projecten moet teruggedrongen worden, is n u 10 jaar en n a t u u r l i j k veel te l a n g . . . D i t zorgt v o o r veel inhuurlasten.'
36 In: M . Keswiel, Corporaties moeten beursgang overwegen, 31 mei 2011 (nu.nl). 37 P. Hendriks & J. Onderdenwijngaard, Sociaal verhuren met winst; hoofdpijndossiers
Directeur F: 'Er zit ook nog echt wel rek i n onze eigen organisatie qua effici-ency en onderhoudskosten. We laten n u een onderzoek doen naar onze eigen onderhoudskosten i n vergelijking met c o m m e r c i ë l e partijen: w a a r o m k u n n e n zij hetzelfde vastgoed voor 600 euro onderhouden, t e r w i j l w i j er 1750 euro v o o r n o d i g hebben?'
Directeur H : 'We halen niet de geplande verkoop v a n woningen, dus we zullen wel i n de eigen portefeuille naar de mogelijkheden moeten zoeken.'
Directeur G: 'We gaan geen niet-DAEB-activiteiten ondernemen, dus de finan-ciering verandert ook niet.'
A l l e corporatiedirecteuren geven vooralsnog aan de belangrijkste financiering ge-w o o n v i a de c o m m e r c i ë l e k a p i t a a l m a r k t te regelen. Sommige geven echter ge-wel aan dat d i t niet zomaar voor alle organisaties eenvoudig te doen is en dat corporaties hier ook e r v a r i n g mee moeten opdoen: 'Het spel op de m a r k t is n u eenmaal anders dan i n de relatief beschermde o m g e v i n g b i n n e n de huidige kaders', aldus een v a n de g e ï n t e r v i e w d e n . Daarnaast w o r d t aangegeven dat het imago v a n corporaties lang niet a l t i j d i n het voordeel w e r k t b i j contacten met de ( c o m m e r c i ë l e ) kapitaal-verstrekkers: 'Als er v a n u i t het C F V w o r d t gesproken over de zorgelijke situaties v a n corporaties dan merken w i j d i t gelijk, t e r w i j l iedere corporatie er weer anders
i n staat.'
U i t de interviews b l i j k t dat er veel w o r d t nagedacht over innovatieve v o r m e n van financiering, maar dat de meeste initiatieven nog i n een p r i l s t a d i u m z i j n . Een v a n de corporaties is gestart met het o n t w i k k e l e n v a n financiering v i a E M T N (Euro M e d i u m Term Notes). D i r e c t e u r C: ' D i t z i j n een soort obligaties uitgegeven b i j institutionele beleggers met achtervang v i a de b o r g i n g v a n het W S W . . . D i t biedt het voordeel dat er via andere instituten dan alleen de B N G en de Waterschapsbank k a n worden gefinancierd. D i t p r o g r a m m a is nog niet op de m a r k t want we wachten nog op goedkeuring door B Z K . W i j denken dat de e r v a r i n g v a n d i t p r o g r a m m a ons ook voordeel geeft o m n i e t - D A E B te k u n n e n financieren. H e t gaat i m m e r s o m v e r t r o u w e n en e r v a r i n g o m op de k a p i t a a l m a r k t te k u n n e n opereren.'
O o k denkt een van de g e ï n t e r v i e w d e n aan de hierboven genoemde ' B r u t e r i n g 2.0'. Directeur B: 'Eigenlijk een soort centrale sectorbank. W a a r b i j het W S W b l i j f t be-staan, maar i n plaats v a n een achtervang v i a de overheid een achtervang k r i j g t v i a
de 'normale' k a p i t a a l m a r k t . Dus als een soort sectorbank, eigendom v a n corpora-ties en v i a die methode elkaar garant stellen voor leningen.' Een andere directeur (C) is hier sceptisch over: ' M e t een paar corporaties (4-5) k a n het goed gaan, met veel w e r k t d i t absoluut niet. D a n k r i j g je te veel verschillende belangen en
afstem-mingsproblematiek. Een sectorfonds geloof i k dus ook niet i n . De solidariteft die daarvoor n o d i g is, is er niet b i n n e n de sector.' Directeur B refereert daarom aan eisen aan het toezicht: 'Het zou wel betekenen dat het o n d e r l i n g financieel toezicht op corporaties versterkt moet worden: i k w i l best bijdragen aan corporaties i n een k r i m p g e b i e d , maar ufteraard niet aan i n e f f i c i ë n t i e o f slecht beleid.'
Daarnaast refereren enkele directeuren aan het onderbrengen v a n een deel v a n het vastgoed i n fondsen, al dan niet gezamenlijk met beleggers. Directeur D : 'We werken aan een plan v o o r de W o o n c o ö p e r a t i e M i d d e n i n k o m e n s ( W C M ) . Begin j u l i hebben we d i t experiment gepresenteerd aan het ministerie v a n Binnenlandse Zaken. D o e l is o m w o n i n g e n i n te brengen i n een c o ö p e r a t i e waar huurders, cor-poraties en financiers i n deelnemen. De corporatie brengt de w o n i n g e n v o o r 60% v a n de W O Z - w a a r d e i n . Beleggers nemen d i t financieel belang over en huurders huren van de c o ö p e r a t i e . U i t p o n d i n g is niet m o g e l i j k en de h u u r is afgestemd op rendementseisen i n overeenstemming met de financiers (door de lage inbreng-waarde is een aanvaardbaar rendement haalbaar). Zeggenschap i n de c o ö p e r a t i e is eenderde v o o r de betrokkenen, w a a r b i j dus ook huurders aandeelhouder worden. We z i j n met meerdere corporaties bezig o m volume te c r e ë r e n o m het aantrekkelijk
te maken v o o r beleggers. De c o ö p e r a t i e k a n u i t e i n d e l i j k een soort fonds worden, gefinancierd op de kapitaalmarkt, als nietDAEB collectieve voorziening v o o r m i d -deninkomens.' Een andere directeur (E) plaatst kanttekeningen bij de c o ö p e r a t i e en met name b i j de collectieve zeggenschap: ' C o ö p e r a t i e is wel een interessant experiment, maar i k geloof er niet i n . Mensen z i j n niet gemaakt o m i n een c o ö -peratie samen dingen te w i l l e n doen: zelfredzaamheid is niet vastzftten aan een geheel.' Directeur C w i j s t op de reeds besproken beperkingen v a n de regelgeving: 'Een vastgoedfonds oprichten betekent n u nog veel horden o m te nemen i n verband m e t de M G - r e g e l i n g u i t 2006.'
Samenvattend k u n n e n we stellen dat de meeste g e ï n t e r v i e w d e n de n a d r u k leggen op het op orde k r i j g e n en houden v a n de interne financieringsmogelijkheden door het verhogen v a n de h u r e n en verkopen en verlagen v a n de exploitatie-uitgaven.
Daarnaast w o r d e n er enkele nieuwe, deels innovatieve financieringsmogelijkhe-den onderzocht. Geen van de g e ï n t e r v i e w d e n ziet n u direct al grote bewegingen ontstaan voor h u n eigen organisatie, maar sommige verkennen wel varianten met b u n d e l i n g van een deel van het vastgoed i n gezamenlijke fondsen. U i t de sector treden w e r d door geen van de door ons g e ï n t e r v i e w d e corporaties overwogen. W e l geven alle g e ï n t e r v i e w d e n aan dat er nog steeds veel o n d u i d e l i j k h e i d is over de wijze waarop de scheiding tussen D A E B - en niet-DAEB-activiteiten w o r d t
door-gevoerd en de efFecten daarvan. O p d i t m o m e n t is bijvoorbeeld nog o n d u i d e l i j k o f er alleen een gescheiden a d m i n i s t r a t i e hoeft te w o r d e n ingevoerd, o f dat deze activiteiten i n j u r i d i s c h en economisch gescheiden deelbedrijven moeten w o r d e n uitgevoerd. De g e ï n t e r v i e w d e n zien daarbij f l i n k e bedreigingen:
D i r e c t e u r B: 'Wat gebeurt er bijvoorbeeld met overdracht v a n bezit v a n D A E B naar n i e t - D A E B die n u gefinancierd is met WSW-borging? M o e t die dan ge-h e r f i n a n c i e r d worden? D a n k r i j g je rare p r i k k e l s o m de ge-h u i d i g e situatie te handhaven (bijvoorbeeld h u r e n laag houden) i n plaats v a n 'het goede te doen.' Directeur D : 'Als de regeling uitgewerkt w o r d t zoals het er n u uitziet, gaan we op t e r m i j n weer terug naar de corporaties oude stijl: projectsteun, objectsub-sidies en gereguleerde uitgavenpatronen. D i t baart me w e l zorgen.'
Directeur E: 'Cruciale vraag i n de DAEBregeling is o f we ons vermogen m o -gen aanwenden v o o r k o o p p r o d u c t e n en -diensten. Z o ja, d a n hebben we geen probleem. Z o nee, dan is ons huidige verdienmodel niet houdbaar.'
D i r e c t e u r F: 'Als verkoop v a n D A E B niet g e b r u i k t m a g w o r d e n v o o r niet-DAEB-activiteiten en vice versa, ontstaan er problemen.'
7. Conclusie
Veranderingen i n de financiële, economische en institutionele context leiden tot aanpassingen i n de investerings en financieringsstrategie v a n w o n i n g c o r p o r a -ties. I n deze bijdrage zijn deze veranderingen verkend op basis v a n beschikbare onderzoeken op sectorniveau en interviews met acht corporatiebestuurders. H e t algemene beeld laat zien dat corporaties niet (meer) zo r i j k z i j n als we wel eens dachten. Berekeningen met het D u u r z a a m Businessmodel v a n Ortec Finance t o -nen aan dat het huidige verdienmodel op langere t e r m i j n niet houdbaar is, maar
laat ook zien dat met relatief beperkte ingrepen het financiële beeld volledig zou k u n n e n kantelen en positief worden.
Corporaties reageren verschillend op de veranderingen i n de context, maar het algemene beeld is dat corporaties m i n d e r gaan investeren i n n i e u w b o u w en m i n -der w o n i n g e n gaan slopen, en meer i n z e t t e n op beheer en verbetering v a n de w o n i n g v o o r r a a d . U i t de interviews b l i j k t overigens dat hier niet alleen financiële motieven een r o l spelen, maar ook bijvoorbeeld ideologische, organisatorische en r u i m t e l i j k e overwegingen. De mate w a a r i n de investeringen zullen dalen, is overi-gens erg onzeker, omdat er kanttekeningen k u n n e n w o r d e n gezet bij de prognoses die w o r d e n aangeleverd bij het CFV.
De voornaamste financieringsstrategie v a n corporaties, b l i j k t zowel u i t sector-onderzoeken als u i t onze interviews, is o m de eigen kaspositie en kasstroom te versterken door opbrengsten te verhogen en kosten voor onderhoud en
bedrijfsvoe-r i n g te vebedrijfsvoe-rlagen. Daabedrijfsvoe-rnaast vebedrijfsvoe-rwachten cobedrijfsvoe-rpobedrijfsvoe-raties v o o bedrijfsvoe-r niet-DAEB-activiteiten 'normale' c o m m e r c i ë l e financiering te k u n n e n aantrekken, hoewel zij wel verwach-ten dat d i t lastiger te verkrijgen is en duurder zal z i j n . Er w o r d t veel nagedacht over innovatieve financieringsvormen, zoals financiering v i a fondsen en c o ö p e r a t i e s , maar de meeste v a n deze v o r m e n z i j n nog i n een p r i l s t a d i u m v a n o n t w i k k e l i n g .
U i t de interviews, ten slotte, k o m t een paradoxaal beeld naar voren v a n het toe-komstbeeld van de gesproken bestuurders. Enerzijds spreekt u i t de interviews een beeld v a n 'we lossen het w e l op' en 'we k o m e n er wel u i t ' en geven veel bestuur-ders aan h u n financiële zaken al goed op orde te hebben o f te k r i j g e n . A n d e r z i j d s spreken veel bestuurders significante zorgen u i t over de toekomst na de wettelijke invoering v a n de scheiding tussen D A E B en niet-DAEB. Deze zorgen zijn overigens niet zozeer financieel van aard (we gaan failliet) en mogelijk mede ingegeven vanuit de lobby r i c h t i n g D e n Haag, maar k u n n e n ook w i j z e n op een negatieve impact op de investeringen van corporaties i n de toekomst. Het is dan o o k aan te bevelen de gevolgen v a n de i n v o e r i n g v a n de scheiding nauwlettend te volgen.
