Koers zoeken in onzekere
(crisis)tijd
Het rommelt op de woningmarkt
Effect kredietcrisis dalende prijzen, afname doorstroming,
dalende productie
Historische verwachting bouw-crises > 6 jaar
Dalende huizenprijzen tov top tot dal 20-30%
Oude mechanismen werken niet meer zoals:
Groei in wooncarrière gebaseerd op waardeontwikkeling Ontwikkelen oud voor nieuw,
Doorstroommogelijkheden bv van koop naar huur bij 65+ Druk op huur, sociaal en middeninkomens problematiek
Hervormen of kiezen?
Crisis aanleiding scherpe keuzes:
1.
wat is leidend in markt en
maatschappij?
2. waar staat mijn organisatie voor?
3. wat gaan we wel en niet doen?
Breder perspectief: onze
trendstudies geven o.a. dit beeld:
Vastgoedcrises duren lang…….
Groei, krimp en grenzen aan de groei
Toenemende complexiteit in maatschappelijke
veld van zorg, wijken, duurzaamheid en wonen
Moreel appèl op leiderschap steeds groter en … De invloed/control van leiders geringer
Analyse
Meervoudige crisis…… verscherpt
Diepsnijdende bezuinigingen
Vertrouwenscrisis van de instituties
Onzekerheid bij de bevolking
Systemen die groeien en bubbelen
Zorg: diabetes, obesitas, depressie Jeugdzorg: aanvragen stijgen
Toename ouderen
Waarde bubble in vastgoed doorgeprikt maar
strategieën …
CO2 bubble
Vertrouwen in de wijk? Buren? …….
Tijd: fundamentele heroriëntatie op
maatschappij en maatschappelijke
organisaties
Maatschappelijk middenveld aan zet
Minder beleid, meer doen
Horizontale verbindingen en terug naar de kern
Vertrouwen in professionals of stapeling van controles?
Creatief of bezuinigen tot het bot?
Maatschappelijke organisaties weg van
gemeenschap, overheden onder druk
GEMEENSCHAP
OVERHEID
MARKT
Maatschappelijke
Stel we zijn 10-15 jaar in de tijd
vooruit:
Vraag: welke strategische keuze had je nu in 2012 moeten maken om dan goed in de maatschappelijke markt te staan? Is deze europa-maatregel een rimpeling in de tijd of
definitieve inzet van woningcorporaties voor alleen de sociale doelgroep?
Afwachten?
Positie kiezen? Experimenteren?
N.a.v. het rapport oplossingen voor
middeninkomens belronde gedaan:
Doorstroming (mutatiegraad) daalt
Problematiek middeninkomens bij gemeenten
nauwelijks bekend
Meeste corporaties kennen de
staatssteunregeling of werken eraan
Middeninkomens lijken uit beeld te verdwijnen Financiële consequenties niet of nauwelijks in
Ons advies voor gemeenten en
woningcorporaties
1. Maak gedegen analyse van markt qua inkomens
en vastgoed en maatschappelijke trends
2. Kies scherpe positie: waar ben je voor?
3. Niet afwachten, aan de slag, voorbereiden en
experimenteren
4. Niet in je eentje maar gebruik alle intelligentie
Onze keuze co-creatie met theory U
Verdieping in het vraagstuk
Bouwen aan het businessmodel
Positie kiezen en koers
WIE? WAT? HOE?
Cocreatie middeninkomens 1. 8 mrt. 2. 10 mei 3. 23 juni
Opdracht: ontwikkel duurzaam
businessmodel voor
middeninkomens
Integraal d.w.z. alle intelligentie op financiën,
woningmarkt, volkshuisvesting en organisatie
Start bij keuze positie en rol
Drie businessmodellen
Model 1: Doorstroming Model 2: Overmaat Model 3: Bundeling
Model 1: Doorstroming
Het bedienen van
middeninkomens door middel van
het creëren van zo veel mogelijk
mutaties (verhuisketens).
Pak die dominosteen die veel doorstroming genereert
Model 2: Overmaat
Het merendeel van de corporaties heeft meer woningen in haar bezit dan de omvang van de primaire doelgroep. Deze overmaat kan worden ingezet voor de
Overmaat: te veel huur in
360-517 en te weinig voor
middenklasse (NL, analyse Atrivé)
Vernieuwde vastgoedstrategie en huurbeleid
791 900 5106 2750 782 1650 389 1000 85 700 800 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
Huidig beleid Europa-proof beleid
Huurgrenzen A a nt a l hu is ho ud e ns
Model 3: Bundeling niet-DAEB
Een participatiemodel waarbij corporaties in een werkgebied hun niet-DAEB-activiteiten bundelen in een nieuwe
onderneming of shared service center.
