~
OPKOMST EN ONDERGANG VAN DE TJALK
•
Bibliotheek TU Delft~
VANDALISME, CRIMINALITEIT
EN VOLKSHUISVESTING
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
Thijsseweg 11
OPKOMST EN ONDERGANG VAN DE TJALK
ANALYSE VAN HET VERVAL VAN EEN WONINGCOMPLEX IN LELYSTAD
Hanneke van der Ven
De serie .'Vandalisme, Criminaliteit en Volkshuisvesting' wordt uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmUOTIIEEK, DEN HAAG H. van der Ven
Opkomst en ondergang van de Tjalk : analyse van het verval van een woningcomplex in Lelystad / Hanneke van der Ven.
Delft: Delftse Universitaire Pers. Fig.
-(Vandalisme, criminaliteit en volkshuisvesting: nr. 3)
Uitg. van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB), Technische Universiteit, Delft.- Met lit. opg.
ISBN 90-6275-518-6
SISO 719.22 UDC [343.3/.7:911.375](492*8200) NUGI 655 Trefw.: èriminaliteit en woonmilieu ; Tjalk (Lelystad). Copyright 1989 by H. van der Ven
No part of this book may be reproduced in any from by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft
INHOUD
VOORWOORD 1. INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING 1.1 Inleiding. . . 1 1.2 Probleemstelling . . . 2 1.3 Leeswijzer . . . 6 2. GESCHIEDENIS EN PROBLEEMSCHETS 2.1 Achtergronden . . . 72.2 Opkomst van de Tjalk . . . 12
2.3 Ondergang van de Tjalk . . . 13
2A Van Tjalk tot Buizerd . . . 14
2.5 Terugblik . . . .. 14
3. FYSIEKE EN SOCIALE WOONOMGEVING 3.1 Fysieke woonomgeving . . . 17
3.1.1 Kenmerken van de fysieke omgeving . . . 17
3.1.2 Leegstand en mutaties . . . ... 21
3.1.3 Technisch-beheer en onderhoud . . . 25
3.2 Sociale woonomgeving ... . . . 28
3.2.1 Kenmerken van de sociale omgeving . . . 28
3.2.2 Weigeringen en vertrek . . . 36
3.2.3 Sociaal-beheer en toewijzingsbeleid ... . . 40
3.3 Conclusie . . . 45
4. KLEINE CRIMINALITEIT EN VERLOEDERING 4.1 Vormen van kleine criminaliteit . . . 47
4.2 Angst en onveiligheidsgevoelens . . . 55
4.3 Kosten van de problemen . . . 56
5. ANALYSE VAN DE PROBLEMEN IN RELATIE TOT DE WOONOMGEVING
5.1 Verval van de Tjalk . . . ... 65
5.2 Criminaliteit en verloedering in de Tjalk ... 68
5.3 Conclusie . . . 69 6. MAATREGELEN 6.1 Maatregelen tot 1985 . . . 73 6.1.1 Technopreventieve maatregelen . . . 74 6.1.2 Sociopreventieve maatregelen . . . 75 6.2 Maatregelen sinds 1985 ... .. '" ... 81
7. EVALUATIE VAN MAATREGELEN 7.1 Maatregelen in verband met verval en criminaliteit ... 89
7.2 Effect van de maatregelen in de Tjalk . . . 91
7.3 Conclusie . . . 96 8. SAMENVATIING EN CONCLUSIES 8.1 Samenvatting ... ... ... ... ... 99 8.2 Conclusies . . . 105 8.3 Slotbeschouwing . . . 107 BIJLAGEN 1 2 3 LITERATUUR Evaluatie onderzoeksmethodiek . . . .. 111 Maatregelen-checklist . . . .. 115 Cijfers . . . .. .. 117
VOORWOORD
Sinds het einde van de jaren '60 is er sprake van een explosieve groei van kleine criminaliteit. Uit recente cijfers blijkt dat deze groei enigszins stagneert. Desondanks veroorzaakt (de dreiging van) criminaliteit nog steeds onveiligheidsgevoelens en maatschappelijke onrust.
Naar aanleiding van de groei van de kleine criminaliteit heeft de regering in 1985 het beleidsplan Samenleving en Criminaliteit gepubliceerd, waarin voorgesteld wordt een bestuurlijk preventieplan te ontwikkelen. In het beleid worden drie hoofdlijnen onderscheiden:
- het versterken van de binding van de opgroeiende generatie met de maatschappij;
- het versterken van het functionele toezicht op potentiële wetsovertreders door functionarissen met een bredere dienstverlenende taak;
- het ontwikkelen van een bebouwde omgeving die qua planologische en bouwtechnische kenmerken zo min mogelijk aanleiding biedt tot het plegen van delicten.
Ter bevordering van het ontwikkelen van dit beleid is een fonds van 45 miljoen gulden ingesteld, waaruit door de Stuurgroep Bestuurlijke Preventie Criminaliteit (SBPC) subsidies zijn toegekend aan experimenten en proef-projecten, maar ook aan enkele onderzoeksprojecten.
De Stuurgroep ondersteunt op deze wijze ook het onderzoeksproject 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw' van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB).
Het onderzoeksproject 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw' is verbonden aan het onderzoeksprogramma Stedelijke Netwerken; een samenwerkingsverband van drie onderzoeksinstituten, namelijk het Instituut voor Ruimtelijk Onderzoek (IRO) van de Rijksuniversiteit van Utrecht, het Centrum voor Grootstedelijk Onderzoek (CGO) en het OTB, verbonden aan de Technische Universiteit te Delft.
Uit diverse publicaties is gebleken dat kleine criminaliteit in versterkte mate voorkomt in de naoorlogse etagebouw. Het onderzoeksproject 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw' heeft als doel meer inzicht te krijgen in de relatie tussen kleine criminaliteit en etagebouw. Bij de uitvoering van het onderzoeksproject ligt de nadruk op het analyseren op de te treffen (preventieve) maatregelen, en de effecten van deze maatregelen. Er wordt onderzoek verricht in een aantal naoorlogse woningcomplexen waar de Stuurgroep experimenten subsidieert. Daarnaast worden complexen be-schouwd waar de criminaliteit schrikbarende vormen heeft aangenomen.
r
De begeleidingscommissie van het onderzoeksproject bestaat uit de volgende leden: mevr. J. Junger-Tas (WODC), mevr. A Vroege (NCIV), M. van Oostrom (MVROM), R. de Vries (SBPC), R. van Putten (NWR), M. Kromwijk (VNG) en H. Spickenheuer (WODC).
De resultaten van de verschillende deel-onderzoeken worden gepubliceerd in de OTB-reeks 'Vandalisme, criminaliteit en volkshuisvesting'. In deze reeks zijn reeds twee delen verschenen. Het eerste deel, 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw', bestaat uit een literatuurstudie en de opzet van het onderzoeksproject. Het tweede deel heeft betrekking op het woningcomplex Hoptille in Amsterdam. Andere onderzoeken die deel uitmaken van het onderzoeksproject betreffen de Gilliswijk in Delft, de Falgabuurt in Den Helder en een achttal hoogbouwcomplexen in Capelle aan den lissel. Het boek 'Opkomst en ondergang van de Tjalk' is het derde deel van de OTB-reeks. Hierin wordt verslag gedaan van een onderzoek naar het woningcomplex de Tjalk in Lelystad.
De gegevens van dit onderzoek zijn voor een groot deel ontleend aan het archief, bewonersdossiers en jaarverslagen, welke ter beschikking zijn gesteld door Woningbouwvereniging Lelystad. Het onderzoek had dan ook niet plaats kunnen vinden zonder de medewerking van deze woningbouwvereniging.
Hanneke van der Ven Delft, december 1988
1
INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING
1.1 Inleiding
Het onderzoek 'Opkomst en ondergang van de Tjalk' is onderdeel van het onderzoeksproject 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw' .
Het onderzoeksproject bestaat uit vier fasep., en zal gedurende een periode van vijf jaar worden uitgevoerd. De uitvoering is in 1986 van start gegaan. De eerste fase heeft vooral betrekking op de probleemschets en de maatregelen. Deze fase bestaat uit drie onderdelen, namelijk: literatuurstudie, verkenning en experimentenonderzoek.
De literatuurstudie is de basis voor de onderzoeksopzet. In het onderdeel verkenning wordt de relatie tussen kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw nader beschouwd door de te onderzoeken variabelen te operatio-naliseren en meetinstrumenten te ontwikkelen. Ten behoeve van deze 'verkenning' zijn onderzoekC?n uitgevoerd naar de Tjalk in Lelystad en Hoptil-Ie in de Amsterdamse Bijlmermeer. De keuze van deze twee woningcom-plexen is gebaseerd op het gegeven dat beide 'beruchte' comwoningcom-plexen zijn waar veel kleine criminaliteit voorkwam en waar in korte tijd het verval op grote schaal is opgetreden, en waar zeer drastische maatregelen genomen zijn. Het belangrijkste doel van dit deel van het onderzoeksproject is aan te geven hoe de relatie tussen kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw onderzocht kan worden.
Het doel van hetexperimentenonderzoek is te komen tot een evaluatie van maatregelen. Hiertoe wordt onder andere aandacht besteed aan complexen waar de Stuurgroep Bestuurlijke Preventie Criminaliteit (SBPC) experimenten financieel ondersteunt, zoals de Gilliswijk in Delft, de Falgabuurt in Den Helder en een achttal complexen in Capelle aan den Ussel.
Gedurende de tweede fase van het onderzoeksproject wordt het experimen-tenonderzoek afgerond. Daarnaast wordt in deze fase aandacht besteed aan een drietal thema's, namelijk: toewijzingsbeleid, huismeesters en de 'proeftuin' Bijlmermeer.
De fasen 3 en 4 bestaan uit het schrijven van de eindrapportage en brochures. De verschillende deelonderzoeken zijn weliswaar onderdeel van eenzelfde onderzoeksproject, maar kunnen als zelfstandige onderzoeken beschouwd
worden. Het onderzoek naar de Tjalk is in dit opzicht een onafhankelijk produkt.
1.2 Probleemstelling
De probleemstelling van het onderzoeksproject is als volgt geformuleerd (Bentvelsen en Van der Zon, 1987):
ti Welke factoren zijn vanuit het beheer van de woning en woonomgeving in met name de volkshuisvestingssector manipuleerbaar, zodat de kleine criminaliteit afneemt c.q. voorkomen wordt ? ti.
De probleemstelling is opgedeeld in een drietal vragen: I problematiek en de omgeving;
welke vormen van kleine criminaliteit komen voor in de naoorlogse etagebouw; waar komen deze vormen voor; wie of wat zijn de slachtoffers en doelen; waarom komt de kleine criminaliteit op bepaalde plaatsen voor; wat zijn de kosten en baten voor de ver-schillende betrokkenen;
wat zijn de kenmerken van de sociale en fysieke omgeving waarin kleine criminaliteit voorkomt?
11 maatregelen;
wat zijn in het kader van het beheer door toegelaten instellingen <ie mogelijkheden om de kleine criminaliteit te bestrijden; welke andere betrokkenen kunnen een bijdrage leveren; welke socio- en techno-preventieve maatregelen zijn mogelijk; wat zijn de kosten van de maatregelen en wat zijn de financieringsbronnen?
m
effect maatregelen op de problematiek en op de omgeving;wat zijn de effecten van de maatregelen op de kleine criminaliteit en op de sociale en fysieke omgeving; wat zijn de effecten en wat zijn de kosten en baten per betrokken groep, organisatie?
Atb. 1.1 Werkmodel fase I j. I i I i I. I I i I
I lsociole en fysiekel---~I kleine I I I I _evi"" I<---ieri.inaliteit I I
I' j I j l' j I I I <potentiële) I I daders I j ..!.-.. ' I I<potentieel) abject,l I slochtoffer I fase I1 i I .atregelen I . sociopreventief I . technopreventi ef I I - eO!li>inatie I j l'
rel.Ues die in dit cn:ierzoelc. centraal ataan
f .. elll
j
I
I I, I
I. I I I I I Isociole en fysieke~1 kleine I I I I """"vi",, l<---leri.iool iteitl I
I' " 'I l' , I 1 I <potentiële) I I daders I
'"
j i-j I i I<potentleel) abject,l I alodltoffer IDe probleemstelling en de deelvragen zijn ondergebracht in een werkmodel (afbeelding 1.1). Dit werkmodel is in principe op alle onderzoeken binnen het onderzoeksproject van toepassing.
De invulling van het werkmodel is tegelijkertijd gekoppeld aan de werkwijze en de fasering van het onderzoek.
Het onderzoek naar de Tjalk moet antwoord geven op de volgende vragen: - welke kenmerken van de fysieke en sociale omgeving van de Tjalk zijn van
invloed op het ontstaan van kleine criminaliteit;
- wat is het effect van de verschillende maatregelen op het voorkomen van kleine criminaliteit?
Daarnaast moet dit onderzoek een bijdrage leveren aan het onderzoekspro-ject op onderzoekstechnisch vlak door na te gaan hoe de variabelen en de meetinstrumenten kunnen worden geoperationaliseerd.
Uitgangspunten
Het onderzoek is gebaseerd op de veronderstelling dat er een relatie bestaat tussen criminaliteit en de fysieke en sociale omgeving. De maatregelen beïnvloeden de omgeving en hiermee mogelijk ook het voorkomen van criminaliteit.
De opzet van het hele onderzoeksproject is grotendeels gebaseerd op het verval-model van Prak en Priemus (1984). In dit model wordt verondersteld dat het vervalproces uit drie deelprocessen bestaat, namelijk het sociale, technische en financiële verval. De verschillende vervalprocessen kunnen onafhankelijk van elkaar ontstaan, maar eenmaal op gang gebracht kan één proces de andere vervalprocessen op gang brengen of versterken. In afbeelding 1.2 zijn de processen terug te vinden; het sociale verval bij 'huurders', het technische verval bij 'complex' en het financiële verval bij 'verhuurder' .
Criminaliteit en verloedering zijn belangrijke factoren binnen het verval-proces. Zij kunnen beschouwd worden als bestanddelen van de woonkwaliteit. Woonkwaliteit wordt hier gedefinieerd als de (sociale) kwaliteit van het wonen als activiteit (Coenen, 1986).
Criminaliteit heeft een relatie met zowel het sociale, het technische (fysieke), als het financiële verval-proces. Criminaliteit heeft invloed op het verval van de sociale en de fysieke omgeving, en wordt tegelijkertijd mede veroorzaakt door de sociale en fysieke omgeving.
Daarnaast veroorzaakt criminaliteit kosten voor degenen die betrokken zijn bij de omgeving. De. kosten bestaan uit zowel materiële als immateriële kosten zoals onveiligheidsgevoelens. De betrokkenen zijn de bewoners als slachtoffers/daders, en de verhuurder als beheerder en veelal ook als maatregelnemer. De bewoners zijn onderdeel van de sociale omgeving, en worden zeer direct geconfronteerd met het verval van de sociale en fysieke omgeving. De verhuurder heeft uiteindelijk meer te maken met het financiële verval.
Operationalisering van begrippen
Maatregelen gericht op het verminderen van criminaliteit hebben betrekking op die aspecten van de omgeving die te veranderen en te beïnvloeden zijn. Daarom is het van belang bij de beschrijving van de omgeving een onder-scheid te maken tussen de vragen' hoe ziet de omgeving eruit?' en 'onder invloed waarvan is de omgeving tot standgekomen en wordt de omgeving in stand gehouden?'. Dit betekent dat de omgeving niet beschreven kan worden, zonder hypothesen op te stellen met betrekking tot de relatie criminaliteit en omgeving en beide begrippen te operationaliseren.
Voor een uitgebreide begripsomschrijving wordt verwezen naar de onder-zoeksopzet (Bentvelsen en Van der Zon, 1987).
De omgeving heeft betrekking op de naoorlogse etagebouw en de directe woonomgeving. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de fysieke en sociale omgeving:
- fysieke omgeving: complexkenmerken, ligging semi-openbare ruimten, ligging en omvang openbaar groen, mutatie en leegstand, technisch beheer en onderhoud;
- sociale omgeving: bevolkingssamenstelling en -ontwikkeling; huishoudken-merken, redenen voor weigering en vertrek, sociaal beheer en toewij-zingsbeleid.
Het is van belang onderscheid te maken tussen de omgeving als te meten of te beschrijven 'indicator' en het beleid en het instrumentarium onder invloed waarvan de omgeving tot stand gekomen is, dan wel beheerd wordt.
Kleine criminaliteit wordt gedefinieerd als massaal voorkomende strafbare gedragingen zoals vandalisme, diefstal, inbraak en geweldpleging.
De hypothesen omtrent de relatie tussen criminaliteit en omgeving zijn als volgt omschreven:
"Voor de verklaring van het optreden van kleine kriminaliteit in de naoor-logse etagebouw is het van belang te kijken in hoeverre de sociale controle ontbreekt en in hoeverre de mogelijkheid bestaat om bepaalde delicten te plegen."
Hierbij wordt verondersteld dat het voorkomen van criminaliteit enerzijds bepaald wordt door een gebrek aan (daadwerkelijke danwel ogenschijnlijke) sociale controle -informeel door de bewoners, semi-formeel door bijvoorbeeld een huismeester en formeel door bijv. de politie. Anderzijds wordt het voorkomen van criminaliteit bepaald door de mogelijkheid tot delictpleging: de toegankelijkheid en stevigheid van het object. Deze verklaring is afgeleid van de verschillende soorten preventiestrategieën die beschreven zijn door het Bureau Criminaliteit Preventie (Soomeren et al, 1986).
De maatregelen zijn onderverdeeld in sociopreventieve maatregelen, welke invloed hebben op het vergroten van de sociale controle, en technopreven-tieve maatregelen, gericht op het verkleinen van de 'mogelijkheid'. Daarnaast zijn er maatregelen die te beschouwen zijn als een combinatie van socio- en technopreventieve maatregelen.
VERVALTHEORIE VAN NAOORLOGSE GESUBSIDIEERDE HUURWONINGCOMPLEXEN /AJ!C;tIJL~~~-,,·\INGEN .-:: _ : ::::: _ -"--- J :\.. .~
..
•
•
•
6tWr.llllii
'.' OVERHEID beleid nonderhouds-:::::::::::::::::{::::::=:::::-:,:;,!::'::::::I--
--~----'-
dJ
~•
V··1:lj
I::rl
toenemend . ~: achterstallig n:f== t:'1 onderhoud '.' .... leegstand mutat:i por.q.ql'lrr
~
I-' N ~l
á
Q~
{:~De relatie tussen de omgeving enerzijds en het voorkomen van criminaliteit anderzijds wordt geoperationaliseerd met behulp van de begrippen 'sociale controle' en 'mogelijkheid tot het plegen van delicten'. Deze begrippen zijn, door middel van hypothesen, te relateren aan de sociale dan wel de fysieke omgeving.Het bestaan van de mogelijkheid tot het plegen van delicten is te beschouwen als een kenmerk van de fysieke omgeving. De relatie tussen sociale controle en omgeving moet genuanceerd worden; de daadwerkelijke (effectieve) sociale controle heeft betrekking op zowel de sociale als de fysieke omgeving; de daderperceptie van sociale controle, resp. van de pakkans, heeft veelal te maken met kenmerken van de fysieke omgeving. In het onderzoek naar de Tjalk worden, in navolging van de onderzoeksopzet, de begrippen 'sociale controle' en 'mogelijkheid tot het plegen van delicten' gehanteerd als sleutelbegrippen bij de bepaling van de relatie tussen criminaliteit en omgeving.
1.3 Leeswijzer
Het boek 'Opkomst en ondergang van de Tjalk' is uit de volgende hoofdstuk-ken opgebouwd. Ter introductie wordt in hoofdstuk 2 een chronologisch overzicht gegeven van de verschillende ontwikkelingen die hebben bijgedragen aan de ondergang van de Tjalk. Hier wordt onder meer aandacht besteed aan de ontwikkeling van de woningmarkt in Lelystad, maar ook aan de totstand-koming van het woningcomplex de Tjalk.
De hoofdstukken 3 en 4 vormen samen met hoofstuk 6, de basis van het onderzoek. In de hoofdstukken 5 en 7 worden de verschillende gegevens met elkaar in verband gebracht en nader geanalyseerd.
In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de kenmerken van de fysieke en sociale omgeving gedurende de periode dat de Tjalk bewoond werd. De problemen criminaliteit en verloedering zijn beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt aandacht besteed aan de onderzoeksvraag: 'welke kenmerken van de fysieke en sociale omgeving zijn van invloed op het ontstaan van kleine criminaliteit?'.
Hoofdstuk 6 bestaat uit een beschrijving van de verschillende maatregelen die in de Tjalk genomen zijn met het doel de criminaliteit en verloedering tegen
. te gaan, dan wel het verval te keren. In hoofdstuk 7 wordt vervolgens antwoord gegeven op de onderzoeksvraag: 'wat is het effect van de verschil-lende maatregelen op het vóórkomen van criminaliteit?'.
Hoofdstuk 8 tenslotte, bevat de samenvatting en de conclusies van het onderzoek. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de maatregelen de relatie tussen de problemen kleine criminaliteit en verloedering hebben beïnvloed. Ter afsluiting wordt in bijlage 1 de onderzoeksopzet geëvalueerd.
2
GESCIllEDENIS EN PROBLEEMSCHETS
2.1 Achtergronden
''De ontwikkeling van de Tjalk stamt uit de tijd dat Lelystad wel groeikern maar nog geen gemeente was. Het openbaar bestuur bestond uit Landdrost Lammers (nu Commissaris der Koningin voor de provincie Flevoland), een Dagelijks Adviescollege en Adviesraad. ... Wat er gebouwd was, naar aard, naar aantallen, was meer op snelheid gericht dan op beheerskwaliteit. De rijksoverheid gaf de stad haar status als groeikern, en nam alle relevante beslissingen. "
(Woningbouwvereniging Lelystad, baksteen-actie, april 1986)
De Tjalk is een woningcomplex in Lelystad, bestaande uit 131 éénkamer-HAT-eenheden.
Bij de opkomst van de Tjalk waren twee ontwikkelingen van belang, namelijk de groei van Lelystad en de bouw van HAT-eenheden. Bij de ondergang van de Tjalk speelden andere ontwikkelingen een rol, namelijk de woningmarkt en de leegstandsproblemen in Lelystad.
De groei van Lelystad
In 1966 is men begonnen aan de bouw van de nieuwe stad Lelystad, als de toekomstige hoofdstad van de provincie Flevoland.
In hetzelfde jaar verscheen de Tweede nota over de Ruimtelijke Ordening, waarin een planologisch antwoord werd gegeven op de naar verwachting sterke groei van de Nederlandse bevolking, namelijk spreiding volgens het beginsel van de gebundelde deconcentratie. De in 1977 verschenen Structuur-schets voor de Verstedelijking (onderdeel van de Derde nota over de Ruimtelijk Ordening) stond in het teken van de groeisteden en groeikernen. De groeikernen moesten de 'overloop' van de grote steden opvangen. De plannen voor de bouw van de nieuwe stad moeten dan ook worden gezien in het licht van de verwachte toename van de bevolking en het groeikernen-beleid. Lelystad zou in het jaar 2000 uit 100.000 inwoners bestaan. Voor de ontwikkeling van deze stad had de overheid de Rijksdienst Usselmeerpolders (RUP) verantwoordelijk gesteld, totdat Lelystad in 1980 een zelfstandige
gemeente zou worden. De stad, werd groots opgezet met veel groen en
gescheiden verkeerssystemen. Er werd gewerkt aan een stad met een voorzieningen-draagvlak voor minimaal 80.000 inwoners. Lelystad zou als
groeikern de overloop van de Randstad, met name uit Amsterdam, moeten opvangen.
In het begin van de jaren zeventig voldeed de groei van de Lelystadse bevolking aan de verwachtingen; in 1978 woonden er 35.000 mensen in Lelystad.
Eind jaren zeventig bleek de landelijke bevolkingsgroei af te nemen. In het begin van de jaren tachtig werd het groeikernenbeleid in heroverweging genomen.
De verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling en productie van woningen in Lelystad, lag vanaf het begin bij het Ministerie van Verkeer en Waterstaat, via het Openbaar lichaam Zuidelijke Usselmeerpolders (ZUP) en de Rijks-dienst U sselmeerpolders (RUP).
In 1972 is deze productietaak en het beheer over de reeds gerealiseerde woningen (domein-woningen) overgedragen aan het Ministerie van Volkshuis-vesting. Voor de uitoefening van deze taken is de Stichting Woningbouw Lelystad (SWL) opgericht. SWL maakte hiertoe gebruik van het werkapparaat van de RUP.
De overdracht van verantwoordelijkheden betekende niet dat de RUP zijn invloed op de woningproduktie verloren had. Het bestuur van SWL bestond grotendeels uit vertegenwoordigers van de RUP en van het Ministerie van
VROM.
In 1978 werd besloten de taken van SWL over te dragen aan de twee in Lely-stad werkende toegelaten instellingen; de in 1978 opgerichte woningbouwver-eniging Lelystad (WBL) en de christelijke woningbouwverwoningbouwver-eniging De Op-dracht (WBO). Voor het uitoefenen van de beheertaak zou de reeds bestaande woningvoorraad worden overgedragen aan beide woningbouw-verenigingen. Daarnaast zou de (nieuwbouw-)taak voor de bouw van woningwetwoningen geheel door de woningbouwverenigingen gerealiseerd worden, waarbij zij eveneens aandacht zouden geven aan de bouw van
pre-" miehuur- en koopwoningen.
Reeds in 1979, nog voordat Lelystad een zelfstandige gemeente werd, werden enige duizenden woningen aan de woningbouwverenigingen overgedragen, en hadden beide inmiddels nieuwbouwplannen in ontwikkeling.
Er werd veel aandacht besteed aan de nieuwbouwtaak. In het overleg tussen de ZUP en de woningbouwverenigingen speelden de cijfers met betrekking tot de vooruitberekening van de bevolkingsgroei een belangrijke rol. De vooruitberekening was gebaseerd op een snelle, regelmatige en omvangrijke groei (tabel 2.1).
In navolging hiervan rekende WBL op het ontwikkelen en realiseren van 450 tot 600 woningen per jaar, en een uiteindelijk te beheren bestand van ongeveer 10.000 woningen.
Tabel 2.1 Bevolkingsgroei en nieuwbouwtaak 1980-1999 Jaartal 1980 1985 1987 1999 Inwonertal 41.075 64.208 73.457 100.668 Aantal woningen 12.700 20.000 23.200 33.350 Gem. woningbezetting 3,23 3,18 3,17 3,02 bron: Woningbouwvereniging Lelystad (Werkplan 1987)
De bouw van HAT-eenheden
In 1975 verscheen, op Rijksniveau, de nota 'Huisvesting alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens'. Inde jaren 76/77 werd deze nota van staatssecre-taris Van Dam vertaald in concreet beleid.
De nota biedt jongeren vanaf 18 jaar een woonrecht. Dit zou konsekwenties hebben voor de aard en de prijs van de woning; kleine woningen met een lage huurprijs.
Naar aanleiding van deze nota is de zogeheten HAT-regeling ontwikkeld, ook wel aangeduid als de verruimde regeling Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975 (BGSH '75). In de HAT-regeling wordt ervan uitgegaan dat de woningen intensief bewoond zullen worden, hetgeen een korte exploitatieduur tot gevolg heeft en dus een hoge kostprijshuur. Vanwege deze hoge kostprijshuur wordt aan de exploitant een hoge objectsubsidie per woning verstrekt. Dit betekent enerzijds dat de hoge kostprijshuur niet in een hoge vraaghuur resulteert, anderzijds dat de exploitant meer geld voor onder-houd- en administratiekosten heeft. De hoogte van de objectsubsidie wordt bepaald door het verschil tussen de vraaghuur en de kostprijshuur. In die zin fungeert de subsidie als sluitpost op de exploitatierekening.
Vanaf 1976/77 werden er landelijk zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw de zogenoemde HAT-eenheden gebouwd. De produktie in de periode van 1976 tot en met 1979 liep echter ver achter in vergelijking met het aantal geplande HAT-eenheden (tabel 2.2).
Tabel 2.2 Bouwprogramma en wooneenheden waarvoor een beschikking werd afgegeven (1976-1980) jaar 1976 1977 1978 1979 1980 programma 4.000 6.000 8.000 10.000 13.000
.
bron: Singelenberg (1985) aantal beschikkingen 333 2.556 3.136 5.387 ' 11.975 '.Woningmarkt voor één- en tweepersoonshuishoudens
In de nota van staatssecretaris Van Dam wordt gesignaleerd dat het aantal één-en tweepersoonshuishoudens voorlopig zal blijven groeien. Ook blijkt dat er, vanuit de vraagkant, geen behoefte is aan één-kamerwoningen, en dat de vraag naar twee-kamerwoningen hoofdzakelijk komt van alleenstaanden tussen de 18 en 29 jaar. Dit is een leeftijdsgroep waarin veel 'urgenten' voorkomen en waarin sprake is van een relatief laag inkomen. Dit betekent dat de vraag naar twee-kamerwoningen afkomstig is van een groep die een zwakke positie inneemt op de woningmarkt.
Voor 1980 waren in Lelystad reeds in twee complexen één~kamerwoningen
opgenomen (totaal 65 woningen). Daarnaast zijn er tot 1982 in totaal 378 twee-kamerwoningen in verschillende complexen gerealiseerd waarvan 124
voor 1980. De Tjalk is het laatst gerealiseerde complex met één-kamerwoni~
gen, en in Lelystad het enige complex dat onder de RAT-regeling tot stand is gekomen.
Ten tijde van de oplevering van de Tjalk was er een grote instroom naar Lelystad. Ondanks de krappe woningmarkt die door deze instroom ontstond, is het Tjalk-complex nooit volledig verhuurd geweest.
Wel was er een vraag naar huisvestingsmogelijkheden voor één- en twee-persoonshuishoudens .. In 1980 is op verzoek van WBL, een zogenoemde Stuurgroep RAT in het leven geroepen. Deze Stuurgroep heeft in dat zelfde jaar onder andere voorstellen ontwikkeld voor het splitsen van grote, moeilijk
verhuurbare woningen in één- en tweepersoons~enheden. Na vele jaren van
plannen maken en pogingen om toestemming van het Ministerie van VROM te krijgen, ging in 1985 -na de sluiting van de Tjalk- eindelijk de splitsing van een drietal woningen van start. Als voordeel van dit plan noemt WBL de lage huur, de kleinschaligheid en de integratie in een wijk met eengezinshuizen. WBL had al vanaf 1982 een kamerbewoningsproject, waarbij vier bewoners gezamenlijk de voorzieningen in een eengezinshuis gebruiken.
Na 1982, toen de woningmarkt ruimer werd, begon de leegstand toe te nemen. Onder andere door de individuele huursubsidie konden ook jongeren duurder gaan wonen. De RAT-eenheden voldeden niet meer aan de vraag, zeker niet omdat degenen met genoeg urgentiepunten voldoende keuze-mogelijkheden hadden voor een woning met tuin in Lelystad. Dit betekende dus een zeker aanbodoverschot met ruim voldoende alternatieven.
Naast het aanbod aan eengezinshuizen kwam er een ruime keus in woon-ruimte voor één- en tweepersoonshuishoudens, al dan niet gestapeld, in het centrum of daarbuiten, met twee of drie kamers. Veelal lagen de huren van deze nieuwe woningen lager dan die in de Tjalk.
Ondanks deze ontwikkelingen stelt WBL in de jaarverslagen van 1985 en 1986 dat er nog alle reden is om extra aandacht te blijven besteden aan de huis-vesting van één- en tweepersoonshuishoudens. Er is nog steeds een wachtlijst voor het kamerverhuurproject en inmiddels blijkt ook het woningzoekenden-aanbod het aantal splitsingswoningen te overtreffen.
In 1986 start WB4 in samenwerking met de MADI (Maatschappelijke Dienstverlening) de voorbereidende werkzaamheden voor het realiseren van een begeleid kamerwonen project.
Uit de jaarverslagen van WBL blijkt dat pas eind 1987 de woningmarkt voor de één- en tweepersoonshuishoudens verZadigd is; vanaf dat moment wordt er voor deze doelgroep geen extra woonruimte meer ge- of verbouwd.
Problemen in Lelystad
Niet alleen WB4 maar ook de gemeente Lelystad had, en heeft nog steeds, te kampen met problemen. De toename van de bevolking, in Nederland en ook in Lelystad, loopt sterk achter bij de in de jaren zeventig verwachte ontwikkeling. In de Structuurschets voor de Stedelijke Gebieden (1983) werd geen onderscheid meer gemaakt tussen groeisteden -regionale ontwik-kelingskernen- en groeikernen. Voor Lelystad betekent dit een wijziging in de taakstelling, aflopend in de jaren negentig. Bovendien ondervindt Lelystad in de jaren tachtig meer en meer de concurrentie van Almere.
Uit een vergelijking van de vestigings- en vertrekcijfers blijkt dat in de jaren zeventig het aantal vestigers ver uitsteeg boven het aantal vertrekkers. In de jaren tachtig benadert het aantal vertrekkers het aantal vestigers steeds meer met name door het toenemend aantal mensen dat uit Lelystad vertrekt. Eind 1985 heeft Lelystad 22.556 woningen en een inwoneraantal van 57.900. Dit is een aanzienlijke afwijking van de slechts zeven jaar oude prognose; bijna 10% woonconsumenten minder en ruim 11% woningaanbod meer.
Ook is de gemiddelde woningbezetting gedaald; van 3,44 in 1971 naar 2,57 in 1985. De gemiddelde woninggrootte is in relatie tot deze ontwikkeling opmerkelijk royaal, namelijk 5,1 kamer in 1985.
Als gevolg van deze veranderingen zijn de volgende problemen ontstaan: - het te lage inwoneraantal heeft ernstige financiële gevolgen voor de
gemeente. Deze heeft dan ook financiële steun gevraagd van de rijksover-heid (artikel 12-aanvraag).
De gemeentelijke uitgaven zijn teruggeschroefd tot het minimum, en de gemeentelijke heffingen lopen snel op tot het maximum haalbare. Een mogelijk gevolg van dit alles is dat bewoners in toenemende mate omzien naar een stad die minder kost en meer te bieden heeft;
- een hoge mate van leegstand heeft invloed op de draagkracht van de woningbouwverenigingen. De omvang van de leegstandsverliezen is zodanig dat deze de fin~ciële positie van de verhuurders ernstig aantast;
- een bijkomend gevolg van de leegstand is een relatief hoog aantal ver-huizingen binnen de stad. De kosten die met deze mutaties gepaard gaan, zijn aanzienlijk;
- het benodigde draagvlak voor vele stedelijke voorzieningen ontbreekt. De beide woningbouwverenigingen hebben in 1985, als reactie op deze ontwikkelingen, de nota 'Groei, fasering en lokatiekeuze' opgesteld. Hierin wordt met nadruk een verhoogde aandacht voor het beheer van de bestaande stad bepleit en het slechts daar realiseren van nieuwbouw waar dit een bijdrage zou kunnen leveren aan de kwaliteit van de bestaande stad.
2.2 Opkomst van de Tjalk
Eind 1979 werd door de RUP en SWL, in samenwerking met het architecten-bureau INBO, een begin gemaakt met de plan vorming voor de te ontwikkelen wijk Tjalk.
Het Tjalk-wijkplan bevatte voornamelijk laagbouwwoningen en een drietal etagebouwblokken. In het wijkplan bestonden deze drie blokken uit 80 (twee-en drie-kamer)woning(twee-en.
In die periode zocht het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) beleg-gingsmogelijkheden in Lelystad. Zij vonden het plan voor de wijk Tjalk aantrekkelijk, met uitzondering van de drie etagebouwblokken. Het ABP voorzag verhuurmoeilijkheden in deze bouwblokken, mede gezien het feit dat de geplande laagbouwwoningen wat betreft de woninggrootte redelijk gedifferentieerd waren. Het ABP heeft uiteindelijk de ontwikkeling en financiering van het Tjalk-wijkplan, met uitzondering van de drie etagebouw-blokken, van SWL overgenomen.
Het plan voor de drie Tjalk-gebouwen, het Tjalk-complex, is verder ontwikkeld door SWL. Ten behoeve van de financiering van het complex
'werd geldelijke steun bij het Rijk aangevraagd. Het Ministerie van VROM, de toetsende instantie, kwam tot de conclusie dat de woningen te duur waren. Vanaf dat moment moest er snel een nieuw plan ontwikkeld worden, mede gezien het feit dat het financieel voordelig was de bouw van het complex op te nemen in de bouwstroom van de rest van het Tjalk-wijkplan.
Reeds in begin 1978, bestonden er bij het Ministerie van VROM twijfels over de haalbaarheid van de landelijke produktie van de HAT-eenheden; het aantal afgegeven beschikkingen liep sterk achter op het bouwprogramma. SWL, in feite nog steeds indirect bestuurd door de landelijke overheid, besloot het goedkoper maken van de woningen in het Tjalk-complex te combineren met het op gang brengen van de bouw van HAT-eenheden en gebruik te maken van de HAT-regeling.
Op het gebied van de inrichting van de HAT-eenheden en van het gehele complex kon ruim geëxperimenteerd worden. Landelijk waren er nog weinig richtlijnen; er was nog geen programma van eisen en de Voorschriften en Wenken waren niet van toepassing.
SWL besloot zoveel mogelijk wooneenheden in het Tjalk-complex onder te brengen. Als gevolg van deze beslissing heeft het architectenbureau INBO het oorspronkelijke ontwerp van de drie gebouwen ingrijpend gewijzigd. De gebouwen zijn met één etage verhoogd waardoor de capaciteit vergroot werd. Het Tjalk-complex werd bestemd voor 131 éénkamer-HAT-eenheden ten behoeve van één- en/of tweepersoonshuishoudens. Van de mogelijkheid om tweekamer-woningen te realiseren heeft men geen gebruik gemaakt.
2.3 Ondergang van de Tjalk
De twee woningbouwverenigingen in Lelystad die gedurende de bouw van de Tjalk, de taken van SWL en de ROP overnamen, hadden beide een gelijk deel van de woningen in beheer overgedragen gekregen. Volgens WBL zijn de 'goede' en 'slechte' complexen destijds zo eerlijk mogelijk onder de beide woningbouwverenigingen verdeeld.
De Tjalk werd in 1980 opgeleverd. Het complex is bij de oplevering overge-dragen aan woningbouwvereniging Lelystad (WBL).
Het was bekend dat niet iedereen positief stond ten opzichte van de éénkamerwoningen; vertegenwoordigers van plaatselijke jongerenorganisaties noemden de flats 'kippenhokken'. Men voorspelde klachten en problemen in verband met het gebrek aan bergruimte en het ontbreken van een afgescheiden slaapruimte.
De directeur van WBL beschouwde de HAT-eenheden als een volkomen aanvaardbare oplossing voor het woningnoodprobleem onder jongeren. "De Van Dam-woningen zijn minder ruimtelijk bedeeld dan gewone woning-wetwoningen. Maar als je bedenkt dat er in Lelystad prakties niets is voor jongeren, dat er een grote vraag is naar dit soort woningen en dat de beginneling- hij of zij die voor de eerste keer alleen gaat wonen- niet veel geld ter beschikking heeft dan vind ik de bouw van Van Dam-eenheden een goede keUze" (Lelystads-dagblad 17-04-1980).
Toch· had WBL, blijkens een notitie, een grote reserve ten aanzien van de Tjalk; zowel de woonvorm, de situering, het aantal woningen, het woningtype als de ontsluiting van de woningen beloofden niet veel goeds.
Toen de eerste Tjalk-woningen werden opgeleverd, had WBL zich grondig op haar beheertaak voorbereid. Er werd extra zorg besteed aan de toewijzing van de woningen en aan de begeleiding van de eerste bewoners. De eerste verhuur verliep moeizaam.
Kort nadat de eerste bewoners de gebouwen betrokken, ontstonden problemen: vandalisme, brandstichting, ruzies en diefstal. In de plaatselijke pers verschenen de eerste artikelen over de situatie in de Tjalk, hetgeen het begin was van de stigmatisering van het complex. Tijdens de daarop volgende maanden bleven de problemen groot en nam de leegstand steeds verder toe. Reeds eind 1980 werd er door WBL gezocht naar alternatieve bestemmingen voor de drie woonblokken. Alle initiatieven liepen stuk, meestal op financiële gronden.
Eind 1984 woonden er nog slechts enkele tientallen mensen in de Tjalk. Op dat moment besloot WBL de knoop door te hakken, door alle woningen te ontruimen en geen woningen meer te verhuren. Vier jaar na oplevering waren bij alle drie de woonblokken, de ramen en deuren op de eerste twee verdiepingen dichtgespijkerd.
2.4 Van Tjalk tot Buizerd
Met het dichtspijkeren van het woningcomplex de Tjalk verslapt de aandacht van WBL voor dit relatief kleine deel van haar woningbezit geenszins. Reeds vanaf half 1983 overweegt men, in hoeverre er door verbouwing een andere bestemming gevonden kan worden voor het complex. In 1985 komen WBL en de Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting in overleg met de Humanistische Stichting voor Huisvesting voor Bejaarden (HSHB) en de Stichting Huisvesting Ouderen Lelystad (SHOL) tot een overeenkomst. Zij verwachten dat verbouw tot twee- en driekamerwoningen en een bestemming als woongebouw voor ouderen, binnen de Lelystadse woningmarkt goede mogelijkheden kan bieden.
De kosten van de verbouwing bleken echter zeer aanzienlijk; de totaalkosten werden geschat op 5 miljoen gulden. Hiervoor moet een groot deel van de reserve van WBL aangewend worden en is subsidie van het Rijk noodzakelijk. WBL stelt dat verbouwing beter is dan sloop. De boekwaarde van de Tjalk is hoog; sloop zou een kapitaalverlies van 9 miljoen gulden betekenen. Begin 1986 is de toekomst van de Tjalk nog steeds onduidelijk; er is te weinig geld voor de verbouwing. De verbouwplannen van de Tjalk komen niet in aanmerking voor Rijks-subsidie, bijvoorbeeld in het kader van de terugploeg-regeling.
De Tjalk kost ondertussen een vermogen aan huurderving. In april 1986 besluit WBL landelijke en politieke aandacht te vragen voor het problemati-sche complex, door middel van de 'baksteen-actie'. WBL stelt hierbij dat de Rijksoverheid, welke destijds Lelystad de groeitaak heeft opgelegd, haar verantwoordelijkheid voor de problemen rondom de Tjalk dient te erkennen. Deze actie had geen duidelijk aantoonbaar effect op het versnellen van de uitvoering van de verbouwplannen.
Pas eind 1987 komt er een verlossend bericht van het Rijk. Op dat moment is de artikel 12-aanvraag van de gemeente Lelystad gehonoreerd door de Rijksoverheid met een eenmalige Rijksbijdrage, wat onder andere het groene licht betekent voor de verbouwing van het complex de Tjalk. Vanaf dat moment is men overgegaan tot de verbouw van de Tjalk tot het wooncentrum 'de Buizerd'.
Ondertussen waren de bouwtechnische plannen uitgewerkt en hadden vele ouderen zich reeds voor de Buizerd ingeschreven. Naast de verbouw tot 78 twee-, drie- en vierkamerwoningen, zijn er ruimten voor recreatie en andere activiteiten gerealiseerd. Daarnaast zijn er 28 seniorenwoningen gebouwd. De eerste woningen van de Buizerd zijn in november 1988 opgeleverd.
2.5 Terugblik
Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een korte terugblik op de periode 1975 tot 1989. In deze periode hebben zich de opkomst en de ondergang van de Tjalk afgespeeld, maar is ook de Buizerd aan zijn vlucht begonnen.
Chronologie Tjalk
1966 start opbouw Lelystad;
1975 nota 'Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoons-huishoudens'; 1977 oprichting woningbouwvereniging Lelystad (WBL);
1978 besluit overdracht beheer- en nieuwbouwtaken aan de woningbouw-1979 1980 1980 1980 1984 1985 1985 1986 1986 1987 1987 1988 1988 verenigingen; ontwikkeling Tjalk; Lelystad gemeente; oplevering Tjalk-woningen;
WBL op zoek naar alternatieve bestemmingen;
WBL nog steeds op zoek naar verbouwingsmogelijkheden; Tjalk ontruimd en dichtgespijkerd;
overeenkomst WBL, gemeente, HSHB en SHOL; toekomst Tjalk nog onduidelijk;
baksteenactie;
WBL besluit de kosten, behoudens de eventuele Rijksbijdragen, zelf op zich te nemen;
Rijksbijdrage voor Lelystad en behoud objectsubsidie Tjalk; start verbouw Tjalk tot Buizerd;
3
~SmKEENSOC~EWOONOMG~NG
3.1 Fysieke woonomgeving
3.1.1 Kenmerken van de fysieke omgeving De wijk Tjalk
De wijk Tjalk, waarin ook het Tjalk-complex is gelegen, is onderdeel van de woonwijkengordel gelegen ten westen van de centrum-zone van Lelystad. Aan de zuidzijde van de wijk Tjalk ligt een bedrijventerrein, aan de noordzijde vormt de gracht de grens en aan de oostzijde de spoorlijn. Aan de andere kant van het spoorlijn-tracé ligt nu het hoofdwinke1centrum van Lelystad, de Gordiaan (afbeelding 3.1).
Voordat de bouw van de eengezinshuizen in de wijk Tjalk afgerond was, stonden er reeds drie bouwblokken als eenzame wachters in de polderwind: het Tjalk-complex.
Bij de oplevering van het complex in 1980 was Lelystad wat betreft winkel-voorziening nog voor een groot deel aangewezen op het Lelycentre, dat aan de noord-oostzijde van de centrumzone ligt.
De Tjalk lag daardoor erg afgelegen van het centrum, en de daar aanwezige dagelijkse voorzieningen. Het isolement werd versterkt doordat na oplevering van het complex,· de wijk Tjalk nog in aanbouw was en het werkverkeer de ontsluitingsweg slecht begaanbaar maakte. Hierdoor was bijvoorbeeld de op 50 à 60 meter afstand gesitueerde Middendreef, een belangrijke toegangsweg van Lelystad, slecht bereikbaar.
In de loop van de tijd is er in de wijk groen aangelegd en zijn de eengezins-huizen gebouwd. Op een later tijdstip is er in de wijk Tjalk ook een
winke1ce~trum gerealiseerd.
Het centrum van Lelystad wordt nu gevormd door het winkelcentrum de Gordiaan, het sport- en cultuurcentrum Agora en het stadhuis. Het station Lelystad-centrum is in juni 1988 geopend. Langzaamaan ontstaat er in Lelystad een, aan de verschillende behoeften aangepast, stedelijk klimaat.
Atb. 3.1 De 'IJalk in Lelystad
Het woningcomplex de Tjalk
Atb. 3.2 De omgeving van de Tjalk
Zoals vermeld bestaat het Tjalk-complex uit drie etagebouwblokken; Tjalk 10, 11 en 12. Blok 10 ligt het dichtst bij de weg waarmee het complex ontsloten wordt.
Om de drie bouwblokken zijn groenvoorzieningen aangelegd, en tegenover de blokken 10 en 11 is parkeerruimte. De gebouwen zijn alleen aan de voorzijde per auto bereikbaar. Tussen blokken 11 en 12 en langs de westzijde van het gehele complex lopen doorgaande fietsroutes (afbeelding 3.2 en 3.3).
Atb. 3.4 Woningtypen in de Tjalk 0 ~ oÖ type FJ 5.45 koken I· .
..
Do!:: douche type FG 5.45 koken: :1
douche.x:J+_
!
+-entree++r;:
r"1:
I
entree±~
korridor 0 \D .J•
type FH 5.45---++
----~+.-..
De drie bouwblokken, blok 10, 11 en 12, bestaan uit respectievelijk drie, vijf en drie verdiepingen met 38, 66 en 27 woningen. De in totaal 131 woningen zijn alle éénkamer-HAT-eenheden.
De drie woningtypes; FH, FJ en FG, verschillen wat betreft ligging, oppervlakte, prijs en 'bestemming'. De typen FH en FJ zijn één-kamer-woningen maar worden beschouwd als twee-persoonseenheden. Het type FH ligt op de begane grond, het type FJ is de hoekwoning op de verdiepingen. Zij hebb.en een oppervlakte van 46 m2. Het type FG is de tussenwoning op de verdiepingen en heeft een oppervlakte van 36 m2. Elke woning bestaat uit een kamer met open keuken, hal, meterkast, een natte cel met wc en douche. De woningen op de verdieping worden ontsloten door een inpandige, over-dekte corridor. De dichte corridor heeft bij het trappenhuis een verbreding. De blokken zelf worden ontsloten door open portieken. De woningen op de begane grond hebben een eigen ingang en zijn direct van buiten ontsloten. Elk blok heeft een trappenhuis en een brandtrap aan de voorzijde; van de drie blokken heeft alleen blok 11 een lift, omdat dit blok meer dan vier bouwlagen heeft. Per blok is op de begane grond, vlakbij het trappenhuis, een gemeenschappelijke fietsenberging. Het complex heeft een centraal ketelhuis van waaruit alle woningen verwarmd worden. Elke radiator in de woning heeft een eigen warmtemeter. Voor de warmwatervoorziening zijn alle woningen van een boiler voorzien. Ook heeft elke woning een electrisch kooktoestel en wordt er vanwege de open keuken mechanisch geventileerd . . Het huisvuil moet in containers gestort worden. Op de parkeerplaats is
Huuropbouw
De huur van de woningen in de Tjalk verschilt per type woning.
In 1980 was de gemiddelde bruto huurprijs van de woningen f 323,25, exclusief electriciteitsverbruik en inclusief service-kosten. De netto huur bedroeg gemiddeld f 207,52. De huur van deze woningwetwoningen ligt onder de Individuele Huursubsidie-grens.
Het Tjalk-complex heeft een groot aantal collectieve voorzieningen zoals boilers, kookplaten, centrale verwarming en halverlichting. Deze voor-zieningen vallen onder de service-kosten, samen met de kosten van het schoonmaken van de collectieve ruimten.
De service-kosten bestaan uit de volgende kosten-posten: - gasverbruik centrale verwarming;
- huur elektrisch kooktoestel; - boilerhuur;
- elektriciteitsverbruik gemeenschappelijke ruimten; - schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten; - glasfonds;
- centrale antenne inrichting (indien van toepassing).
3.1.2 Leegstand en mutaties Leegstand.
De 131 woningen van de Tjalk zijn medio 1980 opgeleverd en begin 1985 'dichtgespijkerd'. De Tjalk is dus slechts 4,5 jaar 'bewoond' geweest. In deze periode was het complex nooit volledig verhuurd.
De leegstand in de Tjalk kan gei1lustreerd worden aan de hand van huurderving-cijfers uit de jaarverslagen van WBL. Uit deze cijfers blijkt dat, direct na de oplevering in 1980 reeds sprake was van leegstand in de Tjalk. De huurderving bestond toen reeds uit 11% van de totale huur en nam in de daarop volgende jaren alleen nog maar toe (afbeelding 3.5).
Andere gegevens ten behoeve van de beschrijving van de leegstand zijn ge-destilleerd uit de bewonersdossiers van de Tjalk.
De meeste woningen (72%) zijn direct na oplevering verhuurd; eind 1980 is reeds 98% van de woningen éénmaal verhuurd geweest (tabel 3.1). In die zelfde tijd -1980- kwamen de eerst verhuurde woningen ook weer leeg te staan, waarvan sommige daarna niet meer verhuurd zijn. Eind 1981 bedroeg het aantal 'permanent' leegstaande woningen 5% van het totaal. Eind 1982 liep dit percentage op tot 26% om vervolgens snel te stijgen tot 65% eind 1983 en 96% eind 1984 (tabel 3.2).
Atb. 3.5 Percentage huurderving, 1980-1987 10 Cl 80 c: "> L. Cl> U L. :> :> 60 .t::
...
co Cl...
c: Cl> 40 u L....
0. 0~' ~D----~~----~----~'~3----~~---=~----~----~ jaartalbron:OT8-be.er~ing jaarverslagen Woningbouwvereniging lelystad
Tabel 3.1 Datum eerste verhuur per woning van de Tjalk
aantal oplevering
6/80
94
6/80
12/80
34
12/80
6/81
1
6/81
12/81
0
12/81
6/82
1
onbekend1
totaal131
bron: OTB-bewerking bewonersdossiers WBL
perc.
71,8
26,0
0,8
0,0
0,8
0,8
100,0
Tabel 3.2 Datum ontstaan permanente leegstand per woning 12/80- 6/81 6/81 - 12/81 12/81- 6/82 6/82 - 12/82 12/82- 6/83 6/83 - 12/83 12/83- 6/84 6/84 - 12/84 onbekend totaal aantal 3 4 12 15 19 32 24 17 5 131 cum. perc. 2,3 5,3 14,5 26,0 40,5 64,9 80,2 96,2 100,0
bron: OTB-bewerking bewonersdossiers WBL
Afb. 3.6 Leegstandsperiode per woning in de Tjalk na de exploitatie periode van 41h jaar
-4-5 jr
(1.511) onbekend
(-4.611)
Uiteindelijk heeft 34% van de woningen twee tot drie jaar leeg gestaan (inclusief mutatieleegstand) in de vierenhalf jaar dat het complex bewoond is geweest. Verder heeft 30% van het aantal woningen één tot twee jaar, en 13% 3 tot vierenhalf jaar leeggestaan. Slechts 18% van de woningen is drieenhalf tot vierenhalf jaar verhuurd geweest (afbeelding 3.6).
Mutaties.
Onderstaande mutatie-gegevens zijn ontleend aan de bewonersdossiers. Het blijkt dat de helft van het aantal huishoudens niet langer dan één jaar in de Tjalk heeft gewoond (waarvan 26% zelfs korter dan een half jaar). Slechts 14% van de huishoudens hield het langer dan twee jaar vol (afbeelding 3.7). Ondanks het feit dat de Tjalk zo'n korte periode bewoond is geweest en ondanks de perioden van leegstand, zijn alle woningen minstens één maal verhuurd geweest. Bij 23% van de woningen is het bij één verhuring gebleven, 61 % is twee à drie maal verhuurd geweest en 16% heeft zelfs een vierde, vijfde, of zesde verhuring meegemaakt (afbeelding 3.8).
Afb. 3.7 Woonperiode per huishouden, van alle huishoudens die de Tjalk hebben bewoond 3-4 jr (2.6:11) onbekend (2.211:) 0-0.5 jr (25.61)
Atb. 3.8 Aantal verhuringen per woning in de Tjalk gedurende de ex-ploitatieperiode van 4'h jaar
40 38 35 30 25 20 15 10 1 x 2 x 3 x 5-6 x aantal verhuringen
bron:OT8-bewer~ing bewonersdossiers woningbouwvereniging Lelystad
3.1.3 Technisch-beheer en onderhoud
Algemeen beleid WBL
WBL onderscheidt binnen het onderhoud dagelijks (klein) onderhoud en groot onderhoud.
Het dagelijks onderhoud bestaat uit klachten- of service- onderhoud, mutatie-onderhoud en inspectief mutatie-onderhoud. Dit mutatie-onderhoud wordt grotendeels in eigen beheer gerealiseerd. Het onderhoud van de e.v.-installaties wordt uitbesteed, op grond van een door SWL afgesloten onderhoudscontract. Het klachten- of service- onderhoud vindt plaats .na melding door de huur-der. Afh~mkelijk van de soort storing komt het verhelpen ervan voor rekening van de huurder of verhuurder. Indien de huurder de rekening krijgt, wordt hem/haar de keuze gelaten de storing door de woningbouwvereniging, door derden of zelf te (laten) verhelpen. Alle klachten worden in principe geregis-treerd op zogenoemde woningstamkaarten en in kwartaaloverzichten verwerkt. Het mutatie-onderhoud vindt per definitie plaats nadat een woning door de zittende bewoner verlaten is, en voordat een woning door de komende
huurder wordt betrokken. Met behulp van een standaard-formulier wordt een opnamerapport opgesteld, waarin de toestand van de woning na oplevering wordt weergegeven. Indien het noodzakelijk is bepaalde onderhoudsac-tiviteiten te verrichten, wordt aangegeven voor wiens rekening de kosten zijn. Inspectief onderhoud vindt plaats op grond van meldingen van medewerkers van de woningbouwvereniging.
Het groot onderhoud kenmerkt zich door grootschaligheid en planbaarheid. Het gaat hier om onderhoud dat veroorzaakt wordt door de verouderingspro-cessen van de in en aan de woning gebruikte materialen. Het 'meest in het oog springend' is hierbij het schildersonderhoud. Het groot onderhoud wordt over het algemeen uitbesteed aan derden. Naast de bovenstaande onder-houdswerkzaamheden heeft de onderhoudsdienst van WBL ook wacht-(weekend-)diensten.
WBL is in 1984 gestart met automatische verwerking van alle klachtenop-gaven. Hiervoor neemt zij deel aan het klachtenbeheersingssysteem van het NCCW te Almere. In plaats van het invullen van woningstamkaarten worden de klachten ingevoerd in de computer. Automatisch wordt hierna een werkopdracht uitgeprint en de voortgang bewaakt.
De Tjalk
De onderhoudskosten van het complex de Tjalk zijn weergegeven in de ver-schillende jaarverslagen van WBL.
Dit betreft de kosten van het klein onderhoud. In de relatief korte tijd dat de Tjalk bewoond is geweest, is er geen groot onderhoud uitgevoerd. De schilder-onderhoudsbeurt die in 1984 gepland was, is gezien de om-standigheden op dat moment niet uitgevoerd.
De onderhoudskosten zijn te destilleren uit de gegevens van het onder-houdsfonds (bijlage 3, overzicht 3).
In de jaarverslagen van 1980 tot en met 1982 worden de onderhoudskosten en de onderhoudsresultaten gespecificeerd (bijlage 3, overzicht 4).
Het complex is halverwege 1980 opgeleverd. Dat jaar bedragen de kosten f 31.829. In de jaren daarna nemen de onderhoudskosten sterk toe; eind 1983 bedroeg dit bedrag f 95.530 (f 729 per eenheid). In 1984 zijn de kosten plotseling gedaald tot f 37.649 (f 287 per eenheid) (afbeelding 3.9).
Uit een vergelijking van de gegevens van 1981 en 1982 blijkt een duidelijke verschuiving in de kostenposten. In 1981 bestaan de kosten voor meer dan de helft uit directe loonkosten. In 1982 is deze kostenpost gedaald, maar tegelijkertijd zijn de milteriaal- en overige kosten gestegen. Daarnaast is er in 1982 een opvallende toename van de kosten op rekening van de huurders en de daarbij behorende administratiekosten van WBL.
Afb. 3.9 Onderhoudskosten De Tjalk (in guldens), 1980-1986 95.000 85.000 ~ 75.000
.,
~ => 65.000 co=
c 55.000 ., +' Ol 0 ,. ~ 15.000.,
" :::J 0 .r::; I.. 35.000.,
.., c 0 25.000 15.000 5. 00~';b8;no ---,,...---,..,.,---:;1Iö";'"---:;;r;;T---."""---.,. jaarta I bron :OTB-bewerking jaarverslagen 't'oningbouwvereniging LelystadAndere ondethoudsgegevens betreffen een specificatie van het klachten- en mutatie-onderhoud (bijlage 3, overZicht 5). Deze gegevens zijn in de verschillende jaarverslagen, per jaar, op een andere wijze geordend en weergegeven, waardoor geen vergelijkingen gemaakt kunnen worden. Wel geeft het overzicht een indicatie van het verloop van de kosten (in guldens, werkbonnen of uren).
In 1982 zijn de kosten van het klachten- en mutatie-onderhoud uitgesplitst naar kosteri voor de huurders en kosten voor het WBL. Hieruit blijkt dat de kosten van WBL f 185 per eenheid te bedragen en die van de huurders f 110 per eenheid; de kosten op rekening van de huurders bedragen 37,3% van de totale kosten. Uit het overzicht blijkt verder,zoals eerder reeds geconstateerd, een afname van de kosten na 1983.De kosten in de jaren 1981 en 1983 zijn uitgedrukt in bonnen en uren. In de periode 1981-1983 neemt het aantal uitgeschreven bonnen toe, in tegenstelling tot het aantal uren; met betrekking tot het aantal bonnen valt een duidelijke piek in 1982 waar te nemen (3,5 bon per woning). Ook bij de interpretatie van deze gegevens moet rekening gehouden worden met de leegstand- en mutatie-cijfers in het desbetreffende jaar. Zo werd er in de loop van de jaren minder mutatie-onderhoud gepleegd
als gevolg van de afname van het aantal mutaties; maar daarnaast nam bijvoorbeeld ook het aantal uren per mutatie-onderhoudsbeurt af.
Uit de bovenstaande beschrijving blijkt dat de onderhoudskosten tot in 1983 sterk gestegen zijn, ondanks de eveneens sterke toename van de kosten voor rekening van de huurders. Ook blijkt uit een vergelijking tussen de Tjalk en de rest van het WBlrbezit (1983) dat de onderhoudskosten van de Tjalk als gevolg van klachten- en mutatie-onderhoud hoog zijn. Na 1983 dalen de onderhouds-kosten. Dit kan enerzijds worden verklaard door de grote leeg-stand op dat moment, waardoor er minder te 'onderhouden' valt. Anderzijds heeft de beslissing in 1983, om de Tjalk te verbouwen en in te richten voor een andere doelgroep, mogelijk invloed gehad op het onderhoudsbeleid van de Tjalk.
3.2 Sociale woonomgeving
3.2.1 Kenmerken van de sociale omgeving
De RUP heeft rond 1980 een onderzoek uitgevoerd naar de ervaring van bewoners van nieuwe woningen in Lelystad. Van de 131 enqueteformulieren, die de RUP aan de Tjalk-bewoners verstuurde, zijn er 72 teruggestuurd (55%). Aan de hand van dit onderzoek kan een overzicht van de 'stand van zaken' van de bewonerssamenstelling en andere kenmerken van de sociale omgeving van de Tjalk, uit 1980 -drie maanden na de oplevering- gegeven worden. De overige gegevens met betrekking tot de sociale omgeving zijn grotendeels gedestilleerd uit de bewonersdossiers. Deze gegevens geven een overzicht van de gehele periode dat de Tjalk bewoond is geweest.
Bewonerssamenstelling
Hier wordt eerst op de gegevens van het ROP-onderzoek ingegaan. De gegevens zijn gebaseerd op de geretourneerde enqueteformulieren.
Het Tjalk-complex bestaat, zoals eerder opgemerkt, uit 131 éénkamer HAT-eenheden, waarvan sommige als twee-persoonswoningen worden beschouwd.
Eind 1980 wordt bijna drie kwart van de woningen door een
één-per-soonshuishouden bewoond, namelijk 53 van de 72 huishoudens. De overige 19 woningen worden door een twee-persoonshuishouden bewoond. De gemid-delde woningbezetting is zodoende 1,25; 91 personen in 72 woningen. Het grootste gedeelte van de bewoners is ongehuwd (68), terwijl het aantal gehuwden (6) en gescheiden personen (5) nagenoeg gelijk is. De bewoners zijn over het algemeen erg Jong; de gemiddelde leeftijd is 22 jaar. De meeste bewoners zijn niet ouder dan 25 jaar.
De hierna volgende gegevens over de kenmerken van de bewonerssa-menstelling zijn ontleend aan de bewonersdossiers. De gegevens hebben betrekking op alle bewoners die ooit in de Tjalk gewoond hebben. Er kan op
Tabel 3.3 Aantal personen van alle huishoudens die in de Tjalk hebben gewoond 1 persoon 2 personen totaal aantal perc. 288 24 312 92,3 7,7 100,0
bron: OTB-bewerking bewonersdossiers WBL
basis van deze gegevens dus geen beschrijving van de ontwikkeling van de bewonerssamenstelling gedurende de exploitatieperiode gegeven worden. In totaal hebben 312 huishoudens in de Tjalk gewoond, waarvan een gering percentage namelijk 8% uit twee personen bestond (tabel 3.3).
Van de 336 bewoners die in de Tjalk gewoond hebben, bestond de meerder-heid (61%) uit mannen; 30% van de bewoners bestond uit vrouwen. Van een aantal bewoners is het geslacht onbekend (tabel 3.4).
Het geboortejaar van de Tjalk-bewoners varieerde van 1925 tot 1967. De groep uit 1955-1960 was het sterkst vertegenwoordigd; 44% van het totale aantal bewoners. Tesamen met de groep uit 1960-1965 (21%) vormen zij meer dan de helft van het totaal.
Dit alles betekent dat de leeftijden varieerden tussen 15-25 jaar in 1980 en 20-30 jaar in 1985. Van 13% van de bewoners is de leeftijd onbekend (tabel 3.5).
Uit een vergelijking van deze gegevens met die uit de beginperiode kan
geconc~udeerd worden dat in het begin naar verhouding meer twee-persoons-huishoudens kozen voor een woning in de Tjalk, dan in de latere periode. De leeftijd van de Tjalk-bewoners in de begintijd (22 jaar) komt redelijk overeen met die van de gemiddelde leeftijd van de totale groep Tjalk-bewoners. Tabel 3.4 Geslacht van alle bewoners die ~n de Tjalk hebben gewoond
aantal perc.
man 205 61,0
vrouw 101 30,1
onbekend 30 8,9
totaal 336 100,0
Tabel 3.5 Geboortejaar van alle bewoners die in de Tjalk hebben gewoond 1925-1945 1945-1950 1950-1955 1955-1960 1960-1965 1965 en later onbekend totaal aantal 12 25 38 146 72 1 42 336 perc. 3,6 7,4 11,3 43,5 21,4 0,3 12,5 100,0 bron: OTB-bewerking bewonersdossiers WBL
In het onderzoek van de RUP is gevraagd naar de woonsituatie voordat men in de Tjalk kwam wonen. Hieruit bleek dat meer dan de helft (44 van de 72 huishoudens) ongehuwd en thuiswonend was. De overigen waren 'inwonend bij anderen' (15), 'inwonend bij (schoon)- ouders' (8) en 'zelfstandig' (5). Dit wil zeggen dat het hier voornamelijk ging om de starters op de woningmarkt (67).
Bij de vraag waarom men is verhuisd naar de Tjalk, gaf ca. driekwart (53) als reden op dat men zelfstandig wilde wonen. Het waren de groepen 'thuis-wonend' (ongehuwd) en 'inwonend bij anderen' die bij beantwoording van deze vraag, in dezelfde volgorde het hoogst scoorden.
Bijna tweederde (47) van de hoofdbewoners was voorheen al woonachtig in Lelystad. Van de overigen waren er 16 afkomstig uit de agglomeratie Am-sterdam. Het betreft hier dus voor een groot gedeelte opvang van de eigen Lelystadse woonbehoefte.
De andere bron van gegevens betreft ook hier weer de bewonersdossiers, met name de inschrijfformulieren voor woningzoekenden.
De redenen van bewoners om in de Tjalk te gaan wonen, zijn op basis hiervan grofweg te onderscheiden in de behoefte aan een woning en/ of zelfstandigheid. Zo bestaat 29% van het totale aantal bewoners uit 'urgen-ten' en 60% uit 'inwonenden/starters' (tabel 3.6).
Een groot deel van de urgenten (39% van het 'cluster' urgenten) was niet in Lelystad woonachtig of werkend, maar heeft wel een woning in de Tjalk aangeboden gekregen. Deze groep kwam hoofdzakelijk uit Amsterdam e.o. Een ander relatief groot deel van de urgenten bestond uit Lelystedelingen met dringende behoefte aan een woning na (of tijdens) echtscheiding of beëindiging samenwonen (27%). Degenen die elders woonden en urgent waren op basis van werk in Lelystad, vormden 17% van het totaal aantal urgenten.
De inwonenden vormden de grootste groep Tjalk-bewoners. Het merendeel hiervan (46% van het 'cluster' inwonenden) bestond uit Lelystedelingen die bij hun ouders inwoonden. Een andere grote groep woonde op kamers. Bij sommigen waren problemen in de woonsituatie, naast de behoefte aan zelfstandigheid, een extra reden om te willen verhuizen (respectievelijk 4.9% en 24%). Anderen wilden vanuit een 'inwonende situatie' samen gaan wonen of trouwen (15%).
Uit tabel 3.6 blijkt dat de Tjalk in het begin, maar ook gedurende de gehele bewoonde periode met name verhuurd is geweest aan jonge, vooral mannelijke, alleenstaande Lelystedelingen met behoefte aan eigen woon-ruimte. In die zin lijkt het woningaanbod -éénkamer HAT-eenheden- in zekere mate te voldoen aan een vraag.
Tabel 3.6 Redenen, opgegeven door alle bewoners die in de Tjalk hebben gewoond
aantal perc. perc.cluster
urgent (95) 29 (100) sociaal 9 9 scheiding 24 25 werk in Lelystad 16 17 tijdelijk 9 9 woont/werkt niet in Lelystad 37 39 inwonend (200) 59 (100) ouders + zelfstandig 66 33 ouders + problemen 26 13 familie 15 7 kamerhuur + zelfstandig 31 15 kamerhuur + problemen 22 11 anders 10 5 samenwonen/trouwen 30 15 (20) 6
kraak
2 apart wonen/scheiding 6 uit Tjalk/woningruil 12 onbekend 21 6 totaal 336 100Beroep en werksituatie
De gegevens omtrent de beroep- en werksituatie geven ook een indicatie van de bewonerssamenstelling. Deze gegevens worden aangevuld met gegevens over de inkomenssituatie van de Tjalk-bewoners.
In het eerder aangehaalde RUP-onderzoek wordt geconstateerd dat het hier met name gaat om huisvesting van werkende jongeren. Dit is niet ver-wonderlijk, daar het in Lelystad ontbreekt aan middelbare en hogere beroeps-opleidingen. Het grootste gedeelte van de hoofdbewoners was betaald werkzaam (58). De overigen ontvingen een uitkering (7), volgden een studie (1) of gaven hun activiteiten niet op (6). Deze gegevens betreffen de eerste periode van bewoning van de Tjalk.
Andere gegevens over de 1;>eroep- en werksituatie van de Tjalk-bewoners zijn, net zoals bijv. de leeftijdgegevenS, ontleend aan de inschrijfformulieren voor woningzoekenden (onderdeel bewonersdossiers ). Het moment van inschrijving kwam, in het geval van de Tjalk, vaak op een paar maanden ·na overeen met het moment waarop men de woning kon bewonen. Deze gegevens hebben betrekking op alle bewoners die in de Tjalk gewoond hebben.
Het percentage bewoners waarvan het beroep onbekend is, is hoog, nl. 24%.
Tabel 3.7 Beroep van alle bewoners die in de Tjalk hebben gewoond
aantal perc. perc.cluster beroep/functie (200) 59 (100) wetenschappelijk/beleid 5 2 administratie 52 26 commercieel 48 24 dienstverlenend 20 10 agrarisch 2 1 ambacht 14 7 industrie 25 12 transport 34 17 opleiding (28) 8 beroepsopleiding 10 scholier 8 student 10 anders (29) 9 geen beroep 21 militair 8 onbekend (79) 24 totaal 336 100
Verder volgt 8,3% van de bewoners een opleiding; een beroepsopleiding -bijvoorbeeld automonteur- of als scholier of student; 8,6% van de bewoners is militair of zegt geen beroep te hebben.
De resterende 60% van het aantal bewoners heeft wel een beroep opgegeven. Opvallend is het grote aantal administratieve en commerciële functies (resp. 26% en 24% van het aantal beroepen). Daarna volgen transport- en industrie-functies (resp. 17% en 12,5%). Het aantal wetenschappelijke en beleids-functies is gering nl. 2,5% (tabel 3.7).
In het algemeen worden binnen alle functies de 'laag betaalde posities' ingenomen.
Het hebben van een beroep betekent nog niet dat dit beroep, in de vorm van betaald werk, uitgeoefend wordt.
Bijna de helft van de bewoners (49%) heeft (op het moment van inschrijving) aangegeven, betaald werk uit te oefenen, 33% is baanloos; 20% leeft van een uitkering (o.a. WAO, RWW) en 13% anderszins (bijv. scholieren). Van 18% van de bewoners zijn de gegevens omtrent de werksituatie onbekend (tabel 3.8).
Uit bovenstaande gegevens blijkt dat ongeveer de helft van het uiteindelijke aantal bewoners van de Tjalk bestond uit baanloze jongeren, ondanks het feit dat er in de beginperiode nog sprake was van een meerderheid van werkende jongeren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er in de loop der tijd meer mensen zonder werk in de Tjalk zijn komen wonen. .
Inkomenssituatie
In het RUP-onderzoek is aandacht besteed aan de inkomenssituatie van de eerste Tjalk-bewoners, mede in verband met het mogelijk in aanmerking komen voor een huursubsidie-bijdrage.
Het bruto inkomen (excl. vakantiegeld en kinderbijslag) ligt hoofdzakelijk onder de f 25.000,-- per jaar (50 van de 64 opgegeven inkomens). Het blijkt dat meer dan de helft (40) een bruto huur betaalt die ligt tussen de f 325,-en f 400,- per maand 325,-en dat in 30 gevall325,-en de huur niet meer dan f 325,- is.
Tabel 3.8 Werksituatie van alle bewoners die in de Tjalk hebben gewoond
werk baanloos uitkering anders onbekend totaal aantal perc. 165 112 67 45 59 336 49 33 20 13 18 100
