Woning- en wijkverbetering met behulp van georganiseerde zelfwerkzaamheid

INTEGRALE STADSVERNIEUWING

@

WERKUITGAVE

P. Drewe

c.

van den Ham

J.

Rosemann

WONING- EN WIJKVERBETERING

MET BEHULP VAN

P. Stouten

WONING- EN WIJKVERBETERING MET BEHULP VAN GEORGANISEERDE ZELFWERKZAAMHEID

Bibliotheek TU Delft

C 0003831870

INTEGRALE STADSVERNIEUWING

WONING- EN WIJKVERBETERING MET

BEHULP V AN GEORGANISEERDE

ZELFWERKZAAMHEID

P. Drewe

c.

van den Ham J. Rosemann P. Stouten

Uitgegeven en gedistribueerd door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft

telefoon: (015) 783254 In opdracht van:

Vakgroep Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) Sector Stadsvernieuwing en Woningverbetering

van de faculteit der Bouwkunde Technische Universiteit Delft Berlageweg 1

2628 CR Delft

telefoon: (015) 784211

Deze werk ui tgave is opgesteld op verzoek van het PCC-bureau van de Projectorganisatie Stadsvernieuwing Rotterdam. Het adviserend onderzoek werd verricht in het kader van het voorwaardelijk gefinancierd onderzoek 'Integrale Stadsvernieuwing' (een onderdeel van het project 'Herinrichting verstedelijkt gebied' van de faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft) in samenwerking met het Instituut Normen en Waarden, Rotterdam. Er is gebruik gemaakt van informatie beschikbaar gesteld door het PCC-bureau.

Tekstverwerking: J. Gottmer. Grafische vormgeving: E. Pasveer. Foto's: P. Stouten

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG

I

Woning

Woning- en wijkverbetering met behulp van georganiseerde zelfwerkzaamheid / P. Drewe ••• (et al.). - Delft:

Delftse Universitaire Pers. - 111. - Ontegrale stadsvernieuwing. Werkuitgaven ; 4)

Met lito opg.

ISBN 90-6275-358-2

SISO 719.22 UDC 711.4-163-057.65(492) NUGI 655 Trefw.: zelfwerkzaamheid; stadsvernieuwing.

Copyright © 1987 by Vakgroep VROM van de faculteit der Bouwkunde, Technische Universiteit Delft.

All rights'reserved. No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprirrt-;rnicrofilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press.

INHOUD

WOORD VOORAF ₁

1. WAAROM? ₂

Tien jaar stadsvernieuwing ₂

Veranderde randvoorwaarden ₃

Conclusie ₄

2. WAT? ₅

Georganiseerde zelfwerkzaamheid in de stadsvernieuwing ₅

Ervaringen elders 6

Collectieve particuliere woningverbetering 6

Zelfwerkzaamheid ₉

Werkgelegenheid en werkloosheid 13

Doelgroepen ₁₄

Doelgroepen met betrekking tot de stadsvernieuwing ₁₅

Doelgroepen met betrekking tot de werklozen ₁₅

Rotterdamse 'proeven' 17

Aankoop versus particuliere woningverbetering ₁₇

Project Meerwerk ₂₂

Eerste ringswijken ₂₃

Integrale PCG-plannen ₂₄

Experimenten ₂₄

Eerste evaluatie Rotterdamse 'proeven' ₂₅

Conclusie ₂₆

3. HOE? ₂₈

Organisatie en participatie ₂₈

Financiering ₃₀

4. EXPERIMENTEN IN DE STADSVERNIEUWINGSWIJK BLOEMHOF 33

Achtergronden 33

Doelstellingen 33

De sociale en ruimtelijke structuur van de wijk 34

De selectie van experimenten 36

Project Kameliaschool 36

Woningverbetering Oleanderbuurt 37

Project Narcissenstraat 38

Gewenst resul taat 38

WOORD VOORAF

Deze werkuitgave bevat - in de eerste drie hoofdstukken - een verkenning van het 'waarom', het 'wat' en het 'hoe' van de woning- en wijkverbetering met behulp van georganiseerde zelfwerkzaamheid. Dit naar aanleiding van recente Rotterdamse 'proeven' op dit terrein. Oorspronkelijk is het werkstuk opgesteld op verzoek van het Project Coördinatoren Collectief (PCC)-bureau van de Projectorganisatie Stadsvernieuwing Rotterdam. Inmiddels is er - in overleg met de Projectgroep Bloemhof en de betrokken wijkorganisaties -een voorstel ontwikkeld tot experimenten in deze Rotterdamse stadsver-nieuwingswijk (hierover informeert hoofdstuk 4). Het adviserend onderzoek is verricht in het kader van het voorwaardelijk gefinancierd onderzoek 'Integra-le stadsvernieuwing' (een onderdeel van het project 'Herinrichting verstede-lijkt gebied' van de faculteit der Bouwkunde, Technische Universiteit Delft).

1

WAAROM?

Tien jaar stadsvernieuwing

I

Stadsvernieuwing in Rotterdam betekent vanaf 1975:

- verbetering van de woningvoorraad door hoog-niveau-renovatie en (ver-vangende) nieuwbouw in de woningwetsector

- gemeentelijke aankopen van particulier bezit teneinde kans op slagen van verbetering en vervanging te vergroten

- bouwen voor de buurt en renoveren vpor de zittende bewoners, een toewij-zingsbeleid gericht op verbetering van de huisvestingssituatie van de oor-spronkelijke bewoners

- vergelijkingshuren voor nieuwbouw en vernieuwbouw

- instelling van projectgroepen die per wijk vorm hebben gegeven aan zeg-genschap van bewoners.

Deze aanpak die vooral is gericht op de eerste ringsgebieden, bestreek tot 1983 een derde van de totale woningvoorraad van deze stadsvernieuwingsge-bieden. De aanpak heeft tot gevolg gehad dat de woningvoorraad niet verder is teruggelopen of zelfs is gestegen. Maar naast het succes van nieuwbouw en renovatie moet ook worden vermeld dat:

- vooral het particuliere woningbezit nauwelijks is verbeterd

- ondanks de omvangrijke programma's, nog ruim 30.000 woningen (ongeveer

50% van alle woningen) slecht en ruim 10.000 (circa 20%) matig van kwali-teit zijn (eerste ring in 1982)

- de bedrijfslocaties (vooral ambachtelijke bedrijven) zijn afgenomen. Vanaf 1980 richt zich de stadsvernieuwing tevens op de tweede ringsgebie-den. De nadruk ligt op het instandhouden van de woningvoorraad. Deze voor-raad verschilt echter van die van de eerste ring. De woningen in de tweede ring zijn gemiddeld minder slecht en bovendien groter dan in de eerste rings-gebieden. Een hoger percentage is in het bezit van eigenaar-bewoners (vooral in de oudere en slechtere delen van de tweede ring), alsook in corporatiebe-zit, verschillen tussen wijken daargelaten. Over het algemeen zijn de aan-koopacties minder omvangrijk en komt de stadsvernieuwing moeizaam op gang.

De stad~vernieuwing in Rotterdam heeft de afgelopen tien jaar geleid tot een ingrijpende verbetering van de woningvoorraad en is vooral gericht geweest op de volkshuisvesting. Inmiddels zijn echter de randvoorwaarden

veranderd. Het is de vraag of de aanpak van de eerste tien jaar ook het ant-woord is op de problemen van de toekomst.

Veranderde randvoorwaarden

Concentraties van kwetsbare groepen en achterstanden gaan samen, ook in de oude wijken van Rotterdam (1). Dit werd reeds duidelijk in de jaren zeventig in Rotterdam en in andere Westeuropese steden. Sindsdien zijn een aantal stedelijke problemen door de economische crisis in een stroomversnel-ling terecht gekomen (2). Dit blijkt vooral uit de ontwikkestroomversnel-ling van de werk-loosheid: in 1981 telde Rotterdam rond 24.000 werklozen, tegenover 39.000 in 1985, waarvan ruim 70% woonachtig in de eerst aangewezen elf stadsver-nieuwings- en de elf tweederingsgebieden. In 1985 lag het werkloosheidsper-centage in deze gebieden op 27% vergeleken met rond 17% in Rotterdam als geheel (of 11 % in het gebied buiten de stadsvernieuwings- en tweederings-wijken) (3).

De dalende koopkracht verscherpt het probleem van de woonlasten (ener-giekosten). Het hardst getroffen zijn de minima. Een groot aantal gezinnen heeft onvoldoende inkomsten om de maandelijkse uitgaven te bekostigen en komt terecht in een spiraal van schulden maken waaruit steeds moeilijker een uitweg kan worden gevonden (4). Deze kwetsbare groepen wonen in buur-ten die vervallen zijn of in verval dreigen te geraken, ook al is de woning-voorraad in de afgelopen tien jaar (gedeeltelijk) vernieuwd. De problemen van mensen in hun woon- en leefsituatie zijn omvattend:

"Niet alleen volkshuisvesting en ruimtelijke ordening zijn aan de orde, maar ook verkeer, bedrijven, onderwijs, kunst, voorzieningen, hulpverle-ning, werkgelegenheid, milieu en meer" (5).

Dit strookt met opvattingen over het integrale karakter van de stadsver-nieuwing vanaf 1985 zoals blijkt uit de Wet op de Stads- en Dorpsverstadsver-nieuwing (WSDV) en het jaarlijks voortschrijdend Meerjarenplan Stadsvernieuwing (MPS). Bij de behoefteraming WSDV worden vijf hoofdkostenposten onder-scheiden, te weten:

- woningen (waaronder verwervings- en sloopkosten woningen, verbetering eigen woningen, aanpassing panden tot woonruimten)

- bedrijven (verplaats!.ng, sloop/opheffing en voortzetting ter plaatse, mede vanwege milieuhygienische redenen; kostenbijdragen bedrijfsvestiging enz) - infrastructuur (onder andere ondergronds, woonomgeving,

verkeersgebie-den, voorzieningen)

- welzijn (welzijnsaccomodaties, (ver)bouw basisonderwijs en extra kosten van welzijns- en onderwijsactiviteiten)

- overig (zoals voorbereidings- en proceskosten).

Leefbaarheidsonderzoek per buurt zou moeten uitwijzen of hiermee de

behoefte aan st~dsvernieuwing wordt gedekt. 'Integraal' betekent in elk geval dat de nog steeds belangrijke taak om de woningvoorraad te vernieuwen, is uitgebreid met andere vernieuwingstaken. Het is de vraag of er wel, gezien de bezuinigingen op overheidsuitgaven, voldoende middelen beschikbaar zul-len zijn om tegemoet te kunnen komen aan de totale behoefte aan stadsver-nieuwing (woning- en wijkverbetering). Deze vraag heeft niet alleen betrek-king op het c:;tadsvernieuwingsfonds, maar op de omvang van het totale bud-get (6).

eco-nomische groei iri de komende 15 jaar lopen uiteen van 1,5 tot 4% (gemiddeld per jaar). Hierdoor wordt niet alleen de ontwikkeling van de overheidsuitga-ven onzeker, maar ook die van de werkloosheid. Voor de ontwikkeling van de werkloosheid in West-Nederland betekent dat een marge van plus 9,5% tot min 12,5% (van de afhankelijke beroepsbevolking in arbeidsjaren) (7). Boven-dien lijkt de kans dat de bewoners van de stadvernieuwingsgebieden (eerste en tweede ring) van een afnemende werkloosheid profiteren geringer dan de kans dat zij door een toenemende werkoosheid worden getroffen.

Conclusie

Na tien jaar stadsvernieuwing tekenen zich nieuwe problemen af. Duidelijk is dat 'meer van hetzelfde' onvoldoende beantwoordt aan de veranderde rand-voorwaarden. De vernieuwing van de woningvoorraad blijft een belangrijke taak. Maar er zijn flankerende maatregelen nodig om de werkloosheid in de stadsvernieuwingsgebieden te bestrijden en om de talrijke 'open gaten' in de stadsvernieuwing integraal aan te pakken.

2

WAT?

Georganiseerde zelfwerkzaamheid in de stadsvernieuwing

Waar de financiële mogelijkheden van het reguliere beleid te kort schieten, kan georganiseerde zelfwerkzaamheid in de eerste en tweede ringsgebieden een belangrijke aanvulling betekenen als een middel om de tekorten in de woning- en wijkverbetering aan te pakken en de woonlasten te drukken. Gel-den, beschikbaar voor de bestrijding van de werkloosheid, kunnen worden gebruikt om de georganiseerde zelfwerkzaamheid tenminste deels om te zet-ten in betaald werk. Hierdoor kan worden ingespeeld op de onzekerheid om-trent de economische ontwikkeling, vooral ten behoeve van de bewoners van stadsvernieuwingsgebieden. Wachtend op een duurzaam herstel op langere termijn, kan de schade in de stagnatieperiode worden beperkt. Als een eco-nomisch herstel daarentegen zou uitblijven (voor de werklozen wonend in stadsvernieuwingsgebieden), zou de georganiseerde zelfwerkzaamheid zelfs kunnen uitgroeien tot een oplossing die structureler van aard is. Als het algemeen beleid in Nederland thans eerder denivellerend dan nivellerend werkt met betrekking tot de verdeling van het reële inkomen, dan kan geor-ganiseerde zelfwerkzaamheid enig soelaas bieden zonder echter een breder beleid - gericht op de vermindering van achterstand - te kunnen vervangen. Hetzelfde geldt voor andere vormen van gebiedsgericht beleid zoals stads-vernieuwing en Probleem Cumulatie Gebieden (PCG)-beleid (1).

Georganiseerde zelfwerkzaamheid is vooral ingegeven door economische noodzaak, maar lijkt bovendien aan te sluiten bij maatschappelijke trends, (2) met name bij de ontwikkeling van institutionele hulp naar zelf-hulp. De erva-ring leert echter dat maatschappelijke vernieuwingen pas dan doorbreken als economische noodzaak en veranderende maatschappelijke waarden in dezelf-de richting wijzen. Uit dezelf-de modaliteiten van dezelf-de georganiseerdezelf-de zelfwerk-zaamheid (het 'hoe') zal blijken dat deze ook kan aansluiten bij andere maat-schappelijke trends zoals decentralisatie, (bewoners)participatie, horizontale samenwerking ~networking') in plaats van een hiërarchische aanpak. Dit zijn trends die reeds vanaf 1974 in de stadsvernieuwing doorwerken. Ook het feit dat er wordt gepleit voor reguliere stadsvernieuwing èn georganiseerde zelf-werkzaamheid sluit aan bij een (recente) trend (van 'either/or' naar 'multiple option').

Ervaringen elders

De georganiseerde zelfwerkzaamheid in de stadsvernieuwing kan worden ge'îUustreerd met (enkele) ervaringen die elders zijn opgedaan, vooral in het buitenland. Belangrijke aspecten zijn de relatie met het bouwproces, het maatschappelijk kader van de stadsvernieuwing, nieuwe vormen van beheer en zelf-hulpprogramma's. Daarbij speelt in Nederland het 'bouwen voor de buurt' een belangrijke rol. Het 'bouwen voor de buurt' heeft niet alleen de fy-sieke, maar ook de sociale structuur van stadsvernieuwingsgebieden veran-derd. Er is een sociale infrastructuur ontstaan met zeggenschap voor bewo-nersorganisaties. Hoge woonlasten hebben echter hun spoor achtergelaten.

Door het verdwijnen van kleine, ambachtelijke bedrijven is een belang-rijke voorwaarde voor zelfwerkzaamheid aangetast. Veel experimenten zijn gericht op de huisvesting van niet-traditionele huishoudens (op knelpunten binnen deelmarkten van de woningmarkt). Door stadsvernieuwing zijn wonin-gen onttrokken aan het bestand van goedkope huurwoninwonin-gen, een probleem dat met name door de kraakbeweging aan <de orde is gesteld. In het kader van experimenten zijn niet alleen goedkope woningen toegevoegd aan de woning-voorraad, maar bovendien nieuwe beheersvorm en ontwikkeld.

Een belangrijk aspect van de zelfwerkzaamheid in de woning- en wijkver-betering vormt de relatie met het professionele werk. De ervaring leert, dat bewoners slechts een deel van het werk zelf kunnen uitvoeren, ook al worden zij professioneel geadviseerd en ondersteund (bijvoorbeeld door bouwbu-reau's). Steeds dient de zelfwerkzaamheid gecombineerd en gecoördineerd te worden met het werk van professionele bouwbedrijven. Zelfwerkzaamheid leidt onmiddelijk tot het stimuleren van professionele werkzaamheid, ook al stelt zij bijzondere voorwaarden aan de bouwbedrijven.

In deze paragraaf beperken we ons voor een belangrijk deel tot de parti-culiere woningverbetering en de ervaringen die daarbij met zelfwerkzaam-heid zijn opgedaan. De werkgelegenzelfwerkzaam-heidscomponent komt vooral aan de orde bij de behandeling van zelfwerkzaamheidsprojecten in Berlijn en een experi-ment in Den Haag.

Collectieve particuliere woningverbetering (3)

In de gemeente Enschede zijn belangrijke ervaringen opgedaan met een col-lectieve aanpak van het particulier woningbezit. In de buurt Bothoven vor-men voor 50 eigenaar-bewoners de verkopen uitnood, leegstand en achter-uitgang van woning en woonomgeving de belangrijkste aanleiding tot het op-richten van een wijkcomité. In 1983 adviseert het comité de mogelijkheden tot verbetering. In de eerste plaats streeft men naar volledig herstel van het casco. De financieringsmogelijkheden om zelf te investeren zijn voor de eigenaren en verhuurders echter nauwelijks aanwezig. Bij een complexgewij-ze aanpak li~gen de kosten voor cascoherstel gemiddeld op f 15.000,- per woning, varierend van f 5.000,- tot f 30.000,- per woning. Op verzoek van bewoners en gemeente hebben onderhandelingen plaats gevonden over het project met de minister van VROM, hetgeen ertoe heeft geleid dat de subsi-dies collectief zijn uitgekeerd ten behoeve van cascoherstel. Het project betekent het herstel en/of vernieuwing van daken, ramen, kozijnen, deuren, vloeren, muren, schilderwerk, schoorstenen en hemelwaterafvoeren. Deze werkzaamheden aan het casco worden voor 100% gesubsidieerd. Voor de werkzaamheden en materialen zijn maximale garantieverklaringen

afgege-ven. Interne verbeteringen komen geheel voor rekening van de eigenaar-be-woners. Het blijkt dat de verbetering van het casco voor de bewoners een sterke stimulans is om ook woontechnische verbeteringen aan te brengen, met name sanitair en keuken. Ook hebben de bewoners zelf gelnvesteerd in isolatie. Veel van deze verbeteringen zijn door de bewoners zelf aangebracht (4). Het experiment toont voorts aan dat projectmatige aanpak een kosten-besparing oplevert van minimaal 20% in vergelijking met een enkelvoudige aanpak. Via de vereniging hebben de eigenaren het hele proces, onafhankelijk van de overheden, bestuurd en gestuurd.

Met de 100% subsidie heeft de gemeente Enschede echter wel een prece-dent geschapen. De gemiddelde investeringscijfers welke in Bothoven hebben gegolden zijn als norm in de subsidieverordening opgenomen. In de buurt Tubantia, waar de gemiddelde investeringskosten hoger blijken te liggen voor eenzelfde eindresultaat, worden derhalve ook bij de werkzaamheden aan het casco eigen bijdragen van de bewoners verlangd. Deze bewoners, verenigd in de Vereniging Buurtwinkel Tubantia, eisen echter ook 100% subsidie. Zij gaan ervan uit dat een gewenst kwaliteitsniveau maatgevend moet zijn, en niet de in een andere buurt verkregen ervaringscijfers.

In de gemeente Dordrecht (Matena's Pad) daarentegen is zonder 100% subsidiëring een collectieve aanpak van de' grond gekomen. Het betreft hier een proefproject van 50 woningen, waarvan er 27 in bezit zijn van een corpo-ratie en 23 in handen van eigenaar-bewoners. Uitgangspunt bij de ontwikke-ling van de verbeteringsplannen is dat het kwaliteitsniveau van fundering en casco na de ingreep gelijk moet zijn voor het aangekochte èn het particuliere bezit. De woningen zijn daartoe ingedeeld in drie kwaliteitskiassen, afhanke-lijk van de gewenste handhavingstermijn en een daarvan afgeleid ingreepni-veau (groot onderhoud, middenniingreepni-veau-renovatie, ingrijpende verbetering). Dit uitgangspunt is later verlaten, omdat dit voor de eigenaar-bewoners te hoge kosten ineens met zich mee zou brengen. Zij zijn namelijk aangewezen op enerzijds de normale subsidieverordening (een klussenregeling met norm bij-dragen voor met name genoemde ingrepen), en anderzijds een speciale inko-mensafhankelijke subsidieregeling voor ingrepen aan fundering en casco.

Terwijl de aangekochte woningen op de in eerste instantie vastgestelde niveaus zijn verbeterd, beperken de eigenaar-bewoners zich tot het op een basiskwaliteit brengen van funderingen, metselwerk, goten, daken en schoor-stenen. Overige onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden zijn verschoven naar de beheerfase, teneinde de lasten in de tijd te spreiden. Daartoe hebben de eigenaar-bewoners met de corporatie een onderhoudscontract afgesloten. Als meest recente ontwikkeling valt te melden, dat onder druk van de 'Ver-beterwinkel' het casco van de woningen van de eigenaar-bewoners alsnog op een meer vergelijkbaar niveau is gebracht, zonder dat zij daar meer voor hoeven bij te dragen. Aan de subsidieverlening boven f 10.000,- is wel een anti-speculatiebeding gekoppeld (1096 per jaar). Voor casco-herstel is

f 210.225,- aan subsidie uitgekeerd bij een investering van f 255.616,- en voor intern herstel f 120.998,- bij een investering van f 196.358,-.

Aan het experiment van Dordrecht zitten nog drie andere opvallende aspecten. Ten eerste zijn de eigenaar-bewoners in staat gesteld tot het moment van opdrachtverstrekking hun bezit aan de corporatie te verkopen met behoud van woonrecht. De prijs is bepaald aan de. hand van de exploita-tiewaarde, welke op dynamische wijze is berekend (dat wil zeggen rekening houdend met het kwaliteitsniveau ná verbetering en de daarmee verband houdende huur- en lastenontwikkeling). Hierdoor kan de corporatie hogere prijzen bieden. Voorwaarde is wel dat de gemeente garant staat voor een

tegenvallende huur- en lastenontwikkeling. Op deze wijze is het voor de bewoners mogelijk gemaakt een afweging te maken tussen verkoop (vastge-stelde prijs èn huur na verbetering) en particuliere woningverbetering. Ten tweede zijn een aantal voorstellen ontwikkeld ter sanering van rest-schulden.

1. Verhoging van de aankoopprijs door dynamische exploitatiewaarde te berekenen en kwaliteitsverhogende, inpasbare elementen in de woning te verrekenen.

2. De gemeente heeft aangekocht tegen prijzen die lager zijn dan de dyna-mische exploitatiewaarde. Bij verkoop aan de corporatie kan deze boek-winst gebruikt worden om restschulden aan te zuiveren middels een 'ega-lisa tiefonds' •

3. Indien huurgewenning kan worden verkregen en de huur nà verbetering lager is dan de hypotheek vóór verbetering, kan deze huurgewenning worden gebruikt om restschulden aan te zuiveren zonder dat de woonlas-ten stijgen.

4. De gemeente kan met de bewoners de bank benaderen met een verzoek tot 'bancaire schuldsanering'.

Ten derde is een contract met de aannemer afgesloten dat bij verbeteringen aan het particulier bezit dezelfde eenheidsprijzen worden gehanteerd als bij het corporatiebezit. De bewoners kunnen nu door de bestekken door te lopen die voor de corporatiewoningen zijn opgesteld, relatief goedkope alternatie-ven selecteren.

Ook in andere gemeenten zijn inmiddels voorstellen ontwikkeld of expe-rimenten gestart met collectieve particuliere woningverbetering, al dan niet in combinatie met woningverbetering door een corporatie/de gemeente. De voorgestelde aanpak in Haarlem (Frans Halsbuurt) toont veel overeenkom-sten met het experiment in Enschede. De bewoners eisen 100% collectieve subsidie op cascoherstel, naast de geldende klussenregeling. De gemeente wil vooralsnog niet verder gaan dan verdubbeling van de in de subsidieverorde-ning geldende bedragen {maximaal f 5.000,- voor groot onderhoud}.

In de gemeente Delft is een experiment opgestart in de Olofsbuurt en het Westerkwartier waarbij 44 woningen in corporatiebezit (overgenomen van de gemeente die ze op haar beurt had aangekocht) en een 70-tal sterk versprei-de woningen van eigenaar-bewoners en particuliere verhuurversprei-ders tegelijk wor-den opgeknapt. Sterker nog, zij stelt zich vrij onverschillig op. Het is hier vooral het Bouwbureau dat als 'trekker' voor het particulier bezit fungeert. Een ander belangrijk verschil met de aanpak in Dordrecht is dat de eigenaren in Delft ieder voor zich als opdrachtgever naar de aannemer optreden. In Dordrecht heeft de gemeente deze taak op zich genomen.

In Delft zijn wel afspraken met de aannemer gemaakt dat bij de verbete-ring van het particulier bezit dezelfde eenheidsprijzen zullen worden gehan-teerd als bij de corporatie-woningen. Er is een uitgebreide lijst van werk-zaamheden en prijzen opgesteld. En aan de hand van de verbeteringsplannen voor het corporatiebezit wordt nu bekeken wat voor de particuliere eigena-ren interessant is. Het gaat daarbij voornamelijk om cascoverbeteringen. Uniforme verbeteringspakketten zijn moeilijk samen te stellen, omdat de woningen èn de voorkeuren van de eigenaren te divers zijn. Iedere eigenaar stelt derhalve een eigen pakket samen, waarbij het Bouwbureau wel invloed tracht uit te ~~fenen naar aanleiding van een woningopname.

De subsidiering verloopt via de normale verordening, hetgeen neerkomt op circa 30% van de investeringskosten. De investering ligt gemiddeld op circa f 15.000,-. De subsidiëring is gericht op het stimuleren van

cascoher-stel. Bij een complexgewijze aanpak wordt 20% extra uitgekeerd, te verdelen door het Bouwbureau. Deze extra middelen worden gebruikt om bij moeilijke constructies de subsidiëring procentueel op eenzelfde niveau te brengen als bij woningen die deze meerkosten niet hebben.

Aan de subsidiëring wordt geen onderhoudsverplichting of anti-specula-tiebeding gekoppeld. Alles gebeurt op vrijwillige basis, maar is tegelijk ook veel vrijblijvender dan bijvoorbeeld in Dordrecht het geval is (geen vastge-stelde kwaliteitsniveau's, onbeperkte mogelijkheid uit het experiment te stappen, geen onderhoudsverplichting, geen anti-speculatiebeding).

Zelfwerkzaamheid

Door gemeenten is zelfwerkzaamheid bij particulier woningbezit aantrekke-lijk gemaakt door:

- een zelfbouwvoorstel waarmee een bepaald percentage op bouw- of stich-tingskosten bespaard wordt

- een verdere besparing door georganiseerd materiaal in te kopen

- het uitvoeren van juridische en organisatorische taken door ambtenaren. Bewoners kiezen voor zelfwerkzaamheid vanwege financiële redenen, parti-cipatie, werkloosheid en scholing.

Uit het afstudeerrapport 'Zelfbouwproject' van Kors en Veddeler, waarin onder andere een onderzoek naar resultaten van Nederlandse en buitenlandse voorbeelden, blijkt dat de mate van invloed van bewoners op planning, ont-werp, uitvoering, exploitatie en beheer in eerste instantie afhangt van wie het initiatief genomen heeft. Soms zijn gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd zoals café's. Bij een aantal (nieuwbouw) projecten zijn lage woon-/financieringslasten bereikt: 10-30% is door individuele gezinnen op de bouwkosten bespaard (5).

De werkwijze van 'Bothoven' is zoals gezegd opgenomen in de Enschedese verordening. Bij een projectmatige aanpak zal 100% subsidie mogelijk zijn bij een maximaal gemiddelde investering van f 15.000,-. Voert een eigenaar-be-woner zelf de verbeteringen uit, dan ontvangt hij 45% van de subsidiebijdra-ge. De waarde van de arbeid wordt namelijk niet vergoed. Als een eigenaar-bewoner het werk voor een deel zelf uitvoert en het andere deel wordt door een aannemer gedaan, dan geldt het volgende (6):

- de eigenaar-bewoner krijgt de volledige subsidie als een aannemer voor meer dan de helft van de kosten het werk uitvoert

- de eigenaar-bewoner krijgt 45% van de subsidie als een aannemer minder dan de helft ui tvoert.

In Breda gelden dezelfde voorwaarden voor zelfwerkzaamheid. Bovendien is hier ook subsidie mogelijk ten aanzien van voorzieningen voor het verbeteren van het woon gerief of de indeling, zoals voor het maken van toiletruimte of verbeteren van de bestaande doucheruimte, keukeninrichting, berging (bui-ten), vergroten van de woonkamer indien deze kleiner is dan 18 m2 en/of

maken van nieuwe slaapkamers, centrale verwarming ~(mI ts de woning volle-dig is gelsoleerd) en isolatiemaatregelen aan gevels en dubbele beglazing.

In de Haagse Transvaalwijk zijn de problemen met het jongerenwerk de aanleiding voor een experiment. De 'Stichting Woon en Werk Transvaal' is in april 1982 opgericht met als doel de problemen van jongeren op een andere manier aan te pakken. Stadsvernieuwing zou hier als middel gebruikt gaan worden om dit doel te bereiken. Er is gekozen voor een integrale aanpak van de huisvestingsproblematiek voor jongeren enerzijds en de werkloosheid

onder diezelfde jongeren anderzijds. Gestart is met het 'lege panden project'. Tijdens het proces van stadsvernieuwing worden bewoners uitgeplaatst. Zodra een rijtje van huizen is aangekocht, wordt projectgewijs gesloopt of gerenoveerd. Het duurt maanden, soms jaren voordat een aaneensluitend complex in zijn geheel is aangekocht. Voorheen zijn panden dichtgetimmerd totdat zo'n rijtje geheel gemeentebezit was. De leegstand heeft toen geleid tot verdergaande verpaupering en een snelle devaluatie van de woonomge-ving en het woongenot (7).

De stichting heeft, inspelend op de behoefte van jongeren om zelfstandig te kunnen wonen, de gemeente voorgesteld deze huizen voor tijdelijke bewo-ning aan jongeren ter beschikking te stellen. De subsidie van f 4.000,- die beschikbaar is gesteld voor het wind- en waterdicht maken van de panden zou de stichting aanwenden om de huizen weer bewoonbaar te maken. Jonge-ren knappen dan, geholpen door de technische en sociale begeleiders van 'Woon-Werk', zelf hun huis op. In 1982 is gestart met een proefproject van 3 woningen. Inmiddels heeft 'Woon-Werk' op deze wijze ruim 180 panden uitge-geven aan jongeren.

Vanuit de ervaring met lege panden zijn nieuwe ideeën voortgekomen en gerealiseerd. Deze ideeën omvatten het project wisselwoningen, een sloop-en recyc1ingsproject, leerlingbouwplaatssloop-en sloop-en kleinschalige bouwprojectsloop-en. Er is hier sprake van een geleidelijke overgang vanuit zelfwerkzaamheid naar betaald werk. Jongeren die in het lege panden project werkervaring hebben opgedaan verrichten betaald werk in wisselwoningen, op leerlingbouwplaat-sen en in eigen klusleerlingbouwplaat-sen-werkplaatleerlingbouwplaat-sen (zie paragraaf onder werkgelegenheid en werkloosheid).

Ook in Dordrecht is ruimte gelaten voor zelfwerkzaamheid. Het mini-mumpakket voor de eigen woningen en de complete ingreep aan het aange-kocht bezit zijn tegelijkertijd en door dezelfde aannemer verricht. Aanvul-lende verbeteringen (zowel casco als intern) kunnen in zelfwerkzaamheid worden uitgevoerd tot een maximum van 50% van de bouwwerkzaamheid en tot een maximum van 50% van de bouwkosten. Een korting van het subsidie-bedrag ten gevolge van de zelfwerkzaamheid vindt in de praktijk niet plaats. Ook het onderhoud in het kader van het met de corporatie afgesloten con-tract kan door de bewoners zelf ter hand genomen worden. Na goedkeuring van het uitvoeringsniveau krijgen zij dan het, voor die werkzaamheden gecal-culeerde, bedrag overgemaakt.

In de gemeente Delft worden bij zelfwerkzaamheid dezelfde voorwaarden gehanteerd als in de gemeente Breda. Bij het experiment in de Olofsbuurt en het Westerkwartier wordt niet zoveel gebruik gemaakt van zelfwerkzaam-heid, omdat de cascoverbeteringen zich daar niet goed voor lenen. Waar mogelijk stimuleert het Bouwbureau deze zelfwerkzaamheid wel (vervangen dakpannen, demonteren kozijnen, trekken van leidingen, sloopwerkzaamhe-den).

In de Bondsrepubliek is in verband met de gebiedsgerichte aanpak van de stadsvernieuwing en vormen van zelfwerkzaamheid het meest vergaande concept ontwikkeld als onderdeel van de Internationale Bauausstellung Berlin (IBA) 1984-1987. De doelstellingen dragen een breed karakter:

- de verbetering van woningen, woonomgeving en de voorzieningenstructuur - het handhaven van lage woonlasten

- het stimuleren van bewonersparticipatie en het stabiliseren van de sociale structuur

- het buurtgericht stimuleren van de werkgelegenheid en verbetering van de posi tie van werklozen.

Eind jaren 70 stonden een groot aantal panden in deelgebieden van Berlijn-Kreuzberg leeg. Uit protest tegen deze massale leegstand zijn kraakacties opgezet. Daarbij stond het bewoonbaar houden van panden door middel van zelfwerkzaamheid centraal. Door de sector 'IBA-Altbau' is dit uitgangspunt geYntegreerd in een aanpak waarbij een aantal kraakpanden door bemiddeling van de IBA-organisatie zijn gelegaliseerd en tevens woningverbetering door middel van zelfwerkzaamheid ook voor andere groepen stelselmatig is gesti-muleerd en ondersteund.

De collectieve aanpak en de organisatie van zelfwerkzaamheid is vooral bepaald door de structuur van de gebouwen. De huurkazerne uit de negen-tiende eeuw als bouwtype, met een blokkenstructuur die binnenterreinen omsluit en een hoogte van meestal vijf bouwlagen, overheerst. Elk pand heeft een eigen doorgang naar het binnenterrein en bestaat uit twintig tot veertig woningen. Per pand bestaat daarom de mogelijkheid een relatief gro-te groep van circa vijftig bewoners gro-te betrekken bij de zelfwerkzaamheid. Een tweede bouwtype in verband met zelfwerkzaamheid vormen de oude bedrijfsverzamelgebouwen op de binnenterreinen, die meestal onderdak heb-ben geboden aan klein- en middenbedrijven. Deze gebouwen zijn als gevolg van economische herstructurering leeg komen te staan. Zelfwerkzaamheid is hier hoofdzakelijk gericht op hergebruik door nieuwe woon-/werkverbanden of sociale en cul turele voorzieningen.

De meeste zelfwerkzaamheidsgroepen bestaan uit jongeren, al zijn soms ook oudere bewoners in de aanpak gelntegreerd. Doordat een groot gedeelte van hen werkloos is, hebben zij in voldoende mate tijd om tot

zelfwerk-zaamheid te komen. Naast deze groepen van jongeren bestaan er ook groepen

'van etnische minderheden. Aan de bijzondere behoeften van deze groepen, bijvoorbeeld grote woningen (meergezinshuishoudens van verschillende generaties), wordt binnen de normale woningbouw nauwelijks voldaan. Samenvoeging van woningen komt in deze groepen dan ook veelvuldig voor. Tenslotte zijn er een aantal specifieke groepen zoals vrouwengroepen, ecologische groepen, een groep die zich bezighoudt met een opvangcentrum voor kinderen en een groep die een buurtcentrum realiseert.

In het kader van het IBA-programma zijn meer dan twintig panden van particuliere verhuurders opgeknapt. Daarbij zijn lange termijn contracten met de verhuurders afgesloten met als doel dat de bewoners ook de baten van hun inspanningen zullen hebben; recht van toewijzing is aan de bewoners overgedragen en het huurni veau is vastgelegd. Pas na afloop van het contract mag de verhuurder weer over zijn pand beschikken. De juridische vorm van een privé-contract biedt echter geen afdoende bescherming tegen de rechten en mogelijke speculatieve doelen van eigenaren. Zelfs is een privé-contract door een rechterlijke uitspraak vernietigd. Contracten met particuliere verhuurders bieden aan de huurders dan ook weinig zekerheid (8).

Van een betere constructie voor wat betreft de medezeggenschap van huurders in verband met zelfwerkzaamheid is sprake bij het overdragen van eigendomsrechten aan een woningbouwcorporatie of overdracht door de gemeente aan een vereniging van eigenaren, die door de bewoners speciaal voor het beheer van de woningen is opgericht. Omdat de samenstelling van de woongroepen snel verandert door de mobiliteit van vooral jongeren, biedt de constructie met een woningbouwcorporatie - die daarbij ook

administratieve steun verleent - de meeste voordelen.

De subsidiëring van zelfwerkzaamheid is een belangrijk onderdeel van de

ver~E;teringsaanpak. De subsidiëring komt in grote lijnen overeen met de sub-sidiering van de gangbare woningverbetering op initiatief van particuliere

eigenaren en woningbouwcorporaties. Van de verbeteringskosten dienen de bewoners vooral in de vorm van zelfwerkzaamheid 20% van de verbeterings-kosten zelf op te brengen. De overige 80% worden door de overheid gefinan-cierd en op de gebruikelijke wijze als bij woningverbetering in de huurprijs doorberekend. In de begroting is zelfwerkzaamheid gebaseerd op aannemers-prijzen.

Gebonden aan de kwali tei tsnorm is de omvang van de te financieren kos-ten aan een bovengrens gelimiteerd. De koskos-tengrens wordt verlaagd als deze kwaliteitsnorm niet is gehaald. In 1984 heeft voor een complete woningver-betering een kostengrens van 800 DM per vierkante meter gegolden. Deze bovengrens ligt aanzienlijk lager dan die welke voor de reguliere woningver-betering geldt. Dé financiële ruimte is daardoor krap. Woningverwoningver-betering met behulp van zelfwerkzaamheid wordt dan ook minder gesubsidieerd dan de gangbare woningverbetering. Doordat in vele gevallen de kostengrens voor zelfwerkzaamheidsprojecten is overschreden, moesten bewoners grote bedra-gen voor eibedra-gen rekening nemen of het aandeel zelfwerkzaamheid opvoeren. Het eerste leidt tot (te) hoge woonlasten en het tweede tot een onaanvaard-bare belasting, vooral voor gezinnen. Soms zijn bewoners overgegaan tot het beperken van de maatregelen van de ingreep waardoor teveel op de kwaliteit is ingeleverd. Aan de subsidieverlening is een kwaliteitscontrole gekoppeld die door bouw- en woningtoezicht wordt verricht. De overheidsmiddelen stelt de gemeente stapsgewijs conform de voortgang bij de uitvoering ter beschik-.

king.

De IBA heeft de projecten begeleid en geadviseerd. Dit heeft onder andere de vorm aangenomen van handleidingen over de aanpak van verbou-wingen, over juridische aspecten (opzetten van bewonersverenigingen, con-tracten met aannemers), en over financiële aspecten. Verder is er een tech-nische tentoonstelling georganiseerd waar bewoners bijvoorbeeld kunnen zien hoe een vloerconstructie in elkaar zit. Er zijn pakketten van maatregelen op-gesteld met indicaties van vereist scholingsniveau (leken, gevorderden, vak-lui), inclusief uurberekeningen en kosten. Een Bauhof is ingesteld, waar machines geleend kunnen worden en dat de materiaal-inkoop organiseert. Er worden door de IBA architecten ter beschikking gesteld, die met de bewo-nersgroepen verbeteringsplannen ontwikkelen. Tevens is er een enquete gehouden onder aannemers om de bereidheid tot samenwerking met bewo-nersgroepen in verband met zelfwerkzaamheid te onderzoeken.

Een project in Duitsland buiten Berlijn waar op ruime schaal ervaring is opgedaan met zelfwerkzaamheid is de Rheinpreussen-Siedlung te Duisburg. De woningen zijn toentertijd door de onderneming Rheinpreussen AG voor haar arbeiders gebouwd. Met het verdwijnen van de mijnbouw is de wijk in handen gekomen van speculanten. Vanaf 1973 zijn veel woningen gesloopt. Het verzet van bewoners heeft er tenslotte toe geleid dat de nog niet door de speculanten verkochte woningen door de gemeente zijn opgekocht.

In tegenstelling tot de huurkazernes in Berlijn is hier sprake van panden bestaande uit twee woningen. Toch wordt ook hier het principe van de col-lectieve aanpak met taakverdeling gehanteerd. Het is niet zo dat iedere bewoner alleen aan de eigen woning werkt. Het percentage zelfwerkzaam-heid ligt in deze wijk veel hoger dan in Berlijn, een gevolg van het feit dat de bewoners veel tijd en ervaring (geoefende doe het zeI vers) bezitten. De wijk-bewoners hebben hier zelfs een eigen bedrijf opgericht dat - met inzet van werklozen - zowel het verbeteringsproces mede uitvoert als na verbetering het onderhoud op peil houdt. Daarmee zijn we beland bij de koppeling tussen woning- en wijkverbetering en werkgelegenheidsbeleid.

Werkgelegenheid en werkloosheid

Met betrekking tot werkgelegenheidsprojecten is een onderscheid te maken tussen initiatieven van onderop en van bovenaf. De laatste betreffen vooral projecten waarbij uitkeringsgelden zijn teruggeploegd. Uit een onderzoek naar 18 projecten blijkt onder andere dat in de meeste gevallen sprake is van een gedeeltelijke additionaliteit en dus van verdringing van arbeidsplaatsen (9). Toch blijkt het terugploeg-principe goed te werken bij projecten, die ar-beidsintensief zijn en toegespitst op kwalificatie van de in de regio beschik-bare arbeidskracht. Veel vooroorlogse woningen blijken hierdoor voor de sloophamer gered te zijn. Met name het additionele karakter van werkzaam-heden in het particulier woningbezit dient te worden overwogen, en daarmee als potentieel terrein voor terugploegregelingen en loonkostensubsidies.

Om voor subsidie in aanmerking te komen in het kader van werkgelegen-heidsprogramma's is een van de belangrijkste voorwaarden niet concurrentie-vervalsend te werken. Deze voorwaarde wordt in vele gevallen getoetst door een regionale commissie van Sociale Zaken, gekoppeld aan een Gewestelijk Arbeidsbureau. Via het Gewestelijk Arbeidsbureau is het ook mogelijk loon-subsidie te krijgen voor mensen die een coördinerende taak vervullen binnen een zogenaamd 'Bijzonder Regionaal Project' (de 'BRP-regeling').

Initiatieven van onderop zijn veelal afkomstig van organisaties op buurt-of wijkniveau en gericht op specifieke problemen die daar spelen. De projec-ten in Bothoven, Transvaalwijk en Berlijn-Kreuzberg zijn buurt- en wijkge-richt. In Bothoven worden de vervolgprojecten door hetzelfde bouw- en schildersbedrijf uitgevoerd. Van de 13 man in vaste dienst van het bouwbe-drijf zijn er aanvankelijk 4 werkzaam in Oliemolenes. Van het schildersbe-drijf 2 van de 6 die in vaste dienst zijn. In 1986 is dat hoger; respectievelijk 13 van de 27 en 7 van de 15.

Leerlingenbouwplaatsen zijn opgezet in de Transvaalwijk. De stichting 'Woon-Werk' heeft zich beijverd om jongeren uit de wijk Transvaal te krijgen

op diverse sloop- en nieuwbouwprojecten, in dienst bij aannemers. In een

aantal projecten is dit gerealiseerd. Aannemers nemen jongeren, op

voordracht van 'Woon-Werk' of via LTS-scholen in de wijk, in dienst. Omdat de categorie jongeren nogal moeilijk en bewerkelijk is, staat de stichting garant voor eventuele extra begeleiding. De aannemers krijgen subsidie via de Stichting Vakopleiding Bouwbedrijf. In 1984 is een hoog-niveau renovatie-project met inschakeling van deze jongeren gerealiseerd. In 1986 zijn een vijftal projecten gepland waarbij groepen van 4 tot 5 jongeren in dienst zul-len komen. Voor de aannemer is hierbij het voordeel dat hij de best geschool-de jongeren kan uitzoeken en in vaste dienst kan nemen.

De stichting heeft jongeren, die zelf met plannen zijn gekomen, geholpen kleinschalige werkprojecten te realiseren. De wijk Transvaal is inmiddels een duivenshop, een fietsenmakerij, een back-gammoncentrum, een wasserij en een rijdend koffiehuis rijker geworden. 'Woon-Werk' legt contacten met instanties (Gemeentelijke Sociale Dienst, Economische Zaken, etc), bemid-delt en helpt de jongeren met het opstellen van statuten, het voeren van de boekhouding en dergelijke. De stichting draagt geen verantwoordelijkheid voor de bedrijfsvoering.

Het laatste initiatief van 'Woon-Werk' is een integrale voorziening voor jongeren die inspeelt op de behoeften 'Wonen-Werken-Weten'. Een complex van 15 woonhuizen zal, zoveel mogelijk door de toekomstige bewoners zelf, worden omgebouwd tot 23 twee- en driekamer units. De begane grond van het complex geeft ruimte aan werk- en scholingszalen ten behoeve van

hout-bewerking, electra en installatietechniek.

In Berlijn-Kreuzberg is de bevordering van werkgelegenheid een bijzonder aspect van het verbeteringsconcept in Berlijn-Kreuzberg. Er is met name onder jongeren sprake van een hoge werkloosheid. Daarom zijn de verbete-ringsmaatregelen gekoppeld aan een poging om de werkloosheid in de wijk te bestrijden. De werkgelegenheid is gestimuleerd door invoering van een regeling waarbij de bewonersgroepen zelf mogen beslissen op welke manier zij in verband met zelfwerkzaamheid de door de overheid verstrekte midde-len (80% van de verbeteringskosten) wilmidde-len gebruiken. De keuze bestaat uit het uitbesteden aan een aannemer, het zelf uitvoeren van de maatregelen als betaald werk of het laten uitvoeren door anderen.

De !BA heeft een enquete gehouden onder bouw- en reparatiebedrijven in Kreuzberg en aan de hand daarvan een lijst opgesteld waaruit bedrijven voor de aanbesteding kunnen worden geselecteerd. Bij de uitvoering van werk-zaamheden maken de bewonersgroepen veelvuldig gebruik van kleinschalige bedrijven uit de buurt. Binnen de groepen is in de loop der tijd bovendien deskundigheid verworven en specialisatie opgetreden. Deze officieuze scholing heeft ertoe geleid dat personen met een bepaalde specialisatie wor-den ingeschakeld door andere groepen, waarbij tussen de groepen verreke-ningen plaatsvinden. Binnen het circuit van de bewonersgroepen vindt zo-doende een geleidelijke overgang plaats van zelfwerkzaamheid naar betaald werk. De !BA heeft dit geheel bewaakt door bijvoorbeeld standaardisatie van uurlonen.

Nieuwe bedrijven zijn ontstaan, gericht op de specifieke behoeften in verband met zelfwerkzaamheid, zoals een timmerbedrijf (kozijnen), en gespecialiseerd in samenwerking met bewoners. Hierbij wordt gebruik ge-maakt van starterssubsidies van Economische Zaken (een regeling die buiten de stadsvernieuwing staat). Tenslotte is een vereniging opgericht die

opleidingen tot bouwvakker verzorgt. Onder leiding van een of twee leraren (meester-bouwvakkers) werken groepen van circa 30 jongeren eerst aan de eigen woning en later ook aan woningen van anderen.

Het is duidelijk dat in Berlijn door de grote omvang van het gebied Kreuzberg (circa 200.000 inwoners) sprake is van schaalvoordelen. Deze zijn ook noodzakelijk om een ontwikkeling, zoals deze hier uit de zelfwerkzaam-heid is voortgekomen, mogelijk te maken. Inmiddels zijn in totaal meer dan veertig panden opgeknapt.

Doelgroepen

Door de gewenste combinatie van stadsvernieuwing en werkloosheidsbestrij-ding ligt het voor de hand om de doelgroepen voor georganiseerde zelfwerk-zaamheid vanuit twee invalshoeken af te bakenen: vanuit de 'open gaten' in de stadsvernieuwing, alsook vanuit de werklozen.

In Rotterdam zijn de eventuele aanvullingen en wijzigingen van de aanpak van de stadvernieuwing in relatie tot de veranderende voorwaarden op te merken met betrekking tot de afweging tussen aankoop en particuliere woningverbetering, en het beleid dat is gericht op de zogenaamde Probleem Cumulatie Gebieden (PCG). In verband met de afweging tussen aankoop en particuliere woningverbetering behandelen we een aantal onderzoeken en experimenten die in Rotterdam zijn verricht. Daarnaast zijn in de loop van 1985 in Rotterdam rond het PCG-beleid projecten gestart die aanknopings-punten bieden voor beleidswijzigingen. Op een schets van dit beleid volgt een

eerste evaluatie van het peG-beleid.

Doelgroepen met betrekking tot de stadsvernieuwing

De eigendomsverhouding is van belang voor de wijze waarop zelfwerkzaam-heid gestalte kan krijgen. De verschillen in eigendom leiden tot verschillen in de positie van de bewoner en subsidiëring van de ingreep. In de stadsvernieu-wingsgebieden zijn drie sectoren van belang:

- de niet-commerciële huursector

- de commerciële huursector (particuliere personen en instellingen) - eigenaar-bewoners.

Bij panden in het bezit van gemeente of corporaties, met name woningwet-woningen, is zelfwerkzaamheid tot nu toe nauwelijks van betekenis. Veel van deze woningen zijn of worden inmiddels aangepakt. De wijze van financiering en subsidiëring maakt dat er een minder directe relatie bestaat tu~sen kosten en huurprijs. Bij eventuele z~lfwerkzaamheid in de niet-commerciele huur-sector is belangrijk, dat er afspraken worden gemaakt over een vergoeding van de zelf aangebrachte verbeteringen. Dit geldt uiteraard ook voor de com merciële huur sector •

Eigenaar-bewoners blijken meer aan zelfwerkzaamheid te doen dan huur-ders (10). Door recente ontwikkelingen wordt de aandacht voornamelijk gevestigd op deze eerste groep. De omzetting van huur- in koopwoningen heeft, vooral in de tweede ring, geleid tot een groei van het eigen woning-bezit. Bewoners, met name Nederlanders van Surinaamse afkomst, Turken en Marokkanen, waren veelal gedwongen een woning te kopen omdat er een te-kort bestond aan betaalbare (grote) huurwoningen (11). Slechts een beperkt aantal eigenaar-bewoners is in staat de woning te onderhouden. Door dalende

inkomens en stijgende woonlasten worden steeds meer 'kopers uit nood' gedwongen hun bezit te verkopen. De geveilde woningen worden meestal op-gekocht door handelaren en vervolgens doorverkocht aan nieuwe eigenaar-bewoners (12).

Een ingrijpende verbetering van de voorraad is mogelijk door middel van complexvorming mits de bewoners van de complexen voldoende zijn gemoti-veerd. Voor complexen met gemengd eigendom (huurders en eigenaar-bewo-ners) dient deze mogelijkheid nog nader te worden onderzocht (zie bijvoor-beeld het project 'Paulus Potterstraat' Rotterdam). Tot zover het huisves-tingsaspect.

In het kader van een integrale aanpak van de stadsvernieuwing zal ook aandacht moeten worden besteed aan het handhaven en uitbreiden van goed-kope bedrijfs- en winkelruimte, de bedrijfsruimte in renovatiecomplexen, de verbouw van leegstaande gebouwen (bijvoorbeeld schoolgebouwen). Tevens is het beheer van de openbare ruimte van belang.

Doelgroepen met betrekking tot de werklozen

I

De werklozen vormen géén homogene groep zoals uit tabel I blijkt, ook al zijn bepaalde kenmerken sterker vertegenwoordigd. Tabel 1 bevat een op-splitsing naar kenmerken van de ruim 38.000 Rotterdamse werklozen (1985) (13). De Rotterdamse gegevens zijn gebruikt, omdat recente gegevens op buurtniveau thans niet beschikbaar zijn. De 'modale' werkloze (lij.) woont in het tweede rings- of stadsvernieuwingsgebied (zie kenmerk 12). Het is een

mannelijke, autochtone Nederlander van 20-29 jaar met maximaal lager onderwijs die in de afgelopen 3 jaar geen werkkring heeft gehad. De 'modale' werkloze is reeds langer dan een jaar zonder werk, bij het GAB ingeschreven, ontvangt een werkloosheidsuitkering van de Sociale Dienst en zoekt werk via arbeids- of ui tzendbureau.

Mogelijke doelgroepen van projecten van georganiseerde zelfwerkzaam-heid zijn echter gedifferentieerder dan het beeld van de 'modale' werkloze zou doen vermoeden. Kennis omtrent de kenmerken is belangrijk om bijvoor-beeld de behoefte aan werk-Ieerprojecten te kunnen peilen, projecten waarin arbeidsgerichte scholing en werk centraal staan (leeftijd en hoogst voltooide opleiding). De bedrijfsklasse waarin men werkzaam is geweest en het beroep geven uitsluitsel over de beschikbaarheid van kennis en vaardigheden binnen de buurt (15). Neem bijvoorbeeld de beroepen die het sterkst onder de man-nen zijn vertegenwoordigd (10% of meer), te weten laders, chauffeurs, schil-ders en dergelijke. Zoals in 1983 is gebleken, zocht men vooral blijvend wer:-k met een werkweek van 40 uur of meer (dit laatste geldt in mindere mate voor vrouwen). De bereidheid om eventueel korter werk te accepteren was evenwel aanwezig (16). Van belang is ook de duur van de werkloosheid. De feitelijke werkloosheid is voorts groter dan de bij de arbeidsbureaus geregistreerde: zo'n 21 % van alle werklozen. De verborgen werkloosheid onder vrouwen kan zelfs worden geschat op 31 %. Let wel, werkloosheid wordt hier ruim opgevat, dat wil zeggen met inbegrip van degenen die part-time (minder dan 20 uur per week) en tijdelijk werk zoeken.

Het ontvangen van een uitkering is bijvoorbeeld van belang voor projec-ten gebaseerd op het terugploegen van uitkeringen alsook in verband met de deelneming aan informele bedrijven (17). Gehuwde en duurzaam samenwo-nende vrouwen worden hierbij echter benadeeld, omdat zij niet voor RWW en WWV in aanmerking komen (vergelijk kenmerk 9).

In 1983 nam 90% van alle werklozen niet deel aan onbetaald werk. Het feit dat het overgrote deel van de werklozen niet deelneemt aan onbetaald werk, benadrukt nog eens de noodzaak om gelden, beschikbaar voor de bestrijding van de werkloosheid, te gebruiken om georganiseerde zelfwerk-zaamheid zoveel mogelijk om te zetten in betaald werk (18). Voor zover dit soort projecten geen blijvend werk oplevert, zou het, ondanks de betaling, moeilijk kunnen blijken deelnemers te vinden tenzij de geconstateerde voor-keur verandert.

Absoluut gezien treft de werkloosheid vooral autochtone Nederlanders. 'Migranten' hebben echter niet alleen een lager opleidingsniveau dan de autochtonen, maar hebben bovendien te kampen met specifieke problemen zoals een onvoldoende beheersing van de Nederlandse taal, onvoldoende bekendheid met maatschappelijke instellingen en (institutionele) discrimina-tie (19). Ook bij projecten van georganiseerde zelfwerkzaamheid dient hier-mee rekening te worden gehouden.

Zelfs een gebrekkige en beknopte analyse van het werklozenbestand toont reeds aan dat er bij het afbakenen van doelgroepen voor georganiseerde zelfwerkzaamheid déélgroepen van werklozen moeten worden onderscheiden (waarbij ook aspiratieniveau een belangrijke rol speelt). Er zal daarbij zoveel mogelijk op de structureel werklozen moeten worden gemikt, niet op de fric-tie-werklozen (20).

Rotterdamse 'proeven'

Bij georganiseerde zelfwerkzaamheid gaat het om een nieuw beleid. Tegen

deze achtergrond behandelen we een aantal ontwikkelingen ten aanzien van de aanpak van particuliere panden in het bezit van eigenaar-bewoners. De keuze tussen de twee sporen aankopen of particuliere woningverbetering staat daarbij centraal.

Daarnaast is in de loop van 1985 in Rotterdam rond het PeG-beleid gestart met een aantal proeven. Op de schets 'Project Meerwerk' volgt een eerste evaluatie van deze Rotterdamse proeven.

Aankoop versus particuliere woningverbetering

Er bestaan een aantal onderzoeken die zich alleen beperken tot inventarisa-tie. Andere studies gaan tevens in op de stadsvernieuwingsaanpak van het eigen woningbezit. In deze paragraaf behandelen we vier rapporten over de Rotterdamse situatie, en twee projecten; in de Paulus Potterstraat en in de Agniesebuurt.

Het onderzoek van Braamse is gebaseerd op gegevens van de gemeente

zoals gemeentegaranties en het kadaster. De conclusie is dat 68% van de eigenaar-bewoners géén financiële problemen kent (21).

Bij de onderzoeken van K. Prins in de Agniesebuurt (22), SOAB in de Bos-polder Tussendijken (23) en M. Prins in het Nieuwe Westen (24) zijn eigenaar-bewoners bezocht. Het eerste onderzoek beperkt zich hoofdzakelijk tot de mogelijkheden van aankoop. De twee andere onderzoeken gaan ook in op par-ticuliere woningverbetering. Echter deze drie onderzoeken behandelen niet de alternatieven zoals die in andere steden zijn ontwikkeld. Het rapport van M. Prins noemt wel de mogelijkheid van zelfwerkzaamheid.

Volgens het SOAB wordt de volledige complexinvulling vooral geblok-keerd door eigenaar-bewoners die blijven zitten en niet tot verkoop over-gaan. Ondanks intensivering en inzet van aankoop flankerend instrumentarium zal de complexinvulling niet tot 100% succes kunnen leiden. Het plan van aanpak 'Nieuwe Westen' (zie M. Prins) geeft de volgende factoren die aankoop bemoeilijken:

- de hoogte van de hypotheekbedragen

- eigenaar-bewoners hebben al woontechnische verbeteringen gedaan - eigen woningbezit is verspreid; geen complexvorming.

In de Agniesebuurt is bij het 'Vierde renovatie project' (1982) niet alleen sprake van particuliere verhuurders maar ook van panden van eigenaar-be-woners. Het project omvat 7 blokken, 37 panden met daarin 99 woningen.

Bij 7 van de 37 panden betreft het eigenaar-bewoners. De aanpak is gericht

op het traditionele aankoopspoor • Achtereenvolgens zijn hier als middelen gehanteerd:

- ruilwoning: liefst in maatschappelijk gebonden eigendom ruilen tegen eigen woning

- een hoger bod: de beleggingswaarde is meestal onaanvaardbaar en onhaal-baar; daarom is de handelswaarde-plus (inclusief een aantal vergoedingen die ook bij onteigening worden toegekend, onder andere een verhuiskosten-vergoeding en een verhuiskosten-vergoeding voor duurder wonen) toegepast

Tabel 1: Werklozen en hun kenmerken: Rotterdam, mei 1985 (a) totaal mannen vrouwen 1. geslacht: mannen 67 vrouwen 33 2. leeftijd: 15-19 jaar 12 10 17 20-29 jaar 42 39 48 30-39 jaar 25 30 13 40-49 jaar 13 16 15 50-59 jaar 6 7 6 60-64 jaar 1 1 1

3. hoogst voltooide opleiding:

maximaal l.o. 43 47 34

mavo, lbo 29 28 31

havo, vwo, mbo 22 20 27

hbo, wo 5 4 7

onbekend 1 1 1

4. bedrijfsklasse waarin werkzaam geweest (b):

landbouw, visserij, etc. 2 1 3

industrie 14 17 8

bouwen installatie 17 22 6

handel, horeca, reparatie 19 15 27

transport, opslag, communie. 14 17 6

bank, verz, zakel. diensten 5 2 11

overige diensten 29 26 39

geen werkkr. afgel. 3 jaar (c) 66 63 72

5. beroep (-10%) (b):

vakspecialisten e.d. 18 18 17

administra tief 15 10 31

commercieel 17

dienstverlenend 15 11 26

ambachts-, industrie-,

trans-port- en aanverw. bedrijven 38 48 6. zoekgedrag (d):

advertenties 21 21 22

zelf gevraagd bij werkgever 5 5 6

vrienden/ rela ties 6 5 6

arbeidsbureaus 37 39 34

ui tzendbureaus 8 7 11

overig 6 4 9

(vervolg tabel 1)

totaal mannen vrouwen 7. duur werkloosheid (in maanden):

1 - 5 maanden 31 27 42

6 - 12 maanden 11 10 12

13 - 24- maanden 22 23 20

25 - 36 maanden 11 12 9

meer dan 36 maanden 16 17 13

onbekend 9 11 5

8. verborgen werkloosheid:

bij GAB ingeschreven 78 83 68

niet bij GAB ingeschreven 21 16 31

weet niet, onbekend 1 1 1

9. vorm van uitkering:

werkloosh. ui tk. bedr. ver.

of GAK (WW) 7 9 4

werkloosh. uitk. soc. dienst

(RWW, WWV) 62 68 50

wachtgeld 1 1 0

WAO/AAW 2 3 1

geen van genoemde uitkeringen 26 17 3

weet niet, onbekend 2 2 2

10. deelneming onbetaald werk (1983):

geen deelneming 90 91 87

11. nationaliteit c.q. geboorteland, Rijnmond (e):

'migranten' (f) 27 35

14-autochtone, Neder landers 73 65 86

12. wijkcombinatie:

stadsvernieuwingsgebied 29 31 25

2e ringsgebied 42 44 39

overig gebied 29 25 36

(a) de cijfers zijn percentages van het totale aantal werklozen, te weten 38.900 (26.200 mannen en 12.700 vrouwen)

(b) werklozen die in de afgelopen 3 jaar een werkkring hebben gehad (c) 96 van het totale aantal werklozen

(d) slechts één antwoord mogelijk

(e) in totaal 57.100 werklozen (34.600 mannen en 22.500 vrouwen)

(f) alle personen met buitenlandse nationaliteit plus Nederlanders van Suri-naamse en Antilliaanse afkomst; circa 75% van de migranten in Rijn-mond is woonachtig in Rotterdam (1983).

Uiteindelijk hebben alle zeven eigenaar-bewoners tegen handelswaarde-plus verkocht. De meesten zijn verhuisd naar nieuwbouw of renovatie elders in de buurt. Van ruil woningen is geen gebruik gemaakt. Achteraf blijkt dat toch de helft een restschuld heeft meegenomen naar het nieuwe adres. Aankopen ook met handelswaarde-plus geeft in het Nieuwe Westen voor de meeste eige-naar-bewoners een fors verlies (zie M. Prins).

Indien door onteigening de restschuld te hoog oploopt en het gewenste investeringsniveau te hoog is voor particuliere woningverbetering dan stelt SOAB voor bij de combinatiepanden met eigenaar-bewoner-verhuurder (bij-voorbeeld van woningen op de begane grond) te streven naar een gedeelte-lijke oplossing, waarbij de gemeente de door eigenaar-bewoner verhuurde woningen in het pand tegen handelswaarde opkoopt terwijl de eigenaar als eigenaar in de zelf bewoonde woning blijft. Daardoor wordt de restschuld verminderd. Op de tweede plaats ontstaat een vereniging van eigenaren waarin de gemeente participeert. Vanuit deze nieuwe positie kan de gemeen-te het initiatief nemen tot verbegemeen-tering en de casco-beurt van de eigen woning 100% subsidiabel stellen, aldus SOAB. Greep op het beheer is er ,dan voldoende door de gemeentelijke participatie terwijl tegelijkertijd de

negatieve verhouding hypotheek-executiewaarde wordt omgebogen. Tenslot-te kan wanneer de eigenaar financieel helemaal vastzit en geen onderhoud kan betalen een spoedaanschrijving (instandhouding) en uitvoering van gemeentewege worden overwogen. Het voordeel daarvan is volgens het SOAB-rapport dat er onderhoud plaatsvindt en dat, wanneer bij niet op-brengen van de hypotheek wordt overgegaan tot executie, de gemeente een sterkere positie ten opzichte van de bank heeft.

Een extreem voorbeeld van deze situatie heeft zich voorgedaan in de gemeente Den Haag. De faillerende Tilburgse Hypotheekbank heeft daar op een groot aantal appartementen hypotheek verstrekt. De gemeente heeft veel van deze woningen aangeschreven. Deze aanschrijvingen zijn ook van gemeentewege uitgevoerd, waardoor zij in staat zou zijn de woningen via de veiling te executeren. Slechts op een beperkt aantal hypotheken is gemeen-tegarantie verstrekt, waardoor de bank een enorm risico loopt. De curatoren van de Tilburgse Hypotheekbank willen graag van de hypotheken af en na onderhandelingen zijn deze door de gemeente overgenomen tegen circa 60% van de hypotheekwaarde.

De hypotheken zijn vervolgens weer uitgezet onder de eigenaar-bewoners tegen aanzienlijk lagere rentetarieven (woonlastenverlaging van 30

à 4096).

Voorwaarde is dat de bewoners hun bezit binnen 6 jaar aan de gemeente ver-kopen tegen beleggingswaarde. De restschuld wordt dan tevens kwijtgeschol-den. Appartementen die voor de gemeente niet interessant zijn blijven in handen van de bewoners. Tegenover de verlaging van de woonlasten staan in dit geval afspraken over particuliere woningverbetering.

De gunstige voorwaarden waaronder deze transactie heeft plaatsgevon-den gelplaatsgevon-den niet in dezelfde mate in Rotterdam. Toch zou de benadering van

hypotheekverst~ekkers vruchten af kunnen werpen, niet alleen in geval van aankoop, maar ook bij particuliere woningverbetering. Zeker bij noodkopers zonder gemeentegarantie (en eventueel met een aanschrijving op zak) lopen zij immers een zeker risico. Inmiddels in in de wijk Bospolder/Tussendijken gestart met een onderzoek naar de mogelijke toepassing van deze aanpak.

De keuze tussen aankoopspoor en het spoor van particuliere woningverbe-tering speelt in de fase dat de complexinvulling nader plaatsvindt. Een onderzoek naar de financiële en sociale positie van de eigenaar-bewoners is van belang bij een dergelijke afweging. Bij de mogelijkheden tot particuliere

woningverbetering treden de financiering en de stijging van de woonlasten naar voren als belangrijke knelpunten.

Uit het onderzoek van M. Prins blijkt onder eigenaar-bewoners een bereidheid tot verbeteren. Woontechnisch hebben vaak al verbeteringen plaatsgevonden, bouwtechnisch is het echter weinig ingrijpend. De gegevens wijzen ook op relatief weinig verbeteringen bij migranten. Huurinkomsten blijken een belangrijke factor bij de woonlasten. Migranten hebben vaak dure hypotheekvormen (bijvoorbeeld aflossing in 10 jaar). Gezien de hypotheek-hoogte en inkomenspositie zal er meestal geen goedkope lening voor verbete-ring mogelijk zijn. Uit dit rapport blijkt ook dat bij lagere investeverbete-ringen soms met zelfwerkzaamheid toch erg veel is verbeterd. In een aantal gevallen heeft dat samen met buren plaatsgevonden. Wanneer eigenaar-bewoners in de bouw of aanverwante bedrijfstakken werken worden ook meer gespeciali-seerde verbeteringen vaak zelf gedaan. De gegevens betreffen meestal de oude regeling (vóór 1985). De oude regeling sluit niet aan op de behoefte van eigenaar-bewoners; met name de zelfwerkzaamheid leidt tot veel minder voordelen in de subsidieregeling.

Per 1 januari 1985 moet de gemeente zelf een subsidieregeling vaststel-len. De opzet van de Rotterdamse subsidieverordening is voor een belangrijk deel gebaseerd op een experiment dat in 1984 in de Paulus Potterstraat is gerealiseerd. Het betreft 21 panden met gemengd bezit. Zes panden zijn in eigendom van het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam (GWR) en 15 van eigenaar-bewoners. Er is een totaal-plan gemaakt waarbij de kosten voor cascoverbetering (inclusief funderingsherstel) f 75.000,- per pand bedragen. Binnen de subsidieregeling zijn verschillende keuzemogelijkheden voor de individuele eigenaar-bewoner totstandgekomen. De meeste eigenaar-bewo-ners hebben voor de mogelijkheid gekozen waarbij ze hun eigendomsrechten houden. Ze krijgen dan de laagste subsidie die f 50.000,- bedraagt, in plaats van de maximale bijdrage van 100%. Het restant wordt gefinancierd via een lening van de gemeente met een terugbetalingsclausule bij verkoop binnen 25 jaar. Deze terugbetalingsregeling is opgezet om speculatie te voorkomen. Elk jaar vervalt 1/25 deel van de terugbetalingsverplichting. De eigenaren storten maandelijks een bedrag van f 40,- tot f 70,- (afhankelijk van zelf-werkzaamheid) in een onderhoudsfonds dat wordt beheerd door het GWR.

De Rotterdamse regeling is gericht op de aanpak van het casco, en maakt een onderscheid tussen een actieve en passieve aanpak. Bij de actieve aanpak is sprake van meerenoveren of complexgewijze verbetering terwijl de passie-ve aanpak individueel gericht is en het initiatief genomen wordt door een eigenaar-bewoner. Wanneer sprake is van een actieve aanpak is een 'dakdoos' mogelijk, terwijl bij de passieve aanpak alleen subsidie gegeven wordt voor groot onderhoud. De corporatie kan optreden als opdrachtgever voor de renovatie. Conform de rijksregeling voor particuliere verhuurders wordt ook in de Rotterdamse regeling voor eigenaar-bewoners het schijventarief gehan-teerd bij subsidiëring van ingrepen. Er bestaat een terugbetalingsverplich-ting, die afloopt over 10 jaar; een systeem waarbiLhet eerste en tweede jaar totaal 50% terugbetaald moet worden terwijl daarna tot het tiende jaar met 10% wordt volstaan. Deze regeling geldt wanneer het huis verkocht wordt. Bovendien is er onderhoudsverplichting. De subsidies zijn vervolgens de ver-ordening bij alle ingrepen inclusief architectenhonorarium, leges, omzetbe-lasting en notariskosten. De uitvoering gebeurt door een aannemer.

De volgcl"lde knelpunten ten aanzien van de regeling kunnen zich voor-doen:

eigenaar-bewoners voeren verbeteringen gefaseerd uit juist vanwege de financie-ring. De eigen bijdrage kan voor de eigenaar-bewoner niet haalbaar zijn doordat het niet mogelijk is een tweede hypotheek of persoonlijke lening af te sluiten.

2. Zelfwerkzaamheid wordt niet gesubsidieerd. Een voorfinanciering door gemeente of vereniging van eigenaren kan toch problemen geven. De mogelijkheid van zelfwerkzaamheid binnen de subsidieregeling kan een oplossing zijn. Door zelfwerkzaamheid bij eigenaar-bewoners is een directe woonlastenverlaging mogelijk. Stel dat f 10.000,- wordt bespaard door zelfwerkzaamheid, dan komt dit neer op f 90,- tot f 100,- per maand (looptijd 10 jaar, rentepercentage 7.25).

3. Subsidie geldt niet voor alle uitgevoerde verbeteringen. Vooral werk-zaamheden aan de schil worden gesubsidieerd. Met behulp van zelfwerk-zaamheid kunnen alsnog een aantal verbeteringen binnen de woning worden gerealiseerd.

Project Meerwerk (25)

In 1985 sluit het gemeentebestuur een overeenkomst met de secretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Deze is bereid een deel van het budget voor de werkloosheidsbestrijding, waarover het Gewestelijk Arbeidsbureau (GAB) in 1985 beschikt, te decentraliseren. Als voorwaarde is gesteld het creëren van 'volwaardige arbeidsplaatsen' ten behoeve van een op wijkniveau 'zichtbare' verbetering van het leefmilieu in een beperkt aantal wijken die kunnen worden beschouwd als probleemcumulatiegebieden. Verantwoordelijk voor de besteding van de gelden (tegenover de staatssecretaris) is de direc

-teur van het GAB. Het geld dient te worden uitgegeven in nauw overleg met de gemeente. Het College van B &: W wijst zeven PCG-gebieden aan. Deze gebieden omvatten de tweede ringswijken Spangen, Bospolder/Tussendijken, Nieuwe Westen, Middelland, Hillesluis, Bloemhof, Oud Charlois/Tarwewijk/ Carnisse. Hiervoor wordt een budget van 13 miljoen gulden gereserveerd. In drie maanden tijd (april, mei en juni 1985) is op wijkniveau een groot aantal projectaanvragen opgesteld, uitgaande van summiere criteria. Hiervoor is door de gedeconcentreerd werkende projectcoördinatoren stadsvernieuwing per wijk een platform gevormd waarin, van wijk tot wijk wisselend, zijn ver-tegenwoordigd: de projectorganisatie stadsvernieuwing, in de wijk werkzame gemeentelijke welzijnsambtenaren, het gesubsidieerde wijkwelzijnswerk, het opbouwwerk, de bewonersorganisatie. Bij de aanvragen wordt er van uitge-gaan dat de geplande werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd door nog in de wijk te werven werklozen. Maar ook de stedelijke werving van werklozen wordt niet uitgesloten. Eind juni wordt door de projectorganisatie een pakket aanvragen ingediend. De aanvragen, afkomstig uit alle zeven PCG-gebieden, maken tientallen miljoenen gulden uit. Globaal zijn de plannen als volgt te verdelen:

'volkshuisvestelijke' plannen: variërend van het renoveren van (met de huidige VROM-subsidies niet te verbeteren) grote woningen ten behoeve van migrantengezinnen tot het reinigen van gevels van (voorlopig nog) niet te verbeteren woningen

verbetering van winkels en buurtvoorzieningen: van het verhuurbaar maken vnn leegstaande bedrijfspandjes via het opschilderen van buurt-voorzieningen tot het inrichten van een moskee